房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)前前期開發(fā)發(fā)流程決策立項項（可行行性研究究）開發(fā)前前期準(zhǔn)備備工作建設(shè)施施工階段段營銷階階段一、確定定投資建建設(shè)工程程項目對項項目從前前期開發(fā)發(fā)角度入入手，進進行合理理分析和和有效測測算，為為公司決決策提供供重要依依據(jù)。二、建設(shè)設(shè)項目用用地計劃劃辦理1所需資資料a地形圖圖（劃示示用地范范圍，標(biāo)標(biāo)明大約約面積）b與地塊塊出讓單單位簽署署的用地地協(xié)議2辦理程程序a備齊資資料b到地塊塊所在地地土地部部門辦理理三、建設(shè)設(shè)工程項項目建議議書的編編制與報報批1編制及及所需資資料a開發(fā)單單位營業(yè)業(yè)執(zhí)照b開發(fā)資資質(zhì)證書書c. 用地地計劃審審核意見見d建筑設(shè)設(shè)計方案案（總平平面圖等等）e其他相相關(guān)資料料2報

2、批程程序與報報批資料料a將所需需資料備備齊送至至投資咨咨詢公司司，委托托其編制制項目目建議書書b準(zhǔn)備關(guān)于項項目建議議書報批批申請報報告c將項項目建議議書與與申請報報告送計計委報批批注：投資330000萬元以以下項目目由區(qū)計計委立項項；超過過30000萬元元以下項項目由區(qū)區(qū)計委轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)報有關(guān)關(guān)部門審審批四A、建建設(shè)工程程項目選選址意見見申辦1所需資資料a批準(zhǔn)的的項目建建議書或或其他計計劃文件件（復(fù)印印件一份份）b地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地范圍圍）4份份c土地權(quán)權(quán)屬證（復(fù)印件件1份）d聯(lián)建協(xié)協(xié)議書（復(fù)印件件1份）e選址論論證f上海市市建設(shè)項項目選址址意見書書申請表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領(lǐng)?。?申辦程程序a

3、準(zhǔn)備數(shù)數(shù)份項目目建議書書批復(fù)及及數(shù)份地地形圖b將上述述資料分分送有關(guān)關(guān)部門簽簽署選址址意見并并加蓋公公章c將有關(guān)關(guān)部門的的意見備備齊，同同時備齊齊（1）項所有有資料，送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理四B、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證申申辦1所需資資料a建設(shè)工工程的計計劃批準(zhǔn)準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的的項目建建議書或或其他計計劃文件件）（復(fù)復(fù)印件一一份）b地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地范圍圍）6份份（其中中一份應(yīng)應(yīng)有消防防、環(huán)保保、交通通、防疫疫、水利利等部門門選址意意見及公公章）c國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同文文件及副副圖（11份）d上海市市建設(shè)項項目選址址意見書書申請表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領(lǐng)?。〆申請報報告（紅紅頭文件

4、件）f其他需需說明的的圖紙或或文件2申辦程程序a備齊上上述所有有資料b送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理五、建設(shè)設(shè)工程項項目地名名報批1所需資資料a項目批批文（批批準(zhǔn)的項項目建議議書或其其他計劃劃文件）（復(fù)印印件一份份）b地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地2份份c總平面面圖（33份）d建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證及批文文e申請報報告（紅紅頭文件件）f其他需需說明的的圖紙或或文件2申辦程程序a備齊上上述所有有資料及及15000元支支票b送區(qū)地地名辦辦辦理六、建設(shè)設(shè)工程項項目報建建1所需資資料a上海海市建設(shè)設(shè)工程報報建表（到市市報建處處領(lǐng)取）b企業(yè)法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照及及有關(guān)證證明原件件和復(fù)印印件c項目建建議書批批文原件

5、件及復(fù)印印件d銀行出出具的建建設(shè)資金金落實證證明（驗驗資報告告）e上海海市建設(shè)設(shè)單位工工程技術(shù)術(shù)人員和和管理人人員核定定申報表表（到到市報建建處領(lǐng)取?。ゝ專業(yè)技技術(shù)人員員和管理理人員技技術(shù)職稱稱證書原原件及復(fù)復(fù)印件g住宅宅項目配配套建設(shè)設(shè)審核申申請表h住宅宅新開工工審核通通知單七、工程程項目設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)辦理1所需資資料a報建工工程項目目IC卡卡b上海市市建設(shè)工工程設(shè)計計招標(biāo)項項目登記記表c上海海市建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)文件報報批表（到市市招標(biāo)辦辦領(lǐng)?。ヾ上海海市建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計評標(biāo)標(biāo)小組報報批表（到市市招標(biāo)辦辦領(lǐng)取）e工程設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書f建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證g工程項項目選址址意見批批文2辦

6、理程程序a備齊上上述資料料b到市設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)辦辦理理八、設(shè)計計方案評評標(biāo)會召召開及設(shè)設(shè)計單位位中標(biāo)辦辦理1所需資資料a項目設(shè)設(shè)計方案案、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、項項目選址址意見書書、設(shè)計計任務(wù)書書、項目目建議書書批文等等若干份份b會議通通知書2辦理程程序a備齊上上述資料料b提前三三天分送送各評委委c到市招招標(biāo)辦召召開評標(biāo)標(biāo)會（會會務(wù)費3300元元）中標(biāo)辦理理a設(shè)設(shè)計方案案評標(biāo)會會會議紀(jì)紀(jì)要b評委評評標(biāo)意見見書九建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要求申申辦1所需資資料a上海市市建設(shè)工工程規(guī)劃劃設(shè)計要要求申請請表（到到區(qū)規(guī)劃劃局領(lǐng)取?。?份份b計劃批批準(zhǔn)文件件 1份份c土地使使用權(quán)屬屬證件 1份d房屋權(quán)權(quán)屬

7、證 1份e危房鑒鑒定報告告f地形圖圖（劃示示用地范范圍）22份辦理理程序aa備齊齊上述資資料b送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理十工程程項目設(shè)設(shè)計方案案深化修改根據(jù)據(jù)規(guī)劃局局批文要要求修改改設(shè)計方方案十一設(shè)設(shè)計方案案審定會會召開1所需資資料a設(shè)計方方案文本本 122份b項目建建議書批批文，建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證及及批文，區(qū)府土土文件若若干份c請柬2申辦程程序a備齊上上述資料料b分送至至計委規(guī)劃局局防疫站站環(huán)保局局消防處處住宅局局園林局局等部門門c召開方方案審定定會十二設(shè)設(shè)計方案案送審報報批1所需資資料a選址意意見書b規(guī)劃設(shè)設(shè)計要求求通知單單c地形圖圖（劃示示用地范范圍）d設(shè)計方方案 22份e地名批批

8、文f項目建建議書批批文2. 辦辦理程序序a備齊齊上述資資料b到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局規(guī)劃科科辦理十三可可行性研研究報告告編制與與報批1所需資資料a用地計計劃審核核意見書書b項目建建議書批批文c用地計計劃許可可證及批批文d區(qū)府土土文件e營業(yè)執(zhí)執(zhí)照f開發(fā)資資質(zhì)證書書g住宅項項目配套套條件審審核申請請表h資本金金出資承承諾書i設(shè)計方方案文本本j其他相相關(guān)文件件2辦理程程序a備齊上上述資料料b送投資資咨詢公公司編制制并準(zhǔn)備備一份可可行性研研究報告告申請報報批文件件（紅頭頭文件）c送計委委報批十四擴擴大初步步計劃根據(jù)據(jù)方案審審定會各各職能部部門方案案會審意意見進行行擴初設(shè)設(shè)計十五擴擴初會召召開1所需資資料a擴初設(shè)

9、設(shè)計文本本若干份份b請柬2申辦程程序a備齊上上述資料料b分送至至計委規(guī)劃局局防疫局局環(huán)保局局消防處處住宅局局園林局局（交通通環(huán)衛(wèi)自來水水公司煤氣公公司供電局局電話有線電電視）等等部門c召開擴擴初會議議十六、擴擴初意見見征詢及及擴初批批復(fù)1所需資資料a. 擴擴初會議議紀(jì)要b根據(jù)擴擴初意見見修改后后的總平平面圖及及擴初文文本c關(guān)于要要求報批批擴初的的申請報報告（紅紅頭文件件）由各各職能部部門簽署署征詢意意見的總總平面圖圖2申辦程程序a備齊上上述資料料b分送至至計委、規(guī)劃局局、防疫疫局、環(huán)環(huán)保局、消防處處、住宅宅局、園園林局等等部門征征詢意見見c送規(guī)劃劃局規(guī)劃劃科報批批十七、住住宅項目目配套條條件審

10、核核報批1所需資資料a住宅宅項目配配套建設(shè)設(shè)條件審審核報批批（住住宅局領(lǐng)領(lǐng)?。゜項目建建議書或或可行性性報告研研究報告告批文c地形圖圖和管線線圖（劃劃示用地地范圍）d總平面面圖若干干份e建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證及批文文f其他相相關(guān)資料料2申辦程程序a備齊上上述資料料b送住宅宅局總師師室辦理理十八、勘勘察招投投標(biāo)與勘勘察單位位的中標(biāo)標(biāo)辦理1所需資資料a上海市市建設(shè)工工程勘察察招投項項目登記記表b上海海市建設(shè)設(shè)工程勘勘察招投投文件報報批表（到市市招標(biāo)辦辦領(lǐng)?。ヽ上海海市建設(shè)設(shè)工程勘勘察評標(biāo)標(biāo)小組報報批表（到市市招標(biāo)辦辦領(lǐng)?。ヾ設(shè)計中中標(biāo)通知知書2申辦程程序a備齊上上述資料料b到市勘勘察招標(biāo)標(biāo)辦辦理

11、理十九、建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書申辦1所需資資料a上海市市建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書申請請表（到到區(qū)土地地局領(lǐng)取取）b土地出出讓協(xié)議議c其他相相關(guān)文件件2申辦程程序a備齊上上述資料料b到區(qū)土土地局簽簽署協(xié)議議c付款，領(lǐng)取用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書二十十、施工工圖設(shè)計計設(shè)計計單位根根據(jù)擴初初批復(fù)意意見進行行施工圖圖設(shè)計二十一、住宅項項目開發(fā)發(fā)計劃辦辦理1所需資資料a住宅項項目新開開工申請請表（到到區(qū)住宅宅局領(lǐng)取?。゜項目配配套建設(shè)設(shè)條件審審核意見見通知書書c建設(shè)項項目立項項批準(zhǔn)文文件d建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證或建設(shè)設(shè)使用地地批準(zhǔn)書書e申請單單位現(xiàn)有有空置房房情況f住宅建建設(shè)配套套費交納納情況2申辦程程序a備齊上上述資料

12、料b到區(qū)住住宅局辦辦理二十二、建設(shè)項項目轉(zhuǎn)正正1所需資資料a項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正申請請報告（紅頭文文件）b可行性性研究與與擴初批批復(fù)2申辦程程序a備齊上上述資料料b送計委委辦理二十三AA、建筑筑工程項項目規(guī)劃劃許可證證辦理1所需資資料a總平面面圖 110份b建筑圖圖 7套套c結(jié)構(gòu)圖圖（基礎(chǔ)礎(chǔ)）2套套d給排水水圖3套套e建設(shè)項項目計劃劃批準(zhǔn)文文件及項項目轉(zhuǎn)正正單f土地使使用權(quán)或或用地批批準(zhǔn)書g應(yīng)拆房房屋權(quán)屬屬證明h地形圖圖（劃示示用地范范圍及建建筑物位位置）110份i分層面面積表j建筑筑工程預(yù)預(yù)算書k消防、環(huán)保、衛(wèi)生防防疫、園園林、住住宅配套套、人防防等有關(guān)關(guān)部門審審核意見見單2申辦程程序a備齊上上述資料

13、料b分送消消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫、園林林、住宅宅配套、人防辦辦、交通通、建管管所、規(guī)規(guī)土辦等等部門簽簽署意見見c將意見見匯總送送至區(qū)規(guī)規(guī)劃局二十三BB、施工工招標(biāo)辦辦理1所需資資料a市招標(biāo)標(biāo)辦授權(quán)權(quán)管理通通知b招標(biāo)項項目登記記表c項目建建設(shè)有關(guān)關(guān)批復(fù)d總平面面圖e報建表表f住宅項項目新開開工計劃劃g住宅項項目配套套條件審審核h設(shè)計中中標(biāo)通知知書i法人證證明或?qū)ζ浯砝砣说奈袝鴍委托機機構(gòu)招標(biāo)標(biāo)協(xié)議k代理機機構(gòu)資質(zhì)質(zhì)l資金落落實情況況證明m監(jiān)理單單位資質(zhì)質(zhì)n監(jiān)理合合同o建設(shè)單單位資質(zhì)質(zhì)p建設(shè)單單位申請請材料q公開招招標(biāo)發(fā)布布信息r公開招招標(biāo)報名名登記表表s公開招招標(biāo)入圍圍條件t投標(biāo)單單

14、位資質(zhì)質(zhì)審核u招標(biāo)文文件報批批表v招標(biāo)文文件w工程量量清單x招標(biāo)文文件答疑疑會會議議紀(jì)要y標(biāo)底A11開標(biāo)標(biāo)情況匯匯總表B11詢標(biāo)標(biāo)記錄C11評標(biāo)標(biāo)方法D11評標(biāo)標(biāo)資料E11決標(biāo)標(biāo)情況匯匯總表F11中標(biāo)標(biāo)通知書書G11外地地施工企企業(yè)任務(wù)務(wù)量單H11中標(biāo)標(biāo)單位投投標(biāo)資料料I11未中中標(biāo)單位位投標(biāo)資資料J11施工工合同K11設(shè)計計監(jiān)理項項目流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)表L11建設(shè)設(shè)項目IIC卡2辦理程程序a申請授授權(quán)b發(fā)布招招標(biāo)信息息c接受施施工單位位報名d初選入入圍施工工單位，發(fā)標(biāo)書書e招標(biāo)文文件答疑疑會f開標(biāo)g準(zhǔn)備（1）項項所有資資料及工工程造價價萬分之之四支票票一張h辦理中中標(biāo)手續(xù)續(xù)二十四、施工監(jiān)監(jiān)理單位位甄選（略略比施工工招標(biāo)簡簡單，此此處從略略）二十五、施工許許可證辦辦理1所需資資料a申請表表b建設(shè)規(guī)規(guī)劃許可可證c資金入入賬憑證證d三通一一平的有有關(guān)證明明e施工合合同副本本，廉潔潔協(xié)議f監(jiān)理合合同，住住宅項目目監(jiān)理登登記證g建設(shè)工工程項目目質(zhì)量和和安全監(jiān)監(jiān)督申報報所需資資料h項目施施工許可可證（施施工單位位）i勘察、設(shè)計中中標(biāo)通知知書j設(shè)計監(jiān)監(jiān)理流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)表k住宅項項目建設(shè)設(shè)開工計計劃2辦