土地增值稅培訓(xùn)

1、四 川 藍(lán) 光 集 團(tuán)土地增值稅專題講座中稅錦華稅務(wù)所 楊煥貴1提綱1、目前全國(guó)各地及成都市各區(qū)土地增值稅的征管現(xiàn)狀；2、土地增值稅納稅基本知識(shí)介紹；3、土地增值稅納稅的疑難問(wèn)題分析；4、土地增值稅納稅籌劃分析；5、個(gè)人涉及土地增值稅的紹介6、現(xiàn)場(chǎng)答疑。2第一部分 目前全國(guó)各地及成都市各區(qū)土地增值稅的征管現(xiàn)狀一、全國(guó)2006年土地增值稅征收情況 全年稅收總額376362743萬(wàn)元，土地增值稅2313205萬(wàn)元，比上年增收913049萬(wàn)元，增收率65.2%，在所有16項(xiàng)稅中增收率僅比印花稅少0.9%。 北京、深圳、上海、大連等城市相繼出臺(tái)了相關(guān)的土地增值稅清算管理辦法和稅收政策。二、成都市200

2、6年土地增值稅征收情況 2006年度增收74619.52萬(wàn)元，增收率74.2%，主要以預(yù)征方式收取的土地增值稅為主。三、清算的文件依據(jù)四、2007年成都各區(qū)土地增值稅清算情況可見：土地增值稅已不再是“沉睡”的種稅，已是各地稅收增長(zhǎng)的主要途徑之一3第二部分 土地增值稅納稅基本知識(shí)介紹一、稅收法規(guī)政策簡(jiǎn)介 財(cái)稅200621號(hào)-川財(cái)稅200667號(hào)-成地稅函2006第223號(hào) 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)-川地稅發(fā)200721號(hào)-成地稅函200746號(hào)二、土地增值稅的稅收基本知識(shí) 1、納稅義務(wù)人:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 2、計(jì)稅依據(jù) :

3、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 3、土地增值稅的稅率:四級(jí)超率累進(jìn)稅率制，即增值率超高，其增值額對(duì)應(yīng)的稅率越高，其稅負(fù)越重. 4、收入額的確定:包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中扣除任何成本費(fèi)用。4土地增值稅的稅率表級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分 3002越過(guò)50%100%的部分 4053超過(guò)100%200%的部分 50154超過(guò)200%的部分 60355第二部分 土地增值稅納稅基本知識(shí)介紹 5、扣除項(xiàng)目及其金額:根據(jù)交易方式分為三類扣除項(xiàng)目 出讓土地-土地使用權(quán)所支付的金額，包括土地購(gòu)置價(jià)、出讓金

4、及契稅； 建造商品房出售-取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目； 轉(zhuǎn)讓舊房-按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目。 6、納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地 7、征收管理方式 -先預(yù)征、后清算，查賬征收與核定征收相結(jié)合。 預(yù)征比例：商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%減半。 清算規(guī)定：A、土地增值稅的清算條件 B、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證。 核定征收：商用房2.5%、非普通住戶2.0%、普通住戶1

5、.5%。6第三部分 土地增值稅納稅的疑難問(wèn)題分析一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的征稅對(duì)象問(wèn)題-房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如果分期開發(fā)的應(yīng)以每期為一個(gè)對(duì)象清結(jié)算。 二、未售完的產(chǎn)品如何清算-按銷售面積比例結(jié)轉(zhuǎn)成本、費(fèi)用(例1)。三、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金-是否包括地方教育附加、副調(diào)基金 。四、開發(fā)成本是否包括維修基金-將其并入開發(fā)成本核算。 五、關(guān)于普通住宅增值率未超過(guò)20%的免稅規(guī)定-普通住宅免稅審批權(quán)限已下放到主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 。7第三部分 土地增值稅納稅的疑難問(wèn)題分析六、關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)-(1)、小建筑容積率在1.0及以上；(2)、單套建筑面積在144平方米及以下；(3)、成交價(jià)低于公布的同一范圍平均成交

6、價(jià)的1.4倍以下。 七、轉(zhuǎn)讓舊房如何征土地增值稅-計(jì)算征收、加計(jì)扣除征收、核定征收。 八、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用是否征收土地增值稅-轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。九、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓土地是否要征收土地增值稅-各類企事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織和個(gè)人無(wú)論在哪個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 8第三部分 土地增值稅納稅的疑難問(wèn)題分析十、未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地是否征收土地增值稅-土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦

7、理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收 。9第四部分 土地增值稅納稅籌劃分析一、籌劃的前提 1、了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)-開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開發(fā)、銷售、結(jié)算、利潤(rùn)分配等環(huán)節(jié)； 2、了解國(guó)家相關(guān)稅收法規(guī)政策； 3、了解國(guó)家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律知識(shí)(如公司法、物權(quán)法、規(guī)劃法等)； 4、了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識(shí).10第四部分 土地增值稅納稅籌劃分析二、籌劃涉及的部門分析 合同決定業(yè)務(wù)過(guò)程，業(yè)務(wù)過(guò)程產(chǎn)生稅，只有從業(yè)務(wù)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃和管理，才能真正規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。 稅怎么交不是看賬怎么做，而是看業(yè)務(wù)怎么做。 1、項(xiàng)目投資部門 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門 3、銷售部門 4、工程結(jié)算管理部門 5、資金管理部門 6、財(cái)務(wù)部門11第四部分 土地增值稅納稅籌劃分析三、籌劃分析及案例 1、利用優(yōu)惠政策的籌劃 (例二) 2、增值率差異的籌劃(例三) 3、增加扣除成本適度降低增值率進(jìn)行納稅籌劃 4、合理降低增值額的籌劃 5、開發(fā)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的籌劃 6、變聯(lián)合建房為代建的籌劃12第五部分 個(gè)