地鐵商業(yè)的分類與特點(diǎn)

1、地鐵商業(yè)的分類與特點(diǎn)田添上個(gè)世紀(jì)六十年代北京建成了中國(guó)的第一條地鐵，當(dāng)時(shí)北京地鐵的主要功能是城市防空兼城市交通，還沒有任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)的概念。從本世紀(jì)初開始，中國(guó)大城市開始進(jìn)行地鐵建設(shè)，同時(shí)也開始關(guān)注地鐵以及與地鐵緊密相關(guān)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。隨著城市土地資源的日益稀缺，人們也看到了地鐵及與地鐵相連的地下空間商業(yè)價(jià)值。地鐵對(duì)中國(guó)城市來說是一個(gè)新事物，地鐵商業(yè)更是一個(gè)新的業(yè)態(tài)。對(duì)于已開通地鐵的城市來說，人們看到的是地鐵帶來的巨大人流量，因此也理所當(dāng)然地認(rèn)為與地鐵相連的商業(yè)都蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價(jià)值。2004年深圳地鐵1號(hào)線市區(qū)段開通運(yùn)營(yíng)，2009年地鐵1號(hào)線車公廟站“豐盛町”地下商業(yè)步行街建成銷售，每平方米平

2、均售價(jià)達(dá)到人民幣1020萬元，最高售價(jià)達(dá)到每平方米50萬元，遠(yuǎn)高于相同位置地面街鋪的價(jià)格，對(duì)其價(jià)值預(yù)期可見一斑。如何正確理解地鐵商業(yè)的價(jià)值，地鐵商業(yè)的地理范圍以及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是什么？把這些問題了解清楚了，就能更科學(xué)合理地規(guī)劃好地鐵商業(yè)，更務(wù)實(shí)有效地經(jīng)營(yíng)好地鐵商業(yè)。以深圳的地鐵商業(yè)為例，大致可以劃分為四類：地鐵站內(nèi)商業(yè)地鐵通道商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)這四類商業(yè)的范圍、特點(diǎn)以及類別如下：地鐵站內(nèi)商業(yè)范圍：地鐵站內(nèi)以行人通行功能為主區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)：行人停留時(shí)間短、非目的性、快捷消費(fèi)類型：食品煙酒，報(bào)紙雜志，冷熱飲品，醫(yī)藥，快餐、服飾等小型商店目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)地鐵開發(fā)公司在做地鐵規(guī)劃時(shí)，都會(huì)考慮預(yù)留一定

3、面積做零售商業(yè)。但在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，則基本不會(huì)考慮未來商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求，而是只按規(guī)劃留出足夠的商業(yè)空間和面積就可以了。這樣做的結(jié)果是，地鐵站內(nèi)地鐵公司管轄范圍的商業(yè)空間和面積，更像是一個(gè)地下展會(huì)場(chǎng)地，僅適合做一些臨時(shí)性的商業(yè)攤位，而不能做成有品位有檔次的商店或商業(yè)街，因此也無法吸引匆匆行人多停留片刻，更無法把交通人流變成商家客流。香港地鐵公司則非常注重地下商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，即使在地鐵站內(nèi)人行通道的地段，針對(duì)預(yù)留的商業(yè)空間和面積，除了室內(nèi)高度等個(gè)別指標(biāo)外，幾乎完全按照商家地面店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而基本達(dá)到了知名商家或連鎖商家的進(jìn)駐條件。因此，同樣是這類快捷消費(fèi)的小型商店，香港地鐵內(nèi)吸引了諸如7

4、-11、萬寧、星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等全港知名的便利店進(jìn)入地鐵站內(nèi)，將地鐵內(nèi)來去匆匆的人流變成了商家的消費(fèi)客流，而深圳已建成的地鐵站內(nèi)則根本無法達(dá)到這樣的效果。我們常說要“筑巢引鳳”。也就是說所筑的巢一定要符合鳳凰的要求。舉個(gè)實(shí)際的例子，地鐵公司在建設(shè)初期，商業(yè)規(guī)劃主要考慮的是使用面積，對(duì)于未來商家的需求僅按常規(guī)情況予以考慮，例如用電量基本只考慮照明及常規(guī)電器。等到站點(diǎn)建成后要引進(jìn)類似肯德基這類快餐店，卻因其用電量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出站點(diǎn)商業(yè)區(qū)的設(shè)計(jì)容量、又因地鐵自身用電安全標(biāo)準(zhǔn)非常高而無法與商業(yè)共用，最終只能放棄。下面圖片是深圳地鐵站內(nèi)的商店，其中圖1第一家是書店，其隔壁是一家比較注重店面形象的

5、“一品軒”面包店，但在這里也只能屈尊將就了。圖3和圖4是香港地鐵站內(nèi)的商店，也有一家書店，還有萬寧生活用品店以及其他店。這些商店與其地面商店基本沒有區(qū)別。|地鐵內(nèi)商圖3香港地鐵站內(nèi)書店iVEA.|圖4香港地鐵站內(nèi)商店!VIr-O從兩組圖片的對(duì)比中，我們能清晰地感受到兩種完全不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。地鐵通道商業(yè)范圍：地鐵站區(qū)域以外的商業(yè)，其營(yíng)業(yè)時(shí)間不受地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間的限制特點(diǎn)：與地鐵站內(nèi)通道相連的獨(dú)立商業(yè)類型：無限制，可以是所有類型的商業(yè)地鐵通道商業(yè)，簡(jiǎn)單說，就是地下商場(chǎng)與地鐵通道相連，但有獨(dú)立出入口，不受地鐵營(yíng)業(yè)時(shí)間所限，地鐵晚上停止運(yùn)營(yíng)關(guān)上大門后，商場(chǎng)可照常營(yíng)業(yè)不受影響。深圳比較典型的地鐵通道商業(yè)

6、，有地鐵1號(hào)線華強(qiáng)路站北面出口的“潮流前線”地下商場(chǎng)和南面出口的“華強(qiáng)地鐵商場(chǎng)（易通手機(jī)配件市場(chǎng)）”，還有科學(xué)館站的“中信地鐵商城”以及車公廟站的“豐盛町”地下商業(yè)街。華強(qiáng)北是深圳人氣最旺的商業(yè)區(qū)，在繁忙時(shí)段，地鐵華強(qiáng)路站的幾個(gè)出入口都是人流如潮，每個(gè)出入口每分鐘都超過100人次的人流量，并可持續(xù)數(shù)個(gè)小時(shí)。在如此大量的人流地段上開店做生意，按說沒有什么問題，但實(shí)際情況并非如此。潮流前線地下商場(chǎng)位于華強(qiáng)北商業(yè)旺區(qū)，主營(yíng)小飾品、小商品等時(shí)尚生活用品，經(jīng)過幾年的調(diào)整后如今經(jīng)營(yíng)情況很好；而與地鐵東南出入口相連的易通手機(jī)配件市場(chǎng)，雖與北出入口只有一路之隔，但因經(jīng)營(yíng)定位失誤，再加上這個(gè)片區(qū)的人氣不如北片區(qū)

7、旺，導(dǎo)致該商場(chǎng)一直慘淡經(jīng)營(yíng)。地鐵通道商業(yè)與地鐵上蓋商業(yè)乃至上蓋附近商業(yè)，對(duì)于地鐵行人來說，最大的區(qū)別就是步行一分鐘抵達(dá)與步行五分鐘抵達(dá)的差異。而這幾分鐘的步行距離優(yōu)勢(shì)，不足以把地鐵人流變成客流。同樣，多幾分鐘的步行距離，也不會(huì)降低人們想逛某個(gè)商店的熱情。由此看出，地鐵站并非決定地鐵通道商業(yè)成功與否的關(guān)鍵因素。圖是與地鐵通道相連的易通手機(jī)配件市場(chǎng)現(xiàn)狀。圖5易通手機(jī)配件市場(chǎng)主通道圖6易通手機(jī)配件市場(chǎng)輔通道地鐵上蓋商業(yè)范圍：地鐵站出入口商業(yè)特點(diǎn)：與地鐵站口直接相連類型：大、中型商場(chǎng)、裙樓商業(yè)一般意義上的地鐵上蓋商業(yè)涵蓋的范圍比較廣。但這也僅是距離上的差異，是否直接與地鐵出入口相連，對(duì)于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響

8、并不大。歸根結(jié)底還是要看商業(yè)自身的定位和經(jīng)營(yíng)水9益田假日廣場(chǎng)前世界之窗地鐵站0益田假日廣場(chǎng)內(nèi)（2010年4月）仝平，若定位不準(zhǔn)確，即使坐擁龐大的人流也無法將其變?yōu)樽约旱目土?。下面兩張照片是典型的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目深圳益田假日廣場(chǎng)。僑城東站QsSGCf&ngdOKirj番蜜湖站Xiangmihu作和居住的/Zhuzilin車竝1S站Chegongmiac世界之窗站Shlj&zhidiuang竹可以J便地通過在這個(gè)城來自其他城市有城市客廳屬性的商業(yè)，可劃入地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)的范疇。竹子林車輛段ZhiziFinDqt由于坐落在城市交通干線中心的位置，再加上有較為便利的停車設(shè)施，因此這類商業(yè)場(chǎng)所如購(gòu)物中心、大

9、型商場(chǎng)等就很容易成為城市商務(wù)活動(dòng)的聚集地，大量的商務(wù)活動(dòng)需求會(huì)促使商業(yè)場(chǎng)所調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，逐步加大餐飲、特別是加大適合商務(wù)休閑的咖啡、酒吧、茶藝等業(yè)態(tài)的比例。COCOPARK目前已經(jīng)把幾乎所有可做露天酒吧餐飲的場(chǎng)地都出租給了此類商以便捷地在此會(huì)面、洽談商務(wù)。這種位于地鐵站點(diǎn)或附近、并具河少年宮站Shaanldfigong福民站Fumin在此匯中心站-lfhrrj11(_ji_HuizfianZlionpg-xin崗廈站GangxLa購(gòu)物公園站1V-!GawwuGongyuanj地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)范圍：地鐵站半徑300米范圍內(nèi)的商業(yè)（步行約5分鐘）特點(diǎn)：坐落于城市主要交通網(wǎng)絡(luò)交匯點(diǎn)的大型商業(yè)，具備城市客廳屬性類型：購(gòu)物中心，標(biāo)志建筑及其裙樓，城市公建內(nèi)商業(yè)等大型建筑位于深圳地鐵1號(hào)線購(gòu)物公園站的COCOPARK是一個(gè)典型的地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)。這里所說的節(jié)點(diǎn)，是因?yàn)樗幵诔鞘械罔F干線的中心位置，同時(shí)也與城市道路干線便捷相連。家，甚至連沒有多少行人使用的空中走廊都放滿了餐桌吧臺(tái)。I小所有區(qū)域，地鐵上蓋物業(yè)與地鐵站周邊物業(yè)的價(jià)業(yè)做的很成功。會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港最成功的商業(yè)背后，地鐵因C0(F=201曄ir.I!-fear%IjJv44ti.i1