普洛斯運(yùn)營模式

1、普洛斯運(yùn)營模式超級干貨：普洛斯如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金2021 -02T7 陳毅 success普洛斯無疑是全球范圍內(nèi)最成功的匚業(yè)地產(chǎn)商，也是國內(nèi)萬通、合生、宇培等眾多有 志于工業(yè) 地產(chǎn)的運(yùn)營商所極力仿效的標(biāo)桿。它玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式可謂眼花繚亂，就中國目前的金融背 景而言尚難完全模仿，但長期趨勢一定如此。金融專家杜麗虹博士對于普洛斯的模式非常推崇，下 面我們就來看看她對這種模式的詳細(xì)剖析，很長，但很值通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，乂獲得了 5倍的股 權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置 入基金，使得普洛斯提前

2、兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3 年。同時(shí)，快速回籠的資金被用丁新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置 入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物 業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、 高周轉(zhuǎn)運(yùn)營，實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅達(dá)到22%。盡管物流地產(chǎn)在中國還屬新事物，但隨著中國物 流行業(yè)的的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)模式也將而臨突破和創(chuàng)新，物流地產(chǎn)基金作為新型的金融模式，可 成為物流地產(chǎn)發(fā)展鏈條中的重要一環(huán)。而1L,物流地產(chǎn)基金這類核心型基金在需要輕重資產(chǎn)分離的 地產(chǎn)子行業(yè)（如城市綜合體）中，能夠有效解決長期持有物業(yè)過程中

3、的資金占用難題，未來也將發(fā) 揮越來越重要的作用。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯（Prologis） 1991年成立，目前旗下實(shí)際控制資產(chǎn)達(dá)350億美 元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建 筑面積達(dá)到4600萬平方米。普洛斯是如何做大的？以基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了 200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 到350億美元，同時(shí)表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%,顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長，從而實(shí)現(xiàn)了輕 資產(chǎn)的擴(kuò)張。作為全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯構(gòu)筑了兩項(xiàng)核心競爭力，一是遍布全球的規(guī) ?；锪骶W(wǎng)絡(luò)吸引了 D

4、HL （敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開發(fā)和供應(yīng) 鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開拓了新市場。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶DHL的要求，為其在日本 定制開 發(fā)物流園區(qū)，并由此進(jìn)入了亞洲市場：2021年乂為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國的物流 園區(qū)，由此拓 展了中國區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項(xiàng)目是定制開發(fā)的。定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、 運(yùn)營于一體，而規(guī)?；奈锪骶W(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競爭環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競爭力都 要求龐大的金融資源支持，因此，與中國的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問題。1999 年，其啟動(dòng)基金管理模式。1999年，普洛斯成立了第一只私募

5、基金一 Prologis European Fund （普洛斯歐洲基金），從 19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了 10億歐元，主要用丁收購普洛斯手中的成熟物業(yè)。收 購后，普洛斯不 再直接控股這些物業(yè)，但通過與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長期運(yùn)營并收取適當(dāng)管理費(fèi) 用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。2000年，普洛斯乂發(fā)起了 3只私募基 金，到2021年時(shí)，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金，其中美國本土基金12只（總投 資規(guī)模102億美元，普洛斯投入資本10億美元），歐洲基金2只（總投資規(guī)模97億美元，普洛斯 投入資本8. 5億美元），亞洲基金1只（總投資規(guī)模1.5億美元，

6、普洛斯投入0.2億美元）。這15 只基金的總投資規(guī)模超過200億美元，而普洛斯口身投入資金僅為18. 7億美元，平均占有20-30% 權(quán)益，其余資金來口 42位機(jī)構(gòu)投資人，再加上50%的負(fù)債率杠桿，普洛斯以不足20億美元的資 本金投入撬動(dòng)了 200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，是其1998年奉 行基金管理模式前的10倍。在實(shí)際控制資產(chǎn)快速增長的同時(shí)，普洛斯表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14$，顯著低于實(shí)際控制資 產(chǎn)的增長，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。根據(jù)測算，如果完全采用傳統(tǒng)的物業(yè)持模式，要想達(dá)到 350億美元的管理資產(chǎn)規(guī)模，普洛斯的負(fù)債率將從當(dāng)前的50$上升到75%，周轉(zhuǎn)率將下降1/3至0. 16 倍水平。在基金模式的推動(dòng)下，普洛斯的規(guī)模迅速做大，1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為 1145處，而2021年時(shí)達(dá)到1994處，增長了 74$，可出租面積則從1.13億平方英 尺增長到2. 98億 半方英尺，增長了 164$，管理資產(chǎn)規(guī)模從36億美元增長到156億美元，增長了 3. 35倍，年均增 長率28% 2021年，普洛斯進(jìn)一步提出未來5年每年要使基金管理資產(chǎn)規(guī)模增加20-25億美元的目 標(biāo)，到2021年底，盡管經(jīng)歷金融海嘯的沖擊，公司管理物業(yè)數(shù)量仍從1998年的1145處增長到 2