世聯(lián)-房地產(chǎn)企業(yè)的成長之道-42共43張課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成長之道版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：2019GW012019.7.12房地產(chǎn)企業(yè)的成長之道版權(quán)聲明：2019GW012019我們把目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為四類資源型 上實(shí)，首創(chuàng)，泰達(dá)專業(yè)型 萬科，世茂，金地資金規(guī)模型 和記黃埔，凱德置地機(jī)會型 95%的國內(nèi)企業(yè)2我們把目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為四類資源型專業(yè)型資金規(guī)模型機(jī)會型資源型：如發(fā)展商有這種潛力即可朝此方向發(fā)展代表公司：上實(shí)，首創(chuàng)，泰達(dá)主要優(yōu)勢：政府背景土地壟斷能力上海市國

2、有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司65%100%100%上實(shí)背靠雄厚的地方政府“上實(shí)發(fā)展”土地資源“上實(shí)集團(tuán)”土地資源圣彼得堡市160萬平方米的38%波羅的海項(xiàng)目崇明島東側(cè)85平方公里土地上海30萬平方米成都17萬平方米重慶4萬平方米“東灘”項(xiàng)目多元化的土地渠道和資源3資源型：如發(fā)展商有這種潛力即可朝此方向發(fā)展代表公司：上實(shí)，專業(yè)型：如發(fā)展商有這種潛力即可朝此方向發(fā)展代表公司：萬科，世茂，金地主要優(yōu)勢：資金獲取能力土地獲取能力增值和變現(xiàn)能力4專業(yè)型：如發(fā)展商有這種潛力即可朝此方向發(fā)展代表公司：萬科，數(shù)據(jù)截止到2019年和記黃埔內(nèi)地主要投

3、資項(xiàng)目情況到目前為止，和記地產(chǎn)已經(jīng)分別在北京、上海、天津、廣州等14個主要城市發(fā)展了42個項(xiàng)目，其中最近在12個地區(qū)增加了22項(xiàng)土地儲備，其土地儲備實(shí)際總量估計(jì)超過1000萬平方米。西安高新區(qū)以10.05億元人民幣取得6宗共727畝國有土地的使用權(quán)，預(yù)計(jì)總投資超過30億元人民幣。廣州瑚灣畔占地超過3000畝，規(guī)劃總建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)到120萬平方米。武漢江漢路兩塊地地價(jià)為16億元北京姚家園逸翠園項(xiàng)目總占地26.7 萬平方米，總建筑面積36 萬平方米重慶城南地王項(xiàng)目占地1036 畝、總建面積約230 萬平方米，僅地價(jià)就花了人民幣21 億天津地鐵營口道站項(xiàng)目投資約1.5 億美元，占地約2 萬平方米，總

4、建筑面積達(dá)20 多萬平方米長春凈月潭占地總面積為82.7188 萬平方米長沙望城縣占地總面積為55.6708 萬平方米成都溫江面積逾37 萬平方米，土地出讓金為3.472 億元凱德置地近期內(nèi)地主要擴(kuò)張情況十年在內(nèi)地投資達(dá)200億人民幣，目前在京16個月內(nèi)投資78億人民幣，其投資比重占全國的38.3%2019年1月4日北京以17.46 億人民幣收購北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈2019 年2 月北京東城區(qū)以5.476 億元的價(jià)格獲得占地14686 平方米的綜合性開發(fā)用地，據(jù)透露將建成集高檔寫字樓、商務(wù)寫字樓和零售商場于一體的“來福士廣場”。2019 年3 月北京朝陽中心商務(wù)區(qū)以18.3

5、7 億元的價(jià)格購得在建的地標(biāo)性甲級寫字樓中環(huán)世貿(mào)A、B 座2019 年4 月13 日寧波市江北區(qū)總占地面積為98413 平方米，以人民幣10.7 億元的總價(jià)成功競得2019 年7 月8 日與深國投簽訂協(xié)議，將投資其在國內(nèi)15 家以沃爾瑪為主力店的商場2019 年11 月廣州天河區(qū)預(yù)計(jì)建筑面積79450 平方米資金規(guī)模型：如發(fā)展商有這種潛力即可朝此方向發(fā)展代表公司：和記黃埔，凱德置地主要優(yōu)勢：信息獲取能力資源整合能力價(jià)值判斷能力5數(shù)據(jù)截止到2019年和記黃埔內(nèi)地主要投資項(xiàng)目情況到目前為止，機(jī)會型：目前95%的房地產(chǎn)企業(yè)屬于這一類型，甚至包含一些本地第一的企業(yè)目前國內(nèi)接近5萬家的房地產(chǎn)企業(yè)其中有9

6、5%就是機(jī)會型的企業(yè)目前這類企業(yè)數(shù)量仍在不斷增加 主要優(yōu)勢：決策迅速團(tuán)隊(duì)年輕6機(jī)會型：目前95%的房地產(chǎn)企業(yè)屬于這一類型，甚至包含一些本地2019年-2019年初房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一覽2019年，將是開發(fā)商資金和土地最緊缺的一年2019 年3月5日調(diào)控開幕2019 年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。2019年4月28日央行加息央行全面上調(diào)各檔次貸款利027個百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由612上調(diào)至639。2019年5月17日國六條國務(wù)院總理溫家寶主持

7、召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。2019年5月29日90平方米70國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國辦發(fā)（2019）37號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)。2019年5月31日二手房征營業(yè)稅國稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)74 號文件），2019年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。2019年7月6日整

8、頓交易秩序建設(shè)部頒發(fā)165 號文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見。2019年7月11日限外政策2019 年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理。2019年7月26日二手房征收個稅國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（108 號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。2019年8月1日土地出讓，先定房價(jià)再拿地國土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施

9、行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍。2019年11月7日土地有償使用費(fèi)提高財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知，從2019年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。2019年1月16日土地增值稅國稅總局公布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求各地從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算。宏觀調(diào)控加據(jù)72019年-2019年初房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一覽2019年，將2019年：市場競爭加劇。過去幾年，市場迅速分化：強(qiáng)者愈強(qiáng)，大企業(yè)加深了

10、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、規(guī)?；?、壟斷化步伐萬科對南都的收購資金雄厚的海外資金進(jìn)入收購?fù)赓Y上市綠城、世茂順馳轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓2019年國內(nèi)穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)過約十年的積累，銷售額能達(dá)到幾百億的數(shù)量級82019年：市場競爭加劇。過去幾年，市場迅速分化：強(qiáng)者愈強(qiáng)，即使是一些中大企業(yè)，也紛紛通過做減法、專業(yè)化定位，以期望打造自身核心競爭力，并實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張萬達(dá)復(fù)地富力商用物業(yè)SOHO中國 旅游地產(chǎn)華僑城中坤雅居樂高端住宅星河灣：系列中糧：中高端戰(zhàn)略中信地產(chǎn)金融街區(qū)域運(yùn)營9即使是一些中大企業(yè)，也紛紛通過做減法、專業(yè)化定位，以期望打造機(jī)會型企業(yè)必須思考：未來何去何從？10機(jī)會型企業(yè)必須思考：未來何去何從？10放眼世界

11、！11放眼世界！11香港地產(chǎn)：高行業(yè)集中度，以及“租金股”的房地產(chǎn)模式：均與香港城邦式的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相關(guān)成為租金股，總資產(chǎn)必須達(dá)到一定規(guī)模，來抵御外部環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)香港“租金股”的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè)2019年的總資產(chǎn)比較（單位RMB）中國香港有4000家房地產(chǎn)企業(yè)，前10大地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)量，約占香港總開發(fā)量的80%；遠(yuǎn)高于中國大陸和美國。12香港地產(chǎn)：高行業(yè)集中度，以及“租金股”的房地產(chǎn)模式：均與香港新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤來源新鴻基2019年總利潤中，開發(fā)凈利潤占21，出租受益占79。住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價(jià)值后

12、的增值為主要利潤來源。13新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤來源香港新鴻基和美國PULTE的對比分析美國模式更接近中國大陸國情HK Sun Kung KaiUS Pulte所依托的土地制度空間布局城邦經(jīng)濟(jì)土地有限，絕對財(cái)富大陸經(jīng)濟(jì)城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距地價(jià)差距大企業(yè)的財(cái)務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團(tuán)相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；PMC與銷售過程一體化銀行貸款為主要融資方式企業(yè)的價(jià)值體系和管理文化錯綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營住宅開發(fā)ROE5%20.6%資產(chǎn)負(fù)債率94014香港新鴻基和美國PULTE的對比分析美

13、國模式更接近中國大陸作為成熟經(jīng)濟(jì)體的美國市場，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機(jī)2019年，美國一手房交易數(shù)量為118.6萬套，為二手房的1/6代表性開發(fā)商pulte數(shù)量增加18%，平均售價(jià)上漲11% Pulte占有美國市場的3.25的份額15作為成熟經(jīng)濟(jì)體的美國市場，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機(jī)從中國與美國的對比看：意味著中國地產(chǎn)總量將進(jìn)一步增長，并向兩極發(fā)展。企業(yè)有兩個發(fā)展方向：規(guī)模擴(kuò)張，或者以專業(yè)化對應(yīng)多樣化市場；趨勢二：行業(yè)壟斷性加強(qiáng)中國大陸美國4萬多家超過8萬家房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)約占全國20%前10名的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團(tuán)“萬科”的市場份額不到1%。上世紀(jì)末，十大市場份

14、額約10%，最大份額約2%，這與今天的中國很相似。 過去10年，持續(xù)了數(shù)十年的低集中度突然大幅提高了一倍，最大份額4.5%，前五大約15%，前十大約27%。核心原因：資產(chǎn)證券化后，美國房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)改善.是推動并購及市場集中的重要原因。 90%為中小企業(yè)“小公司效應(yīng)”：70%仍為中小企業(yè)。美國的房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他傳統(tǒng)行業(yè)，集中度依然是較低的。專業(yè)化處于起步階段四大房地產(chǎn)企業(yè)立足于住宅開發(fā)，中小型企業(yè)多立足于某種物業(yè)類型的開發(fā)。趨勢三：多樣化仍有大量中小企業(yè)依賴多樣化生存趨勢四：專業(yè)化趨勢一：總量增長在土地資源相對充裕的國家，房地產(chǎn)開發(fā)是一個低集中度的行業(yè)，大企業(yè)的擴(kuò)張并不會對中小企業(yè)形成排擠

15、，企業(yè)的成敗更多地取決于自身戰(zhàn)略的選擇16從中國與美國的對比看：意味著中國地產(chǎn)總量將進(jìn)一步增長，并向兩與美國相比，中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模存在較大的發(fā)展空間：并購、區(qū)域擴(kuò)張是未來壟斷形成的主要途徑在最近二十年，美國最大的四家房地產(chǎn)企業(yè)，在全國住宅市場的份額從5上升到20 美國最大的四家房地產(chǎn)企業(yè)并購企業(yè)數(shù)量（1994-2019年）Pulte Homes（PHM）7Centex（CTX）11Lennar（LEN）19D.R.Horton （DHI）17而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度很低，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深萬科、中國海外目前的市場占有率不過1%左右以美國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；厔轂槔?7與美國相比，中國房地

16、產(chǎn)企業(yè)規(guī)模存在較大的發(fā)展空間：并購、區(qū)域資產(chǎn)證券化后，美國房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)改善，是推動并購及市場集中的重要原因；考慮到資產(chǎn)證券化在中國的進(jìn)度，中國的房地產(chǎn)行業(yè)集中速度會遠(yuǎn)低于美國。 自1992年以來，大開發(fā)商的房屋銷售增長率一直高于整個市場的增長率。即使在整個住宅市場的低迷期（市場增長為負(fù)），大開發(fā)商的銷售也保持明顯的正增長。在1994至2019、2019至2019、2019至2000和2019至2019幾個年度，美國房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)負(fù)增長，而大房地產(chǎn)商相應(yīng)年度的增長率分別達(dá)到3.9%、25.6%、12%和14.2%。大公司不斷跑贏大市大公司的資產(chǎn)回報(bào)率和周轉(zhuǎn)率不斷提升18資產(chǎn)證券化后，美國房

17、地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)改善，是推動并購及市場集中的美國的四大房地產(chǎn)公司是通過持續(xù)并購，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多元化、外延服務(wù)（金融保險(xiǎn)類服務(wù)）發(fā)展；而美國的中小房地產(chǎn)企業(yè)一般在區(qū)域或產(chǎn)品上相對聚集；1954197219912019 201920192019200020192019201919美國的四大房地產(chǎn)公司是通過持續(xù)并購，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多元化、但是，即使在跨區(qū)域、全面化的前提下，美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍也仍存在細(xì)分公司名稱Pulte HomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細(xì)分市場公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首

18、次置業(yè)二次置業(yè)二次置業(yè)老年人住房土地并購社區(qū)規(guī)劃其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)20但是，即使在跨區(qū)域、全面化的前提下，美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)在完全的市場化和成熟的金融體系下，四大公司均為專業(yè)型公司，并代表了不同的發(fā)展模式Pulte公司：基于客戶細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造能力關(guān)注價(jià)值鏈的前端1、依靠客戶細(xì)分進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造，滿足最大多數(shù)客戶的需求2、依靠縱向整合價(jià)值鏈降低原材料成本，提高質(zhì)量Centex公司：基于原材料生產(chǎn)和房屋建造優(yōu)勢，選擇價(jià)值鏈的中段1、強(qiáng)化房屋建設(shè)為中心的主營業(yè)務(wù)，注重提高房屋質(zhì)量和運(yùn)營效率2、發(fā)揮一貫的在原材料生產(chǎn)上的優(yōu)

19、勢，降低生產(chǎn)成本。Horton公司：基于其源于家族企業(yè)管控能力而選擇價(jià)值鏈的前后端1、建筑外包，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)監(jiān)控所有房屋建設(shè)并參與重要的設(shè)計(jì)決策2、實(shí)現(xiàn)在分散化經(jīng)營中的產(chǎn)品個性化與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一 Lennar公司：基于融、投資和營銷能力選擇價(jià)值鏈中的土地和銷售1、通過獨(dú)特期權(quán)和建立松散的合作關(guān)系的方式來擴(kuò)大土地資源的來源2、多渠道及雙營銷模式促進(jìn)銷售 / 向顧客提供完善的金融服務(wù)前端優(yōu)勢模式：客戶細(xì)分優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)化 中端優(yōu)勢模式：土地和金融服務(wù)優(yōu)勢中端優(yōu)勢模式：工程和成本優(yōu)勢前后端優(yōu)勢模式：管理優(yōu)勢：統(tǒng)一模式下的分散化經(jīng)營價(jià)格鏈21在完全的市場化和成熟的金融體系下，四大公司均為專業(yè)型公司，并1

20、1類消費(fèi)者定位精細(xì)定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士成年人家庭以Pulte Homes 的價(jià)值戰(zhàn)略為例：多元化客戶定位+精細(xì)化生產(chǎn)：這種模式也是萬科未來產(chǎn)業(yè)化所選擇的模式2211類消費(fèi)者定位精細(xì)定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚生存與發(fā)展！ 是消亡、被收購，還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？資源型政府關(guān)系保持資源壟斷大規(guī)模開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)專業(yè)型獲取資金能力收購、獲取土地能力增值和變現(xiàn)能力資金規(guī)模型獲取信息的能力價(jià)值判斷能力資源整合能力機(jī)會型未來必須找到自己的核心競爭力？23生存與發(fā)展！ 是消亡、被收購，還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？資源型專業(yè)型資機(jī)會型企業(yè)的機(jī)會點(diǎn)品牌品牌座次剛剛建立，還不夠穩(wěn)固，仍然有機(jī)會對領(lǐng)先品牌

21、發(fā)起猛烈的攻擊甚至顛覆，而最有力的武器則是找到領(lǐng)先品牌的弱點(diǎn)，以己之長，攻其之短，利用產(chǎn)品創(chuàng)新切分市場。領(lǐng)先品牌容易出現(xiàn)品牌或產(chǎn)品老化，這正是后進(jìn)品牌超越對手的絕佳機(jī)會，只要找到了使自己明顯區(qū)別于對手的差異點(diǎn)，就能很快超越它。人員成長型企業(yè)的管理人員年輕化，創(chuàng)新力和學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，新概念、新思想容易接受，企業(yè)決策能力強(qiáng)，辦事果斷，更容易抓住市場的空白點(diǎn)。組織企業(yè)決策能力強(qiáng)，辦事果斷，更容易抓住市場的空白點(diǎn)。渠道銷售渠道的建立需要提前進(jìn)行規(guī)劃，有意識的加強(qiáng)渠道建立力度。24機(jī)會型企業(yè)的機(jī)會點(diǎn)品牌座次剛剛建立，還不夠穩(wěn)固，仍然有機(jī)會對應(yīng)機(jī)會型企業(yè)的威脅點(diǎn)對品牌、美譽(yù)度、客戶管理等因素關(guān)注不足土地儲備不

22、足，項(xiàng)目滾動開發(fā)能力有限資金鏈緊張，現(xiàn)金流關(guān)系重大人員架構(gòu)不穩(wěn)定，人員素質(zhì)有待提高企業(yè)管理機(jī)制不完善25對應(yīng)機(jī)會型企業(yè)的威脅點(diǎn)對品牌、美譽(yù)度、客戶管理等因素關(guān)注不針對機(jī)會型企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注的兩大要素完善土地、產(chǎn)品、企業(yè)、團(tuán)隊(duì)土地儲備量，資金鏈保障具備市場競爭力的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品組合企業(yè)發(fā)展模式的明確戰(zhàn)略管理能力的提高職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)建設(shè)/企業(yè)文化的培養(yǎng)生存要素可持續(xù)發(fā)展要素現(xiàn)金流專業(yè)化操作完善關(guān)鍵要素機(jī)會型企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注的兩大要素企業(yè)戰(zhàn)略明晰26針對機(jī)會型企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注的兩大要素完善土地、產(chǎn)品、企業(yè)、團(tuán)模式一：從機(jī)會型到資金規(guī)模型：上海某房地產(chǎn)企業(yè)四“資”:資產(chǎn)、資源、資本、資金，在不同企業(yè)和

23、發(fā)展目標(biāo)中，如何尋找最佳配置？如何實(shí)現(xiàn)？例：某房地產(chǎn)企業(yè)S：團(tuán)隊(duì)老化企業(yè)期望轉(zhuǎn)型R1：原來是一個重資產(chǎn)的企業(yè)，擁有很多80年代取得的土地和建筑，但并不清楚到底增值了多少。R2：發(fā)展商戰(zhàn)略：不希望自主開發(fā)；希望做資金規(guī)模型企業(yè)世聯(lián)：企業(yè)資產(chǎn)戰(zhàn)略管理顧問評估原有資產(chǎn)的市場價(jià)值介紹合適的買家發(fā)展商如愿形成資金規(guī)模型企業(yè)有合適的資源介紹其買入27模式一：從機(jī)會型到資金規(guī)模型：上海某房地產(chǎn)企業(yè)四“資”:資模式二：從機(jī)會型到資源型：廈門某本地實(shí)力型企業(yè)廈門市2019年明星樓盤（總銷售量在廈門最高） 2019年2019年2019年2019年立足廈漳地區(qū)量：10萬m/年開發(fā)類型：城市中高檔小規(guī)模住宅2019-

24、2019年與世聯(lián)戰(zhàn)略合作（約3個項(xiàng)目）企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與世聯(lián)開始圣地亞哥前期、后期合作2019年圣地亞哥入市成為市場明星樓盤目前企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)：內(nèi)部通過各類咨詢公司介入：廣告、營銷、物管等，實(shí)現(xiàn)操作模式的全方位提升；外部實(shí)現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目、多項(xiàng)目多地域運(yùn)作認(rèn)為企業(yè)發(fā)展最重要的因素：土地+資金+客戶未來發(fā)展模式：對內(nèi)專業(yè)聯(lián)合，對外合作聯(lián)合產(chǎn)品定位：城中高檔大盤為主流下的廣泛擴(kuò)張28模式二：從機(jī)會型到資源型：廈門某本地實(shí)力型企業(yè)廈門市201本地實(shí)力企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略提升廈門建發(fā)在過去十年曾開發(fā)的項(xiàng)目：數(shù)量多但規(guī)模?。?019年-2019年，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)對品牌的提升上了一個臺階；下一步：持續(xù)放量城中高檔

25、大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)（建面約150萬平方米）為主導(dǎo)，并眾多小規(guī)模高檔樓盤開發(fā)29本地實(shí)力企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略提升廈門建發(fā)在過去十年曾開發(fā)的項(xiàng)目：數(shù)模式三：從機(jī)會型到專業(yè)型:合肥某企業(yè)金地國際城：合肥市2019年單價(jià)/總銷售額冠軍2019-2019 2019年2019年2019年2019年立足淮南量：3.5萬m/年典型機(jī)會型企業(yè)：開發(fā)類型：住宅、公寓、集中商業(yè)、街鋪、進(jìn)入合肥量：約5萬m/年開發(fā)類型：公寓2019-2019年與世聯(lián)戰(zhàn)略合作（約5個項(xiàng)目）企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與世聯(lián)開始金地國際城前期、后期合作2019年價(jià)格/銷售總額排行榜第一目前企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：把量做大：實(shí)現(xiàn)多個項(xiàng)目、多地域同時(shí)運(yùn)作認(rèn)為企業(yè)發(fā)展最重

26、要的因素：現(xiàn)金流+專業(yè)操作未來發(fā)展模式：對內(nèi)專業(yè)聯(lián)合，對外合作聯(lián)合產(chǎn)品定位：適度模式化30模式三：從機(jī)會型到專業(yè)型:合肥某企業(yè)金地國際城：合肥市20面對2019年頻繁的新政及合肥市供大于求的市場高土地成本，高容積率（約3.），緊臨污水處理場起步時(shí)發(fā)展商在合肥缺乏品牌效應(yīng)2019-06年：金地.國際城所面對障礙： 31面對2019年頻繁的新政及合肥市供大于求的市場高土市場實(shí)現(xiàn)：企業(yè)整合專業(yè)地產(chǎn)顧問公司、設(shè)計(jì)、廣告公司，一舉奠定企業(yè)品牌形象和市場影響力32市場實(shí)現(xiàn)：企業(yè)整合專業(yè)地產(chǎn)顧問公司、設(shè)計(jì)、廣告公司，一舉奠模式三：從機(jī)會型企業(yè)到專業(yè)型企業(yè)：沈陽某企業(yè)沈陽市2019-2019年銷售明星樓盤 東

27、方儷城2000-2019年 2019年2019年2019年大連開發(fā)第一個住宅隆泉華庭開發(fā)量：約4萬m/年進(jìn)入沈陽取地2019-2019年與世聯(lián)系統(tǒng)合作與世聯(lián)開始東方儷城前期、后期合作2019、06年明星樓盤目前企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：把量做大，立足沈陽，從單項(xiàng)目運(yùn)作成為多項(xiàng)目運(yùn)作。開始對企業(yè)的管理、流程提升提升提出更實(shí)質(zhì)要求：包括組織架構(gòu)的完善和提升、項(xiàng)目操作水平和運(yùn)營效率等等33模式三：從機(jī)會型企業(yè)到專業(yè)型企業(yè)：沈陽某企業(yè)沈陽市2019有不利歷史的土地（監(jiān)獄）形象不利的區(qū)域（大東區(qū)）未建立品牌影響的開發(fā)商（萬恒）2019-2019年，東方儷城所面對的挑戰(zhàn)34有不利歷史的土地（監(jiān)獄）形象不利的區(qū)域（大東區(qū)）市場實(shí)現(xiàn)：依托大規(guī)模產(chǎn)品，以立足企業(yè)品牌的營銷模式，一舉奠定企業(yè)品牌形象和市場影響力35市場實(shí)現(xiàn)：依托大規(guī)模產(chǎn)品，以立足企業(yè)品牌的營銷模式，一舉奠定模式三：從機(jī)會型企業(yè)到專業(yè)型企業(yè)：深圳某企業(yè)，從普通住宅到深圳寫字樓開發(fā)專家2019年2019年2019年2019年開發(fā)關(guān)外普通住宅：榮超花園開發(fā)關(guān)外普通商務(wù)公寓：榮超廣場開發(fā)中心區(qū)第一個商務(wù)公寓：國際商會大廈A座與世聯(lián)開始系統(tǒng)合作，不斷提升寫字樓檔次和服務(wù)企業(yè)國際商會大廈B座頂級寫字樓：國際商會中心超高層頂級寫字樓：金貿(mào)大廈36模式三：從機(jī)會型企業(yè)到專業(yè)型企業(yè)：深圳某企業(yè)，從普通住宅到深