企業(yè)物業(yè)管理的條例規(guī)定

1、物業(yè)管理理條例釋釋義制定物業(yè)業(yè)管理條條例的目目的第一條 為了了規(guī)范物物業(yè)管理理活動，維護業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)的的合法權(quán)權(quán)益，改改善人民民群眾的的生活和和工作環(huán)環(huán)境，制制定本條條例?！踞屃x】 本本條規(guī)定定了制定定物業(yè)管管理條例例的目的的。 隨隨著物業(yè)業(yè)管理在在我國的的迅速發(fā)發(fā)展，物物業(yè)管理理企業(yè)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，物業(yè)業(yè)管理中中的問題題也層出出不窮。長期以以來，我我國沒有有一部完完整的、系統(tǒng)的的物業(yè)管管理法律律規(guī)范，使得物物業(yè)管理理工作缺缺乏依據(jù)據(jù)，業(yè)主主的合法法權(quán)益得得不到有有效保護護，極大大地阻礙礙了物業(yè)業(yè)管理的的進一步步發(fā)展。因此，物業(yè)業(yè)管理條條例(以下簡簡稱條例例)的出出臺就具具有極為為重

2、要的的意義。 根根據(jù)該條條例的規(guī)規(guī)定，制制定該條條例的目目的主要要有以下下兩個方方面：規(guī)范物業(yè)業(yè)管理活活動。物業(yè)管理理屬于國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)分分類中的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的分分支行業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)在全全國范圍圍內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)發(fā)展，必必然導(dǎo)致致物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的出現(xiàn)現(xiàn)，早在在19993年成成立的“深圳市市物業(yè)管管理協(xié)會會”就反映映了這一一趨向。到19999年年底，物物業(yè)管理理行業(yè)已已初具規(guī)規(guī)模，就就業(yè)人數(shù)數(shù)與日俱俱增，整整體素質(zhì)質(zhì)相對提提高。根根據(jù)房地地產(chǎn)消費費環(huán)節(jié)的的長期性性和我國國城市化化發(fā)展，可以預(yù)預(yù)見物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)完全全可能發(fā)發(fā)展成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的的最大的的分支行行業(yè)。物

3、業(yè)管理理是房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)過過程的最最后一個個環(huán)節(jié)，直接關(guān)關(guān)系到業(yè)業(yè)主和使使用人的的切身利利益。如如果沒有有良好的的物業(yè)管管理，開開發(fā)商建建造的房房屋品質(zhì)質(zhì)再好也也可能出出現(xiàn)銷售售問題，業(yè)主買買的嶄新新的房屋屋不久就就可能會會破舊不不堪，人人們的生生活和工工作環(huán)境境也會日日趨惡化化。因此此，物業(yè)業(yè)管理的的有無和和好壞，是直接接關(guān)系到到住宅與與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否否實現(xiàn)社社會再生生產(chǎn)良性性循環(huán)的的大問題題。目前，盡盡管有的的省、市市已出臺臺了有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理方面面的法規(guī)規(guī)，如廣廣東、上上海、北北京等地地都發(fā)布布了省(市)物物業(yè)管理理條例或或辦法，但由于于全國缺缺乏統(tǒng)一一的法律律、法規(guī)規(guī)作為依依據(jù)，眾

4、眾多物業(yè)業(yè)管理公公司的管管理行為為千差萬萬別，樓樓宇買賣賣糾紛中中，因“物業(yè)管管理”引發(fā)的的案件日日漸上升升。這就就必須制制定統(tǒng)一一的法律律、法規(guī)規(guī)，明確確物業(yè)管管理公司司的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)，規(guī)范范其管理理行為，使其置置于政府府有關(guān)部部門和業(yè)業(yè)主的監(jiān)監(jiān)督之下下。物業(yè)管理理法規(guī)一一方面明明確要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商在項目目立項時時就應(yīng)全全盤考慮慮以后的的物業(yè)管管理問題題，并在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中認認真聽取取物業(yè)管管理公司司或物業(yè)業(yè)管理咨咨詢服務(wù)務(wù)單位的的意見，預(yù)先完完善物業(yè)業(yè)的配套套設(shè)施和和預(yù)留物物業(yè)管理理所需用用房，賦賦予物業(yè)業(yè)管理公公司在開開發(fā)的房房地產(chǎn)竣竣工時參參與驗收收權(quán)，從從而保障障物業(yè)管管理良

5、性性運行的的必要前前提條件件；另一一方面，明確房房地產(chǎn)開開發(fā)商、物業(yè)管管理公司司、業(yè)主主和物業(yè)業(yè)使用人人三方面面在物業(yè)業(yè)管理方方面的各各自地位位、權(quán)利利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任任關(guān)系，鼓勵競競爭擇聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，規(guī)范范物業(yè)管管理行為為，推行行前期物物業(yè)管理理服務(wù)協(xié)協(xié)議、物物業(yè)管理理服務(wù)委委托合同同、業(yè)主主公約及及其他種種類物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)約的示示范文本本，加強強歸口主主要管理理部門的的行政指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督，從從而保證證物業(yè)管管理效果果符合法法規(guī)、合合同、規(guī)規(guī)約的要要求，最最終產(chǎn)生生增強人人們放心心購房、寬心用用房、歡歡迎物業(yè)業(yè)管理解解除后顧顧之憂的的信念等等有利于于貨幣化化分房政政策實施施、閑置置房銷

6、售售、物業(yè)業(yè)管理普普遍化的的社會效效應(yīng)，促促進住宅宅與房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康地發(fā)展展，維護護房地產(chǎn)產(chǎn)市場及及其第三三級消費費環(huán)節(jié)市市場物業(yè)管管理市場場秩序的的正常穩(wěn)穩(wěn)定。(二)明明確業(yè)主主、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)和物物業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)，維維護業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的合合法權(quán)益益，改善善人民群群眾的生生活和工工作環(huán)境境。物業(yè)所有有權(quán)人、使用權(quán)權(quán)人、物物業(yè)管理理企業(yè)的的合法權(quán)權(quán)益得到到依法保保障，有有利于社社會主義義民主進進一步發(fā)發(fā)展，有有利于人人民的法法制觀念念和法律律意識水水平的提提高，有有利于城城市投資資環(huán)境和和人民生生活環(huán)境境的顯著著改善。物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)依據(jù)民民法基本本原則

7、，平等地地保護物物業(yè)管理理活動當(dāng)當(dāng)事人各各方的合合法權(quán)益益，同時時貫徹財財產(chǎn)所有有者主權(quán)權(quán)原則，法定和和保障業(yè)業(yè)主團體體和物業(yè)業(yè)使用權(quán)權(quán)人對物物業(yè)管理理的民主主權(quán)利，促進了了社會主主義民主主在社會會管理、經(jīng)濟管管理事務(wù)務(wù)中的發(fā)發(fā)展，也也增強了了人民特特別是城城市居民民依法辦辦事、信信守合同同的法律律觀念。物業(yè)管管理的開開展，有有利于物物業(yè)的保保值和增增值，使使住宅區(qū)區(qū)和廠商商辦公區(qū)區(qū)的環(huán)境境以及城城市形象象都獲得得很大改改觀，進進而吸引引更多的的外來投投資，發(fā)發(fā)展城市市經(jīng)濟和和社會生生產(chǎn)力。物業(yè)管理理的基本本內(nèi)涵第二條 本條條例所稱稱物業(yè)管管理，是是指業(yè)主主通過選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，由由業(yè)主

8、和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)按照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定，對對房屋及及配套的的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地進行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管管理，維維護相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序的的活動。【釋義】 本本條規(guī)定定了物業(yè)業(yè)管理的的基本內(nèi)內(nèi)涵。 物業(yè)管管理，通通常是指指物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)受業(yè)主主的委托托，依據(jù)據(jù)物業(yè)管管理委托托合同，對物業(yè)業(yè)的房屋屋建筑及及其設(shè)備備、市政政公用設(shè)設(shè)施、綠綠化、衛(wèi)衛(wèi)生、交交通、治治安和環(huán)環(huán)境容貌貌等管理理項目進進行維護護、修繕繕和整治治，并向向物業(yè)所所有人和和使用人人提供綜綜合性的的有償服服務(wù)。物物業(yè)管理理是一種種與房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)的的現(xiàn)代化化生產(chǎn)方方式相配配套的綜綜合性管管理，是是與隨

9、著著住房制制度改革革的推進進而出現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)多元化化格局相相銜接的的統(tǒng)一管管理，是是與建立立社會主主義市場場經(jīng)濟體體制相適適應(yīng)的社社會化、專業(yè)化化、企業(yè)業(yè)化、經(jīng)經(jīng)營型的的管理。按照社社會產(chǎn)業(yè)業(yè)部門劃劃分的標(biāo)標(biāo)準，這這種高度度統(tǒng)一的的管理、全方位位多層次次的服務(wù)務(wù)、市場場化經(jīng)營營為一體體、寓經(jīng)經(jīng)營與管管理于服服務(wù)之中中的物業(yè)業(yè)管理是是一種服服務(wù)性行行業(yè)，屬屬于第三三產(chǎn)業(yè)。實行物物業(yè)管理理是為了了發(fā)揮物物業(yè)的最最大使用用功能，使其保保值增值值，并為為物業(yè)所所有人和和使用人人創(chuàng)造整整潔、文文明、安安全、舒舒適的生生活和工工作環(huán)境境，最終終實現(xiàn)社社會、經(jīng)經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境三個個效益的的統(tǒng)一和和同步增增長。關(guān)

10、于物業(yè)業(yè)管理的的基本內(nèi)內(nèi)涵可從從以下幾幾個方面面作出分分析： (一)物業(yè)管管理關(guān)系系的主體體：業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。業(yè)主既是是業(yè)主個個體自治治法律關(guān)關(guān)系的基基本主體體，又是是業(yè)主團團體自治治法律關(guān)關(guān)系的構(gòu)構(gòu)成主體體。業(yè)主主是指物物業(yè)的所所有權(quán)人人。 物業(yè)管管理的經(jīng)經(jīng)營人主主要是企企業(yè)。物物業(yè)管理理企業(yè)是是指依法法成立，接受委委托從事事物業(yè)管管理活動動的企業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的設(shè)設(shè)立，既既要符合合法律規(guī)規(guī)定的有有關(guān)企業(yè)業(yè)設(shè)立的的一般標(biāo)標(biāo)準，又又要滿足足針對物物業(yè)管理理的所設(shè)設(shè)定的特特殊條件件。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的主主要職能能是遵照照國家有有關(guān)政策策法規(guī)，運用現(xiàn)現(xiàn)代管理理科學(xué)和和先進維維修養(yǎng)護

11、護技術(shù)管管理物業(yè)業(yè)，妥善善處理業(yè)業(yè)主投訴訴，有效效地維護護業(yè)主合合法權(quán)益益，為業(yè)業(yè)主和使使用人創(chuàng)創(chuàng)造一個個優(yōu)美的的居住和和工作環(huán)環(huán)境。(二)物物業(yè)管理理關(guān)系產(chǎn)產(chǎn)生的依依據(jù)：物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。 物業(yè)服服務(wù)合同同是廣大大業(yè)主選選舉出來來的業(yè)主主委員會會與其選選聘的物物業(yè)管理理企業(yè)之之間簽訂訂的委托托物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)對物業(yè)業(yè)進行綜綜合管理理的法律律文件。物業(yè)服服務(wù)合同同由業(yè)主主委員會會代表全全體業(yè)主主起草并并與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)共同同簽署，所以該該文件的的制定要要盡量完完善、全全面，充充分表達達全體業(yè)業(yè)主的要要求。物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同主主要包括括以下幾幾個方面面的內(nèi)容容：(11)確定定所管理理的物業(yè)業(yè)，闡

12、明明管理物物業(yè)座落落何處，產(chǎn)權(quán)歸歸誰所有有。(22)委托托管理決決議及管管理企業(yè)業(yè)，闡明明業(yè)主委委員會經(jīng)經(jīng)過討論論研究，最后做做出決議議。(33)委托托管理工工作范圍圍。如保保安、綠綠化、衛(wèi)衛(wèi)生、清清潔、維維修保養(yǎng)養(yǎng)、財務(wù)務(wù)管理、管理費費及維修修基金的的安排使使用，有有關(guān)健身身、娛樂樂及商業(yè)業(yè)設(shè)施等等。(44)業(yè)主主委員會會和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的聯(lián)聯(lián)合會議議制度，由物業(yè)業(yè)企業(yè)定定期向業(yè)業(yè)主委員員會報告告并討論論重大管管理事項項。(55)報告告制度。業(yè)主委委員會要要求物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)定期期報告工工作，定定期公布布賬目，接受全全體業(yè)主主監(jiān)督。其他如如保密條條款、違違約責(zé)任任、續(xù)約約條件與與方法、爭議

13、的的解決等等等。 (三)物業(yè)管管理的基基本內(nèi)容容。物業(yè)管理理基本內(nèi)內(nèi)容按服服務(wù)的性性質(zhì)和提提供的方方式可分分為：常常規(guī)性的的公共服服務(wù)、針針對性的的專項服服務(wù)和委委托性的的特約服服務(wù)三大大類。一一是常規(guī)規(guī)性的公公共服務(wù)務(wù)，主要要有以下下幾項：(1)房屋建建筑主體體的管理理及住宅宅裝修的的日常監(jiān)監(jiān)督；(2)房房屋設(shè)備備、設(shè)施施的管理理；(33)環(huán)境境衛(wèi)生的的管理；(4)綠化管管理；(5)配配合公安安和消防防部門做做好住宅宅區(qū)內(nèi)公公共秩序序維護和和安全防防范工作作； (66)車輛輛道路管管理；(7)公公眾代辦辦性質(zhì)的的服務(wù)。二是針針對性的的專項服服務(wù)：(1)日日常生活活類；(2)商商業(yè)服務(wù)務(wù)類；(

14、3)文文化、教教育、衛(wèi)衛(wèi)生、體體育類；(4)金融服服務(wù)類；(5)經(jīng)紀代代理中介介服務(wù)；(6)社會福福利類。三是委委托性的的特約服服務(wù)。物物業(yè)管理理企業(yè)在在實施物物業(yè)管理理時，第第一大類類是最基基本的工工作，是是必須做做好的。同時，根據(jù)自自身的能能力和業(yè)業(yè)主的要要求，確確定第二二、第三三大類中中的具體體服務(wù)項項目與內(nèi)內(nèi)容，采采取靈活活多樣的的經(jīng)營機機制和服服務(wù)方式式，以人人為核心心做好物物業(yè)管理理的各項項管理與與服務(wù)工工作，并并不斷拓拓展其廣廣度和深深度。物業(yè)管理理企業(yè)的的方式市場場競爭機機制第三條 國家家提倡業(yè)業(yè)主通過過公開、公平、公正的的市場競競爭機制制選擇物物業(yè)管理理企業(yè)?！踞屃x】 本本條

15、規(guī)定定了國家家提倡的的選擇物物業(yè)管理理企業(yè)的的方式，即市場場競爭機機制。物業(yè)管理理是市場場經(jīng)濟的的產(chǎn)物，而市場場經(jīng)濟的的主要特特征就是是通過公公開、公公平、公公正的競競爭，達達到買賣賣雙方等等價交換換的目的的。因此此，競爭爭是物業(yè)業(yè)管理得得以生存存和發(fā)展展的活力力所在。然而，縱觀我我國目前前的物業(yè)業(yè)管理，在許多多地方尚尚未形成成完善的的市場機機制，物物業(yè)管理理公司對對物業(yè)管管理經(jīng)營營權(quán)的獲獲得并沒沒有通過過市場競競爭而輕輕易獲取取，普遍遍存在著著誰開發(fā)發(fā)誰管理理的狀況況。從EEl前的的物業(yè)管管理實踐踐來看，能夠提提供物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的企企業(yè)的組組建形式式大致有有以下幾幾種：一一是由房房地產(chǎn)開開

16、發(fā)企業(yè)業(yè)派生出出來的子子公司，占現(xiàn)有有這類公公司的大大多數(shù)；二是由由房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門所屬屬的房管管所(站站)轉(zhuǎn)變變而來；三是大大中型企企業(yè)單位位組建的的；四是是社會上上自發(fā)成成立的；五是由由街道辦辦事處組組建的。這些企企業(yè)或附附屬政府府管理部部門，或或附屬開開發(fā)商，大都帶帶有一定定的壟斷斷性。這這不僅使使其管理理難以達達到專業(yè)業(yè)化、社社會化、規(guī)范化化的要求求，如果果長期下下去，還還會因行行業(yè)本身身缺乏活活力而衰衰竭不振振，因此此，打破破這種由由主管部部門或開開發(fā)單位位指定“終身制制”物業(yè)管管理者的的模式，是物業(yè)業(yè)管理市市場發(fā)展展到一定定階段的的必然產(chǎn)產(chǎn)物。物業(yè)管理理呼喚競競爭，這這里的競競爭

17、主要要是指物物業(yè)管理理市場上上的競爭爭。在物物業(yè)管理理市場上上，眾多多的物業(yè)業(yè)管理公公司都希希望能夠夠被聘用用。正是是由于這這種競爭爭的存在在，業(yè)主主可以較較為自由由地對物物業(yè)管理理公司進進行選擇擇，它可可以聘用用，也可可以不聘聘用某一一物業(yè)管管理公司司。對于于已經(jīng)受受聘的物物業(yè)管理理公司來來說，競競爭也同同樣存在在。聘用用和改聘聘對物業(yè)業(yè)管理公公司的激激勵約束束作用是是通過其其聲譽發(fā)發(fā)生的。一般而而言，業(yè)業(yè)主在決決定是否否聘用某某家物業(yè)業(yè)管理公公司時，主要就就是考察察它過去去的業(yè)績績，即其其聲譽。因此，競爭的的壓力越越大，物物業(yè)管理理公司對對其聲譽譽也就越越重視，從而，聘用和和改聘作作為激勵

18、勵其約束束手段的的作用就就越大。當(dāng)然，物業(yè)管管理公司司對聲譽譽的重視視，還取取決于另另一個因因素，即即聲譽的的“質(zhì)量”，或者者說，聲聲譽所反反映的實實際情況況的準確確程度。在經(jīng)濟濟信息流流通率越越高的地地方，聲聲譽與現(xiàn)現(xiàn)實情況況就越接接近，從從而聲譽譽也就越越受重視視。正是是因為市市場競爭爭機制對對于解決決代理關(guān)關(guān)系下形形成的動動力問題題和短期期行為問問題是一一種行之之有效的的手段，所以，物業(yè)管管理的市市場化對對物業(yè)管管理的健健康發(fā)展展有著非非常重要要的意義義。這就就是物業(yè)業(yè)管理市市場化的的真正動動因所在在。 在上述述五種物物業(yè)管理理服務(wù)的的供給主主體中，只有第第四種比比較接近近于現(xiàn)實實的市場

19、場主體。也就是是說，它它基本上上是一種種企業(yè)化化、社會會化的物物業(yè)管理理機構(gòu)。其余四四種，基基本上沒沒有向社社會化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，絕絕大部分分的管理理服務(wù)是是為自己己提供的的，組建建目的并并不是為為了通過過提供管管理服務(wù)務(wù)來獲取取盈利。此外，由于管管理服務(wù)務(wù)的提供供基本上上是內(nèi)向向型的，因此這這也就不不可能采采取企業(yè)業(yè)化的經(jīng)經(jīng)營方式式，有些些物業(yè)管管理機構(gòu)構(gòu)甚至是是在各方方面準備備不足的的情況下下，倉促促上陣，難免“穿新鞋鞋、走老老路”。從物物業(yè)管理理的發(fā)展展歷程考考察，物物業(yè)管理理逐步走走向市場場化、專專業(yè)化、規(guī)范化化是其必必然的發(fā)發(fā)展趨勢勢，那種種隸屬于于開發(fā)商商或由房房管所派派生出來來的物業(yè)業(yè)管

20、理企企業(yè)會因因先天下下不足而而愈來愈愈不適應(yīng)應(yīng)社會的的發(fā)展和和業(yè)主的的需要，因此，提高物物業(yè)管理理水平，培育和和建立物物業(yè)管理理的有形形市場，從而使使物業(yè)管管理形成成良好的的市場競競爭，走走市場化化的道路路，還亟亟待培育育市場競競爭主體體。(11)促使使物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)能夠正正視競爭爭，通過過招標(biāo)一一投標(biāo)方方式，接接受業(yè)主主委員會會的聘請請。雙方方在完全全平等的的原則下下，通過過雙向選選擇簽訂訂合同，明確各各自的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)。(22)確立立價格機機制的權(quán)權(quán)威，規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理行行為。價價格是市市場的靈靈魂，沒沒有權(quán)威威的價格格機制，就不可可能有公公正競爭爭行為，也就不不可能有有規(guī)范的的管理行行

21、為。當(dāng)當(dāng)然，確確立價格格機制的的權(quán)威，并不是是要政府府部門去去制定一一個強制制執(zhí)行的的價格水水平，而而是指由由市場定定價。政政府主管管部門只只需根據(jù)據(jù)市場定定價的原原則進行行監(jiān)督和和指導(dǎo)。 國家鼓勵勵物業(yè)管管理依靠靠科技進進步提高高管理和和服務(wù)水水平第四條 國家家鼓勵物物業(yè)管理理采用新新技術(shù)、新方法法，依靠靠科技進進步提高高管理和和服務(wù)水水平?！踞屃x】 本本條是關(guān)關(guān)于國家家鼓勵物物業(yè)管理理依靠科科技進步步提高管管理和服服務(wù)水平平的規(guī)定定。物業(yè)管理理作為我我國新興興的轉(zhuǎn)型型性行業(yè)業(yè)，正在在迅速發(fā)發(fā)展與崛崛起，它它是改革革、開放放以及建建立社會會主義市市場經(jīng)濟濟的客觀觀需要，是我國國城鄉(xiāng)住住宅房屋

22、屋管理體體制由粗粗放型管管理向集集約型與與現(xiàn)代化化管理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的客客觀需要要。因而而，其管管理與服服務(wù)職能能的發(fā)揮揮，必須須最大限限度地使使用現(xiàn)代代化手段段，如科科技創(chuàng)新新手段、計算機機管理手手段等，去實施施硬件(如房屋屋、設(shè)備備與設(shè)施施等)和和軟件(如產(chǎn)權(quán)權(quán)、產(chǎn)籍籍、組織織制度、管理方方法等)的科學(xué)學(xué)管理，通過內(nèi)內(nèi)部不同同層次的的管理活活動，進進而達到到科學(xué)化化、制度度化與規(guī)規(guī)范化管管理以及及管理層層與作業(yè)業(yè)層人員員素質(zhì)不不斷提高高的目的的，即實實現(xiàn)管理理現(xiàn)代化化，從而而不斷提提高物業(yè)業(yè)服務(wù)水水平。物物業(yè)管理理現(xiàn)代化化，是指指在物業(yè)業(yè)及其物物業(yè)管理理中，以以現(xiàn)代技技術(shù)創(chuàng)新新和科學(xué)學(xué)管理為為宗旨

23、，運用現(xiàn)現(xiàn)代化管管理手段段，使物物業(yè)的硬硬件與軟軟件管理理，走向向科學(xué)化化、制度度化與規(guī)規(guī)范化管管理的活活動過程程。物業(yè)業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)代化的的實際意意義就在在于：首先，它它要求管管理思想想更新。即要確確立現(xiàn)代代企業(yè)管管理意識識，包括括經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略、市市場觀念念、資金金運用、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、時時間、效效益等觀觀念更新新。也就就是說要要打破傳傳統(tǒng)的行行政福利利性的房房產(chǎn)管理理理念，樹立起起社會化化、專業(yè)業(yè)化、企企業(yè)化、經(jīng)營型型的現(xiàn)代代化小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理新思思想、新新觀念。其次，它它是實現(xiàn)現(xiàn)組織管管理現(xiàn)代代化的需需要。就就是根據(jù)據(jù)現(xiàn)代企企業(yè)組織織原則，建立和和完善企企業(yè)管理理體制,設(shè)置和和選擇管管理組織織機構(gòu)

24、，目的是是提高工工作效率率，適應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管管理需要要。第三，它它是管理理方法實實現(xiàn)現(xiàn)代代化的重重要標(biāo)志志。就是是要根據(jù)據(jù)企業(yè)自自身的技技術(shù)水平平，選用用一系列列與其相相應(yīng)的現(xiàn)現(xiàn)代管理理方法，如現(xiàn)代代經(jīng)營決決策方法法、計劃劃管理方方法、經(jīng)經(jīng)濟數(shù)學(xué)學(xué)方法等等等。 第第四，它它是管理理手段實實現(xiàn)現(xiàn)代代化管理理的反映映。就是是要運用用一系列列企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代管理理必須的的管理工工具，如如先進的的監(jiān)控手手段、電電子計算算機、管管理信息息系統(tǒng)等等等。 第第五，它它是實現(xiàn)現(xiàn)管理人人才現(xiàn)代代化需要要。人才才現(xiàn)代化化是小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理現(xiàn)代代化實現(xiàn)現(xiàn)的根本本。一切切先進的的管理方方法、手手段都要要在人的的使用下下

25、才能發(fā)發(fā)揮作用用。管理理人才現(xiàn)現(xiàn)代化就就是要培培訓(xùn)和造造就一大大批掌握握現(xiàn)代管管理藝術(shù)術(shù)，具有有指揮才才能、參參謀才能能、監(jiān)督督、執(zhí)行行才能和和各種專專業(yè)知識識的現(xiàn)代代管理人人才。 為實實現(xiàn)小區(qū)區(qū)物業(yè)及及其物業(yè)業(yè)管理的的現(xiàn)代化化管理內(nèi)內(nèi)容，其其途徑是是多方面面的，一一般說，應(yīng)從以以下幾個個方面人人手： 1.樹樹立全新新的管理理思想，是實現(xiàn)現(xiàn)管理現(xiàn)現(xiàn)代化的的基礎(chǔ)。要實現(xiàn)物物業(yè)管理理現(xiàn)代化化，首先先要轉(zhuǎn)變變思想觀觀念，即即從傳統(tǒng)統(tǒng)的行政政性福利利性的房房管模式式向社會會化、專專業(yè)化、企業(yè)化化的經(jīng)營營型現(xiàn)代代化管理理模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。這這種思想想觀念的的轉(zhuǎn)變是是市場經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展要求求的。物物業(yè)管理理現(xiàn)代

26、化化不能受受傳統(tǒng)觀觀念的束束縛，樹樹立全新新的管理理思想是是實現(xiàn)物物業(yè)管理理現(xiàn)代化化的根本本途徑。 2.組組建全新新的物業(yè)業(yè)管理組組織機構(gòu)構(gòu)，是實實現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)代化的的保證。物業(yè)管理理機構(gòu)現(xiàn)現(xiàn)代化，就是按按照現(xiàn)代代小區(qū)物物業(yè)管理理的發(fā)展展要求，不斷地地調(diào)整、完善企企業(yè)化管管理組織織，使其其達到管管理與服服務(wù)的同同步發(fā)展展。一般般情況下下，物業(yè)業(yè)的組織織機構(gòu)是是否保證證了管理理現(xiàn)代化化的實施施，其衡衡量標(biāo)準準主要包包括三個個方面：第一，小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理組組織機構(gòu)構(gòu)的建立立，應(yīng)符符合管理理工作的的一般規(guī)規(guī)律，即即是否符符合規(guī)范范化管理理的要求求；是否否能滿足足管理職職能間的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系；是是否

27、能滿滿足小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理與服服務(wù)的特特殊要求求。最終終能促進進物業(yè)的的管理與與發(fā)展。第二，小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理組組織的現(xiàn)現(xiàn)代化程程度，是是否已達達到管理理組織原原則要求求的驗收收標(biāo)準，是否具具備同行行業(yè)領(lǐng)先先水平。第三，衡衡量小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理組織織機構(gòu)是是否現(xiàn)代代化的重重要標(biāo)準準，就是是看物業(yè)業(yè)管理與與服務(wù)，是否達達到質(zhì)量量優(yōu)，維維修工期期短，維維修成本本低，用用戶是否否滿意；企業(yè)化化管理與與服務(wù)的的整體效效益(即即社會效效益和企企業(yè)效益益)是高高還是低低，以經(jīng)經(jīng)濟效益益的高低低可以反反映出管管理組織織是否適適應(yīng)管理理的要求求，也體體現(xiàn)著管管理組織織機構(gòu)發(fā)發(fā)揮職能能作用的的程度。以上三個個標(biāo)準主主

28、要是從從質(zhì)的規(guī)規(guī)定性上上來衡量量物業(yè)管管理組織織機構(gòu)的的現(xiàn)代化化程度，其中，第三條條效益標(biāo)標(biāo)準可以以用一系系列指標(biāo)標(biāo)來反映映企業(yè)的的經(jīng)濟效效益，即即從量的的方面來來衡量，反映管管理組織織現(xiàn)代化化的實現(xiàn)現(xiàn)程度。在實際際工作中中，也可可以從縱縱向與橫橫向兩個個方面進進行衡量量，縱向向衡量就就是把企企業(yè)管理理組織的的過去與與現(xiàn)在進進行比較較，反映映企業(yè)管管理組織織的發(fā)展展階段與與程度；橫向衡衡量就是是把我國國小區(qū)物物業(yè)管理理組織機機構(gòu)的現(xiàn)現(xiàn)代化程程度與同同期的行行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外外的先進進企業(yè)管管理現(xiàn)代代化相比比較，反反映兩者者之間的的差距，通過對對上述三三個方面面的縱向向與橫向向的衡量量，也能能夠從不

29、不同側(cè)面面看出小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理組組織現(xiàn)代代化的程程度。3.運用用現(xiàn)代化化管理方方法，是是物業(yè)管管理現(xiàn)代代化的重重要途徑徑。現(xiàn)代管理理方法的的種類很很多，對對于小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理來說說，現(xiàn)代代管理方方法在各各業(yè)務(wù)職職能管理理領(lǐng)域的的應(yīng)用是是比較重重要的，因為它它有助于于各專業(yè)業(yè)人員根根據(jù)實際際工作需需要，有有重點地地學(xué)習(xí)和和掌握與與本職能能管理有有關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)代管理理方法，便于有有關(guān)部門門組織現(xiàn)現(xiàn)代管理理方法的的培訓(xùn)，還有利利于現(xiàn)代代管理方方法按職職能配套套應(yīng)用，以便更更好地發(fā)發(fā)揮職能能作用。在各業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理領(lǐng)領(lǐng)域中，可以采采用如下下現(xiàn)代化化管理方方法：(1)管管理決策策方法，包括：市場調(diào)調(diào)查法、

30、預(yù)測法法、決策策法、維維修評估估法和信信息分析析法等。(2)計劃管管理法，包括：全面計計劃管理理、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃技技術(shù)、維維修投入入產(chǎn)出等等方法。(3)物資管管理法，包括：全面房房屋與設(shè)設(shè)備維修修管理、物資的的保管、物資質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準準等方法法。(44)理財財方法，包括：全面經(jīng)經(jīng)濟核算算、目標(biāo)標(biāo)成本、價值工工程等方方法。采取多種種途徑，推行現(xiàn)現(xiàn)代化管管理方法法在小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理中的的應(yīng)用，將有助助于提高高物業(yè)的的管理水水平，有有益于物物業(yè)管理理現(xiàn)代化化的實現(xiàn)現(xiàn)。4.提高高小區(qū)物物業(yè)管理理人員的的綜合水水平，是是實現(xiàn)物物業(yè)管理理現(xiàn)代化化的關(guān)鍵鍵。 物業(yè)管理理人才的的現(xiàn)代化化，是實實現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)代化的

31、的根本所所在。管管理人才才的現(xiàn)代代化，從從管理者者個體來來說，主主要包括括：管理理人員的的素質(zhì)、能力、知識結(jié)結(jié)構(gòu)等方方面的優(yōu)優(yōu)化，以以適應(yīng)企企業(yè)管理理現(xiàn)代化化的要求求。目前，小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理人人員在綜綜合管理理水平上上參差不不齊，究究其原因因主要是是由于物物業(yè)管理理的廣泛泛性和復(fù)復(fù)雜性對對物業(yè)管管理人員員的綜合合能力提提出的較較高的要要求所致致。而我我國小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理起步步較晚。對管理理人員綜綜合能力力的培訓(xùn)訓(xùn)雖已全全面啟動動，但大大面積的的開展持持證上崗崗培訓(xùn)的的力度不不足。只只有全面面提高管管理人員員的綜合合水平的的培訓(xùn)，才有益益于小區(qū)區(qū)物業(yè)全全員素質(zhì)質(zhì)的提高高，才能能保證小小區(qū)物業(yè)業(yè)管

32、理現(xiàn)現(xiàn)代化的的實現(xiàn)。物業(yè)管理理活動的的監(jiān)督管管理機關(guān)關(guān)第五條 國務(wù)務(wù)院建設(shè)設(shè)行政主主管部門門負責(zé)全全國物業(yè)業(yè)管理活活動的監(jiān)監(jiān)督管理理工作?？h級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門負責(zé)本本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)管理理活動的的監(jiān)督管管理工作作?！踞屃x】 本本條規(guī)定定了物業(yè)業(yè)管理活活動的監(jiān)監(jiān)督管理理機關(guān)。 (一)全國物物業(yè)管理理活動的的監(jiān)督管管理工作作由國務(wù)務(wù)院建設(shè)設(shè)行政主主管部門門負責(zé)。 根據(jù)國國務(wù)院批批準的有有關(guān)建設(shè)設(shè)部職能能的文件件的規(guī)定定，建設(shè)設(shè)部是國國務(wù)院綜綜合管理理全國建建設(shè)事業(yè)業(yè)，具體體包括工工程建設(shè)設(shè)、城市市建設(shè)。村鎮(zhèn)建建設(shè)、建建筑業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、市市政公用用事業(yè)的的職能部部門

33、，因因此從全全國范圍圍來講，建設(shè)部部是物業(yè)業(yè)管理的的行政管管理部門門。 (二)縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門負責(zé)責(zé)本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理活動動的監(jiān)督督管理工工作?？h級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門主要包包括省、市、縣縣等房地地產(chǎn)行政政主管部部門。根根據(jù)實踐踐中的情情況，各各省、市市、縣對對物業(yè)管管理實行行政府管管理的具具體的行行政管理理部門應(yīng)應(yīng)指房管管局。政府的管管理面臨臨一個角角色轉(zhuǎn)換換的問題題，即不不再是過過去那種種行政性性、福利利性的管管理，政政府對物物業(yè)管理理市場的的管理應(yīng)應(yīng)該主要要立足于于宏觀管管理，通通過法規(guī)規(guī)來實現(xiàn)現(xiàn)管理目目標(biāo)，其其基本職職

34、能和作作用是把把物業(yè)管管理市場場置于法法規(guī)監(jiān)督督之下，本著疏疏導(dǎo)的原原則為物物業(yè)管理理市場充充分發(fā)揮揮功能創(chuàng)創(chuàng)造有法法可依、有紀可可守、有有章可循循的良好好的外部部環(huán)境，使物業(yè)業(yè)管理法法制化、規(guī)范化化。政府府對物業(yè)業(yè)管理市市場的管管理，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在四個個方面：(1)制定物物業(yè)管理理的政策策法規(guī)；(2)對物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)進行管管理，包包括領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和進行行物業(yè)管管理質(zhì)量量評優(yōu)工工作，制制訂物業(yè)業(yè)管理的的管理標(biāo)標(biāo)準，對對物業(yè)管管理公司司進行資資質(zhì)管理理。指導(dǎo)導(dǎo)、幫助助和監(jiān)督督物業(yè)管管理公司司的工作作；(33)指導(dǎo)導(dǎo)和幫助助業(yè)主委委員會工工作；(4)協(xié)協(xié)調(diào)、解解決物業(yè)業(yè)管理市市場運作作中出現(xiàn)現(xiàn)的

35、情況況和問題題。政府管理理的具體體職能，也可以以分為：前期物物業(yè)管理理的政府府管理(主要著著眼點是是對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的監(jiān)督和和幫助以以及對業(yè)業(yè)主利益益的維護護)，對對物業(yè)管管理公司司的管理理，在物物業(yè)管理理過程中中的管理理。詳述述如下：1.前期期物業(yè)管管理中的的政府管管理。 前期物物業(yè)管理理，是指指住宅出出售后至至業(yè)主委委員會成成立前的的物業(yè)管管理。城市新新建住宅宅小區(qū)管管理辦法法明文文規(guī)定：“住宅小小區(qū)在物物業(yè)管理理公司負負責(zé)管理理前，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)負責(zé)責(zé)管理?！睆倪@點點看來，前期物物業(yè)管理理的責(zé)任任人是物物業(yè)的開開發(fā)商，然而，前期物物業(yè)管理理中的某某些必備備工作卻卻必須在在政

36、府有有關(guān)部門門指導(dǎo)下下進行，如：(1)竣竣工驗收收。(22)根據(jù)據(jù)法律、法規(guī)的的規(guī)定，組織或或監(jiān)督第第一次業(yè)業(yè)主大會會的召開開，對選選舉產(chǎn)生生的業(yè)主主委員會會登記，對其工工作依法法進行監(jiān)監(jiān)督。(3)向向業(yè)主委委員會提提供委托托管理合合同范本本。 2.房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門對物業(yè)業(yè)管理公公司的管管理。 物業(yè)管管理公司司由房地地產(chǎn)行政政主管部部門歸口口管理。物業(yè)管管理工作作應(yīng)在房房地產(chǎn)行行政主管管部門的的監(jiān)督指指導(dǎo)下進進行。房房地產(chǎn)行行政主管管物業(yè)管管理的政政府管理理部門對對物業(yè)管管理公司司進行行行政管理理的主要要工作有有：(11)組織織物業(yè)管管理公司司參加評評比；(2)負負責(zé)物業(yè)業(yè)管理公公司經(jīng)

37、營營資質(zhì)審審批；(3)對對物業(yè)管管理人員員進行崗崗位資格格培訓(xùn)。 3.物物業(yè)管理理具體工工作中的的政府管管理。物業(yè)管理理中的政政府管理理不僅體體現(xiàn)在上上述兩個個方面，在物業(yè)業(yè)管理的的具體工工作中，政府管管理仍占占重要的的地位。物業(yè)管管理包括括基本業(yè)業(yè)務(wù)、專專項業(yè)務(wù)務(wù)、特色色業(yè)務(wù)和和經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)，具具體包括括房屋建建筑的維維護、修修繕與改改造，物物業(yè)附屬屬設(shè)備、設(shè)施的的維護、保養(yǎng)與與更新，相關(guān)場場地的維維護與管管理，消消防設(shè)備備的維護護、保養(yǎng)養(yǎng)與更新新，治安安保衛(wèi)，通過值值班、看看守、巡巡邏所進進行的防防火、防防盜、防防水以及及突發(fā)事事件的處處理，清清掃保潔潔，庭院院綠化，車輛管管理等。這些具具體

38、的物物業(yè)管理理活動中中，政府府依法進進行的管管理都是是不可或或缺的。業(yè)主的權(quán)權(quán)利第二章 業(yè)主主及業(yè)主主大會第六條 房屋屋的所有有權(quán)人為為業(yè)主。業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，享有有下列權(quán)權(quán)利： (一)按照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，接受物物業(yè)管理理企業(yè)提提供的服服務(wù)； (二)提議召召開業(yè)主主大會會會議，并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關(guān)事事項提出出建議； (三)提出制制定和修修改業(yè)主主公約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則的的建議； (四)參加業(yè)業(yè)主大會會會議，行使投投票權(quán)； (五)選舉業(yè)業(yè)主委員員會委員員，并享享有被選選舉權(quán)； (六)監(jiān)督業(yè)業(yè)主委員員會的工工作； (七)監(jiān)督物物業(yè)管理理企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同； (八

39、)對物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場場地使用用情況享享有知情情權(quán)和監(jiān)監(jiān)督權(quán)； (九)監(jiān)督物物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備專項維維修資金金(以下下簡稱專專項維修修資金)的管理理和使用用； (十)法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他權(quán)利利?！踞屃x】 本本條主要要規(guī)定了了業(yè)主的的權(quán)利。本條可分分為兩個個層次進進行分析析：(一)房房屋的所所有權(quán)人人為業(yè)主主。 業(yè)主，從一般般意義上上是指物物業(yè)的所所有權(quán)人人。業(yè)主主既是業(yè)業(yè)主個體體自治法法律關(guān)系系的基本本主體，又是業(yè)業(yè)主團體體自治法法律關(guān)系系的構(gòu)成成主體。 關(guān)關(guān)于業(yè)主主的分類類如下： 11.按業(yè)業(yè)主是自自然人還還是法人人，可以以分為自自然人業(yè)業(yè)主和非非

40、自然人人業(yè)主。所謂自然然人業(yè)主主，就是是指擁有有物業(yè)的的所有權(quán)權(quán)的是自自然人。如果買買房人支支付房款款并未登登記，不不能稱為為房屋的的業(yè)主。只有登登記過戶戶之后，才能成成為房屋屋的業(yè)主主。所謂非自自然人業(yè)業(yè)主，就就是指擁擁有對物物業(yè)的所所有權(quán)的的是自然然人以外外的主體體，包括括法人和和非法人人組織。如某公公司支付付房款并并到房產(chǎn)產(chǎn)部門登登記后，就成為為房產(chǎn)部部門所登登記的房房屋的業(yè)業(yè)主。2.按業(yè)業(yè)主是單單獨擁有有物業(yè)還還是與他他人共同同擁有物物業(yè)，可可以分為為獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的業(yè)業(yè)主和共共有產(chǎn)權(quán)權(quán)的業(yè)主主。 這類區(qū)區(qū)分根據(jù)據(jù)不同的的標(biāo)準有有不同的的分法。第一，可以從從形式上上進行區(qū)區(qū)分，也也就是從從

41、房屋的的產(chǎn)權(quán)證證上進行行區(qū)分。凡是房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證上只只寫明一一個所有有人享有有房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，這個所所有人就就是獨立立產(chǎn)權(quán)的的業(yè)主。凡是房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書上上寫明房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)是共有有的，那那么房屋屋產(chǎn)權(quán)證證標(biāo)明的的這些個個所有人人就是共共有產(chǎn)權(quán)權(quán)的業(yè)主主。第二二，可以以從實質(zhì)質(zhì)上進行行區(qū)分，也就是是房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從實實質(zhì)上是是屬于一一個業(yè)主主還是屬屬于幾個個主體共共有?，F(xiàn)現(xiàn)實上生生活中絕絕大部分分住宅都都有是由由家庭擁擁有，而而房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上上常常只只有一個個自然人人作為所所有權(quán)人人，從形形式上來來說，這這項物業(yè)業(yè)的業(yè)主主是獨立立產(chǎn)權(quán)的的業(yè)主，但實質(zhì)質(zhì)上這項項物業(yè)的的業(yè)主是是共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的業(yè)業(yè)主。 關(guān)于

42、業(yè)主主的分類類還有以以下幾種種：按物物業(yè)的所所有權(quán)主主體性質(zhì)質(zhì)不同，可以將將業(yè)主劃劃分為公公房業(yè)主主和私房房業(yè)主兩兩類。公公房業(yè)主主按中國國法律是是指國家家和集體體，但公公房業(yè)主主狹義僅僅指國家家及其授授權(quán)經(jīng)營營管理公公房的部部門或單單位；私私房業(yè)主主按國務(wù)務(wù)院城城市私有有房屋管管理條例例第22條第22款規(guī)定定，僅指指個人所所有、數(shù)數(shù)人共有有的自用用或出租租的住宅宅和非住住宅用房房之業(yè)主主。但私私房業(yè)主主廣義是是指享有有物業(yè)所所有權(quán)的的“私人”，包括括自然人人、非國國家機關(guān)關(guān)性質(zhì)的的法人和和其他組組織。以以物業(yè)基基本用途途不同，可把業(yè)業(yè)主分為為居住物物業(yè)的業(yè)業(yè)主和非非居住物物業(yè)的業(yè)業(yè)主。以以享

43、有物物業(yè)所有有權(quán)份額額多少不不同，可可把業(yè)主主分為大大業(yè)主和和小業(yè)主主。以業(yè)業(yè)主資格格取得先先后次序序和依據(jù)據(jù)不同，可以把把業(yè)主分分成原始始業(yè)主(主要指指新建物物業(yè)的業(yè)業(yè)主)、繼受業(yè)業(yè)主(主主要指購購買物業(yè)業(yè)人)和和準業(yè)主主(主要要指依法法視為業(yè)業(yè)主的業(yè)業(yè)委會和和物業(yè)使使用權(quán)合合法持有有人)三三類。 物業(yè)使使用人是是與業(yè)主主相關(guān)的的一個概概念。一一般而言言，物業(yè)業(yè)管理只只涉及到到業(yè)主與與物業(yè)公公司之間間的權(quán)利利義務(wù)，而不涉涉及使用用人。但但現(xiàn)在也也有越來來越多的的業(yè)主購購買商品品房不是是為了自自己居住住，而是是為了投投資。這這部分業(yè)業(yè)主在購購買了房房屋之后后即將所所購房屋屋出租他他人使用用。這

44、樣樣，物業(yè)業(yè)管理關(guān)關(guān)系就不不僅僅涉涉及業(yè)主主和物業(yè)業(yè)公司，還涉及及到承租租人。除除此之外外，物業(yè)業(yè)的實際際使用人人還可能能是尚未未出售的的公有住住房的使使用人。應(yīng)該分分清物業(yè)業(yè)的所有有權(quán)人與與物業(yè)的的使用人人的概念念，明確確物業(yè)的的使用權(quán)權(quán)人不是是業(yè)主。物業(yè)的的使用人人是指物物業(yè)的承承租人和和實際使使用物業(yè)業(yè)的其他他人。業(yè)業(yè)主是物物業(yè)的所所有權(quán)人人，對物物業(yè)享有有占有、使用、收益和和處分的的全部權(quán)權(quán)利；而而使用人人對物業(yè)業(yè)只享有有占有、使用或或者一定定條件的的收益權(quán)權(quán)，沒有有處分的的權(quán)利。由于我我國過去去在物業(yè)業(yè)管理方方面的立立法不夠夠完善，并未明明確地區(qū)區(qū)分物業(yè)業(yè)所有權(quán)權(quán)人與使使用權(quán)人人對物

45、業(yè)業(yè)所享有有的不同同權(quán)利和和承擔(dān)的的不同義義務(wù)，有有的規(guī)范范性文件件中還籠籠統(tǒng)地僅僅使用了了“物業(yè)的的權(quán)利人人”這樣的的稱謂，使得業(yè)業(yè)主和物物業(yè)的使使用人在在概念上上有些界界限不清清，二者者的權(quán)利利義務(wù)也也未能很很好地分分清。 (二)業(yè)主的的權(quán)利。物業(yè)管理理是為了了全體業(yè)業(yè)主的利利益而產(chǎn)產(chǎn)生的。根據(jù)條條例的規(guī)規(guī)定，業(yè)業(yè)主在物物業(yè)管理理中享有有的權(quán)利利主要包包括：1.按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定，接受受物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供的的服務(wù)。 物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同是是廣大業(yè)業(yè)主選舉舉出來的的業(yè)主委委員會與與業(yè)主大大會選聘聘的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之間間簽訂的的委托物物業(yè)管理理企業(yè)對對物業(yè)進進行綜合合管理的的法律文

46、文件。物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同是是確定業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)之之間權(quán)利利義務(wù)的的基本法法律依據(jù)據(jù)。而業(yè)業(yè)主之所所以要與與物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)簽訂合合同，最最主要的的目的是是接受物物業(yè)管理理企業(yè)提提供的服服務(wù)。因因此，按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)提供供的服務(wù)務(wù)的權(quán)利利，就是是業(yè)主享享有的最最為基本本的權(quán)利利。 2.提提議召開開業(yè)主大大會會議議，并就就物業(yè)管管理的有有關(guān)事項項提出建建議。 業(yè)業(yè)主大會會是由物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主組成成的，維維護物業(yè)業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主的公公共利益益，行使使業(yè)主對對物業(yè)管管理的自自治權(quán)的的業(yè)主自自治機構(gòu)構(gòu)。提議議召開業(yè)業(yè)主大會會會議的的權(quán)利應(yīng)應(yīng)

47、當(dāng)由業(yè)業(yè)主享有有，以便便能夠及及時解決決有關(guān)業(yè)業(yè)主公共共利益的的問題。同時，業(yè)主都都是物業(yè)業(yè)管理的的享用者者，物業(yè)業(yè)管理的的好壞與與否直接接決定了了業(yè)主的的利益能能否得到到充分的的保護，因此，業(yè)主有有權(quán)就物物業(yè)管理理的事項項提出建建議。 3.提出制制定和修修改業(yè)主主公約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則的的建議。 業(yè)業(yè)主公約約，指業(yè)業(yè)主共同同訂立或或者承諾諾的，對對全體業(yè)業(yè)主具有有約束力力的有關(guān)關(guān)使用、維護物物業(yè)及其其管理等等方面權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)的行為為守則。而業(yè)主主大會議議事規(guī)則則是有關(guān)關(guān)業(yè)主大大會召開開時應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循的的會議程程序、決決議通過過的要求求等有關(guān)關(guān)規(guī)則。這些規(guī)規(guī)約直接接決定和和影響業(yè)業(yè)主的自自治

48、權(quán)能能否得到到充分有有效的保保護。所所以，應(yīng)應(yīng)當(dāng)賦予予業(yè)主享享有制定定和修改改業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則建議議權(quán)。 4.參參加業(yè)主主大會會會議，行行使投票票權(quán)。 參參加會議議權(quán)包括括獲得會會議通知知權(quán)，這這就要求求會議通通知必須須充分、明確、按時。參加業(yè)業(yè)主大會會，是保保證業(yè)主主民主表表決權(quán)的的前提。而投票票權(quán)則是是業(yè)主民民主權(quán)利利的實現(xiàn)現(xiàn)。 5.選選舉業(yè)主主委員會會委員，并享有有被選舉舉權(quán)。 業(yè)業(yè)主委員員會是經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會選舉舉產(chǎn)生并并經(jīng)房地地產(chǎn)行政政主管部部門登記記，在物物業(yè)管理理活動中中代表和和維護全全體業(yè)主主合法權(quán)權(quán)益的組組織。業(yè)業(yè)主委員員會是一一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域中長長期存在

49、在的、代代表業(yè)主主行使業(yè)業(yè)主自治治管理權(quán)權(quán)的機構(gòu)構(gòu)。業(yè)主主能夠享享有選舉舉業(yè)主委委員會委委員的權(quán)權(quán)利，也也決定著著業(yè)主自自己的意意志能否否在業(yè)主主委員會會的工作作中得以以傳達，從而決決定業(yè)主主的利益益能否充充分保護護。同時時，業(yè)主主享有成成為業(yè)主主委員會會的被選選舉權(quán)。被選舉舉權(quán)是指指業(yè)主作作為物業(yè)業(yè)自治管管理組織織的成員員，有被被選舉為為業(yè)主委委員會委委員的權(quán)權(quán)利。 6.監(jiān)監(jiān)督權(quán)。 監(jiān)監(jiān)督權(quán)的的內(nèi)容主主要包括括：監(jiān)督督業(yè)主委委員會的的工作；監(jiān)督物物業(yè)管理理企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地使用情情況享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位

50、、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項維修修資金的的管理和和使用。 (1)每每一個業(yè)業(yè)主都有有權(quán)監(jiān)督督業(yè)主委委員會的的工作。業(yè)主委委員會是是業(yè)主的的自治機機構(gòu)，代代表的應(yīng)應(yīng)該是業(yè)業(yè)主的共共同利益益，其決決議和行行事都應(yīng)應(yīng)貫徹這這一宗旨旨。但是是，業(yè)主主委員會會的委員員也具有有個人利利益，在在監(jiān)督不不力的情情況下有有可能會會怠于行行使業(yè)主主們委托托的各項項職責(zé)。而且，個別委委員還可可能出于于個人利利益的考考慮，或或者是受受到了物物業(yè)管理理公司一一方的賄賄賂而做做出損害害業(yè)主公公共利益益的行為為。同時時，業(yè)主主委員會會也可能能需要管管理一些些業(yè)主交交納的經(jīng)經(jīng)費，涉涉及一些些公共財財物問題題。對此此，業(yè)主主們都應(yīng)

51、應(yīng)享有一一定的監(jiān)監(jiān)督權(quán)，保護自自身的合合法權(quán)益益。 (2)業(yè)業(yè)主對物物業(yè)管理理企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同享有有監(jiān)督的的權(quán)利。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)是受業(yè)業(yè)主的集集體委托托對業(yè)主主所有的的物業(yè)進進行管理理的法律律主體，其與業(yè)業(yè)主處于于合約中中相對立立的另一一方，對對于物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的各各種管理理行為，業(yè)主有有監(jiān)督的的權(quán)利。但應(yīng)該該注意的的是，業(yè)業(yè)主只是是有權(quán)監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)和管管理人員員的工作作，不得得直接懲懲戒物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)屬下下的職員員。業(yè)主主如對某某職員的的工作不不滿，應(yīng)應(yīng)向物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)提出出，由管管理企業(yè)業(yè)采取適適當(dāng)?shù)奶幪幚泶胧┦?。同時時，業(yè)主主雖然有有權(quán)監(jiān)督督物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的

52、收費費情況，但沒有有檢查物物業(yè)管理理公司財財務(wù)的權(quán)權(quán)利。業(yè)業(yè)主作為為費用的的支付人人，有財財產(chǎn)監(jiān)督督的權(quán)利利，但行行這些權(quán)權(quán)利的方方式并不不是通過過業(yè)主私私人檢查查管理企企業(yè)的賬賬目。檢檢查公司司賬目的的目的是是為了監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)財務(wù)務(wù)支出的的公開性性與透明明度，檢檢查其是是否符合合預(yù)算項項目，有有沒有在在支出方方面弄虛虛作假欺欺騙業(yè)主主。但是是，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的財財務(wù)賬目目除了應(yīng)應(yīng)該對業(yè)業(yè)主負責(zé)責(zé)外，仍仍有自己己各種經(jīng)經(jīng)濟上的的合法運運作。根根據(jù)我國國會計制制度的規(guī)規(guī)定，任任何人都都不能以以個人的的身份檢檢查企業(yè)業(yè)賬目并并作出有有法律效效力的審審計證明明。所以以，業(yè)主主并沒有有權(quán)利

53、直直接檢查查物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的財務(wù)務(wù)賬目。而且，如果每每個業(yè)主主都根據(jù)據(jù)自己的的意愿隨隨意要求求檢查企企業(yè)賬目目，也會會影響物物業(yè)管理理企業(yè)日日常的正正常運作作。業(yè)主主要行使使此項監(jiān)監(jiān)督權(quán)，檢查物物業(yè)管理理企業(yè)的的財務(wù)支支出情況況，應(yīng)該該向業(yè)主主委員會會提出請請求，由由業(yè)主委委員會委委托專業(yè)業(yè)事務(wù)所所來檢查查。只有有國家法法律認同同的會計計師事務(wù)務(wù)所才能能提供有有效的審審計報告告以達到到查賬的的目的，維護雙雙方的合合法權(quán)益益，同時時也真正正地幫助助業(yè)主行行使自己己合法的的監(jiān)督權(quán)權(quán)。 (3)對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地使用情情況享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)。物物業(yè)共用用部位、

54、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場地因因為并非非業(yè)主所所獨有，關(guān)于其其使用情情況對于于業(yè)主來來說不如如自己的的物業(yè)清清楚，所所以業(yè)主主享有關(guān)關(guān)于其使使用情況況的知情情權(quán)并對對該物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場場地使用用進行監(jiān)監(jiān)督。 (4)監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項維修修資金的的管理和和使用。專項維維修資金金如果不不有效的的加以監(jiān)監(jiān)督，可可能導(dǎo)致致濫用。所以，業(yè)主享享有物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項維修修資金的的管理和和使用的的監(jiān)督權(quán)權(quán)。 7.法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利。 業(yè)業(yè)主的權(quán)權(quán)利可能能還會在在其他法法律、法法規(guī)中作作出規(guī)定定，對于于這些權(quán)權(quán)利業(yè)主主

55、也當(dāng)然然享有。例如，業(yè)主對對已經(jīng)得得到履行行的房屋屋買賣合合同和房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證所確確定面積積享有所所有權(quán)。除此之之外，業(yè)業(yè)主對走走道、門門廳等共共有部分分及根據(jù)據(jù)同一系系列合同同出售的的小區(qū)內(nèi)內(nèi)的草坪坪、道路路等根據(jù)據(jù)建筑物物區(qū)分所所有權(quán)理理論和法法律規(guī)定定與其他他業(yè)主共共同享有有所有權(quán)權(quán)和使用用權(quán)。業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)對享有有所有權(quán)權(quán)的房屋屋依法出出售、贈贈與、出出租、出出借、抵抵押等處處分，不不受其他他業(yè)主、業(yè)主自自治機構(gòu)構(gòu)和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的非非法干涉涉。業(yè)主的義義務(wù)第七條 業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動中，履行下下列義務(wù)務(wù)：(一)遵遵守業(yè)主主公約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則； (二)遵守物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)

56、內(nèi)物業(yè)共共用部位位和共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的使使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維護等等方面的的規(guī)章制制度； (三)執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會會的決定定和業(yè)主主大會授授權(quán)業(yè)主主委員會會作出的的決定； (四)按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定交交納專項項維修資資金； (五)按時交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用； (六)法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他義務(wù)務(wù)?！踞屃x】 本本條主要要規(guī)定了了業(yè)主的的義務(wù)。根據(jù)條例例的規(guī)定定業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)務(wù)主要有有： 1.遵守規(guī)規(guī)約、執(zhí)執(zhí)行決定定的義務(wù)務(wù)，主要要包括：遵守業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；遵守守物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)共用部部位和共共用設(shè)施施設(shè)備的的使用、公共秩秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生的維護護等

57、方面面的規(guī)章章制度；執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會會的決定定和業(yè)主主大會授授權(quán)業(yè)主主委員會會作出的的決定。 業(yè)主是是作為物物業(yè)區(qū)域域內(nèi)成員員的一名名共同締締結(jié)或簽簽署了業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會議議事規(guī)則則、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用用部位和和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用、公共共秩序和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維維護等方方面的規(guī)規(guī)章制度度、業(yè)主主大會的的決定和和業(yè)主大大會授權(quán)權(quán)業(yè)主委委員會作作出的決決定。物物業(yè)管理理的各項項規(guī)約中中，采取取的是多多數(shù)通過過原則，即只要要集體中中多數(shù)成成員達成成了一致致意見，規(guī)約就就合法生生效了，并且對對于所有有的成員員都產(chǎn)生生一致的的約束力力，少數(shù)數(shù)表示反反對的成成員也必必須放棄棄自己的的異

58、議，共同遵遵守這一一協(xié)議。因此，在物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)約中，其對所所有的業(yè)業(yè)主都有有相同的的約束力力，即使使是當(dāng)初初表示了了反對的的業(yè)主，只要規(guī)規(guī)約是合合法的，就有遵遵守的義義務(wù)。如如果業(yè)主主違反業(yè)業(yè)主公約約等自治治性規(guī)范范，則應(yīng)應(yīng)按照自自治性規(guī)規(guī)范中的的條款承承擔(dān)責(zé)任任；造成成其他業(yè)業(yè)主損失失的，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)民民事賠償償責(zé)任。 2.交納資資金費用用的義務(wù)務(wù)，主要要包括：按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定交交納專項項維修資資金；按按時交納納物業(yè)服服務(wù)費用用。 業(yè)主交交納物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費用用和維修修資金是是保證物物業(yè)區(qū)域域獲得正正常的管管理和維維護的條條件，各各業(yè)主都都負有此此項義務(wù)務(wù)?；谟诠怖妫瑯I(yè)業(yè)主享有有

59、共益權(quán)權(quán)利，也也應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)義義務(wù)，對對于經(jīng)業(yè)業(yè)主大會會或業(yè)主主委員會會作出決決議的物物業(yè)管理理費、維維修資金金等各項項合理費費用，各各業(yè)主即即使有異異議，也也有交納納的義務(wù)務(wù)。基于于此項義義務(wù)，各各業(yè)主應(yīng)應(yīng)負責(zé)其其名下應(yīng)應(yīng)分擔(dān)的的管理費費及維修修、保險險等款項項，并應(yīng)應(yīng)準時交交付。如如因遲交交或欠交交而引起起其他業(yè)業(yè)主損失失的，要要負賠償償責(zé)任。 3.法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他義務(wù)。 法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他義務(wù)務(wù)的種類類很多。例如，不得侵侵害其他他業(yè)主的的權(quán)利。業(yè)主公公約和物物業(yè)管理理公司制制定的物物業(yè)管理理規(guī)章中中，有大大量的不不得侵犯犯其他業(yè)業(yè)主權(quán)利利的規(guī)定定，但是是，這些些規(guī)定當(dāng)當(dāng)

60、然還有有未能詳詳盡之處處，對于于它們未未明確規(guī)規(guī)定的，但是可可能侵犯犯業(yè)主權(quán)權(quán)利的行行為，業(yè)業(yè)主亦不不得為之之。又例例如維護護公共利利益的義義務(wù)。對對于物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域這一一集體而而言，必必然存在在著公共共的利益益，每一一位業(yè)主主對此公公共利益益都有加加以維護護，不得得侵害的的義務(wù)。各業(yè)主主處置其其所有的的單元時時，應(yīng)在在規(guī)定的的時間內(nèi)內(nèi)將處置置的有關(guān)關(guān)情況書書面告知知業(yè)主委委員會和和物業(yè)管管理公司司，并促促使有關(guān)關(guān)承受人人簽署公公約附件件的承諾諾書，以以確保承承受人遵遵守管理理公約的的一切條條款，受受管理公公約約束束。各業(yè)業(yè)主不得得隨意改改變物業(yè)業(yè)的使用用性質(zhì)，在裝修修時不得得損壞房房屋承重