中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究(一)

1、（一）近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)， 各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)于2003 年先后出臺(tái)了中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 、 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 、 國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投

2、資規(guī)模的通知 、 銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等一系列文件來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的 52%。 在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)

3、估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩?。（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題 時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行 可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身 在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分 銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主

4、要依據(jù)， 而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款 方式，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必 要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因 素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操 作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估 值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二 還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸 出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶(hù)三者缺一不可, 但

5、三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴(lài)、相互制約，又相互利用、相 互不信任。三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì) 貸款客戶(hù)進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作 為促成銀行和客戶(hù)聯(lián)姻的紐帶，具作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng) 估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿(mǎn)足客戶(hù)所提出 的種種要求，因?yàn)榭蛻?hù)是評(píng)估報(bào)告的買(mǎi)方；另一方面，要兼顧銀行的 利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行 拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。銀行、評(píng)估中介和貸款客戶(hù)三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)

6、公開(kāi)的 秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面 卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了 銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供 貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方 提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是 在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸 款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣(mài)時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)?評(píng)估值和拍賣(mài)金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估 機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處 于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來(lái)的政府房地 產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來(lái)，它們與政府部門(mén)還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系， 這也使得它們能夠通過(guò)政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過(guò)正常的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的 機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委 托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，