房屋抵押合同

1、第 頁(yè)房屋抵押合同一、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)? 出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，房屋租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響房屋租賃合同的接著履行，也就是說(shuō)，房屋租賃合同的效力及于買受人。房屋租賃關(guān)系干脆針對(duì)的是房屋運(yùn)用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對(duì)的是房屋的交換價(jià)值，二者并無(wú)本質(zhì)沖突，出租人可以對(duì)房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)已出租的房屋同意抵押的，該風(fēng)險(xiǎn)由其自行擔(dān)當(dāng)，抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對(duì)抗房屋房屋租賃承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，也不影響房屋租賃合同的履行。為此，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租

2、的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人接著有效”。 二、抵押的房屋能否進(jìn)行房屋租賃?房屋租賃合同是否有效? 抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋全部權(quán)人的權(quán)利，房屋全部權(quán)人將已抵押房屋出租的，房屋租賃合同有效，但房屋租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。關(guān)于適用若干問(wèn)題的說(shuō)明第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。”。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，假如抵押人未書面告知房屋租賃承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所購(gòu)房屋上存在房屋租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此狀況下，房屋租賃承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第

3、三人。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在動(dòng)產(chǎn)取得問(wèn)題上存在善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)取得不存在善意取得問(wèn)題，房屋租賃承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對(duì)抗任何第三人。筆者傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于愛(ài)護(hù)第三人的交易平安，在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造房屋租賃合同關(guān)系，達(dá)到悔約的目的。房屋租賃承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以懇求出租人進(jìn)行賠償。 房屋抵押合同7 抵押權(quán)權(quán)人(或出借人，以下簡(jiǎn)稱甲方)：抵押人(或借款人，以下簡(jiǎn)稱乙方)： 乙方急需一筆資金做生意周轉(zhuǎn)，需向甲方借款。雙方經(jīng)協(xié)商一樣同意，在乙方以其房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱乙方抵押物)，作為借款抵押物抵押給甲方的條件下

4、，由甲方供應(yīng)雙方商定的借款額給乙方。為此，特訂立本合同： 第一條 借款內(nèi)容 1、借款總金額： 2、借款用途：本借款用于生意周轉(zhuǎn)須要，不作為其他非法運(yùn)用。 3、借款期限：借款期限為 ，即自 年月日起，至 年月 日止。 4、借款利息：月息為貸款金額的2%/月； 乙方保證在合同規(guī)定的借款期限內(nèi)每月按期還本付息。 其次條 抵押物事項(xiàng) 1、抵押物名稱：房屋產(chǎn)權(quán)證(證號(hào)： ) 建筑面積：平方米； 位置： 2、抵押物價(jià)值：乙方房產(chǎn)證經(jīng)雙方議定估價(jià)為 元； 3、抵押范圍：本金、利息、違約金、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等； 第三條 甲乙雙方的義務(wù) （一）甲方的權(quán)利 按合同約定收取本金和利息； (二）甲方的義務(wù)： 1、在辦理

5、好抵押登記的當(dāng)天支付出借款項(xiàng)； 2、對(duì)乙方交來(lái)抵押物契據(jù)證件要妥當(dāng)保管，不得遺失、損毀。 3、在乙方到期還清借款后，將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交還乙方。 (二) 乙方的義務(wù)： 1、每月23日支付利息，到期支付本金。 2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如甲方發(fā)覺(jué)乙方抵押物有違反本條款的情節(jié)，甲方通知乙方當(dāng)即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。 3、乙方未經(jīng)甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。 第四條 違約責(zé)任 1、逾期一天根據(jù)借款金額的千分之一支付違約金； 2、乙方如不按期付息還本，超過(guò)10日，甲方可向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)拍

6、賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，甲方仍有權(quán)向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。 第五條 其他規(guī)定 1、發(fā)生下列狀況之一時(shí)，甲方有權(quán)停止合同并收回相應(yīng)借款及利息。 (1)乙方向甲方供應(yīng)狀況和各項(xiàng)資料不真實(shí)。 (2)乙方與第三者發(fā)生訴訟，無(wú)力向甲方償付借款本息。 (3)乙方的資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額。 2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項(xiàng)條款，須在事前以書面形式通知對(duì)方，在雙方達(dá)成協(xié)議前，本合同中的各項(xiàng)條款仍舊有效。 3、甲乙雙方供應(yīng)的借款憑證，及與合同有關(guān)的其他書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。 第六條 爭(zhēng)議的解決： 1、發(fā)生爭(zhēng)

7、議雙方協(xié)商解決。 2、協(xié)商不成，請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)解。 3、調(diào)解不成，向抵押權(quán)人所在地的人民法院起訴。 本合同自簽字即生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，合同文本具有同等法律效力。 甲方(簽字、蓋章)：_ 乙方(簽字、蓋章)：_ 身份證號(hào)碼：_身份證號(hào)碼： _ _日期： 日期： 房屋抵押合同8 抵押人(甲方)： 代表人： 抵押權(quán)人(乙方)： 代表人： 甲乙雙方為愛(ài)護(hù)各方合法權(quán)益，本著誠(chéng)懇信用，互惠互利原則，經(jīng)協(xié)商一樣，就甲方向乙方借款一事特簽訂本房屋抵押合同以作擔(dān)保，詳細(xì)內(nèi)容如下： 第一條抵押財(cái)產(chǎn)：甲方全部的位于_的一處房產(chǎn)。(面積：_，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_土地運(yùn)用權(quán)證號(hào)：_) 其次條 抵押擔(dān)保范圍:本合同

8、擔(dān)保范圍限于主合同項(xiàng)下甲方向乙方借款總額人民幣_(tái)元。 第三條抵押房產(chǎn)的保管方式和保管責(zé)任如下： 抵押房屋由甲方自行保管并運(yùn)用，甲方應(yīng)妥當(dāng)保管該抵押房產(chǎn)，在抵押期內(nèi)負(fù)有修理、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查。 第四條 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押房產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。 第五條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的公證、登記等費(fèi)用由甲方擔(dān)當(dāng)。 第六條 本合同生效后，如需延長(zhǎng)主合同項(xiàng)下借款期限，或者變更合同其它條款，應(yīng)經(jīng)抵押人同意并達(dá)成書面協(xié)議。 第七條出現(xiàn)下列狀況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法處分抵押財(cái)產(chǎn)： 1、主合同約定的還款

9、期限已到，借款人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。 2、借款人死亡而無(wú)繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。 3、借款人被宣告解散、破產(chǎn)。 處理抵押物所得價(jià)款，不足以償還貸款本息和費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還貸款本息還有余的，乙方應(yīng)退還甲方。 第八條抵押權(quán)的撤銷：主合同借款人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應(yīng)幫助甲方辦理注銷抵押登記。 第九條 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。須要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一樣，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍舊有效。 第十條違約責(zé)任 1、根據(jù)本合同第三條約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因保

10、管不善，造成毀損，乙方由權(quán)要求復(fù)原財(cái)產(chǎn)原狀，或供應(yīng)經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財(cái)產(chǎn)，或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本息。 2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。乙方可視狀況要求甲方復(fù)原抵押財(cái)產(chǎn)原狀或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬(wàn)分之_的違約金。 3、甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)等狀況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)賜予賠償。 4、甲、乙任何乙方違反第十二條約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤?xiàng)下貸款總額萬(wàn)分之_的違約金。 5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下： 第十一條 雙方商定的其它事項(xiàng)： 第十二條 爭(zhēng)議的解決方式：甲、乙雙方在

11、履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向人民法院起訴。 第十三條 本合同由甲、乙雙方簽字并加蓋單位公章，自主合同生效之日起生效。 第十四條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。 甲方： 乙方 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日 房屋抵押合同9 抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_ 住址：_ 身份證號(hào)碼：_ 抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_ 住址：_ 身份證號(hào)碼：_ 甲方因歸還房屋貸款，向乙方申請(qǐng)借款，雙方經(jīng)協(xié)商一樣同意，甲方以其全部的財(cái)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱甲方抵押物)，作為借款抵押物抵押給乙方，由乙方供應(yīng)雙方商定的借款額給甲方。就有關(guān)事項(xiàng)訂立如下協(xié)議： 第一條 乙方向甲方借款金額為人民幣:_

12、百_拾_萬(wàn)_元整(￥：_元)。 其次條 借款期限：自_年_月_日起至_年_月_日止。共計(jì)：_月。期限屆滿之日清償。 第三條 甲方以位于：_市_區(qū)_街_ 小區(qū)_號(hào)樓_單元_門?？偨ㄖ娣e_平方米，自有房屋做抵押，向乙方供應(yīng)擔(dān)保，本約抵押借款的房屋應(yīng)向政府主管機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)設(shè)定登記(即辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證)。并于辦妥抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，甲方應(yīng)將全部借款一次交付與乙方。 第四條 本約辦妥抵押權(quán)設(shè)定登記后，其房屋全部權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利證明書及設(shè)定契約書均由乙方收?qǐng)?zhí)。 第五條 本約辦理抵押權(quán)設(shè)定登記，所需的印花稅、登記費(fèi)及代辦費(fèi)均由甲方負(fù)擔(dān)。 第六條 借款利率：_。 第七條 甲方保證在合同規(guī)定的期限內(nèi)按期還本付息。否

13、則乙方有權(quán)處置抵押物。 第八條 抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完畢本合同止。 第九條 簽訂本合同后，甲方未經(jīng)乙方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。抵押期間抵押物不受甲方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓等影響，如乙方發(fā)覺(jué)甲方有違反本條款的情節(jié)，將處置抵押物。 第十條 本約期限屆滿前后，若乙方還清借款時(shí)，甲方應(yīng)會(huì)同辦理抵押權(quán)注銷登記，不得借詞刁難或有意拖延，若甲方屆滿不清償，乙方得依法申請(qǐng)法院拍賣抵押的不動(dòng)產(chǎn)土地。 違約責(zé)任 第十一條 乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付貸款，給甲方造成經(jīng)濟(jì)上的損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)違約責(zé)任。 第十二條 甲方到期不履行義務(wù)，乙方可依據(jù)民訴法第一百零一零一六

14、十八條規(guī)定，干脆向有管轄權(quán)的人民法院起訴。 第十三條 甲方如未按合同規(guī)定歸還借款，乙方有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權(quán)向甲方追償。直至甲方還清乙方全部貸款本息為止。 第十四條 本合同一式三份，甲方持一份、乙方執(zhí)一份，房產(chǎn)交易中心辦抵押權(quán)證一份。 甲方：_乙方：_ _年_月_日_年_月_日 房屋抵押合同10 合同編號(hào)： 抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)： 居處： 郵編： 電話： 法定代表： 身份證號(hào)碼： 抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)： 居處： 郵編： 電話： 法定代表： 身份證號(hào)碼： 為確保 年 月 日乙方與債務(wù)人 簽訂的 合同 (以下稱主合同，編號(hào)： )

15、的履行，甲方情愿以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。甲方、乙方經(jīng)協(xié)商一樣，訂立本 合同，以茲雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。 第一條： 甲方保證對(duì)抵押物依法享有全部權(quán)或處分權(quán)。用作抵押的房產(chǎn)的地址：佛山市禪城區(qū) 路 街(巷、里) 座 號(hào)房;建筑面積： 平方米;用地面積： 平方米;房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)： 。甲方將房地產(chǎn)抵押給乙方時(shí)，該房產(chǎn)所占用范圍的土地運(yùn)用權(quán)一并抵押給乙方 其次條：甲乙雙方設(shè)定抵押的房地產(chǎn)共作價(jià)為： 人民幣 元(大寫)，甲方抵押擔(dān)保的主債權(quán)標(biāo)的金額為人民幣 元(大寫)，履行債務(wù)期限自 年 月 日起至 年 月 日止，抵押率 。 第三條：本合同抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息

16、、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)的費(fèi)用。 第四條：當(dāng)事人保證： 1、甲方保證對(duì)其抵押房地產(chǎn)依法享有全部權(quán)或處分權(quán)，抵押物無(wú)被查封、扣押及無(wú)重復(fù)抵押等狀況。 2、在抵押期間甲方應(yīng)妥當(dāng)保管抵押房地產(chǎn)，并負(fù)責(zé)修理保養(yǎng)，保證抵押房地產(chǎn)的完好無(wú)損。乙方如需對(duì)抵押房地產(chǎn)的狀況進(jìn)行了解，甲方應(yīng)賜予合作。 3、抵押人保證辦理本次抵押事宜已征得抵押物共有人同意。 第五條：抵押期間內(nèi)，甲方占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)剛好將狀況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)實(shí)行措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因甲方的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方重新供應(yīng)或者增加以彌補(bǔ)不足。 第六

17、條：抵押期間，未經(jīng)乙方的書面同意，甲方擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效;造成第三人損失的，由甲方予與賠償。經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓、出租抵押物所得的款項(xiàng)應(yīng)優(yōu)先用于向乙方清償所擔(dān)保的債權(quán)。 第七條：甲方隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等狀況，給乙方或者第三人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法擔(dān)當(dāng)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。 第八條：有下列狀況之一的，乙方有權(quán)要求處分抵押物： (一)債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人未能清償債務(wù)的; (二)甲方死亡或被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者甲方的合法繼承人、受贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的; (三)甲方被依法宣告解散或者破產(chǎn)的; (

18、四)甲方違反本合同的約定，擅自處分抵押物的;處理抵押財(cái)產(chǎn)所得款，不足以清償債務(wù)的，乙方有權(quán)另行追索;上述所得價(jià)款償還債務(wù)有余的，乙方應(yīng)退還給甲方。 第九條： 其他約定事項(xiàng)： 第十條：甲乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可以向人民法院起訴，或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。 第十一條：本合同自甲乙雙方辦理抵押登記，抵押登記機(jī)關(guān)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證之日起生效。 第十二條：本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，交抵押登記主管機(jī)關(guān)存案一份。 甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人： (或授權(quán)代理人) (或授權(quán)代理人) 合同簽訂地點(diǎn)： 合同簽訂時(shí)間： 房屋抵押合同11 在商品房預(yù)售

19、的交易中，購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，有貸款銀行代其支付其余的.購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，稱之為預(yù)售商品房貸款抵押 。通過(guò)這種方式，一時(shí)難以支付全部房款的消費(fèi)者可以購(gòu)買商品房，發(fā)展商可以盡快收到房款，而銀行的業(yè)務(wù)也得以拓寬。 預(yù)售商品房的購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行與購(gòu)房人簽訂書面的抵押貸款合同，約定購(gòu)房人將其購(gòu)買的商品房抵押給銀行作為貸款的擔(dān)保。在正常狀況下，商品房預(yù)售合同的購(gòu)房人作為貸款人，依據(jù)貸款合同向銀行分期履行還款義務(wù)，應(yīng)無(wú)異議。但是，在商品房買賣出現(xiàn)糾紛的時(shí)候，比如發(fā)展商不能按期交樓，甚至出現(xiàn)樓盤爛尾的狀況下，購(gòu)房人可能要求解除商品房預(yù)售

20、合同并且可能停止還款給銀行。當(dāng)然，貸款人不履行還款義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。但是，在這種狀況下，銀行是否可以對(duì)抵押物主見(jiàn)抵押權(quán)呢要行使抵押權(quán)，銀行首先面臨的問(wèn)題就是：銀行與預(yù)售商品房的購(gòu)房人所簽訂的抵押貸款合同是否生效。 依據(jù)合同法第32條的規(guī)定，當(dāng)事人實(shí)行合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。在實(shí)務(wù)中，銀行與預(yù)售商品房的購(gòu)房人以實(shí)行簽訂抵押貸款合同的方式訂立合同，在合同當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)抵押貸款合同成立，應(yīng)無(wú)異議。另外，依據(jù)合同法44條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。該條第2款還規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。可以看出，合同的生效與否

21、，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法規(guī)是否規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。 首先，我們來(lái)看看抵押貸款合同的合法性問(wèn)題。 這一問(wèn)題涉及到兩個(gè)方面，其一：抵押物是否合法其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主體資格。就其次個(gè)方面而言，抵押合同中抵押人假如具有合法的主體資格，其應(yīng)當(dāng)具備的條件有兩個(gè)：其一為抵押人必需具有民事權(quán)利實(shí)力和民事行為實(shí)力，其二為抵押人需對(duì)抵押物享有處分權(quán) 。對(duì)于抵押人第一項(xiàng)條件，民事行為人具有民事權(quán)利實(shí)力和民事行為實(shí)力是民事法律行為成立的要件，不再累述。因此，在分析預(yù)售房地產(chǎn)抵押合同中抵押人的主體資格 問(wèn)題的時(shí)候，我們主要探討：抵押人是否具有為商品房預(yù)售合同的購(gòu)房人是

22、否已經(jīng)獲得了對(duì)在建房屋的處分權(quán) 1、抵押物的合法性問(wèn)題： 2、物權(quán)的客體為特定獨(dú)立之物 ，而物是指能夠?yàn)槿怂涞木哂锌隙ń?jīng)濟(jì)價(jià)值的物質(zhì)實(shí)體和自然力，具有客觀物質(zhì)性 。抵押是一種擔(dān)保物權(quán)，其客體應(yīng)當(dāng)是客觀存在的物。但是在商品房預(yù)售的交易中，在簽訂合同時(shí)商品房可能正在建立之中，依據(jù)工程進(jìn)展的不同，有的預(yù)售商品房可能連輪廓都還沒(méi)有，因此不具有物的客觀物質(zhì)性。當(dāng)事人以并不存在的物來(lái)設(shè)定抵押，有悖于物權(quán)客體的客觀物質(zhì)性。但假如以此否認(rèn)房地產(chǎn)預(yù)售中將正在建立的房屋抵押的合法性，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是很大的打擊。其實(shí)，就正在建立過(guò)程中的物設(shè)定抵押，我國(guó)法律中也有規(guī)定，我國(guó)海商法中就特殊規(guī)定正在建立的船舶可

23、以設(shè)定抵押 。鑒于擔(dān)保法中對(duì)于正在建立的房地產(chǎn)是否可以設(shè)定抵押權(quán)沒(méi)有明確的規(guī)定，在最高人民法院出臺(tái)的擔(dān)保法的司法說(shuō)明中，特地將正在建立的房 屋或者其他正在建立的建筑物的抵押效力問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明（20 xx年12月13日施行）第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建立的或者正在建立中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”據(jù)此，正在建立的房屋雖然不符合物的客觀物質(zhì)性，但作為特定抵押物同樣可以設(shè)定抵押。 2、抵押人的處分權(quán)的問(wèn)題： 我國(guó)擔(dān)保法第34條明確規(guī)定了抵押房屋必需是抵押人全部。對(duì)于在建房屋的全部權(quán)的問(wèn)題，

24、存在爭(zhēng)議。有主見(jiàn)認(rèn)為隨預(yù)購(gòu)人支付房款的數(shù)額房屋全部權(quán)漸漸轉(zhuǎn)移給買方 。這種觀點(diǎn)使買方和賣方可能同時(shí)具有同一房地產(chǎn)的全部權(quán)，違反了物權(quán)法中一物一權(quán)的原理，而且與房地產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)讓登記生效的法律規(guī)定也不符。買方雖然簽訂了房地產(chǎn)預(yù)售合同，但要取得房地產(chǎn)的全部權(quán)，還取決于兩個(gè)因素，其一為購(gòu)買的房屋已建成為客觀有形的物，其二為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記，獲得了權(quán)利證書 。因此，對(duì)于正在建立的房屋或者建筑物，在建立完畢辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記之前，預(yù)售合同的買方不能獲得房屋的全部權(quán)。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，預(yù)售商品房抵押合同中抵押人的資格存在問(wèn)題。 另外，預(yù)售的商品房非客觀存在的物，預(yù)售合同的買方對(duì)于預(yù)售商品房無(wú)物權(quán)可言，因

25、此對(duì)物的處分權(quán)同樣也不存在。因此，商品房預(yù)售中的抵押合同中的抵押人，既不是抵押物的全部人，也無(wú)在建房屋的處分權(quán)。（在簽訂預(yù)售合同之后，如沒(méi)有行政法規(guī)的限制，買方可以依據(jù)合同法的規(guī)定轉(zhuǎn)讓其在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)，這只是買方處分合同的債權(quán)債務(wù)，而非買賣標(biāo)的物的處分，并不是我們探討的對(duì)物的處分權(quán)。） 在商品房預(yù)售的業(yè)務(wù)中，商品房預(yù)售合同的買方雖然在簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)候?qū)︻A(yù)售的房屋沒(méi)有全部權(quán)和處分權(quán)，但他在將來(lái)可依法獲得其所購(gòu)買的商品房的全部權(quán)，即享有對(duì)全部權(quán)的期盼權(quán)。而擔(dān)保法沒(méi)有規(guī)定無(wú)權(quán)利人將來(lái)可以獲得權(quán)利的狀況下所簽訂的抵押合同的效力問(wèn)題。在特殊法沒(méi)有規(guī)定的狀況下，我們可以適用一般法的有關(guān)規(guī)

26、定。而作為一般法的合同法第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”由是推之，無(wú)處分權(quán)的人訂立的抵押合同，屬于效力待定合同，是否生效須要取決于權(quán)利人的追認(rèn)，或者在訂立合同之后獲得處分權(quán)。假如權(quán)利人不追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同之后不能獲得處分權(quán)，即為不發(fā)生使合同有效的事實(shí)，則該合同始終不能發(fā)生法律效力 。依據(jù)合同法的這一內(nèi)容，最高人民法院在最高人民法院關(guān)于中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明中，對(duì)這種抵押合同效力待定的狀況做出了相應(yīng)的規(guī)定，該說(shuō)明的第49條規(guī)定，以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠供應(yīng)權(quán)利證書或者

27、補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。從該條款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一審法庭辯論終結(jié)之前獲得權(quán)利證書，即為抵押人取得對(duì)抵押物的處分權(quán)，該抵押合同可以認(rèn)定有效。同時(shí)，我們也留意到合同法中所規(guī)定的經(jīng)過(guò)權(quán)利人追認(rèn)也可以使效力待定的合同有效的內(nèi)容，最高人民法院關(guān)于中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明中并沒(méi)有作相應(yīng)的規(guī)定。 從上面的分析，對(duì)于預(yù)售商品房中抵押合同的合法性問(wèn)題可以得出這樣的結(jié)論：正在建立的房屋或者建筑物可以作為抵押物進(jìn)行抵押；房地產(chǎn)預(yù)售合同的買方以其購(gòu)買的正在建立的房屋進(jìn)行抵押所簽訂的抵押合同，屬于效力待定的合同，假如在第一審法庭辯論結(jié)束之前，買方可以獲得房屋的處分權(quán)，抵押合同的效力

28、不應(yīng)因此受到影響。 其次，我們?cè)賮?lái)探討商品房預(yù)售中，辦理登記對(duì)于抵押合同效力的影響。 關(guān)于抵押登記的效力，存在兩種立法主義，登記對(duì)抗主義和登記要件主義 。假如實(shí)行登記對(duì)抗主義，抵押權(quán)的設(shè)定，在當(dāng)事人達(dá)成抵押合同之后即可成立，而不以登記為生效要件，但是，假如抵押物未經(jīng)登記，抵押權(quán)不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。假如實(shí)行登記要件主義，抵押權(quán)的設(shè)定，除當(dāng)事人意思表示一樣之外，還必需履行登記手續(xù)，才能產(chǎn)生效力。依據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第41條的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必需經(jīng)過(guò)登記才能生效?？梢?jiàn)，對(duì)于城市房地產(chǎn)的抵押，我國(guó)擔(dān)保法實(shí)行登記要件主義。另外，商品房預(yù)售中的抵押合同，由于在預(yù)售的時(shí)候，商品房還處于在建過(guò)程

29、中，屬于最高人民法院關(guān)于中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明第47條所規(guī)定的將在建房屋或者建筑物進(jìn)行抵押的狀況。依據(jù)該條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建立的或者正在建立中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睆脑摋l內(nèi)容可以看出，以在建房屋設(shè)定抵押權(quán)的，也實(shí)行登記要件主義。從這些規(guī)定可以看出，在商品房預(yù)售的按揭業(yè)務(wù)中，預(yù)售合同的買方作為抵押人將預(yù)售的房產(chǎn)抵押給銀行，在辦理抵押物登記之后，可以認(rèn)定抵押有效。但是，在實(shí)務(wù)中，假如商品房沒(méi)有建成，抵押人沒(méi)有獲得權(quán)利證書，根本不能對(duì)預(yù)售商品房抵押合同進(jìn)行登記。假如抵押物沒(méi)有辦理登記，是否必定導(dǎo)致抵押合同無(wú)效擔(dān)保法中雖然對(duì)城

30、市房地產(chǎn)的抵押實(shí)行了登記要件主義，但是在最高人民法院關(guān)于中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的說(shuō)明中，依據(jù)登記的不憐憫況，我們可以看出明顯的立法指導(dǎo)思想的改變。因此，回答抵押登記對(duì)于抵押合同效力的影響這一問(wèn)題，須要詳細(xì)狀況詳細(xì)分析。 房屋抵押合同12 抵押房： 抵押權(quán)人： 甲方同意將其所擁有的房產(chǎn)()用于還款合同之抵押，甲乙雙方為愛(ài)護(hù)各方合法權(quán)益，本著誠(chéng)懇信用，互利互惠原則，經(jīng)協(xié)商一樣，就一事特簽訂本房屋抵押合同以作擔(dān)保，詳細(xì)內(nèi)容如下： 第一條抵押房屋：甲方全部的位于的一處房產(chǎn)。(面積： 其次條抵押擔(dān)保范圍：本合同擔(dān)保范圍限于抵押還款合同(以下簡(jiǎn)稱主協(xié)議)項(xiàng)下乙方向 第三條抵押房屋的保管方式和保管責(zé)任

31、如下：抵押房屋由甲方自行保管并運(yùn)用，甲方應(yīng)妥 第四條在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押房產(chǎn)，甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵 第五條本合同項(xiàng)下有關(guān)的公證、抵押登記等費(fèi)用由甲方擔(dān)當(dāng)。 第六條本合同生效后，如須要延長(zhǎng)主協(xié)議項(xiàng)下還款期限，或者變更主協(xié)議其他條款，應(yīng)經(jīng) 第七條出現(xiàn)下列狀況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法處分抵押財(cái)產(chǎn)： 1、主協(xié)議約定的還款期限已到，甲方未依約歸借款或所延期限已到仍不能歸還借款本金。 2、甲方死亡而無(wú)繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。 3、處理抵押房屋所得價(jià)款，不足以償還本金和費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還貸款還有余的，乙方應(yīng)退還甲方。 第八條抵押權(quán)的撤銷：主協(xié)議甲方按協(xié)議約

32、定的期限歸還借款或者提前歸還借款的，乙方 第九條本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。須要變更或解除合同時(shí)， 第十條違約責(zé)任 1、根據(jù)本合同第三條約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因保管不善，造成毀損。乙方有權(quán)要求復(fù)原財(cái)產(chǎn)原狀，或供應(yīng)經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財(cái)產(chǎn)，或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本金。 2、甲方違反本合同第四條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。乙方可視狀況要求甲方復(fù)原抵押財(cái)產(chǎn)原狀或提前收回主合同項(xiàng)下貸款本息，并可要求甲方支付借款利息總額百分之拾違約金。 3、甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或者已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)等狀況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)賜予賠償。 第十一條

33、爭(zhēng)議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向抵押權(quán)人所在地人民法院起訴。 第十二條本合同由甲、乙雙方簽字或蓋章，自主協(xié)議生效之日起生效。 第十三條本協(xié)議一式份，甲乙雙方各執(zhí)份具有同等的法律效力，另存份以備抵押登記等事宜運(yùn)用。 甲方：乙方： _年_月_日 房屋抵押合同13 為確保_年_月_日簽定的_（以下稱主合同）的履行，抵押人（以下簡(jiǎn)稱甲方：）情愿以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱乙方：）同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。 甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地運(yùn)用權(quán)一并抵押給乙方。雙方本著同等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同

34、，共同遵守。 第一條 甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于_，其房屋建筑面積_m2，占地面積_m2，房產(chǎn)證號(hào)：_。 其次條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并擔(dān)當(dāng)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。 第三條 抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_運(yùn)用。 甲方在抵押期間對(duì)抵押的房地產(chǎn)擔(dān)當(dāng)修理、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。 在抵押期間因運(yùn)用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求復(fù)原房地產(chǎn)原狀或供應(yīng)給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無(wú)法滿意上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。 第四條 抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)，

35、不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無(wú)效。 第五條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，須要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一樣，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍舊有效。 第六條 在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必需剛好告知乙方，且依據(jù)詳細(xì)狀況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。 第七條 主合同期滿，如甲方不能償還債務(wù)本息，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和擔(dān)當(dāng)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索；價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。 第八條 抵

36、押房地產(chǎn)于本合同生效后實(shí)行查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。 第九條 甲方不履行主合同債務(wù)或者發(fā)生甲乙約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押房地產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起乙方有權(quán)收取抵押房地產(chǎn)的孳息。 第十條 本合同在雙方簽字蓋章后，并經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門登記，方為有效。 第十一條 本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門存檔一份。 第十二條 雙方商定的其它事項(xiàng)： 甲方（簽章）： 身份證： 乙方（簽章）： 身份證： 合同簽定地點(diǎn)： 合同簽定時(shí)間：_年_月_日 房屋抵押合同14 抵押權(quán)人(甲方)： 抵押人(乙方)： 借款人： 第一條：乙方自愿以本人有權(quán)處分的

37、財(cái)產(chǎn)作為抵押物為借款人供應(yīng)擔(dān)保。甲方經(jīng)審查;同意接受乙方的財(cái)產(chǎn)抵押。雙方為明確各自的權(quán)力、義務(wù)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度，經(jīng)協(xié)商一樣，簽訂本合同。 其次條：抵押擔(dān)保保險(xiǎn)金額為人民幣(大寫)￥：整(小寫)￥： 元整，抵押地址沈陽(yáng)市 區(qū) 街(路)號(hào) 幢號(hào)值 。抵押期限為 ，即 年 月 日至 年 月 日止。 第三條：甲乙雙方同意簽字后共同到房產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證。 第四條：辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)及執(zhí)行合同所需各項(xiàng)費(fèi)用，由乙方負(fù)責(zé)支付。 第五條：在房地產(chǎn)抵押借款之前，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方供應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的證明(如有無(wú)訴訟、查封、出租、抵押等)。并保證該抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，權(quán)屬

38、清楚，沒(méi)有任何權(quán)屬糾紛。 第六條：抵押房地產(chǎn)在甲方處封存，在乙方未償還清借款前，乙方負(fù)責(zé)抵押房地產(chǎn)的修理、管理，并不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出售、重復(fù)抵押、拆動(dòng)或損壞、保證抵押房地產(chǎn)的完好無(wú)損。如發(fā)覺(jué)乙方有上述損害甲方利益的行為，甲方有權(quán)提前收回全部借款本金及利息，由此引起甲方的任何損失，由乙方擔(dān)當(dāng)全部責(zé)任。 第七條：抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)，在抵押期內(nèi)由乙方到保險(xiǎn)公司辦理投保手續(xù)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款方擔(dān)當(dāng)。甲方有權(quán)從保險(xiǎn)賠償中優(yōu)先收回抵押借款及相關(guān)費(fèi)用。 如未辦理保險(xiǎn)，發(fā)生抵押物的損毀、滅失狀況，導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)價(jià)值削減，乙方應(yīng)當(dāng)剛好通知甲方并于5日內(nèi)增補(bǔ)同等價(jià)值的財(cái)產(chǎn)作抵押，否則甲方有權(quán)提前終止合同并享有對(duì)乙方債

39、務(wù)的最終索取。 第八條：如乙方因?yàn)橹卮蠹膊。劳龌虮恍嫠劳?、被宣告失蹤等可能?dǎo)致無(wú)法按時(shí)履行還款義務(wù)的狀況，甲方有權(quán)提前催收欠款并通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，并將此抵押的房地產(chǎn)更名、變賣、拍賣，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。 第九條：本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門履行房地產(chǎn)抵押登記后生效。 第十條：本合同一式三份，雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)行政管理部門備案一份。 第十一條：履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成應(yīng)在甲方所在人民法院起訴。 抵押權(quán)人(甲方)簽字： 抵押人(乙方)簽字： 年 月 日 房屋抵押合同15 抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_(本人) (妻子)姓名：_ 居民身份證號(hào)碼：_ 地址：_ 聯(lián)系電話：_ 抵押權(quán)人(

40、以下簡(jiǎn)稱乙方)：_(本人) (妻子)姓名：_ 居民身份證號(hào)碼：_ 地址：_ 聯(lián)系電話：_ 甲、乙雙方就房屋抵押事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一樣，并經(jīng)土地全部權(quán)人同意，達(dá)成以下合同條款： 第一條房屋的基本狀況 因?yàn)榧追浇?jīng)商急需現(xiàn)金故將自己所居住房屋，現(xiàn)在甲方自愿將坐落在渾江區(qū)板石鎮(zhèn)金英村委會(huì)轄區(qū)的房屋院落(共計(jì)xx平方米)及其一些附屬物抵押給乙方，假如逾期償還此借款將所抵押房屋及相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)抵頂給乙方。該房屋始建于20 xx年，房屋結(jié)構(gòu)為土木結(jié)構(gòu)，建筑面積xx平方米(其中實(shí)際建筑面積xx平方米)，房屋用途為xx；該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋附屬土地平面圖見(jiàn)附件二;(房屋全部權(quán)證號(hào)、土地運(yùn)用權(quán)證號(hào))

41、(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為xx。該院落詳細(xì)位置為： 東鄰： 西鄰： 南鄰： 北鄰： 登記長(zhǎng)度為：xx米、寬度為xx米，面積共xx平米 該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部抵頂，附屬物包括：房屋后兩分的菜園一塊，房屋前后的全部果樹(shù)，房屋后的菜地及其后山的一塊耕田一并抵頂。 其次條房屋面積的約定 本合同第一條所約定的面積為(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面 積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。 該房屋交付抵押時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的時(shí)，房屋抵押價(jià)款保持不變。 第三條土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)。 該房屋相應(yīng)的土地運(yùn)用權(quán)取得方式為xxx;土地運(yùn)用權(quán)年限自20 xx年xx月xx日至20 xx年xx月xx日止。以劃撥方式取得集體全部土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為x