開發(fā)項目經(jīng)濟評價課程設計報告書

1、 .DOC資料. 開發(fā)項目經(jīng)濟評價 產(chǎn)品設計一、項目規(guī)模表1-1 產(chǎn)品規(guī)模估算表項目總額第一期第二期備注1.可用地規(guī)模/m283655一次拿地2.地上建筑規(guī)模167986 2.1主產(chǎn)品規(guī)模163500 8175081750 2.2配套公建規(guī)模285214261426 2.3物業(yè)用房654327327 2.4其他建筑9804904903.地下建筑面積20192 3.1人防工程828041404140 3.2地下車庫11912595659564.綠化規(guī)模3346216731167315.市政道路規(guī)模25096.51254812548表1-2 主要技術經(jīng)濟指標項目指標值備注項目指標值備注容積率2建筑

2、層數(shù)綠地率40%主產(chǎn)品9.7建筑密度30%聯(lián)排別墅3住戶數(shù)1314配套公建2居住人數(shù)4600物業(yè)用房2地下車位數(shù)1262別墅52戶其他建筑11. 可用地規(guī)模 地塊面積-道路退線占地面積 102515-40220-40466=2.主產(chǎn)品建設規(guī)模 可用地規(guī)模容積率-附屬產(chǎn)品規(guī)模 可用地規(guī)模容積率根據(jù)主產(chǎn)品套型比例，初步確定各類產(chǎn)品規(guī)模戶數(shù)（各類產(chǎn)品規(guī)模/套型面積）人數(shù)（戶數(shù)戶均人數(shù)） 836552=167310 m2， 16731040%=66924 m2 ,合669戶（100 m2），2341人； 16731050%=83655 m2 ,合619戶（135 m2），2168人； 16731010

3、%=16731 m2 ,合52戶（320 m2），182人.。 按1314戶、4600人計算。 校核主產(chǎn)品規(guī)模為 163500 m2，3.附屬產(chǎn)品建設規(guī)模 總人數(shù)規(guī)劃設計標準 4.6（20+100+300+100+50+50）=2852 m2 其中，市場4.6100=460m2 物業(yè)用房 1635004=654 m2 （簡化為按主產(chǎn)品計算）4.其他建筑（給水增壓站）規(guī)模 1635006=980m2 （簡化為按主產(chǎn)品計算）5.綠地規(guī)模 可用地規(guī)模綠地（化）率 8365540%=33462m26.建筑基底面積 可用地規(guī)模建筑密度 8365530%=25096.5m27.道路、廣場建設規(guī)模 可用地塊

4、面積-綠地規(guī)模-建筑基底面積 83655-33462-25096.5=25096.5m28.建筑平均高度 建設規(guī)模/建筑基底面積其中， 附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房按二層建設，基地面積為（2852+654）/2=1753 m2 聯(lián)排別墅按三層建設，基地面積16731/3=5577 m2 其他建筑按一層建設，基地面積981 m2主產(chǎn)品基地面積為25096.5-1753-5577-981=16785.5 m2，平均層高為163500/16785.5=9.7層9. 人防工程規(guī)模 總人數(shù)規(guī)劃設計標準 46001.8=8280 m210.地下停車場建設規(guī)模 戶數(shù)規(guī)劃設計標準-人防工程規(guī)模 （1314-52）116

5、-8280=11912 m2基本經(jīng)濟要素估計一、投資 形成供項目開發(fā)單位運營、使用資產(chǎn)的現(xiàn)金流出。表2-1 固定資產(chǎn)投資估算項目總計第一期第二期01234561.土地費1067.6486533.8243533.82432.勘設費2.1附屬70.1235.0635.062.2人防165.682.882.83.建安費3.1附屬490.84171.79473.626171.79473.6263.2人防1656579.6248.4579.6248.44.監(jiān)理費4.1附屬17.536.13552.62956.13552.62954.2人防41.414.496.2114.496.215.管網(wǎng)費5.1附屬4

6、9.08424.54224.5425.2人防165.682.882.86.管理費37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.20647.不可見37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.2064固定資產(chǎn)3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.6203表2-2 流動資產(chǎn)投資估算項目總計第一期第二期01234561.土地費38913.201419456.600719456.60072.勘設費2.1主產(chǎn)品3270163516352.2車庫238.2411

7、9.12119.123.預付款3.1主產(chǎn)品5722.52861.252861.253.2車庫416.92208.46208.464.管理費4.1主產(chǎn)品681.7970113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63284.2車庫21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.55385.不可見5.1主產(chǎn)品681.7970113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63285.2車庫21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.5538流動資產(chǎn)49

8、967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.3732固定資產(chǎn)與其他資產(chǎn)投資 附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房、人防工程的土地費、勘設等前期費、建安費、監(jiān)理費、管網(wǎng)費、管理費、不可預見費等 土地費用1025153900=39980.85（萬元）附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房建筑面積占總建筑面積比例4486/167986=2.6704%（勘誤2.0871%）附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房分攤的土地費2.6704%39980.85=1067.6486（萬元）（勘誤834.4403） 勘設等前期費附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房：3506200=70.12（萬元）人防工程：8280200

9、=165.6（萬元） 建安費附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房：35061400=490.84（萬元）人防工程：82802000=1656（萬元） 監(jiān)理費附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房：350650=17.53（萬元）人防工程：828050=41.4（萬元） 管網(wǎng)費附屬產(chǎn)品、物業(yè)用房：490.8410%=49.084（萬元）人防工程：165610%=165.6（萬元） 管理費：土地、勘設、建安、監(jiān)理、管網(wǎng)（1067.6486+70.12+165.6+490.84+1656+17.53+41.4+49.084+165.6）1%=37.2382（萬元）（勘誤34.9061） 不可預見費等 37.2382（萬元）（勘誤34.9

10、061） 流動資金 滿足項目開發(fā)流動基本需要。形成產(chǎn)品的土地獲取費用、勘設等前期費用、工程預付款、管理費、不可預見費等 土地費用1025153900=39980.85（萬元）主產(chǎn)品建筑面積占總建筑面積比例1-2.6704%=97.3296%主產(chǎn)品分攤的土地費97.3296%39980.85=38913.2014（萬元） （ 勘誤39146.4097） 勘設等前期費主產(chǎn)品工程：163500200=3270（萬元）地下車庫：11912200=238.24（萬元） 預付款主產(chǎn)品建安費：1635001400=22890（萬元）地下車庫建安費：119121400=1667.68（萬元）主產(chǎn)品預付款：22

11、89025%=5722.5（萬元）地下車庫：1667.6825%=416.92（萬元） 管網(wǎng)費主產(chǎn)品：2289010%=2289（萬元）地下車庫：1667.6810%=166.768（萬元） 監(jiān)理費主產(chǎn)品工程：16350050=817.5（萬元）地下車庫：1191250=59.56（萬元）管理費：土地、勘設、建安、監(jiān)理、管網(wǎng)主產(chǎn)品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）1%=681.7970（萬元）（勘誤684.1291）地下車庫：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=21.3225（萬元）不可預見費主產(chǎn)品：（38913.2014+32

12、70+22890+2289+817.5）1%=681.7970（萬元）（勘誤684.1291）地下車庫：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=21.3225（萬元）成本 形成供項目開發(fā)單位出售商品的現(xiàn)金流出。開發(fā)成本估算表項目總計第一期第二期012345671.土地費38913.201419456.600719456.60072.勘設費2.1主產(chǎn)品3270163516352.2車庫238.24119.12119.123.建安費3.1主產(chǎn)品228908011.53433.58011.53433.53.2車庫1667.68583.68250.152583.68250.1

13、523.3道路376.4475188.2238188.22383.4綠化836.55418.275418.2754.管網(wǎng)費4.1主產(chǎn)品22891144.51144.54.2車庫166.76883.38483.3844.3道路37.644818.822418.82245.監(jiān)理費5.1主產(chǎn)品817.5286.125122.625286.125122.6255.2車庫59.5620.8468.93420.8468.9345.3道路125.482562.741362.74135.4綠化167.3183.65583.6556.管理費6.1主產(chǎn)品681.797113.6328113.6328113.632

14、8113.6328113.6328113.63286.2車庫19.65483.27583.27583.27583.27583.27583.27586.3道路5.39570.89930.89930.89930.89930.89930.89936.4綠化10.03861.67311.67311.67311.67311.67311.67317.不可見7.1主產(chǎn)品681.797113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63287.2車庫19.65483.27583.27583.27583.27583.27583.27587.3道路5.39570.89930

15、.89930.89930.89930.89930.89937.4綠化10.03861.67311.67311.67311.67311.67311.67318.銷售費8.1主產(chǎn)品1363.594227.2657227.2657227.2657227.2657227.2657227.26578.2車庫39.30966.55166.55166.55166.55166.55166.55168.3道路10.79141.79861.79861.79861.79861.79861.79868.4綠化20.07723.34623.34623.34623.34623.34623.34629開發(fā)成本74722.9

16、28619456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96219.1主產(chǎn)品72512.061619456.600721324.01118762.44595937.16342099.82098762.44595937.1634232.41059.2車庫2210.8670125.6716617.6292355.5732132.2232617.6292355.57326.5516 土地費用1025153900=39980.85（萬元）主產(chǎn)品建筑面積占總建筑面積比例1-2.6704%=97.3296%主產(chǎn)品分攤的

17、土地費97.3296%39980.85=38913.2014（萬元） （ 勘誤39146.4097） 勘設等前期費主產(chǎn)品工程：163500200=3270（萬元）地下車庫：11912200=238.24（萬元） 建安費主產(chǎn)品建安費：1635001400=22890（萬元）地下車庫建安費：119121400=1667.68（萬元）市政道路：25096.5150=376.4475（萬元）綠化景觀：33462250=836.55（萬元） 管網(wǎng)費主產(chǎn)品：2289010%=2289（萬元）地下車庫：1667.6810%=166.768（萬元）市政道路：376.447510%=37.6448（萬元） 監(jiān)理

18、費主產(chǎn)品工程：16350050=817.5（萬元）地下車庫：1191250=59.56（萬元）市政道路：25096.550=125.4825（萬元）綠化景觀：3346250=167.31（萬元）管理費：土地、勘設、建安、監(jiān)理、管網(wǎng)主產(chǎn)品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）1%=681.7970（萬元）（勘誤684.1291）地下車庫：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=19.6548（萬元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）1%=5.3957（萬元）綠化景觀：（836.55+167.31）1%=10.

19、0386（萬元）不可預見費主產(chǎn)品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）1%=681.7970（萬元）（勘誤684.1291）地下車庫：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=19.6548（萬元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）1%=5.3957（萬元）綠化景觀：（836.55+167.31）1%=10.0386（萬元）銷售費用主產(chǎn)品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）2%=1363.594（萬元）（勘誤1368.2582）地下車庫：（238.24+1667.68+166

20、.768+59.56）2%=39.3096（萬元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）2%=10.7914（萬元）綠化景觀：（836.55+167.31）2%=20.0772（萬元）三、營業(yè)收入營業(yè)收入及稅金估算表項目總計第一期第二期0123456781.營業(yè)收入1.1主產(chǎn)520846.256948.7541692.520846.256948.751.2車庫4526.561357.968678.984226.3281357.968678.984226.3281.3租賃255.34255.34255.34510.682.營業(yè)稅2.1主產(chǎn)品69

21、48.752084.6251042.3125347.43752084.6251042.3125347.43752.2車庫226.32867.898433.949211.316467.898433.949211.31642.3租賃12.76712.76712.76725.5343.增值稅3.1增值額主產(chǎn)品59514.19-19456.6-2132430845.4313866.774501.49230845.4313866.776368.902車庫2089.3650-125.672672.4404289.461682.7884672.4404289.4616208.463.2增值稅主產(chǎn)品17854

22、.261179.481350.4489253.6294160.0311910.671車庫626.81424164.030686.8384824.83652201.732186.8384862.538 1.主產(chǎn)品1635007500=138975（萬元）2.車庫 119123800=4526.56（萬元）3.人防、公建租賃 （8280+2852+654+981）400=510.68（萬元/年）四、營業(yè)稅金 1.主產(chǎn)品1389755%=6948.75（萬元）2.車庫4526.565%=226.328（萬元）公建、人防工程510.685%=25.534（萬元）五、土地增值稅 應納稅額=增值額適用稅率

23、扣除項目金額速算扣除系數(shù) （一）增值額：營業(yè)收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅 1.主產(chǎn)品 138975-6948.75-72512.0616=59514.1884（萬元）（勘誤59271.65） 2.車庫 4526.56-226.328-2210.867=2089.365（萬元） （二）應納稅額：增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 1.主產(chǎn)品 59514.188430%=17854.2565（萬元） （勘誤17781.495） 2.車庫 2089.36530%=626.8095（萬元） 第三章 項目融資前財務評價表3-1 項目投資現(xiàn)金流量表計算期0123456781.營業(yè)收入1.1主產(chǎn)品41692.

24、520846.256948.7541692.520846.256948.751.2車庫1357.968678.984226.3281357.968678.984226.3281.3租賃255.34255.34255.34510.685106.82.流動資產(chǎn)50204.973.固定資產(chǎn)CI43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.75855311.771.流動資產(chǎn)19456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37322.固定資產(chǎn)533.8243664.0971784.4323450.620313

25、0.2728784.4323450.62033.開發(fā)成本3.1主產(chǎn)品19456.600721324.01118762.44595937.16342099.82098762.44595937.1634232.41053.2車庫125.6716617.6292355.5732132.2232617.6292355.57326.55164.營業(yè)稅4.1主產(chǎn)品2084.6251042.3125347.43752084.6251042.3125347.43754.2車庫67.898433.949211.316467.898433.949211.31644.3租賃127.67127.67127.67255

26、.342553.45.增值稅5.1主產(chǎn)品1179.481350.4489253.6294160.0311910.6715.2車庫164.030686.8384824.83652201.732186.8384862.538CO39447.0346628.5812715.439320.319282.22822134.4412428.532826.2652553.4NCF-39447-46628.630335.0412204.92-1851.8121171.379352.0394859.49352758.37NPV（i=8%）3354.715（萬元）所以，項目具有經(jīng)濟可行性。 項目投資與融資方案一、

27、項目投資 表4-1 項目投資規(guī)劃表項目總計第一期第二期01234561.固定資產(chǎn)3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.62032.流動資產(chǎn)49967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37323.投資53765.419990.4225178.91018.806684.99355188.4761018.806684.9935融資方案1.項目投資收益率表4-2 EBIT估算表項目 計算期0123456781.營業(yè)收入43050.4721525.237

28、430.41843305.8121780.577685.7585106.82.開發(fā)成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96213.營業(yè)稅2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.44.增值稅164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2095.EBITAD-19456.6-21449.731353.8412889.913336.66522190.1810037.034859

29、.4932553.46.折舊75.96675.96675.96675.96675.966759.667.EBIT-19456.6-21449.731353.8412813.953260.69922114.219961.0674783.5271793.74ROI=EBIT/PI =5019.417/ 53765.4 =9.34%融資方案 由于項目投資收益率大于債務利率，所以宜舉債。 投資總額（建設投資、流動資金投資）：53765.4002（萬元） （1）資本金35%53765.400235%=17717.8901（萬元） （2）債務資金 53765.400265%=34947.5101（萬元）表

30、4-3 項目融資方案表項目小計第1期第2期012345671.投資總額53765.419990.4225178.91018.806684.99355188.4761018.806684.99351.1固定資產(chǎn)3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.62031.2流動資產(chǎn)49967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37322.資本金17717.890117717.89013.借款2272.529925178.91018.806684.9935518

31、8.4761018.806684.99354.還本付息2408.88226689.631079.934726.09315499.7851079.934726.0931還本2272.529925178.91018.806684.99355188.4761018.806684.9935付息136.35181510.73461.1283641.09961311.308661.1283641.09961流動資金估算表0123456781.折舊75.96675.96675.96675.96675.966759.662.營業(yè)收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.5

32、77685.7585106.8來源小計43050.4721601.27506.38443381.7821856.547761.7245866.461.開發(fā)成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96212.營業(yè)稅2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.43.增值稅164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2094.還本付息2408.88226689.631079.93472

33、6.09315499.7851079.934726.0931使用小計19456.623858.5638386.269715.254819.84626615.4112823.473552.3582553.4流動資金-19456.6-23858.6 項目融資后財務評價盈利能力評價表5-1 利潤與利潤分配表項目 計算期0123456781.營業(yè)收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.7585106.82.開發(fā)成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96213.營業(yè)稅2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.44.增值稅164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2095.EBIT-19456.6-21449.731353.8412813.953260.69922114.219961.0674783.5271793.746.利息136.35181510.73461.1283641.09961311.308661.1283641.