人力資源拓展培訓(xùn)

1、前 言首先，非常感謝各位主講人在百忙之中為我們精心準(zhǔn)備的培訓(xùn)資料以及為我們工作提供的各方面支持。由于時間比較倉促，本次培訓(xùn)資料整理中存在哪些問題和缺點希望大家見諒并為我們提出寶貴意見。我們會綜合考慮各方面因素，盡量合理安排培訓(xùn)時間，希望地產(chǎn)集團拓展體系全體員工都能夠親臨培訓(xùn)現(xiàn)場。此次培訓(xùn)過程中各位主講人將會有現(xiàn)場發(fā)揮內(nèi)容，請大家做好筆記，并積極參加現(xiàn)場討論與問答。培訓(xùn)后，有任何問題請各公司培訓(xùn)聯(lián)絡(luò)人進行收集整理，統(tǒng)一發(fā)送到: HYPERLINK mailto:sctz sctz，我們會及時與各個主講人聯(lián)系，為大家統(tǒng)一解答。地產(chǎn)集團戰(zhàn)略發(fā)展中心Tel：88350983；883509122004年

2、6月11日目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc75846173 前言 PAGEREF _Toc75846173 h 1 HYPERLINK l _Toc75846174 目錄 PAGEREF _Toc75846174 h 2 HYPERLINK l _Toc75846175 第一章項目規(guī)劃 PAGEREF _Toc75846175 h 4 HYPERLINK l _Toc75846176 一、規(guī)劃知識 PAGEREF _Toc75846176 h 4 HYPERLINK l _Toc75846177 二、建筑部分 PAGEREF _Toc75846177 h 8

3、HYPERLINK l _Toc75846178 三、結(jié)構(gòu)部分 PAGEREF _Toc75846178 h 9 HYPERLINK l _Toc75846179 第二章運營與土地判斷 PAGEREF _Toc75846179 h 11 HYPERLINK l _Toc75846180 一、運營的定位和職能 PAGEREF _Toc75846180 h 11 HYPERLINK l _Toc75846181 二、運營與戰(zhàn)略拓展的關(guān)系 PAGEREF _Toc75846181 h 11 HYPERLINK l _Toc75846182 三、保證經(jīng)濟指標(biāo)準(zhǔn)確性的意義 PAGEREF _Toc758

4、46182 h 11 HYPERLINK l _Toc75846183 四、確定經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的重要依據(jù) PAGEREF _Toc75846183 h 11 HYPERLINK l _Toc75846184 五、項目經(jīng)濟指標(biāo)明細(xì)詳細(xì)分解說明 PAGEREF _Toc75846184 h 12 HYPERLINK l _Toc75846185 六、建安及部分成本估算 PAGEREF _Toc75846185 h 13 HYPERLINK l _Toc75846186 七、應(yīng)注意的問題 PAGEREF _Toc75846186 h 14 HYPERLINK l _Toc75846187 八、相關(guān)附件

5、 PAGEREF _Toc75846187 h 14 HYPERLINK l _Toc75846188 第三章前期開發(fā)與配套 PAGEREF _Toc75846188 h 15 HYPERLINK l _Toc75846189 第一節(jié)前期開發(fā) PAGEREF _Toc75846189 h 15 HYPERLINK l _Toc75846190 一、開工 PAGEREF _Toc75846190 h 15 HYPERLINK l _Toc75846191 二、開盤 PAGEREF _Toc75846191 h 15 HYPERLINK l _Toc75846192 三、入住 PAGEREF _T

6、oc75846192 h 15 HYPERLINK l _Toc75846193 四、清盤 PAGEREF _Toc75846193 h 15 HYPERLINK l _Toc75846194 五、相關(guān)附件 PAGEREF _Toc75846194 h 16 HYPERLINK l _Toc75846195 第二節(jié)配套工程工作流程 PAGEREF _Toc75846195 h 17 HYPERLINK l _Toc75846196 一、臨時水工程工作流程 PAGEREF _Toc75846196 h 17 HYPERLINK l _Toc75846197 二、排水工程工作流程 PAGEREF

7、_Toc75846197 h 18 HYPERLINK l _Toc75846198 三、自來水工程工作流程 PAGEREF _Toc75846198 h 19 HYPERLINK l _Toc75846199 四、燃?xì)夤こ?PAGEREF _Toc75846199 h 24 HYPERLINK l _Toc75846200 五、直飲水工程 PAGEREF _Toc75846200 h 28 HYPERLINK l _Toc75846201 六、電視工程 PAGEREF _Toc75846201 h 29 HYPERLINK l _Toc75846202 七、電話工程 PAGEREF _Toc

8、75846202 h 30 HYPERLINK l _Toc75846203 八、電工程 PAGEREF _Toc75846203 h 30 HYPERLINK l _Toc75846204 九、辦理前期供熱證明程序 PAGEREF _Toc75846204 h 41 HYPERLINK l _Toc75846205 十、中水流程： PAGEREF _Toc75846205 h 41 HYPERLINK l _Toc75846206 第四章資金與財務(wù)管理 PAGEREF _Toc75846206 h 43 HYPERLINK l _Toc75846207 第一節(jié)資金管理 PAGEREF _To

9、c75846207 h 43 HYPERLINK l _Toc75846208 一、貸款的基礎(chǔ)知識 PAGEREF _Toc75846208 h 43 HYPERLINK l _Toc75846209 二、資金工作貫穿戰(zhàn)略始終 PAGEREF _Toc75846209 h 45 HYPERLINK l _Toc75846210 三、資金運作模式 PAGEREF _Toc75846210 h 46 HYPERLINK l _Toc75846211 四、金融政策研發(fā) PAGEREF _Toc75846211 h 46 HYPERLINK l _Toc75846212 五、金融品種創(chuàng)新 PAGERE

10、F _Toc75846212 h 48 HYPERLINK l _Toc75846213 六、融資業(yè)務(wù)拓展 PAGEREF _Toc75846213 h 48 HYPERLINK l _Toc75846214 七、按揭貸款管理 PAGEREF _Toc75846214 h 51 HYPERLINK l _Toc75846215 第二節(jié)財務(wù)管理與風(fēng)險控制 PAGEREF _Toc75846215 h 53 HYPERLINK l _Toc75846216 一、財務(wù)管理定位與職能 PAGEREF _Toc75846216 h 53 HYPERLINK l _Toc75846217 二、預(yù)算管理工作

11、重點 PAGEREF _Toc75846217 h 54 HYPERLINK l _Toc75846218 三、核算管理 PAGEREF _Toc75846218 h 57 HYPERLINK l _Toc75846219 四、其他相關(guān)工作 PAGEREF _Toc75846219 h 63 HYPERLINK l _Toc75846220 第五章項目工程管理 PAGEREF _Toc75846220 h 64 HYPERLINK l _Toc75846221 一、基礎(chǔ)概念的解釋說明 PAGEREF _Toc75846221 h 64 HYPERLINK l _Toc75846222 二、施工

12、進度計劃的編制 PAGEREF _Toc75846222 h 65 HYPERLINK l _Toc75846223 三、現(xiàn)場勘定的內(nèi)容： PAGEREF _Toc75846223 h 67 HYPERLINK l _Toc75846224 四、工程項目成本控制 PAGEREF _Toc75846224 h 68 HYPERLINK l _Toc75846225 五、工程質(zhì)量的控制 PAGEREF _Toc75846225 h 68 HYPERLINK l _Toc75846226 第六章銷售管理 PAGEREF _Toc75846226 h 70 HYPERLINK l _Toc758462

13、27 一、銷售進度計劃的編制 PAGEREF _Toc75846227 h 70 HYPERLINK l _Toc75846228 二、銷管的工作流程 PAGEREF _Toc75846228 h 72 HYPERLINK l _Toc75846229 三、實現(xiàn)銷售回款條件： PAGEREF _Toc75846229 h 79 HYPERLINK l _Toc75846230 四、成本測算中，銷售費用的制定以及如何分?jǐn)?PAGEREF _Toc75846230 h 79 HYPERLINK l _Toc75846231 第七章土地上限價格與現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc75846231

14、 h 82 HYPERLINK l _Toc75846232 一、編制現(xiàn)金流量表的目的與重要性 PAGEREF _Toc75846232 h 82 HYPERLINK l _Toc75846233 二、編制現(xiàn)金流量表前提條件 PAGEREF _Toc75846233 h 82 HYPERLINK l _Toc75846234 三、項目總體開發(fā)節(jié)奏的把握 PAGEREF _Toc75846234 h 82 HYPERLINK l _Toc75846235 四、項目開發(fā)計劃的制定 PAGEREF _Toc75846235 h 83 HYPERLINK l _Toc75846236 五、現(xiàn)金流量表的

15、完善： PAGEREF _Toc75846236 h 86 HYPERLINK l _Toc75846237 六、相關(guān)附件 PAGEREF _Toc75846237 h 86第一章 項目規(guī)劃一、規(guī)劃知識建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直距離。日照系數(shù)：多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西角度所建地區(qū)南偏東或南偏西030南偏東或南偏西30以上改造區(qū)片1.21.1新建區(qū)片1.51.0高層建筑與居住建筑的間距：高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向為南偏東或南偏西30以內(nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高層建筑對應(yīng)被遮擋面寬度的1.2倍，改造區(qū)為1.0倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝向為

16、南偏東或南偏西30以上）的間距，不小于高層建筑對應(yīng)被遮擋面寬度的1.0倍，改造區(qū)為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超過遮擋面寬度的0.5倍，間距不小于14米。說明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于24米的各類建筑；多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類建筑；建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計算同多層建筑間距要求。建筑退線：是指建筑后退城市道路規(guī)劃紅線或建筑基地邊界的距離。建筑退線要求：建筑主體高度道路寬度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米51015道路紅線 boundary lines of

17、roads規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。建筑紅線 building line城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。建筑密度 building density,building coverage地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標(biāo)之一。計算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積綠地率 greening rate城市一定地

18、區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。容積率 plot ratio , floor area ratio一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積什么是確定規(guī)劃設(shè)計要求任何城市建設(shè)項目都必須符合城市規(guī)劃要求。城市規(guī)劃指導(dǎo)城市建設(shè)，城市建設(shè)服從規(guī)劃管理，這是一條必須堅持的原則，否則就會給城市發(fā)展帶來嚴(yán)重后果。因此，每一項當(dāng)前建設(shè)工程項目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確定規(guī)劃設(shè)計要求，由城

19、市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門先提出規(guī)劃設(shè)計要求建議，由建設(shè)單位按城市規(guī)劃行政主管部門的要求向有關(guān)部門征詢意見，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門正式確定規(guī)劃設(shè)計要求是審查設(shè)計方案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。同時，確定的規(guī)劃設(shè)計要求亦是建設(shè)工程設(shè)計人員開展工程設(shè)計工作的重要依據(jù)之一。提供規(guī)劃設(shè)計要求，一般應(yīng)包括以內(nèi)容： 給定與建設(shè)項目有關(guān)的道路紅線；給定與建設(shè)項目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界限和要求； 建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求），長度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等； 城市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一要求的坐標(biāo)、標(biāo)高和比例尺； 涉及到文物保護、消防安全、環(huán)境保護、給

20、水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門，需要征求哪些部門的意見； 建筑造型、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、色彩等方面的規(guī)劃要求； 臨街建筑的退讓道路紅線要求； 必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場、小游園、底層商店、停車場、過街樓、地下防空設(shè)施等； 其他要求。規(guī)劃設(shè)計條件包括哪些內(nèi)容 城市規(guī)劃法第三十一條規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)核定其位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃設(shè)計條件是進行擬建項目總圖規(guī)劃設(shè)計依據(jù)之一。規(guī)劃設(shè)計條件，主要應(yīng)當(dāng)包括： 該建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖（城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)可的地形圖）。根據(jù)建設(shè)

21、項目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。 綜合向各有關(guān)部門征詢的意見后提出的綜合性意見。 該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求。 提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項。 對于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求。有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)用向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便據(jù)此進行擬建設(shè)項目總平面布置設(shè)計。附圖1：各種建筑類型容積率對比：獨棟別墅：0.3

22、0.4聯(lián)排別墅：0.6 0.8多層住宅：小于1.5二、建筑部分建筑類別與層數(shù)建筑類別層數(shù)區(qū)間別墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多層公寓5.56.0小高層7.09.0高層10層以上超高層100米以上基座面積估算階段經(jīng)濟范圍：建筑形式基座尺寸或面積建筑面積雙拼；TOWNHOUSE6.0 x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多層公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x層數(shù)點高450650M2基座x層數(shù)地下車庫車位35-40 M235(40)x車位數(shù)地上車位25 M225x車位數(shù)電梯的設(shè)置：七層及以上的住宅或住戶入口

23、層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16以上的住宅必須設(shè)置電梯。雙電梯的設(shè)置：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。封閉樓梯間： 是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級防火門。防煙樓梯間：是指在樓梯間入口處設(shè)有前室(面積不小于6m2，并設(shè)有防排煙設(shè)施)或設(shè)專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。關(guān)于連廊：板式高層從十層起連接兩個相鄰單元的水平通廊三、結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)形式的確定一般情況下根據(jù)建筑物不同的層數(shù)來確定結(jié)構(gòu)形式，有時也要根據(jù)功能及布置來確定。以天津地區(qū)為例（除寧河、漢沽抗震設(shè)防烈度為8度外，其他地區(qū)均為7.

24、5度）7層（6.5層計為7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)（8度區(qū)為6層）12層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)）16層：一般采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)16層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項目，它的施工圖設(shè)計時間為舊的框輕規(guī)范廢止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對不規(guī)整，不宜采用磚混結(jié)構(gòu)，但在半島藍(lán)灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因為施工圖設(shè)計方為北京的設(shè)計院，不認(rèn)同框輕結(jié)構(gòu)）。建筑物高度的成本界限：從成本

25、因素考慮，建筑物總高度有個成本的界限，當(dāng)高度超過此界限值，土建成本增長較為明顯。對于框架結(jié)構(gòu)30m為界限，對于剪力墻結(jié)構(gòu)80m為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高稍稍超過80m時，不經(jīng)濟，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）注：100m為7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值，120m為7度區(qū)普通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項目操作中應(yīng)不予考慮）建筑形體要求：在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關(guān)系，這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定：6、7度地區(qū)高度與寬

26、度的比值長度與寬度的比值6、7度區(qū)8度區(qū)6、7度區(qū)8、9度區(qū)磚混結(jié)構(gòu)2.52無伸縮縫單體長度不超過50m框架結(jié)構(gòu)4365剪力墻結(jié)構(gòu)65施工圖設(shè)計周期：在本項中以一個假設(shè)項目舉例說明施工圖設(shè)計時間。假設(shè)項目A總建筑面積為15萬平米，分三期開發(fā)，一期均為五層半的磚混結(jié)構(gòu)住宅，二期均為9層的框輕結(jié)構(gòu)住宅，三期均為24層剪力墻結(jié)構(gòu)點式高層住宅，各期建筑面積均為5萬平米，且假設(shè)每期中的所有單體的施工圖設(shè)計均全面展開（考慮施工圖設(shè)計院配備足夠的設(shè)計人）。一期施工圖設(shè)計時間大約為35天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報告后10天后可完成基礎(chǔ)圖（如需打樁，則完成樁位圖，再7天后完成基礎(chǔ)圖）。二期施工

27、圖設(shè)計時間大約為45天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報告后15天后可完成樁位圖（在天津地區(qū)，此層數(shù)建筑一般需要考慮做樁基礎(chǔ)），再10天后完成基礎(chǔ)圖。三期施工圖設(shè)計時間大約為60天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報告后15天后可完成樁位圖，20天后完成基礎(chǔ)圖（含地下室結(jié)構(gòu)圖紙）。注：如打樁、試樁總共時間少于20天，可在完成樁位圖設(shè)計10天后，完成基礎(chǔ)底板結(jié)構(gòu)圖紙，供施工現(xiàn)場進行底板施工。第二章 運營與土地判斷一、運營的定位和職能運營是地產(chǎn)公司四條管理主線之一，關(guān)注項目的前期預(yù)測及項目操作的過程控制。二、運營與戰(zhàn)略拓展的關(guān)系工作重心是項目前后兩個階段；土地獲取質(zhì)量是項目成敗的

28、關(guān)鍵；土地成本成為項目直接成本的最主要組成部分；運營通過經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)量化為土地獲取提供重要依據(jù)；運營通過項目操作過程控制為項目前期預(yù)測提供重要依據(jù)。三、保證經(jīng)濟指標(biāo)準(zhǔn)確性的意義使經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)真正成為土地判斷的重要依據(jù)。保證公司資源的優(yōu)化配置。使經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)真正成為指導(dǎo)項目操作的考核指標(biāo)。四、確定經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的重要依據(jù)項目成本構(gòu)成、售價及其責(zé)任部門(見附表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表)土地成本及規(guī)劃用地條件規(guī)劃方案應(yīng)盡可能詳實開發(fā)配套收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能與相關(guān)政府部門落實主體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境方案應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定當(dāng)?shù)刂匾獌?yōu)惠政策應(yīng)落實掌握重要影響成本的環(huán)境因素營銷方案應(yīng)建立在充分的市場調(diào)研及對方

29、案理解的基礎(chǔ)上。五、項目經(jīng)濟指標(biāo)明細(xì)詳細(xì)分解說明工程造價的兩種含義（1）第一種含義：工程造價是指建設(shè)一項工程預(yù)期開工或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。這一含義是從投資者業(yè)主的角度來定義的。在投資活動中所支付的全部費用形成了固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。從這個意義上說，工程造價就是工程投資費用。（2）第二種含義：工程造價是指工程價格。即為建成一項工程，預(yù)計或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設(shè)工程總價格。（3）工程造價兩種含義最主要的區(qū)別在于需求主體和供給主體在市場追求的經(jīng)濟利益不同，因而管理的性質(zhì)和管理目標(biāo)不同。區(qū)別工程造價的兩種含義的意義在于，

30、為投資者和以承包商為代表的供應(yīng)商在工程建設(shè)領(lǐng)域的市場行為提供理論依據(jù)。工程項目開發(fā)成本的組成項目開發(fā)成本由工程直接成本和工程間接成本兩大部分構(gòu)成，也稱為工程完全成本等。工程直接成本工程直接成本由土地及大配套費、前期費用、建安工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套設(shè)施費、貸款利息六大項組成。工程間接成本銷售費用、管理費用、營業(yè)稅以及不可預(yù)見費組成工程間接成本。工程直接成本是項目開發(fā)成本的主體，也是工程費用控制的重點。在項目操作的過程中，有些費用是不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，僅與國家的政策法規(guī)的導(dǎo)向有關(guān)，不同地區(qū)的材料和人工、機械費用的差別是客觀存在的，但是對工程造價的影響并不是占完全主導(dǎo)地位的。各項費

31、用所占比例參考北岸華庭成本組成分細(xì)表（見附表2），我們可以看出土地費和建安工程分別占完全成本的28.9%和40.73%，兩者之和占到69.63。間接成本也占到了11.65%的比例，因此這三項費用是我們控制的重點。現(xiàn)對于我們發(fā)展部來講，我們是根據(jù)成本來反測土地成本的，大配套等費用又同當(dāng)?shù)卣囊?guī)定有關(guān)，因此我們只能從控制建安成本、前期費用和間接成本等著手。在表中我們可以看出對我們利潤率有影響的關(guān)鍵因素是建安成本和間接成本，和銷售均價。建安成本及間接成本的降低，以及銷售價格的提高，是我們地價提高的基礎(chǔ)。從部門費用比例來看，在土地款一定的條件下，工程部和開發(fā)部等是我們控制費用的重點。六、建安及部分成

32、本估算不同地區(qū)建安工程造價簡單對比表類型北京天津石家莊鄭州成都南京低層1200-1500800-1100800-1100850-1000700-900750-1000多層1000-1200650-850650-850600-750550-750650-800高層1500-18001200-15001500-18001000-12001200-16001200-1400關(guān)于經(jīng)濟指標(biāo)明細(xì)中供水、供電、燃?xì)夂凸豳M用一般均由當(dāng)?shù)厮㈦?、氣、熱公司根?jù)實際工程量來確定費用，有的城市也有包干收費的文件規(guī)定。小配套費用是指小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性公建，如小學(xué)、幼兒園等。地基處理費用同項目所處地理位置、地質(zhì)情況、場

33、地現(xiàn)狀和產(chǎn)品形式有關(guān)。人防費是由政府部門收取，根據(jù)項目形式?jīng)Q定交費或者修建人防地下室。比如一般人防標(biāo)準(zhǔn)地下室大概20002400元/m2，交費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)具體確定。綠化與道路根據(jù)產(chǎn)品定位和市場競爭程度、成熟度等確定。高檔綠化及道路250350元/m2（指綠化面積）中檔綠化及道路150250元/m2（指綠化面積）一般綠化及道路80120元/m2（指綠化面積）規(guī)劃、施工圖、環(huán)境設(shè)計費由研發(fā)中心確定。車庫成本的處理需根據(jù)產(chǎn)品的類型具體確定。貸款利息根據(jù)項目資金需求情況和在此期間銀行有關(guān)政策確定。通常假定當(dāng)年借款按半年計息,以前年度借款按全年計息,計算公式為:各年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年

34、借款額/2)年利率中水費用中水設(shè)備一般包括中水處理裝置、消毒加藥裝置、加壓、穩(wěn)壓及提升泵、玻璃鋼水箱、過濾器及池槽等，目前國產(chǎn)設(shè)備約為1220元/m2（其中設(shè)備費占8085，管道及安裝費1520）七、應(yīng)注意的問題1.土地判斷所依據(jù)的可行性研究報告及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)必須能真正指導(dǎo)項目操作全過程。2.可行性研究報告及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)應(yīng)由專業(yè)部門、人員或組織專業(yè)部門人員制定。3.制定可行性研究報告及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)應(yīng)關(guān)注已有項目操作中偏差及原因。4.制定經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)應(yīng)提高動態(tài)預(yù)測能力。八、相關(guān)附件附表1：項目經(jīng)濟指標(biāo)明細(xì)表附表2：各項費用統(tǒng)計情況對比表第三章 前期開發(fā)與配套第一節(jié) 前期開發(fā)開工投資計劃建設(shè)用地規(guī)

35、劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證開盤銷售許可證入住住宅準(zhǔn)許使用證清盤分戶土地證項目開發(fā)前期流程簽定土地出讓合同【辦理單位】土地交易中心【所需材料】無【時間周期】1個工作日【所需費用】土地出讓金：政府凈收益（評估地價20%） 土地交易費：成交總價*千分之六（招、拍、掛） 評估地價*千分之六（協(xié)議出讓） 土地契稅：（出讓金+土地補償+大配套費）*3%【取得材料】土地出讓合同（3本：1正2副）辦理用地規(guī)劃許可證【辦理單位】土地交易中心 規(guī)劃局【所需材料】土地出讓合同土地出讓金、交易費交費證明【時間周期】5個工作日【所需費用】無【取得材料】建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證土地確權(quán)【辦理單位】各

36、區(qū)規(guī)劃處 地政科【所需材料】年度投資計劃建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）公建拆遷補償協(xié)議土地出讓合同核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費證明項目規(guī)劃要點（規(guī)劃條件）1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）詳規(guī)【時間周期】7個工作日【所需費用】無【取得材料】在1：500地形圖上簽發(fā)土地確權(quán)意見加蓋章國有土地使用證【辦理單位】各區(qū)規(guī)劃處 地政科【所需材料】土地出讓合同交費證明建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明【時間周期】30個工作日【所需費用】10

37、00平方米以下：100+20（工本費）1000平方米以上：（總建筑面積-1000）50040元/平方米+120元 【取得材料】國有土地使用證規(guī)劃方案的報審【辦理單位】規(guī)劃局建管處【所需材料】設(shè)計方案（含總平面方案）申報表土地出讓合同修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書【時間周期】8個工作日（公示、上報市政府的時間不算在內(nèi)）【所需費用】無【取得材料】規(guī)劃方案審定通知書【備注】在方案審批階段需同時完成公示會及方案上報市政府審批工作 此項工作需時間：14個工作日市政工程規(guī)劃方案報審【辦理單位】規(guī)劃局市政

38、處【所需材料】市政工程規(guī)劃設(shè)計方案申報表市政工程規(guī)劃設(shè)計要求審定通知書規(guī)劃設(shè)計方案2份（含說明、圖紙、電子文件；圖紙包括現(xiàn)狀管線及擬建管線方案）相關(guān)協(xié)議及配套證明申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書【時間周期】8個工作日【所需費用】無【取得材料】市政方案審定通知書規(guī)劃設(shè)計成果報審【辦理單位】規(guī)劃局建管處【所需材料】詳細(xì)規(guī)劃（10本）詳細(xì)規(guī)劃光盤（1張）A3規(guī)劃總平圖（白圖）【時間周期】6個工作日【所需費用】無【取得材料】規(guī)劃成果（3本）及審定通知書辦理項目建設(shè)投資計劃【辦理單位】市建委房地產(chǎn)處【所需材料】申請年度投資計劃書面報告及申請表 與土地行政管理部門簽訂的國有土地有償使用合同或國有

39、土地使用證規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和規(guī)劃成果通知書項目資本金證明。銀行出具的建設(shè)單位存款證明，總規(guī)模5萬平方米以上的項目存款額度不得低于年度建設(shè)面積投資的35%現(xiàn)狀地形圖復(fù)印件城鄉(xiāng)結(jié)合部需提供配套管理部門出具的配套論證意見請申報申報建設(shè)投資計劃時，需在房地產(chǎn)管理網(wǎng)上填報網(wǎng)址： HYPERLINK /section /section【時間周期】30個工作日?！救〉貌牧稀宽椖拷ㄔO(shè)投資計劃【備注】請申報單位按照上述要求，帶材料原件，收復(fù)印件（資金證明除外）辦理項目地名手續(xù)【辦理單位】區(qū)地名辦【所需材料】地名命名更名申報表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件兩份，同時交驗原件經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖復(fù)印件兩

40、份，同時交驗原件建筑位置示意圖一式三份大型建筑物、有特色的居民區(qū)建設(shè)項目，還需提交建筑景觀圖一式兩份地名定性詞語與事實相符的證明文件申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料【時間周期】區(qū)地名主管部門及區(qū)政府或管委會共15個工作日市規(guī)劃和國土資源局15個工作日上報市政府審批的時限不包含在內(nèi)【所需費用】地名標(biāo)志費：0.7元/平方米，公告費4000元【取得材料】地名使用證辦理項目環(huán)保手續(xù)【辦理單位】市環(huán)保局【所需材料】立項階段項目建議書立項批復(fù)文件二、可行性研究階段 可行性研究報告三、初步設(shè)計階段 初步設(shè)計或擴初設(shè)計 四、施工階段施工單位在工程開工15日前，向工程所在

41、地區(qū)環(huán)保局辦理施工環(huán)境保護申報登記手續(xù)，經(jīng)同意后方可施工。 五、竣工驗收階段建設(shè)項目投入試生產(chǎn)之日起3個月內(nèi)，建設(shè)單位向有審批權(quán)的環(huán)保行政主管部門申請建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收。環(huán)境保護驗收前，建設(shè)單位應(yīng)提交建設(shè)項目環(huán)境保護執(zhí)行報告，同時，對應(yīng)編制環(huán)境報告書、環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響登記表的建設(shè)項目，提交“建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告”，“建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請表”或“建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請登記表”?！緯r間周期】環(huán)評申報表批復(fù)（10天）環(huán)評報告表撰寫（20天）環(huán)評報告書撰寫（45天）環(huán)評報告書專家上會 （30天）環(huán)評報告表需區(qū)環(huán)保局監(jiān)測 （時間待定）【所需費用】 估算投資額（億元

42、）咨詢服務(wù)項目0.3以下0.32210105050100100以上編制環(huán)境影響報告書（含大綱）566151535357575110110編制環(huán)境影響報告表1224477以上評估環(huán)境影響報告表（含大綱）0.81.51.53377991313以上評估環(huán)境影響報告表0.50.80.81.51.522以上大配套證明【辦理單位】市配套辦【所需材料】申請年度投資計劃規(guī)劃成果【時間周期】7個工作日【所需費用】商品房：165元/平方米 公建：210-280元/平方米【取得材料】大配套證明/協(xié)議小配套證明【辦理單位】區(qū)建委配套辦【所需材料】年度投資計劃規(guī)劃成果【時間周期】7個工作日【所需費用】70元/平方米【取

43、得材料】小配套證明/雙方協(xié)議報審項目建筑設(shè)計方案【辦理單位】規(guī)劃局建管處【所需材料】建筑設(shè)計方案申報表1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同詳規(guī)投資計劃建筑設(shè)計方案3份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書【時間周期】9個工作日【所需費用】無【取得材料】建筑設(shè)計方案審定通知書報審消防證明【辦理單位】市消防局【所需材料】（一）新建、改建、擴建及用途變更的建筑工程項目立項、審查、批復(fù)等文件設(shè)計單位消防設(shè)計專篇（說明），工程總平圖、建筑設(shè)計施工圖；消防設(shè)施系統(tǒng)、滅火器配置設(shè)計圖紙及說明；與防火設(shè)計有關(guān)的采暖通風(fēng)、防排煙、防爆、變配

44、電設(shè)計圖及說明；審核中需要涉及的其他圖紙資料及說明。國家、市重點工程項目申請辦理基礎(chǔ)工程提前開工的，應(yīng)報送消防設(shè)計專篇，總平圖布局及書面申請報告等資料。建設(shè)單位應(yīng)將報送的圖紙資料裝訂成冊，規(guī)格為A4大小，且均為正式施工圖，并加蓋設(shè)計單位圖章。工程項目方案、初步設(shè)計可以提前咨詢，但不作為正式進件。（二）建筑內(nèi)部裝修消防設(shè)計的審核建筑裝修單位申請報告裝修（裝飾）工程防火設(shè)計、施工做法說明建筑總平圖、裝修（裝飾）部位平面圖，室內(nèi)展開立面、剖面、頂面圖、裝修效果圖裝修、裝飾材料說明及檢測證明消防設(shè)施系統(tǒng)、滅火器配置設(shè)計說明及圖紙資料與消防有關(guān)的電器、暖通、空調(diào)、防排煙等設(shè)計說明及圖紙資料建設(shè)單位應(yīng)將報

45、送的圖紙資料裝訂成冊，規(guī)格為A4大小【時間周期】15個工作日【所需費用】無【取得材料】消防證明報審人防證明【辦理單位】市人防工程辦公室【所需材料】防空地下申請表計劃、規(guī)劃成果 、立項證明地面建筑（平面圖、剖面圖）【時間周期】10個工作日【所需費用】審定后需交納人防檔案押金10元/平方米?！救〉貌牧稀咳朔雷C明【受理范圍】本市境內(nèi)總投資3000萬元以上內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項目市內(nèi)6區(qū)及新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園總投資400萬美元以上外資投資房地產(chǎn)開發(fā)項目市內(nèi)6區(qū)一次規(guī)劃建筑面積10000平方米以上的公共建筑報批建設(shè)工程規(guī)劃許可證【辦理單位】規(guī)劃局建管處【所需材料】建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表投資計劃施工圖（建筑部分一式三

46、份、基礎(chǔ)一份及電子文本）消防、配套（大、?。?、環(huán)保、人防部門的批準(zhǔn)文件地名證明建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地使用權(quán)出讓合同或 國有土地劃撥決定書確權(quán)圖申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書【時間周期】20-30個工作日【所需費用】無【取得材料】建設(shè)工程規(guī)劃許可證委托測繪院放線，出具放線報告【辦理單位】天津市測繪院【所需材料】建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件首層平面圖【時間周期】7個工作日【所需費用】每4個點為一件，2594.32元/件；導(dǎo)線9500元/公里【取得材料】放線報告區(qū)規(guī)劃處現(xiàn)場驗線，審核驗線報告【辦理單位】各區(qū)區(qū)處 政監(jiān)科【所需材料】投資計劃放線報告規(guī)

47、劃批復(fù)的總平圖填寫證后查驗記錄表【時間周期】7個工作日【所需費用】無【取得材料】驗線記錄（規(guī)劃定位、墊層墨線、零米查驗、主體首層、主體頂層、外裝修查驗）施工圖設(shè)計招投標(biāo)【辦理單位】建交中心招標(biāo)辦（網(wǎng)上公告形式）【所需材料】與代理公司協(xié)議設(shè)計招標(biāo)備案表授權(quán)委托書、法人資格證明書招標(biāo)公告【時間周期】共兩輪公告，每輪公告5天【所需費用】代理費（與代理公司協(xié)商）設(shè)計招標(biāo)服務(wù)費（計劃中總投資額的萬分之五，其中建設(shè)單位交納60，設(shè)計單位交納40）【取得材料】設(shè)計中標(biāo)通知書監(jiān)理、施工招投標(biāo)【辦理單位】建交中心招標(biāo)辦（邀請）【所需材料】代理公司協(xié)議監(jiān)理、施工招標(biāo)備案表授權(quán)委托書、法人資格證明書邀請書營業(yè)執(zhí)照報

48、建登記表、計劃設(shè)計中標(biāo)通知書建設(shè)工程規(guī)劃許可證圖審批準(zhǔn)書【時間周期】備案時間20天【所需費用】代理費（與代理公司協(xié)商）招標(biāo)服務(wù)費 監(jiān)理：總投資萬分之二60%施工：中標(biāo)額1.160%【取得材料】監(jiān)理、施工中標(biāo)通知書審查施工圖設(shè)計合同及項目地質(zhì)勘察合同【辦理單位】建交中心合同管理辦公室【所需材料】設(shè)計中標(biāo)通知書【時間周期】1個工作日【所需費用】合同金額150%【取得材料】鑒證過的合同監(jiān)理合同審查【辦理單位】建交中心合同管理辦公室【所需材料】監(jiān)理中標(biāo)通知書【時間周期】1個工作日【所需費用】無【取得材料】鑒證過的合同施工合同審查【辦理單位】建交中心合同管理辦公室【所需材料】施工中標(biāo)通知書雙方擔(dān)保書及營

49、業(yè)執(zhí)照【時間周期】1個工作日【所需費用】定額編制費、保險費（施工單位繳納）合同審查費：中標(biāo)價0.2150%【取得材料】鑒證過的合同辦理施工圖審查【辦理單位】建交中心施工圖審查辦公室【所需材料】投資計劃規(guī)劃許可證附件及附圖消防及人防證明設(shè)計中標(biāo)通知書設(shè)計合同，勘察合同(鑒證過的合同)交費90的發(fā)票復(fù)印件地質(zhì)勘察報告全套施工圖(建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣)【時間周期】視圖審難度和建筑面積而定（10-20個工作日）【所需費用】1、住宅：4萬平方米以下磚混：1.3元/平方米混凝土：6-12層 1.7元/平方米 13-20層 1.9元/平方米 20層以上 2.2元/平方米 2、住宅：4萬平方米以上

50、磚混：1.1元/平方米混凝土：6-12層 1.5元/平方米 13-20層 1.7元/平方米 20層以上 2元/平方米 3、公建、商業(yè)、地下 特級：100米以上 4.6元/每平米 一級：50-100米 4元/每平米 二級：24-50米 3.2元/每平米 三級：24米以下 2.4元/每平米安全施工措施登記表【辦理單位】建交中心安全檢查站【所需材料】現(xiàn)場總平面布置圖臨時水電布置圖施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人名單臨時圍擋說明文明施工措施方案文明措施費給付證明【時間周期】辦理時間：10-15天【取得材料】安全施工措施登記表辦理施工許可證【辦理單位】建交中心一層窗口(建委施工處)【所需材料】建設(shè)用地規(guī)劃許可證房屋拆

51、遷許可證（注：未拆遷的建設(shè)單位提供證明）建設(shè)工程規(guī)劃許可證天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標(biāo)價的1/3以上）建設(shè)項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）質(zhì)量監(jiān)督登記表安全施工措施登記表【時間周期】1天【所需費用】無【取得材料】建設(shè)工程施工許可證銷售許可證流程【辦理部門】 市產(chǎn)權(quán)處及項目所在區(qū)產(chǎn)權(quán)處【所需材料】營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明已備案的物業(yè)管理方案或已簽訂的前期物業(yè)管理合同基礎(chǔ)工程形象部位達到正負(fù)零及圖象文件施工進

52、度和竣工交付日期的說明商品房銷售方案面積計算成果表項目總平面圖商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明【時間周期】 10個工作日【所需費用】 6000元公告費【取得材料】 商品房銷售許可證【備注】以上所需資料1-14 項準(zhǔn)備兩套復(fù)印件;先交到市產(chǎn)權(quán)處進行審核，由處長、局長簽字；再轉(zhuǎn)區(qū)產(chǎn)權(quán)科進行備案其中市產(chǎn)權(quán)處需要面積計算成果表和前期物業(yè)管理備案證明的原件使用計劃【辦理部門】市建委房地產(chǎn)處【所需材料】年度投資計劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證大配套交費證明非經(jīng)營性公建配套協(xié)議及交費證明規(guī)劃許可證階段的供熱證明及供熱協(xié)議監(jiān)理單位出具的施工進度證明施工圖審查證明【時間周期】5個工作日【所需費用】【取得材料】商品房使用計劃

53、【備注】以上資料均提供原件及復(fù)印件各一套（審核原件復(fù)印件留存）建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證【辦理單位】各區(qū)規(guī)劃處 證監(jiān)科 【所需材料】投資計劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證證后管理查驗記錄表定位測量技術(shù)報告施工圖（變更后）規(guī)劃設(shè)計條件通知書綠化考核說明城建檔案館出具的檔案證明竣工驗收報告消防證明人防證明規(guī)劃驗收申請表建設(shè)用地規(guī)劃許可證核定用地圖委托書法人身份證明 【時間周期】20個工作日【所需費用】無 【取得材料】建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證消防驗收【辦理單位】市消防局技術(shù)處【所需材料】報驗申請表審核意見書防火專篇消防給水管網(wǎng)竣工圖電檢申請表監(jiān)理報告如有自動消防設(shè)施，提供檢測報告聯(lián)接單防火材料、構(gòu)件，提供質(zhì)量合格證明

54、資料電氣設(shè)施消防安全檢測報告工程匯報材料自動噴淋設(shè)施（119報警）【時間周期】5個工作日 【所需費用】無【取得材料】建筑工程消防驗收意見書【備注】驗收不合格，整改后需復(fù)驗準(zhǔn)入階段大配套證明【辦理單位】市配套辦【所需材料】商品房電力工程審驗申請表商品房自來水工程審驗申請表商品房排水工程審驗申請表商品房燃?xì)夤こ虒忩炆暾埍砩唐贩柯窡艄こ虒忩炆暾埍砩唐贩康缆饭こ虒忩炆暾埍砀鲗I(yè)局相關(guān)接入通知【時間周期】15個工作日【所需費用】無【取得材料】準(zhǔn)入階段大配套證明準(zhǔn)入階段小配套證明【辦理單位】區(qū)建委配套辦【所需材料】1申請2辦理小配套證明時雙方簽定的協(xié)議【時間周期】7個工作日【所需費用】無【取得材料】準(zhǔn)入階

55、段小配套證明【備注】配套辦需依據(jù)協(xié)議規(guī)定，對需交付的非經(jīng)營性公建現(xiàn)場驗收住宅準(zhǔn)許使用證【辦理單位】市建委房地產(chǎn)處【所需材料】項目竣工驗收報告建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證非經(jīng)營性公建配套證明供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明土地使用權(quán)證書地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）【時間周期】7個工作日【所需費用】公告費：1500元【取得材料】商品房準(zhǔn)許交付使用證分戶土地證【辦理部門】 由各區(qū)區(qū)處地政科委托測繪院【所需材料】施工圖（變更后）房管局出具的面積測量報告【時間周期】 30個工作日【所需費用】 住宅：面積*1.36元/平方米 公建：面積*2.

56、04元/平方米 別墅：面積*2.72元/平方米【取得材料】分戶測量報告返樓座圈紅硫酸紙圖住宅：由各區(qū)處轉(zhuǎn)房管局辦理分發(fā)土地證公建、別墅：各區(qū)處辦理分發(fā)土地證相關(guān)附件附表3：項目開發(fā)前期流程第二節(jié) 配套工程工作流程一、臨時水工程工作流程進場前所需時間25個工作日1、進件辦理時間 自來水營業(yè)廳所需材料 a投資計劃b規(guī)劃總平面圖c臨時用水申請時間周期 一個工作日所需費用 150元/申請表（測估費）取得材料 無備注2、現(xiàn)場勘查辦理部門 自來水公司供水部所需材料 無時間周期 1個工作日所需費用 無取得材料 無備注 定車-接人（設(shè)計，發(fā)展部）-現(xiàn)場-送回3、確定臨水方案辦理部門 自來水公司供水部所需材料

57、無時間周期 7個工作日所需費用 無取得材料 取得臨時水估單（安裝示意圖）備注4、辦理節(jié)水指標(biāo)辦理部門 節(jié)水辦所需材料 a臨時用水申請 b項目投資計劃 c建筑施工臨時用水協(xié)議書 d規(guī)劃建筑總平面圖 e樁位圖時間周期 7個工作日所需費用 投資計劃面積*0.5*1.5元取得材料備注5、簽訂節(jié)水協(xié)議建筑施工臨時用水協(xié)議書時間周期 2個工作日6、繳納臨時水工程費7、繳納水費押金及臨時水表費（一塊表3萬左右）8、簽訂水費結(jié)算協(xié)議9、轉(zhuǎn)入所屬區(qū)站施工，接入臨時水辦理部門 項目所在地所屬區(qū)站所需材料 無時間周期 7個工作日二、排水工程工作流程進場前所需時間30個工作日綜合管網(wǎng)委托設(shè)計院做設(shè)計排水施工圖委托設(shè)計

58、院做設(shè)計招標(biāo)設(shè)計在運營部報計劃聯(lián)絡(luò)施工單位開發(fā)部牽頭，運營部工程部確定隊伍范圍招標(biāo)配合運營部預(yù)算招標(biāo)，確定施工單位，簽定工程施工公司現(xiàn)場交底進場施工按合同規(guī)定付工程款（工程款按實際發(fā)生確定）施工竣工，竣工驗收出竣工報告移交物業(yè)公司管理三、自來水工程工作流程進場前所需時間85個工作日進件辦理部門 自來水公司營業(yè)廳所需材料 a自來水新裝申請表b項目投資計劃c項目準(zhǔn)許使用計劃d大配套證明e建設(shè)工程規(guī)劃許可證f規(guī)劃建筑總平面圖g建筑施工圖h給排水施工圖i1500地形圖j5，6，7的電子文件k防火專篇l消防證明m設(shè)計說明n綜合管網(wǎng)圖時間周期 1個工作日所需費用 150元/申請表（測估費）取得材料 無備注

59、 5個工作日轉(zhuǎn)至設(shè)計院簽定自來水配套合同辦理部門 自來水設(shè)計院所需材料 無時間周期 1個工作日所需材料 無取得材料 天津市自來水工程配套專用合同書備注現(xiàn)場勘察辦理部門 自來水公司供水部，自來水設(shè)計院所需材料 無時間周期 4個工作日所需費用 無所需材料 無備注 根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，了解項目周邊管網(wǎng)，為方案提供依據(jù)設(shè)計院出供水方案辦理部門 自來水設(shè)計院所需材料 無時間周期 10個工作日所需費用 無取得材料 無備注 與建設(shè)單位，工程部協(xié)商供水方案上周例會討論辦理部門 自來水設(shè)計院，自來水公司供水部，營業(yè)部，發(fā)展部所需材料 無時間周期 7個工作日所需費用 無取得材料 無備注 若初步方案未通過，原方案要經(jīng)

60、過重新調(diào)整于下周再上會討論，方案通過后才可以轉(zhuǎn)入設(shè)計院做正式設(shè)計。供水工程設(shè)計辦理部門 自來水設(shè)計院所需材料 a建筑給水示意圖b日用水量c消防要求d水表數(shù)e泵房設(shè)計f管線距離核實g管徑核實h出入水口核實i水源路由時間周期 15個工作日所需費用 設(shè)計費（按照二次網(wǎng)自來水工程（包括室外消防）總造價的3%-5%記?。┤〉貌牧?自來水施工圖備注 自來水工程按建筑面積收費，工程范圍是由市政管線至建筑物門前的水表井，即通常所講的一次網(wǎng)，表井后的工程為二次網(wǎng)，不包括在按建筑面積交費的范圍內(nèi)，如果在建工程有二次網(wǎng)，二次網(wǎng)的工程費需額外繳納，設(shè)計費按工程費的3%-5%繳納。辦理供水保證書辦理部門供水管理處所需材