發(fā)展城市圈仍是城市化抓手城市更新內(nèi)涵更豐富

1、服務(wù)能力”。短期內(nèi)，行業(yè)仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業(yè)可以依靠關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e或憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行并購(gòu)，快速的實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，具有良好品牌價(jià)值和優(yōu)質(zhì)服務(wù)整合能力的企業(yè)才能持續(xù)獲得客戶認(rèn)可，在存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)跑中獲得勝出。我們重點(diǎn)推薦：（1）具有強(qiáng)大的央企、國(guó)企背景，有強(qiáng)力開(kāi)發(fā)商支持的同時(shí)，在拓展公建物業(yè)項(xiàng)目方面有天然優(yōu)勢(shì)的公司，建議關(guān)注保利物業(yè)和招商積余。同時(shí)也推薦：（2）關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力較強(qiáng)，管理面積規(guī)模及增速具有優(yōu)勢(shì)的公司，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)；（3）具有優(yōu)質(zhì)品牌價(jià)值和較強(qiáng)的市場(chǎng)化拓展能力的企業(yè)，建議關(guān)注綠城服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，政策邊際改善不及預(yù)期，

2、房企結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。物業(yè)服務(wù)： 人工成本超預(yù)期增加；房地產(chǎn)銷售遇冷導(dǎo)致行業(yè)后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期；區(qū)域差異風(fēng)險(xiǎn)。2019 年和 2020 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)細(xì)節(jié)對(duì)比4月9日，發(fā)改委引發(fā)2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)，結(jié)合去年文件，我們從多方面進(jìn)行文本對(duì)比，詳情請(qǐng)見(jiàn)表1。整體來(lái)看，今年城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)強(qiáng)調(diào)支持城市圈發(fā)展，與此同時(shí)引導(dǎo)人和地等要素向城市圈聚集，同時(shí)確保農(nóng)民利益不受損傷。城市更新的內(nèi)涵更加明確，有望成為拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要有三點(diǎn)利好：第一，城市圈仍是城市化抓手，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)人地錢匹配，緩解中心城市用地矛盾。第二，城市更新內(nèi)涵更為豐富

3、，在拉動(dòng)內(nèi)需的同時(shí)有望改善老城區(qū)基本面。第三，伴隨農(nóng)用地審批下放省級(jí)政府，農(nóng)用地審批或更靈活，有利于城市進(jìn)一步拉動(dòng)基建投資，改善城市住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。表1：2019 年和 2020 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)細(xì)節(jié)對(duì)比20192020落戶在此前城區(qū)常住人口 100 萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口 100萬(wàn)300 萬(wàn)的型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口 300 萬(wàn)500 萬(wàn)的型大城市要全面放督促城區(qū)常住人口 300 萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制。督促型大城市和中小城市（含設(shè)區(qū)市和縣級(jí)市） 堅(jiān)決貫徹中共中央辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性

4、流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見(jiàn)，全面取消落戶限開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加推動(dòng)城區(qū)常住人口 300 萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居戶限制。督促除個(gè)別超大城市外的其他超大特大城市和住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。型大城市堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先原則， 取消進(jìn)城就業(yè)生活 5 年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)城的人口等重點(diǎn)人群落戶限制。推動(dòng)型大城市探索進(jìn)城常住的建檔立卡農(nóng)村貧困人口應(yīng)落盡落。鼓勵(lì)有條件的型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制。推動(dòng)超大特

5、大城市和型大城市改進(jìn)積分落戶政策， 確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。“人地錢全面落實(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人加大新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)與吸納落戶數(shù)量掛鉤力度。掛鉤”配口落戶數(shù)量掛鉤政策，在安排各地區(qū)城鎮(zhèn)新增建設(shè)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收套政策用地規(guī)模時(shí)，進(jìn)一步增加上年度農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶益分配權(quán)，不得強(qiáng)行要求其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益或?qū)⒋俗鳛槁鋽?shù)量的權(quán)重，探索落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村貧困人口在原籍戶前置條件；按照依法自愿有償原則，探索其轉(zhuǎn)讓上述宅基地復(fù)墾騰退的建設(shè)用地指標(biāo)由輸入地使用。落權(quán)益的具體辦法。探索利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立各城市城區(qū)實(shí)中央基建投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶

6、數(shù)量常住人口等的常態(tài)化統(tǒng)計(jì)機(jī)制，為政策制定提供支撐。較多城鎮(zhèn)傾斜政策，完善財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)吸納貧困人口較多城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的補(bǔ)助機(jī)制。城市群加快京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展、加快實(shí)施京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。有序推動(dòng)哈長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、北港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。全面實(shí)施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)哈城市群發(fā)展規(guī)劃實(shí)施，建立健全城市群協(xié)調(diào)協(xié)商機(jī)長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、中原、北部灣城市群建設(shè)取得階段性進(jìn)制。加快出臺(tái)實(shí)施天山北坡、滇中兩個(gè)邊疆城市群展，支持關(guān)中平原城市群規(guī)劃實(shí)施聯(lián)席會(huì)議制度落地生

7、發(fā)展規(guī)劃。指導(dǎo)省內(nèi)城市群有序發(fā)展，提高一體化效，推動(dòng)蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群健全一體化發(fā)建設(shè)水平。展工作機(jī)制，促進(jìn)天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內(nèi)城市群發(fā)展。20192020成渝地區(qū)扎實(shí)開(kāi)展成渝城市群發(fā)展規(guī)劃實(shí)施情況跟蹤評(píng)估，編制成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要。加快推進(jìn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)圈研究提出支持成渝城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策舉措，編制實(shí)施，促進(jìn)重慶市、四川省通力協(xié)作，加大成渝地培育形成新的重要增長(zhǎng)極。區(qū)發(fā)展統(tǒng)籌力度，發(fā)揮中心城市帶動(dòng)作用， 加強(qiáng)交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、民生政策對(duì)接，共同建設(shè)具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心，加快培育形成新動(dòng)力源。都市圈同探索建立中心城市牽頭的都市圈發(fā)展協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)

8、深入實(shí)施關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)，建城化制。加快推進(jìn)都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施一體化規(guī)劃建設(shè)。立中心城市牽頭的協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，支持南京、西安、福支持建設(shè)一體化發(fā)展和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。推動(dòng)州等都市圈編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃。支持重點(diǎn)都市圈編制多構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機(jī)制和征管協(xié)調(diào)機(jī)層次軌道交通規(guī)劃。制。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與都市圈建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同。中心城市堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，推動(dòng)一些中心城優(yōu)化發(fā)展直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、重要節(jié)點(diǎn)城市地區(qū)加快工業(yè)化城鎮(zhèn)化，增

9、強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)市等中心城市，強(qiáng)化用地等要素保障，優(yōu)化重大生產(chǎn)力力，形成高質(zhì)量發(fā)展的重要助推力。布局。完善部分中心城市市轄區(qū)規(guī)模結(jié)構(gòu)和管轄范圍，支持特色小鎮(zhèn)有序發(fā)展。解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問(wèn)題。推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。發(fā)展特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)。推進(jìn)邊境地區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。搬遷安置區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。智慧城市優(yōu)化提升新型智慧城市建設(shè)評(píng)價(jià)工作，指導(dǎo)地級(jí)以完善城市數(shù)字化管理平臺(tái)和感知系統(tǒng)，打通社區(qū)末端、上城市整合建成數(shù)字化城市管理平臺(tái)， 增強(qiáng)城市管織密數(shù)據(jù)網(wǎng)格， 整合衛(wèi)生健康、公共安全、應(yīng)急管理、理綜合統(tǒng)籌能力，提高城市科學(xué)化、精細(xì)化、智能交通運(yùn)輸?shù)阮I(lǐng)域信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)資源，深化政務(wù)服務(wù)“

10、一化管理水平。網(wǎng)通辦”、城市運(yùn)行“一網(wǎng)統(tǒng)管”，支撐城市健康高效運(yùn)行和突發(fā)事件快速智能響應(yīng)。城市更新以推進(jìn)老舊小區(qū)改造、完善社區(qū)及周邊區(qū)域活動(dòng)和改造一批老舊小區(qū)， 完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，引綜合服務(wù)設(shè)施、開(kāi)展生活垃圾分類等為著力點(diǎn)，辦導(dǎo)發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)。改造一批老舊廠區(qū)， 通過(guò)活化利好群眾關(guān)注的“民生小事”。城市政府要努力改善城用工業(yè)遺產(chǎn)和發(fā)展工業(yè)旅游等方式，將“工業(yè)銹帶”改鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村等農(nóng)村貧困人口居住相對(duì)集中地造為“生活秀帶”、雙創(chuàng)空間、新型產(chǎn)業(yè)空間和文化旅游區(qū)的配套設(shè)施。場(chǎng)地。改造一批老舊街區(qū)，引導(dǎo)商業(yè)步行街、文化街、古城古街打造市民消費(fèi)升級(jí)載體，因地制宜發(fā)展新型文旅商業(yè)消費(fèi)聚集區(qū)

11、。改造一批城中村，探索在政府引導(dǎo)下工商資本與農(nóng)民集體合作共贏模式。開(kāi)展城市更新改造試點(diǎn)，提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量。建設(shè)用地推動(dòng)建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。鼓勵(lì)計(jì)劃管理盤(pán)活低效存量建設(shè)用地，控制人均城市建設(shè)用地面積。方式修改土地管理法實(shí)施條例并完善配套制度，分步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)，將由國(guó)務(wù)院行使的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)以及永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35 公頃、其他土地超過(guò)70 公頃的土地征收審批權(quán)，授權(quán)省級(jí)政府或委托試點(diǎn)地區(qū)的省級(jí)政府實(shí)施。探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。投融資機(jī)在有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，推動(dòng)有

12、效投在防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合理處置存量債務(wù)的前制資穩(wěn)定增長(zhǎng)。統(tǒng)籌安排財(cái)政資金投入、政府投資、提下，完善與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相匹配的投融資工具。支地方政府債券發(fā)行，加大對(duì)符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的持符合條件企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，用于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)城市補(bǔ)短板項(xiàng)目的支持力度。大力盤(pán)活存量?jī)?yōu)質(zhì)資目、城鄉(xiāng)融合典型項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)產(chǎn)，回收資金補(bǔ)充地方財(cái)力。在堅(jiān)決遏制地方政府目等。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則和職隱性債務(wù)增量前提下綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，能定位，對(duì)投資運(yùn)營(yíng)上述項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行綜合授信，加20192020農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地引導(dǎo)開(kāi)發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范

13、圍加大支持力度，鼓勵(lì)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)適度擴(kuò)大信貸投放，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金發(fā)揮長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行債券進(jìn)行項(xiàng)目融資，積極助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。支持發(fā)行有利于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金等金融產(chǎn)品。按照國(guó)家統(tǒng)一部署，在符合空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市。大中長(zhǎng)期貸款投放規(guī)模和力度。全面推開(kāi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見(jiàn)。允許農(nóng)民集體妥善處理產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償關(guān)系后，依法收回農(nóng)民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地使用權(quán)，按照國(guó)土空間規(guī)劃確定的經(jīng)營(yíng)性用途入市。啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制

14、度改革試點(diǎn)。資料來(lái)源： 發(fā)改委官網(wǎng)， 東興證券研究所公司公告和行業(yè)新聞個(gè)股公告內(nèi)容表2：重點(diǎn)公司公告榮盛發(fā)展2019 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 709.12 億元，同比增長(zhǎng) 25.8%，實(shí)現(xiàn)歸屬于公司所有者凈利潤(rùn) 91.20 億元，同比增長(zhǎng) 20.57%。中國(guó)奧園公司宣布收購(gòu)京漢股份 29.99%股份，總代價(jià)約 11.6 億元，有關(guān)交易代價(jià)將以本公司內(nèi)部資源撥付。融創(chuàng)中國(guó)公司 10 億接盤(pán)重慶百貨大竹林項(xiàng)目，獲 24 萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，2019 年 3 月公司曾從協(xié)信集團(tuán)手中將68.095%的股權(quán)收購(gòu)。資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所表3：行業(yè)新聞部門時(shí)間主要內(nèi)容央行4 月 10 日央行金融市場(chǎng)

15、司司長(zhǎng)鄒瀾表示，2016 年以來(lái)，央行為抑制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是資本密集型行業(yè)，而且周期很長(zhǎng)，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。上海4 月 10 日上海政府制定政策措施中表示要加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，允許放低延期繳納土地增值稅。國(guó)發(fā)委4 月 9 日國(guó)家發(fā)改委明確 2020 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)，督促城區(qū)常住人口 300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制，并加快發(fā)展重

16、點(diǎn)城市群，加快推進(jìn)城市更新，全面推開(kāi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市等要求。烏魯木齊4 月 9 日烏魯木齊在 2020 年1 月 1 日至 8 月31 日之間，新建商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金的監(jiān)管比例減少 50%，并對(duì)存量重點(diǎn)監(jiān)管資金按 50%比例一次性撥付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。住建部4 月 7 日住建部召開(kāi)統(tǒng)籌推進(jìn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域新冠肺炎疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作電視電話會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要在防護(hù)疫情的前提下，全力推動(dòng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，通過(guò)推行工程建設(shè)項(xiàng)目“不見(jiàn)面”審批，開(kāi)通項(xiàng)目審批綠色通道，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，加快項(xiàng)目開(kāi)工。杭州4 月 5 日杭州出臺(tái)住房公積金階段性支持政策，受疫情影響對(duì)支付房租壓力較大的無(wú)房職工，6 月30

17、 日前可按月提取本人住房公積金賬戶余額。沈陽(yáng)4 月 2 日沈陽(yáng)市公安局出臺(tái)關(guān)于全面取消人才落戶限制進(jìn)一步放開(kāi)落戶政策的補(bǔ)充意見(jiàn)。資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所行業(yè)數(shù)據(jù)申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊本周表現(xiàn)乏力，在多數(shù)行業(yè)均上漲的態(tài)勢(shì)下，僅上漲 0.3，申萬(wàn)行業(yè)排名倒數(shù)第四。個(gè)股方面，京投發(fā)展、京漢股份、ST 天業(yè)、上實(shí)發(fā)展、亞通股份位列漲幅前五，分別上漲 17.5、14.4、12.4、12.3、11.7；金地集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、ST 愛(ài)旭、渝開(kāi)發(fā)、合肥城建位列跌幅前五，分別下跌 5.1、3.6、 3.6、3.4、2.9。圖1：申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)本周漲跌幅0.30%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%休閑服務(wù)國(guó)

18、防軍工建筑材料醫(yī)藥生物食品飲料傳媒鋼鐵農(nóng)林牧漁機(jī)械設(shè)備家用電器輕工制造計(jì)算機(jī) 有色金屬非銀金融商業(yè)貿(mào)易交通運(yùn)輸化工綜合汽車公用事業(yè)建筑裝飾電氣設(shè)備通信銀行 房地產(chǎn)采掘紡織服裝電子-2%資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所圖2：個(gè)股本周漲幅前十圖3：個(gè)股本周跌幅前十20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所圖4：AH 股物業(yè)公司市值排名（百萬(wàn)元 RMB）資料來(lái)源： Wind， 東興證券研究所，注： 股價(jià)采用 4.10 日收盤(pán)價(jià)，匯率為 1 港幣=0.91 人民幣圖5

19、：AH 股物業(yè)公司周漲跌幅排名（3.30-4.3）資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所圖6：AH 股物業(yè)公司動(dòng)態(tài)估值資料來(lái)源： Wind， 東興證券研究所，注： 股價(jià)采用 4.10 日收盤(pán)價(jià)圖7：H 股物業(yè)公司港股通持股占比資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所30 城本周（4 月 4 日至 4 月 12 日）累計(jì)成交 226.94 萬(wàn)平方米，成交同比下滑 23.04，和上周基本持平。一線、二線和三線城市本周成交面積分別為 48.89 萬(wàn)平、99.23 萬(wàn)平和 78.82 萬(wàn)平，同比下滑 10.03、32.25和 16.22。圖8：30 城每周成交面積圖9：一線四城每周成交面積30 城累計(jì)成

20、交(萬(wàn)平)同比增速（右軸）一線4 城累計(jì)成交(萬(wàn)平)同比增速（右軸）3503002502001501005000%70-10%6050-20%40-30%3020-40%10-50%00%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所圖10：二線 14 城每周成交面積圖11：三線 12 城每周成交面積二線14城累計(jì)成交(萬(wàn)方)同比增速（右軸）三線12城累計(jì)成交(億)同比增速（右軸）1401201008060402000%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%140120100806

21、0402000%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%-100%資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所土地市場(chǎng)方面，溢價(jià)率為正而成交量下滑。上周（3 月 30 日到 4 月 5 日）百城土地成交規(guī)劃建筑面積為 1951.04萬(wàn)平，同比下滑 1.15，溢價(jià)率 11.04。一線、二線和三線城市土地出讓溢價(jià)率分別為 6.25，11.16和 13.36。圖12：百城土地成交面積及同比圖13：百城土地溢價(jià)率300025002000150010005000百城成交土地規(guī)劃建筑面積同比（右軸）8000%7000%6000%4000%50

22、%3000%40%2000%30%1000%20%5000%0%-1000%70%60%10%0%百城成交土地溢價(jià)率百城成交土地溢價(jià)率：一線百城成交土地溢價(jià)率：二線百城成交土地溢價(jià)率：三線資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所融資方面，截止到這周五（4 月 10 日）過(guò)去的一個(gè)月房企發(fā)行信用債 975.91 億，同比上升 47.54。海外疫情仍未出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企美元債發(fā)行停滯兩周，截止到上周五（3 月 27 日）過(guò)去的一個(gè)月發(fā)行海外美元 44.83億美元，同比下降 19.01。圖14：截止到每周五過(guò)去一個(gè)月的信用債發(fā)行量圖15：截止到每周五過(guò)去一個(gè)月的美元債

23、發(fā)行量1400120010008006004002000信用債發(fā)行(億)同比增速（右軸）300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%140120100806040200海外美元債發(fā)行(億)同比增速（右軸）10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所資料來(lái)源： wind， 東興證券研究所投資建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：當(dāng)前房企業(yè)績(jī)的確定性較強(qiáng)，且估值處于歷史低位，政策寬松微調(diào)空間逐步打開(kāi)。中期看，我們認(rèn)為貨幣政策延續(xù)寬松，房企加權(quán)融資成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)投資反彈或不及預(yù)期，地價(jià)和房?jī)r(jià)下滑的

24、可能性在提高，地方“一城一策”托底行業(yè)的可能性亦在提高；中小房企或出于流動(dòng)性壓力而出售自身較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)金流充裕的房企有望把握這一機(jī)遇改善自身土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)剛需和改善性需求仍較充足，龍頭中的成長(zhǎng)型公司有望受益于市占率提升。我們看好主要在一二線城市或重點(diǎn)都市圈布局的房企。推薦銷售保持高增速、已售未結(jié)資源充足的金科股份；在投資、產(chǎn)品、土儲(chǔ)等方面優(yōu)勢(shì)明顯的融創(chuàng)中國(guó)；擁有“錢地人”三優(yōu)勢(shì)即高周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)杠桿、堅(jiān)持一二線布局和靈活運(yùn)用事業(yè)合伙人機(jī)制的萬(wàn)科 A；可售貨值充足、融資優(yōu)勢(shì)明顯的保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。物業(yè)服務(wù)：我們認(rèn)為行業(yè)基本邏輯為“短期看在管面積外拓能力，長(zhǎng)期看品牌服務(wù)能力”。短期內(nèi)，

25、行業(yè)仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業(yè)可以依靠關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e或憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行并購(gòu)，快速的實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，具有良好品牌價(jià)值和優(yōu)質(zhì)服務(wù)整合能力的企業(yè)才能持續(xù)獲得客戶認(rèn)可，在存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)跑中獲得勝出。我們重點(diǎn)推薦：（1）具有強(qiáng)大的央企、國(guó)企背景，有強(qiáng)力開(kāi)發(fā)商支持的同時(shí)，在拓展公建物業(yè)項(xiàng)目方面有天然優(yōu)勢(shì)的公司，建議關(guān)注保利物業(yè)和招商積余。同時(shí)也推薦：（2）關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力較強(qiáng)，管理面積規(guī)模及增速具有優(yōu)勢(shì)的公司，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)；（3）具有優(yōu)質(zhì)品牌價(jià)值和較強(qiáng)的市場(chǎng)化拓展能力的企業(yè)，建議關(guān)注綠城服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，政策邊際改善不及預(yù)期，房企結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。物業(yè)服務(wù)：人工成本超預(yù)期增加；房地產(chǎn)銷售遇冷影響行業(yè)后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期；區(qū)域差異風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)報(bào)告匯總報(bào)告類型標(biāo)題日期地產(chǎn)周報(bào)房企 3 月銷售明顯復(fù)蘇，關(guān)注中長(zhǎng)期資金利率走勢(shì)2020-04-05公司深度報(bào)告萬(wàn)科 A（000002）：錢地人三優(yōu)勢(shì)護(hù)航主業(yè)，非房業(yè)務(wù)延續(xù)優(yōu)質(zhì)基因2020-04-04地產(chǎn)周報(bào)部分內(nèi)房股業(yè)績(jī)出色，政治局會(huì)議未提房地產(chǎn)2020-