買房合同注意

1、購買期房時(shí)時(shí)簽訂合同同的注意事事項(xiàng)一、簽訂認(rèn)認(rèn)購書、繳繳納定金1、確認(rèn)認(rèn)認(rèn)購書中的的“定金”二字，定定金是一個(gè)個(gè)專門的法法律概念，其其目的是在在于對(duì)合同同的成立、履行其擔(dān)擔(dān)保作用，并并有特定定定金的規(guī)則則，它有特特定的法律律內(nèi)涵，叫叫做給付定定金的一方方不履行債債務(wù)的無權(quán)權(quán)要求返還還定金，接接受定金的的一方不履履行債務(wù)的的應(yīng)該雙倍倍返還定金金。而訂金金不是對(duì)合合同的成立立起擔(dān)保作作用，它只只是起預(yù)訂訂作用，叫叫做給付訂訂金的一方方不履行債債務(wù)的可以以要求返還還訂金。所所以，在認(rèn)認(rèn)購書中寫寫的定金一一定要分清清是哪個(gè)“定”(訂訂)，因?yàn)闉橛胁煌牡姆筛拍钅?。通常房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在認(rèn)購購書中有這

2、這樣的條款款，買房應(yīng)應(yīng)該在簽訂訂認(rèn)購書多多少之日起起買房，否否則的話不不給退還。建議，購房房者在簽訂訂認(rèn)購書的的時(shí)候，將將這個(gè)條款款改為買房房應(yīng)當(dāng)在簽簽訂認(rèn)購協(xié)協(xié)議之日起起多少日之之內(nèi)前來與與賣房商談?wù)務(wù)胶贤?，如因?qū)?duì)合同條款款的分歧導(dǎo)導(dǎo)致合同未未能簽署，所所收的定金金應(yīng)予退還還。這樣對(duì)對(duì)購房者應(yīng)應(yīng)該是比較較有利的。而且在實(shí)際際操作過程程中，開放放商一般提提供的都是是格式合同同，寫的都都是定金，一一定要注意意。對(duì)于定金的的退還條件件一定要明明確，因?yàn)闉榈姐y行的的按揭辦理理是在簽訂訂購房合同同后，那就就肯定在簽簽訂認(rèn)購合合同后，而而銀行是否否按照購房房者所意愿愿的給予意意向中的按按揭比例、貸

3、款年限限及利率是是不能事先先確定的，因因此在認(rèn)購購合同中一一定要對(duì)這這類情況具具體約定退退款條件；簽署購房房合同須知知一、產(chǎn)權(quán)證證要齊全。包括國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、商品品房預(yù)售許可證。此三證是是辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的必要要條件。銷銷售許可證證的證件原原件應(yīng)該在在售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)懸掛，可以在售樓樓現(xiàn)場(chǎng)看到到證件的原原件，再有有就是土地地證是否抵抵押了，土土地使用證證有一個(gè)備備注頁，如果開發(fā)商商向銀行進(jìn)進(jìn)行了開發(fā)發(fā)貸款，在在土地使用用權(quán)證上會(huì)會(huì)有注明。還有開發(fā)發(fā)商的營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里里是不是有有房地產(chǎn)開開發(fā)商的土土地經(jīng)營(yíng)許許可二、簽合同同時(shí)要寫明明交房日期期、通水、通電、通通氣等條件

4、件，要明確確雙方違約約責(zé)任。按按規(guī)定入住70以以上才能開開通燃?xì)猓伴_發(fā)商商要免費(fèi)提提供液化氣氣灌。三、延期交交房：開發(fā)發(fā)商補(bǔ)充充協(xié)議規(guī)規(guī)定，“若開發(fā)商商延期交樓樓，則按業(yè)業(yè)主已交房房?jī)r(jià)每日千千分之一支付付違約金，且且違約金賠賠償總額以以房款5為限，如如發(fā)展商仍仍不能交樓樓，業(yè)主只只退回已交的本金金?！边@種約定定非常不合合理。四、購買合合同的第一一條，項(xiàng)目目建設(shè)依據(jù)據(jù)，在審核核這一條條條款內(nèi)容時(shí)時(shí)，需要注注意在合同同中填寫相關(guān)的內(nèi)容容，與開發(fā)發(fā)商提供的的相關(guān)證件件是否一致致，比如說說編號(hào)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是是商品房的銷售依依據(jù)，您需需要做的跟跟第一條基基本相同，需需要核對(duì)銷銷售許可證證

5、的號(hào)碼，批批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)構(gòu)，以及銷售的的方式，與與開發(fā)商在在售樓處懸懸掛的售樓樓許可證是是否一致。五、公攤面面積：不應(yīng)應(yīng)該計(jì)入的的包括倉庫庫、機(jī)動(dòng)車車車庫、非非機(jī)動(dòng)車車車庫，作為為人房的地地下室，以及可以單單獨(dú)使用的的空間。還還有售房單單位自管自自用的房屋屋，比如說說開發(fā)商在在大堂里做做的銷售中心等。為為多棟房屋屋服務(wù)的管管理用房，通通俗來說，就就是與這棟棟樓不相連連的部分，比比如說小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理理用房等。在商品房房買賣附件件里應(yīng)該有有一個(gè)明確確的說明，在在主合同的的第三條里里，只是說分?jǐn)偭肆硕嗌?，分分?jǐn)偟拿娣e積的數(shù)額，但但是在合同同的附件二二，應(yīng)該有有一個(gè)房屋屋面積分?jǐn)倲偟恼f明表，分?jǐn)倲偭四囊?/p>

6、部部分，是經(jīng)經(jīng)過哪一個(gè)個(gè)地方批準(zhǔn)準(zhǔn)的。六、面積確確認(rèn)和差異異的確定。建議購房房人選擇在在合同里已已經(jīng)規(guī)定的的第二種處處理方式，即即確定雙方可以接接受的一個(gè)個(gè)誤差比例例，也就是是說正負(fù)33%，超過過此比例的的購房人可可以選擇退退房，開發(fā)發(fā)商應(yīng)退還房房款以及利利息，你也也可以接受受。七、付款方方式與期限限。一次性性付款可以以跟開發(fā)商商協(xié)商，是是不是可以以留5%左左右的房款款，在正式式交房之后給給予付款，銀銀行貸款應(yīng)應(yīng)該在約定定的時(shí)間里里款沒有到到開發(fā)商的的帳上，按按照合同，你你要支付相應(yīng)數(shù)數(shù)量的違約約金，所以以應(yīng)該把時(shí)時(shí)間約定的的更加充裕裕一些。在在簽訂正式式購房合同同之前，建議你向開開發(fā)商指定定

7、的銀行，或或者向律師師咨詢一下下你的資信信條件，看看你是否能能夠得到資資信貸款，避免出出現(xiàn)其他的的麻煩。八、賣售人人預(yù)期付款款的違約責(zé)責(zé)任。也就就是說開發(fā)發(fā)商約定你你超過300天未付清清房款可以以解約的，對(duì)預(yù)期交房房的解約期期限也只能能定30天天，這兩條條應(yīng)該對(duì)應(yīng)應(yīng)，應(yīng)該是是平等的。九、有關(guān)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)變變更條款，這這一方面，因因?yàn)槲覀冑徺徺I的是期期房，在商商品房施工工的過程中中，有可能某些些方面，開開發(fā)商認(rèn)為為需要做規(guī)規(guī)劃的變更更，設(shè)計(jì)的的變更，應(yīng)應(yīng)該在收到到有關(guān)部門門批準(zhǔn)變更10個(gè)工工作日，書書面通知購購房人，購購房人有權(quán)權(quán)選擇退房房。十、房屋的的交接：開開發(fā)商應(yīng)該該請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)的管理部部門認(rèn)

8、可的的有資質(zhì)的的機(jī)構(gòu)對(duì)房房屋的面積積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓樓的時(shí)候，應(yīng)應(yīng)該提供實(shí)實(shí)測(cè)面積的的數(shù)據(jù)，以以及我們所所說的住宅宅質(zhì)量保證證書以及住住宅使用說明書，如如果開發(fā)商商提供證明明原件不全全的，可以以拒絕收樓樓，由此產(chǎn)產(chǎn)生的一切切責(zé)任，由由開發(fā)商承擔(dān)。十一、開發(fā)發(fā)商關(guān)于基基礎(chǔ)設(shè)施和和配套設(shè)施施的承諾，一一般來說，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同中中有五項(xiàng)，首首先是通水水通電通電梯梯，保證你你售樓之后后，這是最最基本的保保障。再有有就是有關(guān)關(guān)于天然氣氣以及燃?xì)鈿夤艿赖拈_通，一般般來說，開開發(fā)商會(huì)跟跟你說等到到入住之后后，比如說說入住率是是多少，但但是目前北北京市并沒有明確的的規(guī)定，說說入住率達(dá)達(dá)到多少才才可以開通通天然氣，

9、實(shí)實(shí)際上跟開開發(fā)商跟燃燃?xì)夤镜牡墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有有關(guān)系的，應(yīng)應(yīng)該跟開發(fā)發(fā)商進(jìn)行約約定，以免免影響您的的正常生活活。對(duì)于您您購買園區(qū)區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書書中開發(fā)商商承諾過的的，比如說說象會(huì)所、園區(qū)的綠綠化，以及及地上地下下的停車位位，建議在這一條中中，要求開開發(fā)商承諾諾竣工時(shí)間間。在本條條款中還包包括如果規(guī)規(guī)定日期內(nèi)內(nèi)未達(dá)到開開發(fā)商承諾的使用條條件，雙方方約定的處處理方式，應(yīng)應(yīng)該按照對(duì)對(duì)您比較有有利的，在在這一條上上簽上，未未達(dá)到使用條件，應(yīng)應(yīng)該視為開開發(fā)商逾期期交房，應(yīng)應(yīng)該承擔(dān)逾逾期交房的的相關(guān)責(zé)任任。十二、關(guān)于于產(chǎn)權(quán)登記記的相關(guān)規(guī)規(guī)定，約定定了辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)時(shí)限，以及及違約的條條款，購房房人可

10、以根據(jù)實(shí)際的的情況，可可以選擇退退房或者違違約金。按按照現(xiàn)行商商品房銷售售規(guī)定，在在60天內(nèi)內(nèi)，開發(fā)商商應(yīng)將登記資資料提供給給產(chǎn)權(quán)辦理理部門備案案。如果因因?yàn)殚_發(fā)商商的責(zé)任，沒沒有及時(shí)把把所有的資資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)機(jī)關(guān)備案，使使購買人不不能及時(shí)辦辦理產(chǎn)權(quán)證證的，可以以約定一個(gè)個(gè)處理方式式，可以退退房，對(duì)于違約金金，一般是是合同金額額的1%-5%之間間，也是根根據(jù)實(shí)際的的情況來進(jìn)進(jìn)行選擇。也可以選選擇不退房，如如果選擇退退房，操作作起來有一一定困難，比比如說你已已經(jīng)入住了了，因?yàn)檗k辦理產(chǎn)權(quán)，是是在入住之后的的二三個(gè)月月進(jìn)行，如如果這時(shí)你你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)權(quán)證的原因因要退房，可可能會(huì)不太太利，建議議大家在確

11、認(rèn)這個(gè)個(gè)項(xiàng)目是一一個(gè)合法的的項(xiàng)目之后后，那么辦辦理產(chǎn)權(quán)只只是開發(fā)商商工作的一一個(gè)程序問問題，以及和相關(guān)部部門的協(xié)調(diào)調(diào)問題，并并不是說沒沒有辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，是是因?yàn)檫@個(gè)個(gè)項(xiàng)目的本本身合法性性有問題，在這個(gè)個(gè)情況下建建議你選擇擇不退房，讓讓開發(fā)商按按照一定的的比例來支支付違約金金。十三、其它它：比如說說這個(gè)合同同有多少頁頁、有多少少份等，商商品房買賣賣標(biāo)準(zhǔn)合同同應(yīng)該有四四份，其中二份是正正本，二份份是副本?，F(xiàn)在房管管局在做備備案的時(shí)候候，房管局局會(huì)備一份份，購房人人應(yīng)該有一個(gè)合同的的正本，如如果是申請(qǐng)請(qǐng)銀行按揭揭的話，合合同正本應(yīng)應(yīng)該交銀行行來收押。在整個(gè)的的合同最后一條，是是做預(yù)售登登記備案的的一

12、個(gè)條款款，一般情情況下在合合同簽訂330日之內(nèi)內(nèi)，開發(fā)商商應(yīng)該向房房產(chǎn)所在區(qū)的的房產(chǎn)管理理局和房管管局做登記記。附件一一是房屋的的平面圖，在在簽合同的的時(shí)候應(yīng)該該注意這個(gè)圖紙要要用坐標(biāo)來來確認(rèn)這個(gè)個(gè)房屋的朝朝向；第二二要標(biāo)注面面積，或者者是面積的的標(biāo)尺。 簽訂購房房合同需要要注意啥 第第一，在合合約書中，應(yīng)應(yīng)注明與發(fā)發(fā)展商談定定的付款方方式與價(jià)位，是按按揭付款還還是工程期期分期付款款。如是分分期付款，每每期款的繳款款時(shí)間應(yīng)注注明。 第第二，發(fā)展展商交付房房屋的日期期一定要寫寫明確，應(yīng)應(yīng)明確到某年某月某某日交房，而而不應(yīng)用模模棱兩可的的措詞來表表達(dá)，因?yàn)闉檫@里涉及到到逾期交房房的違約問問題。第三

13、，對(duì)對(duì)于購置房房屋的面積積要明確銷銷售面積（含含分?jǐn)偟墓妹娣e）是是多少。如如面積誤碼碼率差超過過約定范圍圍，客戶有有權(quán)要求退房房或追繳利利息損失。目前，有有些城市如如上海，甚甚至規(guī)定發(fā)展商商實(shí)測(cè)面積積大于客戶戶購置面積積時(shí)客戶將將不必追補(bǔ)補(bǔ)面積款，而實(shí)實(shí)測(cè)面積小小于購置面面積，發(fā)展展商還要退退款。第四，應(yīng)應(yīng)提出天然然氣或煤氣氣的準(zhǔn)確通通氣時(shí)間。因煤氣公公司有規(guī)定，必必須等到樓樓宅入住率率達(dá)70時(shí)才通氣氣源。因此此，雖然煤氣管管道已通，但但客戶尚有有可能用不不上煤氣，給給生活帶來諸多不便便。所以，在在合約上應(yīng)應(yīng)注明氣源源通氣的準(zhǔn)準(zhǔn)確時(shí)間或或注明如入住住率不夠不不能按時(shí)通通氣時(shí)發(fā)展展商采取的的應(yīng)

14、急辦法法。第五，應(yīng)應(yīng)在合同中中明確提出出產(chǎn)權(quán)證發(fā)發(fā)放到手中中的準(zhǔn)確時(shí)時(shí)間。目前由由于各方面面的因素，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證發(fā)放放比較慢，但但也應(yīng)有合適的日期期，發(fā)展商商不能無限限制地拖發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)發(fā)展商在與與客戶簽約約時(shí)，除簽簽署正式合合同外，為為了更清晰地地闡述協(xié)議議內(nèi)容，往往往還會(huì)讓讓客戶再簽簽署一份補(bǔ)補(bǔ)充合同，主要要目的在于于表明由于于某些特定定原因造成成不能按期期交房的免賠責(zé)責(zé)任，以及及面積丈量量誤碼率差差，若差異異過大時(shí)在在哪些情況下的的免賠責(zé)任任。一般情情況下，發(fā)發(fā)展商簽此此合同，主主要是為了保護(hù)護(hù)自己在一一些非人力力能控制的的情況下造造成違約的的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一一種方式。但客戶也也應(yīng)多加注

15、注意，仔細(xì)細(xì)研讀補(bǔ)充充條款，以免落落入某些不不法發(fā)展商商的文字陷陷阱。一般般而言，簽簽約時(shí)最重要的的就是上述述幾個(gè)問題題，但對(duì)其其他條款也也應(yīng)在發(fā)展展商處拿到影印印件，回家家仔細(xì)研究究，一定要要做一個(gè)明明明白白的的購房人。 識(shí)別對(duì)購房房人不利的的合同條款款一、合同約約定：暫測(cè)測(cè)面積與實(shí)實(shí)測(cè)面積的的允許誤差差在5，如誤差超過過5，按按實(shí)際情況況多退少補(bǔ)補(bǔ)。從目前前了解的情情況看，購房者所得得到的面積積一般比合合同約定的的面積少，如如果互不結(jié)結(jié)算，吃虧的的肯定是購購房者，由由此可見，上上述條款對(duì)對(duì)張先生的不利是十分分明顯的。二、合合同約定：購房者不不按合同約約定時(shí)間付付款，則應(yīng)應(yīng)按中國(guó)人民銀銀行固

16、定資資產(chǎn)貸款利利率計(jì)算利利息及繳納納滯納金等等，而發(fā)展商若若沒有按時(shí)時(shí)交房，卻卻什么懲罰罰措施也沒沒有。律師說說法：這是是一條明顯顯不公平的的內(nèi)容，許許多購房者者卻忽略了。現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)現(xiàn)的發(fā)展商商延期交房房卻理直氣氣壯，購房房者卻無可奈何何的情況，就就是因?yàn)樵谠诤贤袥]沒有規(guī)定相相應(yīng)的懲罰罰措施，比如如應(yīng)參照購購房者不按按時(shí)付款的的懲罰標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)追究或購購房者有權(quán)解除除合同等。這樣，出出現(xiàn)問題購購房者才有有計(jì)可施，有有權(quán)可維護(hù)。三、合合同約定：若因施工工問題造成成延期交房房，屬不可可抗力，與開發(fā)發(fā)商無關(guān)，開開發(fā)商不負(fù)負(fù)違約責(zé)任任。律師說說法：這是是強(qiáng)詞奪理理，法律沒沒有規(guī)定施施工問題屬屬不可抗力，

17、若若真的因施施工問題延延期交房，開開發(fā)商應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約約責(zé)任，所以以，這一條條應(yīng)當(dāng)從合合同中刪去去。四、合合同約定：發(fā)展商交交房后三個(gè)個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證。律師說說法：這里里面有兩個(gè)個(gè)問題，交交房以什么么為標(biāo)準(zhǔn)，很很多人沒有意意識(shí)到。甚甚至出現(xiàn)這這樣的事：發(fā)展商交交房時(shí)通知知購房者到物業(yè)業(yè)管理公司司處領(lǐng)取鑰鑰匙，而物物業(yè)管理公公司卻要求求先交一筆錢才才能給鑰匙匙，否則不不給。到頭頭來購房者者還是住不不進(jìn)新房。因此此，律師建建議購房者者應(yīng)將交房房的含義具具體化，即即規(guī)定為：交房房屋鑰匙。否則，應(yīng)應(yīng)為發(fā)展商商違約。還還有一個(gè)問問題就是發(fā)展商商在規(guī)定的的時(shí)限內(nèi)辦辦不下產(chǎn)權(quán)權(quán)證該怎么么辦，很多多合

18、同里卻沒有有規(guī)定，以以至于問題題發(fā)生時(shí)不不知所措。同樣建議議應(yīng)明確為：若若不能按時(shí)時(shí)辦理，則則可約定違違約金或可可解除合同同，要求退房。這樣，購購房者的權(quán)權(quán)益才能得得到充分保保障。五、合合同附件中中對(duì)房屋的的配套設(shè)備備約定不清清。在張先生的合同附件件里，只約約定“預(yù)留電話話線、有線線電視插座座、管道煤氣入戶、24小時(shí)時(shí)熱水”卻沒有有說明這些些功能在入入住時(shí)是否能正常常使用，不不能正常使使用或達(dá)不不到有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)該怎么么辦。這種含糊不不清的約定定是不完整整的，希望望也能引起起其他購房房者的注意。 慎簽購房合合同許多購房者者買房時(shí)，往往往不深入入了解有關(guān)關(guān)開發(fā)商的的情況和相相關(guān)法律法法規(guī)，在沒沒有明

19、確房房屋是否是合法銷銷售的情況況下，就匆匆匆向開發(fā)發(fā)商交付定定金或購房房款，結(jié)果果到正式談?wù)勁袝r(shí)只能能被對(duì)方牽著鼻子走走，違心簽簽訂合同。這種不慎慎簽購房合合同從而導(dǎo)導(dǎo)致落入購購房陷阱的的情況往往往貽害無窮。山東誠(chéng)誠(chéng)功律師事事務(wù)所楊志志民律師提提醒購房者者應(yīng)注意以以下問題： “五證”要嚴(yán)格審審查 購購房者購買買期房時(shí)應(yīng)應(yīng)查看開發(fā)發(fā)商所售房房屋的“五證”原件，五五證指：建設(shè)工程程規(guī)劃許可、國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建設(shè)設(shè)工程開工工建設(shè)許可可證、商品房銷銷售（預(yù)售售）許可證證。在“五證”中，最重重要的是土地使用用證和商品房銷銷售（預(yù)售）許許可證，它它表明所售售房屋是合合法項(xiàng)目。

20、如果房屋屋已驗(yàn)收還還應(yīng)查看是是否具有質(zhì)質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量量合格證明明原件。開發(fā)商同同時(shí)應(yīng)出具具住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書和住住宅使用說明書。 認(rèn)認(rèn)購協(xié)議要要慎簽 購購房者在簽簽訂正式商品房買買賣（預(yù)售售）合同前，開發(fā)發(fā)商往往要要求購房者者簽訂認(rèn)認(rèn)購協(xié)議，并并交納一定定數(shù)額的定定金。由于于認(rèn)購房屋屋到簽訂正正式的購房房合同有一一段時(shí)間，有有些購房者可能不不想購買已已預(yù)訂的房房子，也有有部分購房房者由于不不能與開發(fā)發(fā)商達(dá)成一一致，而沒沒有簽訂合同。這時(shí)時(shí)定金能否否要回就與與所簽訂的的認(rèn)購協(xié)協(xié)議有很很大的關(guān)系系。 如如果認(rèn)購購協(xié)議中中沒有寫明明未簽訂購購房合同定定金是否返返還的約定定則定金可可以返還。如果

21、開發(fā)商在在認(rèn)購協(xié)協(xié)議中規(guī)規(guī)定“購房者應(yīng)應(yīng)在簽訂認(rèn)認(rèn)購書之日日起多少日日內(nèi)攜帶規(guī)規(guī)定的證件件到開發(fā)商售樓樓處簽訂正正式購房合合同，逾期期購房者所所交認(rèn)購金金（或定金金、誠(chéng)意金金）不予退退還”等此類條款。購房者特特別要注意意留下有力力的證據(jù)，證證明你已在在規(guī)定期限限內(nèi)與發(fā)展展商談了合合同但因其他原因因無法達(dá)成成協(xié)議。 合合同附件不不可缺 目目前使用的的商品房房買賣合同同，除主主合同要件件外還包括括四個(gè)附件件，即房屋屋平面圖、公共部分與公公用房屋分分?jǐn)偯娣e構(gòu)構(gòu)成說明、裝修設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)、合合同補(bǔ)充協(xié)協(xié)議。合同同附件是主主合同組成部分，是是對(duì)主合同同約定不明明條款做出出的明確約約定，是對(duì)對(duì)主合同沒沒有約定

22、部部分的重要要補(bǔ)充。合同附件與與主合同具具有同等的的法律效力力。 購購房者在洽洽購房屋時(shí)時(shí)開發(fā)商往往往做出許許多口頭承承諾。購房房者絕不能能輕信開發(fā)發(fā)商的口頭頭承諾和廣告宣宣傳，購房房者在訂立立合同時(shí)可可以以附件件的形式把把開發(fā)商承承諾的內(nèi)容容寫進(jìn)書面面合同中。如果開開發(fā)商沒有有實(shí)現(xiàn)這些些承諾，購購房者可以以根據(jù)相關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定要要求開發(fā)商商承擔(dān)違約責(zé)任并賠賠償損失。 心明眼亮避開購房陷阱-謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂

23、認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對(duì)策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上

24、卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人

25、力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對(duì)策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里

26、。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。對(duì)策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款

27、，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。對(duì)策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)

28、商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對(duì)策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利

29、的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了 回復(fù)（55） 愛過

30、流星 注冊(cè)時(shí)間：2004-12-01 個(gè)人積分： HYPERLINK /addpointlist.aspx?id=108066 3810 發(fā)/回貼數(shù)：29/91 (2004-12-2 10:35:49) HYPERLINK /admin/superuser/del_comment_by_id.aspx?Y29tbWVudGlkPTY3Mjc4OTUmZmVlZGJhY2tpZD02NzI3NzMwJnByb2plY3RpZD0w (未知論壇:) 購房合同附件“文章”多 1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此，

31、購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。 2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)按京國(guó)土房管權(quán)字（2000）第369號(hào)文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的10支付違約金。 3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。

32、要避免采用諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購BR房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)

33、做出具體約定。 5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購房合同，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購房人的貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人?！?回復(fù)（66） 愛過流

34、星 注冊(cè)時(shí)間：2004-12-01 個(gè)人積分： HYPERLINK /addpointlist.aspx?id=108066 3810 發(fā)/回貼數(shù)：29/91 (2004-12-2 10:36:16) HYPERLINK /admin/superuser/del_comment_by_id.aspx?Y29tbWVudGlkPTY3Mjc5MTYmZmVlZGJhY2tpZD02NzI3NzMwJnByb2plY3RpZD0w (未知論壇:) 簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn) 在簽訂購房合同時(shí)要增加補(bǔ)充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充分保護(hù)購房

35、者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動(dòng)輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購房者明智的選擇。 從整個(gè)商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個(gè)部分，只要針對(duì)這八個(gè)部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害： 第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商

36、的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動(dòng)。 第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以進(jìn)口、高級(jí)、優(yōu)質(zhì)等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向

37、、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。 回復(fù)（77） 愛過流星 注冊(cè)時(shí)間：2004-12-01 個(gè)人積分： HYPERLINK /addpointlist.aspx?id=108066 3

38、810 發(fā)/回貼數(shù)：29/91 (2004-12-2 10:36:48) HYPERLINK /admin/superuser/del_comment_by_id.aspx?Y29tbWVudGlkPTY3Mjc5MzImZmVlZGJhY2tpZD02NzI3NzMwJnByb2plY3RpZD0w (未知論壇:) 置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個(gè)提 合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)不足，附件有時(shí)就被發(fā)展商利用作為“對(duì)付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。 實(shí)際上，

39、根據(jù)合同法規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時(shí)最好慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。 在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項(xiàng)處理：詳見補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。 專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)合同法的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間，如果出賣人未能及時(shí)辦證的，買受人有權(quán)選擇退

40、房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。 在合同附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬項(xiàng)目的面積與合同記載的面積有誤差時(shí)，買受人同意接受交付時(shí)的實(shí)際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測(cè)為平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，誤差部分按每平方米元人民幣多退少補(bǔ)”。 專家評(píng)點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買受者一定要注意?！叭缳I賣合同記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e）、套內(nèi)

41、面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測(cè)面積有差異時(shí)雙方按如下方式處理：、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào)整?！?專家評(píng)點(diǎn)：以上條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價(jià)款不變，而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)約定違反了建設(shè)部年月日頒布的商品房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市年出臺(tái)規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而年實(shí)施的商品房預(yù)售合同約定的售房條款，也明確

42、規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售，按建筑面積計(jì)算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效?！百I賣合同所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。買賣合同所稱的累計(jì)已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房?jī)r(jià)款的總和，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款

43、，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)?！?專家評(píng)點(diǎn)：買受人向銀行申請(qǐng)按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實(shí)際上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計(jì)入買受人累計(jì)已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符?！凹追筋I(lǐng)到該物業(yè)竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)保修期，并對(duì)該物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負(fù)責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負(fù)保修責(zé)任?！?專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)年月日開始實(shí)施的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，對(duì)住宅各部位、部件在正常使用情

44、況下的保修期限均有明確規(guī)定。 住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計(jì)算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書天后”?！盀楸Ｕ细鳂I(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理?！?專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（從年月日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到以上不足，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！保ǖ谄邨l）；由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)管理委

45、托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。”“甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。” 專家評(píng)點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對(duì)乙方不公平。 回復(fù)（88） 愛過流星 注冊(cè)時(shí)間：2004-12-01 個(gè)人積分： HYPERLINK /addpointlist.aspx?id=108066 3810 發(fā)/回貼數(shù)：29/91 (2004-12-2 10:37:29) HYPERLINK /admin/superuser/del_c

46、omment_by_id.aspx?Y29tbWVudGlkPTY3Mjc5NTgmZmVlZGJhY2tpZD02NzI3NzMwJnByb2plY3RpZD0w (未知論壇:) 購房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲 購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對(duì)購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實(shí)際交付情況不符時(shí)，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第三條對(duì)商品房基本情況表述的作用將會(huì)大大降低。 8號(hào)樓變成4號(hào)樓如果有人說他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信

47、不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？ 現(xiàn)在有不少國(guó)人對(duì)數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時(shí)首先要查驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。 如果不一致，對(duì)數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢(座)號(hào)、層

48、數(shù)、門牌號(hào)發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有不少簽合同時(shí)跳過去的號(hào)交房時(shí)不跳了，挑了8字的人實(shí)際收到的成了7字，甚至有的8號(hào)樓莫名其妙地變成了4號(hào)樓。因此筆者建議這些購房人最好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時(shí)出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時(shí)即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個(gè)問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的。 圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會(huì)提供一個(gè)購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個(gè)平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需要文字說明的盡量

49、詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號(hào)和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。 在這里需要提醒購房人注意的有兩點(diǎn)： 1.有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國(guó)家根本就沒有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語。當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長(zhǎng)遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個(gè)未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利

50、。 2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人最好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。 容積率和綠地率購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時(shí)，還應(yīng)盡量爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。 購房人在進(jìn)行這些約定前有幾個(gè)概念需要搞清： 1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是

51、根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國(guó)家所有，不計(jì)算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。 2.房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和

52、地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。 二、簽訂購購房合同1、先了解解這三個(gè)文文件a.商品品房銷售管管理辦法（中華人人民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部令令第88號(hào)號(hào)）b.城市市商品房預(yù)預(yù)售管理辦辦法（11994年年11月115日建設(shè)設(shè)部令第440號(hào)發(fā)布布，20001年8月月15日修修正）c.商品品房銷售面面積計(jì)算及及公用建筑筑面積分?jǐn)倲傄?guī)則要先看開發(fā)發(fā)商的兩證證“國(guó)有土土地使用證證”、“預(yù)預(yù)售許可證證”，其中中國(guó)土使用用證一定要要看仔細(xì)該該土地的使使用年限與與用地性質(zhì)質(zhì)，預(yù)售許許可證一定定要注意您您所預(yù)購的的房屋是不不是在預(yù)售售范圍之內(nèi)內(nèi)，以確保保將來順利利的辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。這這兩證最好好是看到原原件；2、簽約時(shí)時(shí)帶上商商品房預(yù)售售合同文本本或商商品房購房房合同文本本（網(wǎng)上上有），好好與開發(fā)商商提供的格格式合同相相對(duì)照3、付款方方式要和開開發(fā)商協(xié)商商好，是分分期、一次次