某房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、涉縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告PAGE PAGE 17涉縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告市場部20088-3-7涉縣房地地產(chǎn)市場場調(diào)查報(bào)報(bào)告一 涉涉縣房地地產(chǎn)市場場環(huán)境調(diào)調(diào)查（一）涉涉縣整體體環(huán)境簡簡介涉縣位于于太行山山東麓，河北省省西南部部，晉冀冀豫三省省交界處處。涉縣縣縣境位位于北緯緯3617-336555 HYPERLINK xxhbsxkfqx/images/map2.jpg ，東經(jīng)11一三26-1114之間，東西橫橫距377.5公公里，南南北最大大縱距664.55公里。涉縣東東以東郊郊山、古古腦、老老爺山為為界，與與武安市市、磁縣縣比鄰；西以黃黃櫨垴、大寨垴垴、黃花花山為界界，與山山西省黎黎城、平平順縣

2、相相連；南南與河北北省安陽陽、林州州市隔漳漳河、濁濁漳河相相望；北北面有羊羊大垴、界牌山山、左權(quán)權(quán)嶺與山山西省左左權(quán)縣接接壤，屬屬深區(qū)。全縣總總面積一一五099.266平方公公里，耕耕地333萬畝，宜林宜宜牧荒山山一五77畝，轄轄9鎮(zhèn)88鄉(xiāng)，3308個(gè)個(gè)行政村村，5一一三自然然村，個(gè)個(gè)總?cè)丝诳?866,4004人。20006年，全縣生生產(chǎn)總值值完成1110億億元，增增長200%，財(cái)財(cái)政收入入11億億，同比比增長336%，城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入達(dá)到770400元，同同比增長長10%，農(nóng)民民純收入入33000，同同比增長長16.6%。涉縣境境內(nèi)公路路通車總總里程已已達(dá)9223公里里，其中中:國道

3、道一條、省道兩兩條、縣縣道兩條條、農(nóng)村村公路1143條條。邯長長鐵路連連接邯鄲鄲與長治治，途經(jīng)經(jīng)涉縣，陽涉鐵鐵路連接接陽泉和和涉縣，邯鄲連連接京廣廣線；向向西南可可通長治治連接太太焦線。由于邯鄲鄲市為冀冀門戶和和河北省省的主要要樞紐之之一，京京廣線、邯長線線、陽涉涉線鐵路路與北京京、廣州州、山西西長治相相通，紐紐連河北北、河南南、山西西三省七七縣（市市）。因因此，涉涉縣可以以以邯鄲鄲為中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站通往往全國各各地。涉涉縣還是是晉煤外外運(yùn)的主主要通道道、區(qū)域域重要的的交通樞樞紐之一一，境內(nèi)內(nèi)有大型型煤炭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站3300余余家。涉涉縣素有有“秦晉晉之要沖沖，燕趙趙之名邑邑”之稱稱，“八八山半水水分半田

4、田”是涉涉縣總的的特點(diǎn)。涉縣自自古乃商商賈云集集、兵家家必爭之之地。涉縣縣經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)位位于涉縣縣新城區(qū)區(qū)中心地地帶，占占地面積積6.003平方方公里。交通便便利，緊緊鄰高速速公路出出入口，3099國道依依區(qū)而過過，邯長長鐵路穿穿越全區(qū)區(qū)，龍井井大街、開元大大街、崇崇州路等等主干道道路便捷捷地連接接縣城。（二）涉涉縣房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀涉縣房產(chǎn)產(chǎn)的分布布主要集集中在鐵鐵道以北北，龍山山公園周周邊。原原因是這這片區(qū)域域?qū)儆谏嫔婵h高開開區(qū)，新新建的政政府辦公公機(jī)構(gòu)也也比較多多，整體體空氣環(huán)環(huán)境較好好，沒有有大的廠廠礦企業(yè)業(yè)分布，特別適適合居住住條件。在鐵道道以南，屬于涉涉縣的老老城區(qū)，由于地地區(qū)環(huán)境

5、境的制約約，老城城區(qū)的發(fā)發(fā)展節(jié)奏奏比較緩緩慢，城城市改造造也是從從近幾年年剛剛起起步，目目前正在在鋪設(shè)縣縣區(qū)的幾幾條主要要交通干干道。老老城區(qū)的的住宅小小區(qū)主要要是以前前所建設(shè)設(shè)的一些些單位家家屬院，新建的的樓盤較較少。目前涉縣縣成規(guī)模模的住宅宅小區(qū)受受到居民民的青睞睞，他們們喜歡小小區(qū)的整整體環(huán)境境，生活活氛圍，物業(yè)管管理以及及小區(qū)的的配套設(shè)設(shè)施。因因此涉縣縣比較好好的小區(qū)區(qū)（如金金源小區(qū)區(qū)和君子子居小區(qū)區(qū)）開盤盤時(shí)間不不到半年年就已售售出855%以上上，從各各售樓部部調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，目目前所剩剩房源寥寥寥無幾幾，銷售售異常火火爆。（三）房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展趨勢隨著20010年年城區(qū)人人口由88

6、萬人增增加到114萬人人，城區(qū)區(qū)面積由由4平方方公里擴(kuò)擴(kuò)大到223平方方公里，城區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積由9平平方公里里發(fā)展到到45平平方公里里，到220100年人均均居住面面積由007年的的30平平方米增增加到到到37平平方米，因此涉涉縣房產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展成上升升勢頭，目前在在建和將將建項(xiàng)目目的規(guī)模模和價(jià)格格都比往往年有較較大的上上漲。隨隨著房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展，縣城城土地供供應(yīng)量也也較前幾幾年有很很大增加加。從市市場調(diào)查查了解到到，與此此同時(shí)，隨著房房產(chǎn)市場場的發(fā)展展，人們們的住房房觀念也也發(fā)生了了很大變變化，現(xiàn)現(xiàn)在人們們也逐漸漸把投資資目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到了了房產(chǎn)市市場上來來，一方方面用于于自己居居住，另另

7、一方面面作為一一種長期期投資。由此看看來，涉涉縣的房房產(chǎn)市場場目前正正處于一一個(gè)起步步階段，未來發(fā)發(fā)展的空空間很大大。隨著新開開發(fā)區(qū)公公共配套套設(shè)施的的完善，一些房房地產(chǎn)開開發(fā)商紛紛紛把目目光投向向了新城城區(qū)的規(guī)規(guī)劃和建建設(shè)當(dāng)中中。涉縣縣城區(qū)發(fā)發(fā)展的主主力方向向是向北北的新城城區(qū)，以以及向西西涉縣新新一中附附近發(fā)展展。二 涉涉縣房地地產(chǎn)市場場調(diào)查（一）房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查查分析目前涉縣縣銷售的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品主主要有以以下幾個(gè)個(gè)特點(diǎn)：1、開發(fā)發(fā)規(guī)模，數(shù)量相相對較少少目前在售售最大樓樓盤如君君子居總總共30000套套，其中中一期總總共銷售售10000戶左左右，目目前銷售售量在990%以以上，空空置率

8、較較低。金金源小區(qū)區(qū)共5886戶，目前已已經(jīng)售罄罄，目前前正在辦辦理協(xié)議議簽訂工工作。臥臥龍居共共3000套左右右，目前前銷售情情況較差差，空置置率在440%以以上，銷銷售狀況況不好，主要原原因是項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的道路及及其它設(shè)設(shè)施不完完善。從從市場實(shí)實(shí)地調(diào)查查可以看看出，目目前涉縣縣所開發(fā)發(fā)的樓盤盤，規(guī)模模最大的的君子居居小區(qū)占占地2442.33畝，計(jì)計(jì)劃房屋屋總套數(shù)數(shù)30000余戶戶，是涉涉縣目前前開發(fā)面面積最大大的小區(qū)區(qū)。其中中，它分分為1、2、33期三個(gè)個(gè)階段開開發(fā)，目目前一期期已經(jīng)全全部售完完，二期期正在銷銷售中，在三期期將會有有高層建建筑，開開盤價(jià)格格可能會會超過330000元每

9、平平方米。金源小小區(qū)開盤盤時(shí)間較較早，目目前3期期也已經(jīng)經(jīng)全部售售罄。金金源小區(qū)區(qū)占地1116畝畝，其中中不包括括占地330畝的的金源廣廣場，由由于涉縣縣一中的的西遷，給金源源小區(qū)的的開發(fā)帶帶來了很很大的機(jī)機(jī)遇，大大部分消消費(fèi)者都都是考慮慮到子女女以后上上學(xué)近，而在金金源小區(qū)區(qū)購買房房子。其其它涉縣縣縣城各各大隊(duì)建建設(shè)的都都是小面面積的商商品住宅宅和村民民自建住住宅，規(guī)規(guī)模不大大。2、建筑筑結(jié)構(gòu)、功能、質(zhì)量分分析目前，涉涉縣大部部分的產(chǎn)產(chǎn)品主要要是以多多層為主主，也有有極少數(shù)數(shù)的小高高層（臥臥龍居的的兩棟111層小小高層），戶型型主要以以1200-一五五0為主主，戶型型偏大。房屋配配套都備備有

10、雙氣氣，其中中煤氣330000元初裝裝費(fèi)，暖暖氣采用用地暖，價(jià)格從從56-96元元每平方方米不等等。相應(yīng)應(yīng)錢款不不包括在在房款內(nèi)內(nèi)。多層層綁定地地下室，地下室室售價(jià)在在12000元每每平方米米左右，付款方方式為一一次性付付款，不不包括在在總房款款內(nèi)。房房屋交房房為毛坯坯房，帶帶有防盜盜門，墻墻體粉刷刷，屋內(nèi)內(nèi)配有有有線電視視接口，電話線線接口，寬帶接接口。3、消費(fèi)費(fèi)者對現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品品的反饋饋評價(jià)從消費(fèi)者者調(diào)查了了解到，目前市市場上的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品基基本能滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的需需要，客客戶對其其它配套套設(shè)施的的要求不不是很高高，主要要是以滿滿足最基基本的居居住需要要為主。消費(fèi)者者目前購購買房屋屋具有盲

11、盲目性，對戶型型，性能能，配套套設(shè)施等等方面都都不是很很注重，最關(guān)心心的還是是價(jià)格問問題，其其次是交交通條件件，最后后是配套套。消費(fèi)費(fèi)者對與與目前產(chǎn)產(chǎn)品最大大的反應(yīng)應(yīng)就是產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格較高，從一般般普通老老百姓考考慮，目目前的房房價(jià)相對對于他們們的收入入來說，還是稍稍高一些些，他們們能接受受的房價(jià)價(jià)普遍反反映在220000元以下下，如果果超過225000元，也也就超過過了普通通消費(fèi)者者所能承承受的范范圍。（二）涉涉縣住宅宅項(xiàng)目市市場價(jià)格格調(diào)查涉縣環(huán)境境好點(diǎn)的的小區(qū)主主要分布布在新城城區(qū)東部部，老城城區(qū)除金金源小區(qū)區(qū)外大多多數(shù)都是是單位的的家屬院院，具體體情況見見下表22-1表2-11 涉涉縣住宅

12、宅項(xiàng)目調(diào)調(diào)查情況況序號項(xiàng)目名稱稱位置規(guī)模開發(fā)商均價(jià)元/m22空置率開盤時(shí)間間戶型面積積（平方方米）1君子居住住宅小區(qū)區(qū)龍山大街街（龍山山賓館對對面）2500000平平方米邯鄲市君君子居房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司2300010%以以下20066年901241402臥龍居住住宅小區(qū)區(qū)商貿(mào)城橋橋西500米邯鄲市康康企房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司19000地下室112000元/ m230%（包括兩兩棟高層層）20066年8月月95102一三91493平安小區(qū)區(qū)平安大街街與青塔塔路交叉叉口南2棟722戶20000元/ m220077序號項(xiàng)目名稱稱位置規(guī)模開發(fā)商均價(jià)元/m22空置率開盤時(shí)間間戶型面積積（平方方米

13、）4龍華苑開元街東東95套60萬元元/套3005金源小區(qū)區(qū)振興路與與迎賓街街交叉口口南部116畝畝邯鄲興亞亞達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司一八000元/ m2商鋪42200元元/ mm210.442%20077年6月月86 900112 1221一三3 一三三4一三5 一三三8一三91446溫州商業(yè)業(yè)步行街街三期體育路龍龍山商場場對面69戶住住宅46戶商商用邯鄲市恒恒亞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司21一八八元/ m2地下室一一三900元/ m2閣樓111一八元元/ mm25.8%20077年9月月6576105121125126一五71627龍鳳小區(qū)區(qū)中興路與與龍山大大街交叉叉口東南南角6棟一八八0戶一八0

14、00元/ m20%20022年8龍城小區(qū)區(qū)龍山大街街與鐵道道交叉口口東北角角5棟1220戶城大隊(duì)開開發(fā)的一八000元/ m2地下室8800元元/ mm2車庫5萬萬元/ 個(gè)0%20077年5月月1209龍西小區(qū)區(qū)龍山大街街與清泉泉路交叉叉口西南南角5棟1444戶邯鄲宏祥祥房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司19000元/ m20%20022年10呈祥小區(qū)區(qū)保險(xiǎn)公司司對過老老糧食局局倉庫4棟2116戶糧食局開開發(fā)的16000元/ m20%20033年87 1000119 1225一三511龍祥小區(qū)區(qū)消防隊(duì)北北邊5棟2558戶城關(guān)鎮(zhèn)建建的20000元/ m20%20033序號項(xiàng)目名稱稱位置規(guī)模開發(fā)商均價(jià)元/m2

15、2空置率開盤時(shí)間間戶型面積積（平方方米）12康達(dá)物流流商住樓樓振興立交交橋北1棟1225戶邯鄲向陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司17633元/ m25.6%20077年8月月103 1221122 1223129一三北何建材材市場小小區(qū)濱河路與與貿(mào)易街街交叉口口西北角角2棟966戶灘里村建建的17000元/ m20%2006614未命名迎春街與與牌坊路路交叉樓樓口南3棟灘里村建建的剛打地基基一五未命名龍興大街街與中興興路交叉叉口西南南角4棟2440戶北關(guān)村建建的16未命名龍興大街街與中興興路交叉叉口東南南角48戶村里建的的17民政局家家屬院民政局東東農(nóng)林路路北5棟2004戶民政局建建的對內(nèi)一五五00元元

16、/ mm2對外20000元元/ mm20%20077100至至1600一八林業(yè)局家家屬院林業(yè)局后后2棟244戶林業(yè)局建建的一五800元/ m20%2006619別墅區(qū)龍山公園園西南角角6棟一八八戶40萬/套0%260數(shù)據(jù)來源源：調(diào)查查得到從上表可可以看出出，目前前涉縣在在售樓盤盤，多層層市場均均價(jià)在220000元每平平方米左左右，其其中金源源小區(qū)均均價(jià)在一一八000左右，目前已已經(jīng)全部部售完。君子居居小區(qū)均均價(jià)在223000元每平平方米左左右，一一期已售售出900%。臥臥龍居多多層均價(jià)價(jià)在19900元元每平方方米左右右，目前前空置率率較高，高層均均價(jià)在224000元每平平方米。空置率率在400

17、%以上上，主要要原因是是地理位位置限制制，道路路配套較較差。另另外，從從調(diào)查得得知，君君子居的的房價(jià)在在年后每每平方米米上漲了了200元元，主要要原因是是鋼筋及及其它建建材的價(jià)價(jià)格上漲漲比較大大。（三）涉涉縣商業(yè)業(yè)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格調(diào)查查涉縣的商商場主要要分布在在溫州步步行街周周邊，物物業(yè)經(jīng)營營情況如如下表22-2所所示。表2-22 涉涉縣商業(yè)業(yè)物業(yè)租租金情況況項(xiàng)目位置單層面積積總面積租金租期出租方式式金帝大廈廈振興路與與龍山大大街交叉叉口西南南角500 m220000 m22580元元/年/層5年整層出租租奧力商城城振興路與與龍山大大街交叉叉口東北北角一五000 m2260000 m22400元元/

18、年/ m221年零租龍山商場場溫州步行行街路北北20000 m2280000 m22833元元/年/ m221年零租太行商場場貿(mào)易街與與溫州步步行街交交叉口偏偏南400元元/年/ m221年零租數(shù)據(jù)來源源：調(diào)查查得到從上表22-2中中可以看看出，涉涉縣沒有有大型的的商場，面積小小形不成成一種購購物氣氛氛，動(dòng)線線太寬、太短，消費(fèi)者者流動(dòng)速速度大，不能聚聚集人氣氣，商場場外面的的道路較較窄，因因此形成成一種商商場外面面熙熙攘攘攘，內(nèi)內(nèi)部冷冷冷清清的的虛假繁繁華。商商場整體體的租金金比較，繁華地地段的租租金在660元/月每平平方米，一般地地段的租租金在330元/月每平平方米。表2-33涉縣底底商銷售

19、售價(jià)格項(xiàng)目金源小區(qū)區(qū)龍城小區(qū)區(qū)溫州商業(yè)業(yè)步行街街三期售價(jià)40000元/ m238000元/ m2一層一三三7300元/ m289330元/ m22二層332000元/ m2數(shù)據(jù)來源源：調(diào)查查得到從上表22-3中中可以看看出，涉涉縣底商商的售價(jià)價(jià)平均在在40000元/ m22左右，由于溫溫州步行行街三期期處在涉涉縣最繁繁華商業(yè)業(yè)地段，交通方方便，人人流量大大，配套套設(shè)施完完善，所所以一層層臨街商商鋪價(jià)格格明顯高高于其它它地段臨臨街商鋪鋪，但是是二層商商鋪價(jià)格格略低于于其它地地段的臨臨街商鋪鋪。（四）涉涉縣供給給和需求求量分析析1、涉縣縣05年年到077年土地地出讓情情況（如如表2-4）表2-44

20、 005-007年土土地出讓讓情況一一覽表拿地單位位用途面積（mm2）單位地價(jià)價(jià)（元/ m22）單位地價(jià)價(jià)（萬元/畝）總地價(jià)（萬元）供地時(shí)間間龍?zhí)镔Q(mào)易易公司商業(yè)489.8449.7329.999722020077.1.22宏祥房地地產(chǎn)住宅102335933.0162.223295520077.2.1宏達(dá)房地地產(chǎn)（已已退）住宅459660630.9842.00862900020077.3.26向陽房地地產(chǎn)綜合42855.2606.7440.447026020077.6.8君子居房房地產(chǎn)綜合1623360538.9335.99478750020066.4.7亞興達(dá)房房地產(chǎn)綜合96344662.24

21、44.117163820066.4.19康企房地地產(chǎn)住宅280116242.7216.一一八968020066.8.一五恒亞房地地產(chǎn)綜合5070033一三三.611221.01771680020066.100.255陵園管理理處綜合96544450.5630.005243520055.8.27森杰房地地產(chǎn)住宅72333.4445.1629.669232220055.1.一八安福房地地產(chǎn)綜合12699.53312699.53384.667865020055.7.6中道房地地產(chǎn)住宅2300000一三1.48.766430222.220055.2.2數(shù)據(jù)來源源：涉縣縣國土局局從上表可可以看出出，自0

22、05年到到07年年，涉縣縣城區(qū)內(nèi)內(nèi)供應(yīng)的的土地量量正在逐逐漸減少少，可供供房地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)發(fā)的土地地也越來來越少。另一方方面，從從上表也也可以看看出，涉涉縣土地地出讓的的價(jià)格也也逐年上上升，如如現(xiàn)在由由康企房房地產(chǎn)公公司開發(fā)發(fā)的臥龍龍居項(xiàng)目目，地塊塊原始價(jià)價(jià)格合116.一一八9萬萬元/畝畝，而007年出出讓的土土地每畝畝已經(jīng)上上升到了了40萬萬元以上上。從實(shí)實(shí)地項(xiàng)目目調(diào)查得得知，目目前城區(qū)區(qū)內(nèi)可出出讓的土土地地榮榮地貌好好的也很很少，007年出出讓的土土地地況況較差，這樣就就給開發(fā)發(fā)商前期期地基處處理帶來來了很大大的困難難，無形形中也就就增加了了開發(fā)企企業(yè)的成成本。另外，我我們從涉涉縣國土土局未

23、來來土地利利用的總總體規(guī)劃劃了解到到，未來來涉縣土土地面積積日趨減減少，人人地矛盾盾日益突突出。目目前人均均耕地為為0.665畝，僅為建建國初期期的1/3。由由于地理理?xiàng)l件的的制約，生態(tài)環(huán)環(huán)境較差差，抵御御自然災(zāi)災(zāi)害的能能力也比比較弱。從現(xiàn)有有的土地地情況來來看，土土地資源源利用不不充分，土地生生產(chǎn)力較較低。但但是，后后備土地地的資源源較多，主要后后備資源源類型為為荒草地地和灘涂涂，共計(jì)計(jì)343302.28公公頃，占占全縣土土地總面面積的222.886%。涉縣人人口高峰峰年將出出現(xiàn)在220166年，高高峰期人人口444萬人，對耕地地及住房房條件將將有更高高的需求求。為了了滿足消消費(fèi)者的的生活和

24、和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展對土土地的需需求，就就要求對對未來開開發(fā)的土土地進(jìn)行行合理的的規(guī)劃和和利用。2、房地地產(chǎn)市場場供給和和需求分分析涉縣房地地產(chǎn)市場場的供給給量主要要是近期期開發(fā)的的幾個(gè)小小區(qū)（如如：君子子居小區(qū)區(qū)、金源源小區(qū)、臥龍小小區(qū)等），供給給量在550萬平平方米左左右。需求量主主要是城城區(qū)人口口增長量量乘以人人均居住住面積的的增加量量，到220100年根據(jù)據(jù)政府規(guī)規(guī)劃，城城區(qū)人口口由8萬萬增加到到14萬萬人，人人均居住住面積達(dá)達(dá)到377平方米米，加上上城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有人口口8萬人人，人均均增加的的居住面面積7平平方米，但是考考慮到消消費(fèi)者購購買力，會有部部分消費(fèi)費(fèi)者沒有有經(jīng)濟(jì)能能力購買買商品房房，按

25、224%有有購買能能力算2222萬萬*244%+556萬=1099.288萬平方方米，因因此住宅宅需求量量在1009.228萬平平方米左左右。從供給和和需求分分析，到到20110年涉涉縣房地地產(chǎn)市場場供給的的缺口很很大，將將有500萬平方方米的缺缺口。（五）二二手房市市場情況況涉縣幾乎乎沒有二二手房市市場，通通過這幾幾天的調(diào)調(diào)查沒有有發(fā)現(xiàn)房房屋中介介，對這這一現(xiàn)象象的思考考有以下下幾點(diǎn)：1、通過過實(shí)地走走訪調(diào)查查得知，目前城城區(qū)普通通家庭的的人均收收入水平平相當(dāng)較較低，月月平均收收入都在在6000元左右右，除去去基本生生活費(fèi)用用，人均均可支配配收入就就所剩無無幾，根根本就沒沒有多余余的閑散散資

26、金來來改善他他們的居居住條件件。做個(gè)個(gè)體生意意的經(jīng)商商人員，他們的的平均收收入也在在12000元左左右，除除去基本本的費(fèi)用用，所剩剩余的錢錢也沒有有多少，所以，他們也也沒有足足夠的資資金來改改善自己己的居住住條件。2、城區(qū)區(qū)新建的的商品房房樓盤供供應(yīng)量也也相對較較少，缺缺少足夠夠的市場場支撐。有些資資金比較較充裕，想改變變自己居居住條件件的一些些消費(fèi)者者，在市市場上找找不到足足夠供他他們選擇擇的房源源。目前前在建和和將建的的商品房房為什么么會銷售售的比較較快，就就是因?yàn)闉樗麄兡苣軡M足了了一部分分想改變變居住條條件人的的住房需需求。但但是，也也僅僅是是滿足他他們的住住房需求求，還沒沒有到達(dá)達(dá)能夠

27、帶帶動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)投資意意識的目目的。3、由于于區(qū)域環(huán)環(huán)境的限限制，城城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者對于于房產(chǎn)投投資的意意識相對對不夠充充足。涉涉縣處于于一個(gè)山山區(qū)環(huán)境境，和發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的接觸觸相對較較少，投投資房產(chǎn)產(chǎn)市場意意識淡薄薄，人們們對于房房產(chǎn)投資資缺少一一定的投投資觀念念，這在在一定程程度上也也影響了了房產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展。4、買方方市場和和賣方市市場都相相對比較較薄弱。一方面面買房市市場不夠夠活躍。買商品品房的是是一些有有經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)的政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)人員或或者是個(gè)個(gè)體商戶戶，普通通居民較較少，而而且對于于這種買買房消費(fèi)費(fèi)者來說說，他們們的主要要目的也也只是用用于自己己居住。由于這這種情況況的存在在，所以以目前市

28、市場上推推出的樓樓盤規(guī)模模較小，價(jià)格也也相對較較低。另另一方面面賣方市市場存在在空缺。已擁有有住房的的消費(fèi)者者他們沒沒有多余余的住房房來出售售，就算算有多余余的房子子出售，也缺少少買家，所以幾幾乎也就就沒有二二手房市市場。三 消消費(fèi)者分分析（一）消消費(fèi)者構(gòu)構(gòu)成、分分布、及及消費(fèi)者者需求的的狀況通過實(shí)地地走訪和和問卷調(diào)調(diào)查得知知，涉縣縣目前收收入較高高的目標(biāo)標(biāo)客戶主主要有以以下幾類類人：天天津鐵廠廠、龍山山電廠、政府工工作人員員、行政政事業(yè)單單位人員員、教師師、個(gè)體體工商戶戶及部分分工薪階階層。這這幾部分分人構(gòu)成成涉縣目目前房地地產(chǎn)市場場的核心心消費(fèi)者者。核心心消費(fèi)者者的人數(shù)數(shù)及收入入情況如如下

29、表33-1。表3-11 目標(biāo)標(biāo)客戶群群目標(biāo)客戶戶群人數(shù)平均月收收入（元元/月）備注天津鐵廠廠正式員工工與合同同工7萬萬人，臨臨時(shí)工550000人普通員工工27000車間主任任30000管理層440000臨時(shí)工6600天津鐵廠廠的效益益很好，該廠有有自己的的家屬院院，每套套住宅44萬5萬元元。龍山電廠廠10000人40000龍山電廠廠沒有自自己的家家屬院，在一五五零電廠廠家屬院院住，有有78公里里的路程程，是主主力客戶戶。公務(wù)員20000一般都有有自己單單位建設(shè)設(shè)的家屬屬院，是是主力客客戶。老師在職43300人人離、退休休8000人在職一八八00離職一五五00涉縣各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的老老師是主主力客戶戶。

30、工薪階層層750非主力客客戶個(gè)體工商商戶50000多戶25000主力客戶戶數(shù)據(jù)來源源：調(diào)查查得到從表3-1中可以以看出，有購買買能力的的目標(biāo)客客戶占全全縣總?cè)巳丝诘?24%，其特征征有以下下幾點(diǎn)：1、由縣縣財(cái)政支支出的人人員。主主要包括括政府機(jī)機(jī)構(gòu)人員員、教師師、以及及政府下下屬行政政機(jī)構(gòu)。他們的的總數(shù)大大約為1100000人左左右，平平均工資資在一八八00左左右，相相對與普普通消費(fèi)費(fèi)者來說說，他們們的收入入比較高高，有一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。2、縣城城的個(gè)體體商戶。他們在在縣城從從事商業(yè)業(yè)行為，有一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)條條件，平平均月收收入在220000-30000元元不等。3、龍山山電廠將將會是

31、主主力購買買群體，但是考考慮到220100年的規(guī)規(guī)劃，龍龍山電廠廠西北部部將開發(fā)發(fā)，因此此本項(xiàng)目目必須先先于其開開發(fā)。4、縣區(qū)區(qū)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)個(gè)體人人員。在在縣城下下屬的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)農(nóng)村中有有部分有有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和投投資意識識的個(gè)人人，他們們會選擇擇在縣城城城區(qū)購購買住房房，尤其其是從事事教育行行業(yè)和鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府府的人員員。（二）消消費(fèi)者消消費(fèi)行為為分析消費(fèi)者喜喜歡的戶戶型面積積90mm2一三三0m2占76%。其中中90m21110m2占466%；1110mm2一三三0m2的占330%。計(jì)劃12年年購房的的消費(fèi)者者占122%；335年年購房的的消費(fèi)者者占388%；556年年購房的的消費(fèi)者者占255%；不不

32、打算購購房的消消費(fèi)者占占24%。選擇兩室室一廳的的消費(fèi)者者占5.2%；兩室兩兩廳的消消費(fèi)者占占10.4%；三室一一廳的消消費(fèi)者占占48%；三室室兩廳的的消費(fèi)者者占233%；四四室一廳廳的消費(fèi)費(fèi)者占44.1%；四室室兩廳的的占3.1%；其它戶戶型的占占5.11%。消消費(fèi)者選選擇三室室一廳和和三室兩兩廳的占占81%，因?yàn)闉?4.5%的的消費(fèi)者者選擇買買房后33到5人人居住，因此消消費(fèi)者比比較青睞睞三室一一廳和三三室兩廳廳的房子子。消費(fèi)者獲獲得房產(chǎn)產(chǎn)信息的的途徑其其中電視視占一五五%；報(bào)報(bào)紙占112.33%；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體占9.6%；戶外廣廣告占221.99%；親親戚朋友友介紹占占41.2%。因?yàn)橄?/p>

33、費(fèi)者對對電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣廣告信任任度不高高，消費(fèi)費(fèi)者主要要還是通通過親戚戚朋友獲獲得房產(chǎn)產(chǎn)信息的的。選擇在新新城區(qū)購購買房子子的占441.33%；在在老城區(qū)區(qū)購買房房子的占占58.7%。因?yàn)樾滦鲁菂^(qū)配配套設(shè)施施還不完完善，生生活醫(yī)療療不方便便。老城城區(qū)人口口密度大大，環(huán)境境差，但但大多數(shù)數(shù)人考慮慮到生活活方便程程度還是是選擇在在老城區(qū)區(qū)購買房房子。四結(jié)論涉縣的房房地產(chǎn)市市場雖然然處于剛剛起步階階段，但但是發(fā)展展勢頭處處于上升升階段，近兩年年來新開開樓盤較較多，價(jià)價(jià)格也逐逐步攀升升，銷售售狀況良良好。這這是由于于目前城城區(qū)的原原住房條條件已不不能滿足足部分消消費(fèi)者的的住房需需求，而而老城區(qū)區(qū)內(nèi)可開開發(fā)的土土地比較較少，