杭州灣科技港建設(shè)方案策劃報(bào)告

1、杭州灣科技港建設(shè)方案策劃匯報(bào)項(xiàng)目策劃部第1頁第一章：項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 長三角創(chuàng)新中心和商務(wù)樞紐 第2頁一、郊區(qū)園區(qū)開發(fā)基本模式功效特點(diǎn)市場條件項(xiàng)目條件競爭力基本方向案例辦公園僅提供辦公物業(yè)所在城市及其腹地企業(yè)數(shù)量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè)周圍環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好辦公形象強(qiáng)調(diào)建筑和景觀設(shè)計(jì)符合目標(biāo)客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會議、餐飲、健身等服務(wù)。北京非中心商務(wù)園有就是辦公園，有功效比辦公園復(fù)雜，融合辦公、倉儲、科研，以及生產(chǎn)或其它業(yè)態(tài)所在城市企業(yè)數(shù)量較多，辦公物業(yè)或其它物業(yè)存在需求土地規(guī)模不至于限制各種業(yè)態(tài)并存同辦公園北京總部基地、新加坡國際商務(wù)園科技園有辦公園、商務(wù)園特征，同時(shí)提

2、供科研條件和/或孵化器所在城市有發(fā)展技術(shù)密集型企業(yè)潛力有條件提供科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、孵化器足以滿足技術(shù)密集型企業(yè)成長需要深圳天安數(shù)碼城、北京清華科技園工業(yè)園強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)廠房，有也提供辦公、倉儲所在城市有發(fā)展輕型工業(yè)潛力有環(huán)境容量，基礎(chǔ)設(shè)施足以支持基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要專業(yè)型園區(qū)依據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求提供相對專用物業(yè)所在城市有發(fā)展特定行業(yè)潛力有提供專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施能力專業(yè)服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足特定產(chǎn)業(yè)提升競爭力需要傳化物流基地第3頁二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)國內(nèi)一線城市實(shí)踐，給我們留下了寶貴經(jīng)驗(yàn)和值得探討啟發(fā)商務(wù)園、辦公園科技園、專業(yè)園 經(jīng)營情況好 張江集電港張江生物醫(yī)藥

3、產(chǎn)業(yè)基地上?？萍季G洲上海中邦MOHO上海財(cái)富興園北京總部基地上海半島科技園上海微電子港北京非中心BDA國際企業(yè)大道中關(guān)村生命科學(xué)園上海，大業(yè)領(lǐng)地上海，浦江智谷香港科學(xué)園新加坡科學(xué)園啟奧生物城北大生物城西港新界浙大科技園(濱江)虹橋國際商務(wù)花園浙大科技園(西溪路)番禺節(jié)能科技園天安數(shù)碼城潤和國際總部園浦東軟件園二期北京嘉捷科技園新加坡國際商務(wù)園東莞松山湖廈門軟件園大連軟件園深圳軟件園新加坡樟宜商務(wù)園金橋Office park比周圍項(xiàng)目溢價(jià)50%以上比照周圍項(xiàng)目溢價(jià)20%以上在合理利潤范圍內(nèi)經(jīng)營情況尚可北京MAX空港企業(yè)園上海，總部1號上海，開格科技園杭州，樂富智匯園第一上海中心張江創(chuàng)新源經(jīng)營情況

4、堪憂經(jīng)營質(zhì)量較低經(jīng)營情況好，產(chǎn)業(yè)檔次高經(jīng)營情況很好，產(chǎn)業(yè)檔次普通經(jīng)營情況差第4頁二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)成功項(xiàng)目超越與學(xué)習(xí)序項(xiàng)目名稱超越什么？學(xué)些什么？需創(chuàng)造什么差異化特點(diǎn)（對方/我們）1金橋Office park規(guī)劃、景觀、配套生活配套跨國企業(yè)（大平面）/本土著名企業(yè)（較小平面）2上?？萍季G洲景觀建筑產(chǎn)業(yè)氣氛嚴(yán)謹(jǐn)+當(dāng)代/當(dāng)代+田園3張江集電港規(guī)劃、景觀、建筑建筑格調(diào)、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)氣氛/人車分流、景觀庭院、建筑氣派4上海微電子港建筑內(nèi)庭布局商務(wù)氣氛、交通/建筑檔次更高5虹橋國際商務(wù)花園景觀建筑產(chǎn)業(yè)氣氛/更低建筑密度，愈加好建筑6新加坡國際商務(wù)園景觀規(guī)劃、生活配套產(chǎn)業(yè)氣氛7上海中邦MOHO建筑戶型、企業(yè)檔次規(guī)

5、劃、景觀、文化氣氛營造/更適合戶型8BDA國際企業(yè)大道配套、戶型、建筑景觀/更適合戶型，更高檔次建筑9浙大科技園(西溪路)環(huán)境、戶型、進(jìn)駐企業(yè)檔次建筑交通條件、山景條件硬質(zhì)景觀/園林景觀10北京總部基地建筑檔次、戶型、停車、交通組織獨(dú)棟概念產(chǎn)業(yè)氣氛/建筑檔次更高、單層平面更大、停車位更多、注意人車分流11上海，浦江智谷內(nèi)庭景觀、戶型公共區(qū)域景觀處理手法，專業(yè)化團(tuán)體景觀過于空泛缺乏內(nèi)容/中心景觀要求大氣，局部要精巧友好 單層平面過大，缺乏彈性/適宜平面 獨(dú)棟外立面過于花哨/文化與穩(wěn)重12香港科學(xué)園建筑、景觀、產(chǎn)業(yè)服務(wù)技術(shù)密集和勞動密集之間尋求平衡13張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建筑檔次戶型、設(shè)備、配置服

6、務(wù)體系/建筑檔次更高14浦東軟件園建筑檔次景觀、技術(shù)服務(wù)、配套技術(shù)服務(wù)專業(yè)型/綜合性第5頁二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)不成功項(xiàng)目教訓(xùn)和體會序項(xiàng)目名稱不成功點(diǎn)？不成功關(guān)鍵原因？我們應(yīng)防止什么？1中關(guān)村生命科學(xué)園入駐率低，價(jià)格低物業(yè)用途過于專一，僅針對生物，其它產(chǎn)業(yè)無法使用走綜合性園區(qū)路線，以彈性物業(yè)和通用物業(yè)作為關(guān)鍵產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)用途可轉(zhuǎn)化性。2上海半島科技園至今無法銷售前期土地問題沒有處理好，無法取得預(yù)售證，打亂開發(fā)商開發(fā)策略對于工業(yè)用地，盡管有銷售可能，但在財(cái)務(wù)測算時(shí)，以保守策略，以租賃作為主要商業(yè)模式3北京非中心入駐率低過于強(qiáng)調(diào)物業(yè)彈性，缺乏形象，得房率過低；景觀及建筑形象處理缺乏郊區(qū)花園感受彈性設(shè)計(jì)，不應(yīng)

7、犧牲進(jìn)駐企業(yè)形象為代價(jià)，含糊多駐戶與獨(dú)棟界限，使各類物業(yè)含有“派頭”感，花園處理上愈加精細(xì)。4北京MAX空港企業(yè)園入駐率低在小組團(tuán)開發(fā)策略上，只站在開發(fā)商角度思索彈性，忽略了駐戶使用感受，使物業(yè)缺乏檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，愈加重視組團(tuán)間、樓間尺度把握。5浙大科技園（濱江）入駐率低物業(yè)檔次過低，過于住宅化感受，不適合辦公強(qiáng)調(diào)適當(dāng)高物業(yè)檔次，以辦公尺度進(jìn)行布局6東莞松山湖入駐率低定位偏差不可好高騖遠(yuǎn)，從浙江實(shí)際出發(fā)7杭州樂富智匯園價(jià)格低周圍環(huán)境差，建筑檔次低，強(qiáng)調(diào)建筑個(gè)性，忽略了其關(guān)鍵適用性提升建筑檔次，個(gè)性建筑只出現(xiàn)在公共建筑上8西港新界進(jìn)駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁，戶型和檔次限制了大企業(yè)進(jìn)駐，對于中小企

8、業(yè)得房率過低平面稍大，以適合各種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務(wù)，重點(diǎn)引進(jìn)省內(nèi)一流企業(yè)。9上海財(cái)富興園入住率低，價(jià)格低物業(yè)檔次低，環(huán)境氣氛差平面稍大，以適合各種彈性，拉高建筑與景觀檔次。10上海大業(yè)領(lǐng)地進(jìn)駐企業(yè)檔次低，缺乏發(fā)展后勁建筑檔次低，得房率低，環(huán)境不成熟，服務(wù)無法兌現(xiàn)，造成購房者不愿意進(jìn)駐同上，并應(yīng)在首期具備相對完善功效，開園時(shí)各項(xiàng)服務(wù)到位11第一上海中心價(jià)格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低首期獨(dú)棟戶型過小，限制大企業(yè)進(jìn)駐，二期和三期環(huán)境和品質(zhì)普通需在大企業(yè)和中小型企業(yè)之間，用不一樣產(chǎn)品給予滿足，要有園區(qū)完整形象感12張江創(chuàng)新源價(jià)格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低物業(yè)設(shè)計(jì)不合理，低層獨(dú)棟，但通風(fēng)采光較差，得房率

9、低在建筑設(shè)計(jì)上要以適用為首要前提，并適當(dāng)創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)整能、通風(fēng)、采光等原因。第6頁三、開發(fā)模式選擇項(xiàng)目微觀條件（SWOT分析）優(yōu)勢劣勢區(qū)位特點(diǎn)顯著。是“產(chǎn)業(yè)門戶”：三面被杭州最主要工業(yè)區(qū)（國家級杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級江東工業(yè)區(qū)）圍繞，位于連結(jié)工業(yè)區(qū)與主城區(qū)城市主干道濱二路沿線。是“城市客廳”和“商務(wù)樞紐”：位于主城區(qū)與蕭山國際機(jī)場之間，機(jī)場快速路沿線。此區(qū)位只要開通更加快捷公共交通，符合全部制造業(yè)、部分高科技和服務(wù)業(yè)成本觀與發(fā)展觀。距城區(qū)交通距離可保障杭州主城中東片、蕭山區(qū)、濱江區(qū)人口正常通勤。環(huán)境存在缺憾。蕭山東北部以普通水平加工制造為主，高科技和服務(wù)業(yè)等對商業(yè)化房

10、產(chǎn)依賴較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)幾乎不存在。遠(yuǎn)離人口密集區(qū)，周圍配套條件不足，缺乏對人口大量流入吸引力。周圍現(xiàn)有常住人口以產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民為主，缺乏強(qiáng)勁購置力。成建制遷移大學(xué)可能性沒有。機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)利用既創(chuàng)新又腳踏實(shí)地商業(yè)智慧，能夠揚(yáng)長避短。當(dāng)前全省沒有面向制造業(yè)總部和研發(fā)平臺，缺乏面向高端市場國際商貿(mào)平臺，本項(xiàng)目將引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。目標(biāo)客戶群定位（產(chǎn)業(yè)定位）經(jīng)過挖掘區(qū)位有利原因，提供更多客戶價(jià)值，可聚集存量（制造業(yè)），開拓增量（高科技、服務(wù)業(yè)） 。功效定位經(jīng)過創(chuàng)造“目標(biāo)地”，開拓流感人口，可填補(bǔ)環(huán)境缺點(diǎn)，提升人氣，強(qiáng)化物業(yè)升值潛力。功效和產(chǎn)品經(jīng)過恰當(dāng)組合，創(chuàng)造內(nèi)部市場循環(huán)，可強(qiáng)化市場安全，充實(shí)配套服務(wù)。產(chǎn)品定位經(jīng)過抓住

11、區(qū)位有利條件，營造差異化，可既滿足需求，又突顯“唯一性”。有遷移和新創(chuàng)辦大學(xué)派出機(jī)構(gòu)可能性。商業(yè)判斷經(jīng)驗(yàn)不足，資本市場支撐條件不足。與住宅、城區(qū)寫字樓不一樣是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國新興產(chǎn)業(yè)，缺乏大盤走勢供跟隨，需要更多地依靠自己商業(yè)判斷，不能有判斷失誤。資本市場發(fā)育不足，尤其是缺乏本土產(chǎn)業(yè)基金，使占用資金持有型物業(yè)開發(fā)比較困難。需要在加緊資金周轉(zhuǎn)、降低資金成本方面有扎實(shí)舉措。第7頁三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位圍繞總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源要素、生活環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、制度環(huán)境，杭州均含有一定競爭力。以民營經(jīng)濟(jì)為主體浙江，產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)好，各種產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境佳杭州作為東部發(fā)達(dá)省份省

12、會城市易于形成各類資源集聚，十分有利于企業(yè)總部型資源配置。制度環(huán)境好，國際聲譽(yù)佳，摘自中國城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力匯報(bào) ：綜合競爭力前十名城市為：香港、深圳、上海、北京、臺北、廣州、高雄、蘇州、杭州、天津。 規(guī)模前十名城市為：上海、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺北、佛山、杭州、東莞。 效率前十名城市：香港、臺北、新竹、高雄、中山、深圳、臺中、東莞、佛山、上海。 效益前十名城市：新竹、高雄、鄂爾多斯、臺北、臺南、臺中、香港、煙臺、中山、基隆。 結(jié)構(gòu)前十名城市：香港、上海、臺北、北京、深圳、廣州、澳門、天津、杭州、高雄。 質(zhì)量前十名城市：香港、澳門、高雄、臺北、新竹、臺中、臺南、基隆、深

13、圳、東莞。 人才本體競爭力前十名城市：香港、上海、北京、深圳、澳門、杭州、無錫、武漢、南京、大連； 企業(yè)本體競爭力前十名城市：佛山、上海、深圳、香港、東莞、寧波、杭州、南京、蘇州、中山； 主要產(chǎn)業(yè)本體競爭力前十名城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州；公共部門競爭力前十名城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、杭州； 生活環(huán)境競爭力前十名城市：香港、深圳、北京、上海、廣州、東莞、澳門、廈門、杭州、哈爾濱； 商務(wù)環(huán)境競爭力前十名城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州； 創(chuàng)新環(huán)境競爭力前十名城市：上海、香港、北京、澳門、深圳、

14、佛山、青島、杭州、廈門； 社會環(huán)境競爭力前十名城市：香港、沈陽、上海、珠海、威海、中山、澳門、廈門、大連。第8頁三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)上，有一定潛力，按照 年中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書對全國35個(gè)城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力評定杭州排名全國第六評價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)條件（經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、社會基礎(chǔ)）商務(wù)設(shè)施（商務(wù)基本設(shè)施、信息技術(shù)設(shè)施）研發(fā)能力（人才資源、研發(fā)投入、科技結(jié)果）專業(yè)服務(wù)（金融保險(xiǎn)、專業(yè)咨詢）政府服務(wù)（服務(wù)意識、服務(wù)效率）開放程度（區(qū)域開放、國際開放）總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排在前十位城市及其得分分別是：北京(87.33分)上海(84.74分)廣州(77.59分

15、)深圳(69.34分)成都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青島(52.17分)武漢(50.20分)第9頁三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位含有很好生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境世界銀行：中國大陸最正確投資環(huán)境城市美國福布斯：中國大陸最正確商業(yè)城市臺灣電子電機(jī)公會：中國投資環(huán)境最正確城市日本貿(mào)易振興會：投資滿意度最正確中國電子商務(wù)協(xié)會：中國電子商務(wù)之都聯(lián)合國：最正確人居獎國際花園與康樂協(xié)會：國際花園城市國家公安部：治安最正確城市中國建設(shè)部：人居環(huán)境獎，國家綠化模范城市； 國家旅游總局：中國最正確旅游試點(diǎn)城市新華社瞭望東方周刊：中國最具幸福感城市第1

16、名國家專利試點(diǎn)城市國家制造業(yè)信息化工程重點(diǎn)城市國家信息化試點(diǎn)城市國家科技強(qiáng)警建設(shè)試點(diǎn)城市電子商務(wù)試點(diǎn)城市電子政務(wù)試點(diǎn)城市高清楚數(shù)字電視試點(diǎn)城市智能交通示范工程試點(diǎn)城市國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地國家動畫產(chǎn)業(yè)基地等。第10頁三、開發(fā)模式選擇區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位蕭山城市形象和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上有優(yōu)勢蕭山既是國內(nèi)縣區(qū)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)之一，又是大城市主要組成部分，而且近年來在投資環(huán)境、城市建設(shè)方面都受到高度評價(jià)，這么城市形象在國內(nèi)是不多。蕭山以制造業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)為主，更輕易受到區(qū)外制造業(yè)集團(tuán)、海外私人資本認(rèn)同，輕易形成相互配套產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群?？臻g上有優(yōu)勢我們調(diào)查了國內(nèi)外總部經(jīng)濟(jì)布局規(guī)律，

17、發(fā)覺，CBD主要集聚服務(wù)業(yè)總部，因?yàn)榉?wù)業(yè)需要面對當(dāng)?shù)厝巳?；而制造業(yè)總部通常集中在城市近郊圓周帶上，因?yàn)橹圃鞓I(yè)兩頭在外，不太依賴城市資源，更需要環(huán)境優(yōu)美、空間開闊。與杭州其它各區(qū)相比，蕭山地勢開闊，未開發(fā)地塊多，在空間上含有集聚制造業(yè)總部潛在優(yōu)勢。國際機(jī)場效應(yīng)從北京、上海、深圳以及國外城市實(shí)踐來看，國際機(jī)場對于企業(yè)總部選址有很強(qiáng)吸引力。蕭山機(jī)場二期建設(shè)定位是建成“亞洲一流國際機(jī)場”，這個(gè)定位將使蕭山擁有更強(qiáng)大總部經(jīng)濟(jì)競爭力。樓宇經(jīng)濟(jì)能夠站在更高起點(diǎn)當(dāng)前，大企業(yè)越來越重視企業(yè)形象，國內(nèi)主要城市在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)過程中都重視營造建筑和景觀環(huán)境，建設(shè)花園式總部環(huán)境。蕭山以后居上，完全能夠經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃、合

18、理設(shè)計(jì)，打造出含有國際水平樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境。本項(xiàng)目有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢傳化園區(qū)位于國際機(jī)場與城區(qū)之間，錢塘江畔，是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)最正確位置。因?yàn)橹圃鞓I(yè)企業(yè)總部通常不放在CBD內(nèi)，從吸引制造業(yè)總部角度來看，我們園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢超出錢江世紀(jì)城。傳化園區(qū)鄰近高速公路樞紐，去長三角任何城市都不需要穿過城區(qū)，交通效率非常高。第11頁三、開發(fā)模式選擇我們目標(biāo)：跨國企業(yè)抓機(jī)會，搶占浙江最優(yōu)客戶；做省內(nèi)最正確商務(wù)園，謀全國第二梯隊(duì)首位盡管國內(nèi)在商務(wù)園開發(fā)商有很多失敗案例，但在科學(xué)園（特指以房屋租售為主要商業(yè)模式項(xiàng)目，不含土地出讓為主要商業(yè)模式各類開發(fā)區(qū)）上真正成功除了軟件園外，幾乎只有張江國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，可能,產(chǎn)業(yè)發(fā)展

19、過程并不可控，可干預(yù)方式都需要投入更多資源，以求創(chuàng)造“洼地”效應(yīng)，其所產(chǎn)生溢出效應(yīng)是對整個(gè)社會，對于單一園區(qū)來說，并不經(jīng)濟(jì)，制約了企業(yè)化開發(fā)園區(qū)主動性。官辦園區(qū)，對于服務(wù)了解不到位，并不能對企業(yè)提供有效服務(wù)。從國際來看，一個(gè)國家所承載科學(xué)園區(qū)也非常有限，但商務(wù)園區(qū)很多，伴隨信息技術(shù)深入發(fā)展，未來會有更多企業(yè)選擇郊區(qū)商務(wù)園。只要有效地?fù)P長避短，我們有條件打造出景觀環(huán)境國際一流服務(wù)多元以浙江著名民營企業(yè)為主導(dǎo)，以新興高新科技企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)為補(bǔ)充優(yōu)異商務(wù)花園并適當(dāng)引進(jìn)含有引擎意義跨國企業(yè)，共同構(gòu)建省內(nèi)最正確，國內(nèi)第二梯隊(duì)領(lǐng)頭羊地位。以商務(wù)園形式開發(fā)，并不妨礙我們產(chǎn)業(yè)追求“校企”融合發(fā)展模式推進(jìn)商務(wù)

20、園開發(fā)，對區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級含有重大戰(zhàn)略意義，將促使本項(xiàng)目成為浙江第一企業(yè)密集區(qū)。以企業(yè)密集區(qū)發(fā)展路徑，發(fā)揮“賽馬效應(yīng)”、“馬太效應(yīng)”等，將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。以商務(wù)園區(qū)形式開發(fā)，并不意味著放棄產(chǎn)業(yè)服務(wù)以物業(yè)管理服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為起點(diǎn)，主動引進(jìn)清華大學(xué)、北京化工大學(xué)、江南大學(xué)、杭州師范大學(xué)等科研院所，主動拓展技術(shù)服務(wù)（結(jié)合浙江實(shí)際重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)應(yīng)用服務(wù)，實(shí)現(xiàn)差異化競爭），使本項(xiàng)目在商務(wù)園基礎(chǔ)上有更多溢價(jià)機(jī)會第12頁四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)定位：營利性綜合型園區(qū)依據(jù)投資起源和產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，園區(qū)可分為兩大類：營利性：通常由企業(yè)投資，目標(biāo)是集聚已經(jīng)有一定基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，促使其深入創(chuàng)新和成長。非營利性；

21、通常由政府投資，經(jīng)過較多“折讓”或“贈予”，吸引和培育地方比較微弱產(chǎn)業(yè)和技術(shù)，促使其落地生根。按目標(biāo)產(chǎn)業(yè)寬窄，園區(qū)可分為兩大類：綜合型（水平型）：服務(wù)于各種產(chǎn)業(yè)，比如大多數(shù)科技園、商務(wù)園、辦公園、工業(yè)園。專業(yè)型（垂直型）：服務(wù)于一類產(chǎn)業(yè)，比如許多物流園、軟件園、農(nóng)業(yè)園、化工園?；诓灰粯邮袌鰲l件、項(xiàng)目條件選擇目標(biāo)產(chǎn)業(yè)寬窄。前者認(rèn)為廣泛目標(biāo)產(chǎn)業(yè)更能保障盈利和銷售進(jìn)度。多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇多產(chǎn)業(yè)。大規(guī)模項(xiàng)目更傾向于選擇多產(chǎn)業(yè)。后者認(rèn)為所在區(qū)域某種單一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)市場潛力足以保障盈利和銷售進(jìn)度。多數(shù)單一產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較小。目標(biāo)產(chǎn)業(yè)寬窄無優(yōu)劣之分。前者強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)融合，創(chuàng)造多邊交易，激發(fā)全新創(chuàng)見，形成創(chuàng)新型集

22、群。后者強(qiáng)調(diào)做出上下游價(jià)值鏈，使特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。第13頁四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略以服務(wù)于產(chǎn)業(yè)和科技進(jìn)步為己任，以本項(xiàng)目為切入點(diǎn)，廣泛吸收國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，努力發(fā)展成為中國一流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。業(yè)務(wù)戰(zhàn)略我們計(jì)劃從現(xiàn)在起，經(jīng)過8年左右時(shí)間完成首期950畝土地全方面開發(fā)：60萬總部花園式辦公樓、研發(fā)中心；14萬國際常年展貿(mào)中心（含3萬方旅游商品城）；五星級會議中心大酒店，四星級健康主題酒店及高星級服務(wù)式公寓。配套商業(yè)、休閑、住宿等。經(jīng)過5年努力，使本園區(qū)取得規(guī)?；麧?，取得一批無負(fù)債優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)過本園區(qū)服務(wù)，使一批企業(yè)以本項(xiàng)目為基地，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)更加好更加快發(fā)展。第14頁五、目標(biāo)客戶

23、定位產(chǎn)業(yè)方向：做綜合型園區(qū)依據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目選擇做綜合型園區(qū)有利于擴(kuò)大營銷規(guī)模，降低建設(shè)和服務(wù)成本，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。決定方向原因：區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征、環(huán)境條件、經(jīng)驗(yàn)取向。主要影響原因本項(xiàng)目實(shí)際情況以區(qū)域創(chuàng)新為目標(biāo)，還是以發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈為目標(biāo)，以及目標(biāo)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)和潛在規(guī)模。決定了建設(shè)規(guī)模和物業(yè)類型。本項(xiàng)目規(guī)模大，任何單一行業(yè)不足以支撐營業(yè)規(guī)模。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元，整體創(chuàng)新緊迫性很強(qiáng)。政府強(qiáng)調(diào)扶持特定企業(yè)（“一事一議”），而非特定行業(yè)。區(qū)位、周圍開發(fā)情況等環(huán)境和條件。決定了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)生存條件。區(qū)位適合城市資源依賴少、辦公成本敏感產(chǎn)業(yè)（如制造業(yè)）。周圍條件不適合大量安置人力密集型產(chǎn)業(yè)（如軟件業(yè)）、城市資源依賴型產(chǎn)業(yè)

24、（如普通零售業(yè)）。是否有帶動形成單一行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵項(xiàng)目。決定了“產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)健闭猩虣C(jī)會成本。當(dāng)前還未出現(xiàn)可帶動形成產(chǎn)業(yè)鏈“引擎”型企業(yè)?！盁o地招商”條件下，以生產(chǎn)型、特大型項(xiàng)目為龍頭帶動形成產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會較少。目標(biāo)產(chǎn)業(yè)專用基礎(chǔ)設(shè)施和其它服務(wù)方法投資強(qiáng)度，以及政府對這些設(shè)施投入計(jì)劃。決定了建設(shè)和服務(wù)成本。專用型基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)方法投資門檻較高，要求專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前除清華試驗(yàn)室可能取得政府支持外，其它條件還未明朗。蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)可能建設(shè)IT基礎(chǔ)設(shè)施，正在推進(jìn)中。投資商在地產(chǎn)以外行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。決定了判斷目標(biāo)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)確性、滿足特定需求能力。依靠整個(gè)集團(tuán)，大地企業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)比較多元。但不具備類似傳化物流那樣特定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)

25、。第15頁五、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：三類重點(diǎn)客戶，兩條技術(shù)根本從實(shí)際出發(fā)，確立基本定位三類重點(diǎn)客戶：有創(chuàng)新力民營企業(yè)總部、有創(chuàng)新力高科技企業(yè)、有創(chuàng)新力生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)兩條技術(shù)根本：生物技術(shù)、信息技術(shù)。三類重點(diǎn)結(jié)成“大樹”，民營經(jīng)濟(jì)正是生命力之“根”。民企總部：作為龐大而渴望超越自我、以制造業(yè)為主體，跨越全部產(chǎn)業(yè)群體，民營企業(yè)是本項(xiàng)目最現(xiàn)實(shí)客戶群。民營企業(yè)，尤其是民企總部集聚，必將因?yàn)椤百愸R效應(yīng)”而激發(fā)強(qiáng)勁超越意識。高科技企業(yè)：杭州高科技企業(yè)群數(shù)量有限，但正在快速崛起。高科技企業(yè)集聚，必將因?yàn)楦l繁碰撞而激發(fā)新創(chuàng)見。生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)：也是當(dāng)前全社會推進(jìn)階段性重點(diǎn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚，將帶動更多資本和智

26、慧進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，為更多產(chǎn)業(yè)提供幫助和全新啟發(fā)。兩條根本是“藤”，意不在“藤”而在“瓜”，順藤摸瓜有利于縮小搜尋面，以及企業(yè)間建立協(xié)作關(guān)系生物技術(shù)：增加迅猛，貫通眾多行業(yè)，對改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)意義重大。其應(yīng)用領(lǐng)域不少是蕭山、杭州和全省支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)鍵領(lǐng)域：生命科學(xué)、基因藥品、作物設(shè)計(jì)、生物技術(shù)服務(wù)等。應(yīng)用領(lǐng)域：農(nóng)業(yè)、食品、化工、藥品、診療、環(huán)境保護(hù)、新能源等。協(xié)作領(lǐng)域：微電子、儀器儀表（即光機(jī)電一體化）。信息技術(shù)：快速發(fā)展，不再局限于軟件硬件等傳統(tǒng)意義信息產(chǎn)品，貫通各種產(chǎn)業(yè)。其關(guān)鍵和應(yīng)用領(lǐng)域不少正在成為杭州支柱。關(guān)鍵領(lǐng)域：基礎(chǔ)軟件、軟件工程、應(yīng)用軟件、嵌入式軟件、微電子等。應(yīng)用領(lǐng)域：電子、通信、網(wǎng)絡(luò)、電

27、子商務(wù)、電信增值服務(wù)、服務(wù)外包、航空、物流、零售、貿(mào)易、技術(shù)型創(chuàng)意工業(yè)、生命科學(xué)等。第16頁五、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：兩條技術(shù)根本，三類重點(diǎn)客戶慎重發(fā)覺有效客戶作為營利性園區(qū)，所謂“有效客戶”標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)性：確實(shí)需要房屋，不需要自有土地。有單價(jià)承受力，不依賴“折讓”和“贈予”。采購意愿確切，而不是過于含糊打算。對經(jīng)濟(jì)性不足客戶，應(yīng)慎重。假如僅僅帶來聲譽(yù)，應(yīng)尤其慎重。許多實(shí)踐表明，著名企業(yè)帶動力主要表達(dá)在對同一個(gè)“圈子”（比如大型國際企業(yè)相互帶動、臺資企業(yè)相互帶動），假如這個(gè)圈子總體規(guī)模小，其帶動力就無法表達(dá)。假如不但帶來聲譽(yù)，還帶來其它價(jià)值（比如服務(wù)溢出），則能夠適當(dāng)放寬限制。以“創(chuàng)新”為

28、魂共生發(fā)展將產(chǎn)生巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值浙江民營企業(yè)以制造業(yè)為主，也在高科技、生產(chǎn)性服務(wù)領(lǐng)域有很高百分比。民營經(jīng)濟(jì)包含不一樣群體，各有自己創(chuàng)新方式。越來越多行業(yè)都含有“發(fā)覺型”特征，思想（而不是技術(shù)本身）決定了能否實(shí)現(xiàn)模式創(chuàng)新，甚至能否實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新。信息技術(shù)已經(jīng)成為驅(qū)動面最廣創(chuàng)新因子。生物技術(shù)則對浙江以化工、食品、農(nóng)產(chǎn)品加工為特色產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有特殊主要意義。民營經(jīng)濟(jì)正處于追尋突破關(guān)鍵時(shí)期，怎樣實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新是大家思索?？臻g上融合，從而思想上融合，必定激發(fā)一代人創(chuàng)新水平，必定提升創(chuàng)新水平。比如，當(dāng)年，美國北卡州一塊10000畝三角地上聚集了一批紡織、塑料、農(nóng)業(yè)企業(yè)總部和研發(fā)中心；現(xiàn)在，這塊土地是全球生物技術(shù)、信息技術(shù)

29、主要發(fā)源地，是著名科學(xué)園“研究三角園”。第17頁第二章：建設(shè)方案企業(yè)香格里拉！第18頁一、總體布局 研發(fā)小區(qū) 展貿(mào)中心 辦公小區(qū) 園藝中心 健康主題酒店 會議酒店 研發(fā)小區(qū) 集體宿舍 傳統(tǒng)工藝品國 際貿(mào)易中心 第19頁二、建筑單體A戶型面向大型服務(wù)外包、軟件，大型企業(yè)總部體量較大落地面積2500915層任務(wù)導(dǎo)向工作環(huán)境同一層有各種進(jìn)深，適合于多項(xiàng)目標(biāo)大團(tuán)體套內(nèi)最小工作單元面積大于400平方米其中最大區(qū)間有75%周圍可采光招租方向整層、若干層、獨(dú)棟第20頁二、建筑單體B戶型大型服務(wù)外包、軟件；各種科研體量較大落地1500170069層集中化大型工作環(huán)境兩組開敞、連續(xù)平面空間公共功效在中部集中，便

30、于共享招租方向整層、若干層、獨(dú)棟第21頁二、建筑單體C戶型面向中型服務(wù)外包、軟件；各種科研體量較大落地1500170069層集中化大型工作環(huán)境兩組開敞、連續(xù)平面空間公共功效在中部集中，便于共享招租方向整層、若干層、獨(dú)棟第22頁二、建筑單體D戶型面向中小型服務(wù)外包、軟件；各種科研；純辦公中等體量落地面積1000多57層便于分割、適合多駐戶中型工作環(huán)境公共功效位于中間，簡單分割可形成一層兩個(gè)獨(dú)立單元可分割出400/600、500/500工作單元招租方向400、500、600、整層、若干層、獨(dú)棟第23頁二、建筑單體E戶型多用途，可依據(jù)需要，靈活轉(zhuǎn)變用途，包含：小型科技企業(yè)或生產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)辦公孵化器服

31、務(wù)式公寓集體宿舍地方中心虛擬辦公室等中等體量落地面積1000多12層便于分割、適合多駐戶中型工作環(huán)境公共功效位于中間35，60 ， 80 ，三種基本套型第24頁二、建筑單體F戶型多層，獨(dú)棟 / 一層4戶特征落地面積1300 公共服務(wù)功效在中間，便于共享易于分割成多個(gè)單元組合，各功效單元均含有一定形象和檔次感招商方向整層250-1300，或整棟第25頁二、建筑單體G戶型獨(dú)棟，用于中小型IT企業(yè)落地面積較小，約667平方米落地，對于局部密度過高地塊進(jìn)行調(diào)整。L型第26頁二、建筑單體H戶型高層、多駐戶特征落地面積1300 公共服務(wù)功效在中間，便于共享易于分割成多個(gè)單元組合，各功效單元均含有一定形象和

32、檔次感每戶都有陽臺，創(chuàng)造生態(tài)舒適環(huán)境招商方向整層150-1300，或整棟第27頁二、建筑單體I戶型落地面積13000平方米；以商場、非標(biāo)展館形式布局，要求任意展位都含有很好交通動線可因應(yīng)客戶需求，提供60-1300不等靈活租售空間第28頁二、建筑單體J戶型落地面積6500平方米；以商場、非標(biāo)展館形式布局，要求任意展位都含有很好交通動線可因應(yīng)客戶需求，提供60-200不等靈活租售空間第29頁三、基礎(chǔ)數(shù)聽說明工作人口用于辦公及總部用途物業(yè)按照20平方米/人計(jì)算，相對奢華，高層辦公重點(diǎn)面向中小型科技企業(yè)及生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，要求相對緊湊按照15平方米/人計(jì)算多功效建筑，考慮到儀器設(shè)備等，按照25平方米/

33、人計(jì)IT企業(yè)組團(tuán)，相對緊湊，按照15平方米/人常年展貿(mào)中心，按照60平方米每家企業(yè)，每家企業(yè)2人計(jì)傳統(tǒng)工藝品市場，按照90平方米每家企業(yè)計(jì)，每家企業(yè)按照2人計(jì)公建設(shè)施配套公建設(shè)施分為全園公建和組團(tuán)公建全園區(qū)公建是指：健康主題酒店、會議酒店、服務(wù)式公寓、集體宿舍、公交首末站等，提供服務(wù)內(nèi)容包含：中高檔餐飲、住宿、會議、健身、康樂、交通設(shè)施等，這些設(shè)施需各自能獨(dú)立運(yùn)行，本企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)一定運(yùn)行責(zé)任，包含與管理企業(yè)合作運(yùn)行。組團(tuán)公建是指，配合一個(gè)限定區(qū)域內(nèi)需求，提供基本生活和商務(wù)配套設(shè)施，包含：公共會議室、員工餐廳、便利店、自動取款機(jī)、風(fēng)味小吃店、咖啡、簡餐等設(shè)施。不一樣位置上，內(nèi)容稍有差異，總體暫按照

34、1.5平方米/人計(jì)。組團(tuán)級服務(wù)中心主要分布在各個(gè)組團(tuán)，大型公共建筑（多駐戶）首層，按照300米左右服務(wù)半徑考慮，相對分散，以應(yīng)對雨天、夏天等極端氣候。第30頁三、基礎(chǔ)數(shù)聽說明項(xiàng)目類別單位標(biāo)準(zhǔn) 特例或中心區(qū)補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn) 上下客貨泊位住宅單元式住宅、單身宿舍車位/100m2建筑面積 0.6-1.0； 對小戶型住宅取低限 專門或利用內(nèi)部道路為每幢樓設(shè)置1個(gè)裝卸貨泊位及1個(gè)上下客泊位獨(dú)立式住宅車位/100m2建筑面積 1.0商 業(yè)市區(qū)商業(yè)車位/100m2建筑面積 小于等于 m2部分2.0，超出 m2以上部分0.40.6 公共交通發(fā)達(dá)中心區(qū)、商業(yè)區(qū)0.40.6 每1000 m2建筑面積設(shè)1個(gè)裝卸貨泊位獨(dú)立購

35、物中心車位/100m2建筑面積 3.0 每1000 m2建筑面積設(shè)1個(gè)裝卸貨泊位配套零售普通不提供（供附近居民步行前往購置小商品）配套肉菜市場車位/100m2建筑面積 0.40.6專業(yè)批發(fā)市場車位/100m2建筑面積 2.0 每1000 m2建筑面積設(shè)12個(gè)裝卸貨泊位酒店、飯店車位/客房車位/10個(gè)座位 0.30.5車位/客房，1.52.0車位/10個(gè)座位 公共交通發(fā)達(dá)中心區(qū)、商業(yè)區(qū)，普通酒店、飯店可取標(biāo)準(zhǔn)1/2 每100個(gè)客房設(shè)1個(gè)裝卸貨泊位、1個(gè)小型車輛港灣式停車位、0.5個(gè)旅游巴士上下客泊位辦公行政辦公樓車位/100m2建筑面積 2.53.0 公共交通發(fā)達(dá)中心區(qū)內(nèi)其中1/3配建可按預(yù)留或

36、設(shè)公共停車場處理 每 m2建筑面積設(shè)1個(gè)裝卸貨泊位、1個(gè)小型車輛港灣式停車位其它辦公樓車位/100m2建筑面積 0.81.2； 公共交通發(fā)達(dá)中心區(qū)內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)1/2執(zhí)行 每 m2建筑面積設(shè)1個(gè)裝卸貨泊位、1個(gè)小型車輛港灣式停車位文體設(shè)施大型體育場館車位/100座 3.04.0； 通常需專題研究小型體育場館車位/100座 2.03.0市級影劇院車位/100座 4.55.5； 每100個(gè)座位設(shè)1個(gè)小型車輛港灣式停車位普通影劇院車位/100座 2.03.0； 每200個(gè)座位設(shè)1個(gè)小型車輛港灣式停車位博物館、圖書館車位/100m2建筑面積 0.51.0停車位蕭山區(qū)停車位配建推薦標(biāo)準(zhǔn)第31頁三、基礎(chǔ)數(shù)聽說明

37、停車位蕭山區(qū)停車位配建推薦標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目類別單位標(biāo)準(zhǔn) 特例或中心區(qū)補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn) 上下客貨泊位文體設(shè)施展覽館車位/100m2建筑面積 0.71.0 通常需專題研究會議中心車位/100座 3.04.5； 通常需專題研究工業(yè)廠房車位/100m2建筑面積 0.20.6； 近市區(qū)廠房取高限。所提供車位半數(shù)應(yīng)用作停泊客車，其余供貨車停泊及裝卸貨物之用； 在面積不少于45m40m地盤除設(shè)普通貨車使用裝卸貨泊位外，應(yīng)另設(shè)大貨車裝卸貨泊位，供貨柜車使用。對面積少于45m40m地方單獨(dú)考慮倉庫車位/1000m2建筑面積 0.40.6教育設(shè)施中學(xué)車位/100學(xué)生 0.71.5，校址范圍內(nèi)最少設(shè)2個(gè)校車停車處 每35個(gè)課室設(shè)1

38、個(gè)路邊港灣式小型客車停車位小學(xué)車位/100學(xué)生 0.51.2，校址范圍內(nèi)最少設(shè)2個(gè)校車停車處 每2個(gè)課室設(shè)1個(gè)路邊港灣式小型客車停車位幼稚園車位/100學(xué)生 0.51.2，校址范圍內(nèi)最少設(shè)2個(gè)校車停車處 每2個(gè)課室設(shè)1個(gè)路邊港灣式小型客車停車位醫(yī)療設(shè)施區(qū)以下醫(yī)院 每1診室設(shè)1至2個(gè)小汽車泊位； 1個(gè)以上有蓋路旁港灣式停車位供救護(hù)車使用；1個(gè)以上路旁港灣式停車位供其它車輛使用區(qū)以上醫(yī)院車位/病床 0.40.8； 每50張病床設(shè)1個(gè)路旁港灣式小型客車停車位。另設(shè)2個(gè)以上有蓋路旁停車處，供救護(hù)車使用公園綠地綜合公園車位/100m2占地面積 0.10.3專類公園車位/100m2占地面積 0.10.2第

39、32頁三、基礎(chǔ)數(shù)聽說明停車位多層辦公物業(yè)及總部類物業(yè)，按照每百平方米1.0個(gè)車位配建高層辦公物業(yè)，按照每百平方米0.8個(gè)配建清華研發(fā)中心等負(fù)擔(dān)公共服務(wù)職能物業(yè)，按百平方米1.2個(gè)車位配建多功效建筑按照每百平方米0.8個(gè)車位配建集體宿舍按照百平方米0.3個(gè)車位配建對于會務(wù)酒店、商務(wù)酒店、服務(wù)式公寓客房部分，均按照蕭山區(qū)推薦標(biāo)準(zhǔn)，以0.3車位/客房配建對于配套休閑、娛樂設(shè)施，按照0.5車位/百平方米配建對于會議中心，普通配建標(biāo)準(zhǔn)為3.5-5.0車位/百平方米，本項(xiàng)目提議按4.0配建。第33頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案IT組團(tuán)地塊編號M1-1、M1-3用地性質(zhì)工業(yè)用地招商方向包含但不限于軟件開發(fā)、服務(wù)外包入

40、駐方式普通租賃在控規(guī)指標(biāo)范圍內(nèi)定制長租轉(zhuǎn)讓土地辦公物業(yè)以出售為主第34頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案IT組團(tuán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊M1-1.M1-3共計(jì)101800平方米，總建筑面積159000平方米，預(yù)計(jì)可安排8340個(gè)工作人口，需1272個(gè)停車位。其中：地塊M1-1,總用地約40100平方米，總建筑面積74250平方米，容積率1.85，工作人口4950人，人口密度8平方米/人，共需594個(gè)車位。地塊M1-3,總用地約61700平方米，總建筑面積84750平方米，容積率1.37，工作人口3390人，人口密度18平方米/人，共需678個(gè)車位。第35頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案IT組團(tuán)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域性體量中等，在技術(shù)密集

41、、勞力密集之間求取平衡技術(shù)密集：大致量勞力密集：大致量起步階段：小體量最小招租單元400適用性彈性，易分割，可形成各種面積工作單元落地面積較大圍繞門廳有多出入口柱距較寬無錯層架空地板，方便安裝管線多個(gè)電信接入管道每幢都有設(shè)備房有充分客梯和最少一部貨梯工作人口按人均15計(jì)生態(tài)以長方形為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，重視采光和通風(fēng)。結(jié)合地塊形狀加以調(diào)整視線范圍內(nèi)有景觀建筑密度不超出20%，便于露地停車（M1-1可利用周圍未開發(fā)地塊）鄰近建筑以連廊相接安全道路和出入口設(shè)計(jì)人車分離不易被附近樓房直接俯視簡練視覺可見立面較少品質(zhì)感都有挑高、精裝修大堂各個(gè)組團(tuán)外立面格調(diào)各有不一樣食堂設(shè)置在大型建筑底層和二層第36頁四、分組團(tuán)

42、建設(shè)方案IT組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容詳表地塊編號(按控規(guī))地塊面積()(按控規(guī))房屋編號功效戶型檔次平均落地面積()層數(shù)建筑面積()建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(/人）停車位需求M1-140100A-03多功效建筑D乙1500913500900 108 A-04多功效建筑D乙1500913500900 108 A-05多功效建筑D乙105066300420 50 B-02多功效建筑C乙105066300420 50 B-03多功效建筑C乙105066300420 50 B-04多功效建筑C甲10501212600840 101 B-05多功效建筑C乙105055250350 42 B-06多功

43、效建筑C乙105055250350 42 B-07多功效建筑C乙105055250350 42 B-08 103507425025.81%1.85 4950 8 594 M1-361700K-04多功效建筑A乙1224000960 192 K-05多功效建筑A乙918000720 144 K-06多功效建筑B乙150069000360 72 K-07多功效建筑B乙150069000360 72 K-08多功效建筑B乙150069000360 72 K-22多功效建筑D乙105055250210 42 K-23多功效建筑D乙105055250210 42 K-24多功效建筑D乙105055250

44、210 42 116508475018.88%1.37 3390 18 678 101800 2 159000 8340 1272 第37頁ABCDD2幢 3幢 3幢 3幢 6幢 第38頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案IT組團(tuán)期望到達(dá)效果第39頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案生物組團(tuán)地塊編號M1-2用地性質(zhì)工業(yè)用地招商方向包含但不限于生物、食品、農(nóng)業(yè)等企業(yè)研發(fā)、中試入駐方式普通租賃整棟出售D-08,D-09針對大型標(biāo)桿企業(yè)，在控規(guī)控制指標(biāo)范圍內(nèi)定制或土地出讓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地約52600平方米總建筑面積76800平方米容積率1.46工作人口2591人人口密度20平方米/人共需600個(gè)車位。第40頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案生

45、物組團(tuán)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域性體量中等，適合用于普通中小型科研活動。對于大型企業(yè)，D-08，D-09接收大型企業(yè)定制。小招租單元500適用彈性，易分割，可形成各種面積工作單元落地面積較大圍繞門廳有多出入口柱距較寬無錯層樓層較高，便于研發(fā)型企業(yè)安排通風(fēng)、排煙等設(shè)施，普通首層4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層4.2米。除傳化辦公樓和服務(wù)式公寓外，普通不安排中央空調(diào)，以預(yù)防交叉污染預(yù)留試驗(yàn)上下水，以適應(yīng)各種科研活動，但無需單獨(dú)安排工業(yè)廢水排放管道，普通由進(jìn)駐企業(yè)自行預(yù)處理后，納入生活廢水管道。防煙樓梯間應(yīng)預(yù)留加壓送風(fēng)系統(tǒng)裝置位置。有充分客梯和最少一部貨梯人均建筑面積按30計(jì)生態(tài)以長方形為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，重視采光和通風(fēng)。結(jié)合地塊形狀加

46、以調(diào)整視線范圍內(nèi)有景觀建筑密度不超出25%，便于露地停車力爭組團(tuán)內(nèi)建筑與組團(tuán)內(nèi)公共服務(wù)中心以連廊相接安全道路和出入口設(shè)計(jì)人車分離不易被附近樓房直接俯視簡練視覺可見立面較少品質(zhì)感都有挑高、精裝修大堂各個(gè)組團(tuán)外立面格調(diào)各有不一樣食堂設(shè)置在大型建筑底層和二層第41頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案房屋編號(按控規(guī))功效戶型檔次平均落地面積()層數(shù)建筑面積()建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(/人）停車位需求C-01多功效建筑D乙105055250210 42 C-02多功效建筑D乙105055250210 42 C-03多功效建筑D乙105055250210 42 C-04 0 0 D-01多功效建筑C乙

47、105066300252 50 D-02多功效建筑C乙105066300252 50 D-03多功效建筑C乙105066300252 50 D-04多功效建筑0 0 D-08多功效建筑/孵化器B乙150069000360 72 D-09多功效建筑/孵化器B乙150069000360 72 D-10 0 D-11 0 D-05傳化大地辦公樓C105055250175 63 D-06清華生物研發(fā)中心D105066300210 76 (D-07)服務(wù)式公寓E10501212600100 40 124507680023.67%1.46 2591 20 600 生物組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容詳表第42頁CD3幢 3幢

48、 B2幢 傳化 清華 服務(wù)式公寓 第43頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案新加坡 International Business Park （國際商務(wù)花園）生物組團(tuán)期望到達(dá)建設(shè)效果第44頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案辦公組團(tuán)地塊編號C12-1C12-9,C26-2用地性質(zhì)辦公用地招商方向各類生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)、IT企業(yè)、科技型企業(yè)總部、營銷辦事處等入駐方式分套出售整棟出售第45頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案辦公組團(tuán)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域性體量中等，既能夠滿足大中型企業(yè)獨(dú)棟需求，又要滿足在分割情況下各駐戶都有氣派感。局部高層，可分割到150，250平方米，供中小企業(yè)使用。適用彈性，易分割，可形成各種面積工作單元落地面積較大圍繞門廳有多出入口柱距

49、較寬無錯層分割后各駐戶依然能享受大堂等公共設(shè)施，有一定形象。區(qū)分與城區(qū)寫字樓，樓層稍高，更易于空氣流通，增加舒適性。高層每一單元均提供漏臺，用以提升舒適度。有充分客梯人均建筑面積按30計(jì)生態(tài)以長方形為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，重視采光和通風(fēng)。結(jié)合地塊形狀加以調(diào)整視線范圍內(nèi)有景觀建筑密度不超出25%，便于露地停車力爭組團(tuán)內(nèi)建筑與組團(tuán)內(nèi)公共服務(wù)中心以連廊相接安全道路和出入口設(shè)計(jì)人車分離不易被附近樓房直接俯視簡練視覺可見立面較少品質(zhì)感都有挑高、精裝修大堂各個(gè)組團(tuán)外立面格調(diào)各有不一樣食堂設(shè)置在大型建筑底層和二層第46頁地塊編號(按控規(guī))地塊面積()(按控規(guī))房屋編號功效戶型檔次平均落地面積()層數(shù)建筑面積()建筑密度

50、容積率(含代征)工作人口人口密度(/人）停車位需求C12-126900F-01辦公樓(高層)H甲130020260001733 208 F-03辦公樓F甲120033600180 36 F-04辦公樓F甲120033600180 36 F-05辦公樓D甲105055250263 53 F-06辦公樓D甲105055250263 53 58004370021.56%1.62 2618 10 385 C12-215000K-01辦公樓(高層)H甲130020260001733 208 K-02辦公樓D乙105099450473 95 K-21辦公樓G甲6673100 20 30173745020.

51、11%2.50 2306 7 323 C12-317500G-01辦公樓D甲105055250263 53 G-02辦公樓D甲105055250263 53 G-03辦公樓F甲120033600180 36 G-04辦公樓F甲120033600180 36 45001770025.71%1.01 885 20 177 C12-417300H-01辦公樓（清華）D甲105055250263 53 H-02辦公樓（清華）D甲105055250263 53 H-03辦公樓（清華）F甲120033600180 36 H-04辦公樓（清華）F甲120033600180 36 45001770026.01

52、%1.02 885 20 177 C12-517500K-17辦公樓F甲120033600180 36 K-18辦公樓F甲120033600180 36 K-19辦公樓F甲120033600180 36 K-20辦公樓F甲120033600180 36 48001440027.43%0.82 720 24 144 C12-612800E-01辦公樓D甲105055250263 53 E-02辦公樓D甲105055250263 53 E-03辦公樓D甲105055250263 53 31501575024.61%1.23 788 16 158 C12-710600E-04辦公樓D甲1050552

53、50263 53 I-01辦公樓(高層)H乙130020260001733 208 23503125022.17%2.95 1996 5 261 C12-85600I-02辦公樓(高層清華)H乙130020260001733 20821%4.64 1733 3 208 C12-922530K-12辦公樓(高層)H乙130020260001733 208 K-13辦公樓(高層)H乙130020260001733 208 K-14辦公樓(高層)H乙130020260001733 208 K-15辦公樓(高層)H乙130020260001733 208 5200104000

54、23.08%4.62 6933 3 832 14573030795018864 2664 第47頁F6幢 FH4幢 1幢 H1幢 2幢 H4幢 HD1幢 G1幢 D2幢 D2幢 D2幢 D4幢 第48頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案辦公組團(tuán)期望到達(dá)建設(shè)效果美國 Parkridge Five（辦公園區(qū)） 英國 Chiswick Park（多功效科技園區(qū)）第49頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)中心南區(qū)地塊編號C26-2、C34-1合并，改辦公用地用地性質(zhì)辦公用地招商方向以進(jìn)出口為導(dǎo)向 Trade mart (常年展貿(mào))模式面向輕工、電子、機(jī)械、化工等行業(yè)，在義烏(低級；南亞、中東)、紹興(紡織)、上海(中高檔；歐

55、美)之間占領(lǐng)中端市場建筑空間分割適合企業(yè)設(shè)置30150產(chǎn)品展示區(qū)和辦公區(qū)建筑面積約10萬入駐方式分單元出租第50頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)南區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：以商場、非標(biāo)展館形式布局，要求任意展位都含有很好交通動線可因應(yīng)客戶需求，提供60-1300不等靈活租售空間在1F2F各設(shè)置餐飲等配套設(shè)施。充分關(guān)注內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使每一間展廳都能最大程度走廊連接，爭取最多展廳能臨近主要出入口和交通樞紐。因應(yīng)建筑體量大，更要關(guān)注舒適性，要寬大明亮，環(huán)境優(yōu)美，給人以一個(gè)全新舒適感。提議外立面整體效果暖色調(diào)，符合和表達(dá)商品交易場所氣氛。充分電梯、扶梯、貨梯，創(chuàng)造內(nèi)部四通八達(dá)交易氣氛。水平交通和垂直交通四通八達(dá)。注意房屋可

56、轉(zhuǎn)換性，可轉(zhuǎn)換為高科技工廠，假如轉(zhuǎn)為高科技工廠，地下作為倉儲。注意貨車交通。第51頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)南區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)C26-2、C34-1計(jì)劃合并，改辦公用地，計(jì)劃建設(shè)：展貿(mào)物業(yè)面積118200平方米（含疊加辦公樓18200，其中展貿(mào)物業(yè)面積10萬平方米），總建筑密度41.81%，容積率1.98，共需安排946個(gè)停車位，人口密度13平方米/人建設(shè)內(nèi)容詳表地塊編號(按控規(guī))地塊面積()(按控規(guī))房屋編號(按柏麟德)功效戶型檔次平均落地面積()層數(shù)建筑面積()建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(/人）停車位需求C26-2、C34-1合并，改辦公用地59800M-02a-2辦公樓(高

57、層)H乙疊加(樓面1300146 M-02a-1展貿(mào)中心J6000424000800 192 M-02b展貿(mào)中心J6000424000800 192 M-02c展貿(mào)中心416 2500011820041.81%1.98 4547 13 946 第52頁第53頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)南區(qū)期望到達(dá)效果配合露天展區(qū)效果第54頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)北區(qū)地塊編號C12-10、C26-1合并為C12-10用地性質(zhì)辦公用地招商方向針對游客浪漫情趣類、健康產(chǎn)品、茶及茶藝產(chǎn)品、佛教用具、浙江名特產(chǎn)品、傳統(tǒng)工藝品、進(jìn)口工藝品、旅游休閑用具結(jié)合濱河景觀帶

58、，引進(jìn)體驗(yàn)性農(nóng)莊項(xiàng)目?？Х瑞^、茶樓、休閑餐廳等配套設(shè)施航空旅客旅游集散中心入駐方式分套出租第55頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)北區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按照街市方式布置，形成景點(diǎn)化、體驗(yàn)型、趣味型新型市場以景觀為導(dǎo)向，以10米x4米為基本單元，最大可提供3間，3層，約360平方米，以適應(yīng)規(guī)模企業(yè)需求。建筑、景觀充分“景點(diǎn)化”建筑樓層以2.5層和3層為主在主要出入口和人流密集區(qū)設(shè)置餐飲等配套設(shè)施保留中心湖面，既作為景觀，也要有一定商業(yè)用途，比如設(shè)置水上餐廳，水上舞臺，水上T臺等。要充分關(guān)注舒適性，使游客感受到是一個(gè)景點(diǎn)而不是一個(gè)市場，為此，需將自然環(huán)境、建筑物、構(gòu)筑物共同結(jié)合成一個(gè)可連續(xù)有機(jī)整體，形成功效化和藝

59、術(shù)化分區(qū)和走廊，使游客不論在室內(nèi)或室外均可感受到視覺和環(huán)境舒適、愉悅。應(yīng)每棟建筑物均享受良好園林環(huán)境、道路、停車系統(tǒng)，享受到服務(wù)設(shè)施所提供便利，不留人流死角。第56頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)北區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地46500平方米，總建筑面積25650平方米建筑密度20.21%容積率0.53預(yù)計(jì)需安排205個(gè)車位建設(shè)內(nèi)容詳表地塊編號(按控規(guī))地塊面積()(按控規(guī))房屋編號(按柏麟德)功效平均落地面積()層數(shù)建筑面積()建筑密度容積率(含代征)工作人口人口密度(/人）停車位需求C12-10、C26-1合并改辦公用地48500M-01a街道式店鋪75002.518750417 150 M-01

60、d街道式店鋪230036900153 55 98002565020.21%0.53 570 85 205 第57頁第58頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案常年展貿(mào)北區(qū)期望到達(dá)效果第59頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案酒店地塊編號C25-1，C25-2用地性質(zhì)旅館業(yè)用地開發(fā)方式合資開發(fā)酒店主題健康主題商務(wù)度假酒店會議主題酒店（暫定）第60頁四、分組團(tuán)建設(shè)方案酒店健康主題商務(wù)度假酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)緊緊圍繞健康主題商務(wù)度假酒店主題，需處理好商務(wù)空間與從屬健康休閑中心關(guān)系在客房、餐飲、會議等功效設(shè)計(jì)上要按照商務(wù)酒店要求，在會議功效上要兼容展覽功效在配套健康休閑中心設(shè)計(jì)上，要表達(dá)一定度假特色，有旅游酒店感受要處理好全園商務(wù)氣氛和酒店之