房價上漲的內(nèi)在動因分析課件

1、房價上漲的內(nèi)在動因分析 第一組： 目 錄中國房價行情 動因分析 房價變化趨勢分析總結(jié)4123以北京房價行情為例中國房價行情 此為2010年房地產(chǎn)走勢圖。由圖可知在5月份房價下跌后，8月份開始房價開始反彈。10月份的房價反彈比九月更為強勁，漲幅達9月份的兩倍以上。2010年春節(jié)以后，在整體房價上漲、通貨膨脹的預期影響下，投機、投資及自住型購房三管齊下，房產(chǎn)市場出現(xiàn)搶購潮，價格也隨之扶搖直上，高燒不退，部分城市房價上漲過快。因此政府開始推出房地產(chǎn)新政如提高二套房首付比例，提高貸款利率的優(yōu)惠門檻，提高異地置業(yè)的投資門檻等等抑制投資和投機性購房。房地產(chǎn)在投資與投機性購房大量被擠出房地產(chǎn)市場的情況下在5

2、月份開始房地產(chǎn)開始下跌。8月份開始房價探底后開始回升。政府在此情況下，在9月29日推出了被稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施”的“禁止第三次房貸的調(diào)控措施”，房地產(chǎn)反而在調(diào)控中，10月份增長勢頭比9月份更加強勁，開始逼近5月份的最高點。一、房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果。 從理論上講，房價的上漲或下跌，其根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上。從更深的層次講，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。二、房價快速上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二

3、級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。一、總體概括動因分析二：寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐。 我國住房消費信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款。可以說，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手。三：“土地財政”是房價上漲的重要原因。 1994 年開始我國實行分稅制，1994 年之前，中央財政占整個稅收中的比例約占23%，1994 年實行分稅

4、制之后，中央財政占整個稅收中的比例約占50%，中央財政的比重急劇增加，導致地方財政的比重急劇下降。而地方的城市建設等各項事業(yè)的發(fā)展需要大量資金，土地出讓金成為政府稅收外的重要收入來源。根據(jù)2010 年兩會財政部提交的報告，2009 年，全國地方政府的財政收入為3.258 萬億元，其中土地出讓金收入為1.591 萬億元，約占50%，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府重要的收入來源之一。地方政府對土地出讓金的依賴性比較強，繁榮的背后埋下了巨大的隱患，透支了百姓的未來。五：對大城市投入過多，忽視了中小城市的發(fā)展。 大多數(shù)年輕人，有錢人渴望在好的城市生活和發(fā)展，加之我國是人口大國，聚集效應突出。六：剛性需求長

5、期存在，投資投機需求嚴重，供需失衡。 基于我國的國情，目前我國房地產(chǎn)市場需求中，一是基本剛性需求，二是城鎮(zhèn)化住房需求，三是改善性住房需求，這些需求在未來的一段時期內(nèi)仍將持續(xù)。 投資性需求和投機性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的基礎。實際上，當前的房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。如在長三角部分城市，投機性購房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤甚至占60%以上。七：保障性住房體系還不健全。 廉租房總量在增加，市場份額仍較小。此外我國廉租房建設還存在規(guī)劃不夠扎實、資金配套困難、地方政府積極性不高等多個問題。 經(jīng)濟適用房是中國住房制度改革的產(chǎn)物，多年來解決了許多家庭的

6、住房問題。最近幾年，商品房價格快速上漲的過程中，經(jīng)濟適用房分配不公、面積超標、缺少退出機制等問題，引起強烈的質(zhì)疑。九：信息系統(tǒng)不暢進一步加劇了房價的上漲。 目前，我國還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情況時有發(fā)生。 另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機構聯(lián)手謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，惡意哄抬房價；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內(nèi)非正常上漲。中國20年房價走勢圖房價變化趨勢分析短期內(nèi)供給狀況難以有大的改觀。長期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，也是必然要釋放出來的。近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，

7、但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢。從供需雙方的發(fā)展趨勢看，短期內(nèi)，需求會受到一定的影響；長期內(nèi)，房價下跌的可能性不大01從房價的構成來看，房價下跌的空間不大土地成本持續(xù)上漲建材價格的上漲導致建安成本的不斷提高人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降02從房地產(chǎn)市場主體的行為來看，房價下跌的動力不足政府的行為和動機銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動機居民的兩難選擇。03 綜上所述，房價的問題絕不僅僅是房地產(chǎn)的問題，它涉及到中國經(jīng)濟與社會發(fā)展的結(jié)構層面和制度層面，解決中國房價問題，也就必須站在中國經(jīng)濟與社會發(fā)展全局的視野上，需要有足夠的勇氣和智慧，通過系統(tǒng)的、深入的改革，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式模式，解決制度性問題，重建游戲規(guī)則。03總結(jié) 具體而言，就是要進一步打破權力壟斷和行政壟斷，推進區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐，改革城鄉(xiāng)二元土地制度，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動公共資源的合理配置；以綠色低碳經(jīng)濟作為突破口，推動房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)型，把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整有機結(jié)合起來，相互促進和推動；擴大居民的投資渠道，鼓勵創(chuàng)新更多的投資品種，制定有效的金融和財稅政策，引導居民的投資