現(xiàn)代飯店管理概論第05章飯店投資可行性研究

1、第5章 飯店投資可行性研究目錄5.1 飯店投資考察5.2 飯店投資可行性研究報(bào)告5.3 飯店投資測(cè)算5.4 飯店投資程序5.5 飯店建筑設(shè)計(jì)引例：柯達(dá)的倒下背景與情境： 2012年1月20日，柯達(dá)正式宣布，柯達(dá)及其美國(guó)子公司已經(jīng)提交了破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)?？逻_(dá)膠卷這個(gè)“黃色膠卷巨人”的倒下，意味著膠片時(shí)代的結(jié)束。 作為一家有著131年歷史的老公司，柯達(dá)曾在20世紀(jì)90年代達(dá)到巔峰，業(yè)務(wù)遍布150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是世界最大的影像產(chǎn)品生產(chǎn)商、供應(yīng)商，而柯達(dá)的影像歷史，幾乎就是這100多年來(lái)的世界歷史。實(shí)力雄厚的柯達(dá)為何走上了破產(chǎn)的道路？柯達(dá)破產(chǎn)的原因可能有很多，但主要還是以下三點(diǎn)： 其一：膠卷時(shí)代已經(jīng)過(guò)去

2、，柯達(dá)雖然是數(shù)碼攝影技術(shù)的發(fā)明者，但在發(fā)展上并未跟上數(shù)碼攝影的腳步，而是將精力過(guò)多地放在傳統(tǒng)模擬相機(jī)膠卷生意上。 其二：“膠卷巨人”的稱(chēng)謂使柯達(dá)管理層過(guò)分自信，致使柯達(dá)創(chuàng)新不夠，未在正確的時(shí)間推出正確的產(chǎn)品。 其三：柯達(dá)未能把握住市場(chǎng)，淡漠了市場(chǎng)需求趨勢(shì)變化，產(chǎn)品更新緩慢，誤判了市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，甚至作出了一些錯(cuò)誤的投資決策。(資料來(lái)源 盛夏.柯達(dá)破產(chǎn)保護(hù)！記憶中的柯達(dá)經(jīng)典廣告EB/OL.(2012-01-20 ).2016-04-15/softnews/yejie/1201/2657588.html.）引例：柯達(dá)的倒下飯店產(chǎn)品與柯達(dá)膠卷產(chǎn)品完全不一樣，也是兩個(gè)全然不同的行業(yè)，柯達(dá)膠卷提供的是影像

3、膠片消耗，飯店提供的是客房餐飲服務(wù)，影像膠片歷經(jīng)130多年的發(fā)展被替代，飯店客房餐飲服務(wù)短期內(nèi)還有市場(chǎng)空間。從市場(chǎng)分析的角度看，飯店投資的整體行業(yè)分析是個(gè)重點(diǎn)，飯店擬投資區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更需要深入考察，唯有這樣，才能進(jìn)行科學(xué)的投資測(cè)算、準(zhǔn)確的可行性研究，才能作出科學(xué)的決策。此外，飯店投資還需要深入探討投資程序，進(jìn)行科學(xué)的、生態(tài)的、文化的、藝術(shù)化的飯店建筑設(shè)計(jì)。5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1.1 外部一般環(huán)境任何活動(dòng)都是在一定環(huán)境中進(jìn)行的，飯店投資也脫離不了環(huán)境的制約與選擇，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化必然會(huì)制約投資的決策和投資內(nèi)容的選擇?？疾焱顿Y環(huán)境就是要通過(guò)分析投資所在地日后經(jīng)營(yíng)

4、過(guò)程中的內(nèi)外影響因素，揭示投資環(huán)境的條件變化規(guī)律，預(yù)測(cè)其未來(lái)變化，為投資決策提供依據(jù)。外部一般環(huán)境政治環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境自然環(huán)境地理位置氣候條件極其變化資源狀況5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解要點(diǎn)：總體看來(lái)，飯店所在地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等因素主要影響飯店餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，所在地旅游資源吸引力、旅游交通方便度等因素影響飯店的客房出租率，區(qū)域飯店業(yè)規(guī)模這一因素直接決定飯店之間的競(jìng)爭(zhēng)程度。就微觀因素看，消費(fèi)偏好主要影響飯店的餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目。問(wèn)題：所在地消費(fèi)偏好對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)有何影響？ 【同步思考5-1】5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解要

5、點(diǎn)：總體看來(lái)，目前我國(guó)沿海地區(qū)的開(kāi)放政策吸引了大批外資，高檔飯店的需求空間大，這不僅改善了投資環(huán)境，也給原已處在這些地域的各類(lèi)飯店提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。我國(guó)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，已建造的高檔飯店較少，從短期看，西部地區(qū)高檔飯店的發(fā)展機(jī)會(huì)好像也較少。但如果進(jìn)一步分析東西部地區(qū)的差異，則可以發(fā)現(xiàn)：我國(guó)四川、云南、貴州、廣西、重慶等西南地區(qū)的省市的旅游資源豐富，旅游人次數(shù)量猛增，旅游消費(fèi)需求大，整體飯店發(fā)展空間大，只是在目前以觀光旅游為主要旅游方式的背景下，高檔飯店需求較弱，中檔飯店需求強(qiáng)勁。西北各省的旅游資源也非常豐富，旅游業(yè)也迅猛發(fā)展，中檔飯店需求也大。問(wèn)題：我國(guó)東西部不同區(qū)域的飯店經(jīng)營(yíng)環(huán)境有差異

6、嗎？ 【延伸思考5-1】5.1 飯店投資環(huán)境考察5.1.2 外部特殊環(huán)境外部特殊環(huán)境城市飯店需求評(píng)價(jià)區(qū)域飯店供需關(guān)系評(píng)價(jià)地理位置從全國(guó)或大區(qū)域看城市的地位與周?chē)鞘泻徒?jīng)濟(jì)區(qū)的關(guān)系城市能力居住人口，經(jīng)濟(jì)圈人口各種產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售量與外銷(xiāo)量企業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、工人數(shù)居民的收入水平、國(guó)民經(jīng)濟(jì)能力系數(shù)有無(wú)政府機(jī)構(gòu)、重要企業(yè)、文化教育機(jī)構(gòu)城市性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的不同構(gòu)成、消費(fèi)傾向企業(yè)規(guī)模特征與銷(xiāo)售額地區(qū)風(fēng)俗、氣候、風(fēng)土特征名勝古跡、風(fēng)景、娛樂(lè)場(chǎng)所城市類(lèi)型（觀光游覽、消費(fèi)、行政、生產(chǎn)、商業(yè)型）交通狀況高鐵、航空及其他交通的乘客數(shù)進(jìn)出客人數(shù)交通發(fā)展及可能改變的計(jì)劃、交通樞紐及交通工具的變化城市前景各種統(tǒng)計(jì)數(shù)字的變化增長(zhǎng)率、國(guó)

7、民經(jīng)濟(jì)能力的變化城市的發(fā)達(dá)程度供需關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)住宿、飲食、婚禮、宴會(huì)市場(chǎng)狀況消費(fèi)單位與季節(jié)變動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)估工業(yè)城市主要住宿需求應(yīng)當(dāng)來(lái)自與制造業(yè)相關(guān)的差旅人員、正常往來(lái)的政府等公共部門(mén)的公務(wù)人員，以及部分探親訪友者商業(yè)城市主要住宿需求應(yīng)當(dāng)來(lái)自與商業(yè)相關(guān)的差旅人員、正常往來(lái)的政府等公共部門(mén)的公務(wù)人員，以及部分探親訪友者旅游城市主要住宿需求應(yīng)當(dāng)來(lái)自與旅游相關(guān)的旅游者、商務(wù)人員，正常往來(lái)的政府等公共部門(mén)的公務(wù)人員，以及部分探親訪友者5.1 飯店投資環(huán)境考察 理解與討論：?jiǎn)栴}：工業(yè)城市、商業(yè)城市與旅游城市對(duì)飯店的需求有差異嗎？ 【延伸思考5-2】5.1 飯店投資環(huán)境考察【深度思考5-1】理解與討論： 這個(gè)

8、問(wèn)題存在兩個(gè)方面。一方面，高鐵的飛速發(fā)展縮短了各目的地之間的距離，北京與上海之間也可以一日往還，在極大地拉動(dòng)客流的同時(shí)，的確也不可避免地減少了酒店住宿需求；另一方面，在高鐵普及的背景下，出門(mén)的人更多了，客流量大幅度增加，飯店住宿需求的總量也在增加。因此，各位同學(xué)在參與討論時(shí)，請(qǐng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)討論、驗(yàn)證這一問(wèn)題。問(wèn)題：高鐵的飛速發(fā)展縮短了各目的地之間的距離，北京與上海之間也可以一日往還，既極大地拉動(dòng)了客流，也不可避免地減少了酒店住宿需求。那么，在高鐵普及的背景下，飯店住宿需求是否降低了？5.1 飯店投資環(huán)境考察飯店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)21世紀(jì)進(jìn)入感性消費(fèi)和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，消費(fèi)者行為往多元化、復(fù)雜化

9、的方向發(fā)展，追求飯店的一種人性化、個(gè)性化、舒適便捷和地位的體現(xiàn)主題酒店發(fā)展方興未艾21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，飯店投資將往智能化方面發(fā)展高端飯店追求獨(dú)特的飯店文化，將飯店文化作為吸引住客的最有力手段之一旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)飯店投資者擬投資飯店所在地的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將直接影響到飯店投資后的客源市場(chǎng)。一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、商務(wù)繁忙、旅游資源豐富、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市，將是理想的飯店投資地；如果純粹是一個(gè)旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，則飯店投資難免要同樣經(jīng)歷淡、旺季的客源需求變化及經(jīng)營(yíng)之苦。擬投資區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是飯店投資需要科學(xué)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的主要方面之一。5.1 飯店投資環(huán)境考察現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 在飯店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析中，

10、投資者要通過(guò)對(duì)各種競(jìng)爭(zhēng)力量的具體分析，確定飯店所處的微觀環(huán)境，尋求飯店投資的最佳市場(chǎng)定位，制定切實(shí)可行的發(fā)展規(guī)劃。評(píng)價(jià)已進(jìn)入市場(chǎng)的飯店數(shù)量及其競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)是研究飯店投資的重要環(huán)節(jié)之一。 由于各地在飯店數(shù)量與結(jié)構(gòu)上的不一致，不同區(qū)域的飯店之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度是不一致的?！緲I(yè)務(wù)鏈接5-1】競(jìng)爭(zhēng)模式純粹競(jìng)爭(zhēng)抗衡模式：在同一市場(chǎng)中存在著競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力差距不大的飯店，每家飯店在市場(chǎng)中所占的份額較小，產(chǎn)品相互間存在著較高的替代性，沒(méi)有明顯的特色與差別，飯店業(yè)的進(jìn)退障礙較低，在飯店經(jīng)營(yíng)景氣時(shí)會(huì)有企業(yè)進(jìn)入，在普遍虧損時(shí)又有企業(yè)退出，但是，由于飯店數(shù)量較多，很難形成飯店間的統(tǒng)一的決策與共同的企業(yè)行為，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在飯店產(chǎn)品

11、定價(jià)上。純粹壟斷抗衡模式：這是一種沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抗衡。壟斷競(jìng)爭(zhēng)抗衡模式：這是一種介于純粹競(jìng)爭(zhēng)與純粹壟斷之間的一種競(jìng)爭(zhēng)模式。問(wèn)題：請(qǐng)調(diào)查分析你所在城市飯店的競(jìng)爭(zhēng)模式5.1 飯店投資環(huán)境考察潛在投資者新投資飯店進(jìn)入行業(yè)的可能性大小，既取決于由行業(yè)特點(diǎn)決定的進(jìn)入難易程度，又取決于現(xiàn)有飯店可能作出的反應(yīng)。從飯店的行業(yè)特點(diǎn)看，現(xiàn)有飯店業(yè)阻止新投資飯店的進(jìn)入不太可能，原有飯店可能采取的反擊措施難以迫使新投資飯店的進(jìn)入。從飯店的替代品生產(chǎn)看，飯店產(chǎn)品的直接替代品就只能是新投資飯店消費(fèi)者的需求趨勢(shì)1）市場(chǎng)信息的充分程度:信息不暢，購(gòu)買(mǎi)者需要支付較高的價(jià)格2）購(gòu)買(mǎi)者收入水平:購(gòu)買(mǎi)者收入水平的變動(dòng)會(huì)直接改變他的貨

12、幣邊際效用3）購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的數(shù)量：較多的數(shù)量可給飯店節(jié)約一定的費(fèi)用，提高飯店設(shè)施設(shè)備利用率4）購(gòu)買(mǎi)者消費(fèi)偏好：特色、忠誠(chéng)5.2 飯店投資測(cè)算5.2 飯店投資測(cè)算5.2.1 飯店投資的要求和步驟建立嚴(yán)密的投資管理程序。在投資前必須進(jìn)行周密的可行性研究，在廣泛深入的調(diào)查基礎(chǔ)上，論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，避免投資決策失誤。制訂投資計(jì)劃。投資要有投資計(jì)劃，通過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)，選出最有利的項(xiàng)目方案進(jìn)行投資，以最合理的投資項(xiàng)目和投資順序去完成投資計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行投資項(xiàng)目的資金預(yù)算，及時(shí)籌集項(xiàng)目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。 要求在正式確定投資意向之前，進(jìn)行必要的預(yù)可行性研究。根據(jù)投

13、資意向，進(jìn)行可行性研究，要求制訂出若干個(gè)投資方案，以供篩選。逐一篩選投資方案，對(duì)每一個(gè)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，最終選出最優(yōu)方案。制訂詳細(xì)的投資計(jì)劃，監(jiān)督資金安排使用 步驟5.2 飯店投資測(cè)算5.2.2 飯店投資估算項(xiàng)目總投資估算固定資產(chǎn)投資估算施工前期準(zhǔn)備費(fèi)用工程用材料費(fèi)工程設(shè)備費(fèi)工程用工工資預(yù)付工程價(jià)款工程管理費(fèi)工程水電費(fèi)其他費(fèi)用流動(dòng)資產(chǎn)投資估算產(chǎn)值資金率法固定資金比例閥建設(shè)期間借款利息的估算 建設(shè)期間當(dāng)年借款利息 =（年初借款累計(jì) + 本年借款/ 2 ）X利率 5.2 飯店投資測(cè)算5.2.2 飯店投資估算項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入和年成本估算1）項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入估算。飯店投資建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后的年銷(xiāo)售收入可根

14、據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行估算。年銷(xiāo)售收入 = 項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力利用率產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)【業(yè)務(wù)鏈接5-2】銷(xiāo)售收入估算 某投資商進(jìn)行飯店收購(gòu)改造，投資后有300間標(biāo)準(zhǔn)房可供銷(xiāo)售，每間客房年平均售價(jià)260元人民幣，預(yù)計(jì)年客房出租率為65%，則該飯店新客房投入運(yùn)營(yíng)后第一年的銷(xiāo)售收入為：300260365X65% = 18505500（元） 以后各年的銷(xiāo)售收入則主要取決于房?jī)r(jià)（單價(jià)）和客房出租率是否有較大變化。5.2 飯店投資測(cè)算5.2.2 飯店投資估算項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入和年成本估算2）項(xiàng)目投產(chǎn)后年成本的估算。 產(chǎn)品成本是反映產(chǎn)品在企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中物資資料和勞動(dòng)力消耗的綜

15、合指標(biāo)。通過(guò)項(xiàng)目投產(chǎn)后年成本和年銷(xiāo)售收入的比較，可以反映項(xiàng)目的盈利水平。過(guò)去對(duì)于產(chǎn)品的總成本，一般是按照原材料、燃料和動(dòng)力、工資、職工福利基金、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、生產(chǎn)管理費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等項(xiàng)目加以估算。飯店按制造成本法的成本分類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行估算，即分別對(duì)直接費(fèi)用、制造費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用加以估算。在估算過(guò)程中，還要把各成本按其構(gòu)成內(nèi)容分為變動(dòng)成本和固定成本兩個(gè)部分。5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析非貼現(xiàn)指標(biāo)1）投資回收期法。投資回收期是指以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時(shí)間長(zhǎng)度。其計(jì)算公式為：現(xiàn)金流量是指一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)

16、是指飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。其計(jì)算公式為：現(xiàn)金凈流量=（投資所增加的收入投資所增加的費(fèi)用投資的折舊） （所得稅率）折舊5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析 從公式可以看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來(lái)講，一般為67年，因?yàn)檫@時(shí)恰好是飯店設(shè)備的更新期，如果此時(shí)投資還未收回，勢(shì)必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店4年便可收回投資，67年可作為飯店投資回收期的一個(gè)指標(biāo)?！緲I(yè)務(wù)鏈接5-3】投資回收期計(jì)算示例（一）【業(yè)務(wù)5-4】投資回收期計(jì)算示例（二）5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析非貼現(xiàn)指標(biāo)2）投資率潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率是指年度平均利潤(rùn)與

17、投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤(rùn)額，其計(jì)算公式為：如果計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)率高于現(xiàn)行市場(chǎng)資金利率，那么此方案就是可行的?！緲I(yè)務(wù)鏈接5-5】投資利潤(rùn)率計(jì)算5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析貼現(xiàn)指標(biāo)1）凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按資本成本或設(shè)定的折現(xiàn)率（），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，用表示。公式為：確定投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量；選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（一般為資金市場(chǎng)中長(zhǎng)期貸款利率），通過(guò)查表確定投資項(xiàng)目各年的貼現(xiàn)系數(shù)；將各年的凈現(xiàn)金流量乘以相應(yīng)的貼現(xiàn)系數(shù)，求出其現(xiàn)值；將各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值加以匯總，便可得出投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。NPV0，超額凈貢獻(xiàn)NPV0，未帶來(lái)超額凈

18、貢獻(xiàn)NPV0，未達(dá)到獲利水平5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析【業(yè)務(wù)鏈接5-6】現(xiàn)值計(jì)算 某飯店準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)投資，共有兩個(gè)投資方案，其投資額為萬(wàn)元，個(gè)方案各年的凈現(xiàn)金流量、現(xiàn)值及凈現(xiàn)值如下表 方案1、2凈現(xiàn)值之和均為正數(shù)，說(shuō)明投資可盈利率在18以上，此二方案均可接受。但方案凈現(xiàn)值之和大于方案2，故應(yīng)選方案。方案1方案2年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)18%現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)18%現(xiàn)值170，0000.84759，29062，0000.84752，514268，0000.71848，82465，0000.71846，670372，0000.60943，84873，0000.60944，45

19、7462，0000.51631，99278，0000.51640，248現(xiàn)值總額 184，054 183，889減：原始投資 180，000 180，000凈現(xiàn)值 4，054 3，8895.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析貼現(xiàn)指標(biāo)2）凈現(xiàn)值比率法。是指投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計(jì)算公式為：【業(yè)務(wù)鏈接5-7】?jī)衄F(xiàn)值比率計(jì)算示例有兩個(gè)不同的投資方案，甲方案投資額為25萬(wàn)元，凈現(xiàn)值為10萬(wàn)元，乙方案投資額為18萬(wàn)元，凈現(xiàn)值為7萬(wàn)元，則兩方案的凈現(xiàn)值比率為：從計(jì)算結(jié)果可以看出，甲方案凈現(xiàn)值絕對(duì)額比乙方案大，但投資也大，如果單從凈現(xiàn)值來(lái)比較，就難以確定。

20、而通過(guò)凈現(xiàn)值比率計(jì)算可看出，甲方案的凈現(xiàn)值比率大于乙方案，甲方案仍為優(yōu)選方案。5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析內(nèi)部收益法內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return）就是使投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。用公式表示為：5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析【業(yè)務(wù)鏈接5-8】?jī)?nèi)部收益率計(jì)算示例（一）某飯店用130000元購(gòu)入一臺(tái)新設(shè)備，可用5年，每年的收入依次為35000元，40000元，45000元，50000元，55000元，求內(nèi)部收益率。先按18%的貼現(xiàn)率進(jìn)行測(cè)試，結(jié)果如左表所示。估計(jì)的貼現(xiàn)率偏低，按20%貼現(xiàn)率進(jìn)行第二次測(cè)試，結(jié)果如右

21、表所示年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.84729，645240，0000.71828，720345，0000.60927，405450，0000.51625，800555，0000.43724，035總計(jì)135，605原投資額130，000凈現(xiàn)值5605年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.83329，155240，0000.69427，760345，0000.57926，055450，0000.48224，100555，0000.40222，110總計(jì)129，180原投資額130，000凈現(xiàn)值8205.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析【業(yè)務(wù)鏈接5-8 】?jī)?nèi)部收益率計(jì)

22、算示例（一）估計(jì)內(nèi)部收益率在19%20%之間，按19%在測(cè)試一次，結(jié)果如下表所示。年現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值135，0000.84029，400240，0000.70628，240345，0000.59326，685450，0000.49924，950555，0000.41923，045總計(jì)132，320原投資額130，000凈現(xiàn)值2，320用插入法計(jì)算內(nèi)部報(bào)酬率的近似值若資金成本在19以下，說(shuō)明此方案是可行的。資金成本高于20，則此方案不可接受。如果各年的現(xiàn)金流入量相等。則計(jì)算收益率就更簡(jiǎn)單了。因?yàn)檫@時(shí)可以把各年的現(xiàn)金流入量看作與年金相仿。用年金現(xiàn)值公式求出現(xiàn)值系數(shù)，反查年金現(xiàn)值系數(shù)表即可求出

23、內(nèi)部報(bào)酬率，其計(jì)算公式為：年金的現(xiàn)值 = 年金年金現(xiàn)值系數(shù)5.2 飯店投資測(cè)算5.2.3 飯店投資指標(biāo)分析業(yè)務(wù)鏈接5-9】?jī)?nèi)部收益率計(jì)算示例（二） 如果各年的現(xiàn)金流入量相等。則計(jì)算收益率就更簡(jiǎn)單了。因?yàn)檫@時(shí)可以把各年的現(xiàn)金流入量看作與年金相仿。用年金現(xiàn)值公式求出現(xiàn)值系數(shù)，反查年金現(xiàn)值系數(shù)表即可求出內(nèi)部報(bào)酬率，其計(jì)算公式為：年金的現(xiàn)值 = 年金年金現(xiàn)值系數(shù)5.3 飯店投資可行性研究5.3 飯店投資可行性研究5.3.1 可行性研究目的與原則要求 飯店投資可行性研究是立項(xiàng)前的決策活動(dòng)，是對(duì)飯店投資決策前進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等方面的評(píng)價(jià)和科學(xué)預(yù)測(cè)，并對(duì)擬建飯店的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合論證和比較選優(yōu)，對(duì)

24、擬建飯店的技術(shù)方案、工程設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性和先進(jìn)性進(jìn)行分析論證，進(jìn)行多方案分析比較，提出全面的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，為投資者的決策和審查批準(zhǔn)提供科學(xué)的依據(jù)原則要求使用的數(shù)據(jù)資料必須準(zhǔn)確可靠多方案比較，保證可行性研究的合理性和先進(jìn)性項(xiàng)目目標(biāo)與投入相平衡的原則注重效益原則5.3 飯店投資可行性研究5.3.2 可行性研究?jī)?nèi)容 項(xiàng)目背景與必要性分析分析研究該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、旅游區(qū)劃、旅游規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、飯店規(guī)模與飯店供需關(guān)系等基本資料，地方政府或部門(mén)對(duì)于項(xiàng)目的意見(jiàn)等項(xiàng)目重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)條件自然資源和自然條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件擬采用的技術(shù)的成熟程度等提出技術(shù)難點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案和措施。市場(chǎng)研究區(qū)域飯店的供求關(guān)系

25、變化及出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力等項(xiàng)目目標(biāo)研究投入產(chǎn)出比、單位面積工程造價(jià)、客房數(shù)、客房出租率、平均房?jī)r(jià)和資金利潤(rùn)率等指標(biāo)采取多方案比較的方法通過(guò)多方案比較，并且根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的主要限制條件，以實(shí)現(xiàn)主要目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，突出和保住重點(diǎn)的原則，經(jīng)多次研究，實(shí)事求是地確定下來(lái)。5.3 飯店投資可行性研究5.3.2 可行性研究?jī)?nèi)容 投資估算和資金籌措研究一般是在熟地進(jìn)行，亦即政府投資建設(shè)了基礎(chǔ)工程和三通一平工程等；投資者重點(diǎn)考慮飯店主體建筑和裝修工程。對(duì)飯店經(jīng)濟(jì)效益的研究評(píng)價(jià)取決于飯店經(jīng)營(yíng)后的平均客房房?jī)r(jià)、客房出租率，以及餐飲、娛樂(lè)等其他服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理體制的研究在投資前的可行性研究階段

26、，就將未來(lái)擬采用的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理或聘請(qǐng)外方管理等重大經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略問(wèn)題考慮好項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)規(guī)格、隸屬關(guān)系、各級(jí)的職責(zé)與職能界定劃分、人員配置數(shù)量和素質(zhì)要求等內(nèi)容的方案計(jì)劃審批、計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、物資管理、施工管理等制度項(xiàng)目可行性研究結(jié)論根據(jù)獲取的資料、調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專(zhuān)題研究等，采取綜合分析的方法和多方案比較后綜合評(píng)價(jià)、綜合平衡得出最后的結(jié)論。5.3 飯店投資可行性研究5.3.3 可行性研究的依據(jù) 指導(dǎo)性依據(jù)1）國(guó)家地區(qū)或部門(mén)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)。2）有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。指令性依據(jù)1）經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目建議書(shū)中確定的內(nèi)容。2）已經(jīng)完成初步規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告或

27、初步設(shè)計(jì)報(bào)告。3）主管部門(mén)或委托單位的設(shè)想意見(jiàn)和要求。參考性依據(jù)1）有關(guān)部門(mén)或單位完成或提供的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)方面的資料、調(diào)查報(bào)告等。2）國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的資料。規(guī)范性依據(jù)1）國(guó)家、部門(mén)或行業(yè)頒布的工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等。2）國(guó)家、部門(mén)公布的用于項(xiàng)目評(píng)估、評(píng)價(jià)、計(jì)算的有關(guān)參數(shù)和指標(biāo)等。5.3 飯店投資可行性研究5.3.4 飯店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制提綱 項(xiàng)目概要項(xiàng)目背景項(xiàng)目?jī)?nèi)容資金籌措及財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目組織管理社會(huì)效益評(píng)價(jià)存在問(wèn)題及建議結(jié)論項(xiàng)目名稱(chēng)、單位、由來(lái)、依據(jù)和主要目標(biāo)；項(xiàng)目與國(guó)家或地方發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系；優(yōu)勢(shì)條件和選擇的理由；項(xiàng)目規(guī)模、基本內(nèi)容、投資來(lái)源、投資數(shù)量、預(yù)期產(chǎn)出、項(xiàng)目

28、效益評(píng)估，以及尚待解決的主要問(wèn)題介紹項(xiàng)目所處的地理位置和環(huán)境條件，從客觀上論述項(xiàng)目成立的理由項(xiàng)目工程費(fèi)用估算飯店投資項(xiàng)目發(fā)展預(yù)測(cè)旅游市場(chǎng)、價(jià)格及收入預(yù)測(cè)根據(jù)投資方和項(xiàng)目需要進(jìn)行科學(xué)安排使用資金，考慮利用資本杠桿運(yùn)作投資項(xiàng)目闡述項(xiàng)目的組成形式、資金管理等。 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)作出決策判斷，簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目的可行性作出基本結(jié)論。5.4 飯店投資程序5.4 飯店投資程序5.4.1 飯店投資方案的確定 地點(diǎn)、額度、規(guī)模 在投資建設(shè)飯店中，固定資產(chǎn)的投資額總投資額的80%。一旦投入，往往難以改變。因此，需要在通過(guò)初步可行性分析、可行性研究等前期研究工作后，再作出決策。確定投資規(guī)模和類(lèi)型制訂固定資產(chǎn)投資計(jì)劃根據(jù)

29、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)確定項(xiàng)目的規(guī)模和方案周?chē)馁Y源及公用設(shè)施情況建店條件、店址方案環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空等要求和采取的相應(yīng)措施經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)估對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，多方試驗(yàn)投資定位的正確性，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)確定飯店投資的規(guī)模與額度計(jì)算投入和產(chǎn)出之比，建造、裝修、改造投入要與飯店自身還本付息的能力相適應(yīng)5.4 飯店投資程序5.4.2 管理模式的確定 自主經(jīng)營(yíng)還是聘請(qǐng)管理公司進(jìn)行飯店管理，是飯店投資者需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一，主要有獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)管理、聘請(qǐng)管理顧問(wèn)或委托飯店管理集團(tuán)管理等三種模式。飯店投資者需要在投資決策前充分考慮是否加盟飯店集團(tuán)管理？加盟國(guó)際飯店管理集團(tuán)，需要考慮與

30、所加盟飯店集團(tuán)的管理模式相銜接，在飯店設(shè)計(jì)之初，充分考慮日后經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)計(jì)、組織安排上提前做好規(guī)劃設(shè)計(jì)。5.4.3 設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、投標(biāo)準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)組織編制招標(biāo)文件招標(biāo)階段設(shè)計(jì)招標(biāo)的評(píng)標(biāo)組織現(xiàn)場(chǎng)觀察、勘測(cè)，解答文件中的問(wèn)題投標(biāo)階段在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)送標(biāo)書(shū)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)階段依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益好壞、設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢等方面確定設(shè)計(jì)方案。5.4 飯店投資程序5.4.4 施工的招投標(biāo)與施工的組織管理 招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)組織提出申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件編制標(biāo)底招標(biāo)階段發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)投標(biāo)單位資格審查發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)考察，工程交底，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議投標(biāo)書(shū)綜合說(shuō)明，工程總報(bào)價(jià)和價(jià)格組成

31、分析，計(jì)劃開(kāi)竣工日期，施工組織和工程進(jìn)度計(jì)劃表，主要施工方法和保證質(zhì)量的措施等開(kāi)標(biāo)及評(píng)標(biāo)定標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定時(shí)間公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，當(dāng)眾啟封，公布標(biāo)底專(zhuān)家評(píng)委組成的評(píng)標(biāo)小組對(duì)每個(gè)參投的企業(yè)進(jìn)行打分招標(biāo)投標(biāo)5.4 飯店投資程序5.4.4 施工的招投標(biāo)與施工的組織管理 施工組織設(shè)計(jì)大綱編制編制好建設(shè)工程的施工組織設(shè)計(jì)文件施工組織設(shè)計(jì)施工管理三高一低”，即高速度、高質(zhì)量、高工效，低成本和文明施工主要包括施工任務(wù)、施工程序、施工準(zhǔn)備、施工組織設(shè)計(jì)和施工調(diào)度、總平面管理、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、材料構(gòu)件試驗(yàn)檢驗(yàn)、工程質(zhì)量基層管理等幾個(gè)部分。施工的組織管理5.4 飯店投資程序5.4.5 裝修方案的確定 裝修設(shè)計(jì)以及材料

32、設(shè)備設(shè)施配置首先要嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)飯店的星級(jí)劃分依據(jù)進(jìn)行。根據(jù)投資檔次進(jìn)行裝修。裝修招標(biāo)設(shè)計(jì)要求要點(diǎn) 為了避免建筑設(shè)計(jì)師與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)師之間的脫節(jié)，招標(biāo)裝修設(shè)計(jì)方案可由飯店建筑設(shè)計(jì)商來(lái)提出整體的設(shè)計(jì)。 過(guò)程和步驟類(lèi)似于土建工程招投標(biāo)。標(biāo)底非常重要，是衡量的主要標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)書(shū)中，主要考察裝修承包商的材料來(lái)源渠道是否可靠，有否質(zhì)量保證，進(jìn)貨價(jià)格是否合理，總報(bào)價(jià)與價(jià)格組成分析，裝修進(jìn)度計(jì)劃表、施工方法和保證質(zhì)量的措施等方面。5.4 飯店投資程序【職業(yè)道德與企業(yè)倫理5-1】飯店裝修設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)結(jié)果未能滿(mǎn)足委托方的要求怎么辦？背景與情境： 某企業(yè)建造了一棟新建筑，擬裝修成具有概念性特征的飯店。根據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)

33、要求，業(yè)主方進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)、投標(biāo)，共有4家裝修設(shè)計(jì)公司應(yīng)標(biāo)。專(zhuān)家評(píng)標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)，4家裝修公司在不同程度上均針對(duì)招標(biāo)、投標(biāo)要求做了該建筑的裝修設(shè)計(jì)。評(píng)標(biāo)后，1家公司中標(biāo)。中標(biāo)公告后，該設(shè)計(jì)公司與業(yè)主簽訂了設(shè)計(jì)合同。沒(méi)想到的是，該設(shè)計(jì)公司不理解什么是精品酒店、什么是概念性酒店，所設(shè)計(jì)的樣板均以商務(wù)飯店為標(biāo)準(zhǔn)，未能滿(mǎn)足業(yè)主的要求。于是，雙方產(chǎn)生了分歧。設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，業(yè)主方的要求是多余的，其設(shè)計(jì)什么就做什么，而且要求業(yè)主方去告知消費(fèi)者，讓消費(fèi)者知道飯店就是這樣的。業(yè)主方認(rèn)為，概念性酒店就是要有概念，不能照搬商務(wù)酒店的模式。5.4 飯店投資程序【職業(yè)道德與企業(yè)倫理5-1】飯店裝修設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)結(jié)果未能滿(mǎn)足委托

34、方的要求怎么辦？分析提示： 可從概念性酒店的概念、國(guó)際上精品酒店所指、設(shè)計(jì)公司以商務(wù)酒店為模板的設(shè)計(jì)是否為概念，以及設(shè)計(jì)公司是否盡職盡心等方面進(jìn)行分析研判。問(wèn)題：根據(jù)你所學(xué)知識(shí)，分析雙方是否存在職業(yè)道德問(wèn)題。5.4 飯店投資程序5.4.6 飯店開(kāi)業(yè)飯店管理模式方案人員的招聘和培訓(xùn)新員工入職培試營(yíng)業(yè)在飯店的投資過(guò)程的先期，就要根據(jù)本店的市場(chǎng)定位，投資方的性質(zhì)、業(yè)主的性質(zhì)來(lái)確定。飯店的競(jìng)爭(zhēng)也是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于飯店企業(yè)是否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。飯店企業(yè)培訓(xùn)員工手冊(cè)培訓(xùn)崗位專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)素質(zhì)提高培訓(xùn)辦理完工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證、消防驗(yàn)收后，即可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的試營(yíng)業(yè)階段，為飯店正式經(jīng)

35、營(yíng)鋪平道路。5.5 飯店建筑設(shè)計(jì)5.5 飯店建筑設(shè)計(jì)5.5.1 飯店建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)準(zhǔn)則飯店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1）飯店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的下達(dá)在飯店可行性研究批準(zhǔn)后，投資單位即可編制“設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書(shū)”飯店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制后，根據(jù)飯店設(shè)計(jì)要求，采取邀標(biāo)方式，邀請(qǐng)幾家具有豐富飯店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行招投標(biāo)。2）飯店“設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書(shū)”的主要內(nèi)容項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱(chēng)、投資單位、法人、項(xiàng)目由來(lái)、投資規(guī)模、要求等項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求和原則：明確飯店的等級(jí)指標(biāo)、功能要求，建筑造型等建筑地址和總面積：用途、體量，面積、層高等，周邊道路、車(chē)流和綠化建筑的具體內(nèi)容：總建筑面積，功能區(qū)域分布、流線要求等環(huán)境要求：環(huán)境對(duì)飯店的影響，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目進(jìn)度：列明各項(xiàng)目工程的起止日期和進(jìn)度5.5 飯店建筑設(shè)計(jì)5.5.1 飯店建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)準(zhǔn)則飯店建筑設(shè)計(jì)準(zhǔn)則1）功能設(shè)計(jì)準(zhǔn)則準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位接待什么樣的人？準(zhǔn)確的功能體現(xiàn)以服務(wù)的對(duì)象為基點(diǎn)。快捷的服務(wù)需求滿(mǎn)足賓客需求的服務(wù)設(shè)計(jì)。高質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn)方便員工服務(wù)與管理需要。2）效益設(shè)計(jì)準(zhǔn)則以飯店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)3）生態(tài)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則飯店的環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì)飯店內(nèi)部環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì)飯店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通4）文化設(shè)計(jì)準(zhǔn)則飯店設(shè)計(jì)的國(guó)際化和地方特色的結(jié)合