一文看懂萬達(dá)商管招股書：全球商管龍頭-經(jīng)營效率領(lǐng)跑行業(yè)

1、一文看懂萬達(dá)商管招股書：全球商管龍頭_經(jīng)營效率領(lǐng)跑行業(yè)1.行業(yè)：商業(yè)物業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁，大型零售物業(yè)顯著擴(kuò)張中國商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場數(shù)量和在管建筑面積穩(wěn)定增長。2020年在管商業(yè)廣場總數(shù)為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%；預(yù)計到2025年進(jìn)一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。2020年在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積為8.3億平方米，2015-2020年CAGR為9.4%；預(yù)計到2025年達(dá)11.6億平方米，2020-2025年CAGR為6.9%。2020年面積超過20萬平方米的零售商業(yè)物業(yè)在管建筑面積為5.7億平方米，2015-2020年

2、CAGR為11.7%，到2025年預(yù)計達(dá)8.3億平方米， 2020-2025年CAGR為7.9%。2.行業(yè)：中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)收入與租金收入雙增長中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復(fù)合增長率高達(dá)11.6%。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復(fù)合增長率高達(dá)15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復(fù)合增長率達(dá)10.6%。3.行業(yè)：多種變現(xiàn)模式漸趨成熟，增值服務(wù)潛力巨大廣告服務(wù)成為新的變現(xiàn)方式，收入從2015年的83億元增長到2020年的96億元

3、，年復(fù)合增長率2.8%。由于領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商將開始擴(kuò)大其廣告服務(wù)，2025年廣告服務(wù)收入預(yù)計達(dá)到131億元，年復(fù)合增長率達(dá)到6.6%。SaaS云商服務(wù)需求不斷增長，收入從2015年的40億元增加到2020年的205億元，年復(fù)合增長率高達(dá)39.0%。預(yù)計到2025年，市場規(guī)模將進(jìn)一步增長到493億元，年復(fù)合增長率達(dá)19.1%。公共空間利用和提供付費(fèi)會員模式。為消費(fèi)者提供公共空間和相關(guān)服務(wù)能為公司帶來額外收益。此外，商業(yè)廣場付費(fèi)會員數(shù)量持續(xù)增加，會員相關(guān)的權(quán)益和服務(wù)能促進(jìn)會員更頻繁地消費(fèi)，從而打造新的收入模式。4.行業(yè)：全球商管物業(yè)巨頭眾多，公司規(guī)模位居世界第一萬達(dá)商管在全球競爭中排名首位

4、，截至2020年末，公司在管項目數(shù)量368個，在管項目面積5280萬平方米。公司于在管項目數(shù)量上排名第一，遠(yuǎn)高于排名第二的日本永旺集團(tuán)（251個）和排名第三的美國西蒙物業(yè)（235個）。在管項目面積上位列首位，遠(yuǎn)高于美國西蒙物業(yè)（2510萬平方米）、澳大利亞西部集團(tuán)（1220萬平方米）、日本永旺集團(tuán)（1110萬平方米）和新加坡凱德集團(tuán)（1040萬平方米）。5.行業(yè)：競爭格局高度分散，公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5為12.7%，行業(yè)競爭格局高度分散，其中萬達(dá)商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。截至2020年末，公司在管建筑面積超過第2名至第10名的總和，儲備建筑面積170

5、0萬平方米，第三方在管項目數(shù)量98個，第三方儲備項目數(shù)量113個，各項指標(biāo)遠(yuǎn)高于同行，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。6.行業(yè)：競爭格局高度分散，公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固公司在出租率、覆蓋城市范圍、客流量和品牌數(shù)量等方面競爭優(yōu)勢明顯。2018-2020年公司在管商業(yè)廣場平均出租率為98.8%，處于行業(yè)較高水平。覆蓋城市數(shù)量達(dá)202個，是國內(nèi)唯一一家覆蓋所有省級行政區(qū)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。2020年日均客流量達(dá)2.7萬人，總客流量36億人次，覆蓋品牌數(shù)量1.8萬個以上。7.行業(yè)：消費(fèi)升級帶動需求增長，輕資產(chǎn)運(yùn)營享受增值紅利政府支持：根據(jù)一系列政策及法規(guī)，中國政府已提出要促進(jìn)消費(fèi)及服務(wù)行業(yè)共同發(fā)展，致力于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)

6、構(gòu)，實現(xiàn)從過去依賴投資及出口轉(zhuǎn)向消費(fèi)及服務(wù)拉動的增長模式。2020年初，中國政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)加快形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實施意見，旨在從六個方面促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，包括市場供給、消費(fèi)升級、消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)、消費(fèi)生態(tài)體系、消費(fèi)能力及消費(fèi)環(huán)境。消費(fèi)升級帶來多元化業(yè)務(wù)需求：隨著消費(fèi)者對購物體驗有更高的要求（如沉浸式消費(fèi)體驗及現(xiàn)場消費(fèi)體驗需求），商業(yè)廣場已從傳統(tǒng)意義上主要提供商品的百貨商店進(jìn)化為集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商務(wù)廣場，并將進(jìn)一步發(fā)展為囊括旅游、文化、社交、日常服務(wù)等功能的綜合體。打造多元化商業(yè)及多元化購物體驗將激發(fā)消費(fèi)者的滿足感并進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購買欲望。此外，三、四線城市的城鎮(zhèn)居

7、民人均可支配收入保持快速增長，這些地區(qū)的消費(fèi)升級將進(jìn)一步促進(jìn)下沉市場的消費(fèi)需求。線上線下平臺融合發(fā)展：移動應(yīng)用程序及微信小程序等平臺，把線上流量引流到線下商業(yè)廣場，提高獲客效率并降低相關(guān)成本。服務(wù)供應(yīng)的多元化：多元化的增值服務(wù)、付費(fèi)會員開拓新的收入模式、利用商戶及消費(fèi)者資源變現(xiàn)SaaS解決方案等提升盈利能力。新技術(shù)的應(yīng)用：數(shù)字化、智能化技術(shù)可拓寬服務(wù)范圍、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗調(diào)控及消費(fèi)安全系統(tǒng)可提升零售商業(yè)物業(yè)的日常管理及降低運(yùn)營風(fēng)險。對優(yōu)質(zhì)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)的需求：運(yùn)營能力薄弱、商業(yè)場景技術(shù)賦能能力薄弱、服務(wù)同質(zhì)化等挑戰(zhàn)為提供個性化購物場景、沉浸式購物體驗及專業(yè)運(yùn)營服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營

8、服務(wù)提供商帶來廣闊機(jī)會。輕資產(chǎn)模式的推廣：輕資產(chǎn)模式能實現(xiàn)零售物業(yè)價值升值及更高利潤率，預(yù)期在業(yè)內(nèi)越來越常見。城市發(fā)展加速：隨著城市化發(fā)展，零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展或改造將向三、四線城市滲透，進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場規(guī)模。8.行業(yè)：中小型企業(yè)競爭能力薄弱，龍頭企業(yè)積累大量經(jīng)驗與資源商業(yè)運(yùn)營能力薄弱：許多小型的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商無法提供全方位服務(wù)，且缺乏強(qiáng)大的運(yùn)營及管理能力。因此，其難以吸引到優(yōu)質(zhì)商戶及保障充足客流量。技術(shù)能力薄弱：中國大部份中小型商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商缺乏整合商業(yè)廣場線上線下渠道的能力，無法構(gòu)建線上線下一體化消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)來吸引消費(fèi)者，也無法通過智能化管理降低人工成本以及通過數(shù)據(jù)分析幫助

9、商家提高運(yùn)營效率。服務(wù)同質(zhì)化：中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商多為中小型服務(wù)商。服務(wù)同質(zhì)化加劇了行業(yè)競爭。減價及降低服務(wù)質(zhì)量等惡性競爭將影響優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商的項目獲取能力。深厚的運(yùn)營及管理經(jīng)驗：充足的服務(wù)經(jīng)驗?zāi)茏尫?wù)提供商對不斷變化的競爭環(huán)境及客戶需求迅速作出反應(yīng)及調(diào)整。充足且多元化的商戶資源：為了優(yōu)化商戶組合，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商一般需要擁有充足且多元化的知名品牌商戶資源。品牌商戶傾向于和領(lǐng)先商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商建立長期合作。第三方業(yè)務(wù)拓展能力：零售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和建設(shè)需要大量資金投入，開發(fā)周期長。缺乏全面服務(wù)能力及項目經(jīng)驗的新進(jìn)入者難以在短時間內(nèi)獲得獨(dú)立第三方項目拓展能力。領(lǐng)先的科技能力：大型服務(wù)

10、提供商在不同的運(yùn)營場景中應(yīng)用各種技術(shù)以提供創(chuàng)新服務(wù)、擴(kuò)大服務(wù)范圍及提高運(yùn)營效率。新進(jìn)入者難以在短時間內(nèi)該技術(shù)并運(yùn)營于運(yùn)營服務(wù)。品牌知名度：具有良好品牌聲譽(yù)能在業(yè)務(wù)擴(kuò)張中獲得競爭優(yōu)勢，零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主偏愛使用知名商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商品牌為其尋找商戶及引流。專業(yè)人才：商場定位及規(guī)劃設(shè)計、招商與運(yùn)營等方面的人才具有各類專業(yè)能力，準(zhǔn)入門檻高。人才儲備和培訓(xùn)體系的要求變高。9.業(yè)績：簽約項目穩(wěn)定增加，儲備項目數(shù)量充足公司簽約項目數(shù)量、合約建筑面積、儲備項目數(shù)量和儲備建筑面積持續(xù)增加。2018-2021H1，公司分別新簽約了59、56、79、31個項目，簽約項目總數(shù)分別達(dá)到382、435、511、542個，

11、合約建筑面積分別為1538、1936、2597、2897萬平方米。2021年年底前，公司共有儲備項目42個，儲備建筑面積499萬平方米；2022年儲備項目增至59個，儲備建筑面積699萬平方米；2023年及以后，儲備項目進(jìn)一步增至61個，儲備建筑面積708萬平方米。10.運(yùn)營模式：委托管理模式為主，收入與盈利能力同步提升收入拆分：租賃運(yùn)營占比逐漸提升。2018-2021H1，委托管理模式的收入分別占總收入的87.9%、79.1%、51.4%和62.5%，同期租賃運(yùn)營模式收入占比分別為12.1%、20.9%、48.6%和37.5%。2019-2020年，租賃運(yùn)營收入顯著升高，主要系2019和20

12、20年分別開始以租賃運(yùn)營模式管理32個和45個新開業(yè)商業(yè)廣場，2020年將母公司35個商業(yè)廣場由委托管理模式轉(zhuǎn)為租賃運(yùn)營模式。2021H1，租賃運(yùn)營模式收入占比減少，主要系母公司旗下的所有商業(yè)廣場由租賃運(yùn)營模式調(diào)整為委托管理模式。毛利率：租賃運(yùn)營模式的毛利率高于委托管理模式，公司業(yè)務(wù)調(diào)整后兩者基本持平。2018年-2020年公司租賃運(yùn)營模式毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%，高于委托管理模式毛利率的39.1%、30.8%、31.3%。2021年5月后，公司對委托管理模式下的運(yùn)營管理服務(wù)收費(fèi)，并將租賃運(yùn)營的商場產(chǎn)生的可變租金確定為銷售成本，使委托管理模式毛利率提升至43.8%，高于租

13、賃運(yùn)營模式的42.4%。11.項目類別：獨(dú)立第三方項目快速拓展，毛利率水平逐漸均衡獨(dú)立第三方商業(yè)廣場數(shù)量增加，運(yùn)營管理能力與市場地位顯著提高。受益于母公司商業(yè)廣場數(shù)量與市場地位，在管母公司集團(tuán)項目數(shù)量占總項目數(shù)量的大多數(shù)。隨著公司運(yùn)營管理和外拓能力的不斷提高，在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場數(shù)量逐年提高，2018-2021H1分別達(dá)42、71、98、106個，在管建筑面積為526、906、1244、1332萬平方米。截至2021年上半年，獨(dú)立第三方儲備項目達(dá)133個，占到儲備項目總和的82.1%，是國內(nèi)唯一一家向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商管公司。獨(dú)立第三方項目毛利率高于母公司項目，商業(yè)廣場發(fā)展成熟及調(diào)

14、整運(yùn)營模式后，母公司項目的毛利率上升。2018-2020年獨(dú)立第三方項目毛利率整體高于母公司項目，主要原因系第三方商業(yè)廣場均在2017年前開業(yè)，發(fā)展更成熟，母公司集團(tuán)擁有的項目含有同期開業(yè)的新商業(yè)廣場，新商業(yè)廣場的毛利率低于發(fā)展成熟的商業(yè)廣場。2021H1由于母公司集團(tuán)的商業(yè)廣場有較低的租金安排，調(diào)整運(yùn)營模式后利潤率提高，與獨(dú)立第三方項目基本持平。12.消費(fèi)者：引入豐富的體驗業(yè)態(tài)，融通線上線下加速流量變現(xiàn)全業(yè)態(tài)的多功能綜合體除了零售，公司還為消費(fèi)者引入多種體驗業(yè)態(tài)，包括餐飲、生活品味、運(yùn)動、藝術(shù)、兒童主題、醫(yī)療、保健、娛樂、教育和生活服務(wù)等。體驗業(yè)態(tài)是商業(yè)廣場吸引客客流的基礎(chǔ)，2018-2021H1，公司體驗業(yè)態(tài)在管建筑面積占比從67.5%增至72.5%。消費(fèi)者流量變現(xiàn)截至2021年6月30日止12個月內(nèi)，萬達(dá)廣場客流量4607.2萬人次，巨大的線下流量帶來高額的廣告收益；萬達(dá)廣場車流量為3.6億車次。公司可基于車流分析實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，并逐步在萬達(dá)廣場內(nèi)