拆遷換房的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

1、精心整理一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出工即以按公允價(jià)值或同 期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以 拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另 外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類 房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 1l產(chǎn)產(chǎn)以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)一一非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更

2、多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可 二： ：-; ,； ,靠計(jì)量。 , y -z i i2國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是 以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所 有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。（，二 X 二尸2%）。（三）企業(yè)所得稅的處理該房地產(chǎn)公司拆一還一 ”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收 入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假 設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)

3、品的計(jì)稅成本。由此可以看出， 拆一還 一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為 2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)視 同銷售所得 1040000 元（3500 2200）刈00。A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置 回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售 （，二 X 二尸或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回 遷房面

4、積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公 司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為 7000元/平方米，取得銷售收入14770萬(wàn)元（21100 平方米7000元/平方米）。該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為 6000萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元。向某公司借款的利息400精心整理萬(wàn)元（假定不超過(guò)金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒(méi)有按照項(xiàng)目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒(méi)有銀行的利息票據(jù)，請(qǐng)分析有關(guān) 拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。（一）賬務(wù)處理計(jì)算過(guò)程如下：

5、.開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，利息費(fèi)用400萬(wàn)元。.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=7900X0.7= 5530 （萬(wàn)元）。需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)C J t/I樓盤的，需要在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)?。視同銷售收入=7900X0.7= 5530 （萬(wàn)元）。.單位可售面積計(jì)稅成本=（6400+ 5530）攵9000= 4113.7931 （元/平方米）。 需要注意的5%= 1624948.2745 （萬(wàn)元）。（2）開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。（，二 X! I ：A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷售價(jià)5530萬(wàn)元

6、開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制 度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249.8965萬(wàn)元開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得=5530- 3249.8965= 2280.1035 （萬(wàn)元）。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理精心整理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)?方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)

7、政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取 的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款 利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括 同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： II-f M 1 7 ；z JX產(chǎn) I1、由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； ：產(chǎn)7 i3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 I爛 X 7 凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額

8、。但 是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營(yíng)業(yè)稅的。國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng) 代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其精心整理指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金， 不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一 并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。并不用考慮誰(shuí)出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問(wèn)題。例如： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，取得售房收入 1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代

9、收政府基金 50 萬(wàn)元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi)100萬(wàn)元。則代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)額 = 1000+100+50=1150 萬(wàn)元。為了避免全額納稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè) 稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的 通知（國(guó)稅發(fā) 1995076號(hào)）第四條關(guān)于代理業(yè)營(yíng)業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為 納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 J11 J Z工 、1 - I /.x X、/（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第五條規(guī)定： 開(kāi)

10、發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò) 程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位 收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按 規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收 取并開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！眹?guó)稅發(fā) 200931號(hào)第十六條規(guī)定： 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)納入精心整理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。”也就是說(shuō)代收代繳款項(xiàng)是不做為收入的，所述的確認(rèn)為銷售收入的 代收

11、款項(xiàng)”是開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的。而由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的代 收款，其實(shí)并不是代收款。只不過(guò)是會(huì)計(jì)上不做銷售處理罷了?；谝陨戏梢罁?jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅， 主要取決于代收費(fèi)用是以誰(shuí)的名義收取。如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的， 則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但 在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單 位時(shí)，也可以從收入中扣除。，廠 I;?一 1一了/ /I案例分析某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，取得售房收入 1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬(wàn)元；代收住房專項(xiàng)

12、維修基金50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi)100萬(wàn)元。假設(shè)代收款項(xiàng)皆是 朱納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，”則該房（，二 X 二尸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入 =1000萬(wàn)元。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫 行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”這兩條規(guī)定中也沒(méi)有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理精心整理財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 19950

13、48號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，則可作 為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單 獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)）第二十五條進(jìn)一步明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售 I I房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分

14、不同情形分別處理：a t、 i吟.代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允 許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；（，二 X 二尸.代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收 入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的 費(fèi)用，則也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委 托單位，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除。精心整理三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資

15、者購(gòu)買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而 是委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)以獲取投資回報(bào)。該投資回報(bào)分為兩部分：一是固定的租金收入，二是浮動(dòng)的年終分紅。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū)：在實(shí)際操作中，幾乎所有酒店都將平時(shí)發(fā)生的租金費(fèi)用計(jì)入成本費(fèi)用，將超額 分紅納入稅后分配事項(xiàng)。從表象上看，這種經(jīng)營(yíng)模式似乎兼具了房產(chǎn)租賃與投資兩 種性質(zhì)，（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的正確稅務(wù)處理：產(chǎn)7i國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2006i I j7K478號(hào)）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與 酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營(yíng)

16、業(yè)主按照約定取得的 固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng) 按照 服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法，就可以把協(xié)議約定的分紅款 轉(zhuǎn)化為正常的租金費(fèi)用（即浮動(dòng)的租金費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上計(jì)入 預(yù)計(jì)負(fù)責(zé)”科目，從而起 到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。精心整理案例分析紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由 甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營(yíng)管理，每年按乙方購(gòu)房?jī)r(jià)格（經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房總價(jià)合計(jì)900萬(wàn)元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤(rùn)超過(guò)了乙方 購(gòu)買價(jià)格的5%,則超額

17、部分由雙方平分。甲方2009年度營(yíng)業(yè)收入總額為500萬(wàn)元，成本費(fèi)用352萬(wàn)元（包括支付租金72 萬(wàn)元，取得了正式發(fā)票），年度利潤(rùn)總額 148萬(wàn)元（為簡(jiǎn)化分析，假設(shè)無(wú)任何納稅 調(diào)整事項(xiàng)，計(jì)算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計(jì)繳納企業(yè)所得稅49萬(wàn)元。那么，協(xié)議約定的超額凈利為148 49- 900X5% = 54 （萬(wàn)元），乙方累計(jì)分得27萬(wàn)元。 / J J /尸 I | 1 A 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加為：（27+72）圻5%=5.445 （萬(wàn)元） C-.J-.甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為：（27+72） M2%=11.88（萬(wàn)元）.甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個(gè)人所得稅：I ，二. , , 1 :|X

18、、式產(chǎn) * /（一）土地增值稅的處理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（二）企業(yè)所得稅的處理精心整理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān) 規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地 買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土 地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置

19、及動(dòng)遷支出、回 遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。五、商鋪售后返租的財(cái)稅處理/ J產(chǎn) 廣I! 1產(chǎn)產(chǎn),所謂售后返租，就是開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購(gòu)房合同的折讓優(yōu)惠后的 價(jià)款為成交價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)必須 將購(gòu)買的房屋無(wú)償或低價(jià)交給開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商。：產(chǎn)7 i（一）營(yíng)業(yè)稅的處理. 11 :二.- I IX 代尸 ” /江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（蘇地 稅函2008135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú) 償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義

20、上是開(kāi)發(fā)公司讓利 給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條和稅收征管法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。精心整理浙江省地稅局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知（浙地稅函 200862號(hào)） 第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂 購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購(gòu)房者另行 簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿 放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商

21、品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征 收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬 取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。案例分析A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱 A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返 租方式銷售商鋪。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪 按優(yōu)惠價(jià)85萬(wàn)元（即總價(jià)100萬(wàn)元的85%）出售，在未來(lái)5年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi)發(fā)商 出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并 開(kāi)具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開(kāi)發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái)5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，

22、并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬(wàn)元（不考慮城建稅、 教育費(fèi)附加、土地使用稅）。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià) 款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。如果將折扣額另開(kāi) 發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。營(yíng)業(yè)稅暫行條例 第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)精心整理收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然，A公司無(wú)償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100X5%=5 （萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加5X （7%+3%） = 0. 5。購(gòu)房者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)

23、稅 15X5%=0.75 （萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75 X （7%+3%） = 0.075A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5X5%=0.25 （萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 0.25X （7%+3%） = 0.025。（二）印花稅,M ./ 廣-/ =1 -本例中，A公司不但銷售了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅：85X0.05%=0.0425 （萬(wàn)元），按 財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15X0.001+5刈.001=0.02 （萬(wàn)元）。：戶二 i 1（三）個(gè)人所得稅 匚

24、： I成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。i I r : I /.X J/2.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(1)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企 業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本 中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。(2)投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理精心整理根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，居民企業(yè)投資于居民企業(yè)分回的稅后利潤(rùn)和股息， 超過(guò)12個(gè)月的免企業(yè)所得稅。案例分析.案情介紹乙單位準(zhǔn)備以2000萬(wàn)元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雙方約定

25、不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，乙單V_ I - j :i位享有1000萬(wàn)元。 I L 1工方案二：乙單位按照投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成 本45萬(wàn)元，單位住宅銷售價(jià)格75萬(wàn)元，乙單位享有40套單位住宅。請(qǐng)針對(duì)每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。(，二 X 二尸i I r .稅務(wù)處理分析(1)方案一的涉稅分析乙單位所享有的1000萬(wàn)元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的稅后利 潤(rùn)，乙單位不需要按照利息、股息、紅利所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn) 為1000萬(wàn)元。甲公司不允

26、許稅前列支此1000萬(wàn)元的利潤(rùn)分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得 稅前支付乙單位1000K 1-25%) =1333.33(萬(wàn)元)。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1500X(1-25%)-1000=125 （萬(wàn)元）精心整理（2）方案二的涉稅分析：乙單位所享有的40套住宅計(jì)稅成本為1800萬(wàn)元，正常銷售價(jià)格為3000萬(wàn)元。 乙單位相當(dāng)于以2000萬(wàn)元購(gòu)入了 40套成本價(jià)值為1800萬(wàn)元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為 3000萬(wàn)兀的商品住宅。假設(shè)乙單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤(rùn)為（3000-2000） X （1-25%） =750 （萬(wàn)元）。對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，正常項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，除去乙單位分成部分，可保留

27、利潤(rùn) 為1500- （3000-1800） =300 （萬(wàn)元），但是需要將乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增廠3IT 7 ；加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為I L 1工2000-1800=200 （萬(wàn)元），調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額 200萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500（萬(wàn)元），甲公司凈利潤(rùn)為（300+2000-1800） X （1-25%） =375 （萬(wàn)元）。從以上兩種涉稅分析來(lái)看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤(rùn)都不一樣。（，二 X 二尸（二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理關(guān)于印發(fā)/SPAN營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）第 十七條規(guī)定：作建

28、房，是指有一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以 下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有 權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：精心整理.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在 這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā) 生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土 地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng) 稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方

29、應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或 任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入 I I 1再按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。I 1,.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 例如，A企業(yè)將土地使用權(quán)出租給 B公司20年，B公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后， B公司將土 地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還 A企業(yè)。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，B公司是以建筑物為 代價(jià)換取若干年的土地使用權(quán)，A企業(yè)是以出租使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。i I A企

30、業(yè)發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按 服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；B公 司發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)， 其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條的規(guī)定核定。案例分析.案情介紹精心整理甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該 土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸 還甲方。.案情分析乙方出資的1000萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因

31、此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開(kāi)工時(shí)視同 收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅 1000X5% = 50萬(wàn)元。產(chǎn)IJ ，一一二不第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建 1 1 房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。 “一1.房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。1戶匚， I按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅 2002191號(hào)）以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承 擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視 為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得

32、的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征 稅，對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固 定利潤(rùn)。提供土地一方不能免營(yíng)業(yè)稅精心整理八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理從會(huì)計(jì)處理上來(lái)看，一般銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有收完全款不會(huì)交付入住，即符合 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造 階段的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 所收取的款項(xiàng)一概反映在 預(yù)收賬款” 科目。稅務(wù)處理上，依據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第二章收入的稅務(wù)處理”第六條企業(yè)通過(guò)正 式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確

33、認(rèn)為銷售收 入的實(shí)現(xiàn)。所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法， 也不能將國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知（國(guó)稅函 2008875號(hào)）規(guī)定 企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。案例分析A房地產(chǎn)企業(yè)，2010年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入 4000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建 D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元。2010年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷售收入10000 萬(wàn)元，銷售成本7500萬(wàn)元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為 15%,稅金暫只計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。精

34、心整理B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)200931號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入 10000萬(wàn)元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。若B項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算 清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在 2010年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：(10000 7500- 10000X5%) ( 4000X15%-4000X5%) =2000400=1600 (萬(wàn)元)。C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按 照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元?！癓 -7 ,

35、j/i對(duì)于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%來(lái)進(jìn)行計(jì)算了。按照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì) 稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛 利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 , ）以上銷售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū)別即在于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完 工與否，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）對(duì)于除土地開(kāi)發(fā)之外的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （，二 X 二尸（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料

36、已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明；（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。2.國(guó)稅函2010201號(hào)的規(guī)定精心整理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知（國(guó) 稅函2010201號(hào)）規(guī)定：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所 得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定精神和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第三條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否

37、 辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算 企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。_ |= 二二一：（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 CZ z. !1 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn) 至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)， 并不可能減少應(yīng) 納稅所得額，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)

38、稅毛利率確 定應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算 其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù) 計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。（四）可以預(yù)提的三種計(jì)稅成本國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完 工產(chǎn)品的計(jì)稅成本:精心整理.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%;.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的， 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 此類 公共配套設(shè)施必須符合已在售

39、房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤 銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物 業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基 金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì) 稅成本。C J t/Ir 1 .l（五）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日11?- - 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企 業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下 幾點(diǎn)：11 j z.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（

40、完工指稅法視同完工條件）。.根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入 當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。（六）年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整精心整理.計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主 營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。.會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó) 稅發(fā)200931號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也

41、要納稅調(diào) 整。.12月31日一5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或 沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì) 稅成本的范圍。Ci核算終止日的規(guī)定遵從了企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納 稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收 付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收. 11 :二.- I： I , 我產(chǎn) 一 /付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即 企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā) 票，完整確定

42、完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提 未提項(xiàng)目。（七）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳精心整理未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能 夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。（八）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目，2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利 率為20%,期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬(wàn)元；2008 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%,期間費(fèi)用及可扣除稅金為200 萬(wàn)元，

43、當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬(wàn)元；_ I- I,r IJ 二/- L7* TOC o 1-5 h z 2009年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及 r 1，可扣除稅金為250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬(wàn)元。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅？A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 6000萬(wàn)元（1000 + 2000+ 3000），發(fā)生計(jì)稅成本4200萬(wàn)元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金 600萬(wàn)元（150 11 :二. ,I HYPERLINK l bookmark60 o Current Document -1- . :I、產(chǎn) J/+ 200+250）,應(yīng)納稅所得額=6000-4200- 600= 1200 （萬(wàn)元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅= 1200X25%=300 （萬(wàn)元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅=16.5+25 = 41.5 （萬(wàn)元），項(xiàng)目 竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=300-41.5= 258.5 （萬(wàn)元