東莞水鄉(xiāng)片區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)市場研究課件

1、水鄉(xiāng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀：具有濃厚的文化底蘊(yùn)，但經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展落后限制房地產(chǎn)的整體發(fā)展地理屬性：水鄉(xiāng)片區(qū)面積476平方公里，占東莞總面積近1/5，擁有300公里的水岸線，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢；歷史回顧：東莞魚米之鄉(xiāng)，物產(chǎn)資源豐富，過去商賈云集之地；文化傳承：書畫之鄉(xiāng)、樂曲之鄉(xiāng)，嶺南文化重要發(fā)源地；發(fā)展概況：因早起規(guī)劃問題，逐漸淪為功能單一，偏重“商貿(mào)及低端制造業(yè)”的附屬功能區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯滯后；房地產(chǎn)概況：在價(jià)格檔次、樓盤品質(zhì)、開發(fā)規(guī)模及人居環(huán)境等都存在較大差距，整體環(huán)境的凌亂對樓盤價(jià)值的實(shí)現(xiàn)存在較大阻礙。水鄉(xiāng)的過去，已經(jīng)成為歷史，進(jìn)入新的發(fā)展階段，水鄉(xiāng)將面臨何種機(jī)遇？發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)

2、：水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為省級(jí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，先期投資達(dá)近500億，多項(xiàng)重點(diǎn)工程已啟動(dòng)，水鄉(xiāng)片區(qū)即將迎來發(fā)展新生省級(jí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略華陽濕地片區(qū)開發(fā)龍灣江賓區(qū)開發(fā)聯(lián)想增益供應(yīng)鏈南方總部省級(jí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，巨大投資，重點(diǎn)工程開發(fā)，水鄉(xiāng)新生綻放示范區(qū)打造升級(jí)：水鄉(xiāng)片區(qū)將在區(qū)域各鎮(zhèn)區(qū)選取具有各自特色的區(qū)域，興建10大示范區(qū)域，進(jìn)一步挖掘區(qū)域價(jià)值，整合帶動(dòng)水鄉(xiāng)發(fā)展道滘大羅沙片區(qū)望洪樞紐新城片區(qū)望牛墩赤滘口河西岸片區(qū)中堂風(fēng)情島片區(qū)洪梅梅沙片區(qū)高埗掛影洲中心涌兩岸片區(qū)麻涌新基片區(qū)萬江龍灣濱江片石碣水南唐洪片區(qū)沙田穗豐年水道兩岸片區(qū)居住價(jià)值：進(jìn)一步提升宜居性，吸引更多置業(yè)人群；旅游價(jià)值：改造環(huán)境將進(jìn)一步提升區(qū)域旅游

3、價(jià)值，水鄉(xiāng)片區(qū)自身資源優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大化；經(jīng)濟(jì)發(fā)展：新的區(qū)域集群打造，將組合成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)，組合拳奏響水鄉(xiāng)發(fā)展新篇章。小結(jié)：水鄉(xiāng)融城風(fēng)生水起，光大戰(zhàn)略首站獨(dú)具戰(zhàn)略意義，捍衛(wèi)東莞豪宅專家尊嚴(yán)，在此一役光大目標(biāo)：水鄉(xiāng)片區(qū)（東莞城北）標(biāo)桿豪宅；區(qū)域歷史：嶺南文化發(fā)展地，東莞魚米之鄉(xiāng)；發(fā)展戰(zhàn)略：水鄉(xiāng)片區(qū)發(fā)展升級(jí)為升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，融城趨勢愈發(fā)明顯；交通升級(jí)：高速、軌道、港口等全方位發(fā)展；示范升級(jí)：10大水鄉(xiāng)特色示范區(qū)，組合發(fā)力片區(qū)發(fā)展，為進(jìn)東莞一步北擴(kuò)做準(zhǔn)備。水鄉(xiāng)融城趨勢風(fēng)生水起，光大將戰(zhàn)略重點(diǎn)布局東莞豪宅專家，來了！報(bào)告框架一、項(xiàng)目定位與目標(biāo)把控二、市場及項(xiàng)目本體分析三、案例借鑒四、策略總綱五、策略分解

4、房貸收緊，部分銀行首付利率提高30%目前東莞依舊延續(xù)13年底以來房貸緊張的局面，首套房的房貸利率普遍上浮10%左右。針對不同的樓盤的情況，工行上浮5-10%，農(nóng)行上浮10%，中行上浮5-10%，建行上浮10-30%，郵政、建行停止了部分樓盤的房貸業(yè)務(wù)；而針對二套房所有銀行利率都上浮20%以上；受近期銀行銀根收緊影響，暫停房貸現(xiàn)象已由一線城市發(fā)展到二三線城市，停貸的產(chǎn)品也逐漸擴(kuò)展到首套房。目前，東莞房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量簽約未獲銀行貸款的現(xiàn)象。受此影響，今年年初東莞成交量驟減，許多購房者持觀望態(tài)度，市場預(yù)期不甚明朗。房產(chǎn)稅、全民房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記等政策，出臺(tái)時(shí)間逼近房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策“得其名，不得其形”

5、，已經(jīng)確定要實(shí)施的房產(chǎn)稅征收及全國房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記兩大房地產(chǎn)相關(guān)政策，制定相關(guān)細(xì)則已經(jīng)提上日程；兩大政策極大得抑制購房者的置業(yè)欲望，資金實(shí)力雄厚的投資客戶，政府職員等置業(yè)者，均持幣觀望。宏觀市場：各大銀行銀根緊縮，放款艱難；調(diào)控政策謠言四起，局勢不明片區(qū)供需分析：萬江區(qū)供需旺盛，高埗市場可擴(kuò)展空間巨大數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)中心萬江火爆：萬江區(qū)2013年的成交套數(shù)3578套（供應(yīng)：3297套，月成交：298套），片區(qū)供需旺盛，具備較大的客戶牽引力；高埗市場具有挖掘空間：高埗本地市場較為平淡，可擴(kuò)空間巨大萬江區(qū)供需旺盛，市場尚未出現(xiàn)飽和跡象；高埗市場有較大挖掘空間片區(qū)市場格局：在售項(xiàng)目較多，但距本案都具有

6、一定距離且較為分散，市場、客戶與本項(xiàng)目存在較大差異化，對本項(xiàng)目有利本案待售項(xiàng)目恒大帝景在售項(xiàng)目王州灣1號(hào)葡萄莊園恒大華府尚峰溫莎堡濱江公館藍(lán)泊灣北大資源御灣花街18號(hào)達(dá)鑫江濱新城地王廣場新世紀(jì)頤龍灣本案所處高埗鎮(zhèn)僅新世紀(jì)頤龍灣在售；片區(qū)在售項(xiàng)目以萬江樓盤為主戶型面積（）總套數(shù)剩余套數(shù)月均去化一房(3#)41865560套兩房8391304117三房95138412149四房1653619合計(jì)-757290開發(fā)商：恒大地產(chǎn)代理商：世聯(lián)地產(chǎn)占地面積：45401建筑面積：133509容積率：2.5 綠化率：34.43%總戶數(shù)： 450戶總車位： 680個(gè)產(chǎn)品： 普通住宅、商業(yè)綜合體在售產(chǎn)品：8216

7、5平兩房至四房均價(jià)：9000元/平銷售情況：1期基本售罄，2期推出的1棟還剩9套，2棟和3棟即將加推。主要賣點(diǎn)：恒大品牌、6萬低首付、恒大影城、湖景園林個(gè)盤分析：恒大帝景萬江區(qū)走貨速度最快的項(xiàng)目，83-138的洋房平均每月40套，165以上大戶型銷售困難開發(fā)商：達(dá)鑫江濱新城開發(fā)有限公司代理商:世聯(lián)地產(chǎn)占地面積：60萬建筑面積：120萬容積率：2.0綠化率：57.24%二期戶數(shù)： 1354戶產(chǎn)品： 普通住宅、高檔住宅、別墅、商業(yè)綜合體在售產(chǎn)品：123-244平洋房產(chǎn)品均價(jià)：8000元/平銷售情況：剩余少量的江景別墅產(chǎn)品走貨速度較慢主要賣點(diǎn)：一線江景，梨川大橋，風(fēng)情園林戶型 面積 （）剩余套數(shù) 套

8、數(shù)占比月均去化8、9棟123-1638031.6%30套14棟123-1635521.7%13、15棟188、24430、5834.8%7棟2193011.9%個(gè)盤分析：達(dá)鑫江賓新城與本案類似的江景資源大盤，188平以上大面積及別墅余貨走貨速度緩慢開發(fā)商：東莞高豪花園建造有限公司代理商:思創(chuàng)動(dòng)力占地面積：66萬建筑面積：120萬容積率：1.71綠化率：50%總戶數(shù)：1682戶二期戶數(shù)： 438套產(chǎn)品： 洋房、別墅、商業(yè)綜合體在售產(chǎn)品：79-160平洋房產(chǎn)品均價(jià)：7800元/平銷售情況：洋房產(chǎn)品銷售率較高，二期別墅銷售困難主要賣點(diǎn)：高埗唯一大社區(qū)，梨川大橋，風(fēng)情園林，無邊際泳池戶型 面積 （）剩

9、余套數(shù) 套數(shù)占比月均去化204#123-16314626%26套205#123-16314626%209棟188、24414626%一期余貨90-19013022%個(gè)盤分析：新世紀(jì)頤龍灣同片區(qū)的在售項(xiàng)目，一期洋房銷售速度達(dá)到30套/月，別墅及二期產(chǎn)品銷售速度放緩市場發(fā)展良好，提升空間巨大：市場成熟度雖較南城、東城等區(qū)域滯后，但因萬江片區(qū)的攪動(dòng)，具有巨大的提升空間；標(biāo)桿樓盤立勢，區(qū)域價(jià)格攀升：因恒大帝景、北大資源御灣等標(biāo)桿性項(xiàng)目的拉動(dòng)，片區(qū)價(jià)格拔升較快；別墅與洋房，市場表現(xiàn)各異：剛需洋房產(chǎn)品需求量較大，大面積洋房及別墅產(chǎn)品均面臨困境，走貨速度較慢。市場小結(jié)：片區(qū)缺乏豪宅標(biāo)桿盤，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造豪宅標(biāo)桿客戶樣本選取原則1、區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿性樓盤業(yè)主2、同面積段產(chǎn)品樓盤業(yè)主3、江景資源豐富樓盤業(yè)主標(biāo)桿性樓盤案例選取1、恒大帝景2、水印長堤3、達(dá)鑫江濱新城4、新世紀(jì)頤龍灣客戶分析：選取片區(qū)標(biāo)桿性樓盤的業(yè)主進(jìn)行分析價(jià)格關(guān)注度最高，看重未來發(fā)展：價(jià)格一直是購房者最關(guān)心的問題，配合水鄉(xiāng)片區(qū)的地段，未來發(fā)展?jié)摿Ρ豢春?；一線江景產(chǎn)品的價(jià)格一直處于價(jià)格高位，超出客戶心理預(yù)期；客戶較關(guān)注裝修、物業(yè)及戶型：低于除了價(jià)格之外，客戶較關(guān)注裝修以及裝修標(biāo)準(zhǔn)，對裝修的期望較大?？蛻舫山豢蛻絷P(guān)注點(diǎn)：水鄉(xiāng)片區(qū)的價(jià)格普遍偏低，成為吸引客戶主因；優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以有效提升