揚州別墅項目林溪別苑企劃報告

1、揚州別墅墅項目（林溪別別苑）企企劃報告告（草）一宏觀觀市場1揚州州房地產(chǎn)產(chǎn)整體市市場概述述揚州，地地處蘇中中，是長長三角地地區(qū)的北北翼城市市，經(jīng)濟濟總量和和增速在在長三角角地區(qū)均均排名較較低，但但在蘇中中地區(qū)屬屬中上水水平，總總體運行行態(tài)勢比比較良好好。與經(jīng)經(jīng)濟增長長相比，人民生生活水平平增速遠遠沒有經(jīng)經(jīng)濟增速速快，收收入增長長還有很很大空間間。揚州州作為歷歷史文化化名城，文化積積淀深厚厚，文化化地位比比較高，經(jīng)濟動動力對文文化價值值的挖掘掘有待進進一步深深入。1.1 城市市經(jīng)濟地地位分析析20066年，揚揚州全市市完成地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）11100億億元，人人均GDDP首次次跨過33

2、0000美元門門檻。根據(jù)世界界銀行的的發(fā)展報報告，人人均GDDP30000美美元左右右被認為為是現(xiàn)代代化的門門檻，也也是中國國20220年全全面建成成小康社社會的主主要標志志。長三三角地區(qū)區(qū)已經(jīng)成成為中國國一個非非常重要要的發(fā)展展區(qū)域。揚州作作為長三三角地區(qū)區(qū)的組員員之一，其人均均GDPP遠低于于上海、蘇州等等市，但但高于周周邊的泰泰洲和南南通，且且其同比比增長幅幅度位列列長三角角16市市中第二二位，達達到211.899%，處處于高速速增長階階段，增增長空間間巨大。揚州市宏宏觀經(jīng)濟濟情況分分析2.1 主要經(jīng)經(jīng)濟指標標分析揚州在江江蘇的地地理位置置上屬于于蘇中區(qū)區(qū)域，在在長三角角地區(qū)的的城市經(jīng)經(jīng)

3、濟地位位排名中中，揚州州的總體體經(jīng)濟水水平排名名較后，但增速速比較快快且比較較平穩(wěn)。在對揚揚州的總總體經(jīng)濟濟水平的的考察中中，選取取GDPP、社會會消費品品零售總總額、規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)增增加值和和財政總總收入等等四個主主要經(jīng)濟濟指標對對其經(jīng)濟濟發(fā)展水水平進行行評述。揚州在在20001-220044年間的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展以“平緩”為主要要特征，尤其是是財政總總收入和和社會消消費品零零售總額額，但003-004年間間GDPP和工業(yè)業(yè)增加值值出現(xiàn)了了跳躍式式增長，同比增增幅分別別達到了了21.77%和433.422%。換換言之，在工業(yè)業(yè)帶動下下的GDDP實現(xiàn)現(xiàn)的高速速增長的的條件下下，人民民的消費費總量

4、和和財政收收入兩個個應該直直接受益益的總量量沒有實實現(xiàn)同步步高速增增長，因因此，消消費潛力力依然存存在。220055年1-10月月，揚州州市規(guī)模模以上工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值達到到11997.004億元元，超過過04年年全年總總量677.444億元，社會消消費品零零售總額額2155.300億元，接近004年全全年總額額。大量量的經(jīng)驗驗研究都都表明，揚州經(jīng)經(jīng)濟正處處于高速速增長期期，甚至至近兩年年已經(jīng)邁邁入了飛飛速發(fā)展展的行列列。綜述，在在一系列列房產(chǎn)新新政的影影響下，揚州房房地產(chǎn)市市場正在在發(fā)生深深刻的變變化。一一是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)增幅趨趨緩。220055年全市市完成開開發(fā)投資資73.14億億元，同同比增

5、長長14.31%。增幅幅下降331.669個百百分點。竣工商商品房2280.14萬萬m2，同比增增長111.8%，增幅幅下降227.774個百百分點。今年11-3月月完成投投資177.566億元，同比增增長9.68%，增幅幅下降44.688個百點點。竣工工商品房房41.69萬萬m2，同比增增長255.166%，增增幅下降降1.227個百百分點。二是商商品房供供應結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合合理。220055年竣工工商品房房中住宅宅占799.066%；住住宅中，中檔普普遍住宅宅占744.277%，經(jīng)經(jīng)濟適用用房（限限價商品品房）占占25.3%。三是房房產(chǎn)市場場交易基基本平穩(wěn)穩(wěn)。20005年年全市商商品房合合同銷

6、售售面積2241.72萬萬m2，同比增增長8.8%，存量房房交易1151.01萬萬m2，同比下下降1.6%。今年11-3月月份，房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)回暖跡跡象，商商品房合合同銷售售62.29萬萬m2，同比增增長3%，存量量房交易易39.6萬mm2，與與去年同同期基本本持平。四是商商品住房房平均價價格穩(wěn)中中有升。市區(qū)220055年普通通商品住住房均價價同比增增長9.44%，今年年一季度度同比增增長4.46%。這些些積極的的、實質(zhì)質(zhì)性的變變化與國國家宏觀觀調(diào)控目目標是一一致的。二區(qū)域域市場1. 本本案所處處片區(qū)大大市場環(huán)環(huán)境分析析揚州于220022年正式式提出“西進南南下”的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。所所

7、謂“南下”，是指指延著長長江沿線線將揚州州南區(qū)建建設成為為揚州長長江三角角洲最大大的物流流基地；所謂“西進”，指將將揚州西西區(qū)建設設成為與與古城區(qū)區(qū)相媲美美的新的的商業(yè)、住宅中中心區(qū)。而邗江江作為揚揚州西區(qū)區(qū)的黃金金區(qū)域，以珠寶寶文化為為主體的的中國揚揚州國際際珠寶城城的建立立，充分分挖掘了了西區(qū)的的區(qū)域文文化，將將演繹出出揚州數(shù)數(shù)千年源源遠流長長的寶玉玉石文化化，形成成揚州的的商業(yè)文文化的又又一個亮亮點。屆屆時，新新城舊區(qū)區(qū)的并駕駕齊驅(qū)將將展現(xiàn)特特色揚州州的特有有風采。結(jié)論：揚揚州房地地產(chǎn)市場場，尤其其是住宅宅市場，近幾年年來的發(fā)發(fā)展速度度很快，以健康康的運行行態(tài)勢，為別墅墅發(fā)展提提供了良良

8、好的環(huán)環(huán)境；揚揚州別墅墅市場在在20004-220066年中的的供銷增增長較大大，售價價增長近近15000元/平方米米，未來來仍有很很大發(fā)展展空間；揚州別別墅的開開發(fā)已經(jīng)經(jīng)初具規(guī)規(guī)模，但但仍存在在不足，市場缺缺乏真正正的，或或者說高高端的別別墅產(chǎn)品品；受良良好市場場走勢影影響，別別墅供應應越來越越多，預預測在未未來4-8個季季度中，別墅市市場將迎迎來新一一輪的供供銷高峰峰，別墅墅的總供供應量將將在1000萬平平方米以以上，未未來市場場競爭將將愈演愈愈烈。2. 周周邊項目目分析本案目前前周邊僅僅有兩個個大盤，一是南南浦花園園，一是是尚城；兩個項項目的總總開發(fā)面面積近330萬多多平米，南浦花花園是

9、以以別墅為為主，輔輔以少量量多層、小高層層建筑的的高檔住住宅小區(qū)區(qū)，小區(qū)總總建筑面面積6005000平方米米，其中中別墅面面積3005000平方米米，多層層、小高高層面積積300000平平方米，商業(yè)會會所面積積130000平平方米，綠化率率達488.6%,容積積率0.8777?？倯魬魯?shù)為3361戶戶。該小小區(qū)一期期于20004年年12月月8日開開盤。多多層均價價23000/平平方。別別墅一戶戶一價。一期于于20005年110月331日已已交付。而尚城城目前正正在平整整場地，開發(fā)仍仍是混合合型物業(yè)業(yè)，包括括：普通通住宅、別墅、商業(yè)等等。而本本案是本本區(qū)域范范圍內(nèi)第第一家“純低密密度”住宅項項目，

10、如如能從產(chǎn)產(chǎn)品差異異化角度度出發(fā)來來進行產(chǎn)產(chǎn)品定位位，相信信將能開開拓一片片新的市市場空間間。3. 項項目SWWOT分分析優(yōu)勢項目位于于西區(qū)南南側(cè)，靠靠近南區(qū)區(qū)，可享享受到政政府“西進南南下”規(guī)劃方方向的政政策所帶帶來的便便利；周邊自然然資源教教優(yōu)越，交通較較便利；多種產(chǎn)業(yè)業(yè)相結(jié)合合，周邊邊經(jīng)濟發(fā)發(fā)展較好好；項目內(nèi)部部地勢平平坦；周邊基本本無拆遷遷。劣勢項目體量量相對較較大，較較不利于于整體開開發(fā)；區(qū)域所在在較偏僻僻，配套套奇缺，要成為為成熟區(qū)區(qū)域尚需需時日，將對本本項目的的開發(fā)帶帶來一定定的影響響；地塊周邊邊存在一一定污染染，有待待整治；高壓電線線林立，對地塊塊的環(huán)境境景觀構(gòu)構(gòu)成負面面影響；

11、地塊周邊邊競爭對對手和情情況跟蹤蹤難度大大，周邊邊某些地地塊性質(zhì)質(zhì)、用途途未能確確定，給給項目定定位帶來來一定的的影響。機會目前區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)項目較較少，相相對競爭爭壓力較較?。皇苷拔鬟M南南下”政策的的有利影影響；周邊無純純別墅項項目，從從產(chǎn)品差差異化角角度來看看，具有有一定優(yōu)優(yōu)勢。威脅本案開盤盤時間較較遲，未未來市場場發(fā)展具具有一定定的不確確定性；區(qū)域范圍圍內(nèi)同物物業(yè)類別別項目整整體售價價相對較較低，對對本案具具有一定定的沖擊擊性。三別墅墅市場1. 揚揚州整體體別墅市市場概述述目前揚州州別墅市市場，主主要分布布在北區(qū)區(qū)和西區(qū)區(qū)，單位位售價在在40000-770000元之間間，風格格以西式

12、式為主，建筑類類型以聯(lián)聯(lián)排、獨獨棟為主主，輔以以少量的的疊加，具有代代表性的的項目有有山河園園（）、揚揚州天下下、御園園、海德德公園等等等。另另外，在在一些其其它物業(yè)業(yè)，如以以住宅為為主的京京華城中中城內(nèi)，也能看看到別墅墅的零星星點影。根據(jù)發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)或城市市經(jīng)驗來來看，一一個健康康有序的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，以別墅墅為主的的高檔住住宅一般般占到整整個房地地產(chǎn)供銷銷市場的的10的比例例。而數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，近三三四年來來揚州市市別墅供供應量和和銷售量量，在整整個住宅宅市場中中所占比比例均在在788%。相相比經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)來來看，揚揚州別墅墅市場仍仍有較大大提升空空間。從銷售看看，揚州州別墅出現(xiàn)如如下幾個個特

13、征：一是形成成了一個個“別墅墅環(huán)”。目前揚州州東南西西北四個個方向的的周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有有別墅樓樓盤在銷銷。東邊邊泰安鎮(zhèn)鎮(zhèn)集中了了維也納納、金泰泰及鳳凰凰別墅小小區(qū)三個個項目，西區(qū)擁擁有南浦浦花園、石樁山山莊等項項目；二是“頂頂級”別別墅與“經(jīng)濟型型”別墅墅并存。目前 HYPERLINK /news_searrch.asp?keyword=揚州別墅 揚州州別墅因因地段劃劃分十分分明顯，市區(qū)沿沿瘦西湖湖板塊將將建設動動輒千萬萬元的鉆鉆石級超超級別墅墅，而周周邊郊區(qū)區(qū)板塊以以經(jīng)濟型型別墅為為主，像像鳳凰單單體別墅墅起售時時均價僅僅30000元平方米米；三是從消消費群體體看，別別墅購買買者日增增。目前別

14、墅墅成為市市民追求求從居者者“有”其屋，到居者者“優(yōu)”其屋的的重要選選擇之一一，特別別是一些些經(jīng)濟型型別墅總總價不超超過萬元元，成為為市民首首選。結(jié)論：在在國家對對城市別別墅類用用地加強強宏觀收收縮，土土地放量量受到嚴嚴格限制制的環(huán)境境下，別別墅類物物業(yè)未來來是稀缺缺的，項項目的投投資價值值將增大大。就當當前揚州州的別墅墅市場來來講，短短期內(nèi)競競爭相當當激烈，但未來來發(fā)展看看好。揚州各區(qū)項目數(shù)比例圖105, 53%35, 17%4, 2%42, 21%15, 7%東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)老城區(qū)揚州別墅項目數(shù)所占市場比例圖82%18%總項目數(shù)別墅項目數(shù)從以上幾幾個圖可可以看出出，揚州州所建項項目以西西區(qū)

15、為主主，東區(qū)區(qū)和北區(qū)區(qū)次之。目前揚揚州共2201個個新建項項目，其其中188%為別別墅項目目或含別別墅項目目，可見見，低密密度項目目正在一一步步的的進入市市場，相相信也將將成為未未來市場場必不可可少的一一種物業(yè)業(yè)形態(tài)。從區(qū)域上上來說，西區(qū)是是揚州市市大力發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域，其其內(nèi)新建建樓盤數(shù)數(shù)也是最最多的，但上圖圖顯示，各區(qū)不不論總項項目數(shù)多多少，別別墅或含含別墅項項目所占占的比例例基本都都是在一一條水平平線上的的，除老老城區(qū)外外，各區(qū)區(qū)比例均均在255%左右右，由此此也可以以看出，揚州市市目前別別墅市場場所占的的市場份份額還是是相當大大的，即即從目前前來看，揚州整整體的別別墅市場場供求量量還處于

16、于一個供供小于求求的狀態(tài)態(tài)，但如如計入去去年和今今年新建建別墅項項目的總總量，則則供求關(guān)關(guān)系又進進入一個個新的階階段。2.揚州州別墅市市場個案案詳述樓盤名稱稱樓盤位置置物業(yè)形態(tài)態(tài)戶型面積積（m22）成交均價價(元/m2)凱運天地地水岸華華邑解放橋東東首多層/小小高層/聯(lián)排/花園洋洋房50-2210聯(lián)排70000名都華庭庭文昌中路路與江都都路交匯匯處小高層/部分疊疊加別墅墅90-1140疊加36600東方名城城揚州大橋橋東首多層/小小高層/聯(lián)排洋洋房97-1135聯(lián)排洋房房30000水榭華庭庭高潮河以以北萬鴻鴻城市花園以南南多層/小小高層/疊加聯(lián)聯(lián)排95-2293復式46600金湖灣墅墅園東至振

17、興興路西至至順達路路北至開開發(fā)路別墅/多多層100-3000獨立80000疊加48800聯(lián)排55500南浦花園園潤揚南路路廣陵學學院對面面多層/小小高層/別墅別墅2660-3300聯(lián)排45500獨立50000淮左郡莊莊園二橋河路路與順達達路交匯匯處多層/別別墅別墅2338.336-3346.21聯(lián)排58800九溪玫瑰瑰園維揚區(qū)揚揚菱路獨立/雙雙拼/聯(lián)聯(lián)排220-3100獨立48800雙拼42200聯(lián)排33300瘦西湖西西苑維揚區(qū)大大虹橋路路36號號獨立600以以上獨立1005000 HYPERLINK /house/1816186756.htm 陽光水岸岸史可法路路東側(cè)與與漕河路路北側(cè)交交匯處

18、多層/小小高層/疊加98-2244疊加38800京華城中中城文昌西路路南人工工湖畔小高層/高層/復式84.778-1164.35復式48800逸境雅墅墅新城河路路與幸福福河交匯匯處聯(lián)排186-2077聯(lián)排40000 HYPERLINK /house/1816186730.htm 御園揚冶公路路與賈七七路交匯匯處獨立/聯(lián)聯(lián)排/雙雙拼185-6888獨立60000聯(lián)排51100雙拼67700在水一方方廣陵產(chǎn)業(yè)業(yè)園南,霍橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心獨立/聯(lián)聯(lián)排198-3699別墅42200西湖御景景揚子江北北路與念念泗路交交匯處獨立別墅墅365-5188獨立1100000山河園二二期邗江北路路2688號獨棟/聯(lián)聯(lián)排/

19、疊疊加120-3200聯(lián)排60000疊加50000揚州天下下維揚區(qū)平平山堂西西路與維維揚路交交匯口聯(lián)排/疊疊加183-2444聯(lián)排75500疊加55500蜀景花園園經(jīng)二路與與雙塘路路交叉口口西北側(cè)側(cè)獨立/雙雙拼189-2688獨立50000雙拼40000*尾盤項項目不在在上表統(tǒng)統(tǒng)計之列列2.1 個案分分析金湖灣墅墅園物業(yè)地址址邗江區(qū)邗邗江中路路與開發(fā)發(fā)路交界界口建筑類別別多層、小小高層、別墅（獨立、聯(lián)排、疊加）占地面積積1562259平平方米總建面積積1812261平平方米容積率（整體）1.166綠化率41.77%總戶數(shù)671車位數(shù)510開發(fā)商揚州金鑫鑫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司目前銷售售情況目

20、前銷售售率700，均均為現(xiàn)房房，可售售40套套左右，已售880套左左右。相關(guān)評論論整體價格格在揚州州屬于中中等偏上上，中高高檔收入入群體為為主要客客群，職職業(yè)主要要包括：政府機機關(guān)單位位、銀行行、律師師、醫(yī)生生等，其其面積較較大，總總價相對對較低，靠近揚揚大學府府，文化化氛圍較較好。相關(guān)圖片片： 其于20006年年度獲得得揚州市市區(qū)別墅墅銷售冠冠軍樓盤盤的殊榮榮，共銷銷售2446688.644，總總銷金額額143306223777元，平平均單價價57999.336元/。山山河園二二期物業(yè)地址址維揚區(qū)邗邗江北路路2688號建筑類別別獨立、聯(lián)聯(lián)排、疊疊加別墅墅占地面積積520880平方方米總建面積

21、積416664平方方米容積率（整體）0.800綠化率40.00%總戶數(shù)47車位數(shù)/開發(fā)商中港合資資揚州豐豐盈房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司目前銷售售情況聯(lián)排已售售完，獨獨立別墅墅共200套，目目前剩余余9套，疊加正正在內(nèi)部部認購（前期推推出的疊疊加房源源已售完完）。相關(guān)評論論周邊自然然環(huán)境較較好，交交通比較較便利。房屋為為全框架架結(jié)構(gòu)，全明設設計。每每戶擁有有獨立車車庫。下下戶獨立立庭院，上戶南南北寬敞敞陽光露露臺。小小區(qū)容積積率低、人均綠綠化面積積達500平方米米。太陽陽能裝置置統(tǒng)一布布局，管管線預埋埋入戶。小區(qū)還還擁有閉閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)，樓樓宇可視視對講系系統(tǒng)，LLED大大屏顯示示系統(tǒng)等等完

22、備的的智能化化系統(tǒng)，是清一一色的疊疊加高檔檔住宅小小區(qū)。相關(guān)圖片片： 其疊加產(chǎn)產(chǎn)品曾一一度熱銷銷，獨立立別墅前前10認認購的客客戶可享享受戶型型面積調(diào)調(diào)整，即即可按自自己要求求定做房房屋面積積和相關(guān)關(guān)內(nèi)部構(gòu)構(gòu)造等。南浦花園園南浦花園園是以別別墅為主主兼有小小高層和和多層住住宅的高高品質(zhì)社社區(qū)。小小區(qū)三面面被天然然水系圍圍繞，環(huán)環(huán)境設計計貫穿江江南風格格，戶型型設計較較合理，比較適應應現(xiàn)代人人對生活活私密性性的要求求。其項項目特點點：有空空中花園園，屋頂頂天窗、大面積積采光設設計，南南北通透透、視野野較開闊，動靜分分離，屬屬于較適適用型的的項目。其有專業(yè)業(yè)四星級級酒店物物業(yè)公司司，24小小時保安

23、安、保潔潔，全面面采用智智能化住住宅科技技，三防防系統(tǒng)224小時時實時監(jiān)監(jiān)控。物業(yè)地址址揚州西站站向南廣廣陵學院院對面建筑類別別獨立、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、多層層、小高高層占地面積積/總建面積積760000平方方米容積率（整體）0.866綠化率48.66%總戶數(shù)/車位數(shù)/開發(fā)商揚州花園園置業(yè)發(fā)發(fā)展公司司目前銷售售情況一期別墅墅已基本本售完，僅剩一一套3000左左右的獨獨立別墅墅，總價價1500萬元左左右，目目前正在在進行二二期房源源的認購購，二期期以聯(lián)排排為主，面積在在18002300之間間，單價價45000元/左右右，前期期認購可可優(yōu)先選選房。相關(guān)評論論據(jù)了解，來到南南浦花園園的購房房者更多多關(guān)注的

24、的是其普普通住宅宅（小高高層、高高層）的的相關(guān)信信息，可可見其在在產(chǎn)品價價格的定定位和推推廣的力力度、角角度等方方面還是是有較大大偏差的的，但從從其目前前別墅整整體銷售售情況上上來看，形勢一一般，主主要還是是由于其其前期推推出的房房源并不不是很多多的原因因。相關(guān)圖片片： 京華城中中城物業(yè)地址址邗江區(qū)揚揚州市國國展中心心對面建筑類別別多層、小小高層、別墅（獨立、聯(lián)排、疊加）占地面積積2138860平平方米總建面積積2737740平平方米容積率（整體）1.288綠化率43.88%總戶數(shù)17000車位數(shù)/開發(fā)商揚州京華華城中城城生活置置業(yè)有限限公司目前銷售售情況目前共納納入網(wǎng)上上5477套，尚尚可售

25、1135套套左右，目前普普通住宅宅的整體體成交均均價在337000元/左右，別墅方方面，目目前疊加加別墅的的價格在在52000元/左右右，尚有有精裝修修別墅。相關(guān)評論論精裝修交交付引起起了眾多多購房者者的關(guān)注注，且其其總價在在揚州同同物業(yè)類類別中還還是比較較低的，但據(jù)相相關(guān)調(diào)查查了解，其項目目在工程程質(zhì)量上上存在比比較多的的問題，且戶型型一般，主要推推廣手段段即精裝裝修交付付。相關(guān)圖片片：目前其整整體銷售售情況良良好，多多次立于于揚州別別墅市場場銷售之之首，但但熱銷的的背后其其工程等等方面的的弊病卻卻長期暴暴露在外外，市民民口碑較較差。典藏園(御園)物業(yè)地址址維揚區(qū)蜀蜀岡里與與潤揚北北路交匯匯

26、處建筑類別別獨立、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、疊疊加別墅墅占地面積積1237740平平方米總建面積積668220平方方米容積率（整體）0.688綠化率54.00%總戶數(shù)298車位數(shù)450余余個開發(fā)商揚州虹源源房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司目前銷售售情況目前共納納入網(wǎng)上上3300套，尚尚可售880套左左右，目目前聯(lián)排排別墅價價格在550000元/左右，剩余440套左左右，雙雙拼別墅墅的價格格在62200元元/左左右，剩剩余100套左右右，獨立立別墅價價格在3300萬萬/套，目前剩剩余200套左右右，另外外，還有有2套110000萬/套套的獨立立別墅，但已售售出，為為定做形形式銷售售，均以以毛坯交交付。相關(guān)評論論其

27、總體銷銷售形勢勢較好，一期已已售完，目前二二期以聯(lián)聯(lián)排和疊疊加別墅墅為主（產(chǎn)品方方案已調(diào)調(diào)整），西班牙牙式建筑筑風格，贏得了了一部分分客戶群群體的青青睞，但但相信隨隨著市場場上產(chǎn)品品多元化化的發(fā)展展和新項項目的推推出，其其在價格格上如再再不做調(diào)調(diào)整，銷銷售的難難度將進進一步加加大。相關(guān)圖片片： 其一期已已于066年100月底交交付，目目前入住住率約在在30%40%，據(jù)了了解其近近期有封封盤的可可能，主主要原因因還是想想在新房房源銷售售許可證證拿到之之前觀望望市場，伺機提提價。揚州天下下物業(yè)地址址維揚區(qū)平平山堂西西路與維維揚路交交匯口建筑類別別獨棟、聯(lián)聯(lián)排別墅墅，花園園洋房、多層、小高層層占地面

28、積積600330總建面積積6500000，16630000（一期）容積率（一期）0.888綠化率42.00%總戶數(shù)872車位數(shù)916開發(fā)商江蘇北辰辰置業(yè)有有限公司司目前銷售售情況其一期22月份推推出的房房源：疊疊加244套（已已售完），聯(lián)排排28套套（已售售完），其聯(lián)排排的面積積在2002左左右的總總價在11471522萬/套套，在2235左右的的總價在在17991833萬/套套；而疊疊加中一一二層的的面積在在1833左右右的總價價在10001100萬/套套，三四四層加閣閣樓（算算產(chǎn)權(quán)）的面積積在2444左左右的總總價在11201300萬/套套，一期期將于220088年122月交付付，以后后按

29、每年年810萬萬方的速速度推出出新的房房源。相關(guān)評論論其總體銷銷售形勢勢較好，一期已已售完，目前二二期以聯(lián)聯(lián)排和疊疊加別墅墅為主（產(chǎn)品方方案已調(diào)調(diào)整），西班牙牙式建筑筑風格，贏得了了一部分分客戶群群體的青青睞，但但相信隨隨著市場場上產(chǎn)品品多元化化的發(fā)展展和新項項目的推推出，其其在價格格上如再再不做調(diào)調(diào)整，銷銷售的難難度將進進一步加加大。相關(guān)圖片片： 目前項目目還是以以平整場場地為主主，銷售售上目前前處于新新房源推推出前的的蓄水期期。據(jù)了了解，揚揚州天下下的客戶戶群以政政府機關(guān)關(guān)單位的的工作人人員為主主。九溪玫瑰瑰園物業(yè)地址址維揚區(qū)揚揚菱路建筑類別別獨幢、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排別墅墅占地面積積84933

30、2總建面積積426444容積率（整體）0.511綠化率50.00%總戶數(shù)163車位數(shù)/開發(fā)商江蘇江揚揚投資置置業(yè)集團團有限公公司目前銷售售情況項目共1135套套，分四四期開發(fā)發(fā)，整體體面積在在22003100之間間。目前前共售出出54套套，其中中獨立別別墅即占占一半以以上的比比例，獨獨立共337套，售出332套，單價448000元/；雙拼拼共588套，售售出111套，單單價42200元元/；聯(lián)排共共40套套，售出出22套套，單價價33000元/。相關(guān)評論論其為北區(qū)區(qū)銷售較較好的項項目之一一，這與與其產(chǎn)品品的定位位和比例例以及所所定的價價格路線線關(guān)系很很大，從從單價上上來看，無疑其其聯(lián)排的的價格

31、應應是揚州州之最（低），但從產(chǎn)產(chǎn)品上來來看，戶戶型面積積均較合合理，很很能吸引引到購房房者的眼眼球。相關(guān)圖片片： 瘦西湖西西苑物業(yè)地址址維揚區(qū)大大虹橋路路36號號建筑類別別獨立別墅墅占地面積積267000總建面積積110006容積率（整體）0.400綠化率66.00%總戶數(shù)27車位數(shù)/開發(fā)商江蘇江揚揚投資置置業(yè)集團團有限公公司目前銷售售情況共27套套房源，截至到到目前為為止，消消化進一一半左右右，總銷銷套數(shù)在在15套套左右，總價均均價在7760萬萬元/套套，單價價過萬。相關(guān)評論論其項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位甚高，原因還還是由于于其項目目總體量量較小，如不突突出產(chǎn)品品，提升升其價值值，則很很難獲得得利潤，

32、但從銷銷售上來來看，還還是處于于平穩(wěn)階階段。綜述，上上述各項項目均為為揚州具具有代表表性的別別墅項目目，其中中有過千千萬的豪豪宅，有有性價比比極高的的庭院式式住宅（花園洋洋房），有項目目本身一一般但市市場反應應強烈的的項目，有中式式的，亦亦不乏西西式的，囊括了了現(xiàn)今房房地產(chǎn)行行業(yè)中各各種低密密度項目目的銷售售態(tài)勢，從而可可見，揚揚州的房房地產(chǎn)市市場，尤尤其是別別墅市場場的發(fā)掘掘空間還還是相當當大的。從產(chǎn)品品上來看看，揚州州別墅市市場中，較受青青睞的還還應屬獨獨立別墅墅，這可可能與各各個城市市區(qū)域的的居民對對住宅概概念的理理解程度度的不同同而造成成的，但但目前來來看，疊疊加別墅墅在整個個揚州市市

33、場中所所占的份份額還是是相對較較少的，且就近近期疊加加別墅的的銷售勢勢頭來看看，有望望超越獨獨立別墅墅，搶占占市場第第一。四. 產(chǎn)產(chǎn)品定位位在對國外外國內(nèi)的的大量別別墅與類類別墅住住宅項目目進行了了研究與與分析之之后，我我們還對對本地消消費者進進行了小小規(guī)模的的調(diào)查，目前揚揚州別墅墅消費者者對產(chǎn)品品的主要要不滿集集中在以以下幾點點：沒有自己己的院子子或者院院子太小小私家車位位不足（通常只只提供一一個車位位）室內(nèi)車庫庫占據(jù)了了宅內(nèi)使使用面積積入住率低低，缺乏乏生活氣氣氛戶型不理理想，功功能不完完備交付標準準較低景觀品質(zhì)質(zhì)較低（特別是是宅間與與宅前景景觀細部部的品質(zhì)質(zhì)較低）因此，在在考慮林林溪的產(chǎn)

34、產(chǎn)品定位位時，我我們提出出以下原原則，希希望能在在產(chǎn)品設設計中加加以注意意，以營營造出本本項目的的品質(zhì)競競爭力。給業(yè)主更更大的私私人領(lǐng)域域（院子子、架空空花園、露臺、屋頂平平臺等）盡可能利利用空地地和院子子滿足11-2輛輛車位的的停放位位置，少少設置室室內(nèi)車庫庫盡可能設設計地下下與半地地下空間間，以在在合理總總價范圍圍內(nèi)提供供更多的的室內(nèi)面面積（地地下與半半地下空空間的售售價可按按成本制制定）環(huán)境、建建筑的設設計應體體現(xiàn)更高高的格調(diào)調(diào)（內(nèi)斂斂和親切切）盡可能減減少公共共綠地和和道路系系統(tǒng)的占占地面積積 盡可能地地符合揚揚州家庭庭的居住住習慣（娛樂、晾曬、儲藏等等）采用全框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，滿足足業(yè)主

35、的的個性化化需求 強調(diào)面積積的合理理性（同同等產(chǎn)品品類型中中采用小小型化設設計）主要競爭爭力和差差異化構(gòu)構(gòu)成：1、更大大的院子子（露臺臺、屋頂頂甚至私私家池塘塘）2、不需需要購買買車庫 3、極其其便宜的的地下和和半地下下空間 4、新中中國風格格的生活活方式 5、最好好的風景景是屬于于私人的的 6、同類類產(chǎn)品級級別中相相對較低低的總價價 在對林溪溪地塊與與規(guī)劃要要點進行行充分研研究后，我們建建議該項項目采取取逐級錯錯位的梯梯級式產(chǎn)產(chǎn)品線?？紤]到到該區(qū)域域?qū)⒃谖次磥?年年內(nèi)形成成以疊加加式別墅墅為主的的同質(zhì)競競爭，我我們可以以判斷出出各競爭爭樓盤可可能供應應的產(chǎn)品品包括：A疊加別別墅（面面積在11

36、80-2300平方米米）B聯(lián)排別別墅（面面積在2200-2600平方米米）C雙拼別別墅（面面積在2240-3000平方米米）D獨立別別墅（2250-3500平方米米）其中A、D類產(chǎn)產(chǎn)品將是是本區(qū)域域低密度度項目中中的主力力產(chǎn)品，也就是是說，周周邊項目目的主力力產(chǎn)品主主要包括括總價在在1000-1330萬元元的疊加加別墅、1300-1770萬元元的聯(lián)排排別墅和和少量的的2000-3000萬元元的獨立立別墅。我們在在產(chǎn)品組組合方面面的對策策是：990-1110萬萬元的疊疊加別墅墅、1880-2250萬萬元的獨獨立別墅墅，在每每一類產(chǎn)產(chǎn)品線上上都將具具有相對對價格優(yōu)優(yōu)勢。90-1110萬萬元110-

37、1300萬130-1700萬150-1800萬180-2000萬（以以上）競盤疊加別墅墅（較差差的樓層層與戶型型疊加洋房房聯(lián)排別墅墅聯(lián)排別墅墅雙拼別墅墅林溪疊加別墅墅（很好好的樓層層與戶型型）雙拼別墅墅雙拼別墅墅獨立別墅墅獨立別墅墅對比優(yōu)勢勢戶型相對對較小具備露臺臺、屋頂頂花園等等別墅化化元素戶型相對對較小具具備獨立立院落、大面積積的露臺臺和屋頂頂花園、室外停停車戶型相對對較小具具備獨立立院落、大面積積的露臺臺和屋頂頂花園、室外停停車戶型相對對較小、具備多多個獨立立院落、架空花花園、半半地下室室和屋頂頂花園、室外停停車戶型相對對較小、具備多多個獨立立院落、架空花花園、半半地下室室和屋頂頂花園、

38、室外停停車五. 價價格定位位根據(jù)對開開發(fā)與銷銷售進度度的基本本測算，預計本本項目在在 年 月開盤盤銷售，第一階階段為 年 月月年 月，銷銷售房源源包括疊疊加別墅墅與雙拼拼別墅，由于關(guān)關(guān)系定價價的市場場因素有有較大的的不確定定性，本本次方案案中只對對第一階階段價格格體系提提出建議議：疊加別墅墅：單價價48000-555000元 均價552000元 平均總總價100000000元元雙拼別墅墅：單價價58000-662000元 均價660000元 平均總總價155000000元元獨立別墅墅：單價價65000-880000元 均價778000元 平均總總價200000000元元六. 營營銷推廣廣策略2

39、0088年度銷銷售目標標銷售分段段周期根據(jù)項目目現(xiàn)狀和和市場情情況,220088年度“林溪”的銷售售分為四四個階段段:銷售時段段起止時間間銷售目標標累計棟數(shù)數(shù)市場引導導期10開盤強銷銷期45續(xù)銷期70尾盤期10020088年度營營銷策略略根據(jù)廣泛泛的市場場調(diào)研和和客戶分分析，并并在總結(jié)結(jié)前一階階段的工工作的基基礎(chǔ)上，我們調(diào)調(diào)整營銷銷思路，結(jié)合市市場需要要，整合合項目優(yōu)優(yōu)勢，全全面進行行有效市市場推廣廣。思路決定定出路 主要要針對以以下問題題展開我我們的營營銷思路路：為什么要要買別墅墅？為什么選選擇林溪溪？如何去引引導客戶戶并促進進成交？概念推廣廣策略為什么要要買別墅墅？ 原因因其實很很簡單，為

40、了享享受！創(chuàng)意原點點：生活活享受家家概念釋義義是一個家家，一個個提供享享受的家家，能全全程提供供豐富的的Enjjoy內(nèi)內(nèi)容的“家”，從工作作到生活活，從會會所到配配套，由由室內(nèi)到到外景觀觀，由現(xiàn)現(xiàn)成的美美好到未未來的發(fā)發(fā)展都是全全程地提提供享受受的家。是一類客客戶，他他們是生生活的行行家，真真正懂得得生活藝藝術(shù)的享享受家。Enjooy生活活享受家家，既是是林溪的的樓盤概概念與樓樓盤個性性，也是是潛在目目標客戶戶的群體體特征和和心理需需要。全程享受受家，享享受什么么？都市生活活真山真真水修身養(yǎng)養(yǎng)性升值空空間休閑樂樂趣空間美美學社區(qū)文文化 Enjooy生活活享受家家，是產(chǎn)產(chǎn)品與客客戶之間間的共性性

41、，是產(chǎn)產(chǎn)生共鳴鳴和認同同感的“結(jié)點”廣告語：享受就就是生活活廣告語釋釋義在人的生生命歷程程中，真正堪稱稱“純粹”的享受受階段，大約有兩兩個學齡前，一切尚尚未開始始，紛擾擾無從談談起；退休后，事事塵塵埃落定定，幸福福水落石石出。而中青年年，生活活卻陷入入“忙、盲盲、?！钡膼盒孕匝h(huán)，對此，林林溪將提提出最好好的解決決方案全年齡層層享受 關(guān)照各各年齡層層（小孩孩、中青青年、老老年）的的生活享享受全程人生生享受 呵護從從小到大大，從少少到老的的生活享享受全面場所所享受 體貼從從城市到到社區(qū)空空間轉(zhuǎn)換換、由內(nèi)內(nèi)而外各各種場所所的生活活享受為什么選選擇林溪溪？選擇林溪溪五大理理由現(xiàn)代貴族族家庭典典范，揚揚州生活活領(lǐng)袖向向林溪別別墅看齊齊！“五好