云南人口與住房經(jīng)濟(jì)問題研究綜合分析報(bào)告

1、云南省第11次哲學(xué)社會 申報(bào)號：11B220科學(xué)優(yōu)秀成果申報(bào)材料云南人口與住房經(jīng)濟(jì)問題研究云南省統(tǒng)計(jì)局課題組二七年九月十三日課 題 組 織課題組顧問 羅進(jìn)忠 省統(tǒng)計(jì)局副局長 課題組組長： 陳楊東 省統(tǒng)計(jì)局投資處處長課題組成員： 胡瑜琳 省統(tǒng)計(jì)局投資處主任科員陳 猛 省政府省長辦副調(diào)研員黃 媛 省建設(shè)廳房地產(chǎn)處副處長梁旭東 省發(fā)改委投資處副處長付 強(qiáng) 省建設(shè)廳房地產(chǎn)處主任科員專家組成員 康向萍 省建設(shè)廳副巡視員晏祥秀 云南省統(tǒng)計(jì)局社科處處長譚君石 省統(tǒng)計(jì)科研所所長嚴(yán)乃貴 省人口戰(zhàn)略中心副主任張 洪 云南省財(cái)經(jīng)大學(xué)教授研 究 目 錄一、云南人口與住房狀況及差不多特征 11-1、全省居民家庭人均住房

2、水平提高 2 1-2、全省居民住房質(zhì)量和設(shè)施狀況改善 3 1-3、全省居民家庭住房存量結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 3 1-4、自建住房仍是居民實(shí)現(xiàn)住房需求的要緊途徑 4 1-5、人口數(shù)量與構(gòu)成變化帶來住房需求增長 4 1-6、住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不平衡，不同地區(qū)差異較大 6 二、房地產(chǎn)業(yè)是住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊動力之一 72-1-1、住房制度改革期（19941997年） 8 2-1-2、住房制度改革轉(zhuǎn)軌期（19982000年） 8 2-1-3、住房經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展期（20012006年） 9 2-2-1、房地產(chǎn)企業(yè)大幅增加，開發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大 10 2-2-2、商品房銷售面積迅速增長，住房市場不斷完善 11 2-2-3、

3、大部分州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速進(jìn)展時期，全省住房市場開始形成 11三、云南人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展面臨的挑戰(zhàn) 123-1、云南城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致居民住房狀況差異的重要緣故，也是制約住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊障礙 123-2、城鄉(xiāng)居民收入增長緩慢，減低住房購買力 13 3-3、住房市場房價過快上漲，已超出大多數(shù)居民的承受能力 14 3-4、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致住房有效供給不足 15 3-5、住房經(jīng)濟(jì)市場價格運(yùn)行機(jī)制不合理 16 3-6、住房市場不夠規(guī)范,導(dǎo)致市場秩序較混亂 17 3-7、居民住房消費(fèi)觀念亟待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變 18 四、云南人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢分析 19 4-1、 云南住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入進(jìn)展機(jī)遇

4、期 19 4-1-1、云南住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速進(jìn)展時期。 19 4-1-2、以“住”、“行”為特征的居民消費(fèi)升級加快 20 4-1-3、都市化進(jìn)程加快，住房經(jīng)濟(jì)已成為新的支柱產(chǎn)業(yè) 20 4-2、 云南住房市場需求量預(yù)測分析 20 4-3、 云南住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢分析 22 4-3-1、云南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展由“熱”趨向“穩(wěn)定”狀況 23 4-3-2、云南房地產(chǎn)業(yè)處于小景氣區(qū)間運(yùn)行，總體進(jìn)展健康 24 五、促進(jìn)云南人口與住房經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展建議 25 5-1、提高城鄉(xiāng)居民收入水平，抓好城鄉(xiāng)住房建設(shè)規(guī)劃 26 5-2、切實(shí)改善住房供給結(jié)構(gòu),構(gòu)建符合云南省情的節(jié)約型住房體系 275-3、大力進(jìn)展住房二級市場，加快居

5、民住房梯次消費(fèi)升級 27 5-4、健全住房保障制度，解決城鄉(xiāng)中低收入家庭住房難問題 28 5-5、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)全省縣域住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 29 5-6、加快政府職能轉(zhuǎn)變，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民安居樂業(yè) 30 5-7、操縱人口數(shù)量增長，大力提高人口素養(yǎng) 325-8、建設(shè)新農(nóng)村，探究農(nóng)村住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展新思路 32 云南人口與住房經(jīng)濟(jì)問題研究住房是人類生存和進(jìn)展不可缺少的必要條件，也是滿足人類社會物質(zhì)生活最差不多需求之一。人口與住房狀況不僅是衡量一個國家或地區(qū)居民生活質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)小康程度的重要標(biāo)志之一，而且住房經(jīng)濟(jì)對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展具有重要作用。黨的十六屆四中全會后，落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，構(gòu)建社會主

6、義和諧社會成為黨和國家執(zhí)政新理念。隨著云南經(jīng)濟(jì)社會的快速進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入水平的穩(wěn)步提高，居民消費(fèi)升級明顯加快，如何解決好寬敞百姓買房難這一重大民生問題成為各級黨委政府重要任務(wù)。因此，大力進(jìn)展住房經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)百姓安居樂業(yè)，對建設(shè)富裕民主文明開放和諧云南具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、云南人口與住房狀況及差不多特征 云南是一個集“民族、山區(qū)、邊疆、貧困”四位一體為典型特征的欠發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)省份。據(jù)2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2005年全省人口總量為4450.2萬人，與2000年第五次人口普查相比增加了206.43萬人，年均增加41.29萬人，年均增長0.97%。人口規(guī)模在全國列位，在西部僅次于

7、四川、廣西兩省區(qū)位居第3位。在全省常住人1口中，城鎮(zhèn)人口為1310.52萬人，占總?cè)丝诘?9.5%，與2000年第五次全國人口普查比較，城鎮(zhèn)人口比重上升了6.14個百分點(diǎn)；鄉(xiāng)村人口為3131.92萬人，占總?cè)丝诘?0.5%。在加快推進(jìn)小康和諧社會建設(shè)過程中，城鄉(xiāng)居民人均住房面積和生活條件等狀況指標(biāo)是衡量百姓小康生活質(zhì)量水平的重要指標(biāo)。通過近十年來云南經(jīng)濟(jì)和社會快速進(jìn)展，全省人口與住房經(jīng)濟(jì)狀況已發(fā)生了明顯變化，并反映出一些新特征。 1、全省居民家庭人均住房水平提高。一是人均居住面積明顯增加。據(jù)2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查資料顯示，全省家庭戶人均住房建筑面積為24.16平方米，人均住房間數(shù)0.

8、79間，與2000年第五次人口普查相比較，人均住房面積提高了3.46平方米,提高了16.7%；二是居民家庭戶均住房間數(shù)提高。全省居民家庭戶均住房間數(shù)2.87間。從全省居民家庭戶擁有住房間數(shù)的構(gòu)成看，擁有1間、2間和3間住房的家庭，分不占家庭戶總數(shù)的15.8%、30.3%和31.6%，其中擁有23間為主流戶型家庭占到61.9%，全省居民住房居住條件得到較明顯改善，幾代人同居陋室已成為歷史。2居民住房質(zhì)量和設(shè)施狀況改善。近年來隨著房地產(chǎn)蓬勃進(jìn)展和大規(guī)模舊城改造的實(shí)施，危房改造力度加大，小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及社會主義新農(nóng)村建設(shè)，城鄉(xiāng)居民住房條件和生活環(huán)境得到明顯改善。一方面，居民家庭住房結(jié)2構(gòu)和

9、質(zhì)量發(fā)生了較大變化。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全省76.6%的家庭住上了獨(dú)立的生活居室，59.3%的家庭住上了樓房，61.1%的家庭住上了鋼混結(jié)構(gòu)的房屋，告不了過去既生產(chǎn)又生活外帶圈養(yǎng)家畜一屋多用的低水平居住狀況，住房功能由遮風(fēng)避雨生存型向功能齊全的舒適型進(jìn)展。另一方面，居民住房設(shè)施狀況有所改善。全省有77.3%的調(diào)查戶有獨(dú)立使用的廚房，54.8%的調(diào)查戶飲用上了自來水；41.3%的調(diào)查戶有獨(dú)立使用的廁所，16.1%的調(diào)查戶住房內(nèi)有洗澡設(shè)施，以電或燃?xì)鉃橐o炊事燃料的調(diào)查戶為18.2%，59.8%的調(diào)查戶要緊炊事燃料仍使用柴草，那個地點(diǎn)反映出全省農(nóng)村居民住房在安全飲水、生活衛(wèi)生、使用生活潔凈能源方面還

10、有較大差距。3、全省居民家庭住房存量結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。自上世紀(jì)80年代以來，全省住房經(jīng)濟(jì)開始起步進(jìn)展，特不是隨著房改政策的逐步落實(shí)和住房商品化進(jìn)程，大量新建住房讓眾多城鎮(zhèn)居民圓了“住房夢”。在全省住房存量結(jié)構(gòu)中，在80年代建成的住房家庭戶達(dá)27.6%，在90年代建成的住房家庭戶比重為30.9%，比80年代提高3.3個百分點(diǎn)，而建筑面積占比提高4.1個百分點(diǎn)。2000年以后購建住房的居民家庭戶比重達(dá)21.6%?？偟膩碇v，改革開放以來全省住房存量結(jié)構(gòu)發(fā)生專門大變化，1980年以來全省建筑的住房比重達(dá)79.2%，其中,昆明市到達(dá)81.4%，建筑面積比重達(dá)83.8%。反映出改革開3放以來全省城鄉(xiāng)居民生活迅

11、速提高，住房消費(fèi)升級加快，住房需求日益成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。4、自建住房仍是居民實(shí)現(xiàn)住房需求的要緊途徑。從居民實(shí)現(xiàn)住房需求途徑看，自建房占調(diào)查戶居住房屋比重為82.3%，購買原公有住房的調(diào)查戶占4.5%，購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)查戶占4.0%，其他占4.0%（圖1-1），反映出全省住房經(jīng)圖1-1、云南居民家庭實(shí)現(xiàn)住房需求的不同途徑（資料來源：2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查）濟(jì)處于起步時期；另一方面從購建住房所支付費(fèi)用看，1萬元以下的調(diào)查戶占49.8%，5萬元以下的占82.0%，在10萬元以上的占3%，20萬元以上占0.9%，這反映出全省大部分居民特不是農(nóng)民家庭收入低下，居住房屋條件仍然專門差

12、的實(shí)際狀況。45、人口數(shù)量與構(gòu)成變化帶來住房需求增長。從理論上講，2545歲人群是住房消費(fèi)傾向最為突出，2535歲年齡段人群住房剛性需求較強(qiáng)；3545歲年齡段人群則是住房升級換代和住房投資的要緊群體。據(jù)2005年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，全省常住人口中，014歲人口為1069.3萬人，占總?cè)丝诘?4.07%；1564歲人口為3038.62萬人，占總?cè)丝诘?8.4%；65歲及以上人口為334.52萬人，占總?cè)丝诘?.53%。從人口構(gòu)成上看，我省住房需求相對旺盛的群體占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)68.4%。特不是80年后“嬰兒潮”人群已成為住房消費(fèi)的要緊群體，將帶來的潛在住房需求明顯增加。另一方面，居民人口素養(yǎng)提

13、高也對住房需求產(chǎn)生較明顯的阻礙（圖1-2）。（平方米人）5圖1-2、按受教育程度分的居民家庭人均住房建筑面積（資料來源：2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查）據(jù)2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查反映，居民家庭受教育程度越高，人均住房面積越大，二者反映出高度的正相關(guān)關(guān)系，人口受教育程度在專門大程度上決定了人均住房面積的大小，平均受教育程度提高一個層次，人均住房面積就多增加2.0平方米，這體現(xiàn)出知識改變?nèi)说拿\(yùn)，素養(yǎng)改變?nèi)松畹牧α?。?005年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)推算，全省具有大專以上程度人口已達(dá)108.22萬人，比第五次人口普查增加22.96萬人，增長了26.93%。隨著全省人口數(shù)量和人口素養(yǎng)的提高

14、，以及人口流淌性增強(qiáng)，人口對住房旺盛的需求將持續(xù)一個較長的時期。6、住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不平衡，不同地區(qū)居民住房差異較大。首先從人均住房面積大小分布情況看，2005年全省人均住房面積在12.0平方米以下的調(diào)查戶占20.6%，人均住房面積在8平方米以下(包括無房戶)的占調(diào)查戶數(shù)的8.5%，人均住房面積在2030平方米的調(diào)查戶占23.1%，40.0平方米以上的調(diào)查戶占8.5%，接近60%的調(diào)查戶人均住房面積在1340 平方米之間，呈現(xiàn)出典型的正態(tài)分布格局。其次從全省166（平方米/人）圖1-3、按州市分的居民家庭人均住房面積差異（資料來源：2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查）個州市看，玉溪市居民人均住房面積

15、最高，達(dá)32.75平方米，其中，怒江、臨滄2個州市人均住房面積不足20.0平方米，臨滄最低為16.7平方米，全省50%的州市人均住房居住面積低于全省平均水平（圖1-3）。因此，全省住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不平衡問題突出，同時也講明云南住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展存在巨大的潛力，縣城房地產(chǎn)業(yè)還有一個進(jìn)展壯大過程，全省住房商品化進(jìn)程依舊任重而道遠(yuǎn)。由此可見,自改革開放以來,云南絕大多數(shù)居民在實(shí)現(xiàn)溫飽后開始進(jìn)入解決住房居住需求問題,人均住房面積提高和設(shè)施的改善,標(biāo)志著全省城鄉(xiāng)居民住房條件在數(shù)量和質(zhì)量7兩方面都有了提高,生活條件也隨之而來改善。目前全省城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，達(dá)到人均住房面積20平方米小康居住標(biāo)準(zhǔn)，仍有2025

16、%的城鎮(zhèn)居民急需改善住房條件；全省農(nóng)村居民差不多上有了住房，從事農(nóng)業(yè)的居民家庭住房占全省76.1%,但近80.0%的居民家庭住房簡陋，茅草房、土坯房，住房質(zhì)量和安全飲水、生活衛(wèi)生條件差的情況十分普遍，與農(nóng)村人均鋼筋磚結(jié)構(gòu)住房面積30平方米小康居住標(biāo)準(zhǔn)仍有專門長一段路要走。今后515年隨著全省城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口數(shù)量的不斷增長，全省城鄉(xiāng)居民存在巨大的住房需求，解決寬敞農(nóng)村和城鎮(zhèn)中低收入家庭住房難問題,已成為全省人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊挑戰(zhàn)。二、房地產(chǎn)業(yè)是住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊動力之一近年來房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)展成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)和社會快速進(jìn)展，居民消費(fèi)升級和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)對改善人居環(huán)

17、境，提高生活質(zhì)量，做出了積極的貢獻(xiàn)，它對整個經(jīng)濟(jì)帶來的連鎖反應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其對GDP的直接阻礙。住房經(jīng)濟(jì)不僅成為國民經(jīng)濟(jì)增長的要緊助推器之一，對經(jīng)濟(jì)進(jìn)展具有極其深遠(yuǎn)的阻礙，而且對構(gòu)建和諧社會具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為全省住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊動力，要緊經(jīng)歷了幾個進(jìn)展時期：8 第一時期，住房制度改革期（19941997年）。住房需求以房改房為主，住房經(jīng)濟(jì)開始快速起步進(jìn)展。自上世紀(jì)90年代以來我國開始進(jìn)行住房制度改革。國務(wù)院于 1994 年、1998 年兩次下發(fā)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的文件，國家取消了福利分房，出臺了貨幣補(bǔ)貼、調(diào)整房租等一系列住房改革方案，對原公有住房推出向居住者出售的“房改房”政策。全

18、省住房改革帶來最重要的實(shí)質(zhì)性突破，確實(shí)是使住房開始由城鎮(zhèn)居民“福利品”變成“商品”，住房市場需求主體從行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開始變成“居民個人”，同時開始推行建立住房貨幣分配的制度，全省房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷改革之后開始獲得新的進(jìn)展動力，全省住房市場經(jīng)濟(jì)開始快速起步進(jìn)展。第二時期，住房制度改革轉(zhuǎn)軌期（19982000年）。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民個人成為房產(chǎn)所有人，住房經(jīng)濟(jì)由行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位主導(dǎo)開始向市場需求進(jìn)展轉(zhuǎn)變。1998年全省房地產(chǎn)業(yè)開始走出谷底，住房市場逐步升溫，住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速進(jìn)展周期。1999年全省住房二級市場放開，同意房改房上市交易，擴(kuò)大了改善型住房消費(fèi)的群體。由于云南住房制度改革轉(zhuǎn)軌期比

19、全國滯后了23年，仍有相當(dāng)一部分行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購買新商品房作為福利分配或是進(jìn)一步改善干部職工家庭的住房條件，在專門大程度上刺激了房地產(chǎn)9業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展。這一時期全省城鎮(zhèn)居民個人住房消費(fèi)比重達(dá)90%以上，開始確立住房需求的主體地位，住房供求關(guān)系由行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位主導(dǎo)向市場需求進(jìn)展轉(zhuǎn)變。由于在住房制度轉(zhuǎn)軌時期大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)心理照舊對福利分配住房具有較高的預(yù)期，在房改政策轉(zhuǎn)軌過程中住房需求快速釋放之后，2000年全省房地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入不夠景氣時期，住房市場需求出現(xiàn)衰退的跡象。第三時期，住房經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展期（20012006年）。住房體現(xiàn)出消費(fèi)與投資雙重特性，全省住房經(jīng)

20、濟(jì)進(jìn)入快速進(jìn)展新時期。圖2-1、云南房地產(chǎn)業(yè)和住房市場進(jìn)展變化（20012006年）（資料來源：云南省統(tǒng)計(jì)局）從2001年起云南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速進(jìn)展周期，住房潛在需10求迅速釋放（圖2-1），商品房銷售面積快速增長，住房價格呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢。由于住房制度改革促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民集中購買住宅,或是采取售舊換新、以房養(yǎng)房的方式改善自己的住房條件，住房不僅成為居民重要“消費(fèi)品”，而且成為居民投資的重要選擇，同時一些住房投資者、投機(jī)者也趁勢紛紛涌入住房市場，在相當(dāng)程度上放大了城鎮(zhèn)居民的住房市場需求，使?jié)撛谧》啃枨笱杆籴尫?，全省住房?jīng)濟(jì)進(jìn)入快速進(jìn)展時期。其要緊特點(diǎn)：一是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅增加，開發(fā)投資規(guī)模

21、迅速擴(kuò)大。2006年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有1065個，比2001年增長1.9倍，其中一級資質(zhì)企業(yè)7家，二級資質(zhì)企業(yè)77家,三級資質(zhì)企業(yè)175家;另有房地產(chǎn)物業(yè)治理、中介服務(wù)和其他企業(yè)約1400家。20012006年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成投資942.7億元，占同期云南全社會固定資產(chǎn)投資的13.2%，年均增長26.6%；尤其是2006年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資314.64億元，比2005年增長34.6%，明顯高于全國21.8%的增長水平；占全社會固定資產(chǎn)投資比重為15.3%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP比重約4.0%；全省房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約5.6 萬人，占全省單位就業(yè)人員比重約1.0%，住房經(jīng)濟(jì)不斷壯

22、大,開始表現(xiàn)出新支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。二是，商品房銷售面積迅速增長，全省住房市場不斷11完善。20012006年全省住房一級市場共銷售商品住宅面積4224.85萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額841.01億元，年均分不增長28.3%、34.2%；商品住宅累計(jì)施工面積8784.43萬平方米，累計(jì)竣工住宅面積3022.59萬平方米，特不是2006年全省商品房一級市場共銷售商品住宅面積1389.37萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額298.74億元，商品住宅施工面積2730.28萬平方米，比2001年分不增長了3.9倍、4.7倍和2.2倍，全省住房市場呈現(xiàn)出快速進(jìn)展壯大的態(tài)勢。與此同時，全省住房二級市場也變得日趨活躍。其中昆

23、明市住房面積交易量差不多超過一級市場，不僅為城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)住房梯次需求提供了市場條件，也增強(qiáng)了全省住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展活力。三是，大部分州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速進(jìn)展時期，全省住房市場開始形成。近年來云南房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)要緊集中在昆明、玉溪、大理、紅河、麗江等幾個州市，進(jìn)展專門不平衡。2001年全省只有14個州市有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，怒江和迪慶處于“空白”狀態(tài)。其中昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資量達(dá)66.15億元，占全省的70.7%，呈現(xiàn)昆明“一枝獨(dú)秀”的局面。然而短短幾年時刻昆明房地產(chǎn)業(yè)對各州市中心都市和縣城的輻射作用進(jìn)一步凸現(xiàn)。目前全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動已遍布所有州市，州市縣城房地產(chǎn)業(yè)開始異軍突起。2006年昆明市房地

24、產(chǎn)開發(fā)投資為167.5億元，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資12比重為50.3%，比2001年降低20.4個百分點(diǎn)；全省15個州市房地產(chǎn)投資規(guī)模已接近占有半壁江山，從而明顯改善了全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展極不平衡的狀況，同時標(biāo)志著全省性的房地產(chǎn)市場開始形成，為全省住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、云南人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展面臨的挑戰(zhàn)人口是經(jīng)濟(jì)和社會活動的主體，住房是衡量人口實(shí)現(xiàn)小康生活標(biāo)準(zhǔn)的重要指標(biāo)之一。近年來云南人口與住房經(jīng)濟(jì)在加快云南進(jìn)展方面發(fā)揮出越來越重要的作用。然而全省城鄉(xiāng)居民收入增長緩慢,城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增長對住房需求的矛盾日益突出,尤其是房價上漲過快，商品房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，市場供求關(guān)系和居民房價收入比失衡，

25、市場秩序比較混亂等不健康因素日益受到社會各界的關(guān)注，成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。1、云南城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致居民住房狀況差異的重要緣故，也是制約住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊障礙從人口自然環(huán)境上看，全省94.0%的土地面積為山區(qū)，農(nóng)村人口占總?cè)丝?0.5%，城鄉(xiāng)地域分割，全省貧困面較大的狀況，導(dǎo)致住房需求地區(qū)差異較大；從經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境看，一是城鄉(xiāng)居民收入差距不斷擴(kuò)大。1997年全省農(nóng)村居民人均年純收入和城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的比率為1：4.0，到2005年擴(kuò)大為1:4.5?！笆濉逼陂g云南城鄉(xiāng)居民人均收入13差距以年均10%左右的速度擴(kuò)大；是從消費(fèi)層次上看。2005年云南城鄉(xiāng)居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)分不為0.43

26、、0.55，全省農(nóng)村居民要緊是解決溫飽問題，同時開始改善住房差不多條件；三是城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不足，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)投資僅占全省社會固定資產(chǎn)投資10%，全省農(nóng)村交通、教育和衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)峻滯后，特不是貧困地區(qū)解決農(nóng)村居民低水平住房問題成為一項(xiàng)艱巨任務(wù)。2、城鄉(xiāng)居民收入增長緩慢，居民住房購買力低從市場消費(fèi)環(huán)節(jié)看，居民實(shí)現(xiàn)住房需求要緊取決于自己的收入，即購買力水平。改革開放以來，云南城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，住房條件有了一定程度的改善。1997年我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5558元，2006年突破10000元大關(guān), 達(dá)10070元;1997年農(nóng)村居民人均純收入1376元,2006年達(dá)到2250.5

27、元;19972006年云南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年圖3-1 云南城鄉(xiāng)居民人均收入水平變動（19972006年）（資料來源：云南省統(tǒng)計(jì)局）均增長6.8%,農(nóng)村居民人均純收入年均增長為5.6%,明顯低于全省GDP年均增長10.4%的水平。從總體上看,全省城鄉(xiāng)居民收入仍然增長緩慢,住房在消費(fèi)中的比重偏低，住房購買力低的問題突出。3、住房市場房價過快上漲，已超出大多數(shù)居民的承受能力近年來全省住房價格呈現(xiàn)過快上漲趨勢（圖3-2）。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年全省商品房銷售價格為1313元/平方米，其中昆明為1467元/平方米。尤其是2006年全省商品房銷售價格為2498元/平方米，其中昆明市商品房銷售價格

28、為2975元/平方米，比2005年分不上漲19.9%、9.5%；全省商品房銷售額增長23.6%，而銷售面積增長15.8%?？傮w分析19972006年全省商品房銷售價格年平均上漲7.4%，昆明市上漲8.2%，全省和昆明市商品房銷售價格呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲趨勢。另一方面，房價過快上漲導(dǎo)致全省城鎮(zhèn)居民家庭買房負(fù)擔(dān)過重。居民住房收入比是衡量買房負(fù)擔(dān)的重要指標(biāo)。按照2006年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算一個中等收入家庭，購買一套90平方米商品房含住房裝修費(fèi)在內(nèi)測算的房價收入比為8.9：1，其中昆明市超過10：1，房價收入已大14圖3-2 19972006年云南省住房市場價格變動（資料來源：云南省統(tǒng)計(jì)局）大

29、超出大多數(shù)居民的承受能力，居民買房負(fù)擔(dān)已不堪重負(fù)。目前世界銀行專家推出的國際公認(rèn)的讓居民對住房價格能夠承受性的、有利于房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展“合理和理想水平”的房價收入比為4：16：1。當(dāng)一個地點(diǎn)房價收入比超過5：1時，國際慣例就認(rèn)為該地點(diǎn)或都市住房購買力處于“極低”水平；當(dāng)一個地點(diǎn)房價收入比超過6：1時，就會被國際公認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”區(qū)；當(dāng)一個地點(diǎn)房價收入比超過7：1時,就會被世界公認(rèn)為“國際房價最難承受地區(qū)”。盡管目前云南（包括昆明）房價位與全國一些省區(qū)，如北京、上海、江浙等地區(qū)相比顯得“廉價”，然而考慮到居民收入和買房負(fù)擔(dān)能力就顯得極其“昂貴”了。目前在昆明市購買住房約1540%以上的人為外

30、地人，緣故是昆明市民也越來越買不起住房，越來越多年輕人買不起住房，買房不得不“啃老”或是成為“房奴”，生活和工作壓力與日俱增，全省絕大多數(shù)中低收入家庭居民改善住房條件變得更加困難。4、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致住房有效供給不足一是,高價位、大戶型商品房建設(shè)快速增長。企業(yè)在利益驅(qū)動下，導(dǎo)致非住宅建設(shè)快于住宅，高價位住宅建設(shè)快于中低價位住宅和一般商品住房，出現(xiàn)了商品住宅供求結(jié)構(gòu)的失衡，低價位、小面積的商品住宅供應(yīng)偏少；二是面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤缺乏，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)比例下降。20002006年全省房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資中經(jīng)濟(jì)適用房所占比重分不為67.2、39.7、41.4、18.5、15.7、8

31、.8、3.1%，呈逐年明顯下降趨勢。盡管建筑了少量的經(jīng)濟(jì)適用房，也要緊是用于都市改造拆遷安置，對社會公開銷售的比例特不低，住房有效供給不足矛盾突出；三是全省商品房空置面積大幅度增長。2006年達(dá)141.12萬平方米，比上年增長48.2%，全省商品住宅空置率為9.1%，比上年提高1.5個百分點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)適用住房（包括低價房、安居房、解困房、廉租房）具有較強(qiáng)社會保障功能，企業(yè)投資回報(bào)相對較低等因素，政府要拿出稀缺的土地資源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府對此積極性都不高，進(jìn)一步加劇了住房結(jié)構(gòu)不合理16的狀況。5、住房經(jīng)濟(jì)市場價格運(yùn)行機(jī)制不合理從供給環(huán)節(jié)看，在住房成為消費(fèi)熱點(diǎn)的情況下，土地資源稀缺有限和供給信

32、息不透明強(qiáng)化了房價與地價的相互作用，迅速交互攀升，成為住房市場價格運(yùn)行機(jī)制的差不多特征。即土地資源緊缺和土地價格上升，直接助推住房成本升高,導(dǎo)致房價上漲，同時強(qiáng)化了對土地價格和房價的預(yù)期，從而形成了“高地價高房價高地價”的螺旋式上升現(xiàn)象。從消費(fèi)環(huán)節(jié)看，持續(xù)大幅上升的房價，使住房消費(fèi)者和投資者對房價上漲預(yù)期增強(qiáng)，住房消費(fèi)者只能提早買漲；由于股市表現(xiàn)不佳，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，投資性和投機(jī)性“炒房”大大刺激了住房需求增長和房價的上漲。同時一部分居民還開始購買第二套住房，作為居住或投資選擇。從參與住房市場各運(yùn)行主體看，地點(diǎn)政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)在上述運(yùn)行機(jī)制中也是相互阻礙，共同推動住房市場價格的

33、非理性上漲。而在上述不同利益主體“博弈”中，大多數(shù)中低收入居民家庭成為了弱者，將不得不為“高房價”買單。長此以往,將不利于住房經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定健康有序的進(jìn)展。6、住房市場不夠規(guī)范,導(dǎo)致市場秩序較混亂近年來在經(jīng)營都市和經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，全省要緊17中心都市土地和房地產(chǎn)價格迅速提高；加快都市拆遷改造建設(shè)過程中，被動性住房需求增加；一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假廣告宣傳、虛假交易，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，公布不實(shí)價格信息，誤導(dǎo)市場預(yù)期等不正當(dāng)手段，哄抬房價；通過囤積土地，囤積房源，人為造成市場供不應(yīng)求的“假象”， 不斷強(qiáng)化住房消費(fèi)追漲心理，帶來房價短期內(nèi)非正常過快上漲，從而導(dǎo)致住房

34、市場秩序較為混亂，成為房地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不健康因素。 7、居民住房需求觀念亟待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變由于住房既是居民生活的必須品，也是投資的重要手段，居民實(shí)現(xiàn)住房需求具有顯著的消費(fèi)和投資雙重特性。近年來全省居民住房消費(fèi)觀念出現(xiàn)新的變化。一是居民個人追求較高住房擁有率，擁有屬于自己較理想的房產(chǎn)成為城鄉(xiāng)居民的“小康夢”。目前我國城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己住房，而發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家個人住房擁有率，法國與德國為30%40%，美國為68%；二是住宅建設(shè)片面追求超大豪華、“西化” 求洋的傾向，攀比住房消費(fèi)，導(dǎo)致人口與土地資源利用矛盾日趨突出；三是目前全省居民實(shí)現(xiàn)住房需求要緊是通過自建方式，難以解決住房規(guī)劃和配套服務(wù)

35、設(shè)施等問題，住房質(zhì)量參差不齊，居民住宅消費(fèi)形式較單一。近些年來通過金融機(jī)18構(gòu)逐步成為城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)住房需求和消費(fèi)升級的要緊途徑，住房不僅成為城鎮(zhèn)居民家庭“財(cái)產(chǎn)”的重要組成部分，也是最大潛在資本來源。實(shí)現(xiàn)住房需求不僅是消費(fèi)行為，也是投資選擇，這是住房消費(fèi)觀念專門大改變。近年來“住房、教育、醫(yī)療”被形象地稱為壓在中國百姓頭上新的“三座大山”，其中房價成為百姓最關(guān)注的話題之一，也是各大媒體使用頻率最高的詞匯之一。房價上漲過快阻礙了住房潛在需求的有序釋放，并直接阻礙到寬敞人民群眾的切身利益。由于住房供給和需求雙方均過度依靠銀行貸款，不僅造成了房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，金融風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，而且易演變成為一系列

36、經(jīng)濟(jì)和社會問題，危及到社會和諧穩(wěn)定。同時考慮到中國人口眾多，土地和能源等資源人均水平低，不能盲目追趕西方發(fā)達(dá)國家住房消費(fèi)模式，解決住房需求問題不能僅僅依靠住房市場經(jīng)濟(jì)，還需要政府從政治和社會穩(wěn)定等戰(zhàn)略高度，承擔(dān)政府的社會責(zé)任，從而促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)和社會的健康協(xié)調(diào)進(jìn)展。四、云南人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢分析(一)云南住房經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入重要進(jìn)展機(jī)遇期首先,全省住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速進(jìn)展時期。從時刻上看，它總是與某一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展總體水平相聯(lián)系，特不是城鄉(xiāng)居民收入和生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)相關(guān)。國際經(jīng)驗(yàn)表19明：人均GDP達(dá)到600800美元是房地產(chǎn)業(yè)特不是住宅業(yè)開始步入高速進(jìn)展的時期，人均達(dá)到1300美元時房地產(chǎn)業(yè)

37、和住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長的時期。從空間布局上看，房地產(chǎn)業(yè)與某一國家或地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)展水平有專門強(qiáng)的正相關(guān)性。按照國際常用的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)城鎮(zhèn)化水平在30%60%時，房地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速進(jìn)展時期,也是住房經(jīng)濟(jì)加快進(jìn)展時期。2006年云南人均GDP首次突破了1000美元大關(guān)，城鎮(zhèn)化水平突破30.0%的門檻。因此，不管從時刻上，依舊從空間上推斷，全省住房經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個快速進(jìn)展時期。其次，以“住”、“行”為特征的居民消費(fèi)升級加快。目前云南正進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的新時期，住房消費(fèi)已成為居民最關(guān)注的熱點(diǎn)之一，全省住房二級市場迅速進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)從“有住”到“住好”梯次消費(fèi)升級格局正在形成，居

38、住的概念正在發(fā)生質(zhì)的變化。另據(jù)一項(xiàng)調(diào)查研究，目前全省農(nóng)村居民消費(fèi)支出依次是：建房、教育、婚嫁、家用電器和日常消費(fèi)品，解決和改善住房條件已成為農(nóng)村居民的首要選擇。第三，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房經(jīng)濟(jì)已成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來全省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，農(nóng)村人力資源向城鎮(zhèn)加20速轉(zhuǎn)移，人口區(qū)域流淌性提高。據(jù)2005年云南省1%人口抽樣調(diào)查顯示，全省按戶主戶口登記地住房來源分的省外戶主占28.7%;2006年云南城鎮(zhèn)化率達(dá)30.5%，從而給住宅業(yè)建設(shè)帶來新需求，2006年云南房地產(chǎn)業(yè)增加值約161.29億元，占全省GDP的4.0%,如考慮與住房經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)、家具業(yè)、裝飾裝修,以及它拉動產(chǎn)業(yè)鏈

39、等行業(yè)占全省GDP的15%以上，開始顯現(xiàn)出新支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，住房經(jīng)濟(jì)對加快云南進(jìn)展起到有效的推動作用。（二）云南住房市場需求量預(yù)測分析對大多數(shù)人來講，購買住房都確實(shí)是最大的一筆投資，也是家庭最大一筆資產(chǎn)。關(guān)于住房經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大阻礙因素要緊取決居民個人收入狀況（包括工作與收入穩(wěn)定程度以及預(yù)期的家庭收入水平）、人口數(shù)量（人口構(gòu)成）、利率水平、城鎮(zhèn)化和人口流淌性,以及全省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和國家宏觀調(diào)控政策(土地、稅收、預(yù)期)等。由于居民住宅需求是住房經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，由于人口對住房需求剛性較強(qiáng)，在那個地點(diǎn)我們引入居民住宅潛在需求量那個概念，作為分析全省居民住宅和市場需求量的指標(biāo)。2005年云南

40、省1%人口抽樣調(diào)查資料顯示：全省城鄉(xiāng)居民家庭人均住房面積為24.16平方米, 比2000年的20.70平方米,人均增加了3.46米,年均增加約0.70米；2005年云南城鎮(zhèn)化率為29.5%。在測算云南住宅市21場需求量SN 時，我們設(shè)定全省人口自然增長率維持在2006年上下的水平，人均住房面積年均增長略高于20002005年年均增長水平，城鎮(zhèn)化率指標(biāo)每年遞增1個百分點(diǎn)。我們用下列公式測算： ZN=RN-1.AN.MN+RN-1.MNSN=ZN*CN*ZW其中：ZN為第N年全省住宅需求量；SN為第N年全省住宅市場需求量；RN-1為第N-1年全省人口總量；AN為第N年全省人口自然增長率；MN為第N

41、年全省人均住房建筑面積；MN為第N年當(dāng)年全省人均新增居住面積；CN為第N年全省城鎮(zhèn)化率水平；ZW為人口與住房流淌性系數(shù)。單位：萬平方米圖4-1 云南人口與住宅需求量預(yù)測分析（20062010年）22依照住房需求測算結(jié)果，20052010年全省住宅年均潛在需求量約4622萬平方米。其中商品住宅市場年均潛在需求量1860萬平方米左右,占住宅總需求量的40.3%；潛在住宅銷售額650700億元。因此，以后5年全省居民住宅潛在需求量增長較大，住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿薮蟆Ｓ捎诳季用袷杖刖徛?而商品房價格上漲幅度過高，宏觀調(diào)控政策的阻礙，以及住宅市場變化不確定因素，實(shí)際住房市場需求量要明顯低于潛在需求量，即兩者

42、存在較大差距。如2005年、2006年兩者差距分不為111萬平方米、261萬平方米，呈現(xiàn)不斷加速擴(kuò)大的趨勢，全省住房有效需求不足矛盾進(jìn)一步加劇。（三）云南住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢分析20062010年是云南實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展“十一五”規(guī)劃時期，也是全省住房經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的機(jī)遇期，尤其是伴隨全省人口數(shù)量增長，城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，全省住房經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步快速進(jìn)展勢頭。利用“云南房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)預(yù)警系統(tǒng)” 五種燈號，即：-過熱 ；-趨熱；-穩(wěn)定；-趨降；-衰退；分不表示“過熱、趨熱、穩(wěn)定、趨冷、衰退”五種狀態(tài)分析（圖4-2），我們得出兩點(diǎn)認(rèn)識：23云房預(yù)警指數(shù)圖4-2 云南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展預(yù)警指數(shù)分析（199720

43、06年）（資料來源：云南省統(tǒng)計(jì)局）1、云南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展已由“熱”趨向“穩(wěn)定”狀況。由于全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展起步較晚，住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展總體水平落后于全國平均水平。然而自1997年以來全省房地產(chǎn)業(yè)差不多保持了較快進(jìn)展態(tài)勢，因1999年昆明“世博會”及房改政策推動，全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展形成一個小高潮；2000年全省進(jìn)入住房制度改革轉(zhuǎn)軌時期，由于貨幣化住房制度改革滯后，全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展下行“趨冷”，并出現(xiàn)了“衰退”跡象。2001年后全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪快速進(jìn)展時期，20032005年全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展由“冷”變“熱”，個不月份出現(xiàn)“過熱”狀態(tài)。2006年下半年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展“過熱”出臺“國六條”新政以來，

44、全省房地產(chǎn)業(yè)從黃燈區(qū)回落到綠燈區(qū)，即由“熱”變?yōu)椤安焕洳粺帷钡摹胺€(wěn)定”狀態(tài)，全省房地產(chǎn)業(yè)回到穩(wěn)步健康進(jìn)展軌道。2、全省房地產(chǎn)業(yè)處于小景氣進(jìn)展區(qū)間運(yùn)行，總體進(jìn)展健康。依照云南房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)預(yù)警系統(tǒng)顯示，自1997年以來全省房地產(chǎn)業(yè)在除2000年外，大多數(shù)年度（月份）在景氣區(qū)間（景氣指數(shù)100以上）運(yùn)行（圖4-3），其中1998年和2005年有的月份景氣指數(shù)達(dá)到106.2以上，存在進(jìn)展“過熱”的狀況。2006年國家加大房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展宏觀調(diào)控政策力度，嚴(yán)把“土地、信貸、稅收、規(guī)劃”等閘門，特不是“國六條”及相關(guān)一系列政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者對房云房景氣指數(shù)圖4-3 云南房地產(chǎn)進(jìn)展景氣指數(shù)變化（19

45、972006年）24地產(chǎn)業(yè)市場前景預(yù)期不確定性增強(qiáng)等因素阻礙，全省“云房景氣指數(shù)”在小景氣區(qū)間波動運(yùn)行，總體上穩(wěn)住了健康進(jìn)展的態(tài)勢。 從19972006年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展走勢看, 在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，住房市場供求關(guān)系不斷變動。目前全省房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)了兩個進(jìn)展周期,以后5年應(yīng)是全省住房經(jīng)濟(jì)調(diào)整新的一個進(jìn)展周期。據(jù)測算:2010年云南城鄉(xiāng)居民家庭人均住房面積約28.5平方米左右，20062010年全省住房經(jīng)濟(jì)仍處于人均住房需求面積不斷增長且以量的提高為主，同時提高住房質(zhì)量的時期。然而在2013年全省居民人均住房面積到達(dá)30平方米以后,城鄉(xiāng)居民住房需求將逐步轉(zhuǎn)入以提高住房質(zhì)量為主的進(jìn)展時期，其中，

46、城鎮(zhèn)居民將住房（房產(chǎn)）作為投資選擇的預(yù)期會進(jìn)一步提高。據(jù)一項(xiàng)研究成果反映：一個國家或地區(qū)城鎮(zhèn)化水平每提高1%，住房市場需求將增長3.7%；人均GDP每提高1%，住房市場需求增加2.2%。尤其是隨著全省經(jīng)濟(jì)快速增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，將刺激新的住房需求增長。同時國家不斷出臺新的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展調(diào)控措施，全省住房經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入調(diào)整與進(jìn)展的新時期，盡管可能出現(xiàn)一些較大的波動，全省住房經(jīng)濟(jì)仍有望保持穩(wěn)步健康進(jìn)展的態(tài)勢。25五、促進(jìn)云南人口與住房經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展的建議人口與住房經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展必須與全省經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展承載能力和水平相適應(yīng)，與構(gòu)建社會主義和諧社會相適應(yīng)。實(shí)踐證明，僅靠市場機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平正義。當(dāng)

47、前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展過程中不健康因素，尤其是住房市場價格過快上漲，直接關(guān)系到全省城鄉(xiāng)居民切身利益。住房需求問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會問題，更是政治問題。進(jìn)展住房經(jīng)濟(jì)應(yīng)使寬敞城鎮(zhèn)中低收入居民和農(nóng)民家庭優(yōu)先受益。為此，各級政府要增強(qiáng)責(zé)任意識，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和市場的引導(dǎo)，促進(jìn)全省人口與住房經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)進(jìn)展。（一）提高城鄉(xiāng)居民收入水平，抓好城鄉(xiāng)住房建設(shè)規(guī)劃“龍頭”。首先，千方百計(jì)提高城鄉(xiāng)居民收入水平，逐步使城鄉(xiāng)居民收入增長與全省GDP增長水平相適應(yīng)，切實(shí)落實(shí)好住房貨幣化政策，同時配合國家工資政策調(diào)整和穩(wěn)定房價調(diào)控政策，逐步將城鎮(zhèn)居民個人上繳住房公積金占工資收入比率提高到15%左右，不斷降低居民房價收

48、入比，為全省住房經(jīng)濟(jì)制造健康進(jìn)展環(huán)境；其次將人口與住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃納入全省國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展規(guī)劃，依照全省人口數(shù)量增長與住房需求狀況,將認(rèn)真抓好城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村住房建設(shè)規(guī)劃的制定和實(shí)26施工作納入政府工作重要議事日程，從建立住房經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略高度，加快啟動城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)市場；三是突出云南少數(shù)民族“民居文化”特色。全省要高度重視農(nóng)村住房進(jìn)展規(guī)劃，各州市住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展要和文化產(chǎn)業(yè)、云南民族特色結(jié)合起來。如在住房設(shè)計(jì)和進(jìn)展規(guī)劃方面，大理要突出白族民居特色，版納州則要突出傣族民居風(fēng)格，迪慶要保留藏區(qū)風(fēng)情。為此建議政府要制定和完善住房建設(shè)和規(guī)劃中愛護(hù)和突出“民居文化”特色的地點(diǎn)性法規(guī)，使云南少數(shù)民族民居不

49、僅成為傳承云南民族文化產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，而且成為云南旅游產(chǎn)業(yè)一道亮麗風(fēng)景線。（二）改善住房供給結(jié)構(gòu),構(gòu)建符合云南省情的節(jié)約型住房體系。首先，大力進(jìn)展一般商品住宅，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)進(jìn)展中低價位、中小套型一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。要增加一般商品住房供應(yīng)，嚴(yán)格操縱大套型、低密度高檔住宅以及商業(yè)營業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目開發(fā)，一般商品住房應(yīng)當(dāng)以中小套型為主，平均套型建筑面積要操縱在90平方米以內(nèi)，并確保城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模中一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保持在70以上，從全然上改善住房供給結(jié)構(gòu)。其次，突出特色，分類指導(dǎo)。結(jié)合云南實(shí)際，按照“四節(jié)”要求，以進(jìn)展節(jié)能省地型住宅為重點(diǎn)，全面推廣節(jié)能

50、建筑，逐步實(shí)現(xiàn)住房從注重?cái)?shù)量增長向滿足住房需求質(zhì)量和節(jié)約27能源、愛護(hù)環(huán)境并重轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持走土地占用少、資源消耗低、科技含量高、承載空間大、高性價比住宅建設(shè)進(jìn)展之路。同時在全省大力推進(jìn)健康住宅、綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)和少數(shù)民族特色社區(qū)的建設(shè)。（三）進(jìn)展全省住房二級市場，加快居民住房消費(fèi)升級。一是大力進(jìn)展住房二級市場和租賃市場。建立和完善已購公房二手房交易（包括按揭貸款購買）、轉(zhuǎn)按揭商品房交易、一般商品房交易、二手公寓買賣、二手不墅買賣為消費(fèi)階梯的住房二級市場的梯次消費(fèi)體系，通過全面實(shí)行房屋租賃登記備案制度，推行指導(dǎo)租金制度，加強(qiáng)租賃中介治理，規(guī)范租賃行為，進(jìn)展住房租賃市場，逐步形成由廉租、公房轉(zhuǎn)租、

51、一般民宅租賃、公房使用權(quán)互換、公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、平價公寓租賃、中高檔公寓租賃、不墅租賃組成的房屋租賃的梯次消費(fèi)體系；二是加快完善由經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、一般商品房、高檔住宅、公寓、連排不墅、不墅構(gòu)成的住房一級市場的梯次消費(fèi)體系。通過全省一、二、三級住房市場的互動，多渠道滿足住房消費(fèi)需求。逐步形成全省完善的房地產(chǎn)市場體系。（四）健全住房保障制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房難問題28首先，應(yīng)成立公共住房保障局的專門治理機(jī)構(gòu)，增加廉租房和公屋保障房的供給力度。每年按住房需求量1520%來增加廉租房和公屋保障房，要緊解決中低收入家庭住房困難問題，中低收入居民家庭有條件改善住房后按照退出機(jī)制將公屋賣還給政

52、府。其次，優(yōu)先進(jìn)展廉租房。全省每年應(yīng)建成廉租住房100萬平方米，力爭每年解決1.6萬“雙困戶”住房問題，對符合條件的城鎮(zhèn)低收入家庭做到“應(yīng)保盡?！薄６嗲阑I措廉租住房資金，探究實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼、租金核減多種形式的住房保障方式，健全廉租房制度，加快建立住房保障對象檔案信息，實(shí)現(xiàn)保障對象動態(tài)治理。三是，大力建立公屋保障房制度。建議將經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏窟M(jìn)行建設(shè)和治理。在“十一五”期間，建議全省各級政府每年力爭建成公屋保障房100萬平方米，嚴(yán)格供應(yīng)對象申請審查制度、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格規(guī)范銷售價格治理、嚴(yán)格物業(yè)治理。對一些地點(diǎn)存在的銷售對象操縱不嚴(yán)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過高等問題要堅(jiān)決予以糾正。四是，建

53、立健全住房保障責(zé)任推進(jìn)機(jī)制。全面落實(shí)省人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府住房保障工作的目標(biāo)責(zé)任制治理。盡快制定住房保障中長期規(guī)劃，有打算、分步驟地推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，建立起適應(yīng)云南省情的住房保障制度和適應(yīng)不同層次需要的住房供應(yīng)體系。29（五）加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)縣域住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)展在加快推動現(xiàn)代新昆明，滇中、滇東、滇西和滇南四個區(qū)域中心都市建設(shè)同時，積極推進(jìn)州市所在地和設(shè)市都市，重點(diǎn)縣城，邊境口岸城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)六個層次的城鎮(zhèn)體系建設(shè)，形成大中小并舉、空間分布合理、功能完善、特色鮮亮的城鎮(zhèn)進(jìn)展體系。把16個州市中心都市和具備條件的縣城進(jìn)展為“宜居”都市。在加強(qiáng)全省縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過程中，可把47個縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展試點(diǎn)縣