基于主成分分析法的房地產(chǎn)JZ供求協(xié)調(diào)度分析

1、 基于主成分分析法的房地產(chǎn)JZ供求協(xié)調(diào)度分析摘 要本文利用主成分分析法對近10年全國房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度進(jìn)行了分析,分析的結(jié)果與實際情況基本相符,這說明了利用主成分分析法對房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析是有效的。 關(guān)鍵詞主成分分析法；房地產(chǎn)市場；供求協(xié)調(diào)度分析；預(yù)警區(qū)間 1 引 言 供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的有效分析,不僅可以把握房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,而且也可以為政府的宏觀調(diào)控提供依據(jù)。近年來我國的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,很大程度上是由供求關(guān)系決定的。目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不太完善,所以研究房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度,把握好房地產(chǎn)市場供求方面的情況,對于了解規(guī)范房地產(chǎn)

2、市場,保證市場健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的借鑒意義。 2 供求協(xié)調(diào)度分析的方法 主成分分析法 主成分分析法是由霍特林于1933年首先提出的。主成分分析法是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計方法。所以利用這一方法分析具有多變量的房地產(chǎn)市場是有效的。分析的步驟如下： (1)初始化指標(biāo) 此時,即稱k為第k項貢獻(xiàn)率； (5)確定主成分的個數(shù),建立主成分方程 選取主成分個數(shù)常用的方法是根據(jù)累計貢獻(xiàn)率,一般以85%為界限,即若前k-1個主成分的累計貢獻(xiàn)率小于85%,而前k個主成分的累計貢獻(xiàn)率大于或等于85%,則就取k個主成分。 3法 基于3法,通過計算各個指標(biāo)數(shù)據(jù)系列

3、的中心值和標(biāo)準(zhǔn)差,得出偏離中心值1倍標(biāo)準(zhǔn)差的區(qū)間即e-,e+屬于正常運行區(qū)間；偏離中心值12倍標(biāo)準(zhǔn)差的區(qū)間即e-2,e-和e+,e+2屬于基本正常區(qū)間；偏離中心值2倍標(biāo)準(zhǔn)差以上的區(qū)間即-,e-2和e+2,+屬于異常區(qū)間。loCAlhOst這樣就得到了評價供求關(guān)系協(xié)調(diào)度的5個區(qū)間。 3 應(yīng)用分析 指標(biāo)的選取 借鑒西安、沈陽等城市的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的選取標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r,本文選取的反映房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)體系:商品房銷售面積/竣工面積x1;商品房空置面積/前3年商品房竣工量x2;商品房均價增長率/人均可支配收入增長率x3;商品房銷售額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額x4；商品房竣工面

4、積/銷售面積x5。 原始數(shù)據(jù) 通過對中國統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)年度報告上的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、計算和整理,得到20002009年我國的房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指標(biāo)如表1所示： 主成分分析 利用spss統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行主成分分析。 (1)初始化指標(biāo) 將表1數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)果如表2所示。 第一個主成分可以看成是x1,x2的綜合變量,可以解釋為第一主成分反映了房地產(chǎn)市場現(xiàn)房供求匹配問題和商品房的空置率；第二個主成分主要反映居民的購買能力。所以在研究房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)問題時,不僅要注重現(xiàn)房的供求匹配問題和居民的購買能力,還要注重將商品房的空置率保持在正常水平。從而促使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。 根據(jù)式(1)、式(2)、式(3)

5、,可求出房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)k,見表6。 確定協(xié)調(diào)度指數(shù)區(qū)間 基于3理論,選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差和2倍標(biāo)準(zhǔn)差作為預(yù)警區(qū)間的界限。通過計算得到房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)數(shù)據(jù)的均值e=-和標(biāo)準(zhǔn)差=。根據(jù)3法計算房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警區(qū)間如表7所示。 結(jié)果分析 根據(jù)以上計算的供求協(xié)調(diào)度指數(shù)k畫出全國房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警圖如圖1所示。 從圖1 可以看出20002009年房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)k總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間的,從圖2可以看出 20002009年商品房空置率總體趨勢是下降的。從圖1可以看出,20002003年k值是不斷上升的,但還是保持在負(fù)向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū),即供大于求,

6、供求市場萎縮。這也就說明了在這幾年房地產(chǎn)市場消化了大量商品房。k預(yù)警圖也顯示了從2004年供求指數(shù)走高至供不應(yīng)求,k值接近中間值,即供求接近平衡。2005年供求指數(shù)持續(xù)上升,說明供求市場持續(xù)升溫出現(xiàn)供不應(yīng)求,2006年供求指數(shù)k有所下降,但依然處在正常運行區(qū)間,房地產(chǎn)市場仍是供不應(yīng)求的狀態(tài)。20072009年房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)指數(shù)變化較大,其中2008年供求指數(shù)大幅度降低,但依然處在正常運行區(qū)間,房地產(chǎn)市場仍然是供不應(yīng)求,相應(yīng)地,2008年商品房空置率急劇增長?？梢?2008年對商品房需求的降低是相當(dāng)大的。2009年供求指數(shù)又大幅度的上升,但還沒有超過基本正常運行區(qū)間。但2009年的商品房空置率有所下降。通過對圖1和圖2的分析,說明了由主成分分析法建立的房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)對供求關(guān)系的分析是有效的。 4 結(jié) 論 通過以上的分析可以看出,利用主成分分析法對房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行分析的結(jié)果基本符合市場的實際情況。因此利用主成分分析法可以比較準(zhǔn)確地分析出房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)狀況,政府可以根據(jù)分析出的房地產(chǎn)市場的供求狀況進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控,以保證