假日風景物業(yè)管理方案(整體及一期方案)課件

1、萬科假日風景 物業(yè)管理方案 天津萬科物業(yè)管理有限公司一、項目概況 萬科假日風景1、地理位置2、周邊交通： 坐落于天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)； 距外環(huán)線僅1.5公里； 距中北鎮(zhèn)政府約1公里； 北鄰新津楊公路，未來規(guī)劃30米； 項目距地鐵二號線終點站約1.5公里，地 鐵預 計2019年通車。3、項目數據：總占地面積22.85406萬平方米 ，總建筑面積約30.6813萬平方米；居住面積28.0375萬平方米，公建建筑面積14025平方米；包括多層住宅、小高層住宅、情景洋房等建筑戶型，輔以會所、商業(yè)街等商業(yè)配套及公共設施；規(guī)劃入住近2581戶，約8259人左右居住，分三期開發(fā)。二、客戶群特點和需求分析1、客戶

2、定位： 講究品位型 理性實惠型 舒適成功型 價格敏感型 2、需求定位：對于社區(qū)安全管理的需求；對于生活便利及休閑運動的需求；對于全方位健康服務的需求；通過社區(qū)文化的建設達到可持續(xù)發(fā)展的需求 。服務愿景 假日風景，讓我們時刻貼近生活，讓大家住得更好！三、“貼近式”物業(yè)管理模式1、釋義 貼近生活，即指讓業(yè)主感受到社區(qū)內具有親切、現代、融和、活力的氛圍達到某一特定水平所產生的愉悅感受。貼近式服務是一種全方位服務，追求顧客的最大滿意度，進而形成永久的忠誠度。2、含義：時刻的親切感 以最大限度地滿足業(yè)主需求為己任，充分體現人文關懷，讓每一位業(yè)主在溫馨和親切的懷抱中生活。通過客戶服務專員時刻傾聽和回應業(yè)主

3、的意見，建立一種新型的伙伴關系。現代生活的保障 社區(qū)內設置網絡生活服務平臺與物業(yè)管理平臺。建立先進的安全管理體系，采取人防、技防、物防三位一體的方式，打造智能化、機動化、多層次的安全管理系統(tǒng)，使生活在小區(qū)內業(yè)主感受到便利的同時得到安全保障。融合的生活 既遠離了城市的喧鬧，同時又能擁有都市的生活品味，小區(qū)內配備各種生活配套設施，集娛樂、休閑、購物于一身，充分體現便利的要素，使看似平淡的生活完全與社區(qū)融入一體。動感、活力的氛圍 吸引業(yè)主傾情參與，感受與眾不同的人文氣質與高尚品位，營造貼近式社區(qū)文化氛圍。四、貼近式服務設計1、基礎服務基本內容 嚴格按照公司IS09001質量保證體系文件有關的程序文件

4、和作業(yè)指導書，制定嚴格的管理、運作計劃，實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。 保障措施目標的逐級分解良好的內部溝通和培訓前期工程介入指標承諾百分制2、專項服務免費提供手推車與平板車，方便業(yè)主搬運大件物品和裝修材料，并可協(xié)助業(yè)主搬運裝修材料。免費提供雨天送傘、自行車打氣、送水服務。提供代叫出租 、代客送物服務。推薦專業(yè)裝飾公司按業(yè)主要求為室內二次裝修服務。提供太陽能設備檢修、清洗等服務。 提供家庭消殺、小院景觀布置。3、創(chuàng)新服務（有償）老年人學習沙龍 真情關愛服務社區(qū)“夕陽紅”活動組織水面航模趣味活動 房屋打理服務 4、經營服務(有償）商務助理服務 費用代繳服務 聘請家教服務 物業(yè)升值服務 四、物業(yè)管理業(yè)務

5、操作1、安全管理系統(tǒng)： 人 防 物 防 技 防 人防技防物防出入口固定崗小區(qū)內巡邏崗閉路監(jiān)控系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)紅外周界防御報警消防報警系統(tǒng)居家對講系統(tǒng)緊急廣播車場管理系統(tǒng)小區(qū)設置圍墻組團設置圍墻電子尋更系統(tǒng)安全防范 人 防24小時安全員值班24小時小區(qū)巡邏安全員巡邏采用步行和自行車巡邏兩種方式 物 防小區(qū)外墻組團圍合安全盲點和死角設置照明裝置 技 防閉路監(jiān)控系統(tǒng)消防聯動報警系統(tǒng)紅外周界防翻越裝置居家對講系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)停車場智能化管理系統(tǒng)安全員電子巡更系統(tǒng)車場管理系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)消防聯動報警系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)紅外周界報警系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)居家對講系統(tǒng)小區(qū)巡視崗出入口崗閉路監(jiān)控系統(tǒng)控制中心控制中心接到

6、報警信息居家安防報警消防聯動報警監(jiān)控探頭發(fā)現其他類報警紅外周界報警迅速查看報警區(qū)域迅速查看報警房號查看報警樓層和位置通知巡邏崗趕到現場記錄并通知巡邏崗到場如產生真的警情。迅速按照相應的突發(fā)事件處理預案啟動緊急程序。并做好相關記錄迅速通知小區(qū)巡邏崗趕到報警現場查明報警原因如屬設施誤報則檢查設施運型情況重新設防填寫突發(fā)事件記錄表整理所有的相關記錄、存檔。上報公司備案負責人制定改進計劃并實施 表示槍式固定攝像頭，共41個，主要分布在小區(qū)出入口、集中停車場、干道停車場、組團入口。 表示半球式云臺攝像頭，共9個，主要安裝在小區(qū)人員活動密集區(qū)域或主要干道交叉地段。 表示組團紅外周界報警，共32組，主要安裝

7、在各組團樓宇之間的圍墻頂部。另： 因業(yè)主小院圍墻與小區(qū)圍墻共用，建議取消周界報警系統(tǒng)，并按照每80米加裝一個槍式固定攝像頭。涉及到的一層業(yè)主配置窗磁、門磁探測器，以保證小區(qū)周界部位的安全。紅外線周界報警系統(tǒng)設置在組團圍墻上。組團入口處設置對講，與控制中心及業(yè)主相連并在單元入口設置對講與業(yè)主相連。高層一層電梯前室加裝固定探頭。小區(qū)需設置監(jiān)控探頭137個，紅外周界32對。 大開放、小封閉： 指整個小區(qū)屬于半開放式管理小區(qū)，且小區(qū)出入口只是管車“不管人”所有組團實行封閉式管理，任何外來人員在未征得業(yè)主的同意之前不允許進入組團內部，在業(yè)主同意之后由業(yè)主為來訪人員開門進入。小區(qū)實行外松內緊的安全防范模式

8、，即在小區(qū)出入口、停車場、主干道、組團主入口、電梯、高層大堂、人員活動密集區(qū)域等主要部位安裝監(jiān)控探頭，讓整個小區(qū)都受控于嚴密的監(jiān)視范圍之中。安全員在小區(qū)內進行不間斷交叉巡邏，以不同的巡邏方式：重點、路線、周期等靈活多變的方式彌補監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控盲點。主動利用監(jiān)控設施和人防力量發(fā)現、識別和消除危險源，形成網狀的監(jiān)控防范運作體系。出入口管理按照來訪人員控制辦法進行操作小區(qū)出入口受控人員不受控人員有探訪目的無探訪目的禁止進入小區(qū)并監(jiān)控小區(qū)業(yè)主、住戶進入管理服務區(qū)域業(yè)主車輛管理小區(qū)業(yè)主車輛 業(yè)主憑相關資料到管理處辦理車位租用手續(xù)管理處向業(yè)主發(fā)放車輛進出IC卡并將相關資料輸入電腦業(yè)主車輛進出小區(qū)時刷卡，安

9、全員核對相關資料后放行并登記。如有異常時則按照相應的處理辦法處理外來車輛管理外來車輛出入口安全員詢問探訪對象并作登記外來車輛在小區(qū)出入口崗領取臨時停車卡并刷卡進入小區(qū)出小區(qū)時外來車輛刷卡后按照停放時間繳費，安全員開具票據并收回臨時停車卡，無誤后方可放行。車輛停放管理 安全員在小區(qū)巡視是對進入小區(qū)的所有車輛進行指揮、引導和有序停放，制止和糾正小區(qū)內的跨位停放、占壓草地、堵塞交通等亂停亂放現象，及時知會駕車人遵守小區(qū)車輛管理的相關規(guī)定，將車輛停放在車位或指定位置。安全員在巡視過程中對所有停放在小區(qū)內的車輛進行初步的外觀檢查，發(fā)現有異常情況及時上報并聯系車主確認，并做好詳細的記錄。集中停放車輛的露天

10、停車場和地下停車場，加裝監(jiān)控裝置并設置安全員進行周期性或不定期的巡查，及時發(fā)現和消除危險源。交通疏導利用小區(qū)完善、規(guī)范的交通標識和小區(qū)安全員的實時監(jiān)控管理，保障小區(qū)內良好的車輛行駛和停放秩序：小區(qū)出入口、地面停車場、干道停車場、地下停車場等地方設置明顯的交通限制、指引標識。路面重點部位設置減速裝置，轉彎部位、丁字路口設置凸透鏡，禁止停車位置畫出禁停標識線等。每日在車輛出入高峰期，現場增派人員協(xié)助當班人員調節(jié)、疏導車流量，指引車輛按照指定的路線進出小區(qū)。2、環(huán)境保障體系 日常環(huán)境清潔實行全員保潔 清潔衛(wèi)生實行個人包干責任制，按樓層按部位將清潔衛(wèi)生工作落實到人。前面做，后面查，發(fā)現問題及時處理。

11、日常生活垃圾收集、處理垃圾轉運站的選址 a、轉運站的選址應符合城市總體規(guī)劃和城市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)規(guī)劃的要求。 b、垃圾轉運站設置的要點主要是不能使離其最近的業(yè)主能夠聞到異味，不能有礙觀瞻，垃圾車不能影響小區(qū)環(huán)境。 垃圾轉運站的設置 根據國家城市建設行業(yè)標準城市垃圾轉運站設計規(guī)范CJJ47-91規(guī)定，垃圾轉運站設置應考慮因地制宜、技術先進、經濟合理、安全適用，有利于保護環(huán)境和改善勞動條件。 經估算，西青項目日產垃圾總量：13.68t/d，應設置的垃圾房面積占地200平米左右（不含外圍小院）。日常生活垃圾的收集方式a、垃圾分類、收集、清運實行三統(tǒng)一：統(tǒng)一標準、統(tǒng)一收集容器、統(tǒng)一收集車輛等。b、居住在多

12、層與情景洋房的業(yè)主將生活垃圾放置在組團內公用垃圾桶內。（公共區(qū)域的垃圾桶的設置一般每相隔50米-100米設置1個，可根據項目的實際情況而定）。居住在小高層業(yè)主將生活垃圾放置在樓內消防樓梯的垃圾桶內，并且層層設置垃圾桶以方便業(yè)主投放。c、由專門人員用垃圾清運車進行收集。垃圾袋裝化并且保潔員每天兩次集中進行收集。垃圾量太大時業(yè)主可打電話給相關部門要求上門直接收集，匯總到小區(qū)內垃圾轉運站，再由垃圾車統(tǒng)一清運。 小區(qū)內人工水體維護景觀水質維護的三大方式a、物理方式 b、 化學藥劑 c、生態(tài)方式水生植物的栽植管理日常水景管理 小區(qū)綠化養(yǎng)護日常綠化養(yǎng)護管理小區(qū)綠化配置3、資源提供與保障 人員架構經理保安部

13、工程部經理助理固定崗出入口崗監(jiān)控中心巡視崗運行班綜合維修裝修管理管業(yè)部前臺接待環(huán)境領班核算員客戶助理庫管員綠化外包清潔外包人事管理員司機 物業(yè)管理職業(yè)培訓 為保證項目物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平，進而提高項目服務質量，建議與相關部門或企業(yè)聯合創(chuàng)辦“萬科物業(yè)管理職業(yè)技術培訓中心”，以培養(yǎng)基層的物業(yè)管理專業(yè)操作人員，包括安全員、保潔員、家政服務員等一線員工。 物業(yè)管理用房規(guī)劃物業(yè)管理用房面積提供的依據： 國務院簽發(fā)的物業(yè)管理條例、天津市人大常委會簽發(fā)的天津市物業(yè)管理條例及集團批準的地產公司委托物業(yè)公司相關業(yè)務操作規(guī)范均做出明確規(guī)定，開發(fā)建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務用房，用于

14、物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動，用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。 現場管理需求：需求使用面積1450平方米。（辦公場所：950平米。生活場所：500平米）五、物業(yè)管理經營分析1、物業(yè)成本構成分析 物業(yè)管理費用標準采用列舉法的測算方式 根據社區(qū)的整體情況先進行整體服務成本歸集，按物業(yè)整體面積進行分攤，產生物業(yè)管理費用標準，最后根據具體的物業(yè)類型增加特殊服務成本，如電梯、水泵等產生高層設備費用。 物業(yè)服務總成本 可拆分成本 不可拆分成本 A類型承擔成本B類型承擔成本 A費用 B費用 2、項目物業(yè)成本（公司標準測算費用)小高層、

15、多層、情花基本管理費測算匯總表 項目金額（元/月.平方米）總費用比例%(一)安全費用0.3422.97%(二)保潔費用0.1711.48%(三)綠化園林景觀費0.138.78%(四)公共部位、設施維護、運行費0.3825.68%(五)管理處綜合費用0.3825.68%(六)稅金0.085.41%合計1.48100.00%以上測算結果依據建筑面積306813M22、項目物業(yè)成本（市場標準測算費用)小高層、多層、情花基本管理費測算匯總表 項目金額（元/月.平方米）總費用比例%(一)安全費用0.2924.17%(二)保潔費用0.1714.17%(三)綠化園林景觀費0.1310.83%(四)公共部位、

16、設施維護、運行費0.2520.83%(五)管理處綜合費用0.325.00%(六)稅金0.065.00%合計1.2100.00%以上測算結果依據建筑面積306813M2注：減少人力的成本的同時增加現場安全技防設備。2、項目物業(yè)成本（最終標準測算費用)小高層、多層、情花基本管理費測算匯總表 項目金額（元/月.平方米）設備運行費費用總計(一)多層（普通、薄板南北、薄板東西）101(二)多層情花1.401.4(三)小高層（薄板南北、薄板東西）0.90.51.4（四）高層（公寓、情花）1.10.51.6注： 第一年項目利潤 - 812177元 第二年項目利潤 -752539元 第三年項目利潤 -735054元高層（情花、東西向）每月管理費用為1.73元/月/平方米（含設備運行費0.53元/月/平方米）；多層、情景花園每月管理費用為1.2元/平方米；商鋪每月管理費用為2.4元/平方米第一年虧損59.6萬元 第二年虧損21.2萬元 第三年盈利37.46元 假日風景一 期 物業(yè)管理資源一、物業(yè)范圍物業(yè)類型：小高層、多層、情景花園房屋建筑：框