8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分一、估價(jià)背案例分一、估價(jià)背2、估價(jià)目的：為委托方抵在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的抵押價(jià)值提供價(jià)值參考而評(píng)估估價(jià)對(duì)3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：20081030日委托方擬以其擁有的位于本市中心城區(qū)路的一宗出讓商業(yè)、住宅用地土地使用權(quán)（土地使用權(quán)總面積 17096.70 平方米）押估，因此委托我公司對(duì)該宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的抵押價(jià)值進(jìn)二、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法的確定局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知知中對(duì)建設(shè)用地性質(zhì)、容積率、建筑度、總建筑面積、建筑控制高度、建筑控制層數(shù)、綠地率等指標(biāo)都出了明確規(guī)定因此經(jīng)估法之一具體操作過(guò)程研究決定使用剩余法作為主要評(píng)估1經(jīng)過(guò)估共同研究認(rèn)為估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)住宅用其最佳利用方式應(yīng)為一層作車庫(kù)，地上一層作為商業(yè)市

2、，地上二至五層作為辦公用房，地上六至十六層作為電梯公寓2、對(duì)車庫(kù)，經(jīng)估了解，在區(qū)域內(nèi)交易情況不多但出租情況普遍，其屬于具有收益和潛在收益的房但出租情況普遍，其屬于具有收益和潛在收益的房地產(chǎn)，因此可采收益法進(jìn)行評(píng)估的客觀收益，因此本次未采用收益法進(jìn)行評(píng)估；又因?yàn)楸臼谢鶞?zhǔn)地及修正體系近年內(nèi)未予更新，而本市土地使用權(quán)市場(chǎng)行情變化較大因此本次也未采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)。三、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案（一此具體應(yīng)如何確定將來(lái)欲開發(fā)房地產(chǎn)的用途和建設(shè)規(guī)模是個(gè)技術(shù)難點(diǎn)。解決方案1、詳了解土地位置，包括土地所在的本市的城市性質(zhì)本市為西南工商重鎮(zhèn)，也著名旅游城著名的宜市；估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域在城市中的性質(zhì)：為本市

3、的商業(yè)和住宅新區(qū)2、經(jīng)過(guò)估對(duì)本市各類房地產(chǎn)市：包括對(duì)其場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)占有率分析、市場(chǎng)定位分析，即對(duì)最佳用途的選擇考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)時(shí)社需要程度和未來(lái)對(duì)最佳用途的選擇考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)時(shí)社需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合與委托，了解委托方的發(fā)計(jì)劃和宗地的實(shí)際情況認(rèn)為估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)、住宅用地用于開發(fā)商業(yè)門市、辦公用房和電梯公寓能實(shí)現(xiàn)土地最佳利用的3、根據(jù)估價(jià)對(duì)象地塊面積17096.70方米、形狀規(guī)則、地勢(shì)定，結(jié)合上述對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和況的了解確其最佳利用方式應(yīng)（規(guī)劃條件規(guī)定容積率小于等于 2.5，本次2.5 計(jì)算，可開發(fā)總建筑面積42741.

4、75 平方米，在同時(shí)滿足建筑密度、總建筑面積、建筑控制高度、建筑控制層數(shù)、綠地率等其他指情況下一層作車庫(kù)（建筑面積 3000 平方米地上一作為商業(yè)門市（建筑面積 2400 平方米地上二至五層作為辦公用（單層建筑面積 2400 平方米地上六至十六層作為電梯公寓（單建筑面積 2400 平方米，其余為物管用房和附屬用房等面積2、各類參數(shù)確定的原則及在本次評(píng)估中如何運(yùn)用是題解決方案：由于本次評(píng)估目的為抵，因此在進(jìn)行評(píng)估時(shí)堅(jiān)持“謹(jǐn)慎性”原則，尤其在使用剩余法時(shí)，由于采用了最高最佳收益法和市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)完成后價(jià)值時(shí)對(duì)未來(lái)可能獲得的收的價(jià)值，由于其具有不確定性，本著審慎態(tài)度，因此們?cè)谠u(píng)估中盡量不高

5、估收，而主要以當(dāng)前市場(chǎng)主，同時(shí)在計(jì)算各種成本費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，保證不漏項(xiàng)并按照不估的原則取值同樣在采用市場(chǎng)比較法首先從嚴(yán)格選擇交易案例時(shí)就格把關(guān)，避免選取成交價(jià)格偏高的成交案例，另外在利用修正體系價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)對(duì)修正幅度仔細(xì)推敲依照謹(jǐn)慎原則對(duì)不地產(chǎn)價(jià)值的影響幅度和權(quán)重重點(diǎn)把握對(duì)3、如價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)對(duì)修正幅度仔細(xì)推敲依照謹(jǐn)慎原則對(duì)不地產(chǎn)價(jià)值的影響幅度和權(quán)重重點(diǎn)把握對(duì)3、如何確定收益法中率率的確定十分關(guān)鍵率的取值對(duì)估價(jià)值的響較大，不同區(qū)域、不同用途的房地產(chǎn)，甚至相同用途不同層數(shù)的地產(chǎn)率也不同在實(shí)踐主要采用按租售比推率方法，通過(guò)市，收集同類房地產(chǎn)的售價(jià)、出租率、剩收益年限等數(shù)據(jù)，運(yùn)用收益法公式計(jì)算1、估價(jià)方法的綜合運(yùn)用率，這樣取得的數(shù)據(jù)在估價(jià)實(shí)踐中，如何根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)和相關(guān)數(shù)據(jù)靈活用、綜合使用各種評(píng)估方法，根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象點(diǎn)正確選用估價(jià)方法體現(xiàn)著估的估價(jià)水平通過(guò)多種法相互印證才能評(píng)估出一個(gè)較為科學(xué)準(zhǔn)確的價(jià)值，在本例中，估價(jià)2在使用剩余法時(shí)在合法前提下綜合運(yùn)用房地產(chǎn)市與分析等相關(guān)知識(shí)確定估價(jià)對(duì)象的最有效利用途徑顯得非常重要最效利用既要符的相關(guān)規(guī)定，又要符合市場(chǎng)規(guī)律，要經(jīng)過(guò)分的論證，合法、合理、有效的假設(shè)，而非簡(jiǎn)單假設(shè)3、參數(shù)確定評(píng)估