某綜合園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位建議報(bào)告

1、基業(yè)城北綜合園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位建議報(bào)告目錄一、前言二、產(chǎn)品定位1、說明2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)2、產(chǎn)品市場(chǎng)定位3、環(huán)境規(guī)劃4、配套設(shè)施5、物業(yè)管理6、項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議五、市場(chǎng)形象定位1、案名建議2、市場(chǎng)形象定位一、 前言 2004年，金華樓市狼煙四起，四方諸侯蠢蠢欲動(dòng)，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了“品牌逐鹿”的時(shí)代?！皶r(shí)勢(shì)造英雄”，有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山，有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手才能志存高遠(yuǎn)。如果說2004年金華房地產(chǎn)是“十年磨一劍”時(shí)代，那么，2005年將是“煮酒論英雄”的時(shí)代。 對(duì)于金華市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富

2、，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力讓用戶心動(dòng)！那么，我們城北經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？開發(fā)別墅產(chǎn)品是否存在著市場(chǎng)發(fā)展空間？又應(yīng)該做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才最受歡迎等等。本報(bào)告根據(jù)該項(xiàng)目地表特征、市場(chǎng)空間及周邊區(qū)域綜合情況，還依托金華市商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論。我們以真誠、嚴(yán)謹(jǐn)和毫無保留的態(tài)度向城北經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)獻(xiàn)出我們對(duì)未來市場(chǎng)走向的一些設(shè)想和淺見。希望這本凝聚著我們經(jīng)驗(yàn)與智慧的策劃案能夠?qū)Τ潜苯?jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)的來日輝煌提供有價(jià)值的參考和依據(jù)。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速

3、的反應(yīng)來不斷對(duì)本案進(jìn)行深化和完善。二、產(chǎn)品定位 1、說明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位A、地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。B、產(chǎn)品定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地。該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子。 本案位于金華市城北，地質(zhì)屬丘陵坡地，地塊成矩形。因此從地貌特征來看，該項(xiàng)目適宜住宅建筑用途，特別適宜

4、中高檔型別墅物業(yè)。 本案北面為雙龍風(fēng)景區(qū)（芙蓉峰），西面鄰14.5公頃城北生態(tài)公園，南依北二環(huán)線，距杭金衢高速公路互通口僅5分鐘車程，且 浙江師范大學(xué)、金華二中、廣福醫(yī)院舉步之遙。可是目前公交線路還沒有開通，周邊沒有中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，生活機(jī)能只能依附于河上橋生活區(qū)。因此從目前周邊市政配套來看，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，噪音等污染狀況較輕，有車族居住極佳，適宜中高檔型別墅及精品公寓物業(yè)。 本案總占地40畝，規(guī)模相對(duì)較小。若將其全部開發(fā)為別墅物業(yè)，土地利用率不高，很難形成其規(guī)模效應(yīng)，且銷售通路銷售層面變窄（走集資線路上就形成一定的抗性），形成一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，而且不能達(dá)到有效達(dá)到利益最大化，從而造成開發(fā)相對(duì)

5、成本偏高。因此從開發(fā)成本和利潤(rùn)最大化的角度來看，本項(xiàng)目適宜是一個(gè)以別墅為主的綜合物業(yè)體。 城北大部分項(xiàng)目都視市而動(dòng)的現(xiàn)狀。已經(jīng)面市的項(xiàng)目營銷手段初期基本都是走低價(jià)策略（集資）線路，而且物業(yè)類型主要集中在多層，房?jī)r(jià)相對(duì)于城區(qū)業(yè)大部分樓盤業(yè)說差價(jià)近在1000元/平米左右。從而表明該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的正向著發(fā)展期過度，有著巨大的發(fā)展空間。同時(shí)也在投資客心中形成了低價(jià)的市場(chǎng)區(qū)隔，特別是多層物業(yè)。因此，從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿砜?，別墅、高層等中高檔物業(yè)更具有市場(chǎng)發(fā)展空間。 目前城北雖有柳湖花園、山水人家、芙蓉花園、東方前城、上城華府等項(xiàng)目面市，但在市場(chǎng)推廣上目前只有東方前城、上城華府走品牌線路，在吆

6、喝城北。如東方前城的房?jī)r(jià)也從集資初期到現(xiàn)在上漲1300元/平米左右，同時(shí)也樹立起品牌。上城華府經(jīng)去年就在房交會(huì)上一吆喝，高層集資的平均價(jià)格都要比正對(duì)面的山水人家市場(chǎng)平均價(jià)高出100元/平米左右?？梢娖鋸V大投資客不再追求“為了居住而居住”，而是更加注重身分、地位、榮耀等人生價(jià)值觀。因此，從項(xiàng)目推廣上來看，別墅、高層等中高檔物業(yè)更容易建立其品牌價(jià)值。 目前金華市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)上的別墅類型物業(yè)不少。早先別墅物業(yè)相關(guān)配套較差，以單體獨(dú)棟為主，如有商城別墅、河畔花園、望湖山莊等；接著出現(xiàn)排屋類別墅為主的綜合物業(yè)體，如陽光城市花園、碧水豪園、當(dāng)代江南、（新世紀(jì)美墅園53棟單體別墅）、四季清風(fēng)苑、春江花園、金發(fā)豪

7、園、東方蘭庭、東方明珠、保集半島、上城華府，還有目前正在規(guī)劃中的三江國際、當(dāng)代華府等。早期的別墅早已經(jīng)名花有主，而陽光城市花園（多層、高層、別墅）、碧水豪園（多層、別墅）、當(dāng)代江南（多層、高層、別墅）、金發(fā)豪園（多層、高層、別墅）、保集半島（多層、高層、別墅）、四季清風(fēng)苑等別墅類物業(yè)也已基本告罄。目前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力最大的只有上城華府（城北）、三江國際（武義江東）、東方蘭庭（金東）、當(dāng)代華府（江南）?？墒悄壳斑@些項(xiàng)目除了上城華府、東方蘭庭（別墅物業(yè)還沒有全面上市）之外都無法滿足作為別墅物業(yè)有山有水的真諦，如三江國際（多層、高層、別墅）賣“水”，當(dāng)代華府（多層、高層、別墅）賣“成熟生活圈”，因此上

8、城華府一面市就受到市場(chǎng)的追捧。從而表明廣大投資客對(duì)別墅物業(yè)還很熱衷，特別是真山真水的別墅物業(yè)還存著很大的市場(chǎng)空間。因此，全市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿砜?，別墅、高層等中高檔物業(yè)綜合體最符合市場(chǎng)需求。 以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)。物業(yè)主要以別墅為主，精品小高層公寓為輔的綜合體。其中別墅主要是以排屋、疊排為主，雙拼、單棟為輔。二、市場(chǎng)分析1、 金華別墅市場(chǎng)發(fā)展總述金華別墅市場(chǎng)的“第一次浪潮”九十年代后期隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，金華提出建設(shè)江南新區(qū)，全面開發(fā)江南。這段時(shí)間江南出現(xiàn)了商城別墅、江南江邊別墅等別墅群，形成了金華市別墅市場(chǎng)的第一

9、次浪潮。金華別墅市場(chǎng)的“第二次浪潮”2002年來，當(dāng)金華房地產(chǎn)住宅開發(fā)進(jìn)入，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化使得新一代的別墅更能適應(yīng)人們對(duì)未來生活的新要求。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，金華人越來越注重生活的質(zhì)量，別墅的概念已經(jīng)深入人心。以排屋、聯(lián)體別墅、疊加式別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅住宅已經(jīng)成為金華人置業(yè)安家、投資的新選擇，預(yù)示著一個(gè)“獨(dú)院住宅、立體生活”的時(shí)代即將到來。大黃山望湖山莊、碧水豪園、保集藍(lán)灣逸墅、東方明珠、新世紀(jì)美墅園、冠達(dá)東方蘭庭、三江國際等項(xiàng)目都由這段時(shí)間相繼推出，必將引導(dǎo)金華市場(chǎng)第二次浪潮的掀起。（傳統(tǒng)意

10、義上的別墅概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場(chǎng)所。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級(jí)住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。） 2、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較表（加入精品公寓時(shí)代廣場(chǎng)、錦繡金華等）總結(jié)：從地貌角度：別墅之所以成為高端消費(fèi)品，就因?yàn)槠鋵?duì)環(huán)境、配套、景觀等各個(gè)方面都要求很高，追求的是一種居住環(huán)境和生活方式。而目前金華的別墅由

11、于建造別墅的優(yōu)勢(shì)不全面，除了是賣江景就是賣配套，沒有真正意義上有山有水別墅物業(yè)。因此若有山有水的坡地別墅物業(yè)肯定會(huì)受到市場(chǎng)追捧，特別是在風(fēng)景區(qū)內(nèi)或附近別墅物業(yè)將會(huì)更加搶手。同時(shí)這些別墅物業(yè)的出現(xiàn)將引領(lǐng)別墅市場(chǎng)向新的領(lǐng)域發(fā)展。如上城華府一面市就倍受青睞，從而進(jìn)一步證實(shí)了以上觀點(diǎn)。從建筑風(fēng)格、規(guī)劃角度：相比較于國外的一些別墅，目前金華別墅的建筑風(fēng)格雖都有現(xiàn)代式別墅，但其建筑風(fēng)格總的來說還是千篇一律，沒有自己的特色，對(duì)目標(biāo)客戶定位、市場(chǎng)定位含糊不清，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)局面。因此，若市場(chǎng)上出現(xiàn)附有自己獨(dú)特內(nèi)涵與個(gè)性別墅物業(yè)定會(huì)引起市場(chǎng)的極大關(guān)注，還建設(shè)起獨(dú)有特色品牌。從市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、形象定位

12、）角度為了能在金華的別墅市場(chǎng)中脫穎而出，在產(chǎn)品定位上必須應(yīng)該充分利用坡地的先天性地理優(yōu)勢(shì)，來彌補(bǔ)自身配套上不足的劣勢(shì)。同時(shí)還考慮其土地利用率，采取多種物業(yè)形態(tài)組的措施。在產(chǎn)品形象定位上則充分利用14.5公頃城北公園純天然生態(tài)屏障塑造其新鮮有氧的生活基礎(chǔ)外，還應(yīng)該建立起特有的精神境界。如將其打造成金華首個(gè)藝術(shù)生活社區(qū)，深入挖掘藝術(shù)文化與生態(tài)健康特有的精神境界。從市政配套、物業(yè)配套角度：從物業(yè)自身社區(qū)內(nèi)部配套來看，目前金華的別墅市場(chǎng)除了如保集半島有著高爾夫練習(xí)場(chǎng)等上層名流生活式的配套外，其它項(xiàng)目都沒有特別之處。從而在物業(yè)配套上若有突破，則必將進(jìn)一步加強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。如搭建石階“散步道” 、人工溪、

13、園藝小品等休閑景觀節(jié)點(diǎn)及藝術(shù)展示廳等特色會(huì)所。從市政配套來看，當(dāng)代華府是目前幾個(gè)將面市別墅物業(yè)中最具成熟完善的社區(qū)。三江國際、東方蘭庭的市政配套則也是正處在快速發(fā)展階段中。從而本案邊在近期內(nèi)能設(shè)立公交車站點(diǎn)并通車，則必將大大降低市場(chǎng)抗性，吸引大多數(shù)中層眼球。因?yàn)閰^(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，迎賓大道、北二環(huán)就身邊，距高速公路互通口5分鐘車程，距人民廣場(chǎng)10分鐘車程、距火車西站、汽車西站8分鐘車程，且自然環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，雙龍美景盡收眼底。從戶型、價(jià)格角度(多種戶型樹品牌，低開高走)目前在金華別墅市場(chǎng)上的疊加和排屋戶型面積一般都在200平米左右，總價(jià)100萬。戶型設(shè)計(jì)除了從經(jīng)濟(jì)的角度考慮使用率之外，也一定

14、程度上考慮了居住者的生活需求和心理滿足。四、 項(xiàng)目規(guī)劃建議根據(jù)前述市場(chǎng)調(diào)查及分析的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和問題點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃特提出如下的建議，供有關(guān)方面參考。1、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。從整體上來說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購物、主題活動(dòng)、交往

15、休閑、綠地、道路、車庫等。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性：?jiǎn)误w建筑設(shè)計(jì)時(shí)就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個(gè)“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。由于基地面積較大，可考慮部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。雙拼別墅的設(shè)計(jì)應(yīng)表現(xiàn)其個(gè)性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨(dú)立別墅一樣是一個(gè)整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個(gè)性化的品位。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住

16、環(huán)境。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。3)組團(tuán)中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。4）親水環(huán)境柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)敞開。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。5）空間的可識(shí)別性和文化性組團(tuán)以主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次

17、干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。2、產(chǎn)品市場(chǎng)定位本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合

18、起來，形成中高檔的別墅住宅小區(qū)。1）、產(chǎn)品描述物業(yè)形態(tài)為了實(shí)現(xiàn)低容積率，以排屋、疊排別墅為主，適當(dāng)配以高層精品公寓及有限量的獨(dú)立式別墅。獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在250-350平方米之間，主要分250平方米、300平方米、350平方米三種規(guī)格；排屋、疊排別墅為三層，單套建面在180-230平方米之間。其中排屋、聯(lián)體別墅面積在180200平方米左右的所占比例為最高，其余視適當(dāng)情形分?jǐn)傆讵?dú)立別墅和多高層精品公寓，且獨(dú)立別墅并以散落式分布整個(gè)小區(qū)內(nèi)。2）、使用功能住宅最原始的功能畢竟是能遮風(fēng)擋雨讓人安身的地方。漫長(zhǎng)的人進(jìn)化過程也是居所不斷完善的過程。生活住宅區(qū)無論是在空間上、生態(tài)上、文化上還是智能化

19、上的開發(fā)，其主題都是為了詩意的“居住”，因此上述各項(xiàng)功能只有在使用過程中才能不斷體現(xiàn)出價(jià)值。本案的住宅在滿足人們居住生活的要求上，不外乎五大功能區(qū)域，下面按不同單套建議如下：A、禮儀區(qū)別墅的禮儀區(qū)包括客廳、起居室、入口（門廳），也是別墅的多功能空間。客廳是別墅空間中最公共的區(qū)域之一，是給人第一印象和感受的場(chǎng)所，主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活。現(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對(duì)本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開的大空間，以便不同來訪者的談話不受互相干擾。小面積戶型的客廳和餐廳可直接聯(lián)系，需要綜合使用的時(shí)候可以提供足夠的空間和適應(yīng)不同使用

20、者的多功能性。這里的起居室和客廳不同，它是家庭活動(dòng)的舞臺(tái)，有些別墅把客廳和起室合二為一稱為“起居室“，使家庭活動(dòng)與外界社交共用一個(gè)空間，這固然可以說是滿足了交際少或少于社交主人，但就大多數(shù)中高檔別墅的住戶而言，他們需要工作后盡情的放松、愉快地與家人談天、看電視、嬉鬧，而不必?fù)?dān)心影響別人，有客人來也互不干擾。這一空間實(shí)際上成為融合家庭關(guān)系和享受天倫之樂的空間。B、交往區(qū)傳統(tǒng)上主要包：早餐廳、餐廳和廚房（帶早餐室）。便餐廳在國外作為別墅的一部分是家庭正式進(jìn)餐的處所，它通過廚房與餐廳隔開，面積較少，裝飾簡(jiǎn)潔，和金華平時(shí)從簡(jiǎn)的生活方式很符合。C、私密區(qū)私密區(qū)是指臥室、衛(wèi)生、盥洗和書房。主人房及共衛(wèi)生間

21、的面積較大，便是如何在主人房這個(gè)重頭戲上作出自已的特色是我們應(yīng)當(dāng)考慮的。建議增加一間衣帽間用來貯藏和更換衣服，使臥室的功能更加單純，又可將化裝室獨(dú)立出來，整個(gè)主人房因引更具私密性。大面積的別墅，建議劃出兩個(gè)主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。D、功能區(qū)包括洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房（傭人房）、車庫、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在200平方米以上，正常應(yīng)配置三個(gè)衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間，洗衣間面積建議略大，除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。由于多余空間通常會(huì)用來堆放雜物，建議增設(shè)儲(chǔ)藏室。車庫最常見設(shè)置在房子的一側(cè)后面。E、室外區(qū)主要包括私家陽臺(tái)、平臺(tái)、墻植被與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作

22、用和人體的呼吸作用使人與植物的氧氣和二氧化碳得到互相吐納的交流，形成良好的生態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。本案不同建面的“室外區(qū)”像平臺(tái)回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置。3、環(huán)境規(guī)劃1）、生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境是提供給予人們的生活的自然環(huán)境。生態(tài)這個(gè)大內(nèi)涵包括我們生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠徑、人工水系等等為在這片土地上的人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和祥和的家居氣氛超然于城市的喧囂嘈雜。微觀的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微觀環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園的美麗景象

23、，又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。為此我們提出下列建議僅供參考：草地上種植無刺、無毒花木；并且顏色豐富有層次；水邊的樹種宜選用灌木或垂柳等；近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。2）、小區(qū)景觀一個(gè)好的別墅住宅區(qū)必須具有一個(gè)良好的視覺環(huán)境，使人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。為此我們建議圍繞“坡地”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局，重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)中設(shè)立“散步道”，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型（“散步道”建議為石階的形式）；在“散步道”設(shè)置特色景觀，以原創(chuàng)性的主題園藝小品為節(jié)點(diǎn)，將以人工河、集中綠地、小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連

24、接起來，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把園藝小品與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動(dòng)的重要場(chǎng)所；在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和突顯別墅住宅區(qū)的高雅特色；道路走向應(yīng)符合進(jìn)出人流去向，道路設(shè)計(jì)應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于3米。4、配套設(shè)施會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)。配套設(shè)施內(nèi)的公建配套相對(duì)落后，目前尚無服務(wù)設(shè)施可言。但本案別墅住宅的定位在中高檔次，這要求本案在規(guī)劃上力求做到配套上、功能上較為完善。安全保衛(wèi)、美容美發(fā)院、洗衣店、健身房、乒乓室、桌球室等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的休閑環(huán)

25、境，更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。5、物業(yè)管理如果說規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素，物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛，它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用年限，而且可以增加其使用價(jià)值和價(jià)值，樹立發(fā)展商的良好形象，增加住戶對(duì)發(fā)展商的信心，促進(jìn)后銷售工作順利進(jìn)行。物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：著名物業(yè)管理公司（如綠城物業(yè)管理公司等）。專業(yè)化保安隊(duì)伍

26、（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)）。智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，華而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入?，F(xiàn)建議如下： 車庫自動(dòng)化管理。 一卡通收費(fèi)： 以IC卡代替鑰匙、以IC卡計(jì)算停車收費(fèi)、IC卡繳交水電費(fèi)、以IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“電子錢包”的功用。 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。自動(dòng)化水、電、氣三表自動(dòng)抄報(bào)系統(tǒng)。（三表抄報(bào)可納

27、入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。） 門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報(bào)警鈴。 安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面，配備有：a、紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)；b、可視門鈴對(duì)講系統(tǒng)；c、閉路電視及保安防盜系統(tǒng)；d、巡更系統(tǒng)；e、智能消防報(bào)警系統(tǒng)。實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。 原則 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升； 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大；因此我們不可忽視物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的服

28、務(wù)功能，主要可分三大類：公共服務(wù)方面：清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、維護(hù)環(huán)境、代繳水、電、煤費(fèi)等等；專業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)功能；特約服務(wù)方面：上門清掃、代訂車、船、機(jī)票、代請(qǐng)保姆等等。6、 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。2. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見效慢，但同樣對(duì)于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的

29、公益玩形象。(1) 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。(2) 節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。(3) 垃圾處理：垃圾分類收集。設(shè)廢料粉碎裝置。(4) 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。3. 環(huán)保設(shè)計(jì)引入“零噪音”設(shè)計(jì)、建筑物的所有門窗采用進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。五、 形象定位1、案名建議主推案名：“維

30、也納森林”（其英文譯名為SYMPHONYVILLA）1、維也納森林的故事（TALES FROM VIENNA WOODS）奧地利著名作曲家約翰。斯特勞斯的名曲，它是一首歡快的圓舞曲，描繪了人們與大自然和諧相處、生活富足安康而產(chǎn)生的難以掩飾的快樂之情。2、維也納世界音樂之都，世界人民向往與崇敬的地方，象征著文明、富庶與和平；3、森林大自然之寶藏，人們休閑、探奇、回歸大自然的地方；而本樓盤所在地相鄰雙龍風(fēng)景區(qū)，西側(cè)城北生態(tài)景觀休閑公園，這與該主題相吻合； 副推案名： 芙蓉山居、天下城、水云間、云深處、香榭里美墅維也納森林地塊具備定位為“寬TOWNHOUSE音樂藝術(shù)社區(qū)”的充要條件。該項(xiàng)目將定位于以

31、下概念：金華市城北生態(tài)景觀休閑的高尚生活圈概念；成功人士嶄新生活模式的概念；利用地塊內(nèi)的林帶資源、山林資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視金華的山水生態(tài)住宅的概念；低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；音樂主題藝術(shù)社區(qū)概念 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。寬TOWNHOUSE以上概念成為金華市其他小區(qū)模仿的樣板概念。塑造“城北生態(tài)公園首個(gè)寬TOWNHOUSE音樂藝術(shù)家園”的主題形象“首個(gè)音樂區(qū)”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個(gè)全新的生活方式，一種高品位的生活方式。為什么要導(dǎo)入“音樂主題別墅區(qū)”的概念作為本樓盤的市

32、場(chǎng)戰(zhàn)略定位呢？理由主要有以下幾點(diǎn)：a) 據(jù)調(diào)查了解，在我國眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目是較缺乏個(gè)性的一類。其產(chǎn)品附加的文化內(nèi)涵相對(duì)貧乏，更缺乏 鮮明的主題；建造“主題式別墅區(qū)”是大勢(shì)所趨；b) 所謂復(fù)合音樂資源只是向市場(chǎng)拋出一些新東西，復(fù)合的力度和投入資金與體育資源以及教育資源相比是不可同日而語的。但是，古典音樂以及流行音樂是高端客戶和青年群體非常喜愛而且深有感情的，這對(duì)城北整體生活品味的提高也有一定的幫助。北京的一個(gè)“維也納森林”別墅項(xiàng)目和成都的府河音樂花園只是干炒音樂概念，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)?？梢?，音樂的魅力是很能夠打動(dòng)帶有懷舊情感的中產(chǎn)階層以及帶有嘗新特色的白領(lǐng)階層的。 我們所有人對(duì)音

33、樂也都有不同程度的感情，有人會(huì)隨音樂起舞，有人會(huì)不自覺地隨音樂哼唱?？梢哉f，音樂已經(jīng)滲透到了我們生活中的每個(gè)角落。婺城人同樣喜愛音樂，利用音樂的魅力促進(jìn)銷售會(huì)讓人的感官感到親切和愉快，同時(shí)也就加深了對(duì)項(xiàng)目的好感。很多時(shí)候，購買大件商品就是一時(shí)的感覺和沖動(dòng)，而音樂是促進(jìn)買賣雙方感情，提高銷售品味的非常好的調(diào)劑品。c) 目前市場(chǎng)上還沒有真正意義上的整合音樂資源的項(xiàng)目，城北項(xiàng)目要在競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就必須在各方面適度超前于當(dāng)前市場(chǎng)。作為“注意力經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，誰能先“聲”奪人誰就占領(lǐng)了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。利用人們好奇心的驅(qū)使，用全新的概念引領(lǐng)人們來到現(xiàn)場(chǎng)，再用產(chǎn)品沖擊力贏得成功，這就是復(fù)合地產(chǎn)的潛意識(shí)殺傷力所在，利用音樂資源進(jìn)行適度的復(fù)合，給市場(chǎng)以新鮮感，d) 音樂基本上與體育同等并列為人們生活內(nèi)容中最重要的元素?！敖】凳乾F(xiàn)代社會(huì)最關(guān)心的身體健康的話，那么音樂的 主要功效就是促進(jìn)人們的心理健康，音樂能夠與體育相得益彰促進(jìn)人們的身心健康。因此，以音樂為主題建造本樓盤必定有較高的號(hào)召力和市場(chǎng)效應(yīng)。e) “音樂主題社區(qū)”符合重要性、明晰性、優(yōu)勢(shì)性、可溝通性、可接近性、收益性等有效差異化原則。f) 以“音樂主題社區(qū)”概念導(dǎo)入本樓盤，給本樓盤賦予了旺盛生命力與鮮明的個(gè)性，必將大大提升樓盤的品位與附加價(jià)值，一改過去那種“優(yōu)美的環(huán)境+豪華的別墅=別墅區(qū)”的千篇一律的模