長沙商業(yè)綜合體市場(chǎng)

1、長沙商業(yè)綜合體市場(chǎng)A、開福萬達(dá)廣場(chǎng)B、華遠(yuǎn)華中心C、喜盈門范城D、德思勤城市廣場(chǎng)E、華晨國際廣場(chǎng)F、羅馬商業(yè)廣場(chǎng)G、奧克斯廣場(chǎng)H、泊富國際廣場(chǎng)I、 藍(lán)灣國際廣場(chǎng)J、 北辰新河三角洲K、女人世界項(xiàng)目 位置：開福區(qū)五一路與湘江大道交匯處東北角開 發(fā) 商：長沙開福萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 占地 面積：121783.47 （約180畝）建筑 面積：約100萬 綠 化 率：8%物業(yè)類型：住宅、SOHO公寓、大型購物中心、寫字樓、高級(jí)酒店、商業(yè)步行街等項(xiàng)目規(guī)劃：集高檔購物中心、娛樂中心、高級(jí)酒店、商務(wù)酒店、時(shí)尚步行街、甲 級(jí)寫字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體項(xiàng)目基本情況：步行街：上下2F獨(dú)立商鋪，萬千百

2、貨影院、超市等精裝修住宅160平米以上平層1700寫字樓（32F）萬達(dá)文華酒店平層1700寫字樓（32F）項(xiàng)目整體由10棟高層/超高層建筑+底層商業(yè)組成，集購物、居住、休閑、餐飲、文化、娛樂等功能于一體；涵蓋國際購物商業(yè)中心（萬仟百貨）、城市中心景觀豪宅（160平米以上）、萬達(dá)文華酒店、風(fēng)情商業(yè)街、室內(nèi)外商業(yè)步行街、超高層甲級(jí)寫字樓（200米）六大國內(nèi)外頂尖業(yè)態(tài)；ABCA地塊為住宅用地，已建超高層精裝豪宅約21萬平米，底層商業(yè)約0.9萬平米，配套用房約4000平米，目前住宅銷售率達(dá)到90%；B地塊為商業(yè)綜合體，建筑面積32.8萬平米；C地塊原本規(guī)劃為住宅地塊，因發(fā)掘出文物，后變更為商業(yè)地塊，具

3、體地塊指標(biāo)不詳細(xì)。目前有C3號(hào)棟寫字樓推出，建筑面積為5.6萬平米；4號(hào)線通往高鐵站2號(hào)線通往高鐵站1號(hào)線通往省府本案與4號(hào)線無縫對(duì)接；萬達(dá)與1號(hào)線有0.7公里距離，與2號(hào)線有200米直線距離。萬達(dá)地鐵線路對(duì)比圖：一層業(yè)態(tài)規(guī)劃為國際品牌服裝旗艦店、精品生活特色店及國際連鎖品牌餐飲；商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)分布：二層規(guī)劃有品牌服飾、商務(wù)休閑和生活配套店；三層規(guī)劃有國內(nèi)外大型餐飲、風(fēng)味餐飲、兒童配套；四層規(guī)劃為餐飲及生活配套；小結(jié)：步行內(nèi)街呈U字形設(shè)計(jì)，動(dòng)線通暢，四層總長1300米；步行內(nèi)街采用采光天井設(shè)計(jì)視覺通透。其中設(shè)有2個(gè)大型中庭，較容易吸引客流駐足休憩；整體商業(yè)五層總面積為108008.4，其中步行內(nèi)

4、街總建筑面積為5.13萬平米。業(yè)態(tài)規(guī)劃初步定為，服裝占38%，餐飲占48%，配套占14%。步行內(nèi)街效果示意圖商業(yè)群樓全部持有，未對(duì)外出售。商業(yè)外街布局室外街北區(qū)室外街南區(qū) 從周邊情況分析：由于西長街需要拓寬至24米，目前處于剛起步拆遷階段，建設(shè)周期18個(gè)月。動(dòng)遷施工將影響萬達(dá)商業(yè)外街的營業(yè)。面積區(qū)間：20-180主力面積：50-80華遠(yuǎn)華中心區(qū)域占地總建筑面積北區(qū)107畝85萬住宅28.9萬商業(yè)36萬南區(qū)128畝20萬合計(jì)235畝105萬項(xiàng)目指標(biāo)：總占地235畝，總建105萬規(guī)劃：以人民路為界分為南、北區(qū)，其中南區(qū)規(guī)劃面積128畝，總建20萬，北區(qū)總用地面積108畝，總建85萬；分五期開發(fā)，其

5、業(yè)態(tài)包括國際大型旗艦商業(yè)、國際名品展示中心、香格里拉酒店、世界級(jí)濱江大宅、國際5A級(jí)寫字樓、城市公寓及SOHO辦公等。南區(qū)籌建中：規(guī)劃總占地面積約128畝，總建筑面積超過20萬，規(guī)劃打造一個(gè)集商務(wù)街區(qū)、公館會(huì)所街區(qū)、老長沙商業(yè)街區(qū)、“老長沙新公館”高檔住宅區(qū)、傳統(tǒng)街市街區(qū)、地下空間等功能規(guī)劃與一體的國際化休閑、文化、娛樂中心。一期二期三期四期五期區(qū)域規(guī)劃類型面積業(yè)態(tài)規(guī)劃一期底部4層商業(yè)裙樓國際名品展示中心1.8萬涵蓋名車名表、珠寶、知名連鎖餐飲、美容美體、會(huì)所等高檔生活配套二期5層商業(yè)裙樓先鋒時(shí)尚高地3萬開放式街區(qū)全天候演繹歡樂的主題，零售、餐飲、娛樂三大板塊消費(fèi)三四期7層商業(yè)裙樓海信廣場(chǎng)8.

6、6萬體驗(yàn)休閑購物、餐飲娛樂、聚會(huì)等一站式高端消費(fèi)四期（單體中部）寫字樓7.8萬四期（單體頂部）香格里拉酒店4.5萬五期寫字樓6萬6層裙樓3.86萬品牌零售店、商務(wù)便餐大型宴會(huì)、商務(wù)培訓(xùn)、會(huì)議中心、金融服務(wù)等4層獨(dú)立商業(yè)0.24萬各類物業(yè)建筑面積：商業(yè)185500，酒店42000 ，寫字樓131500 ，住宅290000 ，地下總建筑面積196000 。商業(yè)與寫字樓暫未推出，贊未有銷售數(shù)據(jù)。本文件是專門為恒基書寫的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報(bào)告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機(jī)構(gòu)，例外情況是事先得到九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的書面同意。 喜盈門范城16開發(fā)商背景項(xiàng)目開發(fā)商湖南潤領(lǐng)

7、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)與湖南嘉盛地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的大型“城市綜合體”項(xiàng)目長沙喜盈門城市廣場(chǎng)而成立的全子公司。 上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)成立于1997年，先后在上海、福州、廈門、泉州、晉江、南昌等城市投資大型以精品建材家具商場(chǎng)為主力店的大型商業(yè)SHOPPINGMALL，目前已是南中國最具競(jìng)爭(zhēng)力的大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。喜盈門范城占地面積6.45萬平方米 ，總建筑面積48萬，配套及定位：15萬的喜盈門建材家具廣場(chǎng)、高檔百貨購物中心、甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、大型生活超市、高檔影城、餐飲娛樂、下沉式環(huán)繞型商業(yè)步行街等，是集商務(wù)辦公、精品購物、餐飲娛樂于一體的綜合性超大型商業(yè)項(xiàng)

8、目。項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況占地面積64484.94建筑面積48萬平方物業(yè)類型寫字樓、公寓、商業(yè)容積率5.5綠化率30.44%總棟數(shù)0棟總套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)4515 建筑結(jié)構(gòu)框剪開發(fā)周期約3年開盤時(shí)間2012年4月21日 項(xiàng)目地址：萬家麗中路三段36號(hào)（雨花區(qū)政府對(duì)面）開發(fā)商：湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理： 湖南喜盈門范城物業(yè)服務(wù)有限公司施工單位：二十三冶建設(shè)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)：嘉博（福建）聯(lián)合設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)： 銷售代理：長沙易居招商代理：交通狀況：16、124、406、806、城市快巴家具建材廣場(chǎng)影院、ktv、各類型餐飲餐飲、茶樓、足浴、時(shí)尚品牌酒吧街華潤萬家1.9萬方（開發(fā)商自持）價(jià)格區(qū)

9、間：12.8萬均價(jià)：2.3萬去化率：25%面積區(qū)間：18150平米主力面積：4050平米分?jǐn)偮剩?6%總戶數(shù)：191個(gè)面積區(qū)間：201300平米主力面積：5070平米分?jǐn)偅?8%價(jià)格區(qū)間：1.73.4萬均價(jià)：2.8萬/平米去化率：60%總鋪面：207戶面積區(qū)間：30500平米主力面積：7090平米分?jǐn)偅?6%價(jià)格區(qū)間：1.41.9萬均價(jià)：1.7萬/平米38F開發(fā)商自持分布物業(yè)棟號(hào)樓層建筑面積（）綜合面積（）地上家居大賣場(chǎng)1#棟3-8F118513118513綜合商業(yè)1-2F3735861975-1F24617餐飲娛樂7#棟6F3300198005F33004F33003F33002F33001

10、F3300步行街商業(yè)1443914439辦公樓2#棟9-24F24138（每層面積為1500）482763#棟9-24F24138酒店式公寓4#棟3-29F29931911595#棟3-29F294446#棟3-29F31784地下綜合商業(yè)1#棟-1F2656726567地下超市1302513025體量分析年份回報(bào)模式第一至第三年平均每年回報(bào)7%，簽約時(shí)于房?jī)r(jià)中一次性抵扣21%第四年按商鋪原價(jià)的7.5%固定回報(bào)，其中提取3%平均在第一至第三年每年1%先行返還客戶第五年按商鋪原價(jià)的8%固定回報(bào)第六年按商鋪原價(jià)的8.5%固定回報(bào)第七年至第二十年租金收入2:8分成，如購房者分成部分不足5%，差額部分

11、給予補(bǔ)足年份回報(bào)模式計(jì)算，以100萬元的商鋪為例子第一至第三年簽約總價(jià)100萬*79%=79萬；每年固定回報(bào)100萬*1%=1000元第四年固定回報(bào)：100萬*4.5%=45000元第五年固定回報(bào)：100萬*8%=80000元第六年固定回報(bào)：100萬*8.5%=85000元第七年至第二十年租金收入20%：80%分成如購房者80%分成部分不足100萬*5%=50000元，差額部分補(bǔ)足二十年高收益包租模式，號(hào)稱零風(fēng)險(xiǎn)旺鋪項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)比較豐富，喜盈門家居建材廣場(chǎng)具有一定的知名度2、項(xiàng)目返租銷售模式較為長沙市場(chǎng)接受；3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)長沙首創(chuàng)特色項(xiàng)目，較為吸引客戶眼

12、球；4、招商較為理想，引進(jìn)了一些大的主力商家5、價(jià)格具有一定的優(yōu)勢(shì)1、地理位置較偏，人氣不足，商業(yè)氛圍很差，項(xiàng)目定位時(shí)尚娛樂綜合體，需要一定的人流量作為支撐2、產(chǎn)權(quán)分割面積過大；3、產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大，具有一定的抗性4、百貨商場(chǎng)與家居建材市場(chǎng)混搭，考驗(yàn)消費(fèi)者的接受度隨著未來市場(chǎng)上更具實(shí)力的城市綜合體上市，該項(xiàng)目在區(qū)位、價(jià)格上并無太大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；1、地鐵5號(hào)線、9號(hào)線，城際鐵路的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；2、武廣新城，三市融城概念支撐其炒作空間。德思勤城市廣場(chǎng)占地面積373476平方米 建筑面積156萬平方米 物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商鋪、酒店綠化率30.7%容積率3.98開

13、發(fā)周期約6年近期套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售481戶近期開盤時(shí)間2012年11月3日 項(xiàng)目地址：湘府東路與韶山南路交匯處 開發(fā)商：深圳市德思勤置業(yè)有限公司物業(yè)管理：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限 公司施工單位：中建二局第二建筑工程公司 建筑設(shè)計(jì)：廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限 公司銷售代理：自銷交通狀況：7、17、102、103、107、140、502、801、802 等項(xiàng)目概況項(xiàng)目類型及規(guī)模德思勤城市廣場(chǎng)位于湖南省府CBD，長沙湘府東路與韶山南路交匯處，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積156萬平米（其中商業(yè)商務(wù)面積超100萬平米），業(yè)態(tài)規(guī)劃包括TASKIN四季匯購物中心、900米蘋果時(shí)尚步行街、2座國際五星級(jí)酒店（其中一家為美國凱

14、悅酒店）、TASKIN寶格麗公寓、14棟甲級(jí)寫字樓、衛(wèi)視直播中心、建筑藝術(shù)中心、長沙首座頂級(jí)城市會(huì)所、國際學(xué)校等諸多類型，規(guī)劃10000多個(gè)停車位。深圳德思勤投資公司設(shè)在深圳，主營提供顧問、銷售代理、開發(fā)及運(yùn)營。業(yè)務(wù)涉及深圳、廣東、湖南、湖北等大中型城市。德思勤廣場(chǎng)是在長沙開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目一期由A、B兩個(gè)地塊構(gòu)成，除了六層的購物中心外，其它部分均在年內(nèi)全部動(dòng)工，購物中心明年下半年動(dòng)工，并于2012年底整個(gè)一期同步同時(shí)入伙。項(xiàng)目分期開發(fā)示意圖 在售區(qū)域在售商鋪面積區(qū)間：40-200A1#A2#A3#A4#項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)1、占據(jù)紅星商圈核心位置；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)長沙首創(chuàng)特色項(xiàng)目，較

15、為吸引客戶眼球；4、周邊眾多經(jīng)商戶待商鋪升級(jí)；1、地塊非常龐大，商業(yè)定位大而不精；2、銷售價(jià)格偏高，門檻高；3、產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大，具有一定的抗性；4、外來人口龐大，素質(zhì)參差不齊；1、省府南遷，大量政務(wù)商務(wù)人員南遷；2、三市融城概念支撐其炒作空間；3、汽車南站、高速出口，帶來非常多的外地客流；項(xiàng)目曾一度傳出項(xiàng)目賣地，運(yùn)營困難的消息出來，有此可見發(fā)展商在運(yùn)作這樣大型商業(yè)體的情況下，明顯有資金問題。華晨世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目地點(diǎn)：長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)總占地：55925平方米 總建筑面積：38萬；項(xiàng)目業(yè)態(tài)商業(yè)零售面積達(dá)20萬平方米，商業(yè)辦公面積達(dá)6萬平方米規(guī)劃：大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級(jí)

16、酒店、甲級(jí)寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場(chǎng)于一體的大型城市綜合體按揭銀行:交通銀行華晨世紀(jì)廣場(chǎng)入駐主力商家明細(xì)店名區(qū)域規(guī)劃樓層面積（）開業(yè)時(shí)間備注居然之家A區(qū)B1-7/F約9萬3月10日中國央企華潤歡樂頌百貨B區(qū)1F-4/F約3.5萬8月1日中國央企流行潮流前線B區(qū)B1層約0.8萬2013年5月四季時(shí)尚街C區(qū)1/F-2/F0.5萬2012年8月第一太平戴維斯經(jīng)營管理華潤萬家生活超市C區(qū)B1層1.5萬2012年8月央企、中國零售第一品牌江蘇衛(wèi)視-幸福藍(lán)海院線C區(qū)2/F-3/F層0.5萬2012年8月國企、江蘇第一品牌大型量販KTVC區(qū)3F0.3萬2012年8月至尊豪生大酒店B區(qū)5

17、/F及A座約3.8萬2012年12月世界第二、美國最大酒店管理集團(tuán)至尊豪生大酒店全套房公寓C區(qū)4F-28/F約3.2萬2012年12月1日世界第二、美國最大酒店管理集團(tuán)華晨中心B區(qū)B座3.2萬2012年8月超甲級(jí)5A精裝寫字樓世紀(jì)華宅D區(qū)A、B、C約5萬2013年5月大型地下停車場(chǎng)A、B、CB2-B3層約7萬2012年8月大型人防兼停車場(chǎng)D區(qū)B1-B3座約3.5萬2013年5月D區(qū)地鋪D區(qū)A、B、C三座首層約1.2萬2013年5月總體量：約43萬華晨世紀(jì)廣場(chǎng)目前總體可售商鋪143個(gè)，總面積為3739；其中面積在80平米以下的商鋪占了89.51%。一層商鋪總面積1934，共82個(gè)；二層商鋪總面積

18、774平米，共40個(gè)；三層商鋪總面積1031平米，共21個(gè)；華晨自持70%的商業(yè)。地理位置楓林路涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院旁售樓處位置楓林路608號(hào)開盤時(shí)間2012年4月8日交房時(shí)間2013年年底物業(yè)類型住宅、公寓、商業(yè)占地面積40000建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑面積160000總戶數(shù)1200容積率2.9主力商鋪面積30-70 綠化率40%商鋪價(jià)格2萬-6萬開盤優(yōu)惠活動(dòng)5萬享10萬羅馬商業(yè)廣場(chǎng)羅馬商業(yè)廣場(chǎng)是集合商業(yè)、住宅、公寓、酒店為一體的綜合商業(yè)體，總建面達(dá)16萬平米。其中商鋪約500戶，銷售基本完成。自身配套：岳麓二小、人人樂超市、華美達(dá)酒店、肯德基、中影國際影城等。商鋪開售前1-2個(gè)月開始啟動(dòng)招商，以大眾品

19、牌為主，生活配套、基礎(chǔ)娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)為主要招商對(duì)象。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)交通便利：河西重要主干道楓林路旁，地鐵2號(hào)線站口；配套完善：人人樂超市、中影國際影城、肯德基等知名商家簽約入駐；知名物業(yè)顧問：戴德梁行商業(yè)顧問，經(jīng)營有保障；優(yōu)惠政策：地方工商、稅務(wù)大力支持；所在片區(qū)待發(fā)展還未成熟；地段偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離城市中心；公交線路少，交通不發(fā)達(dá)；商鋪分?jǐn)偮蔬^高；周邊樓盤威脅，價(jià)格在片區(qū)屬較高水平；自身商業(yè)配套將于其他項(xiàng)目共享，為他人做嫁衣；大學(xué)新城，學(xué)府商圈校園經(jīng)濟(jì)吸附力強(qiáng)；梅溪湖新城開發(fā)帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)；穩(wěn)定的消費(fèi)群，兩大學(xué)府及高新區(qū)人群；占地面積6.77萬平米 建筑面積68.8萬平米 物業(yè)類型住宅、公寓、寫字

20、樓、商鋪綠化率30.7%容積率5,5開發(fā)周期約4年 項(xiàng)目地址：岳麓大道與溁銀路交叉口 開 發(fā) 商：長沙奧克斯廣場(chǎng)置業(yè)公司 物業(yè)管理：寧波奧克斯物業(yè)服務(wù)有限公司 車 位 數(shù)：2218個(gè) 銷售代理：中原、世聯(lián) 交通狀況：乘132路、149路、168路、302路、348路 奧克斯廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)外交通便捷，以岳麓大道、金星大道、桐梓坡路為區(qū)域內(nèi)主要交通干道；未來地鐵5號(hào)線及長株潭城際鐵路在項(xiàng)目周邊通過；項(xiàng)目距離地鐵5號(hào)桐梓坡站，約200米，沒有無縫對(duì)接；距離城際鐵路濱江新城站，約1公里；樓層狀況：6層大型商業(yè) 項(xiàng)目地下室共兩層；沿岳麓大道與溁銀路交叉口設(shè)置130米高公寓，共36層；沿溁銀路設(shè)置兩棟辦公樓，

21、地上25層，總高度為100米；沿銀盆嶺路設(shè)置一棟公寓，地上24層；住宅設(shè)置在基地北側(cè)，地上33層，總高度100米；商業(yè)群樓（地上六層），總高度30.9米；項(xiàng)目的停車庫設(shè)于地下室。 項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)B1層華潤超市1層2層3層4層5層劣勢(shì)分析：距離高架橋近，噪音大；商業(yè)體坐落位置雖好，但周邊樓盤位置分散，沒有商業(yè)聚合效應(yīng)，目前商業(yè)孤掌難鳴；地鐵5號(hào)線，開工時(shí)間未確定，城市快速干道無通車時(shí)間表； 項(xiàng)目地址：芙蓉中路一段416號(hào) 開 發(fā) 商：湖南泊富地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理：湖南普瑞物業(yè)服務(wù)有限公司 車 位 數(shù)：1150個(gè) 施工單位：中建三局有限責(zé)任公司 交通狀況：乘115路、109路、9路、402路、

22、2路 總占地面積：70畝總建筑面積：30萬平米容積率：6.5綠化率：30%泊富國際廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積46690 總建筑面積約30萬辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 寫字樓建筑面積：10萬 商務(wù)公寓建筑面積：5萬 裙樓商業(yè)面積：6萬商業(yè)街：4萬總面積100000樓層數(shù)49層層高4米裝修狀況毛坯標(biāo)準(zhǔn)層單層面積2000產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商業(yè)土地使用年限40年檔次5A寫字樓項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為長沙CBD核心區(qū)綜合體：寫字樓：高228米、8.6萬平米超高甲級(jí)寫字樓；商業(yè)：商業(yè)定位為國際零售娛樂中心，包括5萬平米旗艦型購物中心和 4萬平米雙首層創(chuàng)意街區(qū)，打造國際零售、時(shí)尚女性、美食餐飲、體驗(yàn)娛樂、兒童天地為五大特色

23、業(yè)態(tài)，以體驗(yàn)明星購物之旅為主題，打造多功能、時(shí)間消費(fèi)型的一站式購物消費(fèi)場(chǎng)所；公寓：高168米、3.7萬平米超高層公寓；負(fù)三、四層為地下停車場(chǎng)，5.5萬平米。2萬空中商業(yè)公園天際星光泳池空中公園、空中咖啡館2千玻璃天幕1千中心主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)1000米情景步行街A區(qū)B區(qū)C區(qū)4F影院餐飲3F兒童主題配套、美容美體等時(shí)尚男裝、戶外、休閑餐飲2F兒童用品時(shí)尚女裝時(shí)尚女裝、鞋區(qū)1F流行服飾國際潮流名品B1流行服飾生活配套休閑餐飲B2精品超市、家庭配套休閑餐飲快餐零售餐飲娛樂及配套銷售部分垂直業(yè)態(tài)分區(qū)劣勢(shì)分析：停車難，1150個(gè)車位，無法共同滿足寫字樓、公寓、商場(chǎng)的停車問題；風(fēng)水差，南婦幼醫(yī)院、一

24、醫(yī)院、中醫(yī)院，北湘雅醫(yī)院，西向長沙中心醫(yī)院分院；周邊交通雖發(fā)達(dá)，但整體交通不順暢，芙蓉路常年堵車（尤其湘雅至松桂園路段）定位有高端奢侈品街區(qū)，但周邊沒有支撐此業(yè)態(tài)的消費(fèi)群及高端樓盤；項(xiàng)目名稱藍(lán)灣國際廣場(chǎng)發(fā) 展 商湖南鵬鑫投資置業(yè)有限公司代 理 商湘聯(lián)房屋項(xiàng)目位置書院路與南湖路交匯處東北角用地面積9561.57總建筑面積62182.7綠地率32%總戶數(shù)1435戶容積率6.5藍(lán)灣國際廣場(chǎng)交房付標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用通體干掛石材+高級(jí)螺旋鋼化 中空玻璃幕墻入戶大堂、電梯廳、走廊、樓梯間和空中庭院會(huì)所等公共空間，采用五星級(jí)精裝13臺(tái)世界名牌OTIS高速電梯A棟B棟C棟一層裙樓A棟總共434套，定位為寫字樓；

25、B棟總共403套，C棟總共682套，定位是小戶型公寓；主力戶型：33-50平米商鋪情況：商鋪一層層高為7米；二層為轉(zhuǎn)換層，層高達(dá)5米（二層開發(fā)商自留）；物管費(fèi)：2-2.5元/平/月（待定）；預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2013年6月底；銷售折扣：按揭96折，一次性94折；廣發(fā)銀行A棟主入口B棟主入口C棟主入口一層商鋪面積區(qū)間為81-190平米，分?jǐn)偮蕿?%，總共分為23個(gè)商鋪；最低銷售價(jià)格4.8萬/平米，最高價(jià)格為6.8萬/平米；業(yè)態(tài)組合：廣發(fā)銀行（藍(lán)色區(qū)域）約370平米左右，B棟商鋪(綠色區(qū)域)現(xiàn)洽談工商銀行，其他商鋪未有業(yè)態(tài)規(guī)劃。銷售去化：目前商鋪僅有A02-A06,5個(gè)商鋪已經(jīng)明確銷售，剩余19個(gè)未銷

26、售。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占據(jù)黃金地段，交通便捷，安防采用電子智能體系，50平小戶兩房；商業(yè)首層層高達(dá)7米；劣勢(shì)：戶型選擇面積太少，沒有大戶型（90平以上）選擇 ；商鋪進(jìn)深太長，面積較大；點(diǎn)評(píng)：藍(lán)灣國際廣場(chǎng)，地處南湖新城中心，受過江通道、地鐵等規(guī) 劃的利益及周邊項(xiàng)目共力發(fā)展南湖片區(qū)商業(yè)，后期將得到較大的升值空間。但項(xiàng)目自身產(chǎn)品定位過于單一，且容積率高，不適合純住宅客戶。商業(yè)面積較大，進(jìn)深很長，只適合大客戶合并拿，商鋪才能有實(shí)際用處。 藍(lán)灣國際項(xiàng)目小戶型已達(dá)到1.3萬/平的售價(jià)（精裝），完全超越項(xiàng)目自身定位，與本案相比毫無優(yōu)勢(shì)可言。項(xiàng)目地址：開福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)（新河三角洲）開發(fā)商：長沙北辰房地產(chǎn)開

27、發(fā)有限公司項(xiàng)目方位：二至三環(huán) 物業(yè)類型：綜合體 裝修情況: 毛坯容積率：4.1 綠化率：50%總占地面積：約1177畝總建筑面積537萬 ，其中：架空平臺(tái)上總建筑面積380萬；住宅 300 萬公建 80 萬，其中：酒店 20 萬； 辦公 20 萬公寓 16 萬； 商業(yè) 24 萬架空平臺(tái)下總建筑面積157萬北辰三角洲1號(hào)地區(qū)：圖書館、博物館、音樂廳，已經(jīng)確定建設(shè)，目前正處于方案設(shè)計(jì)階段2號(hào)地區(qū)：沿湘江商務(wù)辦公、酒店區(qū)。高度不超過50米的建筑群8號(hào)地區(qū)：住宅區(qū)9號(hào)地區(qū)：住宅區(qū)3號(hào)地區(qū)：高層、超高層建筑群，商務(wù)辦公、酒店功能，新河三角洲區(qū)域的核心10號(hào)地區(qū)：中小學(xué)4號(hào)地區(qū)：沿江綠化區(qū)16號(hào)地區(qū)：街區(qū)

28、商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民7號(hào)地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民28310947655號(hào)地區(qū)：旅游碼頭1111號(hào)地區(qū)：綠廊其業(yè)態(tài)包括住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施等。項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介地鐵設(shè)有三角洲站地鐵一號(hào)線將貫穿整個(gè)項(xiàng)目，長沙地鐵1號(hào)線初步起于汽車北站，終于萬家麗廣場(chǎng)站，全長23.86公里，共設(shè)站20個(gè)；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊城市主干道較多，芙蓉路、湘江大道、319國道、銀盆嶺大橋、瀏陽河隧道等主干道通達(dá)性較好；公共交通搭乘11、116、132、149、168、405、406、801、159、807、9、112、128等線路進(jìn)過項(xiàng)目。本項(xiàng)目周邊居住及商務(wù)人群項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)中高收入家庭長沙其他區(qū)域中高收入人群周

29、邊城市主力消費(fèi)人群，如湘潭、株洲、岳陽等省外旅游及商務(wù)人群主力消費(fèi)人群長沙市中高收入家庭商務(wù)人群、年輕時(shí)尚的中高收入人群次主力消費(fèi)人群長株潭1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、“3+5”城際鐵路交通網(wǎng)輔助消費(fèi)人群中南六省的商務(wù)人群、旅游人群目標(biāo)客群項(xiàng)目位于長沙市開福區(qū)，湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽河，東靠芙蓉北路，南抵三一大道，南中位置直接建設(shè)中黃興北路。北辰三角洲是長沙07年的地王，當(dāng)年招拍掛價(jià)格為92億，樓面地價(jià)約合3500元/平。A1地塊商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置示意圖商場(chǎng)的主通道寬6米，使每家商鋪都能以良好的展示面吸引其目標(biāo)消費(fèi)者 樓層業(yè)態(tài)單店建筑面積范圍(M2)凈層高(M)F5SPA水療100004.5-5F

30、4高級(jí)餐廳俱樂部SPA水療500-20004.5-5F3大型餐飲500-10004.5-5F2健身中心KTV纖體中心單層/復(fù)式休閑餐飲單層/復(fù)式零售100-30004.5-5F1精品超市100-4005-5.5B1卸貨區(qū)停車場(chǎng)酒店休閑餐飲精品零售100-400約6B2停車場(chǎng)(酒店寫字樓商場(chǎng))A1地塊業(yè)態(tài)組合比例面積(M2)目標(biāo)月租價(jià)（元/）小計(jì)(萬)均價(jià)（元/）1層精品超市25%300060-8018-24137-159零售（復(fù)式）3%300500-60015-18零售/便利店52%6200180-200111.6-124休閑餐飲21%250080-10020-252層零售（復(fù)式）4%5001

31、20-1506-7.563-83零售25%3000120-15035-45健身中心25%300050-7015-21纖體中心13%150050-707.5-10.5KTV33%400030-4012-163層大型餐飲100%1200030-4036-4830-404層俱樂部58%700025-3517.5-24.525-35高級(jí)餐廳17%200025-355-7SPA水療會(huì)所25%300025-357.5-10.55層SPA水療會(huì)所100%1200025-3530-4225-35月總收入337.1-423年總收入4045.2-5076租金預(yù)測(cè) | A1地塊組團(tuán)業(yè)態(tài)開間（M）進(jìn)深（M）業(yè)態(tài)建筑面積（M2）層數(shù)/間間數(shù)A純酒吧10-2015-257000-80001-27-8休閑餐飲10-201