辦理結(jié)果留作參考

1、PAGE 辦理結(jié)果：留作參考 公開屬性：依申請公開全文徐房管2020141號對區(qū)政協(xié)十四屆四次會議第20-0001號提案的答復(fù)致公黨區(qū)委：貴黨派提出的20-0001號“關(guān)于徐匯區(qū)使用權(quán)房屋管理工作”的提案收悉，現(xiàn)將辦理情況答復(fù)如下：經(jīng)我區(qū)使用權(quán)房屋授權(quán)經(jīng)營管理單位徐房集團(tuán)梳理，目前其管轄的公房產(chǎn)業(yè)建筑面積共約189.24萬、服務(wù)住戶約4.04萬戶；售后公房建筑面積約404.57萬、服務(wù)業(yè)主約7.81萬戶，其中相當(dāng)一部分都集中在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，許多房屋均為解放前建造，已有近百年的房齡，隨著時代發(fā)展確實已不能滿足人民群眾日益發(fā)展的生活需求。近年來，區(qū)房管局在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，會同區(qū)國資委、徐房集

2、團(tuán)、街道等相關(guān)單位，結(jié)合上海市公有住房差價交換辦法施行，進(jìn)一步規(guī)范公有住房差價交換活動，保障本市居民合理居住需求，維護(hù)公有住房管理秩序，全力提升老百姓的獲得感。一是有序落實使用權(quán)房屋差價換房新政。積極履行上海市公有住房差價換房辦法新政，對于2019年12月1日前已啟動差價換房但由于新政頒布導(dǎo)致后續(xù)流程受阻的居民，與市交易中心溝通后及時調(diào)整政策解決實際困難；對于炒房客則積極落實限購政策，徐匯區(qū)年受理差價換房數(shù)量一般在近400套左右，限購實施以后，加之疫情影響，至目前為止共受理差價換房29套，成效較為明顯。同時，徐房集團(tuán)加大差價換房內(nèi)部審批和管理力度，實行多級審批制度，在差價換房前由物業(yè)公司小區(qū)經(jīng)

3、理、物業(yè)部、市場部對房屋違章情況進(jìn)行查勘，并全力遏制差價換房炒房現(xiàn)象，要求房屋買入方一年內(nèi)不得將該房屋進(jìn)行買賣，并針對部分炒房客只允許其將現(xiàn)有公房賣出，不允許再買入徐房集團(tuán)管轄的公房。二是積極推進(jìn)使用權(quán)房屋維護(hù)工作?！笆濉币詠?，區(qū)房管局進(jìn)一步加大了舊住房綜合改造力度，重點針對直管公房及售后公房開展了23個廚衛(wèi)等綜合改造項目以及122個屋面及相關(guān)設(shè)施改造項目，總計1980幢、398.7萬平方米，共投入資金15億元左右，惠及居民78691戶。尤其是自2013年以來，對衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)100萬平方米建成70年以上的房屋，開展了一個輪次的修繕工作，基本解決了結(jié)構(gòu)安全、房屋漏水等老百姓的“急難愁”問題，

4、居民群眾的滿意度進(jìn)一步得到提升。三是試點探索使用權(quán)房屋的置換、收儲。由于使用權(quán)房屋性質(zhì)、相關(guān)歷史遺留問題、部分承租戶心態(tài)等原因，目前使用權(quán)房屋置換開發(fā)費用極高。因此，徐房集團(tuán)以以融合街區(qū)需求為主要發(fā)展思路，不斷探索歷史建筑保護(hù)與開發(fā)利用相結(jié)合的新舉措，實施了建業(yè)里、永平路、烏魯木齊南路120號、武康路100弄、張樂平舊居、柯靈故居等項目開發(fā)，積極推動衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)文化內(nèi)容建設(shè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造全球城市的衡復(fù)樣本。通過上一階段的努力，目前我區(qū)使用權(quán)房管管理水平持續(xù)提升，但也依然存在一些“原生性”的問題。一是租金低廉，公房管理面臨資金困難。以2019年為例，徐房集團(tuán)公房居住租金收入約2519萬元

5、，房屋維修的實際支出高達(dá)3912萬元，且主要用于應(yīng)急搶險、應(yīng)急維修等，還遠(yuǎn)不能達(dá)到正常的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；二是政策滯后，管理措施落實缺乏抓手。公房管理政策大多于2000年左右制定并施行，已無法適應(yīng)當(dāng)前管理需要，無法制約公房承租人及實際使用人在房屋使用過程中存在的許多違法違規(guī)行為，如解除租賃合同在實操中往往缺乏可操作性等；三是公房承租人權(quán)責(zé)利不對應(yīng)。公房維護(hù)及維修等義務(wù)全部由國家一力負(fù)擔(dān)，公房承租人卻依然享有的福利分房年代的“福利化”的權(quán)利，并在公房承租權(quán)交易過程中完全享受了市場化經(jīng)濟(jì)利益，卻沒有承繼和轉(zhuǎn)移相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)代表提出的建議以及目前公房管理過程中存在的難點問題，下一階段，我局將會同相關(guān)單

6、位，根據(jù)李強(qiáng)書記“深化城市有機(jī)更新、進(jìn)一步改善市民群眾居住條件有關(guān)工作”的要求，積極提升使用權(quán)房管理能級，回應(yīng)居民群眾對美好生活的向往。一、深入調(diào)研，進(jìn)一步落實上海市公有住房差價換房辦法新政結(jié)合上海市公有住房差價換房辦法新政頒布契機(jī)，會同徐房集團(tuán)共同對新政以及目前公有使用權(quán)房屋管理工作進(jìn)行深入調(diào)研，并配合人大、政協(xié)以及市級層面共同探索進(jìn)一步完善相關(guān)公房管理政策，一是明確公房管理定位，使公房管理日常工作有法可依、實操有據(jù)。進(jìn)一步明確公房承租人違法違規(guī)行為的法律后果并爭取獲得司法支持，提高違法成本，如嚴(yán)格公有住房的轉(zhuǎn)租條件、強(qiáng)化公有住房轉(zhuǎn)租使用和承租人安全責(zé)任、明確并落實轉(zhuǎn)租告知意見征詢程序、建立

7、綜合管理服務(wù)工作機(jī)制等；二是理順公房疑難業(yè)務(wù)處置機(jī)制，針對公房指定戶名等公房管理的疑難業(yè)務(wù)，探索引入專業(yè)律師等第三方機(jī)構(gòu)組成專家組，進(jìn)行“一事一議、個別診斷”；三是進(jìn)一步優(yōu)化公有住房差價換房的交易流程，交易中心窗口受理人員針對上海市公有住房差價換房辦法新政，加強(qiáng)對前來窗口辦事居民的解釋和服務(wù)工作，并借助大機(jī)登記系統(tǒng)查詢等方式及時回答是否需要政審等相關(guān)辦理問題，幫助居民辦事。二、結(jié)合差價換房新規(guī)，進(jìn)一步收儲有保護(hù)價值的使用權(quán)房屋新修訂的上海市公有住房差價交換辦法與原辦法相比，完善了差價換房遵循的原則和方式，明確了差價換房的受讓人條件，更好地保障差價換房當(dāng)事人合法權(quán)益，并進(jìn)一步加強(qiáng)了花園住宅、優(yōu)秀

8、歷史建筑保護(hù)和管理。修訂后的辦法規(guī)定：花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑等具有保留保護(hù)價值的公有住房的承租人，需要差價換房的，在延續(xù)了原來相關(guān)政策規(guī)定的同時，鼓勵市、區(qū)政府指定的企業(yè)，按照有償退租或者差價換房的方式，購買這類公有住房的承租權(quán)。下一階段，徐房集團(tuán)將依托新政關(guān)于加強(qiáng)花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)和管理的要求，繼續(xù)收儲有價值的使用權(quán)房屋，鼓勵有置換意向的居民將房屋優(yōu)先置換給相鄰住戶，有效降低居住密度，最大程度保護(hù)使用權(quán)房屋。同時，對有歷史保護(hù)價值的使用權(quán)房屋進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)一步對空置、外租的房屋進(jìn)行回購，并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，推進(jìn)便民服務(wù)經(jīng)營用房建設(shè)。三、里外兼修，進(jìn)一步改善使用權(quán)房屋居住品質(zhì)今年，區(qū)房管局已

9、將10萬平方米廚衛(wèi)等綜合改造、24萬平方米屋面及相關(guān)設(shè)施改造以及3萬平方米歷史保護(hù)建筑修繕項目納入?yún)^(qū)政府實事項目，“十四五”期間，還將預(yù)計每年實施3萬平方米優(yōu)秀歷史建筑修繕工程以及10萬平方米里弄房屋修繕工程，并進(jìn)一步提升日常維護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)。培育穩(wěn)定的日常維修養(yǎng)護(hù)、查搶險隊伍，加強(qiáng)傳統(tǒng)工藝傳承，為房屋應(yīng)急搶險等提供人員和技術(shù)的保障；同時，加大使用權(quán)房屋小區(qū)的物業(yè)精細(xì)化管理力度，選定七個使用權(quán)房屋小區(qū)作為“衡復(fù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)”試點點位，面積共計108383，占風(fēng)貌區(qū)所有使用權(quán)房屋小區(qū)管理面積的6.83%（其中：永嘉新村19620，新康花園8923，上方花園11077，高郵路5弄7145，武康路280弄

10、16518，33街坊24400,36街坊20700），探索實施監(jiān)管規(guī)范化、服務(wù)專業(yè)化、保障托底化、管理長效化的管理模式，促進(jìn)公房物業(yè)水平的提升。四、智慧賦能，進(jìn)一步加大使用權(quán)房屋管理力度一是推進(jìn)“一網(wǎng)統(tǒng)管”中歷保建筑監(jiān)管模塊開發(fā)。目前我區(qū)歷史建筑中大半都是直管公房，計劃結(jié)合網(wǎng)格化巡查，將每處建筑與所在網(wǎng)格的監(jiān)管員關(guān)聯(lián)，通過“主動、被動、自動”三種流程發(fā)現(xiàn)問題，并與網(wǎng)格中心打通，形成新的閉環(huán)流程。同時結(jié)合大數(shù)據(jù)采集和分析，通過對震動、位移、裂縫、傾斜、白蟻等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，逐步形成每幢優(yōu)秀歷史建筑的“體檢報告”，為預(yù)判性的制定保護(hù)方案、修繕方案、搶險方案提供技術(shù)支撐；二是提升管理標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)國資委結(jié)合徐匯國資國企改革“十四五”規(guī)劃大討論，對標(biāo)最好水平、凝煉最優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，已將研究制定衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)納入2020年區(qū)級重點目標(biāo)管理工作，全力提升使用權(quán)房屋日常管理能級；三是加大日常管理力度，徐房集團(tuán)下屬物業(yè)管理單位將加強(qiáng)巡查，及時勸阻、上報各類違章搭建、擅自居該非等破壞房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋使用性質(zhì)等違法違章行為。貴黨派的提案對徐匯區(qū)使用權(quán)房屋管理工作有很大的啟發(fā)。在今后的工作中，我們將進(jìn)一步加大公有使用權(quán)房屋的精細(xì)化管理力度，從而實現(xiàn)城市綜合資