北京商業(yè)項目經(jīng)營狀態(tài)研究報告

1、PAGE PAGE 72北京商業(yè)業(yè)項目經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)態(tài)研究報報告目 錄一、北京京商業(yè)發(fā)發(fā)展概況況 四四、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營概況況分析 五、總總體分析析傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)發(fā)展概概況分析析 1、整體分分析 1、商商業(yè)與商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)系系北京近年年來商業(yè)業(yè)發(fā)展走走勢分析析 2、商圈分分析 2、北北京各大大商圈態(tài)態(tài)勢發(fā)展展分析北京商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概況況 CCBD商商圈 33、成功功商業(yè)運運營經(jīng)驗驗總結(jié)分分析傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)經(jīng)營概概況分析析 朝朝外商圈圈總體分析析 亞奧商商圈商圈分析析 33、個案案分析王府井商商圈 東方方廣場 SSOGOO 西單商圈圈 中中友百貨貨 第五大大道 前門商圈圈 北京商業(yè)業(yè)發(fā)展概概況1、傳統(tǒng)統(tǒng)

2、商業(yè)發(fā)發(fā)展概況況剃頭挑子子、招攬攬顧客的的各種響響器、同同仁堂的的藥罐、全聚德德的匾額額、六必必居的醬醬缸等等這這些，再再現(xiàn)了老老北京的的商業(yè)歷歷史、三三百六十十行等民民俗文化化。北京京深厚的的商業(yè)積積淀都帶帶有濃濃濃的歷史史色彩。從民國國初期開開始發(fā)展展的北京京商業(yè)，在發(fā)展展之初形形成了古古老的三三大商圈圈：前門門、王府府井、西西單。這這三大商商圈時至至今日依依然在北北京的商商業(yè)中占占據(jù)舉足足輕重的的地位，當然是是和它深深厚的歷歷史積累累分不開開的。除了以上上的三大大商圈外外，隨著著經(jīng)濟快快速發(fā)展展，人民民生活水水平的提提高，住住宅市場場不斷發(fā)發(fā)展，新新興商圈圈逐漸凸凸現(xiàn)出來來，包括括朝外、

3、亞運村村、奧運運村、五五棵松、南部商商圈等在在內(nèi)的商商圈由于于各種條條件的支支撐，飛飛速發(fā)展展，并有有趕超之之勢。如如今的北北京商業(yè)業(yè)，正由由追隨消消費向引引導(dǎo)型消消費轉(zhuǎn)向向，北京京的商業(yè)業(yè)風向標標已經(jīng)改改變，從從追求實實用、實實惠向安安全、時時尚、休休閑、舒舒適轉(zhuǎn)變變，都市市市民的的生活方方式和消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)正在悄悄悄變化化，這也也將促進進現(xiàn)代商商業(yè)發(fā)展展。同時時，北京京市商業(yè)業(yè)的發(fā)展展將會向向具有較較高商業(yè)業(yè)便捷度度和成熟熟度的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)、流通通服務(wù)便便利的宜宜居商業(yè)業(yè)以及商商業(yè)、文文化、娛娛樂等元元素結(jié)合合的享受受型商業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)化。 2、北京京近年來來商業(yè)發(fā)發(fā)展走勢勢分析北京市商商務(wù)局和和北

4、京市市發(fā)展和和改革委委員會昨昨天對外外公布了了年北北京市流流通業(yè)發(fā)發(fā)展分類類指導(dǎo)目目錄，這這項被稱稱為“北北京商業(yè)業(yè)白皮書書”的目目錄明確確提出八八類項鼓勵勵發(fā)展的的項目目目錄；以以及八個個限制發(fā)發(fā)展的項項目目錄錄。其中中，超級級市場、便利店店、折扣扣店、專專業(yè)店和和品牌專專賣店、汽車專專業(yè)服務(wù)務(wù)連鎖店店、特色色商業(yè)街街以及花花卉市場場、舊貨貨交易市市場、租租賃市場場被列為為重點支支持發(fā)展展項目，而未列列入規(guī)劃劃的各類類汽車交交易市場場，化學(xué)學(xué)、危險險品倉庫庫，加油油站和典典當行等等成為全全市范圍圍內(nèi)限制制發(fā)展的的項目。 年年本市社社會消費費品零售售總額已已達到億元，年增長長率處于于全國領(lǐng)領(lǐng)先

5、地位位。年年全市商商業(yè)連鎖鎖企業(yè)家家，門店店總數(shù)已已達到家，比比年增增加，實現(xiàn)現(xiàn)零售額額億元，同比增增長，大大大高于本本市商業(yè)業(yè)平均增增長水平平，連鎖鎖企業(yè)年年零售額額占社會會消費品品零售總總額的，全市截截止年年年底共共有營業(yè)業(yè)面積萬平方方米以上上的各類類大型零零售商業(yè)業(yè)店鋪家家，總營營業(yè)面積積約萬平平方米，其中大大型百貨貨店家，大大型綜合合超市家，大型專專業(yè)超市市家，倉儲式式商場家。從上圖可可以看出出，20004年年全市經(jīng)經(jīng)濟走勢勢一路飆飆升，地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總之遞遞增幅度度較大。整體發(fā)發(fā)展穩(wěn)定定，較220033年度有有大幅度度提高。全市價格格總水平平有所上上漲。居居民消費費價格指指數(shù)為1101

6、%，高于于上年00.8個個百分點點。其中中，食品品類價格格上漲44.8%，影響響總指數(shù)數(shù)上升11.4個個百分點點；娛樂樂教育文文化用品品及服務(wù)務(wù)類價格格上漲11.5%，居住住類價格格上漲11.4%，煙酒酒及用品品類價格格上漲11.2%。除此此以外，交通和和通信類類價格下下降4.3%，家庭設(shè)設(shè)備用品品及維修修服務(wù)類類價格下下降3.1%，衣著類類價格下下降1.1%，醫(yī)療保保健及個個人用品品類價格格下降00.8%。消費品市市場穩(wěn)中中見旺。全年實實現(xiàn)社會會消費品品零售額額21991.88億元，增長114.44%。其其中，吃吃類商品品零售額額6100.8億億元，增增長222.7%；穿類類商品零零售額22

7、42.1億元元，增長長15%；用類類商品零零售額112244.6億億元，增增長8.2%。居民消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)步升升級，汽汽車、家家居、通通訊類商商品消費費快速增增長。全全年銷售售機動車車44.7萬輛輛，比上上年增長長9.88%。其其中，新新車300.4萬萬輛，增增長3.9%；舊車114.33萬輛，增長224.88%。在在限額以以上商業(yè)業(yè)企業(yè)零零售額中中，與住住宅消費費相關(guān)的的建筑及及裝潢材材料類商商品零售售額增長長1倍，家具類類商品零零售額增增長111.8%，家用用電器和和音像器器材類商商品零售售額增長長18.8%；通訊器器材類商商品零售售額增長長41%。 新型業(yè)業(yè)態(tài)進一一步發(fā)展展。年末末全市連

8、連鎖商業(yè)業(yè)企業(yè)達達到1552個，實現(xiàn)零零售額6635.2億元元，分別別增長44.1%和322.6%。連鎖鎖商業(yè)零零售額占占社會消消費品零零售額的的比重達達到299%。商商業(yè)布局局逐步改改善。年年末，郊郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)連鎖超超市、便便利店達達到4443家，比上年年末增長長1.55倍。 限限額以上上批發(fā)零零售企業(yè)業(yè)經(jīng)營狀狀況良好好。全年年實現(xiàn)銷銷售收入入50228.88億元，比上年年增長224%。其中，批發(fā)業(yè)業(yè)41222.44億元，零售業(yè)業(yè)9066.3億億元，分分別增長長30%和2.6%。全年實實現(xiàn)利潤潤1677.4億億元，增增長1.1倍；實現(xiàn)利利稅2118.88億元，增長770.55%。1999920

9、004年年度，社社會消費費品零售售總額逐逐年遞增增，從119999年的113133億上升升到20005年年的21191億億。增長長幅度平平均在110個百百分點左左右。20033年全市市商業(yè)營營業(yè)網(wǎng)點點統(tǒng)計項 目目網(wǎng) 點總計3033307綜合零售售423555食品、飲飲料及煙煙草專門門零售363994紡織、服服裝及日日用品專專門零售售227446文化、體體育用品品及器材材專門零零售219003醫(yī)藥及醫(yī)醫(yī)療器材材專門零零售154225汽車、摩摩托車及及零配件件專門零零售300668家用電器器及電子子產(chǎn)品專專門零售售386999五金、家家具及室室內(nèi)裝修修材料專專門零售售647776無店鋪及及其他零零

10、售309441五金、家家具及室室內(nèi)裝修修材料專專門零售售647776無店鋪及及其他零零售309441商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展概況況北京商業(yè)業(yè)市場持持續(xù)升溫溫，雖然然目前的的形勢不不容樂觀觀，許多多商鋪都都在虧本本經(jīng)營，但依然然是不能能阻擋商商業(yè)發(fā)展展的勢頭頭。但同同時也可可以看出出，北京京商業(yè)市市場由004年的的沖動逐逐漸向理理性回歸歸。自20002年開開始，全全國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場迅速速升溫，供給量量增速加加快。商商務(wù)部調(diào)調(diào)查顯示示，20003年年1月11月月，全國國商業(yè)建建設(shè)投資資額10000億億元，面面積為220000萬平方方米，同同比增長長達400。在在供給類類型上，新增商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)以大型型

11、的購物物中心和和商業(yè)街街為主，且產(chǎn)品品差異化化程度不不高，大大都集中中在市區(qū)區(qū)中心，而便利利店及鄰鄰里中心心、社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展不足足。 按照我我國的國國民經(jīng)濟濟發(fā)展總總的要求求，到220100年社會會消費品品總額將將達到88萬億，生產(chǎn)銷銷售總量量達到117萬億億，商業(yè)業(yè)消費還還存在很很大的發(fā)發(fā)展空間間。而伴伴隨著城城市化和和住宅郊郊區(qū)化進進程的不不斷加快快，新興興住宅區(qū)區(qū)對零售售物業(yè)將將產(chǎn)生新新的需求求增長。 由于商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資在在短期內(nèi)內(nèi)仍處于于高回報報階段，所謂“一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代”的理念念對小投投資客戶戶仍有很很大的吸吸引力，所以，商業(yè)地地產(chǎn)價格格依然會會保持上上漲趨勢勢。 北京零零售業(yè)市市

12、場活躍躍，市場場總體表表現(xiàn)好，北京人人均商業(yè)業(yè)面積為為0.778平方方米，但但比發(fā)達達國家的的人均11.2平平方米還還有很大大差距，因此長長期看商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)仍有很很大發(fā)展展空間。 作為首首都，其其商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展有三個個主要特特征：外外資零售售商和業(yè)業(yè)態(tài)最多多最齊全全、傳統(tǒng)統(tǒng)建筑遺遺產(chǎn)是增增值的文文化源泉泉，新的的商業(yè)地地產(chǎn)模式式?jīng)_擊傳傳統(tǒng)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)模式。在地域域分布上上，北京京有“北重南南輕、東東富西貴貴”之說，北部及及東部集集中了北北京大部部分的高高檔寫字字樓和中中高檔商商業(yè)，而而南部及及西部更更多的是是大眾消消費商業(yè)業(yè)。隨著著西部的的發(fā)展，商業(yè)匱匱乏的矛矛盾逐漸漸暴露出出來，西西部提

13、出出要建立立大型商商業(yè)設(shè)施施以滿足足公眾需需求 ，五棵松松奧運場場館綜合合商業(yè)體體就是很很好的例例證。南南部擁有有絕對的的土地資資源優(yōu)勢勢，隨著著城市交交通及配配套設(shè)施施的完善善，南部部商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)撛谠诳臻g巨巨大。北北京整體體商業(yè)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢良好，但不排排除局部部的不容容樂觀，大量興興建購物物中心、主題商商業(yè)使市市場難以以消化，由于運運營及管管理方面面的問題題，形成成許多遺遺留問題題，很大大程度上上打擊了了投資者者的投資資信心，促使他他們更加加謹慎，去年的的巨庫、第五大大道在銷銷售熱飯飯轉(zhuǎn)為經(jīng)經(jīng)營冷飯飯的現(xiàn)象象上就說說明了此此類問題題，幾乎乎成為商商業(yè)經(jīng)營營的反面面典型；同時商商業(yè)網(wǎng)點點布局欠

14、欠缺均衡衡，繁華華地區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅速，新新興地區(qū)區(qū)商業(yè)冷冷淡，無無法滿足足需求，在北京京許多新新興住宅宅區(qū)，仍仍然面臨臨著消費費的緊迫迫性，由由此，北北京未來來的商業(yè)業(yè)發(fā)展將將會以社社區(qū)商業(yè)業(yè)為重點點，同時時加快對對傳統(tǒng)商商業(yè)的改改造和與與外商投投資的合合作；為為了防止止整體不不足，局局部過剩剩的問題題，更要要注重南南部及西西部商業(yè)業(yè)的發(fā)展展。 現(xiàn)現(xiàn)如今北北京市基基本形成成了市級級商業(yè)中中心為核核心，地地區(qū)級商商業(yè)中心心和一批批特色的的商業(yè)街街道為骨骨干，社社區(qū)商業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)的商業(yè)業(yè)服務(wù)體體系，這這其中商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的快速速發(fā)展發(fā)發(fā)揮了很很大的促促進作用用。從北北京市現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)格局來來

15、看，城城市中心心區(qū)的大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施已已經(jīng)基本本飽和。商業(yè)地地產(chǎn)投資資熱點逐逐漸由城城市中心心區(qū)向外外圍轉(zhuǎn)移移，呈現(xiàn)現(xiàn)出強力力向外擴擴張的態(tài)態(tài)勢。220044年北京京商業(yè)地地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)、供需需結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)結(jié)構(gòu)都發(fā)發(fā)生了革革命性的的變化，表現(xiàn)出出新的趨趨勢和特特點。目目前京城城形成多多個商務(wù)務(wù)板塊，除已經(jīng)經(jīng)成形的的傳統(tǒng)商商務(wù)板塊塊外，一一大批新新興商務(wù)務(wù)板塊也也正在迅迅速成長長中。寫寫字樓的的市場也也是水漲漲船高，緊跟商商圈的規(guī)規(guī)劃步伐伐，勇猛猛向前。根據(jù)城城市總體體規(guī)劃的的調(diào)整，北京商商務(wù)業(yè)今今后要相相應(yīng)地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變增長長方式，優(yōu)化結(jié)結(jié)構(gòu)和空空間布局局。北京京市商業(yè)業(yè)布局正正在實施施以優(yōu)化化

16、核心，延伸兩兩軸，發(fā)發(fā)展新城城，強化化特色為為主要內(nèi)內(nèi)容的空空間發(fā)展展戰(zhàn)略，這是北北京市商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)今后后16年年的發(fā)展展目標。由此看看來，北北京商業(yè)業(yè)地產(chǎn)存存在著很很大的發(fā)發(fā)展空間間和潛力力。從商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的整個個銷量來來看，政政府的宏宏觀調(diào)控控對投資資者的購購買信心心以及對對投資者者的銀行行支持產(chǎn)產(chǎn)生了較較大影響響。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的主要銷銷售量集集中在東東城、西西城、朝朝陽和海海淀，而而且比較較集中在在城區(qū)的的部分。在新興興的一些些衛(wèi)星城城和一些些居住區(qū)區(qū)的區(qū)域域，具有有拉動投投資者購購買欲望望的強大大吸引力力最典型型的莫過過于北京京大興區(qū)區(qū)，樓盤盤競爭焦焦點已逐逐漸由價價格、地地段開始始

17、向商業(yè)業(yè)文化和和配套傾傾斜，社社區(qū)商業(yè)業(yè)正成為為大興樓樓盤新的的賣點。順馳.領(lǐng)海就就是大興興區(qū)商務(wù)務(wù)代表樓樓盤?！绊橊Y.領(lǐng)海位位居大興興區(qū)黃村村西北端端，項目目總占地地40.8萬平平方米，總建筑筑面積551.77萬平方方米，項項目擁有有北京乃乃至全國國最大面面積為33.8萬萬平方米米的住宅宅小區(qū)水水面，擁擁有2千千余平方方米讓人人充滿休休閑感受受的蒙特特卡羅商商業(yè)步行行走廊與與1.77萬平方方米商業(yè)業(yè)場所，構(gòu)筑的的是一個個全新時時尚的社社區(qū)消費費空間?！表橊Y馳置地(北京)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司副總經(jīng)經(jīng)理楊慶慶允聊起起商業(yè)地地產(chǎn)時，不無欣欣喜地侃侃侃而談?wù)?，“順順馳.領(lǐng)領(lǐng)海定位位為地中中海濱水

18、水風情社社區(qū)，社社區(qū)遍布布地中海海特色植植栽，建建筑體現(xiàn)現(xiàn)了歐洲洲建筑風風格，其其中蒙特特卡羅風風情商業(yè)業(yè)走廊包包括酒廊廊、書社社、西點點咖啡、畫廊廳廳等主題題精品店店。順馳馳.領(lǐng)海海已規(guī)劃劃1.77萬平方方米的中中心商業(yè)業(yè)配套，布置在在社區(qū)東東南角呈呈L型，超超市，銀銀行，郵郵局等便便民服務(wù)務(wù)配套便便設(shè)于中中心商業(yè)業(yè)內(nèi)熏大大型的商商業(yè)物業(yè)業(yè)還吸引引了沃爾爾瑪、家家樂福等等國際知知名商家家。順馳馳.領(lǐng)海海追求一一種全新新生活情情調(diào)的外外在表征征，是一一種陽光光、健康康、休閑閑生活方方式由表表及里的的氛圍體體驗?！鄙虡I(yè)地地產(chǎn)以多多元文化化迎接高高端市場場隨著中中國經(jīng)濟濟高速發(fā)發(fā)展并融融入全球球市

19、場體體系，北北京出現(xiàn)現(xiàn)了軟件件公司、廣告公公司、房房地產(chǎn)公公司、基基金公司司、投資資公司、會計事事務(wù)所、律師事事務(wù)所等等一批規(guī)規(guī)模不大大但是價價值驚人人的“鉆鉆石型”企業(yè)。這些“鉆石型型”企業(yè)業(yè)從商界界氛圍、企業(yè)文文化等方方面考慮慮，紛紛紛將辦公公場所定定位為高高品質(zhì)寫寫字樓，以彰顯顯企業(yè)的的價值個個性和文文化品位位。從目目前高檔檔商業(yè)樓樓盤的旺旺盛需求求和紅火火銷售來來看，多多元文化化驅(qū)動商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)在高端端軌道全全速前進進，進入入一個品品質(zhì)化、品牌化化的全新新發(fā)展階階段。道道內(nèi)蒙恩恩商務(wù)街街的出現(xiàn)現(xiàn)，讓“鉆石型型”企業(yè)業(yè)終于有有了屬于于自己的的地盤！位于萬萬壽路南南沿線的的道樂蒙蒙恩商務(wù)務(wù)

20、街屬于于西區(qū)最最大的商商務(wù)街項項目。以以商用為為主，推推出新型型產(chǎn)權(quán)式式商鋪。業(yè)主購購買商鋪鋪后，按按每年110%取取得固定定投資回回報。開開發(fā)商授授權(quán)加拿拿大馬特特萊斯國國際資本本和經(jīng)營營有限公公司、麥麥克馬漢漢投資有有限公司司聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營，采采取統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的國國際先進進經(jīng)營模模式，并并已規(guī)劃劃以茶餐餐廳和北北美風情情餐飲為為主。商商業(yè)發(fā)展展到今天天，顧客客已經(jīng)不不滿足于于簡單的的商品買買賣的單單調(diào)方式式，能夠夠參與其其中的、體驗的的消費模模式更吸吸引他們們，這在在歐美商商業(yè)發(fā)達達國際已已經(jīng)開始始流行。而在北北京，作作為國際際化大都都市，這這種業(yè)態(tài)態(tài)還沒有有真正出出現(xiàn)。京京城第一一

21、體驗的的道樂蒙蒙恩商業(yè)業(yè)形態(tài)情情景體驗驗式紅酒酒雪茄坊坊，可以以自釀，送給親親朋；北北美莊園園茶餐廳廳，獨特特而私密密，完全全是體驗驗式消費費，不同同莊園風風格不同同；30000平平方米的的洗浴中中心，置置身其中中如同置置身田園園，玻璃璃鋼浴池池、四周周全是植植物，旁旁邊流動動著潺潺潺的小溪溪。到明明年，道道內(nèi)蒙恩恩開業(yè)時時，這些些童話里里的情景景會一一一顯現(xiàn)。商業(yè)經(jīng)營營概況分分析總體分析析北京作為為首都及及國際化化城市，總體經(jīng)經(jīng)濟增長長較快，商業(yè)的的發(fā)展更更是如日日中天。傳統(tǒng)商商業(yè)街區(qū)區(qū)商業(yè)貿(mào)貿(mào)易活動動頻繁，人氣旺旺盛。整整體經(jīng)營營態(tài)勢良良好?？傮w表現(xiàn)現(xiàn)為以下下特點：商業(yè)整體體布局較較為均衡

22、衡，城區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)繁華，近郊及及遠郊區(qū)區(qū)商業(yè)較較為缺乏乏。這和和居住人人口數(shù)量量、收入入水平、住宅市市場發(fā)展展速度不不無關(guān)聯(lián)聯(lián)。城區(qū)內(nèi)商商業(yè)網(wǎng)點點密布且且較為集集中。在在具體的的某一地地點形成成集約消消費，既既節(jié)約了了成本，又聚攏攏了人氣氣，并逐逐漸形成成商業(yè)規(guī)規(guī)模。最最典型的的就是西西單、王王府井、前門商商圈的快快速發(fā)展展和經(jīng)久久不衰。北京市整整體商業(yè)業(yè)架構(gòu)依依然以三三大商圈圈為主，吸引著著全市大大部分人人流客流流。王府府井、西西單等地地區(qū)日客客流量可可達到330660萬人人，百平平米小店店日流水水可達萬萬元。大型購物物中心及及百貨業(yè)業(yè)發(fā)展較較快，供供應(yīng)量較較為充足足。經(jīng)營營態(tài)勢較較為良好好

23、。目前前為之，就市場場形勢看看來，大大型購物物中心及及萬米以以上百貨貨商場供供應(yīng)量接接近飽和和，不宜宜再重復(fù)復(fù)建設(shè)。社區(qū)商業(yè)業(yè)及鄰里里中心經(jīng)經(jīng)營態(tài)勢勢較好。社區(qū)商商業(yè)交易易火爆，投資回回報較高高。整體商業(yè)業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，品種種多樣化化。商業(yè)業(yè)經(jīng)營由由傳統(tǒng)的的“坐賈”向高科科技化邁邁進，進進行多渠渠道營銷銷，多元元化經(jīng)營營。商家主導(dǎo)導(dǎo)觀念發(fā)發(fā)生變化化，由傳傳統(tǒng)的追追隨消費費向引導(dǎo)導(dǎo)消費、創(chuàng)造消消費轉(zhuǎn)變變。隨著整體體經(jīng)濟環(huán)環(huán)境向好好，北京京市消費費品市場場處于穩(wěn)穩(wěn)中趨旺旺之勢，當前消消費品市市場運行行有較好好發(fā)展趨趨勢的是是假日消消費品市市場、晚晚間消費費市場、家居消消費市場場、服務(wù)務(wù)消費市市

24、場等，從業(yè)態(tài)態(tài)組合來來看，體體驗業(yè)態(tài)態(tài)得到消消費市場場的關(guān)注注，其市市場份額額呈現(xiàn)增增長態(tài)勢勢。越來越多多的世界界頂級品品牌涉足足北京市市場，此此類客戶戶要求商商業(yè)物業(yè)業(yè)具備高高質(zhì)量、高水準準的軟、硬件設(shè)設(shè)施配置置，如黃黃金位置置、一流流的商場場平面設(shè)設(shè)計、專專業(yè)的品品牌店配配套管理理及完備備的物業(yè)業(yè)管理等等。世界界二線品品牌名店店也逐步步進入北北京市場場。形成成了較完完善的品品牌組合合。入世后各各類進口口產(chǎn)品關(guān)關(guān)稅逐漸漸下降，價格逐逐漸降低低。國內(nèi)內(nèi)經(jīng)營者者將面臨臨激烈競競爭，但但同時也也將推動動零售業(yè)業(yè)朝著低低價格、高質(zhì)量量、多樣樣性方向向發(fā)展，從而豐豐富零售售市場。另一方方面，政政府對外

25、外資企業(yè)業(yè)在華投投資的政政策將更更加透明明，外資資企業(yè)必必將加快快開拓國國內(nèi)市場場的步伐伐（國外外企業(yè)間間的競爭爭），已已進入國國內(nèi)但一一直未進進入北京京的國外外企業(yè)終終于進入入北京市市場，其其他未進進入中國國市場的的業(yè)內(nèi)佼佼佼者也也必將隨隨之進入入市場分分羹。北京連鎖鎖商業(yè)經(jīng)經(jīng)營分析析北京市連連鎖商業(yè)業(yè)繼續(xù)呈呈現(xiàn)快速速、健康康、持續(xù)續(xù)發(fā)展態(tài)態(tài)勢，實實現(xiàn)了連連鎖經(jīng)營營零售額額占社會會消費品品零售額額的比重重增幅最最高、連連鎖經(jīng)營營網(wǎng)點發(fā)發(fā)展最多多、外商商投資企企業(yè)發(fā)展展最快的的佳績。20003年，全市連連鎖企業(yè)業(yè)達到1146家家，門店店42770個，實現(xiàn)零零售額4463億億元，比比上年增增長2

26、33.7%，高于于全市社社會消費費品零售售額增幅幅 9.2個百百分點，連鎖經(jīng)經(jīng)營實現(xiàn)現(xiàn)零售額額占全市市社會消消費品零零售額的的比重為為24.2%，比年初初上升了了5.55個百分分點；連連鎖經(jīng)營營的業(yè)種種已達到到70種種，比年年初增加加了100種。北京市連連鎖經(jīng)營營發(fā)展的的主要特特點 20003年年，北京京市連鎖鎖經(jīng)營發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特點： （1）超超市業(yè)態(tài)態(tài)在連鎖鎖經(jīng)營中中處于主主導(dǎo)地位位，成為為政府宏宏觀調(diào)控控的重要要載體。在各連連鎖業(yè)態(tài)態(tài)中，超超市及倉倉儲式商商場業(yè)態(tài)態(tài)與居民民日常生生活消費費需求最最貼近，是目前前居民最最受歡迎迎的連鎖鎖經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)。220033年，超超市和倉倉儲式商商場

27、實現(xiàn)現(xiàn)零售額額2099.8億億元，同同比增長長32.7%,占全市市連鎖實實現(xiàn)零售售額的445.33%，比比去年提提高3個個百分點點。超市市業(yè)態(tài)零零售額增增長對連連鎖零售售額增長長的貢獻獻率為558.66%，成成為北京京連鎖商商業(yè)銷售售份額最最大、企企業(yè)集中中度和組組織化程程度最高高的業(yè)態(tài)態(tài)。（22）便利利店呈現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。隨著著本市居居民消費費水平的的持續(xù)提提高，居居民對社社區(qū)便利利店的需需求不斷斷增加，促進了了便利店店業(yè)態(tài)的的蓬勃發(fā)發(fā)展。據(jù)據(jù)統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)顯顯示，220033年，北北京市114家連連鎖便利利店公司司門店總總數(shù)比去去年同期期增長1122.9%；便利店店實現(xiàn)零零售額112.

28、55億元，同比增增長1005.22，增增幅位于于連鎖經(jīng)經(jīng)營各業(yè)業(yè)態(tài)之首首。截至至年底，全市社社區(qū)連鎖鎖超市、便利店店總數(shù)已已達16660家家，社區(qū)區(qū)覆蓋率率達到669.11%。 （33）特許許經(jīng)營取取得了新新進展。隨著連連鎖經(jīng)營營的不斷斷發(fā)展，連鎖經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)的運行行體系逐逐步健全全，管理理技術(shù)不不斷提高高，品牌牌效應(yīng)逐逐漸形成成，特許許經(jīng)營已已成為優(yōu)優(yōu)勢連鎖鎖經(jīng)營企企業(yè)規(guī)模模拓展的的重要方方式，對對推動連連鎖經(jīng)營營的發(fā)展展起到了了重要的的作用。20003年，在1446家連連鎖經(jīng)營營企業(yè)中中，211家企業(yè)業(yè)發(fā)展加加盟店5559家家，加盟盟連鎖店店鋪總數(shù)數(shù)達到114399家，比比去年同同期增長長

29、63.3%，占全市市連鎖經(jīng)經(jīng)營門店店的333.6%，實現(xiàn)現(xiàn)零售額額8.22億元，同比增增長333.5%。 （44）多元元化發(fā)展展格局促促進連鎖鎖經(jīng)營的的不斷發(fā)發(fā)展。良良好的開開放政策策和市場場接納力力，使全全市連鎖鎖經(jīng)營企企業(yè)形成成了股份份制、民民營、國國有、內(nèi)內(nèi)資、外外資等多多種經(jīng)濟濟成份共共同發(fā)展展的格局局。在參參與連鎖鎖經(jīng)營的的企業(yè)類類型中，股份制制企業(yè)處處于領(lǐng)先先地位。20003年，82家家股份制制連鎖經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)共有門門店32211家家，占全全市連鎖鎖門店總總數(shù)的775.11%；實實現(xiàn)零售售額2884.11億元，同比增增長288%，占占全市連連鎖經(jīng)營營實現(xiàn)零零售額的的61.3%；實現(xiàn)

30、利利潤同比比增長225.11。北北京物美美商業(yè)集集團股份份有限公公司在香香港聯(lián)交交所掛牌牌上市，充分顯顯示出北北京股份份制連鎖鎖經(jīng)營企企業(yè)發(fā)展展的實力力。 （5）外外商投資資零售企企業(yè)在北北京迅速速發(fā)展。繼家樂樂福、萬萬客隆、華堂等等著名外外資零售售企業(yè)進進入北京京后，全全市商業(yè)業(yè)批發(fā)零零售業(yè)成成為外商商投資的的熱點。20003年，沃爾瑪瑪、迪亞亞、百安安居、歐歐尚、易易初蓮化化等外商商投資連連鎖企業(yè)業(yè)開設(shè)新新店200家，成成為歷史史上外商商投資商商業(yè)零售售店當年年開業(yè)最最多的一一年。迪迪亞折扣扣店的成成功引入入，為零零售業(yè)增增添了新新型業(yè)態(tài)態(tài)。20003年年，外資資和港澳澳臺商投投資的連連鎖

31、經(jīng)營營企業(yè)實實現(xiàn)零售售額477.6億億元，同同比增長長8.00%，占占全市連連鎖經(jīng)營營企業(yè)實實現(xiàn)零售售額的比比重為110.33%。 （66）外埠埠連鎖龍龍頭企業(yè)業(yè)快速在在全市擴擴張。在在大力推推進連鎖鎖經(jīng)營的的大環(huán)境境下，外外省市龍龍頭連鎖鎖經(jīng)營的的觸角不不斷向北北京市延延伸，既既為連鎖鎖企業(yè)帶帶來了競競爭壓力力，同時時，也增增強了發(fā)發(fā)展的活活力。據(jù)據(jù)市統(tǒng)計計局數(shù)據(jù)據(jù)顯示，截止220033年底，北京蘇蘇寧電器器有限公公司、北北京雙匯匯商業(yè)投投資有限限公司、北京聯(lián)聯(lián)華快客客便利超超市有限限公司、西單上上海華聯(lián)聯(lián)超市(北京)有限責責任公司司四家連連鎖經(jīng)營營企業(yè)在在京開店店鋪1882家，實現(xiàn)零零售額

32、114.33億元，占全市市連鎖經(jīng)經(jīng)營實現(xiàn)現(xiàn)零售額額的3.1%。 （7）物流配配送為連連鎖經(jīng)營營快速發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造條件。隨著連連鎖經(jīng)營營企業(yè)規(guī)規(guī)模的不不斷擴大大，連鎖鎖企業(yè)依依靠本企企業(yè)建立立的配送送中心、依靠第第三方物物流配送送企業(yè)提提供配送送服務(wù)等等形式，加快連連鎖配送送運行體體系的建建設(shè)。目目前，全全市388家連鎖鎖經(jīng)營企企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一配配送比重重達到1100%，依靠靠第三方方物流配配送的企企業(yè)200家。在在連鎖經(jīng)經(jīng)營蓬勃勃發(fā)展的的環(huán)境下下，國有有傳統(tǒng)商商業(yè)企業(yè)業(yè)積極向向現(xiàn)代物物流配送送業(yè)調(diào)整整轉(zhuǎn)型，為連鎖鎖經(jīng)營企企業(yè)提供供配送服服務(wù)。 （88）連鎖鎖經(jīng)營效效益穩(wěn)步步提高。20003年，北京

33、市市連鎖經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)實現(xiàn)利利潤100.9億億元，同同比增長長41.6%；實現(xiàn)稅稅金144.5億億元，同同比增長長14%，其中中連鎖零零售企業(yè)業(yè)實現(xiàn)利利潤9.4億元元，同比比增長556.66%，比比限額以以上零售售企業(yè)利利潤總額額增幅高高2個百百分點；實現(xiàn)稅稅金122.5億億元，同同比增長長23.9%，連鎖餐餐飲企業(yè)業(yè)實現(xiàn)利利潤2.5億元元，同比比增長77.8% 。 2、商圈圈分析名稱商圈類型型特色與發(fā)發(fā)展方向向王府井商商圈傳統(tǒng)商圈圈城市級別別中高檔老字號商商城和店店鋪為主主，誠信信很好，人流很很旺。經(jīng)營日用用品為主主，目前前餐飲、娛樂配配套增多多。主要定位位在所有有市民和和國內(nèi)外外旅客。正在積

34、極極進行第第三次升升級改造造，地下下興建巨巨大商場場，希望望還原歷歷史特色色，提升升人氣和和效益。北京百貨貨大樓、東安市市場新東安商商場、市市都百貨貨、王府府井女子子百貨、東方新新天地有1000多年商商業(yè)發(fā)展展史西單商圈圈傳統(tǒng)商圈圈城市級別別中高檔人氣旺盛盛，商鋪鋪租金增增長迅速速。主打“時時尚、品品位、休休閑”為主題題的青春春型商圈圈。目前正在在進一步步規(guī)劃，希望能能夠和時時代廣場場連通，形成更更具規(guī)模模和特色色的青年年社區(qū)。西單華威威商場、西單賽賽特、中中友百貨貨、君太太百貨、LCXX、北京京時代廣廣場 有50多多年商業(yè)業(yè)發(fā)展史史前門商圈圈傳統(tǒng)商圈圈城市級別別低檔由于受交交通、停停車等條條

35、件限制制發(fā)展緩緩慢。經(jīng)營檔次次較低的的商品，如服裝裝、餐飲飲等。目前正在在向“傳統(tǒng)商商業(yè)與民民族商業(yè)業(yè)薈萃，古都風風貌與現(xiàn)現(xiàn)代化結(jié)結(jié)合的文文化旅游游商業(yè)區(qū)區(qū)”發(fā)展。主要是小小商鋪構(gòu)構(gòu)成400多多年商業(yè)業(yè)發(fā)展史史燕莎商圈圈新興商圈圈城市級別別高檔多經(jīng)營高高檔時裝裝、皮具具手表、手飾等等品牌。定位于北北京市高高收入階階層和來來京游客客和從事事商務(wù)活活動人士士觀光購購物的中中心。周周圍興建建的第三三使館區(qū)區(qū)構(gòu)成強強力的消消費支撐撐。正在和麗麗都商圈圈融合，向中央央酒店區(qū)區(qū)發(fā)展。燕莎友誼誼商城119922.6開開業(yè)北京友誼誼商店華堂商場場19998.44燕莎奧特特萊斯朝外商圈圈新興商圈圈城市級別別高檔

36、主要經(jīng)營營國內(nèi)外外高檔名名牌商品品和時尚尚精品。受CBDD和泛CCBD商商業(yè)沖擊擊明顯，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營效益益下降。賽特購物物中心119922.122開業(yè)藍島大廈廈19993.11開業(yè)豐聯(lián)廣場場商場太平洋百百貨盈科科店公主墳商商圈新興商圈圈城市級別別中檔以滿足西西城區(qū)社社區(qū)消費費需求為為主的百百貨商圈圈。主要經(jīng)營營服裝、日用品品等，有有一定的的餐飲，但是娛娛樂配套套相對較較少。城鄉(xiāng)貿(mào)易易中心119922.1開開業(yè)翠微微商廈119977.111開業(yè)當代商圈圈新興商圈圈城市級別別中檔以滿足海海淀區(qū)社社區(qū)消費費需求為為主的商商圈。主要經(jīng)營營服裝、日用品品等，有有一定的的餐飲和和娛樂配配套。百貨和超超市兩大

37、大業(yè)態(tài)為為主。雙安商場場19994.88開業(yè)當代商城城19995.99開業(yè)家樂福220044.3開開業(yè)華宇時尚尚中心220044.5開開業(yè)阜成門商商圈新興商圈圈城市級別別中低檔以滿足社社區(qū)消費費需求為為主的商商圈。主要經(jīng)營營服裝、日用品品等，有有一定的的餐飲和和娛樂配配套。萬通轉(zhuǎn)軌軌后經(jīng)營營小商品品批發(fā)零零售，檔檔次較低低。北京百盛盛購物中中心19994阜成門華華聯(lián)商廈廈19994萬通新世世界19999.1崇文門商商圈新興商圈圈城市級別別中檔引導(dǎo)時尚尚潮流的的青年商商業(yè)氛圍圍。目前主要要吸引京京東區(qū)域域消費。新世界商商場19998.6開業(yè)業(yè)搜秀城220044.100開業(yè)中關(guān)村商商圈最新商圈圈城

38、市級別別中低檔包括多個個主題子子商圈，如數(shù)碼碼商業(yè)街街、圖書書商業(yè)街街等。打造更加加綜合的的中關(guān)村村科技園園區(qū)，提提升形象象。海龍、鼎鼎好、太太平洋、科貿(mào)、新中關(guān)關(guān)、第三三極CBD商商圈最新商圈圈城市級別別高檔20000年出現(xiàn)現(xiàn)CBDD概念來來，這里里是北京京商務(wù)活活動的中中心，隨隨著高檔檔公寓的的入住率率不斷增增長，高高檔商業(yè)業(yè)的需求求也日益益增多。多經(jīng)營高高檔時裝裝、皮具具手表、手飾等等品牌。發(fā)展中等等規(guī)模商商業(yè)中心心和社區(qū)區(qū)商業(yè)街街（城市市綜合體體中的連連鎖經(jīng)營營店和休休閑新概概念店、小規(guī)模模精品型型的SHHOPPPINGG MAALL 為主流流）。國貿(mào)商城城、嘉里里中心、貴友大廈廈、建

39、外外SOHHO、珠江帝景景歐洲商商業(yè)走廊廊、中環(huán)世貿(mào)貿(mào)、北京京銀泰中中心泛CBDD商圈最新商圈圈城市級別別高檔這里除了了有濃厚厚的商業(yè)業(yè)氛圍外外還有娛娛樂、休休閑的大大量需求求。在建的華華貿(mào)中心心、萬達達廣場將將提升這這里的品品質(zhì)。SOHOO現(xiàn)代城城、華貿(mào)中心心、萬達達廣場金源時代代商圈最新商圈圈城市級別別高中檔世界最大大的商業(yè)業(yè)單體，業(yè)態(tài)豐豐富、一一站式消消費。正在努力力創(chuàng)造京京城西部部最大的的商圈。目前的人人氣不夠夠旺盛，商業(yè)氣氣氛仍需需要培養(yǎng)養(yǎng)。王府井商商圈：王府井大大街位于于北京東東長安街街北側(cè)、天安門門紫禁城城東面，是具有有數(shù)百年年悠久歷歷史的著著名商業(yè)業(yè)街區(qū)，在北京京享有金金街的美

40、美譽。近近年來北北京市各各級政府府和企業(yè)業(yè)投入數(shù)數(shù)百億元元對其進進行了大大規(guī)模的的現(xiàn)代化化改造，建成了了北京首首條步行行街商業(yè)業(yè)街，使使其成為為集購物物、旅游游、餐飲飲及休閑閑娛樂為為一體的的現(xiàn)代化化商業(yè)街街區(qū)，王王府井大大街集北北京的歷歷史文化化和現(xiàn)代代文明于于一身，王府井井大街在在北京乃乃至全國國都是無無可爭議議的商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)。 在這條大大街上有有王府井井百貨大大樓、新新東安市市場、新新中國兒兒童用品品商店、王府井井新華書書店、世世都百貨貨、工美美大廈、東方廣廣場及北北京大部部分老字字號店鋪鋪等數(shù)百百家著名名商業(yè)零零售企業(yè)業(yè)；有北北京飯店店、王府府井大飯飯店、天天倫王朝朝、國際際藝苑皇皇

41、冠、君君悅、王王府、臺臺灣、華華僑大廈廈等十數(shù)數(shù)家四星星級以上上的賓館館飯店；有東來來順、全全聚德、萃華樓樓、香港港美食城城、全素素齋、四四川飯店店、北京京小吃街街等特色色餐飲；有北京京人民藝藝術(shù)劇院院、陽光光俱樂部部、金帆帆音樂廳廳、新東東安影城城、中國國兒童藝藝術(shù)劇院院等休閑閑娛樂場場所。有有東方廣廣場、新新東安等等大型寫寫字樓。 王府井井是北京京人購物物休閑的的首選，是中外外游客觀觀光的必必選之地地。根據(jù)據(jù)有關(guān)調(diào)調(diào)查顯示示，王府府井平日日客流超超過600萬人，節(jié)假日日超過1180萬萬人，年年客流33億人以以上，高高峰時步步行人群群摩肩接接踵，故故有金街街美譽。王府井街街區(qū)示意意圖：經(jīng)營狀

42、況況分析：通過幾次次大的改改造，王王府井逐逐漸轉(zhuǎn)變變?yōu)橘徫镂?、休閑閑、娛樂樂、餐飲飲于一體體的具有有現(xiàn)代化化氣息的的時尚、高檔次次、高品品味的商商業(yè)中心心區(qū)，而而不再是是簡單的的商業(yè)一一條街。目前王府府井內(nèi)的的商場有有：新東安安市場、丹耀大大廈、北北京好友友、兒童童用品商商場、工工美大廈廈、王府府女子百百貨、王王府井圖圖書大廈廈、世都都百貨、東方廣廣場、利利生體育育用品商商場等多多家大型型商廈，總體經(jīng)經(jīng)營面積積幾十萬萬平方米米，主營營百貨業(yè)業(yè)，檔次次普遍較較高，品品種齊全全，業(yè)態(tài)態(tài)豐富，主要業(yè)業(yè)態(tài)為：服裝、食品、化妝品品、床上上用品、金銀珠珠寶、鞋鞋帽、箱箱包、文文化辦公公等高檔檔生活用用品。

43、其其整體商商業(yè)架構(gòu)構(gòu)由幾座座大型綜綜合商場場和臨街街店鋪組組成，臨臨街商鋪鋪規(guī)模約約在10003300平平米之間間，年平平均租金金在15503300萬萬人民幣幣之間，金街日日客流量量在300萬人次次左右，日銷售售額為110000多萬元元，幾平平方米的的小店鋪鋪日營業(yè)業(yè)額達到到數(shù)萬元元，可謂謂“日進斗斗金”。同時時，王府府井擁有有許多北北京老字字號名店店：盛錫錫福、四四聯(lián)美發(fā)發(fā)、吳裕裕泰茶莊莊、亨德德利表店店、中國國照相、內(nèi)聯(lián)升升、步瀛瀛齋、馬馬聚源、瑞芙祥祥、麗豐豐祥、王王麻子等等，這些些老字號號是老北北京歷史史和文化化的傳承承，也是是王府井井商業(yè)的的精髓。娛樂休閑閑業(yè)：王府井街街區(qū)整體體娛樂

44、業(yè)業(yè)較為缺缺乏，目目前擁有有的娛樂樂休閑類類業(yè)態(tài)有有影院和和游戲廳廳以及KKTV。其中影影院2家家：新東東安影院院和新世世紀影院院；游戲戲廳3家家：新東東安游戲戲廳和位位于好友友世界的的2個游游戲機廳廳；KTTV1家家。游戲機廳廳：新東安游游戲機廳廳：營業(yè)面面積7000平米米左右，游戲機機1600臺左右右。消費費水平為為1元/枚。人人流較少少，主要要為商場場顧客及及寫字樓樓工作人人員。均均消費44元（枚枚）/機機。整體體游戲設(shè)設(shè)備較為為高檔，消費水水平較高高，環(huán)境境安靜良良好。好友世界界商場游游戲機廳廳：營業(yè)面面積4000平米米左右，游戲機機1200臺左右右。消費費水平為為1元/枚。上上午人流

45、流較少，有部分分優(yōu)惠活活動。下下午人流流較多，均人流流為500人左右右。 均均消費為為3元（枚）/機。整整體游戲戲設(shè)備一一般，消消費水平平中等，環(huán)境較較差。影院：新東安影影院概況新東安影影城位于于北京王王府井大大街新東東安市場場五層，新東安安二期開開業(yè)后放放映廳總總數(shù)已經(jīng)經(jīng)增加至至8個總總座位數(shù)數(shù)10338個，分為44個放映映廳。其其中3廳廳2388個座位位，其他他廳為1100個個座位。商場地地下有充充足停車車位供顧顧客停車車。整體體設(shè)備較較為先進進，環(huán)境境良好。消費水平平：新東安安影院整整體消費費水平較較低，人人均300元左右右。經(jīng)營狀況況：整體經(jīng)經(jīng)營狀況況良好。人流在在高峰時時期可以以達到

46、客客滿，普普通時期期能達到到50以上。新世紀影影院概況：東東方新世世紀影院院位于東東方廣場場地下一一層，共共有6個個放映廳廳。設(shè)備備先進、采用中中英文開開放式售售票系統(tǒng)統(tǒng)。整體體裝飾高高檔、時時尚，環(huán)環(huán)境優(yōu)于于新東安安影院。影院共共有座位位8311個，放放映廳規(guī)規(guī)模根據(jù)據(jù)座位數(shù)數(shù)控制大大小。放放映廳普普遍規(guī)模模較小，保證了了良好的的放映效效果。消費水平平東方新世世紀影院院整體消消費水平平較高，人均消消費在550880元左左右。經(jīng)營狀況況經(jīng)營狀況況一般。KTV：喜樂迪：位于王王府井步步行街中中段。是是一家包包含量販販式KTTV、迪迪吧、酒酒吧為一一體的休休閑娛樂樂場所。分為33層，共共有1000

47、間包包房，首首層為迎迎客廳，2層為為迪吧及及KTVV、臺球球廳；33層為酒酒吧，總總體營業(yè)業(yè)面積為為50000平米米左右。消費水平平：白天與與晚間不不同；周周末與工工作日不不同。人人均價差差在155200元左右右。KTTV包房房分為55個檔次次，拉開開價差。基本消消費水平平為300元/時時，更高高檔次逐逐級遞增增，價差差在100元左右右。同時時采用224小時時營業(yè)，開辦“夜貓行行動”，在112點到到次日凌凌晨進行行夜間優(yōu)優(yōu)惠活動動。經(jīng)營狀況況：由于喜喜樂迪整整體音響響效果較較差，雖雖然位于于王府井井黃金地地段，但但客流量量并不是是很高，其整體體環(huán)境一一般，設(shè)設(shè)備水平平較低。餐飲業(yè)：王府井街街區(qū)

48、餐飲飲業(yè)態(tài)較較為豐富富，主要要分布于于商場內(nèi)內(nèi)部或者者獨立商商鋪經(jīng)營營。從老老北京風風味到全全世界各各地異域域風情，幾乎都都能夠在在街區(qū)內(nèi)內(nèi)找到，主要業(yè)業(yè)態(tài)為快快餐、自自助、套套餐、中中式餐飲飲、京味味小吃。王府井井集中了了全世界界的知名名餐飲品品牌，整整體消費費水平較較高，高高檔餐飲飲居多，同時兼兼有中低低檔餐飲飲，整體體餐飲業(yè)業(yè)由于王王府井人人流量的的支撐，經(jīng)營狀狀況極好好。王府井小小吃街采用露天天餐飲方方式，匯匯集了全全國各地地的風味味小吃，種類齊齊全。整整體街區(qū)區(qū)環(huán)境整整潔衛(wèi)生生，游人人如織。新天地美美食苑位于東方方廣場地地下一層層，云集集川、粵粵、滬、閩等各各地傳統(tǒng)統(tǒng)美味，同時也也有

49、來自自日本、韓國、東南亞亞的風味味美食。整體消消費水平平較高，環(huán)境良良好。面包新語語新加坡口口味面包包房，價價格及消消費水平平較高，生意興興隆。道樂日餐餐主營日本本壽司，各式生生魚片。較有特特色，屬屬于高檔檔消費。田野永和和臺灣風味味美食，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，消消費檔次次較高。西蜀豆花花莊主營川菜菜的著名名品牌，服務(wù)及及用餐環(huán)環(huán)境良好好。餛飩侯老北京風風味小吃吃，屬高高檔消費費，生意意興隆。東來順主營涮、烤、炒炒、爆等等羊肉類類，北京京老字號號。全聚德北京老字字號烤鴨鴨店，高高檔餐飲飲類，主主營烤鴨鴨。同盛祥主營羊肉肉泡饃，中檔餐餐飲消費費。存在問題題：作為百年年老街，一直只只強調(diào)購購物功能能，重視視

50、商品供供給，娛娛樂休閑閑則極為為匱乏。整個王王府井步步行街所所擁有的的不過是是2家影影城、兩兩個游戲戲廳、11個游戲戲廣場。1家KKTV而而已。商品檔次次參差不不齊，有有高檔也也有低檔檔，客戶戶總體定定位不明明確。各商場經(jīng)經(jīng)營商品品雷同，無個性性特色。餐飲種類類雖然豐豐富，但但是不能能很好滿滿足大眾眾消費需需要，除除了高檔檔中餐以以外只有有洋式快快餐和小小吃街。可選擇擇余地少少。隨著北京京商業(yè)的的迅速發(fā)發(fā)展和變變革，王王府井作作為商業(yè)業(yè)中心的的地位已已經(jīng)被逐逐漸動搖搖，同時時其位于于城市中中心，交交通不便便的不利利因素也也導(dǎo)致了了其人氣氣下滑，營業(yè)額額下降。總體定定位不明明確，導(dǎo)導(dǎo)致各階階層客

51、流流都不能能享受比比較滿意意的購物物環(huán)境和和選擇自自己所需需要的商商品。盲目求新新，求大大，導(dǎo)致致數(shù)量增增長，質(zhì)質(zhì)量下降降。一直直以來王王府井只只強調(diào)建建造大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)建設(shè)設(shè)，沒有有更多考考慮管理理效益及及經(jīng)營效效益，商商品雷同同，配套套設(shè)施缺缺乏，顧顧客購物物理性化化使王府府井越來來越難以以留住消消費者的的腳步。一成不不變的商商業(yè)運作作模式也也受到北北京新興興商圈的的挑戰(zhàn)。王府井作作為一條條擁有7700年年歷史的的商業(yè)街街區(qū)，融融合了歷歷史和時時尚，是是中國商商業(yè)的精精髓。從從20世世紀900年代開開始，王王府井大大街經(jīng)過過改造和和升級，基本具具備了集集購物、餐飲、休閑、文化、旅游、商務(wù)

52、為為一體的的綜合性性商業(yè)街街區(qū)。隨隨著市場場競爭的的激烈和和商業(yè)格格局的變變革，王王府井市市場客流流量和營營業(yè)額均均出現(xiàn)了了不同程程度的下下降，某某種程度度上王府府井陷入入了“年輕人人不來，中老年年人不滿滿，外地地人不買買”的尷尬尬境地。整體看看來，王王府井還還是比較較偏重于于購物消消費，休休閑和娛娛樂設(shè)施施比較缺缺乏，不不是首選選的游樂樂之地。所有的的商場娛娛樂設(shè)施施都很缺缺乏，一一些商場場提供的的只有購購物功能能。從上上圖人流流分析看看出，來來王府井井的游客客80是觀光光購物的的，王府府井提供供的商業(yè)業(yè)設(shè)施配配套遠遠遠不能滿滿足這些些消費者者的要求求，整體體功能較較為單一一，經(jīng)營營方向也也

53、只是商商品經(jīng)營營而不是是功能性性經(jīng)營。隨著城城市多中中心化、商品的的同質(zhì)化化、品牌牌的普及及化，以以及新興興商圈的的建立，王府井井由于其其自身客客觀條件件等原因因已經(jīng)逐逐漸失去去它的優(yōu)優(yōu)勢。從從顧客角角度來講講，購物物日趨理理性，而而不是沖沖動。所所以，王王府井應(yīng)應(yīng)該重新新定位，不是簡簡單的商商業(yè)一條條街，而而是商業(yè)業(yè)中心，是一個個商業(yè)旅旅游休閑閑中心，成為北北京商業(yè)業(yè)的中心心和主導(dǎo)導(dǎo)。王府府井不應(yīng)應(yīng)只以購購物為主主，應(yīng)該該加強休休閑、服服務(wù)等功功能。換換個角度度說，就就是不能能讓不論論是觀光光還是購購物的顧顧客，在在累了的的時候不不是只能能蹲在街街邊或者者坐在商商場櫥窗窗邊休息息，同時時在大

54、眾眾服務(wù)方方面應(yīng)該該顧及更更多消費費者需要要，增加加大眾餐餐飲種類類，而不不是簡單單的快餐餐和國際際美食。根據(jù)有關(guān)關(guān)資料顯顯示，將將王府井井定位為為商業(yè)旅旅游中心心區(qū)是應(yīng)應(yīng)該從以以下四個個觀點來來分析：要突出底底蘊深厚厚的中國國商業(yè)文文化。來來王府井井的人880以以上是旅旅游的，沖動購購買、隨隨機購買買、連帶帶購買、消閑購購買的比比例占絕絕大多數(shù)數(shù)，所以以要從商商業(yè)旅游游去研究究王府井井。要突出現(xiàn)現(xiàn)代生活活時尚。許多人人來這里里主要是是通過王王府井的的窗口看看世界，通過王王府井的的窗口來來了解消消費的潮潮流，時時尚的發(fā)發(fā)展，所所以要體體現(xiàn)這樣樣的一個個導(dǎo)向性性的經(jīng)營營。要提供應(yīng)應(yīng)有盡有有的商品

55、品，在王王府井要要能買到到全國商商品、世世界商品品。要塑造休休閑、舒舒適的購購物、旅旅游環(huán)境境。從這這個區(qū)域域定位來來看，不不作一條條街考慮慮。王府府井要避避免商場場一條街街那種“深院大大宅、庭庭院深深深”。作為為一條商商業(yè)街，它最突突出的特特點應(yīng)該該是貼近近街道、貼近顧顧客、貼貼近生活活。許多專家家認為，王府井井應(yīng)該考考慮實行行“大而專專、專而而全、全全而特、特而新新”的經(jīng)營營思路。王府井井現(xiàn)有的的經(jīng)營面面積雖然然很大，但是多數(shù)數(shù)是雷同同經(jīng)營，沒有形形成自己己的特色色，而現(xiàn)現(xiàn)代百貨貨實際上上是一種種專業(yè)化化的，綜綜合性的的多功能能的購物物場所。在專里里面體現(xiàn)現(xiàn)“全”，進而而形成自自己的特特色

56、，這這樣才能能持續(xù)的的發(fā)展下下去。王府井的的發(fā)展要要實現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，突突出”五個賣賣點“，推進進”一個統(tǒng)統(tǒng)一。1、從商商品經(jīng)營營向功能能性經(jīng)營營轉(zhuǎn)變。不能再再在商品品上做文文章，要要研究大大型商店店的多功功能，吃吃、喝、玩各種種服務(wù)齊齊全，實實現(xiàn)一站站式消費費。2、從大大眾化的的商品向向主題名名品店轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。王王府井大大眾化的的經(jīng)營既既影響了了形象也也影響了了經(jīng)濟效效益。3、從數(shù)數(shù)量經(jīng)營營向數(shù)字字經(jīng)營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。要要用數(shù)字字經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)生效益益，提高高內(nèi)部經(jīng)經(jīng)營效率率，而不不是盲目目的擴大大經(jīng)營面面積和規(guī)規(guī)模。4、從硬硬件經(jīng)營營向軟件件經(jīng)營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。提提高市場場的管理理水平，提高管管理效益益。 大型百百

57、貨要賣賣時尚、賣品牌牌、賣信信譽、賣賣功能、賣環(huán)境境，以此此作為中中心，提提高王府府井整體體服務(wù)水水平。王府井步步行街里里有許多多百年老老字號，如果更更好的保保護這些些歷史文文化商品品的價值值也是王王府井應(yīng)應(yīng)該考慮慮的問題題。對這這些店來來說，以以市場做做標準，以經(jīng)營營換效益益才是最最重要的的。如何何將王府府井商業(yè)業(yè)和歷史史文化更更好的結(jié)結(jié)合，是是王府井井經(jīng)營及及吸引游游客的最最重要的的問題。王府井作作為商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)，其商商品應(yīng)該該具備三三個特點點：時尚尚、高檔檔、誠信信。商品的時時尚性是是吸引顧顧客的重重要條件件。其次次，商品品要有特特色，目目標客戶戶群應(yīng)該該定位應(yīng)應(yīng)該是引引導(dǎo)性的的，要突

58、突出主體體客流。對于低低檔消費費品應(yīng)該該減少，提高整整體經(jīng)營營檔次。同時，王府井井步行街街的改造造要考慮慮如何更更好的保保留和繼繼承傳統(tǒng)統(tǒng)。歷史史魅力是是王府井井商業(yè)街街區(qū)不可可或缺的的，也是是其他商商業(yè)街區(qū)區(qū)所不具具備的。分析國際際一流商商業(yè)街區(qū)區(qū)普遍具具有五大大特點：有大型型的零售售商場，各色商商品一應(yīng)應(yīng)俱全；有大型型的文化化建筑，如博物物館、劇劇院、影影院；有有良好的的居住條條件，高高級飯店店錯落有有致；有有特色的的城市景景觀，街街中公園園芳草如如因；有有旅游上上的閃光光點，成成為游人人的好去去處。而而王府井井的休閑閑、旅游游等設(shè)施施還很缺缺乏，現(xiàn)現(xiàn)有的休休閑設(shè)施施只是購購物的附附加，使

59、使整個街街區(qū)的內(nèi)內(nèi)涵顯得得有些空空洞，不不夠充實實，如果果要成為為全國的的商業(yè)中中心區(qū)，現(xiàn)在的的硬件和和軟件條條件是遠遠遠不夠夠的，整整個王府府井的整整體品質(zhì)質(zhì)還有待待提升。 西單商圈圈：概況：西單商業(yè)業(yè)街是北北京舊城城區(qū)三大大商業(yè)區(qū)區(qū)之一，與王府府井步行行商業(yè)街街、前門門商業(yè)街街并稱為為北京三三條“黃黃金商業(yè)業(yè)街”，它東臨臨故宮、南依長長安街，西靠金金融街，北接新新街口商商業(yè)區(qū)，商業(yè)地地理位置置極其優(yōu)優(yōu)越,不但是是北京人人喜歡光光顧的商商業(yè)街區(qū)區(qū)，也成成為外地地游客到到北京的的必游之之地和購購物場所所。西單商業(yè)業(yè)街平均均日客流流量達到到20萬萬人次，周末在在40萬萬人次左左右，節(jié)節(jié)假日高高峰

60、時每每天能達達到600萬-770萬人人次，年年社會消消費品零零售額達達到600多億元元（20002年年）?，F(xiàn)現(xiàn)在的西西單商圈圈共有商商業(yè)網(wǎng)點點1799個，大大型商場場8家，占北京京市大型型商場總總數(shù)的11/100。在短短短的5500多多米長的的商業(yè)核核心地帶帶上，百百貨商場場林立，并且比比鄰而居居，具有有商業(yè)企企業(yè)群體體的扎堆堆效應(yīng)，比較著著名的商商場有中中友百貨貨、西單單商場、西單購購物中心心、西單單賽特大大廈等。西單商業(yè)業(yè)中心主主體部分分以西單單北大街街南段為為主，向向南沿至至宣武門門，總營營業(yè)面積積40萬萬平方米米左右。它與王王府井商商圈同屬屬于北京京最早的的、最成成熟的商商圈，由由早期