稅費(fèi)計(jì)算與繳納（第三版）任務(wù)6.04房產(chǎn)稅的計(jì)算與繳納

1、其他稅費(fèi)的計(jì)算與繳納項(xiàng)目六關(guān)稅的計(jì)算與繳納資源稅的計(jì)算與繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算與繳納房產(chǎn)稅的計(jì)算與繳納車船稅的計(jì)算與繳納印花稅的計(jì)算與繳納目錄Contents目錄Contents車輛購(gòu)置稅的計(jì)算與繳納環(huán)境保護(hù)稅的計(jì)算與繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的計(jì)算與繳納耕地占用稅的計(jì)算與繳納土地增值稅的計(jì)算與繳納契稅的計(jì)算與繳納房產(chǎn)稅的計(jì)算與繳納任務(wù)6.4【案例導(dǎo)入】 李娜出色地完成了城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算與繳納，她又要挑戰(zhàn)新的工作任務(wù)參與代理本市一家物流公司的房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)工作。她首先需要對(duì)房產(chǎn)稅的基本知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，了解房產(chǎn)稅的概念、納稅人、征稅范圍、稅率以及減免稅等內(nèi)容，掌握房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納

2、稅額的計(jì)算方法，并了解房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅的概念二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定（一）房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或使用義務(wù)人。 其中： （1）產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。 （2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。 （3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋

3、所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 （4）無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 （5）自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。所謂房產(chǎn)，是指有房屋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)擋雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出

4、借的商品房，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。具體規(guī)定如下： （1）城市，是指國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。 （2）縣城，是指縣人民政府所在地的地區(qū)。 （3）建制鎮(zhèn)，是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。 （4）工礦區(qū)，是指工業(yè)比較發(fā)達(dá)、人口比較集中、符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)但尚未建立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開(kāi)征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，這主要是為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。因?yàn)檗r(nóng)村的房屋，除農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)用房外，大部分是農(nóng)民居住用房。對(duì)農(nóng)村房屋不納入房產(chǎn)稅征稅范圍

5、，有利于農(nóng)業(yè)發(fā)展、繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定（三）稅率 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，因此房產(chǎn)稅的稅率也有兩種： （1）按房產(chǎn)原值一次減除1030后的余值計(jì)征的，稅率為1.2。 （2）按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12。個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，不區(qū)分用途，按4的稅率征收房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。 1.從價(jià)計(jì)征 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次

6、減除1030后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 2.從租計(jì)征 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，不包含增值稅。三、房產(chǎn)稅的計(jì)算（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，與之相適應(yīng)的應(yīng)納稅額也分兩種：一是從價(jià)計(jì)征的計(jì)算；二是從租計(jì)征的計(jì)算。 1.從價(jià)計(jì)征的計(jì)算 從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定的比例后的余值計(jì)征。其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=應(yīng)納房產(chǎn)原值（1-扣除比例）1.2 如前所述，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)，減除一定比例是省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的 1030的減除比例，計(jì)征的適用稅率為1.2

7、。三、房產(chǎn)稅的計(jì)算 海通公司的經(jīng)營(yíng)用房原值為3 000萬(wàn)元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30后按余值計(jì)稅，適用稅率1.2。 要求：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。【解析】應(yīng)納稅額=3 000（130）1.2=25.2（萬(wàn)元）【例6-8】2.從租計(jì)征的計(jì)算從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入12（或4）三、房產(chǎn)稅的計(jì)算 海通公司出租房屋8間，年租金收入為200 000元（不含增值稅），適用稅率為12。 要求：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅?！窘馕觥繎?yīng)納稅額=200 00012=24 000（元）【例6-9】 房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠是根據(jù)國(guó)家政策需要和納稅人的負(fù)擔(dān)能力制定的。由于房產(chǎn)稅屬于地方稅

8、，因此給予地方一定的減免權(quán)限，有利于地方因地制宜地處理問(wèn)題。 目前，房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要有： （1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （2）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。四、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠 （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （5）對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。四、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （1）納

9、稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅。 （2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。 （3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。 （4）納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。 （5）納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起繳納房產(chǎn)稅。五、房產(chǎn)稅的繳納（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借本企業(yè)房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅。 （7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產(chǎn)稅。 （8）自2009年

10、1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。五、房產(chǎn)稅的繳納（二）納稅期限 房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（三）納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。（四）納稅申報(bào) 為便利納稅人辦理納稅申報(bào)，自2019年10月1日起，實(shí)行城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅合并申報(bào)。納稅申報(bào)表包括城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表、城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅減免稅明細(xì)申報(bào)表、城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表。五、房產(chǎn)

11、稅的繳納 實(shí)踐活動(dòng)1【活動(dòng)目標(biāo)】通過(guò)案例分析進(jìn)一步熟練掌握房產(chǎn)稅的計(jì)算。【活動(dòng)要求】根據(jù)案例資料對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅分析，并會(huì)計(jì)算房產(chǎn)稅。【活動(dòng)實(shí)施】海昌市居民王某有兩套住房，市場(chǎng)價(jià)值200萬(wàn)元，2019年7月1日王某將其中一套價(jià)值120萬(wàn)元的住房出租給某企業(yè)辦公，每月租金為8 000元（不含增值稅），另一套自己居住。要求：根據(jù)上述資料，分析并計(jì)算當(dāng)年王某應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。任務(wù)實(shí)施 【活動(dòng)指導(dǎo)】 本題考查的是房產(chǎn)稅的稅率。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率，根據(jù)計(jì)稅依據(jù)不同，分設(shè)兩種稅率。依照房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算納稅的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算納稅的，稅率為12%；個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。因此，王某每月租金收入8 000元，從7月1日起到年底共6個(gè)月，適用稅率為4%。其應(yīng)納稅額為8 00064%=1 920（元）任務(wù)實(shí)施 實(shí)踐活