某地產(chǎn)物業(yè)深圳市交通指揮中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書(精)

1、PAGE PAGE 54 前言深圳市萬科物業(yè)管理有限公司成立于九二年初，乃萬科企業(yè)股份有限公司之全資附屬機(jī)構(gòu)。自九年涉足物業(yè)管理行業(yè)， “十年磨一劍”，始終遵循“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”之管理服務(wù)理念。公司業(yè)務(wù)遍及國(guó)內(nèi)沿海城市，固定服務(wù)之顧客逾五十萬人。萬科物業(yè)亦成為行業(yè)內(nèi)品牌的象征。 萬科物業(yè)于九一年成立國(guó)內(nèi)首個(gè)“業(yè)主管理委員會(huì)”，建立了業(yè)主自治與專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的“共管式”管理模式。之后不斷推出“酒店式管理”、“無人化管理”、“個(gè)性化管理服務(wù)”之物業(yè)管理模式。實(shí)施物業(yè)管理智能化，不輟超越服務(wù)境界，傾力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。 萬科物物業(yè)率先先通過IISO990022第三方方國(guó)際標(biāo)標(biāo)

2、準(zhǔn)質(zhì)量量體系認(rèn)認(rèn)證，首首家實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理電腦腦網(wǎng)絡(luò)自自動(dòng)化管管理，在在行業(yè)中中首次推推行季季度管理理報(bào)告制度，并首家家在網(wǎng)上上公布管管理服務(wù)務(wù)費(fèi)，首首個(gè)獲批批為深圳圳市甲級(jí)級(jí)物業(yè)公公司。建建立了中中國(guó)首個(gè)個(gè)采用電電腦洗車車、亞洲洲首家通通過ISSO90002國(guó)國(guó)際認(rèn)證證的專業(yè)業(yè)汽車美美容中心心，并已已將其建建設(shè)成為為全國(guó)規(guī)規(guī)模最大大之汽車車美容連連鎖機(jī)構(gòu)構(gòu)；公司司所管理理的800%以上上的物業(yè)業(yè)，先后后為國(guó)家家建設(shè)部部授予“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范小區(qū)（大廈）”之國(guó)家家最高榮榮譽(yù)稱號(hào)號(hào)。 公司自自九六年年，嘗試試物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng)化，于于96年和和97年競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈的的首兩次次全國(guó)

3、物物業(yè)管理理公開招招投標(biāo)中中連續(xù)奪奪魁，分分別獲得得了鹿丹丹村和桃桃源村的的物業(yè)管管理權(quán)。并分別別在接管管一年內(nèi)內(nèi)，獲得得“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范小區(qū)”之最高高榮譽(yù)，提前實(shí)實(shí)現(xiàn)投標(biāo)標(biāo)承諾。全面檢檢驗(yàn)了公公司的綜綜合實(shí)力力和管理理服務(wù)水水平。 在千禧禧之年、世紀(jì)之之交，受受國(guó)家建建設(shè)部之之重托，公司全全面接管管包括俞俞正聲部部長(zhǎng)辦公公室在內(nèi)內(nèi)的國(guó)家家建設(shè)部部38萬萬平米的的辦公及及住宅物物業(yè)。此此乃建國(guó)國(guó)以來首首次由專專業(yè)公司司負(fù)責(zé)管管理中央央部委機(jī)機(jī)關(guān)之物物業(yè)，對(duì)對(duì)我國(guó)政政府機(jī)關(guān)關(guān)后勤服服務(wù)社會(huì)會(huì)化改革革，具有有影響極極其深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的劃時(shí)時(shí)代意義義。 新的世世紀(jì)，萬萬科物業(yè)業(yè)將一如如繼往

4、地地以“持續(xù)超超越我們們的顧客客不斷增增長(zhǎng)的期期望”為企業(yè)業(yè)宗旨，為顧客客提供最最高質(zhì)量量和最大大價(jià)值的的服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品，孜孜孜締造造卓雅之之工作及及人居環(huán)環(huán)境，不不斷攀登登管理服服務(wù)新境境界，持持續(xù)保持持領(lǐng)先的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)。敝司祈愿愿致力于于深圳市市公安交交通指揮揮中心大大廈（以以下簡(jiǎn)稱稱交通指指揮中心心）之“星級(jí)酒酒店式”物業(yè)管管理和后后勤服務(wù)務(wù)，以萬萬科物業(yè)業(yè)卓越的的管理、細(xì)致周周到的服服務(wù)創(chuàng)造造并保持持一個(gè)優(yōu)優(yōu)雅舒適適、美觀觀整潔的的辦公環(huán)環(huán)境。并并與交管管局的同同仁們攜攜手并進(jìn)進(jìn)，共同同努力，締造政政府機(jī)關(guān)關(guān)后勤服服務(wù)與物物業(yè)管理理之典范范。文件一. 投標(biāo)書致：深圳圳市機(jī)電電設(shè)備招招標(biāo)中

5、心心根根據(jù)貴方方為深圳圳市交通通指揮中中心大樓樓物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的投標(biāo)邀邀請(qǐng)（招招標(biāo)編號(hào)號(hào)為SZZTC000N1144-Z），簽字代代表陳之平平總經(jīng)理理代表投投標(biāo)方深圳市市萬科物物業(yè)管理理有限公公司 地址：深圳市市蓮花北北村吉蓮蓮大廈二二棟三樓樓 提交交下述文文件正本本一份和和副本四四份。（）開標(biāo)一一覽表（）公司總總體情況況一覽表表（）公司規(guī)規(guī)章管理理制度一一覽表（）中標(biāo)后后服務(wù)計(jì)計(jì)劃（）管理人人員情況況一覽表表（）管理設(shè)設(shè)備情況況一覽表表（）經(jīng)營(yíng)管管理目標(biāo)標(biāo)（）物業(yè)管管理財(cái)務(wù)務(wù)收支預(yù)預(yù)算（）資格證證明文件件（00）由工工行蓮花花北支行行（銀行行名稱）出具的的投標(biāo)保保證金支支票，金金額為

6、人人民幣29,9100.000 元。據(jù)此函函，簽字字代表宣宣布同意意如下：投投標(biāo)方將將按招標(biāo)標(biāo)文件的的規(guī)定提提供物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。投投標(biāo)方將將按招標(biāo)標(biāo)文件的的規(guī)定履履行合同同責(zé)任和和義務(wù)。投投標(biāo)方已已詳細(xì)審審查全部部招標(biāo)文文件,包包括修改改文件（如果招招 標(biāo)方方已發(fā)出出）以及及全部參參考資料料和有關(guān)關(guān)附件。我們完完全理 解并并同意放放棄對(duì)這這方面有有不明及及誤解的的權(quán)利。其其投標(biāo)自自開標(biāo)日日起有效效期為 90天。如如果在規(guī)規(guī)定的開開標(biāo)時(shí)間間后，投投標(biāo)方在在投標(biāo)有有效期內(nèi)內(nèi)撤回投投標(biāo)，其其投標(biāo)保保證金將將被貴方方?jīng)]收。投標(biāo)方方同意提提供按照照貴方可可能要求求的與其其投標(biāo)有有關(guān)的一一切切數(shù)據(jù)或或資

7、料。與本投投標(biāo)有關(guān)關(guān)的一切切正式往往來通訊訊請(qǐng)寄：地址址：深圳圳市蓮花花北村吉吉蓮大廈廈二棟三三樓 郵編編：51180336電話話：399013333轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)2600傳傳真：306650443投標(biāo)標(biāo)方代表表姓名、職務(wù)（印刷體體）：陳之平平 總經(jīng)經(jīng)理投標(biāo)標(biāo)方名稱稱：深圳市市萬科物物業(yè)管理理有限公公司（公章章）日期期：20000年9月222日全權(quán)權(quán)代表簽簽字：文件件二. 開標(biāo)一一覽表投標(biāo)單位位：深圳圳市萬科科物業(yè)管管理有限限公司（蓋公章章）物業(yè)管理理收費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)（全全面管理理）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo) 644.677 (全年年收費(fèi)11,4995,5514.64元元)99.00分法定代表表人或法法人授權(quán)權(quán)人簽名名：注：

8、物業(yè)管理理收費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)：報(bào)報(bào)價(jià)單位位為每平平方米/年，內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包包括除停停車場(chǎng)收收費(fèi)以外外的所有有招標(biāo)文文件中所所規(guī)定的的所有服服務(wù)項(xiàng)目目；經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)：指按按照全全國(guó)城市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀大廈評(píng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，預(yù)預(yù)期年評(píng)評(píng)比得分分。各投標(biāo)單單位還必必須按物物業(yè)管理理內(nèi)容對(duì)對(duì)各項(xiàng)服服務(wù)單獨(dú)獨(dú)報(bào)價(jià)，并列出出報(bào)價(jià)表表。文件三. 公司司總體情情況一覽覽表投標(biāo)單位位名稱：深圳市市萬科物物業(yè)管理理有限公公司 （蓋公章章）公司注冊(cè)冊(cè)資金獲得甲級(jí)級(jí)資格的的時(shí)間正在進(jìn)行行管理的的商業(yè)物物業(yè)600萬萬元97年111月66日14（深深圳地區(qū)區(qū)）法定代表表人或法法人授權(quán)權(quán)人簽名名：注：公司注冊(cè)冊(cè)資金：報(bào)價(jià)幣幣種為人人民幣，

9、報(bào)價(jià)單單位為萬萬元；獲得甲級(jí)級(jí)資格時(shí)時(shí)間：指指投標(biāo)單單位在哪哪一個(gè)年年份獲得得乙級(jí)或或乙級(jí)以以上物業(yè)業(yè)管理資資格；正在進(jìn)行行管理的的商業(yè)物物業(yè)：在在此表中中只報(bào)數(shù)數(shù)量，各各商業(yè)物物業(yè)的具具體情況況，包包括物業(yè)業(yè)名稱、總占地地面積、總建筑筑面積、業(yè)主名名稱、地地點(diǎn)、管管理的起起始時(shí)間間、管理理收費(fèi)價(jià)價(jià)格（參參照附件件2中的的有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）和和聯(lián)系人人、聯(lián)系系電話匯匯總后附附在此表表后提供供。附表按照招標(biāo)標(biāo)中心之之要求,在此列列舉公司司在深圳圳管理的的商業(yè)物物業(yè)和有有代表性性的部分分大廈(小區(qū))，供招招標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)會(huì)評(píng)審和和參考。其它不不一一列列舉。公司管理理的商業(yè)業(yè)物業(yè)綜綜合情況況表表一荔景大大

10、廈綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目荔荔景大廈總占地面面積m2 4,8000總建筑面面積m2 377,8000樓層 299層業(yè)主名稱稱萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司國(guó)有免稅稅集團(tuán)公公司物業(yè)地址址深圳市紅紅嶺中路路10008號(hào)管理起始始時(shí)間94年111月28日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)寫字樓部部分：110.000停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)二類商業(yè)業(yè)大廈停停車場(chǎng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)室內(nèi)4000元/月室外外3000元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 233 萬管理狀況況96年110月由由國(guó)家建建設(shè)部授授予“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈”，得分分98.70聯(lián)系人吳耀平（管管理處經(jīng)經(jīng)理）

11、聯(lián)系電話話556440266，133005545884500備注首推高層層商住樓樓“酒店式式管理”和率先先采用門門禁系統(tǒng)統(tǒng)中央集集中控制制智能化化先進(jìn)管管理手段段。表二萬萬科大廈廈綜合情情況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目萬科大廈總占地面面積m2 3,5455總建筑面面積m2 8,1555業(yè)主名稱稱萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司物業(yè)地址址深圳市水水貝二路路27號(hào)管理起始始時(shí)間93年管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)22200停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi)費(fèi)物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 18萬管理狀況況聯(lián)系人袁新輝（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話560668777，13000888140070備注系

12、由工業(yè)業(yè)用房改改造表三俊園園大廈綜綜合情況況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目俊俊 園大廈總占地面面積m254466總建筑面面積m27773544發(fā)展商名名稱深圳海神神置業(yè)有有限公司司（萬科科集團(tuán)下下屬公司司）樓層46層（1766米）物業(yè)地址址深圳市羅羅湖區(qū)愛愛國(guó)路110011號(hào)管理起始始時(shí)間99年99月管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)住宅：44.388商業(yè)：110.000(暫暫未收取取)停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)二類商業(yè)業(yè)大廈停停車場(chǎng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)室內(nèi)4400元元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 195萬管理狀況況采用中中央集控控式管理理聯(lián)系人賈 燁（管理理處經(jīng)理理）聯(lián)系電話話5771121

13、77，13660011491157備注系屬國(guó)內(nèi)內(nèi)最高之之頂級(jí)豪豪宅，首首創(chuàng)“個(gè)性化化服務(wù)”模式，星級(jí)酒酒店服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所設(shè)設(shè)施深圳圳一流。表四萬景大大廈綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目萬萬景大廈總占地面面積m2 3,9000總建筑面面積m2 233,0000樓層 233 層層發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司物業(yè)地址址深圳市福福田區(qū)彩彩田南路路管理起始始時(shí)間94年55月26日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)商業(yè)用房房：5.00住宅：33.988停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按一類高高層商住住樓收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)：4400元元/月露天：2250元元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月)

14、 9萬元元管理狀況況96年獲獲國(guó)家建建設(shè)部授授予“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈”聯(lián)系人吳浩彬（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話338991633，13660044221143備注表五彩園園大廈綜綜合情況況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目彩彩園大廈總占地面面積m229960總建筑面面積m22992600發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科房地地產(chǎn)有限限公司樓層31層物業(yè)地址址深圳市羅羅湖區(qū)曬曬布路338號(hào)管理起始始時(shí)間99年112月228日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)住宅：33.988停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)混合高層層商住樓樓停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)4450元元/月室外外2600元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi)

15、(元 / 月月) 875560元元管理狀況況采用中中央集控控式管理理聯(lián)系人劉漢輝（管理處處經(jīng)理）聯(lián)系電話話235005266，133008889779533備注該大廈二二層商業(yè)業(yè)用房尚尚未投入入使用。表六國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目國(guó)家家建設(shè)部部大院總占地面面積m22273，0000總建筑面面積m2385，0000（其中中寫字樓樓部分110萬平平米）發(fā)展商名名稱國(guó)家建設(shè)設(shè)部物業(yè)地址址北京市海海淀區(qū)百百萬莊三三里河路路九號(hào)管理起始始時(shí)間20000年1月月1日物業(yè)管理理收費(fèi)全年收費(fèi)費(fèi)3155萬元管理狀況況接管以后后已完成成全面改改造。出色完成成“國(guó)務(wù)院院直屬機(jī)機(jī)關(guān)事務(wù)務(wù)局工作作會(huì)議”

16、，“美國(guó)房房屋署接接待會(huì)議議”會(huì)務(wù)服服務(wù)任務(wù)務(wù)，受到到部領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)之高度度贊揚(yáng)。聯(lián)系人李金桂（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話13000883385110備注表七景田田城市花花園綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目景田城市花園總占地面面積m2 255,3884總建筑面面積m2 477,5000發(fā)展商名名稱萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司深圳市天天健股份份有限公公司物業(yè)地址址深圳市福福田區(qū)香香梅北路路20338號(hào)管理起始始時(shí)間97年112月1日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)帶電梯：2.880不帶電梯梯：1.50停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一類多層層住宅室室內(nèi)停車車場(chǎng)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2000元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)

17、費(fèi) (元 / 月月) 122.1萬管理狀況況綜合運(yùn)用用了現(xiàn)代代化管理理手段和和技術(shù)，是現(xiàn)代代化物業(yè)業(yè)管理的的典范。聯(lián)系人余小原（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話350331533，13660011599968備注首創(chuàng)“無無人化管管理模式式”，享譽(yù)譽(yù)國(guó)內(nèi)。清利軍00大廈匯匯處計(jì)院院 3550000。922表八桂桂苑小區(qū)區(qū)綜合情情況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目桂桂苑成萬萬科城市市花園總占地面面積m2 1775000總建筑面面積m2 3550000發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科房地地產(chǎn)有限限公司物業(yè)地址址深圳市羅羅湖區(qū)桂桂園北路路68號(hào)號(hào)管理起始始時(shí)間98年55月10日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)住

18、宅：不不帶電梯梯：1.5；帶帶電梯：2.88商業(yè)：44.2停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一類停車車場(chǎng)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)2200元元/月室外外 1220元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 10227033.699萬管理狀況況99年通通過市物物業(yè)管理理優(yōu)秀示示范小區(qū)區(qū)評(píng)比聯(lián)系人石長(zhǎng)清（管理處處經(jīng)理）聯(lián)系電話話237777100，13880888067710備注表九福景景大廈綜綜合情況況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目福福景大廈總占地面面積m2 93376.50總建筑面面積m2 8119600.922發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科房地地產(chǎn)有限限公司深圳市福福田公安安分局深圳市工工程勘察察設(shè)計(jì)院院樓層33層物業(yè)地址址深圳市福福田區(qū)

19、福福中路與與彩田路路交匯處處管理起始始時(shí)間98年111月1日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)住宅：44.255商場(chǎng)：77.000停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)二類商業(yè)業(yè)大廈停停車場(chǎng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)室內(nèi)4400元元/月室外外 3000元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 28萬萬管理狀況況采用中中央集控控式管理理聯(lián)系人沈濤（管理理處經(jīng)理理）聯(lián)系電話話369550644，13880222108807備注該大廈寫寫字樓塔塔樓尚未未投入使使用。表十天景花花園綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目天天景花園總占地面面積m2 122,2440總建筑面面積m2 200,5000發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科房地地

20、產(chǎn)有限限公司物業(yè)地址址深圳市黃黃貝路管理起始始時(shí)間90年88月管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)商業(yè)用房房：100.000住宅：11.200停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)立體車庫(kù)庫(kù)：2550元/月露天車位位：5000元/月(帶帶遮雨蓬蓬)物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月) 5萬管理狀況況95年獲獲國(guó)家建建設(shè)部授授予“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范小區(qū)”聯(lián)系人何曙華（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話552997855，13660011495505備注系本公司司管理的的第一個(gè)個(gè)物業(yè)表十一四四季花城城綜合情情況表物業(yè)名名稱項(xiàng)目四季季花城總占地面面積m2 2117，4498總建筑面面積m23550

21、，0000發(fā)展商名名稱深圳市萬萬科房地地產(chǎn)有限限公司物業(yè)地址址深圳市龍龍崗區(qū)布布吉鎮(zhèn)坂坂田村五五和南路路管理起始始時(shí)間20000年1月月26日日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)多層不帶帶電梯住住宅：00.8元多層帶電電梯住宅宅：1.3元商場(chǎng)：33.255洋房：22.155停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一類住宅宅小區(qū)停停車場(chǎng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)120元元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月)一期：10000000管理狀況況目前已通通過區(qū)優(yōu)優(yōu)。聯(lián)系人熊永緒（管管理處經(jīng)經(jīng)理）聯(lián)系電話話877990022，133603303555322備注小區(qū)分期期開發(fā)，目前管管理的是是一期。二期于于明年初初入住。

22、表十二桃源源村住宅宅區(qū)綜合合情況表表物業(yè)名名稱項(xiàng)目桃源村住宅區(qū)總占地面面積m2 522 萬總建筑面面積m2 744 萬發(fā)展商名名稱深圳市住住宅局物業(yè)地址址深圳市南南山區(qū)北北環(huán)大道道僑城立立交北側(cè)側(cè)管理起始始時(shí)間97年88月5日管理收費(fèi)費(fèi)價(jià)格物業(yè)管管理收費(fèi)價(jià)價(jià)格 (元/m2.月)住宅：00.422(多層層)22.600(高層層)商業(yè)用房房：0.96(多層) 55.200(高層層)停車車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按一類多多層住宅宅露天停停車場(chǎng)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 1200元/月物業(yè)管管理總收費(fèi)費(fèi) (元 / 月月)23萬管理狀況況98年獲獲國(guó)家建建設(shè)部授授予“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范小區(qū)”聯(lián)系人何亞莉（管管理處經(jīng)

23、經(jīng)理）聯(lián)系電話話652997200，13660300896667備注深圳市首首家不裝裝防盜網(wǎng)網(wǎng)之大型型微利房房住宅小區(qū).2.一、二期交交付使用用,建筑面面積544萬M2 文件件四. 公司管管理規(guī)章章制度一一覽表投標(biāo)單位位名稱：深圳市市萬科物物業(yè)管理理有限公公司 （蓋公公章）序號(hào)規(guī)章管理理制度名名稱備注第一部分分：公眾眾制度1精神文明明建設(shè)公公約2裝修管理理規(guī)定附：裝修修工程隊(duì)隊(duì)安全責(zé)責(zé)任書3消防管理理規(guī)定附：緊急急事件及及滅火作作戰(zhàn)方案案圖4停車場(chǎng)管管理規(guī)定定5自行車、摩托車車管理規(guī)規(guī)定6出租屋及及暫住人人員管理理規(guī)定7入住手續(xù)續(xù)辦理程程序附一：入入住協(xié)議議書附二：委委托銀行行待收款款協(xié)議書書

24、8招牌、廣廣告及公公共場(chǎng)地地、墻壁壁、屋面面管理規(guī)規(guī)定9商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)管理規(guī)規(guī)定10文化娛樂樂場(chǎng)所管管理規(guī)定定11安全用電電、用水水、管道道燃?xì)夤芄芾硪?guī)定定12電梯運(yùn)行行管理規(guī)規(guī)定13中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)管管理規(guī)定定第二部分分：內(nèi)部部管理制制度1管理處經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)2管理處客客戶服務(wù)務(wù)主管崗崗位職責(zé)責(zé)3管理處人人事行政政后勤主主管崗位位職責(zé)4管理處社社區(qū)文化化管理員員崗位職職責(zé)5管理處電電腦文檔檔管理員員崗位職職責(zé)6管理處出出納員崗崗位職責(zé)責(zé)7管理處倉(cāng)倉(cāng)管員崗崗位職責(zé)責(zé)8管理處設(shè)設(shè)備維修修主管崗崗位職責(zé)責(zé)9管理處機(jī)機(jī)電設(shè)備備及公用用設(shè)施管管理員崗崗位職責(zé)責(zé)10管理處維維修技術(shù)術(shù)員崗位位職責(zé)11管理處安

25、安全主管管崗位職職責(zé)12管理處信信息處理理指揮中中心值班班員崗位位職責(zé)13管理處安安全班長(zhǎng)長(zhǎng)崗位職職責(zé)14管理處安安全督察察員崗位位職責(zé)15管理處安安全管理理員崗位位職責(zé)16管理處交交通管理理員崗位位職責(zé)17管理處保保潔班長(zhǎng)長(zhǎng)崗位職職責(zé)18管理處樓樓內(nèi)保潔潔員崗位位職責(zé)19管理處樓樓外保潔潔員崗位位職責(zé)20管理處綠綠化員崗崗位職責(zé)責(zé)第三部分分：管理理運(yùn)作制制度1員工守則則2管理處工工作人員員守則3職業(yè)道德德規(guī)范4創(chuàng)建物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀大廈廈規(guī)劃5管理處文文檔管理理制度6管理處辦辦公用品品領(lǐng)用制制度7管理處辦辦公設(shè)備備使用制制度8管理處財(cái)財(cái)務(wù)管理理規(guī)定9管理處值值班管理理規(guī)定10管理處安安全生產(chǎn)產(chǎn)

26、責(zé)任制制11管理處消消防責(zé)任任制12管理處內(nèi)內(nèi)部工作作檢查制制度13管理處對(duì)對(duì)外服務(wù)務(wù)工作管管理規(guī)定定14管理處投投訴處理理、回訪訪制度15管理處維維修、回回訪制度度16管理處社社區(qū)文化化活動(dòng)管管理規(guī)程程17管理處員員工宿舍舍管理規(guī)規(guī)定18管理處員員工工作作服管理理規(guī)定19信息傳遞遞管理規(guī)規(guī)定20無線電通通訊設(shè)備備管理規(guī)規(guī)定21電腦及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理規(guī)定22會(huì)議制度度23印鑒管理理規(guī)定24資產(chǎn)管理理規(guī)定25車輛管理理規(guī)定26人事調(diào)配配管理辦辦法27員工培訓(xùn)訓(xùn)程序第四部分分：管理理人員考考核制度度1員工考核核及獎(jiǎng)懲懲辦法2管理處各各類人員員業(yè)績(jī)考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A管理處經(jīng)經(jīng)理考核核標(biāo)準(zhǔn)B管理處經(jīng)經(jīng)理助理理

27、考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)C管理處主主管級(jí)人人員考核核標(biāo)準(zhǔn)D管理處維維修人員員考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)E管理處安安全員考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)F管理處保保潔員考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)G管理處綠綠化員考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)法定代表表人或法法人授權(quán)權(quán)人簽名名：注：規(guī)章管理理制度是是本次評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的重要要內(nèi)容之之一，本本公司全全面提供供有關(guān)文文件,并并編制附附件“管理規(guī)規(guī)章制度度匯編”附后。各規(guī)章管管理制度度的具體體內(nèi)容詳詳見12212211頁(yè)頁(yè)。本公司將將在管理理本招標(biāo)標(biāo)物業(yè)一一個(gè)月內(nèi)內(nèi)，針對(duì)對(duì)大廈物物業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)，制定定本大廈廈的管理理規(guī)章體體系。文文件五. 中標(biāo)標(biāo)后服務(wù)務(wù)計(jì)劃投標(biāo)單位位名稱：深圳市市萬科物物業(yè)管理理有限公公司 （蓋公公章）內(nèi)容包括括：對(duì)標(biāo)的物

28、物業(yè)管理理模式，應(yīng)包括括：內(nèi)部管理理架構(gòu)管理運(yùn)行行機(jī)制工作流程程信息反饋饋（投訴訴處理）渠道及及時(shí)間物業(yè)資料料管理投標(biāo)單位位認(rèn)為有有必要的的其它內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，其其中包括括：招標(biāo)項(xiàng)目目要求中中的所有有內(nèi)容，及其達(dá)達(dá)到的最最終效果果；投標(biāo)單位位可以提提供的其其它服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，及其達(dá)達(dá)到的最最終效果果。管理人員員的培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)內(nèi)容，其其中包括括：培訓(xùn)計(jì)劃劃、方式式、目標(biāo)標(biāo)投標(biāo)單位位提供的的具有特特色的物物業(yè)管理理服務(wù)投標(biāo)單位位提供的的優(yōu)惠服服務(wù)措施施法定代表表人或法法人授權(quán)權(quán)人簽名名：交交通指揮揮中心物物業(yè)管理理服務(wù)宗宗旨締造造卓越永永恒追求求管理服務(wù)務(wù)之目的的創(chuàng)造并保保持一流流的辦公公

29、環(huán)境和和物業(yè)形形象保證物業(yè)業(yè)使用功功能，延延長(zhǎng)物業(yè)業(yè)使用壽壽命為日常工工作和辦辦公秩序序提供有有力之后后勤保障障使干警們們能夠更更好地集集中精力力于本職職業(yè)務(wù)卓越管理理服務(wù)之之內(nèi)涵體體現(xiàn)管理服務(wù)務(wù)品質(zhì)服務(wù)人員員素質(zhì)員工服務(wù)務(wù)意識(shí)員工精神神風(fēng)貌員工職業(yè)業(yè)禮儀職業(yè)著裝裝服飾合作友好好誠(chéng)信后勤服務(wù)務(wù)到位顧客滿意意度高物業(yè)管理理模式壹 內(nèi)部管管理架構(gòu)構(gòu)一、組織織管理架架構(gòu)完善明晰晰的管理理職責(zé)、高效節(jié)節(jié)約的人人員組織織架構(gòu)，是物業(yè)業(yè)管理處處保證管管理服務(wù)務(wù)成效的的前提，本公司司交通指指揮中心心物業(yè)管管理處擬擬采用如如下圖所所示之管管理架構(gòu)構(gòu)。圖一 深深圳市交交通指揮揮中心物物業(yè)管理理處職能能架構(gòu)圖圖客

30、戶服務(wù)管理管理處經(jīng)理信息處理人事培訓(xùn)后勤文檔資料管理物資采購(gòu)大廈內(nèi)部服務(wù)大廈社區(qū)文化倉(cāng)庫(kù)管理綠化消殺清潔維護(hù)資金平衡成本控制保潔綠化管理財(cái)務(wù)管理人事行政管理安全管理設(shè)備及公用設(shè)施管理其它公用設(shè)施給排水系統(tǒng)維護(hù)供配電系統(tǒng)維護(hù)電梯維護(hù)保養(yǎng)空調(diào)設(shè)備管理房屋修繕維護(hù)控制中心安全督查安全管理消防管理交通車輛管理圖二 交通指指揮中心心物業(yè)管管理處組組織人員員架構(gòu)圖圖客戶服務(wù) 主 管兼 客戶服務(wù)員（兼）社區(qū)文化管理員（兼）倉(cāng)管員（兼職） 人 事 行 政 主 管 采購(gòu)員(兼司機(jī)) 管理處經(jīng)理出納員(兼文員) 保潔班長(zhǎng)/ 保潔員空調(diào)技術(shù)員 設(shè)備維修主管電梯技術(shù)員 維修技術(shù)員（兼） 供配電技術(shù)員 給排水技術(shù)員（兼

31、） 控制中心值班員 安全主管安全班長(zhǎng)/ 安全員管理人員員配置：經(jīng)理11人、人人事行政政管理兼兼出納11人、技技術(shù)維修修人員44人、安安全管理理員133人、保保潔、綠綠化人員員8人（共277人）。貳 管理理運(yùn)行機(jī)機(jī)制及雙雙方合作作關(guān)系一、管理理體系為了確保保深圳市市交通指指揮中心心物業(yè)管管理的各各項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)能夠按按時(shí)有效效地落實(shí)實(shí)，保證證管理成成效，使使交通指指揮中心心這一嶄嶄新的大大廈永葆葆風(fēng)采，必須明明確參與與交通指指揮中心心物業(yè)管管理的各各有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)或單單位各自自的職責(zé)責(zé)和承擔(dān)擔(dān)的作用用，對(duì)該該物業(yè)的的管理實(shí)實(shí)行執(zhí)行行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)機(jī)構(gòu)、監(jiān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)構(gòu)有機(jī)結(jié)結(jié)合的“三位一一體”式的管管理機(jī)制制和

32、管理理體系。如圖所所示： 監(jiān)督督機(jī)構(gòu)責(zé)責(zé)任機(jī)構(gòu)構(gòu) 執(zhí)行行機(jī)構(gòu) 圖三三 交通通指揮中中心物業(yè)業(yè)管理管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)關(guān)系圖圖下頁(yè)：交交通指揮揮中心物物業(yè)管理理體系模模式二、管理理運(yùn)行機(jī)機(jī)制1.物物業(yè)管理理執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)萬科物物業(yè)交通通指揮中中心物業(yè)業(yè)管理處處 為大廈廈物業(yè)管管理的具具體實(shí)施施機(jī)構(gòu)，向大廈廈業(yè)主負(fù)負(fù)責(zé)，保保證物業(yè)業(yè)管理的的各項(xiàng)工工作及環(huán)環(huán)節(jié)均達(dá)達(dá)到卓越越和令顧顧客滿意意。依照公司司制定的的綜合管管理計(jì)劃劃全面開開展各項(xiàng)項(xiàng)管理服服務(wù)工作作。在各項(xiàng)管管理服務(wù)務(wù)中，嚴(yán)嚴(yán)格遵照照公司IISO990022質(zhì)量保保證體系系的要求求及程序序。對(duì)各項(xiàng)管管理服務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)和和管理服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)負(fù)責(zé)。作好詳細(xì)細(xì)的各項(xiàng)

33、項(xiàng)管理質(zhì)質(zhì)量記錄錄，按時(shí)時(shí)向業(yè)主主提交季季度物業(yè)業(yè)管理報(bào)報(bào)告。及時(shí)處理理業(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)管管理工作作的各種種意見和和建議。日常管管理上，管理處處采取將將管理活活動(dòng)和管管理手段段構(gòu)成一一個(gè)連續(xù)續(xù)封閉回回路的模模式，注注重管理理程序的的封閉性性，形成成有效的的管理運(yùn)運(yùn)作（指指揮、執(zhí)執(zhí)行、監(jiān)監(jiān)督、反反饋）。 管理組織策劃（經(jīng)理助理）指令執(zhí)行（各主管、專業(yè)人員） 管理指揮 （經(jīng)理）管理監(jiān)督（經(jīng)理）反饋渠道 圖五 管理處處內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作示意意圖2物業(yè)業(yè)管理責(zé)責(zé)任機(jī)構(gòu)構(gòu)深圳圳市萬科科物業(yè)管管理有限限公司 落實(shí)物物業(yè)管理理及后勤勤服務(wù)目目標(biāo)的最最終責(zé)任任人，負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)狀況的的整體監(jiān)監(jiān)控和指指導(dǎo)，就

34、就管理服服務(wù)狀況況最終向向委托方方負(fù)責(zé)。制定大廈廈綜合管管理服務(wù)務(wù)計(jì)劃和和綜合管管理服務(wù)務(wù)目標(biāo)。組建精干干高效的的大廈管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)和人員員隊(duì)伍。作為管理理處的支支持系統(tǒng)統(tǒng)向管理理處提供供包括人人事、品品質(zhì)、財(cái)財(cái)務(wù)等全全方位的的支持和和督導(dǎo)。人事行管管部負(fù)責(zé)責(zé)管理處處人員的的定崗，定編和和各類人人員的儲(chǔ)儲(chǔ)備，定定期開展展各項(xiàng)專專業(yè)技能能強(qiáng)化培培訓(xùn)，思思想道德德訓(xùn)導(dǎo)。品質(zhì)管理理部監(jiān)控控管理處處的管理理狀況和和服務(wù)狀狀況，保保證管理理達(dá)標(biāo)，協(xié)助解解決問題題，定期期組織內(nèi)內(nèi)審，審審查大廈廈管理服服務(wù)達(dá)標(biāo)標(biāo)情況。財(cái)務(wù)管理理部負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)管理理處的各各項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)狀況進(jìn)進(jìn)行有效效監(jiān)控，協(xié)助控控制管理理成本，開源節(jié)

35、節(jié)流。工程部負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)管管理處公公用設(shè)施施維修和和養(yǎng)護(hù)進(jìn)進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督，協(xié)助助技術(shù)攻攻關(guān)，解解決實(shí)際際問題。治安防范范專業(yè)委委員會(huì)對(duì)對(duì)管理處處安全管管理工作作提供指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督。保潔綠化化專業(yè)委委員會(huì)對(duì)對(duì)管理處處保潔綠綠化工作作提供指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督。機(jī)電專業(yè)業(yè)委員會(huì)會(huì)對(duì)管理理處設(shè)備備保養(yǎng)與與維修工工作提供供指導(dǎo)和和監(jiān)督。CI推廣廣委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)指指導(dǎo)大廈廈整體標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)、制作和和安裝。并負(fù)責(zé)責(zé)配合管管理處進(jìn)進(jìn)行節(jié)日日燈飾的的設(shè)計(jì)，布置。公司分管管業(yè)務(wù)的的總經(jīng)理理助理對(duì)對(duì)管理處處工作進(jìn)進(jìn)行全面面整體的的監(jiān)控、指導(dǎo)和和協(xié)調(diào)。定期向業(yè)業(yè)主進(jìn)行行顧客滿滿意度調(diào)調(diào)查，聽聽取業(yè)主主對(duì)物業(yè)業(yè)管理工工作的

36、意意見和建建議，總總結(jié)管理理狀況, 不斷斷提高管管理水平平。3物業(yè)業(yè)管理監(jiān)監(jiān)督部門門為確確保大廈廈物業(yè)管管理執(zhí)行行的有效效性，交交通指揮揮中心可可以通過過以下渠渠道，對(duì)對(duì)本公司司和管理理處的管管理行為為進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督。審核管理理處呈交交的季度度管理報(bào)報(bào)告。組織對(duì)管管理工作作的抽驗(yàn)驗(yàn)，檢查查，審查查管理效效果?？赏ㄟ^與與物業(yè)管管理人以以會(huì)議或或其它的的形式，評(píng)審大大廈管理理狀況，交流意意見?？杉磿r(shí)就就管理中中存在的的問題向向管理處處或公司司投訴。以其它正正當(dāng)?shù)姆椒绞奖O(jiān)督督。叁 物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)流程程物業(yè)管理理服務(wù)之之計(jì)劃與與控制診斷評(píng)價(jià)檢查督導(dǎo)實(shí)施運(yùn)行編制計(jì)劃調(diào)查籌劃 公司在在與交通通指揮中中心有關(guān)

37、關(guān)部門密密切交流流，會(huì)商商共進(jìn)的的前提下下，通過過以下循循環(huán)可以以永久維維持大廈廈之卓越越管理，為干警警提供優(yōu)優(yōu)良之服服務(wù)。管理處工工作流程程跟蹤調(diào)整跟蹤調(diào)整安排落實(shí)相關(guān)班組各班組主管各班組計(jì)劃性工作管理處經(jīng)理安排落實(shí)傳達(dá)執(zhí)行情況反饋執(zhí)行情況反饋傳達(dá)各類非計(jì)劃性工作信息中心圖六 管理理處工作作流程圖圖公司與管管理處工工作指導(dǎo)導(dǎo)關(guān)系流流程 管理服務(wù)監(jiān)督 (總經(jīng)理助理) 管理服務(wù)環(huán)節(jié)指導(dǎo) (各職能部門) 交 通 指 揮 中 心 物 業(yè) 管 理 處萬科物業(yè)管理公司管理處各類人員培訓(xùn)（人事行政管理部）各項(xiàng)管理服務(wù)作業(yè)指導(dǎo) (各專業(yè)委員會(huì)) 管理服務(wù)策劃(職能部門,專業(yè)委員會(huì))管理內(nèi)審 (品質(zhì)管理部)

38、信息反饋 (公司信息中心)圖圖七 萬科物物業(yè)公司司與物業(yè)業(yè)管理處處工作關(guān)關(guān)系圖肆 信息息溝通、信息反反饋渠道道及時(shí)間間一、公司司信息管管理工程程主要特特色公司于997年在在行業(yè)中中率先實(shí)實(shí)現(xiàn)電腦腦網(wǎng)絡(luò)化化管理。99年建建立了公公司Innterrnett網(wǎng)站和和公司內(nèi)內(nèi)部信息息網(wǎng)站。現(xiàn)代科技技的綜合合運(yùn)用，解決了了遠(yuǎn)程監(jiān)監(jiān)控難題題，同時(shí)時(shí)為即時(shí)時(shí)信息傳傳遞、管管理溝通通、投訴訴處理等等提了快快速信息息通道。99年底底，涉足足智能化化管理，建立了了與業(yè)主主溝通的的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)平臺(tái)。公司與潤(rùn)潤(rùn)迅公司司合作建建立的、專門用用于顧客客服務(wù)回回訪與投投訴處理理的Caall Cenntree中心系系統(tǒng)，110月

39、115日將將正式投投入使用用。明確將與顧客客溝通的的程序和顧顧客投訴訴處理辦辦法寫寫入公司司ISOO90002質(zhì)量量保證體體系文件件。二、與顧顧客之間間的信息息反饋渠渠道呈交顧客客審核中中心季度度管理報(bào)報(bào)告。公司定期期組織顧顧客服務(wù)務(wù)滿意度度調(diào)查，全面溝溝通顧客客。定期與交交通指揮揮中心召召開工作作協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)，檢討討階段性性物業(yè)管管理與服服務(wù)成效效，解決決需改進(jìn)進(jìn)的問題題。管理處224小時(shí)時(shí)接受顧顧客的意意見反饋饋及投訴訴，顧客客隨時(shí)可可通過CCalll Ceentrre服務(wù)務(wù)專線直直接與公公司溝通通或投訴訴。協(xié)助委托托方組織織對(duì)管理理工作的的抽驗(yàn)，檢查，審查管管理效果果。三、顧客客投訴處處理對(duì)

40、待客戶戶之投訴訴將客戶的的投訴處處理放在在首位，并限于于24小小時(shí)內(nèi)解解決或答答復(fù)。不吝惜對(duì)對(duì)處理客客戶投訴訴所花費(fèi)費(fèi)的時(shí)間間和金錢錢。處理客戶戶投訴的的姿態(tài)接到投訴訴，在規(guī)規(guī)定的時(shí)時(shí)間內(nèi)（10分分鐘內(nèi)）立即趕趕往現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，越快快越好。無論是什什么狀況況都必須須向顧客客道歉，以客為為尊。絕對(duì)不允允許反駁駁或找借借口，注注重顧客客服務(wù)禮禮儀之諸諸細(xì)節(jié)。對(duì)投訴的的事后處處理分析原因因，檢查查疏漏，并向公公司品質(zhì)質(zhì)管理部部匯報(bào)總結(jié)研究究，制定定有效的的糾正改改善措施施和避免免再發(fā)的的對(duì)策確定之具具體對(duì)策策，立即即付諸于于行動(dòng)并并向客戶戶匯報(bào)四、信息息處理指指揮中心心管理處同同時(shí)發(fā)揮揮信息處處理指揮揮中

41、心的的作用，是各類類信息集集散中樞樞，保證證信息反反饋的暢暢通，確確保244小時(shí)內(nèi)內(nèi)的所有有信息都都能得到到及時(shí)處處理。監(jiān)控、跟蹤發(fā)布命令信息接收分析整理執(zhí)行命令（各類相關(guān)人員）信息處理指揮中心保潔員安全員管理人員顧客傳播媒介設(shè)備維護(hù)上級(jí)指令執(zhí)行結(jié)果圖八 信息息處理指指揮中心心工作示示意圖附：公司司ISOO90002質(zhì)量量體系文文件之一一顧客客投訴記記錄表深圳市萬萬科物業(yè)業(yè)管理有有限公司司顧客投訴訴（建議議）記錄錄表編編號(hào)：VVKWYY4.113-002-FF1版本：C/11 表格格生效期期：20000年年6月119日 序號(hào)：部門房間號(hào)或或車牌號(hào)號(hào)顧客姓名名聯(lián)系電話話 投訴（建議）內(nèi)容及及原因

42、: 簽名： 年月月 日 處理措措施： 簽名： 年 月 日日要求完成期限（ ）1天（ ）1周（ ）1月（ ）3月（ ）6月 責(zé) 任 人部門經(jīng)理理意見： 簽名： 年年 月月 日日品質(zhì)部意意見簽簽名：年年 月月 日日驗(yàn)證結(jié)果果簽名日期 年 月 日管理者代代表簽名日期 年 月日日伍 物業(yè)業(yè)資料檔檔案管理理檔案資料料的管理理是物業(yè)業(yè)管理工工作的一一個(gè)重要要組成部部分，科科學(xué)的、規(guī)范化化的檔案案管理能能有效地地為交通通指揮中中心大廈廈及公用用設(shè)施的的使用、維修、改建和和各項(xiàng)管管理服務(wù)務(wù)工作提提供有效效的質(zhì)量量記錄。本公司司自成立立以來，一貫重重視檔案案資料的的建立與與管理工工作。針針對(duì)交通通指揮中中心的物

43、物業(yè)管理理形式，我們擬擬采取系系統(tǒng)化、科學(xué)化化、電腦腦化的管管理手段段，配備備專職檔檔案管理理人員，建章建建制，對(duì)對(duì)所有檔檔案資料料進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的、科學(xué)的的、集中中的管理理。一、需建建立的檔檔安、資資料分類類檢索需交通指指揮中心心提供的的資料產(chǎn)權(quán)資料料AA項(xiàng)目目批準(zhǔn)文文件BB用地地批準(zhǔn)文文件CC建筑筑執(zhí)照DD拆遷遷安置資資料技術(shù)資料料AA規(guī)劃劃圖BB竣工工圖總平面圖圖單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備竣工圖圖消防、附附屬工程程及地下下管網(wǎng)竣竣工圖CC地質(zhì)質(zhì)勘測(cè)報(bào)報(bào)告DD. 開開、竣工工報(bào)告EE圖紙紙會(huì)審記記錄FF工程程設(shè)計(jì)變變更通知知及技術(shù)術(shù)核定單單（包括括質(zhì)量事事故處理理記錄）GG隱蔽蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收簽證

44、證HH沉降降觀察記記錄II 竣竣工驗(yàn)收收證明書書JJ鋼材材、水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書KK新材材料、構(gòu)構(gòu)配件的的鑒定合合格證書書LL水電電、衛(wèi)生生器具、電梯等等設(shè)備的的檢驗(yàn)合合格證書書MM砂漿漿、混凝凝土試塊塊試壓報(bào)報(bào)告NN供水水的試壓壓報(bào)告OO綠化化工程竣竣工圖紙紙及相關(guān)關(guān)資料PP其他他技術(shù)資資料管理處需需建立的的資料1物業(yè)業(yè)資料A大大廈基本本資料B大大廈功能能分區(qū)資資料C大大廈設(shè)備備資料2業(yè)主主資料 A業(yè)業(yè)主公約約B內(nèi)部部辦公人人員名冊(cè)冊(cè)C內(nèi)部部各科室室設(shè)置及及分布資資料3日常常管理資資料A保保潔管理理記錄日常巡查查記錄綠化消殺殺記錄水箱清洗洗記錄二次供水水化驗(yàn)單單B保安安管理記記

45、錄日常巡查查記錄交接班記記錄值班記錄錄物資搬運(yùn)運(yùn)放行記記錄緊急事件件處理記記錄車輛管理理記錄夜間查崗崗記錄閉路監(jiān)控控系統(tǒng)錄錄相帶 C車車輛管理理檔案車輛詳細(xì)細(xì)資料地下車庫(kù)庫(kù)使用公公約車輛出入入及停放放記錄 D裝裝修管理理檔案裝修通知知書（附附圖紙）裝修工程程隊(duì)安全全責(zé)任書書臨時(shí)施工工人員登登記表施工單位位營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照E維修修服務(wù)檔檔案維修服務(wù)務(wù)登記表表內(nèi)部服務(wù)務(wù)協(xié)議書書維修服務(wù)務(wù)回訪記記錄 F收收費(fèi)管理理檔案月收費(fèi)明明細(xì)表及及匯總表表每季度管管理費(fèi)收收支公布布單委托銀行行代收款款協(xié)議書書管理處與與外單位位簽訂的的各類合合同 G設(shè)設(shè)備管理理檔案各類公用用設(shè)施保保養(yǎng)維修修記錄各項(xiàng)機(jī)電電設(shè)備保保養(yǎng)維修

46、修及運(yùn)行行記錄設(shè)備分承承包方維維修保養(yǎng)養(yǎng)記錄設(shè)備檢查查記錄 H社社區(qū)文化化檔案各項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃及及實(shí)施記記錄圖片及錄錄像新聞媒介介報(bào)道剪剪集業(yè)主反饋饋意見及及各項(xiàng)建建議 I顧顧客意見見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記記錄 J服服務(wù)質(zhì)量量回訪記記錄 K顧顧客投訴訴及處理理記錄 L員員工管理理檔案員工個(gè)人人詳細(xì)資資料員工業(yè)績(jī)績(jī)考核記記錄員工內(nèi)務(wù)務(wù)管理檢檢查記錄錄M培訓(xùn)訓(xùn)檔案各項(xiàng)培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃及及實(shí)施記記錄培訓(xùn)結(jié)果果考核及及跟查記記錄軍事訓(xùn)練練及消防防演習(xí)記記錄 N行行政文件件政府部門門文件物業(yè)公司司及集團(tuán)團(tuán)公司文文件管理處規(guī)規(guī)章制度度、通知知、通報(bào)報(bào)等文件件管理處獲獲得的榮榮譽(yù) O業(yè)業(yè)主管理理委員會(huì)會(huì)文件籌備期間間文件：如

47、通知知、選票票、選舉舉結(jié)果等等成立后運(yùn)運(yùn)作文件件：如會(huì)會(huì)議通知知、歷次次會(huì)議紀(jì)紀(jì)要等二、檔案案、資料料管理辦辦法檔案、資資料建立立及管理理運(yùn)作流流程示意意圖復(fù)印文件張貼文件作廢文件管理處建立的資料管理處檔案管理室借閱文件交通指揮中心提供的資料 圖九檔檔案資料料管理運(yùn)運(yùn)作流程程圖檔案資料料收、發(fā)發(fā)管理程程序管理處重重要資料料（如交交通指揮揮中心提提供的資資料）接接收必須須經(jīng)過管管理處經(jīng)經(jīng)理或其其指定負(fù)負(fù)責(zé)人驗(yàn)驗(yàn)收，完完善交接接手續(xù)后后方能分分卷立檔檔。管理處日日常管理理文件（如管理理處通知知、通報(bào)報(bào)等）按按照本公公司制定定的文件件管理程程序進(jìn)行行發(fā)放及及接收手手續(xù)，并并分卷立立檔。檔案資料料管理

48、要要求采用多種種形式的的文檔儲(chǔ)儲(chǔ)存方式式，如電電腦磁盤盤、光盤盤、錄像像帶、錄錄音帶、膠卷、照片、圖表等等，并采采用相適適應(yīng)的保保管、儲(chǔ)儲(chǔ)存方法法。盡可能把把其他形形式的檔檔案資料料轉(zhuǎn)化為為電腦儲(chǔ)儲(chǔ)存，便便于查找找和利用用。電腦文件件必須由由專人按按照規(guī)定定設(shè)置子子目錄進(jìn)進(jìn)行分類類文件管管理，并并定期清清除過期期效文件件。原始文件件按照文文件使用用性質(zhì)及及重要性性進(jìn)行分分類，并并編制相相應(yīng)的文文件目錄錄。當(dāng)文文件狀況況有所變變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)時(shí)調(diào)整目目錄的有有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，以保保證查閱閱者及時(shí)時(shí)找到有有效的文文件。檔案的鑒鑒定必須須由管理理處經(jīng)理理或其指指定人員員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案案是否有有效、作作廢、復(fù)復(fù)

49、印份數(shù)數(shù)以及保保存期限限、保存存數(shù)量等等做出決決定，其其他未經(jīng)經(jīng)授權(quán)人人士無權(quán)權(quán)決定。檔案組卷卷按不同同業(yè)務(wù)性性質(zhì)分塊塊，以內(nèi)內(nèi)容分類類，逐一一編號(hào)，登記造造冊(cè)，編編輯目錄錄，并按按不同業(yè)業(yè)務(wù)部門門分柜保保存。專人負(fù)責(zé)責(zé)檔案保保管，做做到檔案案標(biāo)識(shí)清清晰，分分類明確確，易于于查找；檔案出出室必須須由具備備資格的的人員經(jīng)經(jīng)過登記記后方可可惜出。檔案管管理人員員需按時(shí)時(shí)檢查檔檔案借閱閱情況，以便及及時(shí)收回回在外文文件，防防止因管管理疏忽忽所導(dǎo)致致的文件件流失。檔案室內(nèi)內(nèi)保管環(huán)環(huán)境要求求達(dá)到防防火、防防潮、防防變質(zhì)等等要求，配置有有效的滅滅火器材材，并放放置適當(dāng)當(dāng)?shù)母稍镌飫┯靡砸苑莱保瑱n案管管理人員

50、員需及時(shí)時(shí)進(jìn)行檢檢查和清清理，保保證文檔檔保管條條件符合合公司文文件管理理要求。針對(duì)交通通指揮中中心物業(yè)業(yè)檔案資資料特點(diǎn)點(diǎn)，制定定嚴(yán)格的的檔案保保密制度度, 對(duì)對(duì)檔案資資料的安安全保密密管理向向業(yè)主負(fù)負(fù)責(zé)。管理處在在交通指指揮中心心物業(yè)管管理期限限后，將將毫無保保留地將將完整的的全套檔檔案資料料移交給給交通指指揮中心心物業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容及最終達(dá)到到效果壹 物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)內(nèi)容容及服務(wù)務(wù)計(jì)劃一、安全全管理安全管理理是交通通指揮中中心物業(yè)業(yè)管理的的核心內(nèi)內(nèi)容之一一，本公公司之安安全管理理體系和和安全管管理員隊(duì)隊(duì)伍將成成為交通通指揮中中心安全全系統(tǒng)的的一支有有力的協(xié)協(xié)作支援援體系，在交通通指揮中中

51、心授權(quán)權(quán)的安全全管理范范圍內(nèi)行行使安全全維護(hù)和和保障之之職責(zé)。安全管理理職責(zé)職職業(yè)保安安防止止罪案發(fā)發(fā)生。消消防安全全消除除火災(zāi)隱隱患。辦辦公安全全保障障辦公秩秩序和安安全環(huán)境境。 安全崗崗的分類類和分時(shí)時(shí)設(shè)置安全崗崗設(shè)置類類別固定崗：各主要要出入口口。作作用：交交通、通通道管制制，對(duì)安安全重要要部位進(jìn)進(jìn)行定崗崗防范。巡邏崗：不定點(diǎn)點(diǎn)安全崗崗，分區(qū)區(qū)劃片設(shè)設(shè)置。作作用：防防止、消消除安全全及火災(zāi)災(zāi)隱患，巡查樓樓層安全全狀態(tài)，保保證無安安全盲點(diǎn)點(diǎn)。機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)設(shè)置之安安全崗。作為安安全快速速支援力力量，應(yīng)應(yīng) 付付處理突突發(fā)事件件，檢查查各崗位位之狀況況。屬于于非常設(shè)設(shè)安全崗崗。（通通常由安安全

52、副班班長(zhǎng)以上上人員擔(dān)擔(dān)任。）安全崗的的日間和和夜間設(shè)設(shè)置安全崗位位設(shè)置根根據(jù)日間間和夜間間不同的的安全管管理要點(diǎn)點(diǎn)而確定定。日間人流流、車流流較多，要加強(qiáng)強(qiáng)出入口口固定崗崗的設(shè)置置，輔以以巡邏崗崗配合。夜間多數(shù)數(shù)出入口口封閉，則增加加巡邏密密度，輔輔以固定定崗配合合。日間設(shè)固固定崗44個(gè)，巡巡邏崗11個(gè)。夜間每班班設(shè)固定定崗2個(gè)，巡巡邏崗22個(gè)。以上上安全崗崗的設(shè)置置,均明確確責(zé)任區(qū)區(qū)域,可保證證無論在在日間或或是夜間間,所有區(qū)區(qū)域都可可涉及而而無盲點(diǎn)點(diǎn)，人員員數(shù)量也也不龐雜雜。（見表表一）表一.日間和和夜間安安全崗設(shè)設(shè)置表時(shí)段段安全崗日間夜夜間（二班）備備注固定崗 1.控控制中心心 2.南南

53、大門 3.附附樓I 4.主主樓大堂堂1.南大大門3.控制制中心夜間主樓樓及附樓樓I各出出入口封封閉，考考慮不設(shè)設(shè)固定崗崗。巡邏崗?fù)鈬皹菢莾?nèi)各區(qū)區(qū)域（便便衣）1.二名名夜間的二二個(gè)巡邏崗的巡巡邏區(qū)間要有交交叉，以便相互互側(cè)應(yīng)3. 安全管管理工作作要點(diǎn)建立健全全物業(yè)安安全管理理組織機(jī)機(jī)構(gòu)，對(duì)對(duì)安全管管理員實(shí)實(shí)施軍事事化管理理，加強(qiáng)強(qiáng)安全管管理員綜綜合業(yè)務(wù)務(wù)技能和和職業(yè)道道德的訓(xùn)訓(xùn)導(dǎo)。加強(qiáng)交通通和通道道管制以以及對(duì)人人、車流流的控制制。嚴(yán)密巡查查，根據(jù)據(jù)大廈特特點(diǎn)制定定巡邏路路線圖,并按規(guī)規(guī)定路線線和時(shí)間間實(shí)行224小時(shí)時(shí)巡更守守衛(wèi)制度度。各安全全崗職責(zé)責(zé)和責(zé)任任區(qū)域明明確，確確保日間間和夜間間安

54、全管管理。重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，重重點(diǎn)管理理，按要要求做好好日常安安全管理理工作記記錄。定期檢檢查分析析安全管管理工作作情況，不斷完完善、不不斷提高高安全全管理質(zhì)質(zhì)量。完善區(qū)域域內(nèi)安全全技防管管理，合合理利用用大廈智智能化系系統(tǒng)，并并不斷總總結(jié)，提提出大廈廈安防系系統(tǒng)改進(jìn)進(jìn)方案，配合人人防確保保安全。對(duì)要害害部門在在交通指指揮中心心的授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)加強(qiáng)防防范。針對(duì)各種種可能的的緊急突突發(fā)事件件，擬定定相應(yīng)的的應(yīng)急措措施和程程序，建建立快速速反應(yīng)、快速支支援的安安全體系系。定期組織織各類防防災(zāi)害事事故演習(xí)習(xí)，以達(dá)達(dá)到防患患于未然然之效果果。 緊急事事件處理理程序 制定緊緊急事件件如電力力故障、水管爆爆破、

55、火火警、煤煤氣泄露露、臺(tái)風(fēng)風(fēng)雷暴、盜竊搶搶劫、恐恐嚇電話話、可疑疑物體、偷車、意外傷傷害等的的緊急處處理程序序。各安全崗崗遇緊急急突發(fā)事事件，將將作出快快速反應(yīng)應(yīng)，并與與控制中中心取得得聯(lián)系，以求同同伴之快快速支援援，并通通知相關(guān)關(guān)固定崗崗加強(qiáng)戒戒備，同同時(shí)控制制中心密密切注意意事態(tài)發(fā)發(fā)展。事事件處理理后，相相關(guān)的安安全崗也也應(yīng)及時(shí)時(shí)將處理理結(jié)果反反饋控制制中心并并做好質(zhì)質(zhì)量記錄錄。經(jīng)支援人人員趕至至事件現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，如如仍不能能得以控控制，控控制中心心將立即即作整體體調(diào)度。如中心調(diào)調(diào)動(dòng)增援援人員仍仍不能控控制或解解決，則則將向社社會(huì)機(jī)構(gòu)構(gòu)求助，并迅速速匯報(bào)交交通指揮揮中心有有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和公司司相關(guān)領(lǐng)

56、領(lǐng)導(dǎo)。事件處理理后，所所有人員員必須做做好詳細(xì)細(xì)的質(zhì)量量記錄備備查。固定崗發(fā)發(fā)現(xiàn)非本本區(qū)域情情況，將將根據(jù)情情況報(bào)告告控制中中心或巡巡邏崗處處理，在在未經(jīng)許許可下不不得擅離離崗位。參與處理理緊急事事件的各各安全管管理人員員在事件件處理過過程中要要注意隨隨時(shí)保持持與控制制中心聯(lián)聯(lián)系。以以便控制制中心人人員及時(shí)時(shí)作出各各項(xiàng)安排排和決策策。下頁(yè)：安全緊緊急事件件處理程程序流程程圖 緊急突發(fā)事件YES 判斷性質(zhì)以及是否可自行處理 NONOO通知相關(guān)安全崗加強(qiáng)警戒控制中心呼叫附近同伴增援YES 控制中心調(diào)動(dòng)增援YES NO啟動(dòng)搜索，疏散等有關(guān)應(yīng)急程序向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助并迅速報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 OK 處理情況報(bào)告

57、控制中心 相關(guān)人員做好詳細(xì)記錄 圖十十 安全緊緊急事件件處理程程序流程程圖注：圖中中NO表示示無法控控制或無無法處理理，YEES表示示已經(jīng)控控制或已已經(jīng)處理5. 消消防安全全管理消消防管理理是高層層樓宇物物業(yè)管理理的重點(diǎn)點(diǎn)和難點(diǎn)點(diǎn)，是保保證大廈廈及人員員安全的的重要管管理環(huán)節(jié)節(jié)。強(qiáng)化消消防意識(shí)識(shí)：堅(jiān)決決貫徹“預(yù)防為為主、消消防結(jié)合合”的消防防管理方方針，確確保火災(zāi)災(zāi)的零發(fā)發(fā)生率。 建立消消防隊(duì)伍伍：根據(jù)據(jù)消防管管理“預(yù)防為為主，消消防結(jié)合合”方針，設(shè)置專專業(yè)消防防隊(duì)伍，成立消消防緊急急應(yīng)急分分隊(duì)，任任命義務(wù)務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員（原原則上為為管理處處全體人人員）。 建立消消防制度度：建立立周密完完善的消

58、消防疏散散圖、防防火責(zé)任任制，制制定消防防作戰(zhàn)方方案、救救護(hù)措施施、定期期檢查各各類消防防設(shè)施，明確防防火檔案案制度及及消防員員職責(zé)，并定期期邀請(qǐng)消消防專業(yè)業(yè)人員進(jìn)進(jìn)行專題題培訓(xùn)和和定期進(jìn)進(jìn)行消防防模擬演演習(xí)，每每年至少少進(jìn)行一一次大廈廈實(shí)戰(zhàn)消消防模擬擬演習(xí)，以做到到防患于于未然。消防安全全管理要要點(diǎn)：加強(qiáng)管理理處員工工的消防防觀念和和防火意意識(shí)，任任何管理理服務(wù)人人員都有有消除火火災(zāi)隱患患之責(zé)任任。各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)嚴(yán)格遵遵照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定和公公司質(zhì)量量保證體體系文件件之要求求。保證樓內(nèi)內(nèi)、樓外外消防通通道的暢暢通，各各消防設(shè)設(shè)施定期期檢測(cè)，保證完完好無損損，隨時(shí)時(shí)可以啟啟用。對(duì)大廈實(shí)實(shí)行244小

59、時(shí)消消防安全全監(jiān)控，對(duì)消防防要害部部門和火火災(zāi)易發(fā)發(fā)生區(qū)加加強(qiáng)防范范和巡查查，重點(diǎn)點(diǎn)防范。定期組織織員工進(jìn)進(jìn)行防火火、災(zāi)演演習(xí)，熟熟練掌握握各種消消防設(shè)施施的使用用方法，提高對(duì)對(duì)火警的的應(yīng)付能能力。落實(shí)各級(jí)級(jí)和各項(xiàng)項(xiàng)消防管管理責(zé)任任人和滅滅火指揮揮人員。安全管理理員及保保潔員日日常工作作注意巡巡視，保保持警惕惕，對(duì)于于不應(yīng)放放在某處處的物體體，不能能解釋來來歷的物物體和不不適宜放放在某處處的物體體要及時(shí)時(shí)處理。完善各類類防火標(biāo)標(biāo)識(shí)，和和各類消消防設(shè)施施的使用用說明標(biāo)標(biāo)識(shí)。各類簡(jiǎn)易易滅火器器材固定定位置放放置，便便于有需需要時(shí)有有關(guān)人員員取用方方便。制定合理理可行的的滅火程程序和疏疏散計(jì)劃劃。下

60、頁(yè)：交交通指揮揮中心大大樓滅火火程序圖圖PAGE PAGE 98二、交通通管理及及公共秩秩序管理理交通管理理停車場(chǎng)區(qū)區(qū)域?yàn)楸ＷC物物業(yè)形象象與美觀觀，區(qū)域域內(nèi)停車車僅限于于地下車車庫(kù)停放放。特殊殊情況需需于地面面停放時(shí)時(shí)，必須須在指定定區(qū)域停停放。2、地下下車庫(kù)管管理使用權(quán)限限：供交交通指揮揮中心內(nèi)內(nèi)部車輛輛和經(jīng)交交通指揮揮中心授授權(quán) 之外來來車輛使使用。分類停放放：根據(jù)據(jù)車型劃劃分不同同停車區(qū)區(qū)，保持持停車場(chǎng)場(chǎng)整齊美美觀。對(duì)號(hào)入座座：按照照交通指指揮中心心編排的的車輛停停放位置置，將各各車 之車車牌號(hào)碼碼標(biāo)明于于對(duì)應(yīng)停停車位，來車各各就各位位。出入有別別：進(jìn)出出按照車車輛出入入方向指指示行駛駛