二手房買賣論文：淺論二手房買賣合同的解釋方法

1、 二手房買賣賣合同論文文有關(guān)二手手房論文：淺論二手房房買賣合同同的解釋方方法摘要：隨著著房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展，二手房房買賣也成成為社會和和民眾關(guān)注注的焦點(diǎn)。然而，無無論有無房房地產(chǎn)中介介的介入，二二手房買賣賣合同的糾糾紛顯現(xiàn)出出明顯的上上升趨勢。本文從二二手房買賣賣合同的解解釋方法的的角度，首首先分析合合同解釋的的一般規(guī)則則在二手房房買賣合同同解釋中的的適用，其其次從法經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視視角論述二二手房買賣賣合同之特特殊性，最最好以案例例分析的形形式闡述筆筆者的觀點(diǎn)點(diǎn)及建議。關(guān)鍵詞：二二手房買賣賣；合同解釋釋方法；法律經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)居者有其屋屋是指：凡凡是需要定定居（居住?。┑娜硕级紤?yīng)當(dāng)獲得得住所（房房屋

2、）。這這一觀點(diǎn)可可以追溯到到孟子在梁惠王章章句上談?wù)劦?，“居者有其其?病者者有其醫(yī)!勤者有其其業(yè)!勞者者有其得!”現(xiàn)實(shí)中，高高房價(jià)讓許許多民眾望望房興嘆，而而一些竭其其所有購買買二手小戶戶型商品房房，用于自自住的民眾眾，又常因因買到不合合意、甚至至疑似被欺欺詐的房屋屋而陷入被被動，下文文嘗試從二二手房買賣賣合同解釋釋方法的角角度，解讀讀現(xiàn)實(shí)中存存在的二手手房買賣合合同糾紛并并給出建議議。一、合同解解釋的一般般規(guī)則在二二手房買賣賣合同解釋釋中的適用用合同解釋的的一般規(guī)則則，可以適適用二手房房買賣合同同。我國合同法第1255條第1款款規(guī)定：“當(dāng)事人對對合同條款款的理解有有爭議的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照合合同

3、所使用用的詞句、合同的條條款、合同同的目的、交易習(xí)慣慣以及誠實(shí)實(shí)信用原則則，確定該該條款的真真實(shí)意思?！痹摋l規(guī)定定的合同解解釋規(guī)則包包括了文義義解釋、整整體解釋、目的解釋釋、習(xí)慣解解釋以及誠誠信解釋。（一）文義義解釋文義解釋又又稱語法解解釋、文理理解釋等，是是指按照法法律條文的的文字、語語法去理解解法律規(guī)范范的內(nèi)容和和意義的解解釋的方法法。在二手手房買賣合合同中，文文義解釋就就是按照二二手房買賣賣合同條款款中特定語語句的使用用，準(zhǔn)確理理解二手房房買賣條款款含義。然而，判斷斷二手房買買賣合同使使用的語言言是否有爭爭議，應(yīng)采采取普通讀讀者標(biāo)準(zhǔn)。從一個(gè)正正常的，在在法律方面面或者二手手房買賣業(yè)業(yè)方面

4、沒有有受過專業(yè)業(yè)訓(xùn)練的人人的立場加加以考慮。（二）整體體解釋整體解釋又又稱體系解解釋，是指指把全部合合同條款和和構(gòu)成部分分作為一個(gè)個(gè)整體，從從各個(gè)合同同條款及構(gòu)構(gòu)成部分的的總體聯(lián)系系來確定各各個(gè)合同條條款在整個(gè)個(gè)合同中的的正確含義義。在實(shí)際際應(yīng)用之時(shí)時(shí)應(yīng)特別注注意：二手手房買賣合合同中的特特約條款的的效力優(yōu)于于基本條款款。因?yàn)樗剿椒ㄗ灾问鞘墙椒ǚǖ娜笤瓌t之一，而而契約自由由則是私法法自治的核核心。按照照意思自治治理論，人人的意志可可以依其自自身的法則則去創(chuàng)設(shè)自自身的權(quán)利利義務(wù)，當(dāng)當(dāng)事人的意意志不僅是是權(quán)利義務(wù)務(wù)的淵源，而而且是其發(fā)發(fā)生的根據(jù)據(jù)。特約條條款是由二二手房買賣賣當(dāng)事人協(xié)協(xié)商訂

5、立，它它比基本條條款更能體體現(xiàn)當(dāng)事人人意思自治治的原則精精神。（三）目的的解釋所謂合同的的目的，是是指合同文文字可以做做兩種以上上解釋之時(shí)時(shí)，應(yīng)采取取最適合合合同目的的的解釋。合合同目的是是當(dāng)事人真真實(shí)意思的的核心，二二手房買賣賣合同的用用語與合同同目的相悖悖時(shí)，應(yīng)通通過解釋加加以更正。若二手房房買賣合同同內(nèi)容不明明確或相互互矛盾時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)認(rèn)每一合同同條款和用用語都有效效用的前提提下，盡可可能通過解解釋使其協(xié)協(xié)調(diào)一致，符符合合同目目的。（四）習(xí)慣慣解釋二手房交易易行業(yè)在其其長期發(fā)展展歷程中都都形成了自自己的某些些習(xí)慣和約約定俗成的的慣例，聯(lián)合國國國際貨物銷銷售合同公公約第99條第1款款規(guī)

6、定：“雙方當(dāng)事事人業(yè)已同同意的任何何慣例和他他們之間確確立的任何何習(xí)慣做法法，對雙方方均有拘束束力”，可見，根根據(jù)習(xí)慣和和慣例解釋釋合同，已已得到國際際上普遍認(rèn)認(rèn)可。（五）誠信信原則解釋釋解釋合同應(yīng)應(yīng)遵循誠實(shí)實(shí)信用的原原則。誠實(shí)實(shí)信用作為為民法的一一項(xiàng)基本原原則，已為為現(xiàn)代世界界立法所公公認(rèn)。我國國民法通通則對之之亦作了肯肯定，要求求一切民事事活動都必必須予以遵遵循。用誠誠實(shí)信用原原則解釋合合同，符合合當(dāng)事人的的本意和法法律的基本本要求。在在二手房買買賣合同解解釋原則中中，適用該該原則把握握二手房買買賣合同當(dāng)當(dāng)事人意圖圖時(shí)，彈性性較大，對對法官要求求較高。（六）其他他解釋方法利益衡衡量原則，利

7、利益衡量原原則要求在在解釋二手手房買賣合合同時(shí)不但但考量當(dāng)事事人的利益益，還要考考慮社會利利益。實(shí)際際上許多本本來可以履履行的合同同被人為地地消滅了，而而由此造成成的包括訂訂約成本、履約成本本、糾紛解解決成本的的浪費(fèi)。結(jié)結(jié)果是社會會交易成本本上漲，市市場運(yùn)行效效率下降。法國民法法典第11157條規(guī)規(guī)定：“如果一項(xiàng)項(xiàng)條款可能能有兩種意意思時(shí)，寧寧可以該法法條款可能能產(chǎn)生某種種效果的意意思理解該該條款，而而不以該條條款不能產(chǎn)產(chǎn)生任何效效果的意思思理解該條條款”。梁慧星教授授認(rèn)為，各各種解釋方方法之間應(yīng)應(yīng)大致有位位階關(guān)系，即即：對法條條的解釋，首首先應(yīng)采用用語義解釋釋方法，如如解釋的結(jié)結(jié)果可能為為復(fù)

8、數(shù)，則則繼之以論論理解釋方方法；作論論理解釋時(shí)時(shí)，應(yīng)先運(yùn)運(yùn)用體系解解釋和法意意解釋以探探求法律意意旨，進(jìn)而而運(yùn)用擴(kuò)充充解釋或限限縮解釋或或當(dāng)然解釋釋以判明法法律的意義義內(nèi)容，如如仍不能澄澄清法律語語義的疑義義，則進(jìn)一一步作目的的解釋以探探求理發(fā)目目的，或者者在依上述述方法初步步確定法律律意義內(nèi)容容后，以目目的解釋進(jìn)進(jìn)行核實(shí)。這種逐逐層的體系系化判斷模模式是值得得推崇的。二、二手房房買賣合同同之特殊性性法律經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分分析路徑（一）法律律經(jīng)濟(jì)學(xué)的的應(yīng)用筆者一直嘗嘗試著用法法律經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的方法論論去分析法法律現(xiàn)象、規(guī)則、成成因以及趨趨勢等。下下文以法律律經(jīng)濟(jì)學(xué)為為路徑，分分析二手房房買賣合同同的特殊

9、性性。波斯納納的法律律的經(jīng)濟(jì)分分析問世世后，大量量學(xué)者用經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的方方法論來解解決法律問問題。當(dāng)然然，由于學(xué)學(xué)科的區(qū)別別，法學(xué)與與經(jīng)濟(jì)學(xué)無無法完全等等同。例如如在成本收收益的計(jì)量量經(jīng)濟(jì)分析析時(shí)，許多多數(shù)據(jù)和公公式是有一一定的假設(shè)設(shè)前提（如如經(jīng)濟(jì)人的的假設(shè)、完完全競爭市市場的假設(shè)設(shè)等），而而這無法為為法律學(xué)家家接受，因因?yàn)榉蓪W(xué)學(xué)家追求的的是絕對公公正。經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家強(qiáng)調(diào)調(diào)的是“理性之人人”，是需求求自身利益益最大化之之人，對于于他人之福福利，僅給給予有限之之關(guān)心。而而法學(xué)家常常引用“合理之人人”（也稱為為善良管理理之人），強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以合理理勤勉方式式行為之人人，在行為為之際，也也要考慮別別人之福利利。

10、經(jīng)濟(jì)分分析法學(xué)派派自誕生伊伊始，就不不斷受到來來自各方學(xué)學(xué)者的抨擊擊，認(rèn)為其其以效率取取代正義，是是不符合道道德的。即即使是波斯斯納本人，在在德沃金等等學(xué)者以道道德哲學(xué)和和法哲學(xué)理理論進(jìn)行的的強(qiáng)烈批判判下，也承承認(rèn)并修正正著自己理理論中的某某些錯(cuò)誤。誠然，法法學(xué)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)無法完完全等同，但但這并不表表示二者完完全排斥?！耙粋€(gè)人要要是合理的的，必須是是理性的，這這是一個(gè)十十分有力的的論斷”。（二）信息息不對稱理理論經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬喬治阿克爾羅羅夫以一篇篇關(guān)于“檸檬市場場”的論文摘摘取了20001年的的諾貝爾經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，并并與其他兩兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家一起奠奠定了“非對稱信信息學(xué)”的基礎(chǔ)。該論文曾曾經(jīng)因?yàn)楸槐?/p>

11、認(rèn)為“膚淺”，先后遭遭到三家權(quán)權(quán)威的經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)刊物拒拒絕。幾經(jīng)經(jīng)周折，該該論文在哈哈佛大學(xué)的的經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)季刊上上發(fā)表，立立刻引起強(qiáng)強(qiáng)烈反響?！皺幟适袌鰣觥敝傅氖嵌周嚱灰滓资袌?，而而二手房交交易市場與與其有相似似之處，例例如普通民民眾對房屋屋或汽車的的專業(yè)知識識都十分有有限。信息息不對稱理理論是指在在市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中，各各類人員對對有關(guān)信息息的了解是是有差異的的；掌握信信息比較充充分的人員員，往往處處于比較有有利的地位位（例如二二手房交易易中的賣方方），而信信息貧乏的的人員，則則處于比較較不利的地地位（例如如二手房交交易中的買買方）。該該理論認(rèn)為為：市場中中賣方比買買方更了解解有關(guān)商品品的各種信

12、信息；掌握握更多信息息的一方可可以通過向向信息貧乏乏的一方傳傳遞可靠信信息而在市市場中獲益益；買賣雙雙方中擁有有信息較少少的一方會會努力從另另一方獲取取信息；市市場信號顯顯示在一定定程度上可可以彌補(bǔ)信信息不對稱稱的問題；信息不對對稱是市場場經(jīng)濟(jì)的弊弊病，要想想減少信息息不對稱對對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生生的危害，政政府應(yīng)在市市場體系中中發(fā)揮強(qiáng)有有力的作用用。這一理理論為被廣廣泛應(yīng)用到到從傳統(tǒng)的的農(nóng)產(chǎn)品市市場到現(xiàn)代代金融市場場等各個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域。在一一般的契約約中，也存存在著信息息不對稱，如如討價(jià)還價(jià)價(jià)時(shí)，不知知對方的底底價(jià)。不對對稱信息是是指：締約約當(dāng)事人一一方知道而而另一方不不知道的，尤尤其是他方方無法驗(yàn)證證的信

13、息。此處的無無法驗(yàn)證，包包括驗(yàn)證的的成本昂貴貴而使驗(yàn)證證在經(jīng)濟(jì)上上不現(xiàn)實(shí)或或不合算的的情況。如如果在驗(yàn)證證上輕而易易舉，當(dāng)事事人就可以以獲得私人人信息，也也就不存在在不對稱信信息了。而而二手房買買賣合同契契約中的標(biāo)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)狀況、對對專業(yè)性合合同條款的的理解，都都屬于不對對稱信息。不對稱信信息，從發(fā)發(fā)生的時(shí)間間來看，可可能發(fā)生在在當(dāng)事人簽簽約之前，也也可能發(fā)生生在簽約之之后。研究究前者的模模型稱為“逆選擇模模型”，研究后后者的模型型稱為“道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)模型”。研究前前者，主要要涉及如何何降低信息息成本問題題，研究后后者，主要要涉及降低低激勵(lì)成本本問題。在現(xiàn)實(shí)實(shí)中，二手手房買賣合合同的買方方對關(guān)于

14、二二手房買賣賣合同標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)的事事前信息不不了解，而而買方對專專業(yè)性的二二手房買賣賣合同條款款也是模棱棱兩可，這這就形成逆逆選擇。三、現(xiàn)實(shí)中中的困惑與與若干建議議原告張麗訴訴被告楊海海、重慶地地鼎房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限限公司（以以下簡稱地地鼎公司）案案件（發(fā)生生在20008年3月月10日，重重慶南岸區(qū)區(qū)），是典典型的合同同當(dāng)事人對對二手房買買賣合同的的具體條款款產(chǎn)生歧義義，法院如如何解釋之之？本案當(dāng)當(dāng)事人簽訂訂合同后，原原告發(fā)現(xiàn)該該房屋的戶戶型原來是是一室一廳廳，系被告告楊海擅自自將廚房改改為一臥室室，此改動動存在嚴(yán)重重的安全隱隱患，二被被告故意隱隱瞞了重要要事實(shí)，使使原告在違違背真實(shí)意意愿的情況況

15、下簽訂合合同，故原原告起訴要要求撤銷原原告與二被被告簽訂的的房屋買買賣（居間間）合同，并由被被告楊海返返還定金及及中介費(fèi)等等。被告楊楊海辯稱：被告楊海海向原告如如實(shí)告知了了房屋的真真實(shí)情況，并并提供了房房屋所有權(quán)權(quán)證，原、被告在自自愿的情況況下簽訂了了房屋買買賣（居間間）合同，應(yīng)當(dāng)繼繼續(xù)履行該該合同，駁駁回原告的的訴訟請求求。被告地地鼎公司辯辯稱：我公公司多次帶帶原告現(xiàn)場場看房屋，并并如實(shí)告知知房屋的基基本情況及及天然氣的的安裝位置置。原告在在了解房屋屋的現(xiàn)狀后后與被告自自愿簽訂合合同，合同同依法成立立，不得擅擅自解除或或者變更，故故應(yīng)當(dāng)駁回回原告的訴訴訟請求。本案爭議議焦點(diǎn)是：原、被告告三方

16、簽訂訂房屋買買賣（居間間）合同中約定房房屋的戶型型是二室一一廳，房屋屋原戶型是是一室一廳廳、被告楊楊海在裝修修時(shí)將原廚廚房私自改改裝成臥室室的情況，改改裝的臥室室內(nèi)放有天天然氣表及及其主管道道，存在安安全隱患。而被告認(rèn)認(rèn)為，原告告在購房時(shí)時(shí)多次到現(xiàn)現(xiàn)場看房屋屋的具體情情況，并且且被告告知知了原告房房屋戶型的的改變情況況。被告楊楊海對以上上陳述未舉舉示證據(jù)。關(guān)于二室室一廳和一一室一廳的的區(qū)別應(yīng)該該是明確的的，但是類類似的案件件中，合同同約定的戶戶型是指經(jīng)經(jīng)過改裝后后的房屋結(jié)結(jié)構(gòu)還是房房屋原有結(jié)結(jié)構(gòu)，在雙雙方約定不不明時(shí)，就就涉及二手手房買賣合合同的解釋釋。進(jìn)過上文分分析，筆者者建議：其一，對于于此類不對對稱信息，賣賣方經(jīng)常處處于有利地地位，理應(yīng)應(yīng)將法律責(zé)責(zé)任與舉證證責(zé)任更多多得歸于賣賣方。其二，房地地產(chǎn)中介機(jī)機(jī)構(gòu)屬于專專業(yè)機(jī)構(gòu)，其其專業(yè)知識識也明顯優(yōu)優(yōu)于買方。因此，應(yīng)應(yīng)在法律制制度角度進(jìn)進(jìn)一步明確確房地產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)的的責(zé)任。其三，二手手房買賣合合同屬于合合同法調(diào)整整的范疇，同同時(shí)由于其其標(biāo)的的特特殊性，涉涉及民眾的的居住權(quán)，因因此同時(shí)適適應(yīng)消費(fèi)者者權(quán)益保護(hù)護(hù)法等經(jīng)濟(jì)濟(jì)法，以保保護(hù)弱勢