農(nóng)村宅基地管理法律

1、農(nóng)村宅基地管理法律政策問答農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)司編 印 說 明為幫助廣大農(nóng)村宅基地工作者學(xué)習(xí)、掌握農(nóng)村宅基地相關(guān)法律和政策，我們編印了農(nóng)村宅基地管理法律政策問答。問答從宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流轉(zhuǎn)、退出、監(jiān)管等方面，依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)和政策文件，結(jié)合實(shí)踐情況，對(duì)一些常見問題進(jìn)行解答，旨在提供學(xué)習(xí)研究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的輔助參考，不作為直接政策依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地涉及面廣、政策性強(qiáng)，各地情況千差萬別，我們將隨著實(shí)踐的發(fā)展對(duì)問答進(jìn)行進(jìn)一步修訂完善。 編 者 2020年3月 目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc16992 第一部分

2、 基本政策 PAGEREF _Toc16992 5 HYPERLINK l _Toc16913 1.什么是農(nóng)村宅基地？ PAGEREF _Toc16913 5 HYPERLINK l _Toc31342 2.農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？ PAGEREF _Toc31342 5 HYPERLINK l _Toc24699 3.農(nóng)村宅基地歸誰所有？ PAGEREF _Toc24699 6 HYPERLINK l _Toc8345 4.哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？ PAGEREF _Toc8345 6 HYPERLINK l _Toc27235 5.什么是“一戶一宅”？ PAGE

3、REF _Toc27235 8 HYPERLINK l _Toc3011 6.我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？ PAGEREF _Toc3011 8 HYPERLINK l _Toc5078 7.現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？ PAGEREF _Toc5078 8 HYPERLINK l _Toc15799 8.農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？ PAGEREF _Toc15799 9 HYPERLINK l _Toc9652 9.目前國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？ PAGEREF _Toc9652 9 HYPERLINK l _Toc30986 10.農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪

4、些發(fā)展演變？ PAGEREF _Toc30986 11 HYPERLINK l _Toc26773 11.農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指什么？ PAGEREF _Toc26773 12 HYPERLINK l _Toc31490 12.農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)情況如何？ PAGEREF _Toc31490 13 HYPERLINK l _Toc1923 13.什么是農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)？ PAGEREF _Toc1923 14 HYPERLINK l _Toc8661 14.宅基地“三權(quán)分置”指什么？ PAGEREF _Toc8661 16 HYPERLINK l _Toc12752 第二部分 宅基地

5、取得 PAGEREF _Toc12752 17 HYPERLINK l _Toc18876 15. 農(nóng)村村民在什么情況下可以申請(qǐng)宅基地？ PAGEREF _Toc18876 17 HYPERLINK l _Toc15443 16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰？ PAGEREF _Toc15443 17 HYPERLINK l _Toc16295 17.農(nóng)村宅基地申請(qǐng)審批程序是什么？ PAGEREF _Toc16295 18 HYPERLINK l _Toc17872 18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？ PAGEREF _Toc17872 20 HYPERLINK l _Toc24220 19.農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅

6、基地后，是否可以再申請(qǐng)宅基地？ PAGEREF _Toc24220 21 HYPERLINK l _Toc16212 20.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？ PAGEREF _Toc16212 21 HYPERLINK l _Toc21766 21.進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？ PAGEREF _Toc21766 21 HYPERLINK l _Toc209 22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？ PAGEREF _Toc209 22 HYPERLINK l _Toc14718 23.什么是“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？ PAGEREF _Toc14718 23 HYPERLINK l _Toc

7、4927 24.辦理“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？ PAGEREF _Toc4927 23 HYPERLINK l _Toc4817 25.對(duì)歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記？ PAGEREF _Toc4817 24PAGE 25 第一部分 基本政策 1. 什么是農(nóng)村宅基地？農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。 2. 農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地分類的方法不同。依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法（以下簡(jiǎn)稱土地管理法），按照土地所

8、有制性質(zhì)劃分，土地分為國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照土地用途劃分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，從土地性質(zhì)和用途上來說，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。按照2017年發(fā)布的土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2017），土地進(jìn)一步分為耕地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、其他土地等12類。其中，農(nóng)村宅基地屬于住宅用地，農(nóng)村道路占地屬于交通運(yùn)輸用地。 3. 農(nóng)村宅基地歸誰所有？農(nóng)村宅基地歸本集

9、體成員集體所有。中華人民共和國(guó)憲法第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。 4. 哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？物權(quán)法第六十條規(guī)定，對(duì)于集體所有的土地，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。原國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作

10、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、原農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見（國(guó)土資發(fā)2011178號(hào)）在“依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表”中規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請(qǐng)辦理。集體經(jīng)濟(jì)組織的具體要求和形式，可以由各省（自治區(qū)、直轄市）根據(jù)本地有關(guān)規(guī)定和實(shí)際情

11、況依法確定。2016年12月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見（中發(fā)201637號(hào)）規(guī)定，依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的，分別由村民委員會(huì)、村民小組代表集體行使所有權(quán)。綜上，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的主體包括四類，即集體經(jīng)濟(jì)組織（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)）、村民委員會(huì)、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府（代管）。 5. 什么是“一戶一宅”？農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直

12、轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。 6. 我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？宅基地制度是中國(guó)特色土地制度的重要組成部分，其核心是維護(hù)農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。新中國(guó)成立以來，歷經(jīng)演變，我國(guó)農(nóng)村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定面積，無償取得、長(zhǎng)期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這一制度安排在保障農(nóng)村“戶有所居、民不失所”等方面發(fā)揮了極為重要的作用，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。 7. 現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所有權(quán), 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶具

13、有分配宅基地的資格。 8. 農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有：一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國(guó)有建設(shè)用地。二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國(guó)有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場(chǎng)上出售、租賃和抵押，交易自由

14、。 9. 目前國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？目前，國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地管理沒有專門性法律法規(guī)，相關(guān)的法律法規(guī)有憲法土地管理法物權(quán)法擔(dān)保法城鄉(xiāng)規(guī)劃法不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等。黨中央國(guó)務(wù)院頒發(fā)了一系列政策文件，主要的有：相關(guān)的中央1號(hào)文件，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示（國(guó)發(fā)19904號(hào)），中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知（中發(fā)199711號(hào)），國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（國(guó)辦發(fā)199939號(hào)），國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)），國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)），中央農(nóng)村工作領(lǐng)

15、導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知（中農(nóng)發(fā)201911號(hào)）等。國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門制發(fā)的一系列部門規(guī)章和規(guī)范性文件，如國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定的通知（1995國(guó)土籍字第26號(hào)）、國(guó)土資源部印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見的通知（國(guó)土資發(fā)2004234號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知（國(guó)土資發(fā)201028號(hào)）、國(guó)土資源部 財(cái)政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國(guó)家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國(guó)土資發(fā)2014101號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地

16、確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國(guó)土資發(fā)2016191號(hào)）、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)20194號(hào)）、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)20196號(hào)）等。各省、自治區(qū)、直轄市按照法律和中央的要求，立足本地實(shí)際，制定出臺(tái)的地方性法規(guī)、規(guī)章和管理文件，共同構(gòu)成了現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律政策體系。 10. 農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪些發(fā)展演變？新中國(guó)成立以來農(nóng)村宅基地制度的演變，以改革開放、物權(quán)法頒布、土地管理法修訂為標(biāo)志，分為四個(gè)階段。第一階段是1949年至1978年，集體所有制逐步建立。1954年憲法規(guī)定了農(nóng)民宅基地所有權(quán)。1962

17、年農(nóng)村人民公社工作條例修正草案（即“人民公社六十條”）規(guī)定了宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。第二階段是1978年至2007年，宅基地嚴(yán)格管理階段。1982年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例提出宅基地限額要求，并對(duì)特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。1997年4月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。1998年修訂的土地管理法，刪除了1986年土地管理法關(guān)于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定；規(guī)定了“一戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的

18、標(biāo)準(zhǔn)”。1999年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地的行為。第三階段是2007年至2018年，改革賦權(quán)擴(kuò)能階段。2007年3月出臺(tái)的物權(quán)法，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。2014年12月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見，部署開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。2018年中央1號(hào)文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，標(biāo)志著宅基地制度改革探索進(jìn)入新階段。第四階段是2019年以來，宅基地規(guī)范管理階段。2019年8月，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議對(duì)

19、中華人民共和國(guó)土地管理法進(jìn)行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度；明確宅基地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，可以依法自愿有償退出，鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，以及國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新體制。新修正的土地管理法標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村宅基地管理，從管理機(jī)構(gòu)、制度設(shè)計(jì)到政策指導(dǎo)、監(jiān)督檢查，進(jìn)入規(guī)范管理的新時(shí)期。 11. 農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指什么？農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。2014年12月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)

20、關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見（中辦發(fā)201471號(hào)），在全國(guó)部署農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革試點(diǎn)工作。改革的主要目標(biāo)是：健全程序規(guī)范、補(bǔ)償合理、保障多元的農(nóng)村土地征收制度，同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的農(nóng)村宅基地制度。探索形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，為科學(xué)立法和修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐。2015年2月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定，授權(quán)在試點(diǎn)地區(qū)暫停實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法中

21、華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)了農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革試點(diǎn)工作，全國(guó)共33個(gè)試點(diǎn)縣。33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長(zhǎng)垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、

22、寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。 12. 農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)情況如何？2013年11月，黨的十八屆三中全會(huì)通過中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定，明確了農(nóng)村宅基地制度改革的目標(biāo)任務(wù)，主要內(nèi)容是：保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。根據(jù)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見，改革完善農(nóng)村宅基地制度的主要內(nèi)容是“兩探索、兩完善”，即：完善宅基地權(quán)益保

23、障和取得方式、探索宅基地有償使用制度、探索宅基地自愿有償退出機(jī)制、完善宅基地管理制度。2019年，農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作取得的成熟經(jīng)驗(yàn)在新修訂的土地管理法中得到體現(xiàn)。但是，由于試點(diǎn)的時(shí)間短、內(nèi)容不足、覆蓋面小，改革探索還不夠充分，宅基地制度中的一些深層次矛盾和問題依然存在。2019年中央1號(hào)文件要求“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，拓展改革試點(diǎn)，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)?！?020年中央1號(hào)文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)?！卑凑罩醒胍螅r(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭制定新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案，經(jīng)中央審定后將部署開展。 13. 什么是農(nóng)

24、村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)？農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)是指農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。為進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，2015年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（國(guó)發(fā)201545號(hào)），部署開展農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。2015年12月，十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試

25、點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。59個(gè)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：天津市薊縣，山西省晉中市榆次區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、烏蘭浩特市，遼寧省鐵嶺縣、開原市，吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)，黑龍江省林甸縣、方正縣、杜爾伯特蒙古族自治縣，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、儀征市、泗洪縣，浙江省樂清

26、市、青田縣、義烏市、瑞安市，安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)，福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市，江西省余江縣、會(huì)昌縣、婺源縣，山東省肥城市、滕州市、汶上縣，河南省滑縣、蘭考縣，湖北省宣城市、武漢市江夏區(qū)，湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽苗族自治縣，廣東省五華縣、連州市，廣西壯族自治區(qū)田陽縣，海南省文昌市、瓊中黎族苗族自治縣，重慶市江津區(qū)、開縣、酉陽土家族苗族自治縣，四川省瀘縣、郫縣、眉山市彭山區(qū)，貴州省金沙縣、湄潭縣，云南省大理市、丘北縣、武定縣，西藏自治區(qū)曲水縣，陜西省平利縣、西安市高陵區(qū)，甘肅省隴西縣，青海省湟源縣，寧夏回族自治區(qū)平羅縣，新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。 14. 宅基地“三權(quán)分置”指什么？

27、2018年中央1號(hào)文件中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見在“深化農(nóng)村土地制度改革”中提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。2020年中央1號(hào)文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)?！卑凑罩醒胍?，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將牽頭組織試點(diǎn)，拓展試點(diǎn)范圍，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)，圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑，總結(jié)一批可復(fù)制、能推廣、惠民生、利修法的制度創(chuàng)新

28、成果。第二部分 宅基地取得 15. 農(nóng)村村民在什么情況下可以申請(qǐng)宅基地？依據(jù)土地管理法，結(jié)合各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）宅基地管理的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請(qǐng)宅基地：（1）無宅基地的；（2）因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；（3）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；（4）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；（5）因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。各省（自治區(qū)、直轄市）對(duì)農(nóng)戶申請(qǐng)宅基地條件有其他規(guī)定的，應(yīng)同時(shí)滿足其他條件要求。 16. 農(nóng)村宅基地審批主體是誰？土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民

29、政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。為完善農(nóng)村宅基地審核批準(zhǔn)機(jī)制，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)20196號(hào)）明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個(gè)窗口對(duì)外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動(dòng)運(yùn)行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)農(nóng)民宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，出具農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書，鼓勵(lì)地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當(dāng)方式公開。 17. 農(nóng)村宅基地申請(qǐng)審批程序是什么？農(nóng)村宅基地分配實(shí)行農(nóng)戶申

30、請(qǐng)、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)20196號(hào)），宅基地申請(qǐng)審批流程包括農(nóng)戶申請(qǐng)、村民小組會(huì)討論通過并公示、村級(jí)組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村級(jí)組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民宅基地申請(qǐng)審批流程農(nóng)戶提出宅基地書面申請(qǐng)村民小組會(huì)討論通過并公示村級(jí)組織開展材料審核鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門和其他相關(guān)部門審查核發(fā)農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書以戶為單位向所在村民小組

31、提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請(qǐng)村民小組會(huì)討論并將申請(qǐng)理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示重點(diǎn)審核材料真實(shí)有效、擬用地建房符合村莊規(guī)劃、征求用地建房相鄰權(quán)利人意見農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)人條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)，宅基地申請(qǐng)是否經(jīng)過村組審核公示。自然資源部門進(jìn)行規(guī)劃審查。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)農(nóng)民宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，并核發(fā)農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書 18. 農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范

32、圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定（國(guó)發(fā)20204號(hào)），一方面將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。按照中華人民共

33、和國(guó)土地管理法第四十四條第三款規(guī)定，對(duì)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計(jì)劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國(guó)務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；按照中華人民共和國(guó)土地管理法第四十四條第四款規(guī)定，對(duì)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國(guó)務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。另一方面試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。 19. 農(nóng)民轉(zhuǎn)讓

34、宅基地后，是否可以再申請(qǐng)宅基地？按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 20. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。物權(quán)法第三編“用益物權(quán)”第十三章專章規(guī)范宅基地使用權(quán)，其中第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。 21. 進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)。按照中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見（中發(fā)20191號(hào)）“堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件”規(guī)定精神，不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。在此之前，國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國(guó)土資發(fā)2016191號(hào)）規(guī)定，“農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記?！?22. 農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房