關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責任險的法律思考

1、關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責任險的法律思考一.目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀加入WTO后的的中國，房地地產(chǎn)中介市場場這塊蛋糕的的誘惑力越來來越大，二手手房、寫字樓樓和住宅租賃賃市場的預(yù)期期利益至少還還有十幾年的的榮景，房地地產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)仍然大有可可為。筆者就就以中介服務(wù)務(wù)最為活躍的的上海為例，22002年之之前在上海，外外資中介機構(gòu)構(gòu)在國內(nèi)主要要從事的是中中高檔物業(yè)，如如以豪宅、休休閑不動產(chǎn)、商商業(yè)不動產(chǎn)等等為主的租賃賃買賣業(yè)務(wù)，而而本土傳統(tǒng)的的中介機構(gòu)則則主要從事中中低端的物業(yè)業(yè)，如普通二二手房、商品品房的買賣租租賃業(yè)務(wù)，彼彼此之間的競競爭并不激烈烈。但是隨著著2002年年外資中介機機構(gòu)接受

2、銀行行15億元的的二手房貸款款的受信額度度，標志著外外資中介開始始大規(guī)模進入入中低端市場場，要在中低低端市場一顯顯身手；而本本土中介公司司則進軍公寓寓、別墅等高高端物業(yè)的租租售市場，預(yù)預(yù)示著房地產(chǎn)產(chǎn)土、洋中介介的肉搏戰(zhàn)不日將從從相持進入白白熱化競爭。而而在大連，房房地產(chǎn)銷售市市場的內(nèi)外銷銷并軌，也充充分體現(xiàn)了WWTO國民待待遇原則，由由此可見外資資中介為高端端外銷房公寓寓服務(wù)，本土土中介為中低低端內(nèi)銷房、二二手房服務(wù)的的局面將最終終會打破。今天的房地產(chǎn)中中介服務(wù)，不不再是單一的的房地產(chǎn)咨詢詢、價格評估估，還有房地地產(chǎn)經(jīng)紀等活活動，房地產(chǎn)產(chǎn)中介企業(yè)也也不再是單一一為賣方（即即一級房地產(chǎn)產(chǎn)市場中的

3、房房地產(chǎn)開發(fā)商商和二級房地地產(chǎn)市場中的的房屋產(chǎn)權(quán)人人）服務(wù)，更更多的要對消消費者即購房房者負責，充充當著中間間人這一角角色。在這些些專業(yè)的交易易活動中必然然產(chǎn)生專業(yè)類類型的風(fēng)險，因因此參與房地地產(chǎn)中介法律律關(guān)系的各個個主體需要對對房地產(chǎn)中介介活動中可能能出現(xiàn)的各種種法律風(fēng)險加加以了解并作作出積極的預(yù)預(yù)防措施。二.房地產(chǎn)中介介活動中的法法律風(fēng)險房地產(chǎn)中介從法法律角度解釋釋是一種民事事法律關(guān)系。這這種民事法律律關(guān)系中各個個主體的聯(lián)系系主要是通過過與房地產(chǎn)中中介有關(guān)的合合同。在房地地產(chǎn)中介活動動中常見的合合同有委托代代理合同、居居間合同、行行紀合同等。作作為房地產(chǎn)中中介機構(gòu)以及及房屋產(chǎn)權(quán)人人（使用人

4、）、購購房者等合同同主體其簽訂訂合同最基本本的目的是在在交易過程中中盡可能地避避免風(fēng)險，實實現(xiàn)交易目的的，獲得預(yù)期期利益。(一). 通過過中介進行房房屋買賣是目目前房地產(chǎn)中中介機構(gòu)容易易出現(xiàn)法律風(fēng)風(fēng)險的一項業(yè)業(yè)務(wù)，其中比比較常見的法法律問題有：1. 來自交易易主體方面的的風(fēng)險。交易主體的風(fēng)險險一般指房屋屋買賣或租賃賃合同的主體體缺乏必要的的法律要件，就就是說出賣人人并非房屋所所有權(quán)人或者者未獲得房屋屋所有權(quán)人的的有效授權(quán)。對于不同的房產(chǎn)產(chǎn)所有人，其其在房地產(chǎn)市市場進行交易易的動機各不不相同，有的的人想賣小房房換大房，有有的人想低價價買高價賣，有有的人則是由由于出現(xiàn)法律律糾紛或陷入入債務(wù)危機，還

5、還有的人是由由于婚姻變故故或是家庭糾糾紛。例如，夫夫妻一方擅自自處分夫妻共共有房屋；房房屋產(chǎn)權(quán)共有有人未經(jīng)其他他共有人同意意私自將房屋屋出售；職工工不告知單位位便把單位擁擁有部分產(chǎn)權(quán)權(quán)的公房出售售等等。上述述情況在認定定合同法律責責任時一般認認定合同效力力待定，或者者直接認定合合同無效。買方委托中介機機構(gòu)選購房屋屋，是出于對對中介機構(gòu)專專業(yè)人士的信信任和信賴，因因此，對于交交易主體是否否合法，房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當進行嚴嚴格的審查，如如果中介機構(gòu)構(gòu)未盡審查義義務(wù)，導(dǎo)致合合同無效，給給交易一方造造成損失了，就就應(yīng)當承擔相相應(yīng)的責任。2. 來自交易易標的物的風(fēng)風(fēng)險。交易標的物即是是用于交易的的房屋

6、，中介介機構(gòu)應(yīng)當對對房屋的有關(guān)關(guān)情況予以調(diào)調(diào)查，如果出出現(xiàn)下列情況況，中介機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當告知該該交易標的物物不能進行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：交易標的物物為非法建筑筑或已被列人人拆遷范圍；房屋權(quán)屬有有爭議或者房房屋已出租他他人，出賣人人未依規(guī)定通通知承租人而而侵害承租人人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)的；房屋已設(shè)定定抵押，未經(jīng)經(jīng)抵押權(quán)人書書面同意轉(zhuǎn)讓讓的；被依法法查封或者被被依法以其它它形式限制房房屋所有權(quán)屬屬轉(zhuǎn)讓的；交易房屋存存在嚴重的質(zhì)質(zhì)量瑕疵等。如果房地產(chǎn)中介介機構(gòu)明知該該房屋存在上上述情況而未未盡告知義務(wù)務(wù)，給合同一一方（一般指指買方）造成成損失的，應(yīng)應(yīng)當承擔賠償償責任，當然然如果是委托托人（一般指指賣方）刻意意隱瞞制造虛虛

7、假證明等而而給房地產(chǎn)中中介機構(gòu)造成成經(jīng)濟損失的的，則由委托托人承擔相應(yīng)應(yīng)的賠償責任任。3. 來自交易易合同、交易易手續(xù)方面的的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)產(chǎn)，其交易規(guī)規(guī)則有別于一一般動產(chǎn)。房房屋產(chǎn)權(quán)及相相關(guān)權(quán)利的發(fā)發(fā)生、變更等等均需到政府府有關(guān)部門進進行登記，出出賣人僅將房房屋交付買受受人使用并不不意味著就此此產(chǎn)生房屋所所有權(quán)變更的的法律后果。買買賣雙方要交交納相關(guān)稅費費，辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶手續(xù)，房房地產(chǎn)管理部部門才會核發(fā)發(fā)過戶并頒發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是在房屋交易易過程中，如如果雙方對交交房時間、付付款期限等約約定不明引發(fā)發(fā)爭議，其中中一方的權(quán)益益必然受到損損害。為保證證交易目的的的順利實現(xiàn)，房房地產(chǎn)中介機機

8、構(gòu)還應(yīng)提示示交易雙方對對諸如交房時時間、付款方方式等條款作作出明確的約約定，這樣做做的目的也是是為了使房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)避免不必要要風(fēng)險和損失失。房地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)如何防范以以上述及的諸諸多的法律風(fēng)風(fēng)險，關(guān)鍵是是應(yīng)當在交易易前對交易房房屋的產(chǎn)權(quán)等等情況作一個個徹底的了解解，謹慎與委委托人簽訂房房屋買賣合同同及其他委托托代理、獨家家代理等關(guān)聯(lián)聯(lián)合同。同時時為了避免給給委托人造成成損失，還應(yīng)應(yīng)認真審查該該房屋產(chǎn)權(quán)證證明、有無權(quán)權(quán)利限制等情情況，如中介介機構(gòu)未能盡盡到謹慎審查查的義務(wù)，致致使房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人或購房者者因此遭受損損失的，房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)應(yīng)承擔賠償償責任。(二). 房地地產(chǎn)評估過程程中出現(xiàn)的

9、法法律風(fēng)險：1、過失引起的的風(fēng)險。這一風(fēng)險包括估估價師未盡到到義務(wù)、受客客觀條件限制制，對可能存存在的事項未未能如實披露露等。一般情況下，估估價風(fēng)險與主主觀因素關(guān)聯(lián)聯(lián)較大，如因因?qū)I(yè)能力和和工作態(tài)度導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險險。專業(yè)方面面的風(fēng)險如估估價人員未能能正確掌握房房地產(chǎn)價值標標準對估價的的影響，使估估價目的與估估價方法、估估價價值不匹匹配，或估價價報告文字敘敘述不當，造造成委托方誤誤解，或估價價人員對評估估參數(shù)及評估估信息資料真真實性的甄別別、價格含義義等缺乏正確確的把握，而而導(dǎo)致估價結(jié)結(jié)果與事實相相差懸殊，從從而引發(fā)估價價糾紛風(fēng)險。由工作態(tài)度引發(fā)發(fā)的風(fēng)險，主主要表現(xiàn)有估估價人員工作作態(tài)度不認真真

10、，估價報告告質(zhì)量低劣，或或受自身執(zhí)業(yè)業(yè)能力限制，使使估價結(jié)論發(fā)發(fā)生較大偏差差，在未明確確委托評估房房地產(chǎn)的情況況下，就盲目目估價，導(dǎo)致致估價不實。另另外在對國家家相關(guān)政策理理解不夠充分分的情況下，輕輕率確定經(jīng)濟濟性貶值率或或貶值額，以以及估價人員員與委托方有有利害關(guān)系，使使估價結(jié)論失失去公允性，從從而發(fā)生經(jīng)濟濟糾紛的風(fēng)險險。2、非過失風(fēng)險險，主要系客客觀因素引發(fā)發(fā)的風(fēng)險。包括估價師與他他人惡意串通通、明知對方方有隱瞞行為為仍出具虛假假估價報價等等。除估價人人員本身原因因外，由客觀觀外界不確定定因素引發(fā)的的風(fēng)險也比較較多，通常情情況下有，委委托評估房地地產(chǎn)的情況未未能真實告知知評估人員，或或有意

11、拖延提提供有關(guān)證件件而造成評估估不準確造成成了經(jīng)濟糾紛紛，例如隱瞞瞞產(chǎn)權(quán)不明晰晰、產(chǎn)權(quán)證明明文件不完整整等情況，致致使估價嚴重重失實。同時時，法律、經(jīng)經(jīng)濟政策等方方面不可預(yù)料料的變化也會會導(dǎo)致某些風(fēng)風(fēng)險。另外，由由于我國統(tǒng)計計資料的發(fā)布布存在不系統(tǒng)統(tǒng)、不完全、嚴嚴重滯后的問問題，給估價價操作帶來難難度，易造成成估價失實而而引發(fā)爭議。委委托方對估價價報告使用不不當，也容易易產(chǎn)生風(fēng)險，造造成經(jīng)濟糾紛紛。根據(jù)建設(shè)部城城市房地產(chǎn)中中介服務(wù)管理理規(guī)定，其其中專章對房房屋中介機構(gòu)構(gòu)從業(yè)人員和和機構(gòu)、業(yè)務(wù)務(wù)的管理予以以了規(guī)定，對對于其法律責責任未有專門門明確，只是是強調(diào)了違反反管理規(guī)定的的一般罰則，即即行政

12、責任問問題，對于刑刑事責任規(guī)定定了房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門工工作人員在房房地產(chǎn)中介服服務(wù)管理中以以權(quán)謀私、貪貪污受賄的，依依法給予行政政處分；構(gòu)成成犯罪的，依依法追究刑事事責任。廣廣泛的法律責責任還包括民民事法律責任任，通常，合合同責任既包包括合同約定定的責任，同同時也包括法法律規(guī)定的責責任。其中，合合同各方對于于違約責任的的約定只要不不違反法律規(guī)規(guī)定，違約方方就應(yīng)當按照照約定向守約約方承擔責任任；對于沒有有約定的情形形，應(yīng)當按照照法律規(guī)定追追究違約方責責任。中介機構(gòu)為委托托人提供法律律法規(guī)、政策策、信息、技技術(shù)以及居間間代理業(yè)務(wù)等等方面的服務(wù)務(wù)，可以根據(jù)據(jù)合同約定的的違約責任和和合同法的的有關(guān)規(guī)定承

13、承擔民事法律律責任，承擔擔法律責任的的方式有返還還財產(chǎn)、賠償償損失、支付付違約金、賠賠禮道歉等，可可以單獨適用用，也可以合合并適用，對對此民法通通則第一百百三十四條已已有明確規(guī)定定。三.如何減少房房地產(chǎn)中介機機構(gòu)的行業(yè)風(fēng)風(fēng)險，促進行行業(yè)良性發(fā)展展(一). 房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)自身應(yīng)盡妥妥善謹慎的審審查義務(wù)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)在經(jīng)營活動動中應(yīng)盡的謹謹慎審查義務(wù)務(wù)，前面已經(jīng)經(jīng)陳述，此處處不再贅述。(二). 設(shè)立立房地產(chǎn)中介介機構(gòu)行業(yè)責責任險，轉(zhuǎn)移移部分風(fēng)險，促促進行業(yè)的良良性發(fā)展。1、何謂行業(yè)責責任險。行業(yè)責任險，又又稱為專業(yè)賠賠償保險，是是指保險公司司承保專業(yè)人人士在履行專專業(yè)服務(wù)過程程中因疏忽、過

14、過錯，造成其其委托人或其其它利害關(guān)系系人的財產(chǎn)損損失或人身傷傷亡，而應(yīng)當當承擔的賠償償責任。行業(yè)責任險是化化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險險的有效手段段之一。在一一些發(fā)達國家家，法律規(guī)定定某些從事專專業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)的專業(yè)人員員必須購買行行業(yè)責任險，即即常說的強制制保險。行業(yè)業(yè)責任險，作作為責任保險險的一個重要要組成部分，從從誕生至今已已經(jīng)有一百多多年的歷史。11885年，在在英國出現(xiàn)了了世界上第一一張行業(yè)責任任保單藥劑師過過失責任保單單，但由于種種種原因，行行業(yè)責任保險險在20世紀紀60年代以以前一直難以以得到眾人的的重視，發(fā)展展十分緩慢。而而此后，隨著著經(jīng)濟的發(fā)展展和法律的完完善，發(fā)達國國家因行業(yè)過過失引發(fā)的糾糾

15、紛和訴訟案案件日益增多多，因此，行行業(yè)責任保險險開始逐漸引引起大家的關(guān)關(guān)注，市場對對行業(yè)責任保保險的需求被被極大地激發(fā)發(fā)。目前，在在發(fā)達國家的的保險市場上上，行業(yè)責任任保險已經(jīng)涵涵蓋了醫(yī)生、護護士、藥劑師師、美容師、律律師、會計師師、公證人、建建筑師、工程程師、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人、保保險經(jīng)紀人和和代理人、公公司董事和高高級職員等數(shù)數(shù)十種不同的的行業(yè)?？梢砸哉f，行業(yè)責責任保險在發(fā)發(fā)達國家的保保險市場上占占有十分重要要的地位。2、我國已推行行的有關(guān)行業(yè)業(yè)責任險。和發(fā)達國家相比比，我國的責責任保險起步步較晚，水平平也不高，據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)人士介介紹，國外責責任險業(yè)務(wù)占占其財產(chǎn)險業(yè)業(yè)務(wù)總量的比比例平均在115以上

16、，而而目前我國責責任保險業(yè)務(wù)務(wù)量只占整個個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)務(wù)的3左右右，并且主要要集中在汽車車第三者責任任險、雇主責責任險、產(chǎn)品品責任險、公公眾責任險等等少數(shù)險種上上，行業(yè)責任任保險所占比比例雖然很少少，但這一領(lǐng)領(lǐng)域的市場潛潛力和發(fā)展空空間值得期待待。正因如此此，近段時間間國內(nèi)各家保保險公司顯然然加快了行業(yè)業(yè)責任保險的的市場開拓和和營銷，例如如中國人民保保險公司在近近年先后一口口氣推出了醫(yī)醫(yī)療責任險、律律師責任險、建建筑工程責任任險等新的責責任險種，并并準備繼續(xù)推推出校園（方方）責任險、物物業(yè)管理責任任險等全國性性的新險種。行業(yè)責任保險的的不斷發(fā)展不不僅對合理規(guī)規(guī)避行業(yè)責任任風(fēng)險、保障障當事人權(quán)益益

17、具有重要的的意義，同時時社會經(jīng)濟的的發(fā)展、科學(xué)學(xué)教育水平的的提高和人們們保險意識的的增強是造成成行業(yè)責任保保險迅速走俏俏的主要原因因。一方面隨隨著經(jīng)濟水平平的不斷提高高，公眾對專專業(yè)人士履行行職責的期望望值在不斷升升高，消費者者的自我保護護意識也在不不斷增強，法法律環(huán)境的進進一步完善也也給消費者依依法保護自身身權(quán)益提供了了強有力的保保障，這使得得行業(yè)責任引引起的投訴和和糾紛近年來來呈快速上升升勢頭。另一一方面，隨著著我國社會主主義市場經(jīng)濟濟建設(shè)的不斷斷發(fā)展，那些些原先不同程程度帶有行行政色彩的的專業(yè)職業(yè)，如如公證、會計計、律師、醫(yī)醫(yī)生等都已經(jīng)經(jīng)開始逐步走走向市場化，它它們成為自主主開展業(yè)務(wù)、獨

18、獨立承擔責任任的法人機構(gòu)構(gòu)，因此，一一些過去由國國家負擔的行行業(yè)賠償責任任將逐步由機機構(gòu)和個人自自行承擔，這這些都有效地地激發(fā)了市場場對行業(yè)責任任保險的需求求。此外，隨隨著改革開放放的深化和社社會經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，會計、公公證、律師等等行業(yè)成了社社會上的熱門門行業(yè)，和老老百姓的關(guān)系系也越來越緊緊密，但同時時這些專業(yè)行行業(yè)也面臨著著來自社會各各個方面的道道德風(fēng)險，如如假證明、假假報表、假材材料等實在讓讓人防不勝防防，因此，買買份保險轉(zhuǎn)移移一下風(fēng)險也也就成了情理理之中的事了了。3、房地產(chǎn)中介介機構(gòu)設(shè)立行行業(yè)責任險的的必要性和重重要性。我國目前尚未設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)中中介機構(gòu)的行行業(yè)責任險，因因此除了在合合同

19、中對風(fēng)險險的防范作出出約定外，如如能積極利用用社會保險手手段來轉(zhuǎn)移部部分風(fēng)險，對對于保障整個個房地產(chǎn)中介介市場經(jīng)營活活動的順利發(fā)發(fā)展，是非常常必要的。對對一個還沒有有打開大門的的發(fā)展中保險險市場來說，差差距代表著挑挑戰(zhàn)和機遇，也也意味著巨大大的市場潛力力和發(fā)展空間間，占據(jù)了這這一市場的主主動權(quán)，就有有可能在這一一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大大有作為。對對于保險公司司而言，誰先先開辟新的險險種，誰就可可能占領(lǐng)先機機，而且房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)的市場規(guī)模模正是推行這這一行業(yè)責任任險最有利的的市場保障。房地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)參保行業(yè)責責任險，從而而使作為被保保險人的房地地產(chǎn)中介企業(yè)業(yè)在承辦房屋屋中介業(yè)務(wù)過過程中，因過過失給委托

20、人人及其利害關(guān)關(guān)系人造成的的損失，可由由保險公司在在賠償限額內(nèi)內(nèi)負責賠償。有有了這種專業(yè)業(yè)保險的保障障，房地產(chǎn)中中介機構(gòu)無疑疑吃了一顆定定心丸，在業(yè)業(yè)務(wù)開展和企企業(yè)規(guī)模發(fā)展展上自然就可可以免除太多多的后顧之憂憂。設(shè)立房地地產(chǎn)中介行業(yè)業(yè)責任險有利利于保障安全全交易，即使使產(chǎn)生糾紛也也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，對保障障當事人合法法權(quán)益也起到到了積極的作作用。房地產(chǎn)中介行業(yè)業(yè)責任險設(shè)立立的目的是為為了培育更加加有競爭力的的房地產(chǎn)中介介市場，實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)中介介行業(yè)加速整整合，進入良良性循環(huán)發(fā)展展，從而實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)中介介企業(yè)和保險險企業(yè)的雙贏贏。如今，我我國的社會主主義市場經(jīng)濟濟正走向進一一步的完善和和健全，市場場經(jīng)濟乃是一一種信用經(jīng)濟濟的觀念日漸漸深入人心，信信譽立則企業(yè)業(yè)興，信譽失失則企業(yè)衰。誠誠信是社會形形成過程中逐逐漸發(fā)展出的的社會契約之之一，也是社社會得以健康康發(fā)展的前提提之一。誠實實信用原則要要求房地產(chǎn)信信息的真實、準準確，是房地地產(chǎn)中介機構(gòu)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)的的基本條件，不不偏不倚如實實地向客戶提提供信息，既既是對房地產(chǎn)產(chǎn)中介機構(gòu)的的職業(yè)道德的的要求，也是是其專業(yè)水準準的體現(xiàn)。房房地產(chǎn)中介機機構(gòu)提供的信信息不實、或或作宣傳時故故意夸大、掩掩飾租售房屋屋的優(yōu)、缺點點，必然會損損害當事人權(quán)權(quán)益的，設(shè)立立房地