淺談信托抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施課件

1、貸款信托是以貸款方式運(yùn)用信托資金，是資金信托的主要運(yùn)用形式。貸款信托以實(shí)際獲利、分紅為原則，不允許受托人承諾保證信托資金的本金和最低收益，是一種帶有變動(dòng)利息的金融產(chǎn)品。貸款信托的合同年限一般為3年以上，比較缺乏流動(dòng)性。信托資金大部分是貸給基建用戶的，期限較長(zhǎng)，一旦委托人與受托者達(dá)成信托合同，在其期限之內(nèi)不得解約。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品在目前已發(fā)行的房地產(chǎn)信托貸款中最為普遍。就這些信托計(jì)劃的操作模式而言，大致分為四種類型：股權(quán)型、抵押貸款型、房產(chǎn)回購(gòu)型和財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)型。以下我們來看看抵押貸款型這種房地產(chǎn)信托貸款。抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其(或信托計(jì)劃中)指定的對(duì)

2、象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動(dòng)產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔(dān)保方式。貸款利率加費(fèi)用一般年18%左右。抵押貸款型房地產(chǎn)信托貸款中的風(fēng)險(xiǎn)：1：抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。2：后受償，則信托則產(chǎn)可能面臨損失。3：擔(dān)保方資質(zhì)不佳，無擔(dān)保能力。抵押貸款型房地產(chǎn)信托貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的方法1：考察抵押物價(jià)值是否經(jīng)過公允地評(píng)估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計(jì)劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價(jià)值3億元的土地或房產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，則抵押比率為3：1，只有當(dāng)被抵押的土地或房產(chǎn)跌價(jià)到原值的33時(shí)信托財(cái)產(chǎn)才會(huì)遭遇損

3、失，相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)就物變現(xiàn)償債是否快捷。4：考察擔(dān)保力所做出的是否是連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保方的資質(zhì)如何，如該信托計(jì)劃貸款的擔(dān)保方為特大型國(guó)有企業(yè)，而且提供的是連帶責(zé)任擔(dān)保，則投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托貸款計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。擴(kuò)展閱讀信貸與信托的區(qū)別：1.“信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)方式。由于這種貸款方式風(fēng)險(xiǎn)較大，一般要對(duì)借款方的經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)營(yíng)管理水平、發(fā)展前景等情況進(jìn)行詳細(xì)的考察，以降低風(fēng)險(xiǎn)。2.信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。具有投融資功能，投資者基于信任將財(cái)產(chǎn)委托給信