資產(chǎn)評(píng)估學(xué)（第二版）第02章資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法

1、第二章 資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法案例引導(dǎo) 在一個(gè)牲畜交易市場(chǎng)中，一群人圍著一頭待出售的耕牛，評(píng)定著耕牛的價(jià)格。張三說(shuō)值300元，因?yàn)檫@頭牛正當(dāng)壯年，但“肩”部太瘦。李四說(shuō)應(yīng)該加20元，因?yàn)檫@頭牛至少還可以耕10年地。趙五說(shuō)加10元就夠了，因?yàn)檫@頭?？雌饋?lái)像有寄生蟲(chóng)。作為賣家的陳六發(fā)表意見(jiàn)了，他說(shuō)這頭牛最少要賣350元，因?yàn)樽蛱煲活^同樣年齡、同樣性別、同樣體型、同樣骨骼的牛賣了350元。旁邊的王七馬上不同意了，他說(shuō)這頭牛養(yǎng)這么大，所有成本加起來(lái)，也要不了350元。大家你一言我一語(yǔ)，最后敲定這頭牛值355元，并且以355元的價(jià)格成交。 這個(gè)場(chǎng)景的本質(zhì)就是“資產(chǎn)評(píng)估”，評(píng)估的對(duì)象是一頭牛。在這個(gè)過(guò)程中，資產(chǎn)

2、評(píng)估的各種方法都用上了，請(qǐng)問(wèn)王七采用的評(píng)估方法是什么？陳六采用的評(píng)估方法是什么？李四采用的評(píng)估方法是什么？第一節(jié)市場(chǎng)法的概念及其前提條件一、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱二、市場(chǎng)法的前提條件1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。第二節(jié) 市場(chǎng)法的基本程序一、選擇參照物 市場(chǎng)法的基本程序1.選擇參照物（3個(gè)以上）避免特殊、偶然因素2.選擇比較因素對(duì)評(píng)估值影響較大的3.對(duì)比指標(biāo)、量化差異數(shù)量化、貨幣化4.調(diào)整差異得出初步評(píng)估結(jié)果5.綜合分析確定評(píng)估價(jià)值二、在

3、評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素1.時(shí)間因素（1）資金的時(shí)間價(jià)值因素。（2）通貨膨脹因素（3）風(fēng)險(xiǎn)因素2.區(qū)域因素3.交易因素4.功能因素5.成新率因素應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與被評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。第三節(jié) 影響市場(chǎng)法評(píng)估的因素一、影響市場(chǎng)法評(píng)估的一般因素（一）經(jīng)濟(jì)因素（二）社會(huì)因素（三）政策因素（四）區(qū)域因素二、影響市場(chǎng)法評(píng)估的個(gè)別因素 影響資產(chǎn)價(jià)格的基本因素大致相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)格的因素又各有側(cè)重。如影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是地理位置因素，在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，起主導(dǎo)作用的是技

4、術(shù)水平，如果評(píng)估對(duì)象是企業(yè)，可比指標(biāo)企業(yè)的生產(chǎn)能力和獲利能力就很重要。所以，影響資產(chǎn)價(jià)格的因素應(yīng)區(qū)分不同的資產(chǎn)而定。第四節(jié) 市場(chǎng)法的主要評(píng)估方法市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法類比調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類比法成本市價(jià)法市盈率乘數(shù)法一、直接比較法 直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較，從而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2 修正系數(shù)n（一）現(xiàn)行市價(jià)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)（二）市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1-價(jià)格折扣率）（

5、三）功能價(jià)值類比法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）功能價(jià)值指數(shù)（四）價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù)（五）成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率 參照物成新率）例題【例2-5】中順公司評(píng)估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備A，208年初投入使用，評(píng)估基準(zhǔn)日為216年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待評(píng)估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為215年12月，交易價(jià)格為124 000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為210年。經(jīng)調(diào)查了解，待評(píng)估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用8年

6、，尚可使用年限為15年。分析：（1）資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（2）參照物和待評(píng)估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，可比性達(dá)到相同，應(yīng)采用直接比較法。（3）待評(píng)估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可采用成新率價(jià)格調(diào)整法通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。解：待評(píng)估資產(chǎn)成新率=待評(píng)估資產(chǎn)尚可使用年限（待評(píng)估資產(chǎn)已使用年限+待評(píng)估資產(chǎn)尚可使用年限）=13（8+13）100%=62%參照資產(chǎn)的成新率=15（8+15）100%=65%待評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率）=124 000（62%65%）=118276.92（元

7、）由于直接比較法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性要求較高，在具體評(píng)估的過(guò)程中尋找參照物可能會(huì)受局限。因而，直接比較法的使用也相對(duì)受到一定制約。例題【例2-6】中順公司評(píng)估模擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，模擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近6萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10（1-40%）=6（萬(wàn)元）二、類比調(diào)整法 類比調(diào)整法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似即可。該法通過(guò)對(duì)比分析，調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。類比調(diào)整法具有適用性

8、強(qiáng)、應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)，但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。沒(méi)有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下方法：1.市場(chǎng)售價(jià)類比法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值 （2-11）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) （2-12）2.成本市價(jià)法成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本）

9、 （2-13）3市盈率乘數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額參照物（企業(yè)）市盈率 （2-14）例題 中順公司某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1 000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)的平均市盈率為20倍，計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。 解：該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1 00020=20 000（萬(wàn)元）第五節(jié) 市場(chǎng)法的應(yīng)用與評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)（一）市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)1.市場(chǎng)法原理簡(jiǎn)單，容易被理解和掌握。2.在評(píng)估過(guò)程中充分考慮了市場(chǎng)變化的因素。3.評(píng)估結(jié)果容易使交易雙方接受，便于在評(píng)估實(shí)務(wù)中推廣。 （二）市場(chǎng)法的缺點(diǎn)1.一個(gè)完全公開(kāi)、活躍的交易市場(chǎng)條件在現(xiàn)實(shí)中很難找到，這就使方法的運(yùn)用受到局限。2.市場(chǎng)法不適用于對(duì)專用設(shè)

10、備等固定資產(chǎn)及大部分無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，也不適用于受地區(qū)、環(huán)境等因素嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。3.在運(yùn)用過(guò)程中，參照資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)之間的差異量化難度較大，這會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。二、市場(chǎng)法的具體應(yīng)用（一）市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備中的應(yīng)用 用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，是通過(guò)分析最近市場(chǎng)上與被評(píng)估設(shè)備類似設(shè)備的成交價(jià)格，并對(duì)被評(píng)估對(duì)象和參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整，由此確定被評(píng)估設(shè)備價(jià)值。（二）市場(chǎng)法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)類似地區(qū)中與被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)相類似的不動(dòng)產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。市場(chǎng)法難以適用于下列不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估：（1）沒(méi)有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易或在不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)生較少地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)；（2）某些類型很少見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)或交易實(shí)例很少的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂建筑、寺廟建筑等；（3）風(fēng)景名勝區(qū)的土地；（4）圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。（三）市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估