房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程1課件

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（48學(xué)時(shí)）課程結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)稅收參考書(shū)目中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（每周一、三、五）武漢晨報(bào) （周四樓市專(zhuān)刊）長(zhǎng)江日?qǐng)?bào) （周五房地產(chǎn)專(zhuān)刊）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材（一套5本）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 機(jī)械工業(yè)出版社房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 中國(guó)物價(jià)出版社參考網(wǎng)站搜房網(wǎng)www. 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)http:/house.focus.con/深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部 中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 億房網(wǎng)中國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)家 王 石 馮 侖 任志強(qiáng)宋衛(wèi)平 潘石屹 孟曉蘇 第一章 基礎(chǔ)知識(shí)（一）房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)房屋土地定義分類(lèi)定義分類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理

2、、服務(wù)房地產(chǎn)按不同的方法可以進(jìn)行不同的分類(lèi)。最基本的方法是按其性質(zhì)分為土地和房屋兩大類(lèi)。對(duì)土地和房屋還可根據(jù)不同的方法進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)土地的分類(lèi)：按其開(kāi)發(fā)利用的程度，可分為生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分為建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分為居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。對(duì)房屋的分類(lèi)：按其功能用途，可分為居住用房、工業(yè)用房、商業(yè)用房、辦公用房、文化教育用房、醫(yī)療體育用房等；按其建筑結(jié)構(gòu)不同，可分為鋼結(jié)構(gòu)房屋、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋、磚混結(jié)構(gòu)房屋、磚木結(jié)構(gòu)房屋和其他結(jié)構(gòu)房屋等；按其所有權(quán)歸屬，可分為公房和私房，公房又可分為直管公

3、房和自管公房等。房地產(chǎn)的分類(lèi) 房產(chǎn) 指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。 房產(chǎn)定義用途1、房產(chǎn)分類(lèi)在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開(kāi)發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）空置入住倉(cāng)儲(chǔ)用房2、土地分類(lèi)生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開(kāi)發(fā)程度（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉(cāng)儲(chǔ)用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地（二）土

4、地相關(guān)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)抵押權(quán)典 權(quán)租賃權(quán)1、土地所有權(quán)中國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家（國(guó)有土地） 農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地1、土地征用補(bǔ)償費(fèi)2、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)土地使用權(quán)出讓 指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有期限的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上

5、享有土地使用權(quán)的總年期。按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，各類(lèi)用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合用地50年。土地一級(jí)市場(chǎng) 是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。是國(guó)家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營(yíng)單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。包括土地征購(gòu)市場(chǎng)（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng) 就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是土地使用者和土地經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。4、土地典權(quán)典權(quán) 是指一方支付典價(jià)占有他人所有的不動(dòng)產(chǎn)并占有、使用、收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，支

6、付典價(jià)者為典權(quán)人，收取他人典價(jià)并將自己財(cái)產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為典物。典權(quán)人交付于出典人的價(jià)金稱(chēng)為典價(jià)。期滿(mǎn)后，出典人退還典價(jià)，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。典期期滿(mǎn)逾期10年，或典契未寫(xiě)明年限而經(jīng)營(yíng)30年未贖回的，原則上視為絕贖。5、土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。 （三）房屋相關(guān)權(quán)利房產(chǎn)所有權(quán)占有、使用、收益、處分（個(gè)人可享有）房產(chǎn)抵押權(quán)房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)房產(chǎn)租賃權(quán)房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)房產(chǎn)繼承權(quán)房產(chǎn)抵押權(quán) 是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以其房產(chǎn)作為履行債

7、務(wù)和擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)奈餀?quán)。 一般情況下，房屋仍由住房產(chǎn)權(quán)人自行管理，債權(quán)人只是按期獲得本息，并不直接使用和管理房屋。 債務(wù)還清后，產(chǎn)權(quán)人收回房屋所有權(quán)證，抵押關(guān)系隨之結(jié)束；如果產(chǎn)權(quán)人到期不能向債權(quán)人支付貸款本息，債權(quán)人有權(quán)要求依法拍賣(mài)抵押的房產(chǎn)，并享有優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利。公積金抵押貸款 繳存住房公積金的購(gòu)房者向建設(shè)銀行申請(qǐng)公積金貸款，并將所購(gòu)房屋向貸款銀行抵押的行為。 樓宇按揭 又稱(chēng)供樓。指由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)樓者三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng)，實(shí)際上是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。其主要內(nèi)容是

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為盡早取得售樓價(jià)款，向房地產(chǎn)市場(chǎng)推出樓花（樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購(gòu)樓者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂購(gòu)樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購(gòu)樓款，然后向銀行申請(qǐng)購(gòu)樓貸款，交清購(gòu)樓余款，經(jīng)公證、產(chǎn)權(quán)抵押登記將物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行作抵押，購(gòu)樓者定期向銀行還本付息。住房商業(yè)銀行貸款住房公積金貸款七成二十年按揭？月供？按揭開(kāi)發(fā)商銀行購(gòu)房者1 定房（合同），交首付申請(qǐng)貸款2核準(zhǔn)3發(fā)放貸款45 交房按月還貸6借款人及配偶戶(hù)口簿/暫住證原件（非武漢市居民提供暫住證）；借款人及配偶經(jīng)濟(jì)收入證明；首期款收據(jù)原件；借款人及配偶公積金繳交情況證明（僅限辦理公積金貸款人士提供）；資料：辦理按揭手續(xù)時(shí)需提供的借款人及配偶身份證原

9、件；銀行要求的其他資料：如定期存折、股票對(duì)帳單、其它房產(chǎn)證明等?；橐鰻顩r證明原件（已婚人士提供結(jié)婚證，未婚、離異、喪偶人士出具民政部門(mén)、居委會(huì)或所在單位開(kāi)具的現(xiàn)單身證明）；房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人以其房產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物，依法獲得典價(jià)款的一種借貸權(quán)利。使用轉(zhuǎn)典出租轉(zhuǎn)讓典當(dāng)權(quán)以典當(dāng)權(quán)作抵押標(biāo)的物典期內(nèi)的權(quán)利產(chǎn)權(quán)人承典人出典（房屋）典價(jià)款典期內(nèi)的權(quán)利只付本金不付利息（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低層（1-3）、多層（4-6）、小高層（7-10）、高層（10）城市基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施五證二書(shū)居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。道路用地綠化用地公共建筑用地居住用地住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三

10、種規(guī)模。居住區(qū) 住戶(hù)10000-15000戶(hù)居住小區(qū) 住戶(hù)2000-4000戶(hù)、人口7000-15000人居住組團(tuán) 住戶(hù)300-700戶(hù)、人口1000-3000人居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)10000戶(hù)15000戶(hù)住宅間距=相鄰居住建筑間的距離住宅間距系數(shù)=樓間距離與遮擋建筑線高度的比值 建筑密度=建筑基底面積建筑用地面積 綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率=建筑面積建筑用地面積建設(shè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地建筑密度 容積率 綠化率住 宅 28% 1.5-2.2辦公、商業(yè) 30%工 廠 30%新區(qū)35%舊區(qū)25%住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一

11、層的高度稱(chēng)為層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。墻體面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽(yáng)臺(tái)面積+=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車(chē)棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ96-86建筑面積

12、=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和 各套套內(nèi)建筑面積之和例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶(hù)，每戶(hù)套內(nèi)建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請(qǐng)計(jì)算出:（1）該棟房屋的公用建筑面積（2）公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)（3）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（4）每套房屋的建筑面積。 （4）每套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =100+20.8=120.8（1）已知 該棟房屋的建筑面積之和=1450 該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和 =10026=1200 故 該棟房屋的公用建筑面積=1450-1200=250（2）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù) =整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 =250/1200=0.208（3）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =1000.208=20.8城市基礎(chǔ)設(shè)施給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、土地平整“五通一平、七通一平”城市公共配套設(shè)施醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂(lè)國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程