西蒙百貨營銷策略建議0316課件

1、西蒙百貨營銷定位策略思考上海禾廣行業(yè)生態(tài)社會消費品零售增長乏力國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年我國社會消費品零售總額234380億元，比上年名義增長13.1%，扣除價格因素實際增長11.5%。增幅持續(xù)下降。以投資為驅(qū)動的中國經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)型，進(jìn)入低速增長時代；中國家庭收入增長放緩；（房地產(chǎn)消費嚴(yán)重擠壓社會消費品零售）嚴(yán)控三公消費短期內(nèi)使社會消費總額下降，并直接影響奢侈品消費；我國海外購物年消費6000億。電子商務(wù)時代來臨，不可逆轉(zhuǎn)2013年全年中國電商交易額達(dá)到10.67萬億元，進(jìn)入“十萬億”時代。數(shù)據(jù)顯示，中國電商交易規(guī)模正在以年30%以上的速度高速增長。其中，B2C是1.3萬億，占全部

2、商品零售總額10%以上。品牌地產(chǎn)商跨界商業(yè)地產(chǎn)一面是傳統(tǒng)百貨遭遇電商沖擊努力轉(zhuǎn)型尋找出路，另一方面一線品牌開發(fā)商跨界購物中心，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)調(diào)控政策使住宅地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到僅單純依靠土地滾動開發(fā)模式已遭到政府制約，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的經(jīng)營性資產(chǎn)投資開發(fā)開始獲得開發(fā)商青睞。幾乎所有一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大趨勢，近年來中國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)、開業(yè)運營數(shù)量急劇增加，中國市場的零售物業(yè)在 2013 年達(dá)到歷史最高點。城市商業(yè)面積與體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超標(biāo)房地產(chǎn)市場由于傳統(tǒng)住宅項目拿地成本高企、物業(yè)形態(tài)單一、利潤低，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地

3、產(chǎn)開發(fā)，綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場如雨后春筍般四處開花，大量城市的人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超國際標(biāo)準(zhǔn)警界線人均1.2平方米。廣州人均商業(yè)面積為3平方米，為警戒線的2.5倍。廣州商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰！2013年開出的大型商業(yè)項目高達(dá)12家！面積高達(dá)80萬方，將于20142015年竣工的商場約有30萬平方米。零售百貨行業(yè)競爭殘酷百貨行業(yè)新興零售市場百貨同業(yè)競爭電子商務(wù)境外消費超級市場、專業(yè)店、專賣店、購物中心、大型綜合性超市和倉儲式商場等?？缧袠I(yè)、立體化、白熱化的競爭態(tài)勢。綜合電商平臺、垂直電商平臺、品牌自建電商、移動電商平臺等等。境外旅游消費、代購、郵購等。行業(yè)現(xiàn)象利潤下滑近七成的百貨都出

4、現(xiàn)業(yè)績下滑；公開數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，78家上市公司總營業(yè)額為4420.5億元，同比增長10.78%，凈利潤為137億元，同比下跌2.95%。其中16家營收增幅呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，21家增幅低于10%，35家的凈利潤為負(fù)數(shù)；價格促銷戰(zhàn)降低毛利率，薄利多銷，應(yīng)對沖擊和挑戰(zhàn)；除了傳統(tǒng)節(jié)日促銷，百貨行業(yè)找各個由頭促銷，不促銷，無銷售；打折、買送，100抵200等各種傳統(tǒng)手法層出不窮。主動觸網(wǎng)改變正在發(fā)生。對百貨零售商而言，唯有變化才能生存。以往傳統(tǒng)零售商將互聯(lián)網(wǎng)視為洪水猛獸，現(xiàn)在他們則積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，O2O成了行業(yè)最熱門的詞匯。自建電商平臺：銀泰、萬達(dá)；掛靠大型電商平臺：銀泰、王府井百貨、天河城百貨；（

5、天貓商城）微信平臺營銷：杭州大廈進(jìn)行微信商業(yè)化的嘗試，新世界百貨與第三方支付公司財付通聯(lián)合發(fā)布一款基于微信應(yīng)用的虛擬預(yù)付卡“微樂付”，以微信為平臺進(jìn)一步探索O2O模式。目前百貨商對O2O的嘗試更多集中在新品促銷信息推送、會員信息服務(wù)、門店活動信息等營銷層面。對零售企業(yè)而言，他們希望通過O2O模式打通實體、網(wǎng)上商城、移動應(yīng)用三大核心渠道，創(chuàng)新零售業(yè)模式。但在實際操作層面，對于眾多零售企業(yè)來說，現(xiàn)有O2O模式下短期內(nèi)無法解決大多數(shù)實體零售企業(yè)面臨的根本，盡管PC及移動端給實體零售帶來了潛在的新增流量入口。而消費者對這一新的模式也仍在觀望中。體驗式購物零售類業(yè)態(tài)逐步讓位，休閑娛樂業(yè)態(tài)崛起成了大勢所趨

6、。盡管電商帶來的沖擊巨大，但是百貨、購物中心等提供的餐飲、娛樂、休閑等線下服務(wù)卻是電子商務(wù)難以取代的。百貨店升級改造成購物中心，“體驗牌”成了所有傳統(tǒng)零售商的救命稻草。近年來最明顯的趨勢是，在購物中心和傳統(tǒng)百貨商場中，兒童職業(yè)體驗館、兒童百貨、游樂場的增長速度驚人。業(yè)內(nèi)分析人士指出，兒童業(yè)態(tài)具有連帶消費多、持續(xù)性強(qiáng)、對樓層和位置要求不高，且易匯聚人氣的特點，能帶來一大批家庭型消費人群，并形成持續(xù)不斷的規(guī)律性客群。對于線下商業(yè)而言，已經(jīng)把體驗式購物中心視作反攻電商的絕佳機(jī)會。升級購物中心盡管電商帶來的沖擊巨大，但是百貨、購物中心等提供的餐飲、娛樂、休閑等線下服務(wù)卻是電子商務(wù)難以取代的。華聯(lián)商廈公

7、益西橋購物中心增加了餐飲和兒童娛樂和教育的比重；將中國好聲音學(xué)員金池、張恒遠(yuǎn)的歌迷見面會也搬到了購物中心內(nèi)。以往購物、餐飲、娛樂“52：18：30”的“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑“1：1：1”聯(lián)袂主演的消費模式。體育場館、博物館、兒童游樂設(shè)施、博物館、水族館、體驗式運動城等都紛紛被搬到了購物中心。對于很多人來說，商場的購物功能正被弱化，具備運動、交友、聚會、親子活動、看時尚展覽、看電影、溜冰、KTV等功能的購物中心的社交娛樂屬性正在增強(qiáng)。整合并購與歐美、韓國、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的百貨零售行業(yè)相比，中國百貨行業(yè)集中度偏低，差距明顯。目前，日本百貨行業(yè)的集中度為57%，美

8、國為59%，韓國為90%，而我國只有10%。對于已經(jīng)具備一定體量的零售公司而言,依靠自身新開門店增長有限,未來將更多依賴收購兼并的途徑來實現(xiàn)規(guī)模質(zhì)的飛躍和市場集中度的提升。在電商沖擊、成本高企之下，企業(yè)聯(lián)手打造零售“航母”，通過規(guī)?；?、精細(xì)化發(fā)展，以大手筆資本運作的方式最大限度地“自保”：西單商場和新燕莎控股組成首商集團(tuán)。首商集團(tuán)也并購了擁有燕莎友誼商城、貴友大廈、燕莎奧特萊斯、金源新燕莎MALL等品牌的新燕莎集團(tuán)。王府井收購春天百貨。翠微大廈就聯(lián)姻了甘家口大廈、當(dāng)代商城等品牌。連鎖擴(kuò)張上海、北京、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均GDP達(dá)到較高水平，零售業(yè)受超市、大賣場、便利店等新興連鎖業(yè)態(tài)的市場沖

9、擊大，已經(jīng)持續(xù)幾年衰退。連鎖將是百貨業(yè)保障其市場地位的根本選擇。為盡快具備與外資企業(yè)競爭的規(guī)模優(yōu)勢，連鎖零售龍頭企業(yè)尤其是連鎖類上市公司，紛紛實施資本運作，進(jìn)行跨地區(qū)兼并重組，逐步由原來的區(qū)域性公司轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖怨?。截止?014年1月1日，王府井、天虹、銀泰、銀座、新世界、丹尼斯、百盛、廣百、金鷹國際、茂業(yè)十大知名百貨2013年1-12月共新增門店約40家，其中王府井新增19家（包括1家開業(yè)，1家擴(kuò)容后開業(yè)，收購春天百貨17家門店），天虹百貨新開2家，銀泰百貨新開3家，銀座商城新開3家，新世界百貨新開4家，丹尼斯百貨新開2家，百盛百貨新開3家，茂業(yè)百貨新增4家。同時，上述十大百貨2013年1

10、-12月關(guān)閉門店9家，其中王府井百貨關(guān)閉旗下1家hQ尚客百貨，天虹百貨關(guān)閉2家，百盛百貨關(guān)閉3家，廣百百貨關(guān)閉2家，金鷹國際關(guān)閉1家。資源整合在目前新的零售環(huán)境下，資源越來越成為商家的爭奪點。包括目前正處于戰(zhàn)火中的阿里、騰訊、百度三家互聯(lián)網(wǎng)大佬，正是在燒錢搶奪資源。騰訊、阿里先后通過微信平臺、支付寶等手段在O2O、打車軟件、銀行卡用戶等領(lǐng)域展開激烈競爭。在業(yè)內(nèi)人士看來，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正是看中了會員、品牌等大量資源。來自北商商業(yè)研究院的分析顯示，未來，哪家傳統(tǒng)零售企業(yè)能夠占據(jù)深度資源整合的高地，就能在電商等競爭壓力下找到生存空間。自營目前中國百貨企業(yè)的自營比例僅為5%到8%；而歐美和日韓的百貨企業(yè)自

11、營商品比例超過30%。在自營模式下，百貨企業(yè)要對消費者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設(shè)的重任。 自營則讓百貨店轉(zhuǎn)變角色，從“房東”搖身變成充滿話語權(quán)的“掌控者”，發(fā)展自營業(yè)務(wù)已經(jīng)成為百貨企業(yè)們尋找新利潤的一項積極嘗試。中國百貨業(yè)轉(zhuǎn)型自營模式的當(dāng)務(wù)之急是培養(yǎng)一批懂品牌的“買手”，而從日本、韓國的經(jīng)驗中可發(fā)現(xiàn)，一線大城市的百貨店很難做到完全自營，應(yīng)該探索自營與聯(lián)營結(jié)合的新模式。廣百股份與香港六福集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，繞過中間商首次試水珠寶直接代理業(yè)務(wù);新世界百貨公司在2013年4月開設(shè)了第一個自營的品味時尚生活品牌LOL。韓國樂天百貨辦“男性內(nèi)衣綜合廳”位于首爾市明洞附

12、近的贏商網(wǎng)樂天百貨總店在其5層創(chuàng)辦了一個新商鋪“男性內(nèi)衣綜合廳”，這里匯聚了HOM、JOCKEY等3個主要品牌，旨在供消費者選擇適合自己個性的男性內(nèi)衣。2日，為了宣傳該新商鋪，在樂天百貨總店內(nèi)舉行了男模身體彩繪活動，吸引消費者駐足欣賞。借外國時尚品牌抗衡電商日前韓國媒體報道稱，樂天百貨商場計劃在二月中下旬引入更多外國時尚品牌，欲將自己打造成年輕時尚品牌的引領(lǐng)者。 樂天百貨的管理人員表示：“如今消費者變得更加追求時尚，對產(chǎn)品要求也越來越高，因此我們在二月開始引入更多外國時裝品牌。我們將增加外國直接采購時裝的數(shù)量，同時增加精品時裝的比例，與消費者實現(xiàn)共贏。” Shinsegae百貨商場（韓國最大百

13、貨商場）的主要門店也在去年開始增加外國品牌的數(shù)量。這一舉措收到良效，其時裝專柜4N5的銷售額出現(xiàn)了增長。管理人員表示，外國品牌的銷售額大約增長了30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2%的總體銷售增長率。 零售公司Hanwha Galleria正在裝修一個主營奢侈品牌的商場Luxury Hall West，該商場將增加精品時裝店以及直接進(jìn)口商品的比例，并將于3月份再新開業(yè)。 Aekyung（韓國第一日化品牌）集團(tuán)旗下的AK Plaza百貨商場也開始加大引入外國奢侈品牌的力度，目前也正在重新裝修其主要門店。AK Plaza的發(fā)言人表示：“我們欲通過引入更多外國品牌來提升競爭力，并滿足快速變化的消費趨勢?！?韓國大

14、型零售商增加外國品牌數(shù)量的舉措基于以下背景：在過去數(shù)年中，韓國網(wǎng)絡(luò)購物銷售額穩(wěn)步增長，2013年的銷售總額達(dá)55萬億韓元，比2010年增長了61%；今年網(wǎng)購總額有望達(dá)到65萬億韓元； 韓國財政和戰(zhàn)略部于1月9日宣布，政府將支持平行進(jìn)口，以降低進(jìn)口商品的價格并穩(wěn)定市場。ATM潮流百貨-盯住年輕人ATM潮流百貨現(xiàn)已在武昌、漢口商業(yè)繁華區(qū)分別開設(shè)3家連鎖店；商場經(jīng)營理念定位于年輕時尚的消費客群，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，打造全方位購物、餐飲、娛樂于一體的潮流消費樂園。商場顧客明確定位在17至25歲，以學(xué)生、剛畢業(yè)加入工作的白領(lǐng)或心態(tài)較年輕的消費者。樓層主營鞋帽、飾品、化妝品、時尚年輕男女裝、各種潮流服裝配飾和特

15、色小店。ATM潮流百貨因獨特的市場定位和經(jīng)營模式。以成為武漢年輕人必逛場所。銀泰集團(tuán)-中國百貨業(yè)發(fā)展的縮影銀泰百貨集團(tuán)，是以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務(wù)的百貨零售集團(tuán)。正在運營及籌建中的大型百貨商場和購物中心近三十家，門店遍布北京、武漢、西安、杭州、寧波、溫州、金華、義烏等城市的商業(yè)中心，已初步形成了全國性的百貨連鎖集團(tuán)公司的架構(gòu)。2013年：銀泰百貨（集團(tuán)）全年實現(xiàn)銷售額148億元，同期增長19.35%。營銷創(chuàng)新并購擴(kuò)張電商擁抱O2O營銷創(chuàng)新2000年4月-6月 INTIME美眉站出來時尚之星熱力大賽，首創(chuàng)杭城商場時尚評選活動；2002年11月 COSPLAY青春動漫大賽杭城首次，引發(fā)動漫熱潮；20

16、12年，銀泰百貨成立自營部，并嘗試“買手模式”運營自營品牌;并購擴(kuò)張2007年收購湖濱國際名品街50%股權(quán)。集團(tuán)旗下又新添奢侈品零售業(yè)態(tài)；2008年正式接管杭州百貨大樓，獲得了杭州百貨大樓20年經(jīng)營權(quán)；2009年銀泰百貨與仙桃供銷商業(yè)大廈有限責(zé)任公司舉行股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽字儀式，銀泰百貨正式收購仙商65.8%股權(quán)；2010年收購湖北新世紀(jì)購物中心84.5%權(quán)益；電商2010年：自建電商平臺：銀泰網(wǎng)正式上線，當(dāng)年銷售額接近1億元，并在綜合電商平臺設(shè)百貨專賣店。2012年：銀泰網(wǎng)全年銷售額突破6億元，同比增長28%2013年實現(xiàn)扭虧為贏，預(yù)示著銀泰網(wǎng)項目試水成功。同期，銀泰集團(tuán)宣布，其下屬零售產(chǎn)業(yè)將細(xì)分為

17、銀泰百貨、銀泰購物中心、銀泰網(wǎng)。15天免費退貨 100%正品保證 滿199免運費擁抱O2O銀泰百貨率領(lǐng)旗下35個實體商場參加“雙十一”，充當(dāng)商品展示店，支持客戶線下試衣、線上購買。開通微博、微信平臺與手機(jī)APP移動應(yīng)用平臺。萬達(dá)百貨-借勢地產(chǎn)，自創(chuàng)平臺2013年擁有門店數(shù)高達(dá)76家；2013年完成收入154.9億元，同比增長39%，只完成調(diào)整后計劃的91%，凈利潤增虧7%。四種店態(tài)形式：高端奢華店、精致生活店、時尚流行店以及社區(qū)生活店。以適應(yīng)不同地區(qū)和客群的消費需求。目前占萬達(dá)百貨總店數(shù)85%以上的是以服務(wù)年輕、時尚女性和新興家庭為主的時尚流行店。任重道遠(yuǎn)的萬達(dá)百貨從“萬千百貨”到“萬達(dá)百貨”

18、，雖然經(jīng)歷改名、換帥等多個波折之后，持續(xù)虧損的萬達(dá)百貨仍未擺脫萬達(dá)集團(tuán)“拖油瓶”的稱號。有消息稱，現(xiàn)任職萬達(dá)集團(tuán)總裁助理、萬達(dá)百貨副總經(jīng)理的亢小燕即將離職?？盒⊙嘣涡麓笮掳儇浂麻L、總經(jīng)理、黨委副書記、廣百股份副總經(jīng)理兼首席運營官。在廣百，亢小燕主要分管百貨運營以及其旗下網(wǎng)上商城兩塊業(yè)務(wù)，這也正是萬達(dá)集團(tuán)旗下百貨想要突破的方向。之前“重金”挖角銀座股份原副總經(jīng)理孫靖寰出任總經(jīng)理任期一年未到便離職。萬達(dá)會員計劃對萬達(dá)會員提供商家資訊、廣場活動、商品導(dǎo)購、優(yōu)惠折扣、券包管理、積分兌換、積分查詢及廣場內(nèi)多種智能服務(wù)。萬達(dá)會員計劃：萬達(dá)廣場為回饋消費者而制定的購物獎勵計劃，該計劃涵蓋全國百座萬達(dá)廣場

19、，聯(lián)合知名品牌商家，在購物、餐飲、文化、娛樂等領(lǐng)域為萬達(dá)會員提供專屬優(yōu)惠與貼心服務(wù)。萬達(dá)會員共分為四級：綠卡會員、金卡會員、白金卡會員、鉆石卡會員，各級會員都享有其專屬權(quán)益。成為萬達(dá)會員，即享萬達(dá)通用積分。消費者可以在全國百座萬達(dá)廣場、上萬知名品牌商家輕松累積并使用通用積分，1通用積分等值于1元人民幣，積分通積通兌。萬匯網(wǎng)萬匯網(wǎng)于2013年12月上線試運行，以全國萬達(dá)廣場為依托，實時為用戶提供最新的廣場活動、商家資訊、商品導(dǎo)購、優(yōu)惠折扣、電影資訊、美食團(tuán)購、積分查詢、禮品兌換等全方位資訊與服務(wù)；為光臨萬達(dá)廣場的消費者提供免費Wi-Fi、店鋪導(dǎo)航、街景地圖、智能尋車等一系列智能服務(wù)；與淘寶、京東

20、等平臺的模式不同，萬達(dá)電商是O2O的模式，即借助電子商務(wù)，將豐厚的線下資源與線上資源進(jìn)行整合；“萬匯”App作為萬匯網(wǎng)的手機(jī)客戶端，可以實現(xiàn)萬達(dá)廣場內(nèi)免費上網(wǎng)、找車位、室內(nèi)導(dǎo)航等多種功能，在服務(wù)萬達(dá)廣場會員中發(fā)揮重要的作用。王健林的大數(shù)據(jù)萬達(dá)的電商模式就是建立會員體系，用現(xiàn)代的移動終端等先進(jìn)技術(shù)，把會員消費的次數(shù)、額度、喜好等建立和掌握起來，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)來作出分析。萬達(dá)電商定位于兩個方面大會員、大數(shù)據(jù)，真正做到線上線下結(jié)合。王健林稱，萬達(dá)的目標(biāo)是力爭3年，最多5年做到超過1億會員。西蒙品牌暨珠江新城店營銷推廣策劃能夠生存下來的物種,并不是那些最強(qiáng)壯的, 也不是那些最聰明的, 而是那些對變化作

21、出快速反應(yīng)的。 查爾斯羅伯特達(dá)爾文（Charles Robert Darwin）商業(yè)物業(yè)的常規(guī)分類1.區(qū)域購物中心規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售點在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬M2以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200公里； 2.市級購物中心建筑規(guī)模一般在3萬M2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上，通常一家或數(shù)家大型百貨公司并存，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到10公里； 3.地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般在13萬M2之間，服務(wù)人口1030萬人，年營業(yè)額在15億元人民幣之間，可存活中型百貨公司。有效商業(yè)服務(wù)半徑不超過3公里；4.居住

22、區(qū)商場有效商業(yè)服務(wù)半徑約1公里；5.鄰里服務(wù)性商店 ；6.特色商店；廣州10大商圈123456789101.天河商圈 2.珠江新城商圈3.東山商圈 4.北京路商圈5.崗頂數(shù)碼商圈 6.西關(guān)商圈7.江南西商圈 8.番禺大北路商圈9.流花商圈 10.白鵝潭商圈西蒙百貨所處區(qū)位1234項目覆蓋的人群區(qū)域1234項目分析除西蒙珠江新城店位于珠江新城商圈外，奧體店、科學(xué)城店、長興店均遠(yuǎn)離城區(qū)，非廣州核心商圈，不能依托核心商圈吸引市區(qū)客流，只能做為地區(qū)購物商場；4家西蒙百貨店，同一品牌，不同地域的商業(yè)狀況、人群特質(zhì)、收入水平、消費習(xí)慣大相徑庭，難以統(tǒng)一商業(yè)定位與品牌定位。2014年6月珠江新城店開業(yè)，西蒙

23、品牌隆重推出，以此節(jié)點，對西蒙品牌進(jìn)行商業(yè)定位、品牌定位與營銷推廣策劃。營銷目標(biāo)品牌認(rèn)知度（針對23-45歲的目標(biāo)客群）品牌識別60%品牌回想30%第一提及知名度5%銷售目標(biāo)（預(yù)估）6月1日-6月3日（端午節(jié)小長假）開業(yè)期間完成3000萬銷售額；6月1日-12月31日全年完成5億元銷售額。區(qū)域分析-4大中心，1個樞紐商務(wù)中心：CBD核心區(qū)域。珠江城、利通廣場、富力盈隆廣場、無限極中心、富力中心、全球通大廈；金融中心：廣州國際金融中心、合景國際金融廣場、農(nóng)業(yè)銀行大廈、交通銀行大廈等；政務(wù)中心：廣州市檢查院、廣州海關(guān)、廣州住房公積金中 心、廣東省國稅局、中國檢驗檢疫大廈、廣州市國稅局；居住中心：C

24、LD核心區(qū)，廣州高尚居住區(qū)；星匯園、星匯云錦、領(lǐng)鋒、碧海灣、保利心語、中海暉華庭、高德公寓、利雅灣等；交通樞紐：地鐵5號線、APM線、3號線、數(shù)10條公交線；商業(yè)覆蓋人群-6大高端人群30萬珠江新城白領(lǐng)、50萬區(qū)域常住居民、10萬商旅觀光客群政府公務(wù)員銀行金融大型企業(yè)白領(lǐng)富豪與中產(chǎn)家庭商旅人士旅游觀光客消費需求中國一線城市高收入客群，涵蓋商務(wù)消費、家庭消費、差旅消費、旅游消費等全業(yè)態(tài)，消費水平以中高端消費為主。餐飲：商務(wù)宴請、朋友同事聚餐、工作餐、家庭聚餐、觀光用餐；娛樂：會所、KTV、電游、游樂場、卡丁車、高檔網(wǎng)吧、兒童樂園等；運動：健身房、游泳池、瑜珈中心、形體訓(xùn)練、羽球館、臺球館、攀巖館

25、、射擊館等；休閑：咖啡館、酒吧、SPA、水族館等；購物：服裝服飾、珠寶配飾、護(hù)膚彩妝、母嬰用品、兒童用品、家居家紡、文化藝術(shù)用品、食品飲料、辦公用品、文化娛樂等等；品牌選擇國際一線奢侈品牌；國際知名品牌；國際輕奢小眾品牌；設(shè)計師品牌；個性化品牌；須符合高端消費人群消費水平、時尚認(rèn)知、審美觀點；做工精良、設(shè)計時尚、低調(diào)奢華，價格親民的輕奢品牌更受青睞；設(shè)計師品牌越來越受到高端人群的歡迎；千遍一律不是時尚，個性化品牌更能獲得具有獨到審美的小眾人群喜好。珠江新城高德匯購物中心定位商業(yè)定位：全業(yè)態(tài)、一站式高端生活體驗中心品牌定位：從“家門口的購物中心”變?yōu)椤澳磉叺馁徫镏行摹蓖怀龅鼐墐?yōu)勢，貼近與消費者

26、的距離。珠江新城西蒙百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃基于珠江新城高德匯購物中心整體規(guī)劃之下的西蒙百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃；以商業(yè)覆蓋的人群需求為準(zhǔn)則規(guī)劃高德匯商業(yè)業(yè)態(tài)；重復(fù)或者重疊不利于前期招商與后期運營；西蒙百貨是以購物為主體的時尚奢華品牌體驗館；國際一線奢侈品牌、國際知名品牌、國際輕奢品牌、設(shè)計師品牌、個性化品牌；適當(dāng)?shù)男蓍e與美食項目配比，滿足購物者休憩與享受的需求?？Х瑞^、甜品屋、茶館、冰淇淋、會員中心、兒童娛樂區(qū)等；西蒙百貨競爭差異化定位西蒙百貨高德置地廣場天河城廣場電商網(wǎng)品牌：以輕奢品牌為主，奢侈品牌為輔；品類：客群不同而帶來的品類差別，珠寶配飾、護(hù)膚彩妝、母嬰用品、兒童用品、文化藝術(shù)用品、食品飲料、辦公用品、文化

27、娛樂等；價格：高質(zhì)低價outlets模式；服務(wù)：海底撈式貼心服務(wù)；渠道：微信平臺產(chǎn)品信息發(fā)布與銷售；挑戰(zhàn)招商：市中心與outlets的經(jīng)營理念背道而馳，如何取得工廠直銷零售授權(quán)或者品牌代理認(rèn)可，是個挑戰(zhàn)；聯(lián)營：國際品牌奢侈品在大陸擴(kuò)張步伐放緩，增長乏力，店租與人力成本的直線上升影響品牌擴(kuò)張的積極性；直營：直接采購，自主經(jīng)營，對于資金壓力、消費心理的把握，也是成本高昂；服務(wù)：差異化服務(wù)創(chuàng)新難，同時意味著成本上升；移動互聯(lián)網(wǎng)營銷：缺少互聯(lián)網(wǎng)思維與百貨行業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才；招商壓力大，西蒙百貨珠江新城店建議采取聯(lián)營與直營相接合的模式樓層規(guī)劃1F：國際一線品牌：服裝、珠寶首飾、童裝、鞋包配飾；2F：國際輕奢品牌/設(shè)計師品牌/個性化品牌：服裝、咖啡館；3F：女裝、女士內(nèi)衣館、精品家居用品館、兒童游樂中心、兒童服飾玩具館、甜品冷飲店；4F：戶外、運動品牌，休閑服飾，男士內(nèi)衣館、文化生活館、辦公用品館；不管哪種形式，OUTLET之間的較