山語(yǔ)華庭040622-德業(yè)基項(xiàng)目戶(hù)型配比建議

1、深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 德業(yè)基項(xiàng)目戶(hù)型配比建議PAGE PAGE 7德業(yè)基項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型配比建建議關(guān)于本項(xiàng)項(xiàng)目的戶(hù)戶(hù)型面積積配比定定位，我我們主要要考慮以以下定位位參照因因素：中原市場(chǎng)場(chǎng)部客客戶(hù)問(wèn)卷卷調(diào)查資資料客客戶(hù)戶(hù)型型需求、面積需需求分析析；中原對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位和和客戶(hù)定定位；相關(guān)樓盤(pán)盤(pán)借鑒?？蛻?hù)需求求情況調(diào)調(diào)查結(jié)果果戶(hù)型需求求建筑面積積需求： (數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：中中原地產(chǎn)產(chǎn)深港研研究中心心“市場(chǎng)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查報(bào)告”（具體體報(bào)告后后附）)根據(jù)我司司對(duì)寶安安客戶(hù)的的調(diào)查結(jié)結(jié)果表明明：寶安安客戶(hù)戶(hù)戶(hù)型需求求主要以以3房為為主，其其次為22房及44房；需需求面積積主要集集中在880-1120平平方米

2、區(qū)區(qū)間，需需求1110平方方米以上上大戶(hù)型型占255%。項(xiàng)目定位位中原與發(fā)發(fā)展商對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的定位位是一致致的，即即為項(xiàng)目目走高端端產(chǎn)品路路線(xiàn)，這這也就決決定了本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品不是是針對(duì)大大眾客戶(hù)戶(hù)，而以以針對(duì)高高端客戶(hù)戶(hù)為主。中原對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目客戶(hù)定定位為：主力目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)：年齡在335-555歲之之間的成成功人士士目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)特征：知識(shí)層次次和社會(huì)會(huì)地位較較高家庭和事事業(yè)都比比較成熟熟經(jīng)濟(jì)收入入較高客戶(hù)群明明細(xì)戶(hù)型選擇擇主力客戶(hù)群本地私營(yíng)營(yíng)業(yè)主（潮汕籍籍）主要以大大戶(hù)型為為主，通通常會(huì)選選擇四房房以上單單位高級(jí)政府府公務(wù)員員主要以中中大戶(hù)型型為主，通常會(huì)會(huì)選擇大大三房、四房。本地土著著大面積的的三

3、房或或四房；為其成年年的子女女購(gòu)房用用房，多多以三房房為主；輔助客戶(hù)群寶安企業(yè)業(yè)高級(jí)管管理人員員選擇經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用為為主的單單位，如如二房、小三房房。寶安周邊邊鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主大面積的的三房或或四房為為主；港澳臺(tái)工工廠主階階層（外銷(xiāo)本本土化）四房以上上單位，側(cè)重于于1700平方米米以上的的戶(hù)型；二房或小小三房的的單位用用于投資資或者作作為獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)員工之之用。寶安高檔檔住宅項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型配比借借鑒御龍居戶(hù)型面積套數(shù)比例二房二廳廳741101mm2364.622%三房二廳廳1211255m2 、12291143mm243355.558%四房二廳廳1661722.044m210413.335%躍層1461566

4、.744m2、15511168.43mm2324.111%復(fù)式2302444.588 m22、26602265.83 m2749.500%號(hào)稱(chēng)寶安安首個(gè)超超低密度度半山豪豪宅，戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)以三房房二廳為為主，四四房二廳廳及復(fù)式式單位為為輔，并并結(jié)合二二房、躍躍層等戶(hù)戶(hù)型，戶(hù)戶(hù)均面積積達(dá)到1150平平米以上上，并取取得了不不錯(cuò)的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)。冠城世家家戶(hù)型面積套數(shù)比例二房二廳廳80990555%三房二廳廳113149977270%四房二廳廳176185519818%復(fù)式2403100121%該項(xiàng)目物物業(yè)定位位走的是是寶安第第一豪宅宅的路線(xiàn)線(xiàn)，從規(guī)規(guī)劃、建建筑、園園林、戶(hù)戶(hù)型、物物管、小小區(qū)配套套

5、等方面面入手，用最好好產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量和服服務(wù)質(zhì)量量全力打打造寶安安第一毫毫宅；對(duì)對(duì)外宣傳傳也盡力力以“寶安地地王冠城世世家寶城第第一豪宅宅或?qū)毘浅堑匚缓篮勒钡目谔?hào)號(hào)出現(xiàn)。該項(xiàng)目目戶(hù)均面面積在1140平平米以上上，并且且取得了了不錯(cuò)的的銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)，尤尤其是復(fù)復(fù)式單位位，有量量少的因因素，一一推出市市場(chǎng)既告告售磬。御景臺(tái)戶(hù)型面積套數(shù)比例二房二廳廳809907510%三房二廳廳125135530240%四房二廳廳142160030240%復(fù)御景臺(tái)是是寶安推推出的第第一個(gè)高高檔住宅宅小區(qū)，在市場(chǎng)場(chǎng)上形成成了稀缺缺，給項(xiàng)項(xiàng)目成功功提供了了一次機(jī)機(jī)會(huì)。項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)均均面積在在1400平

6、米左左右，二二個(gè)月的的時(shí)間完完成了550%的的銷(xiāo)售率率，四個(gè)個(gè)月銷(xiāo)售售80%。融景園戶(hù)型面積套數(shù)比例二房二廳廳83.882884.003198三房二廳廳111.251199.1009542四房二廳廳131.31138.169842五房二廳廳199.872199.284復(fù)式315325584該項(xiàng)目是是新中心心區(qū)第一一個(gè)較高高檔的項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)外全力力打造“寶安新新中心巨巨星級(jí)名名宅”形象，項(xiàng)目主主力戶(hù)型型為三房房、四房房，戶(hù)均均面積1130平平米左右右，銷(xiāo)售售6個(gè)月月，銷(xiāo)售售率在770以以上。其它：如如新中心心區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)，因地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，戶(hù)型型預(yù)計(jì)將將以中大大戶(hù)型為為主，考考慮到市市場(chǎng)在223年年內(nèi)

7、放量量較大，戶(hù)型設(shè)設(shè)置會(huì)部部分兼顧顧到大眾眾化產(chǎn)品品，2房房也會(huì)有有一定比比例。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議綜上分析析：寶安安高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)主要仍仍以三房房、四房房為主，在面積積區(qū)間上上戶(hù)均面面積基本本在1440平米米以上，復(fù)式等等大戶(hù)型型單位仍仍有一定定的市場(chǎng)場(chǎng)潛力。中原建議議：建議本項(xiàng)項(xiàng)目主攻攻中大戶(hù)戶(hù)型，兼兼顧少量量小戶(hù)型型，補(bǔ)充充市場(chǎng)需需求；主力戶(hù)型型以3、4房為為主，在在戶(hù)型面面積充分分滿(mǎn)足舒舒適性要要求；頂端大戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品品量控制制在100%左右右，不但但戶(hù)型特特色上設(shè)設(shè)計(jì)到位位，面積積要充分分滿(mǎn)足享享受性要要求；盡量做到到一梯兩兩戶(hù)、南南北通透透；中等等戶(hù)型可可考慮部部分“T”型的一一梯三戶(hù)戶(hù)

8、；一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層戶(hù)數(shù)最最多不超超過(guò)四戶(hù)戶(hù)，全面面提升物物業(yè)檔次次。戶(hù)型面積積及套數(shù)數(shù)配比建建議：戶(hù)型面積（MM2）套數(shù)比套數(shù)估算算（套）面積比備注2房2廳廳1衛(wèi)7088010%445.5本戶(hù)型主主要考慮慮“3+22”可分合合創(chuàng)新戶(hù)戶(hù)型，具具體戶(hù)型型概念分分析后附附。3房2廳廳2衛(wèi)120130010%449.13房2廳廳2衛(wèi)1101200156612.66考慮到避避免項(xiàng)目目自身同同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，在戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)考慮慮344種不同同特色戶(hù)戶(hù)型，戶(hù)戶(hù)型在功功能房設(shè)設(shè)置、花花園利用用等方面面盡量增增加特色色。四房可考考慮部分分：“3+11”組合戶(hù)戶(hù)型。120130020%8818.334房2廳廳2衛(wèi)或或3

9、衛(wèi)140160035%15438.555房以上上（復(fù)式）200-240010%4416復(fù)式由兩兩部分組組成，一一是頂層層復(fù)式，二是考考慮在項(xiàng)項(xiàng)目最佳佳位置設(shè)設(shè)置2棟棟一梯兩兩戶(hù)111層整棟棟復(fù)式單單位。合 計(jì)約1377100%約4400100%按本戶(hù)型型配比計(jì)計(jì)算，總總套數(shù)約約為4440套左左右，平平均面積積約為1137平平米。建議戶(hù)型型設(shè)計(jì)中中重視以以下功能能：多代同堂堂，家庭庭觀念濃濃厚四房以以上戶(hù)型型考慮雙雙主臥，為父母母提供舒舒適的主主人居住住空間；全部戶(hù)型型設(shè)置雙雙主衛(wèi)；全部戶(hù)型型設(shè)置雙雙陽(yáng)臺(tái)觀景景陽(yáng)臺(tái)與與工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)分開(kāi)開(kāi)；餐廳最好好可直接接通風(fēng)采采光，與與客廳形形成理想想的“穿堂風(fēng)風(fēng)”；盡量采用用主臥套套房形式式，即主主臥+衣衣帽間（或小書(shū)書(shū)房）+主衛(wèi)，全面提提升主人人居住享享受；設(shè)立儲(chǔ)物物間，適適應(yīng)大家家庭需要要；部分大戶(hù)戶(hù)型設(shè)立立工人房房。 深圳圳中原德業(yè)基基項(xiàng)目專(zhuān)專(zhuān)組20044.066.211附