酒店可行性報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)銅陵市大通油榨土菜館建設(shè)項目可行性研究報告項目單位：大通油榨土菜館項目建設(shè)地點：項目編制時間：目 錄第一部分 項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱1.1.2開發(fā)公司1.1.3研究工作依據(jù)1.1.4項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容1.2可行性研究結(jié)論第二部分 市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析2.1.2市場研究2.2市場宏觀背景2.2.1廣州市及海珠區(qū)2010年上半年經(jīng)濟分析2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)珠江新城市場分析第三部分 項目分析及評價

2、3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)建設(shè)指標3.1.2交通條件及周邊配套分析3.1.3景觀價值分析3.2.風險與對策分析3.2.1風險3.2.1.1人力資源風險3.2.1.2市場競爭風險3.2.1.3客源影響帶來的風險3.2.1.4 行業(yè)特點決定的風險3.2.2對策3.2.2.1人力資源風險對策3.2.2.2市場競爭風險對策3.2.2.3客源影響對策3.2.2.4行業(yè)特點風險對策3.3項目評價 第四部分 資金來源和建設(shè)進程4.1.投資概算及資金籌措4.1.1投資概算4.1.2 融資金額4.2 融資方式4.3. 融資資金用途4.4. 公司治理與投資者保護 4.5年度投資計劃4.6.項目實施期限及進度

3、安排4.6.1 項目建設(shè)期限4.6.2項目建設(shè)進度安排第五部分 酒店推廣5.1推廣模式5.2、促銷措施5.2.1、傳統(tǒng)手段的綜合應用5.2.2、運用現(xiàn)代促銷手段第六部分 銷售及經(jīng)營收入6.1各類酒店服務銷售收入估算 6.1.1酒店客房部分價格定位及收入6.2酒店大堂商業(yè)服務部分價格定位6.3酒店餐廳及娛樂中心，會議設(shè)施月收入第七部分 財務評價7.1、酒店收入和營業(yè)稅及附加估算7.2、利潤表7.3、現(xiàn)金流量表7.4、財務分析第八部分 環(huán)境保護與安全保證8.1、建立綠色酒店8.2、本綠色酒店的核心8.3、本綠色飯店的含義8.4、本綠色飯店的指導思想8.5、本綠色飯店的四個特點第九部分 營運和管理9

4、.1. 基本業(yè)務流程 9.2. 營運管理初步計劃 9.2.1. 服務項目和基本設(shè)施安排9.2.2. 建立并實施完善的質(zhì)量標準9.2.3. 建立并實施完善的財務內(nèi)控制度9.3. 機構(gòu)設(shè)置 9.4. 人員配備 9.5. 管理團隊 9.6. 遵循的標準 第十部分 社會效益和影響分析10.1、完善城市功能，推動片區(qū)的星級酒店發(fā)展進程10.2、增加財政稅收第十一部分 結(jié)論第一部分 項目總論廣州名人酒店（管理責任公司）是本可行性研究報告建議設(shè)立的公司，廣州名人酒店將按照四星級酒店標準裝修并配備相應設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實現(xiàn)利潤。酒店將按照四星級酒店的標準

5、管理并提供服務，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進行銷售推廣，并力爭成為廣州市管理水平、服務質(zhì)量、經(jīng)濟效益均位于前列的四星級商務酒店。本項目廣州名人酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費用低廉，酒店周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計劃吸收外部融資，盡快使廣州名人商務酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務能力，成為廣州酒店業(yè)中的管理先進、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報。1.1項目背景1.1.1項目名稱廣州名人酒店1.1.2開發(fā)公司建設(shè)單位：江門越秀城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司類型： 國有企

6、業(yè) 公司規(guī)模： 1000人以上 公司介紹： 越秀城建地產(chǎn)是香港聯(lián)交所上市公司越秀地產(chǎn)股份有限公司的主體（股票代碼00123）；迄今總資產(chǎn)逾300億元，累計投資規(guī)模近1000多萬平方米，銷售面積700多萬平方米，在建物業(yè)及土地儲備的總樓面面積近800萬平方米。 1.1.3研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評估規(guī)范旅游涉外飯店星級的劃分及評定珠江新城規(guī)劃檢討以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.4項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容廣州名人酒店占地面積近4000（80*50）平方米，高十五層，地下一層，采用框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻。酒店總實用面積60000，各類客

7、房200間，餐廳8000，KVT60間（5000），桑拿浴室2000，大堂25001.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和廣州經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2009-2010年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的酒店的建設(shè)是可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣州市商務酒店市場是樂觀的； 商務酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃，更合適市場的需求。 在2010-2013年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析珠江新

8、城十年蓄勢，浴火鳳凰。金融中心、高端服務業(yè)中心、文化中心和跨國公司總部中心珠江新城的崛起，標志著廣州作為中國三大城市之一的特殊地位；她的功能，把廣州從省會城市推向影響整個南中國的現(xiàn)代大都會，其社會經(jīng)濟文化輻射力直指東南亞。珠江新城規(guī)劃檢討經(jīng)廣州市政府審議通過，歷時兩年的規(guī)劃調(diào)整終于劃上句號。上世紀90年代初。廣州市政府提出建設(shè)珠江新城。1992年，市政府決定以美國托馬斯公司方案為基礎(chǔ)，編制出控制性詳細規(guī)劃，按照這個規(guī)劃，珠江新城將建成廣州未來的“中央商務區(qū)（CBD）”，面積6.19平方公里，人口規(guī)模預測可達17萬18萬，提供近35萬40萬個就業(yè)崗位。1999年，廣州市政府提出，對珠江新城前期規(guī)

9、劃和建設(shè)管理情況進行全面檢討，回顧規(guī)劃對地塊的指導作用和面臨的問題，促使珠江新城規(guī)劃調(diào)整的契機成熟。據(jù)市規(guī)劃局有關(guān)人士說，這次規(guī)劃調(diào)整，使珠江新城一定程度上成為周圍地區(qū)商業(yè)和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。主要是補充完善了公共服務設(shè)施，增加綠地面積，并適當調(diào)整城市的空間形態(tài)。還有共劃分為個20 40公頃的街區(qū)，包括商務、行政辦公街區(qū)、高層居住街區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。2.1.2市場研究廣州名人酒店擬建于珠江新城，坐于廣州塔正對面，獵德大橋與臨江大道交界處，酒

10、店后面是獵德地鐵站，有多條公交路線通過，交通非常方便。雖然這幾年廣州有著大量的酒店開業(yè)，但更多是高級酒店，但面對著更多的中產(chǎn)階級，高級酒店對于他們來說是消費過高，所以一間中高端的酒店就是他們需要的，酒店就是為了滿足這些人群興建。在珠江新城成為商務區(qū)的同時，商務酒店的需求也就加大，然而在珠江新城的四星級酒店卻是很少。在者，2010年的亞運會開幕式就在酒店附近的海心沙島，這帶來的商機是巨大的。在亞運過后，珠江新城必然成為廣州的一個旅游熱點，也是廣州的一張名片。目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機，雖然在珠江新城也有著不少高端的酒店，但商務等的一些中端酒店卻很少。所以廣州名人商務酒店還是有著很強的競爭力。

11、2.2市場宏觀背景2.2.1廣州市及海珠區(qū)2010年上半年經(jīng)濟分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年上半年廣州市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、GDP規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。廣州市海珠區(qū)生產(chǎn)總值完成304.59億元，比去年同期增長10.3%，高出去年同期增幅2.2個百分點。2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。我區(qū)工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值 99.46億元，比去年同期增長12.3%；3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計完成 116.6

12、3億元，比去年同期增長40.8%；4、社會消費品零售總額累計完成215.81億元，比去年同期增長22.2%；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場物價微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)珠江新城市場分析珠江新城位于北二環(huán)與東二環(huán)的交匯處，占地約120萬平方米，總建筑面積約240萬平方米，容納25000個家庭，常住人口達8萬人，是中國華南地區(qū)最大的城市新區(qū)。建成的珠江新城集合城市所有單元，將完善的學校、大型超市、綜合百貨、特色商業(yè)街區(qū)、運動場館、醫(yī)療機構(gòu)、服務

13、管理等設(shè)施為一體。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個標志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。人口規(guī)模預測可達17-18萬，提供近30萬個就業(yè)崗位。地區(qū)性質(zhì)為21世紀廣州市中央商務區(qū)（GCBD21）的重要組成部分，將統(tǒng)籌布局國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛和行政等多種功能，成為推動國際經(jīng)濟、文化交流與合作的基地，是集中體現(xiàn)廣州國際性城市形象的“窗口”。城市主次干道將珠江新城劃分為14個街區(qū)。作為廣州市2

14、1世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，珠江新城未來的發(fā)展仍是社會關(guān)注的熱點，仍將擁有其他地區(qū)缺乏的發(fā)展優(yōu)勢，比如大型的開發(fā)規(guī)模、較強的綜合性、完善的服務配套設(shè)施和公共設(shè)施以及區(qū)域的中心作用等等?？梢灶A計，在更多政府項目的引入、地鐵等公共交通的完善、大型公共商業(yè)服務設(shè)施在區(qū)內(nèi)的布置等有利信息的帶動下，珠江新城商務辦公區(qū)域的建設(shè)將得到有效的帶動，并與環(huán)體育中心商務辦公區(qū)共同形成一個完整的CBD核心，最終樹立珠江新城的中心區(qū)域形象。1、交通狀況：珠江新城，從居住小區(qū)或辦公大廈出來，一小時之內(nèi)就能到達廣州的各個角落。據(jù)介紹，珠江新城東西向交通主干道為花城大道，它西接廣州大道，東下穿華南干線與黃埔

15、區(qū)聯(lián)系，同時與華南快速干線設(shè)互通式立交。地鐵號線自體育西路進華夏路后跨珠江新城進入海珠區(qū)，向南與番禺區(qū)連接，并于花城大道與華夏交叉口設(shè)置地鐵站。公共交通上，進入珠江新城的公交線路從原來只有一路增加到四路（東區(qū)新增路，西區(qū)新增金穗路和星匯路路），地鐵三號線也正式確定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。2、投資導向根據(jù)廣州市總體規(guī)劃，海珠區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。3、海珠區(qū)投資導向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密

16、集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目第三部分 項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)建設(shè)指標酒店大堂F為酒店大堂，面積2500平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、廣州特產(chǎn)店、琴吧、精品店、商務中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點。餐廳2F3F為餐廳，餐廳面積8000平方米，60間包廂，108張散臺。餐廳突出廣州民族特色，強調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。娛樂中心位于4F5F，面積7000平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務老

17、板俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心。同時，在5F設(shè)有面積2000平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等?？头靠头糠植加?F-13F，面積共有20000平方米，有商務客房200間，其中：商務豪華套房10間，豪華標準間80間，有普通標準間50間，套間20間，經(jīng)濟房35間。客房具有面積大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。會議設(shè)施酒店將設(shè)有會議室和多功能廳。有兩間大會議室，六間中小會議室，大會議室可容納300人，中小會議室可容納15-30人，各會議室位

18、于14F-15F。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風格上，擬強調(diào)文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于商業(yè)中心，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多；3、緊鄰臨江大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁臨江位置，視野開闊，對面是珠江，還有海心沙島也在江上，四周景色秀麗。3.2.風險與對策分析3.2.1風險3.2.1.1人力資源風險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求

19、。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務骨干的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。3.2.1.2市場競爭風險 由于旅游也具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進軍包括酒店業(yè)內(nèi)的大型旅游產(chǎn)業(yè)。前些年，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。3.2.1.3客源影響帶來的風險酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起

20、酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)等向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。3.2.1.4 行業(yè)特點決定的風險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當時酒店業(yè)造成了很大的影響。3.2.2對策3.2.2.1人力資源風險對策 酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導向，以經(jīng)濟效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的

21、作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。3.2.2.2市場競爭風險對策 酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效性的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。3.2.2.3客源影響對策 針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立本項目的酒店品牌；二是通過加強管理，提高服務質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務，提高客人的回頭率；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。3.2.2.4行業(yè)特點風險對策 酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點風險，將評估、制定應急預案，

22、當出現(xiàn)該類似風險，可以按照應急預案妥善應對，以盡量減少不必要的損失。3.3項目評價 由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。第四部分 資金來源和建設(shè)進程4.1.投資概算及資金籌措4.1.1投資概算購地：8560*4000=元（地皮每方均價為8560元，一共有4000平方米）大樓主體：元大樓裝修：元設(shè)備添置：元申請經(jīng)費：元流動資金：元不可預見支出：（+）*10%=元總投資額：元(2.05854億元)4.1.

23、2 融資金額本項目總投資2.05854億元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），本公司也投入1億元，城建集團已經(jīng)完成投資5000萬元，尚需新增投資元，其中計劃一期新增投資元，二期新增投資元。在新增投資中，一期計劃吸收外部投資約萬元，二期投資由城建集團和外部投資者經(jīng)協(xié)商后具體決定資金來源。4.2 融資方式本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立名豪商務酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各

24、方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。采用債務融資方式，由公司先行設(shè)立廣州名人酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至廣州名人酒店管理有限公司，由融資方與廣州名人酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，廣州名人酒店提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔保物，廣州名人酒店按照約定還本付息后解除擔保。采用股權(quán)投資可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立廣州名人商務酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負有按照約定價格收購該部分

25、股權(quán)的義務。采用債務融資可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立廣州名人商務酒店管理有限公司，由融資方與廣州名人商務酒店管理有限公司簽訂借款合同，名豪酒店提供擔保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對廣州名人酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。4.3. 融資資金用途一期融資取得的資金將用于廣州名人酒店購置設(shè)備和營運啟動資金。4.4. 公司治理與投資者保護 本項目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定

26、各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。如融資方采用債務融資方式，名人酒店將提供擔保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔保。4.5年度投資計劃第一年的投資期分為兩期，第一期二月份到五月份，投入為元，其中為地皮的首付，剩下的購地款分十二個月付清。第二期六月份到十二月份，投入為。次年的投資期也分為兩期，第一期一月份到五月份，投入為，用于裝修；第二期為，用于購

27、買設(shè)備同流動資金剩余未第三年投入。4.6.項目實施期限及進度安排4.6.1 項目建設(shè)期限酒店的主體在2012年11月完成，在2013年8月28日交付使用，在10月1日之前運營。4.6.2項目建設(shè)進度安排地質(zhì)勘查期為2011年2月份到5月份酒店地基在2011年7月份開建，建設(shè)期為7,8,9,10月份；11,12月份 大堂與1F.2F,3F；次年的1、2、3、4、5、6、7,8,9月份為建筑快速期，完成4F-15F的樓層；在快速期的同時，酒店的地下停車場也同步開始裝修，大堂的部分裝修也將在這期間完成；2012年10月份為頂層辦公室同游泳池的建設(shè)；2012年12月份開始整體裝修，在8月1日完成；在裝

28、修期間實行同步裝修，即各樓層進行同步裝修；8月份為申請驗收階段；9月份為準備階段，各部門的人員要在這期間全部到位；10月份正式開業(yè)第五部分 酒店推廣5.1推廣模式本項目要快速開發(fā)、有效推廣，必須利用數(shù)字旅游的產(chǎn)業(yè)模式，提升和加速傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。數(shù)字旅游是新的旅游經(jīng)濟生產(chǎn)力，通過技術(shù)克隆、形象活化、智能交互，建立景區(qū)的數(shù)字平臺。潛在的游客可以在網(wǎng)上實現(xiàn)信息獲取、虛擬游覽、模擬體驗等，實現(xiàn)市場的快速放大，為以后實體景區(qū)的開發(fā)和市場的持續(xù)引爆奠定基礎(chǔ)。5.2、促銷措施5.2.1、傳統(tǒng)手段的綜合應用（1）廣告l 在電視、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)及廣播等大眾媒體和主要交通干道、車站等載體進行高密度廣告宣傳，

29、引起游客的廣泛關(guān)注。 l 效仿其他商務酒店，設(shè)置酒店專車，連接市區(qū)與景區(qū)。l 與酒店網(wǎng)站相結(jié)合，開辟多種渠道。（2）公共關(guān)系促銷l 在主要客源地的有關(guān)媒體發(fā)表宣傳文章；在正式營業(yè)前，召開記者招待會、新聞發(fā)布會，提供新聞性文章和圖片等。l 加強與旅行社的關(guān)系。旅行社屬于高無形性、高不穩(wěn)定性服務業(yè)，經(jīng)營上應以人際關(guān)系為主導進行銷售和服務，建立一個良好的關(guān)系網(wǎng)。（3）營業(yè)推廣l 對輸送量大的旅行社提供優(yōu)惠和年終獎勵；l 在主要客源地，選擇一些節(jié)假日推出優(yōu)惠活動；l 政府鼓勵景區(qū)推出不同形式的“人性化”服務內(nèi)容；l 與主要客源地的一些大型企業(yè)、公司、單位的工會負責人保持良好聯(lián)系，根據(jù)對方需求不定期舉辦

30、夏令營、冬令營活動，并提供優(yōu)惠。5.2.2、運用現(xiàn)代促銷手段1.運用網(wǎng)絡(luò)手段建立自己的網(wǎng)站，對酒店的基本概況、特征進行介紹，發(fā)布最新的住宿信息，宣傳酒店（圖片展示）。逐步建立網(wǎng)上游客互動，實現(xiàn)網(wǎng)上訂房功能，最終達到網(wǎng)上促銷的目的。第六部分 銷售及經(jīng)營收入6.1各類酒店服務銷售收入估算 6.1.1酒店客房部分價格定位及收入按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%：經(jīng)營表（一）類別ABCDE合計客房種類經(jīng)濟房標準房普通套間豪華房商務豪華套房客戶數(shù)量（間）40110103010200月出租率（%）4560405030平均45實收房價（元/間/天）180280580380780平均440實際客房月收入（

31、元）97，200554，40069，600171，00070，200962，400其他營業(yè)收入1，303，300月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計算1，132，850月預期收益（元）1,132,850注：（1）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進行計算。6. 2酒店大堂商業(yè)服務部分價格定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分月租金價格定為500元/（5） 除了大堂的迎賓占800平

32、方米，剩下1700平方米，使用面積為1200平方米，即大堂商務區(qū)月收入為600,0006.3酒店餐廳及娛樂中心，會議設(shè)施月收入為703，300元酒店餐廳：40,0000娛樂中心：25,0000會議中心：5,3300第七部分 財務評價7.1、 酒店收入和營業(yè)稅及附加估算本項目從2013年10月份客房部，餐廳部初步運營，12月份全面營業(yè)，項目收入主要有客房收入、餐飲收入、娛樂收入、旅游商品收入和其它收入等。測算采用綜合計算法，以游客人均消費水平進行測算。營業(yè)稅按酒店收入的5%估算；城市維護建設(shè)稅、教育費附加、價格調(diào)控基金分別按營業(yè)稅的5%、3%、1.5%估算具體如下：項 目金額（萬元）說明一經(jīng)營收

33、入2718.84（18）項合計1餐飲中心480特色餐飲、宴會等2客房部1154.88各種客房等3酒店大堂商務中心720場地出租4娛樂中心300演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心、桑拿中心5會議中心63.96會議接待，網(wǎng)絡(luò)服務，場地出租二經(jīng)營成本1060.35（1-4）項合計1經(jīng)營成本679.71平均按經(jīng)營收入的25%測算2營銷費用135.94按經(jīng)營收入的5%測算3管理費用81.57按經(jīng)營收入的3%測算4銷售稅金163.13按經(jīng)營收入的6%測算三稅前利潤1658.49經(jīng)營收入減經(jīng)營成本四所得稅414.62按稅前利潤的25%測算五稅后利潤1243.86項目年投資回報率6%，資本

34、回收期為16.6年。7.2 利潤表利潤表會企 01表編制單位:廣州名人酒店 2010 年單位: 元項 目行次本年金額上年金額一、營業(yè)收入2718.84減：營業(yè)成本1060.35營業(yè)稅費135.94銷售費用135.94管理費用81.57財務費用（收益以“”號填列）108.75資產(chǎn)減值損失加：公允價值變動凈收益（凈損失以“”號填列）投資凈收益（凈損失以“”號填列）二、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列）1658.49加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失（凈收益以“”號填列）三、利潤總額（虧損總額以“”號填列）1658.49減：所得稅414.62四、凈利潤（凈虧損以“”號填列）1243.8

35、6五、每股收益：（一）基本每股收益（二）稀釋每股收益7.3現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表會企 02表編制單位:廣州名人酒店年度 2010單位: 元項 目行 次本年金額上年金額一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：1銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金2收到的稅費返還3收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金4經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計5購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金6支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金7支付的各項稅費8支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金9經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計10經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額11二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：12收回投資收到的現(xiàn)金13取得投資收益收到的現(xiàn)金14處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額15處置子公司及

36、其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額16收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金17投資活動現(xiàn)金流入小計18購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金19投資支付的現(xiàn)金20取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額21支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金22投資活動現(xiàn)金流出小計23投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額24三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：25吸收投資收到的現(xiàn)金26取得借款收到的現(xiàn)金27收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金28籌資活動現(xiàn)金流入小計29償還債務支付的現(xiàn)金30分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金31支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金32籌資活動現(xiàn)金流出小計33籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額34四、匯率變動對現(xiàn)金的影響35五、現(xiàn)金及現(xiàn)

37、金等價物凈增加額36加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額37六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額387.4財務分析財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指按設(shè)定的折現(xiàn)率i計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。計算公式為: 公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) i為設(shè)定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）利率為5.31%，長期借款利率為5.94%?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，本著穩(wěn)健的原則將i取12%（下同），此時，F(xiàn)NPV=1250.24（萬元），遠大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。第八部分 環(huán)境保護與安全保證本酒店致力于

38、建立AAA級綠色環(huán)保酒店，自覺貫徹環(huán)境保護法律、法規(guī)，不對周邊環(huán)境造成污染；酒店經(jīng)營不產(chǎn)生擾民問題，采用清潔燃料，不燒原煤；不經(jīng)營國家明令禁止的野生動植物食品；不使用一次性發(fā)泡餐盒和造成資源浪費的一次性餐具，餐具有完備的消毒措施；積極經(jīng)營綠色無污染食品，做到餐桌無公害；提倡節(jié)約，能主動建議顧客帶走剩余食品；環(huán)境整潔、空氣清新，體現(xiàn)綠色風格；服務員服飾整潔，室內(nèi)外設(shè)置有環(huán)境公益宣傳畫或警語；推行標準化管理，符合衛(wèi)生防疫標準. 8.1、建立綠色酒店：是在酒店建設(shè)和經(jīng)營管理過程中,堅持以節(jié)約資源、保護環(huán)境為理念,以節(jié)能降耗和促進環(huán)境和諧為經(jīng)營管理行動,為消費者創(chuàng)造更加安全、健康服務的酒店。 8.2、

39、本綠色酒店的核心是：為顧客提供舒適、安全、有利于人體健康要求的綠色客房和綠色餐飲，并且在生產(chǎn)經(jīng)營過程中加強對環(huán)境的保護和資源的合理利用。 8.3、本綠色飯店的含義：綠色飯店的“綠色”，其含義有三層： 第一，提供的服務本身是綠色的。即要為顧客提供舒適、安全，符合人體健康要求的綠色客房和綠色餐飲等。 第二，服務過程中使用的物品是綠色。要求用于服務的所有物品是安全、環(huán)保的。都是通過正規(guī)廠家提供的，有品質(zhì)保證，并在酒店內(nèi)部建立廠家信用質(zhì)量記錄。 第三，經(jīng)營管理過程中注重保護生態(tài)和資源的合理利用。 總之，要在確保服務品質(zhì)的前提下，做到盡量節(jié)省能源、降低物質(zhì)消耗，減少污染物和廢棄物的排放。如在大樓的頂端安

40、裝太陽能熱水器，給各個客房提供24小時安全熱水。8.4、本綠色飯店的指導思想：以環(huán)境友好為理念，將環(huán)境友好行為、環(huán)境管理融入飯店經(jīng)營管理中，貫徹環(huán)保、節(jié)約、健康和安全的宗旨,堅持綠色管理和節(jié)約資源,建設(shè)綠色消費，保護生態(tài)環(huán)境和合理使用資源的酒店。 8.5、本綠色飯店的四個特點：環(huán)保、健康、節(jié)約、安全。 a.環(huán)保是指酒店在經(jīng)營過程中減少對環(huán)境的污染，實現(xiàn)服務與消費的環(huán)境友好。 b.健康是指酒店為消費者提供有益于大眾的身心健康的服務和產(chǎn)品。 c.安全是指酒店在服務中確保公共安全和食品安全。 d.節(jié)約主要是指在酒店經(jīng)營過程中注重循環(huán)經(jīng)濟，節(jié)能降耗，水、電、煤等降耗物質(zhì)應減少浪費。第九部分 營運和管理

41、9.1. 基本業(yè)務流程 酒店住宿的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務、賬單核對、總臺收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、點菜及用餐服務、賬單核對、總臺收銀等。9.2. 營運管理初步計劃 9.2.1. 服務項目和基本設(shè)施安排服務項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應的服務項目：接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫(yī)務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等?？头糠枕椖浚头糠占胺績?nèi)冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服

42、務等。餐飲服務項目，包括中餐、西餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。娛樂服務項目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。商場服務項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。其他服務項目，如代辦旅游汽車出租、商務租車服務、自行車出租服務等，及幼兒托管、寵物托管等。酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，名豪商務酒店計劃安排如下基本設(shè)施：前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與名豪酒店規(guī)模與標準相適應的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。客房接待設(shè)施。客房內(nèi)將配有與酒店星級標準相應的客

43、用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標準相適應的中餐廳、西餐廳、風味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供應設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。娛樂服務設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應的歌舞廳，以及所必須的各項設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。商品銷售服務設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。酒店經(jīng)營保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水