霸州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc第一章 總論一、項(xiàng)目名稱霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程。二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況1、單位名稱：霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2、企業(yè)住址：霸州市勝芳鎮(zhèn)經(jīng)企路。3、企業(yè)注冊(cè)資本：貳仟貳佰捌拾捌萬(wàn)元。4、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。5、經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及家具營(yíng)銷。6、公司法人代表：王宏樂(lè)。7、資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí)（證書編號(hào)：冀建房開(kāi)廊字第104號(hào)）。8、企業(yè)概況霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在各級(jí)政府和社會(huì)各界的大力支持下，在公司董事長(zhǎng)王宏樂(lè)先生的帶領(lǐng)下，公司上下發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、進(jìn)取”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“創(chuàng)新締造未來(lái)，細(xì)節(jié)決定成敗”的公司理念和“誠(chéng)信贏得市場(chǎng),服務(wù)鑄就品牌

2、的經(jīng)營(yíng)方針,本著“向社會(huì)負(fù)責(zé),向廣大消費(fèi)者負(fù)責(zé)”的宗旨，使企業(yè)得到蓬勃發(fā)展。公司于2002年2003年，成功開(kāi)發(fā)了勝芳鎮(zhèn)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)“勝苑小區(qū)”。該小區(qū)總占地面積4.7萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米,被譽(yù)為“勝芳人的新家”。2004年開(kāi)發(fā)建設(shè)了“時(shí)代花園勝興苑”小區(qū)，該小區(qū)近8萬(wàn)平方米的建筑面積，52%的綠地規(guī)劃和南北雙向超大水系，7455.66平方米的現(xiàn)代商業(yè)街，成就了“勝芳水鄉(xiāng)人家”。2005年開(kāi)工建設(shè)的“勝興華府”小區(qū)，位于勝芳武平路北側(cè)、曙光市場(chǎng)東，社區(qū)周邊市政綠化帶鑲嵌，完善的生活設(shè)施和市政配套又讓“勝興華府”成為名副其實(shí)的勝芳上流社會(huì)“尊貴府第”。“勝芳國(guó)際家具博覽城”項(xiàng)

3、目于2005年7月開(kāi)工，投資總額8.5億元，占地面積650畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，包括會(huì)展、交易、信息、研發(fā)、物流、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)酒店、餐飲娛樂(lè)、生活配套等功能分區(qū)。勝芳國(guó)際家具博覽中心業(yè)已成為國(guó)內(nèi)首屈一指的家具產(chǎn)業(yè)基地，成為亞洲及至世界的家具產(chǎn)業(yè)制造、集散中心，正在突現(xiàn)她的不凡市場(chǎng)魅力。 公司在霸州市建設(shè)局組織的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理評(píng)比中，綜合積分名列前茅,并取得社會(huì)的一致認(rèn)同和良好的經(jīng)濟(jì)效益。2003年度，被霸州市房管局評(píng)為“先進(jìn)企業(yè)”；2004年5月，公司順利通過(guò)IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，同年被中國(guó)工商 銀行評(píng)為AA級(jí)信用企業(yè)。建設(shè)精品工程是勝興人永恒的追求。面對(duì)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，

4、勝興人將繼續(xù)秉承“創(chuàng)新發(fā)展、博聚廣達(dá)”的企業(yè)信念，積極進(jìn)行資本運(yùn)作,逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多層次發(fā)展戰(zhàn)略,博聚人才,再創(chuàng)輝煌，回報(bào)社會(huì)，成人達(dá)己，以堅(jiān)實(shí)的步伐邁向新的征程。三、項(xiàng)目建設(shè)的地理位置霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程位于霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)。四、項(xiàng)目提出的背景霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為霸州市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足霸州市民21世紀(jì)的、新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的認(rèn)真比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇霸州市迎賓道南側(cè)、站前

5、路東側(cè)、泰安路西側(cè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)。根據(jù)霸州市城市發(fā)展規(guī)劃、霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及迎賓道片區(qū)控制性規(guī)劃要求，勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)獲得該區(qū)域的土地使用權(quán)，土地測(cè)量、繳納契稅、土地使用許可證、工程平面位置圖、選址建議書手續(xù)已經(jīng)整體辦理完畢。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨、開(kāi)發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、開(kāi)發(fā)宗旨水岸尚城住宅小區(qū)工程根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。2、開(kāi)發(fā)規(guī)模（1）建設(shè)規(guī)模占地面積為56

6、000m2，總建筑面積為70000 m2，其中：8層住宅樓，共四棟，建筑面積為20000 m2；6層住宅樓,共9棟，建筑面積50000m2?？偨ㄖ娣e70000m2中，住宅面積為61079平方米，地下室面積為8921平方米。（2）住宅結(jié)構(gòu)形式擬建高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)；多層住宅、地下室按人防六級(jí)考慮。高層住宅剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)，混合結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)。3、總體構(gòu)想（1）提升城市地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點(diǎn)，全面帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（2）強(qiáng)調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系

7、，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點(diǎn)建設(shè)有星運(yùn)廣場(chǎng)，月亮灣、風(fēng)影廣場(chǎng)和幻雨泉。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點(diǎn)之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動(dòng)的小魚(yú)，弓形的小橋橫跨在月亮上，沿道路建設(shè)大面積的公共綠地。4、資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金總投資9500萬(wàn)元，其中由霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌3325萬(wàn)元，投資不足部分通過(guò)預(yù)售房款解決。5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于100%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=15%）1838萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率43.64%，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。6、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)

8、指標(biāo)本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積m2560002總建筑面積m2700003建筑容積率%1254小區(qū)綠化率%335綜合售價(jià) 高層住宅元/m22300多層住宅元/m21400地下室車位元/車位400006建設(shè)投資萬(wàn)元95007單位建設(shè)投資元/m213578投資利潤(rùn)率%43.649項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10010項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1838七、本報(bào)告編制依據(jù)1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；2、沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；3、項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；4、地質(zhì)勘探資料；5、銀行資金證明；6、國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；7、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳投

9、資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；8、建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；9、建設(shè)部關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知（2005年4月）；10、河北省現(xiàn)行的建筑工程概算定額及有關(guān)文件；11、全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省單位估價(jià)表。八、本報(bào)告研究范圍根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本報(bào)告研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷策略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。九、本報(bào)告結(jié)論及建議1、結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦妥，建設(shè)資金投資9500萬(wàn)元，由霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公

10、司自籌3325萬(wàn)元，投資不足部分通過(guò)預(yù)售房款解決完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和霸州市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為小戶型精品中高檔住宅，根據(jù)對(duì)霸州市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有銷路。本報(bào)告結(jié)論：財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。2、建議從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，要根據(jù)市場(chǎng)變化做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第二章 霸州市住宅市場(chǎng)分析和營(yíng)銷一、

11、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅產(chǎn)業(yè)是以生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)住宅（區(qū)）為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，住宅是居民基本生活資料，住宅問(wèn)題是重大的社會(huì)問(wèn)題，保障居民的住宅權(quán)利，改善居民的居住條件，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)安定，具有不可估量的作用。跨世紀(jì)的中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)要以現(xiàn)代科技為手段，以廣大居民獲得小康型住宅和良好人居環(huán)境為目標(biāo)，使房地產(chǎn)業(yè)、建材業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等全面參與開(kāi)發(fā)其經(jīng)濟(jì)運(yùn)作過(guò)程和物業(yè)管理過(guò)程。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著支柱產(chǎn)業(yè)的作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展占有著不可替代的重要地位。住宅市場(chǎng)是中國(guó)市場(chǎng)體系中的重要組成部分，住宅產(chǎn)業(yè)的振興將根本上改變中國(guó)城鎮(zhèn)舊有的住宅投資與分配模式；住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有利于城鎮(zhèn)住房制度的

12、改革，減輕國(guó)家財(cái)政的負(fù)擔(dān)，有利于改變商品住宅比率低、農(nóng)村商品住宅率低、住宅建材部品率低和住宅建設(shè)科技含量低的傾向。在2000年至2020年間，住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)放在鞏固和完善適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新型的城鎮(zhèn)住房制度，在城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，大力改善住宅的功能和配套設(shè)施，改善人居環(huán)境。在小城鎮(zhèn)著力解決與住宅相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。在農(nóng)村提高建材商品率，落實(shí)住宅規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)優(yōu)美的人居環(huán)境。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)呈持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，雖然國(guó)家“十五條”已經(jīng)出臺(tái)，但相關(guān)配套政策尚未落實(shí)，市場(chǎng)將繼續(xù)處于前期政策的消化期。但促進(jìn)消費(fèi)加快增長(zhǎng)是保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要措施，既可拉動(dòng)投資又可帶動(dòng)消費(fèi)的房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)仍會(huì)成為穩(wěn)定

13、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。根據(jù)預(yù)計(jì)，近年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?huì)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴(kuò)大中低檔住房供給，以利于建設(shè)和諧社會(huì)。二、霸州市的定位和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)1、霸州在廊坊市城市體系中的地位按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、特色突出、政策引導(dǎo)的原則，霸州市制定了按照兩區(qū)(東部勝芳區(qū)、西部市區(qū))啞鈴型發(fā)展格局，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民素質(zhì)，形成人口在50萬(wàn)左右的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃期末建成與廊坊市區(qū)分工明確，對(duì)南部有較強(qiáng)帶動(dòng)作用的次中心城市。2、霸州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)霸州自古為“三關(guān)之鎖鑰”“冀中之機(jī)樞”，歷史上的霸州頗具水鄉(xiāng)之韻，霸州就因建于霸水河畔而得名。勝芳是有

14、名的歷史名城，在清代是直隸六大名鎮(zhèn)之一，乾隆皇帝取道勝芳下江南，曾在這里留下“勝水荷香，萬(wàn)世流芳”的批諭。2005年霸州市GDP達(dá)到107億元，財(cái)政收入突破7億元?！笆晃濉逼陂g，力爭(zhēng)保持GDP13%、財(cái)政收入22%的年增幅，到2010年，GDP和財(cái)政收入分別達(dá)到200億元和18億元。圍繞培植壯大主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，霸州市一方面做大做強(qiáng)金屬延壓、鋼木家具、塑料加工、機(jī)械加工、林木加工、食品加工、線纜制造、樂(lè)器制造等8大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面下大力培育和發(fā)展電子信息、生物制藥、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑等高科技、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，在全市構(gòu)筑起強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。2005年，8大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)產(chǎn)值占全市總量比重達(dá)到85%大北京戰(zhàn)

15、略增強(qiáng)了霸州與京津在經(jīng)濟(jì)要素上的互補(bǔ)性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機(jī)地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對(duì)充裕、生產(chǎn)要素價(jià)格相對(duì)較低的比較優(yōu)勢(shì)，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場(chǎng)共享乃至政策等方面將得到更多的實(shí)惠。三、霸州市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求1、霸州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于由啟動(dòng)階段向快速發(fā)展階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期該時(shí)期消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價(jià)格與投資穩(wěn)步提高，未來(lái)幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率及水平有限，未來(lái)有較大的發(fā)展空間，外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)霸州本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了較大

16、的帶動(dòng)效用。2、快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了住房消費(fèi)GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣鎮(zhèn)具有一定幅射效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)商戶有吸引力。3、霸州市投資的綜合運(yùn)行成本低霸州市處于京津之間，不但與京津兩市共享投資黃金地帶的地域優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤(rùn)的回報(bào)。霸州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)對(duì)商品房的需求。而住房做為一種特殊的商品也有其自身的需求特點(diǎn)。面積、環(huán)境、位置、物業(yè)、價(jià)

17、格是購(gòu)房者主要考慮的因素，并同時(shí)考慮該地區(qū)的整體價(jià)格水平。從市場(chǎng)供應(yīng)與需求兩方面結(jié)合考慮，住宅面積在100平方米120平方米的區(qū)段，供應(yīng)少于需求，建議加強(qiáng)，并拆分100平方米110平方米的面積區(qū)域設(shè)計(jì)略緊湊的戶型，以在較高單價(jià)的前提下控制總價(jià)，并填補(bǔ)市場(chǎng)空白。主力戶型仍以90平方米140平方米三室為主。房型創(chuàng)新要考慮：結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚣吧盍?xí)慣，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)能接受的適當(dāng)創(chuàng)新，以廊坊的市場(chǎng)情況為參考，并完善提升其不合理之處，挖掘當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的潛在需求，以考慮居住者的舒適度、功能合理分區(qū)、突顯主人的尊貴感等原則為依據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)的高端需求。四、“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)

18、城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求。隨著霸州城鄉(xiāng)居民收入的日益增長(zhǎng)，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)霸州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將成為城市居民今后商品住房的首要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為：1、住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨更多選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

19、前兩年，霸州市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出的阿爾卡迪亞住宅小區(qū)，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。2、商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住質(zhì)量舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客

20、觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。商品房出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：先富者的市場(chǎng)潛力。霸州市改革開(kāi)發(fā)20余年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入有很大提高，進(jìn)入國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)縣市，名列河北省30強(qiáng)縣市的前列，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占5%，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住宅的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于霸州市區(qū)的西北部地區(qū)，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已達(dá)到“六通一平”，是市區(qū)發(fā)展的主要方向，集聚了眾多先富起來(lái)的人士，隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程

21、加快，下一步商品房的升級(jí)換代，有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。商業(yè)消費(fèi)潛力。霸州市作為廊坊市的次中心城市，大北京戰(zhàn)略增強(qiáng)了霸州與京津在經(jīng)濟(jì)要素上的互補(bǔ)性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機(jī)地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對(duì)充裕、生產(chǎn)要素價(jià)格相對(duì)較低的比較優(yōu)勢(shì)，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場(chǎng)共享乃至政策等方面將得到更多的實(shí)惠。地處京、津、保金三角的中心，便捷的交通，為霸州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)繁榮，今后民營(yíng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐霸州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也會(huì)越來(lái)越多，特別是私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)階層

22、對(duì)住房的需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)潛力。水岸尚城住宅小區(qū)項(xiàng)目位于霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓道，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。3、戶內(nèi)智型科技運(yùn)用是目前住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶內(nèi)智型科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及室內(nèi)智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能是業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未

23、來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。4、消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性問(wèn)題，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮

24、的另一個(gè)重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。5、住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，霸州市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前，霸州市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近20個(gè)，除溫泉小區(qū)、西苑小區(qū)等小區(qū)外，大多規(guī)模較小。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本的開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前霸州市開(kāi)發(fā)的西苑小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模在8萬(wàn)平方米，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)

25、商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從霸州市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。6、住宅消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著霸州市城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。目前，霸州市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與霸州市近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。從以上分析可以看出，商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，水岸尚城住宅小區(qū)項(xiàng)目定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。五、營(yíng)銷策略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略：1、確定項(xiàng)目整

26、體形象水岸尚城住宅小區(qū)處于霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓道，地段位置優(yōu)越，小區(qū)形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。2、“賣點(diǎn)”分析本項(xiàng)目住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化、及水域比例，而是按 “園林化”概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀設(shè)計(jì)，應(yīng)作為小區(qū)成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”。配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)

27、，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。物業(yè)管理服務(wù)要周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除上述因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。3、營(yíng)銷推廣策略高品質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略：廣告宣傳策略由于霸州勝興的幾個(gè)住宅小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，勝興房地產(chǎn)公司已經(jīng)在霸州市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售

28、較為有利。霸州勝興水岸尚城住宅項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳材料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。促銷策略促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：a、銷售準(zhǔn)備階段；b、首次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段；c、二次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段；d、三次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段；e、掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：a、擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；b、收入較高者或中、高

29、收入的消費(fèi)者；c、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和外來(lái)的經(jīng)商者；d、其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。4、定價(jià)霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)價(jià)格定位中高檔住宅，根據(jù)霸州市當(dāng)?shù)氐淖≌瑑r(jià)格，本項(xiàng)目多層住宅價(jià)格為1400元/m2，高層住宅價(jià)格為2300元/m2，車庫(kù)每個(gè)4萬(wàn)元。第三章 建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程，選址在霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)。占地面積為56000平方米。二、建設(shè)條件1、符合國(guó)家土地總體利用和城市建設(shè)總體規(guī)劃霸州的城市定位為：“休閑商務(wù)旅游城市”。霸州市委、市政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是打造成以無(wú)污染的輕工業(yè)為主，配合

30、霸州地?zé)豳Y源豐富，以發(fā)展休閑旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)為輔；對(duì)霸州市區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)為“合理改造益津區(qū)、適度開(kāi)發(fā)河?xùn)|區(qū)、保護(hù)老城區(qū)”。其中，益津區(qū)：金康道以北為城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，包括市政府周邊、開(kāi)發(fā)區(qū)；河?xùn)|區(qū):生態(tài)居住、休閑娛樂(lè)區(qū)；老城區(qū)：老城區(qū)改造難度較大，屬于保護(hù)區(qū)域，待開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行建設(shè)。本項(xiàng)目位處霸州2005-2010年規(guī)劃的中心城區(qū)偏西方位，地塊區(qū)域價(jià)值較高，擬建此項(xiàng)目。2、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備本項(xiàng)目區(qū)域市政設(shè)施：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、固定電話管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、天然氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。（1）給水：項(xiàng)目建成后，

31、商業(yè)與住宅供水由市政給水管網(wǎng)供給。（2）排水：本項(xiàng)目外排廢水實(shí)行雨、污分流，雨水和污水進(jìn)入各自的排水系統(tǒng)。（3）燃?xì)夤?yīng)：采用燃?xì)夤艿拦?yīng)生活燃?xì)?，氣源采用霸州市順達(dá)燃?xì)夤咎峁┑娜細(xì)猓尤朦c(diǎn)位于迎賓道下方。（4）供熱系統(tǒng)：采用燃?xì)獠膳癄t，分戶供暖，不再單設(shè)鍋爐房。（5）電力系統(tǒng)：用電由霸州市供電系統(tǒng)的宋莊配電系統(tǒng)供給。（6）通訊：住宅電話和公用建筑電話以及寬帶網(wǎng)絡(luò)由霸州市網(wǎng)通公司線路直接引入。（7）CATV系統(tǒng)：有線電視從霸州市廣播電視局指定位置接入。三、建設(shè)場(chǎng)地自然條件1、水文地質(zhì)根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性

32、。2、地震烈度根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知本工程按A地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。3、氣候霸州氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候，春冬多東北風(fēng)少雨雪，夏季多西南風(fēng)，雨量多，多年平均降水量583毫米，平均氣溫12.1，平均無(wú)霜期188天，全年日照時(shí)數(shù)為2615小時(shí)，平均日照率為62。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北西南風(fēng)。4、地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目區(qū)尚無(wú)進(jìn)行地質(zhì)勘探，依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范（GB50021-94）、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ7-89）、土的分類標(biāo)準(zhǔn)（GB J145-90），參照鄰近地區(qū)地質(zhì)勘探報(bào)告，該地區(qū)地基土主要由人工

33、填土、耕填土和沖洪積相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類型為類建筑場(chǎng)地。第四章 市場(chǎng)供需情況調(diào)查、預(yù)測(cè)和分析一、依托開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)的合理性分析在商務(wù)部、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合召開(kāi)的“全國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作會(huì)議”上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理吳儀明確指出：國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)完全有可能也有責(zé)任在走新型工業(yè)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、提高自主創(chuàng)新能力、大力發(fā)展集約型經(jīng)濟(jì)等方面創(chuàng)造新的經(jīng)驗(yàn)。1、依托開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)是促進(jìn)城市化發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇當(dāng)前，我國(guó)正處于城市化的加速發(fā)展階段，我國(guó)城市化率已

34、經(jīng)超過(guò)40%，到2020年，還將有3到4億人口從農(nóng)村涌向城市。一邊是城市中心人口擁擠，用地緊張，交通堵塞；一邊是大量即將涌入的人群，城市中心區(qū)將面臨空前的壓力和矛盾。從世界各國(guó)城市化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)城市規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，為了緩解城市發(fā)展中的矛盾，往往會(huì)實(shí)施“新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略”：即在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模急劇擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)進(jìn)入階段性發(fā)展時(shí)期，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ某擎?zhèn)或地區(qū)作為城市新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)集中投資、不斷完善城市功能，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)特色，大力營(yíng)造基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和便利的生活環(huán)境，逐步形成相對(duì)獨(dú)立、功能完善的新城鎮(zhèn)，并使之具有快速增長(zhǎng)能力和擴(kuò)散能力，最終達(dá)到控制城市

35、無(wú)限蔓延和改善城市空間環(huán)境，帶動(dòng)和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的目的。對(duì)于新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略而言，開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)疑是極佳的城市新增長(zhǎng)點(diǎn)。首先，開(kāi)發(fā)區(qū)一般已經(jīng)具備了一定的產(chǎn)業(yè)支撐；其次，開(kāi)發(fā)區(qū)一般都投入了更為密集的建設(shè)資金，擁有更為優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)在投資環(huán)境、管理體制、產(chǎn)業(yè)聚集、人才等方面，已經(jīng)形成了不可替代的優(yōu)勢(shì)。目前，在我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)，各類開(kāi)發(fā)區(qū)更加具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，具備解決就業(yè)問(wèn)題的基礎(chǔ)，適當(dāng)引入城市功能，改變開(kāi)發(fā)區(qū)功能單一、生活不便的現(xiàn)實(shí)，完全有條件發(fā)展成為獨(dú)立或與母城相關(guān)聯(lián)的新城鎮(zhèn)，需要研究的不僅僅是產(chǎn)業(yè)政策問(wèn)題，還應(yīng)關(guān)注與居住功能相關(guān)政策問(wèn)題。2、開(kāi)發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是城市有機(jī)生長(zhǎng)的必

36、然要求無(wú)論開(kāi)發(fā)區(qū)的性質(zhì)和功能如何，其始終是城市的有機(jī)組成部分。因此，需要站在城市或者區(qū)域的高度來(lái)審視它的發(fā)展和變革。馬丘比丘憲章認(rèn)為：城市的生命力源于城市中的人和他們的活動(dòng)。過(guò)于純粹的功能分區(qū)，使城市的各要素相互脫離，彼此分割，破壞了城市生活的有機(jī)性?！霸诮裉欤粦?yīng)當(dāng)把城市當(dāng)作一系列的組成部分拼在一起考慮，而努力去創(chuàng)造一個(gè)綜合的、多功能的環(huán)境?！卑凑者@一理論，開(kāi)發(fā)區(qū)不能始終限定在單純的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)層面，而應(yīng)該向著功能復(fù)合化的新城鎮(zhèn)方向轉(zhuǎn)型。國(guó)內(nèi)外大量的事實(shí)也表明，功能單一而空間尺度巨大的工業(yè)園區(qū)，由于難以生長(zhǎng)成為一個(gè)有機(jī)的城市細(xì)胞而更容易喪失活力，同時(shí)也缺乏文化氛圍和特色，當(dāng)然更談不上良好的人居

37、環(huán)境。開(kāi)發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)功能轉(zhuǎn)型，既是開(kāi)發(fā)區(qū)功能進(jìn)化的標(biāo)志，也是提升開(kāi)發(fā)區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。從城市空間結(jié)構(gòu)演變情況看，城市開(kāi)發(fā)區(qū)大部分是以一個(gè)嶄新的城市組團(tuán)形式出現(xiàn)，同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造，公共設(shè)施建設(shè)以及舊城更新改造。因?yàn)榇嬖诙虝r(shí)期內(nèi)的大規(guī)模投入，其對(duì)城市空間演變產(chǎn)生了巨大影響。一般來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)初期，其對(duì)所在城市的影響較小，更多的是對(duì)母城的依賴和索取。而在成長(zhǎng)期和成熟期，開(kāi)發(fā)區(qū)從最初的工業(yè)園區(qū)向科、工、貿(mào)、商、住多功能復(fù)合方向轉(zhuǎn)化，并逐步轉(zhuǎn)化成為初具規(guī)模的新城鎮(zhèn)。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)與功能的不斷完善，開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)所在城市影響日益顯著。其憑借在產(chǎn)業(yè)、資金、人才、體制、創(chuàng)新

38、等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)輸出、輻射效應(yīng)帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重組。由此，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始承擔(dān)母城的部分或大部分產(chǎn)業(yè)功能，促進(jìn)中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散以及功能的優(yōu)化和升級(jí)，改善城區(qū)人居環(huán)境，加速城市郊區(qū)化進(jìn)程。由于開(kāi)發(fā)區(qū)在空間形態(tài)上的高速成長(zhǎng)，使原來(lái)處于邊緣位置的開(kāi)發(fā)區(qū)往往很快就與中心城區(qū)連成一片，成為主城的輔城、雙子城、衛(wèi)星城或邊緣城。開(kāi)發(fā)區(qū)這種高速整體式的空間擴(kuò)張方式不僅帶動(dòng)城市空間規(guī)模的快速增長(zhǎng)，而且從根本上改變了我國(guó)大多數(shù)城市傳統(tǒng)的團(tuán)狀結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)城市空間由同心圓式蔓延轉(zhuǎn)向軸向式生長(zhǎng)，促進(jìn)城市空間增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變以及整個(gè)大都市區(qū)空間形態(tài)的演變?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展已成為所在區(qū)域城市化、解決城市問(wèn)題

39、、實(shí)現(xiàn)中心城市及城市體系結(jié)構(gòu)與功能優(yōu)化的重要方式和途徑，成為當(dāng)代中國(guó)卓有成效而又極富特色的城市化模式之一。目前，由經(jīng)濟(jì)功能區(qū)轉(zhuǎn)型為新城鎮(zhèn)的思想正逐步在開(kāi)發(fā)區(qū)改造中得以實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)按照“適宜投資發(fā)展、適宜居住生活”的基本要求，通過(guò)結(jié)合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新的總體規(guī)劃修編，逐步跳出單一功能區(qū)的模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)發(fā)展模式向城市組團(tuán)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變；實(shí)現(xiàn)單一的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向工業(yè)、高新科技、第三產(chǎn)業(yè)并舉的方向轉(zhuǎn)變；實(shí)現(xiàn)單純的園區(qū)管理向統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化共同繁榮發(fā)展的轉(zhuǎn)變，是開(kāi)發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型的成功探索。3、開(kāi)發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口和城市建設(shè)的前沿地帶，開(kāi)發(fā)區(qū)的

40、終極目標(biāo)不應(yīng)僅僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，更應(yīng)注重區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型將推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)突破點(diǎn)狀發(fā)展態(tài)勢(shì)，利用其在十多年至二十多年發(fā)展過(guò)程中所積聚起來(lái)的在資金、技術(shù)、人才、管理、創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢(shì)，尤其是綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。已經(jīng)完成的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及各區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，為新城鎮(zhèn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)區(qū)往往比城市中心區(qū)更多地接近自然，也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)擁有更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)更加具備按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)，有利于將城市的物質(zhì)優(yōu)勢(shì)與自然環(huán)境要素完美結(jié)合，從而創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。二、開(kāi)發(fā)對(duì)象環(huán)境的調(diào)查分析1、數(shù)量少市場(chǎng)總量少，目前霸州

41、市對(duì)外正式銷售的僅四個(gè)小區(qū)：祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園，中高端以上的消費(fèi)者有限。2、價(jià)格低祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園四個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在1400-1600元/m2左右，最高價(jià)不足2000元；此外，還有部分小規(guī)模的商品房，價(jià)格在1100-1300元/m2左右。3、土地批出量少2005年僅批800畝，2006年預(yù)計(jì)批出1000畝，但主要是工業(yè)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以舊城改造為主。4、產(chǎn)品水平低目前市場(chǎng)上所有規(guī)劃布局呆板，傳統(tǒng)兵營(yíng)式布局、初級(jí)樓間綠化及空地廣場(chǎng)加簡(jiǎn)易運(yùn)動(dòng)設(shè)施，尚未出現(xiàn)地下停車，消費(fèi)者有潛在需求。5、團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象由于效益較好的單位的定向開(kāi)發(fā)，造成非市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)象嚴(yán)重，沖擊了正常

42、的商品房市場(chǎng)。6、豪華區(qū)板塊少項(xiàng)目少，以舊城改造為主和吸納周邊居民為主。7、發(fā)展區(qū)域（1）興華路東：依靠傳統(tǒng)商業(yè)旺地，居住條件完善。（2）益津北路：因城市北遷迅速形成的居住區(qū)，以吸納政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)為主。（3）106國(guó)道以西：受行政中心、開(kāi)發(fā)區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)共同影響，目前形象一般，但發(fā)展?jié)摿Υ?。三、本?xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇1、城市未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)根據(jù)規(guī)劃，霸州市城市建設(shè)的重點(diǎn)是合理改造益津區(qū)（其中南區(qū)為舊城保護(hù)性改造，北區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)）；發(fā)展河?xùn)|區(qū)；建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)。2、文化政治中心初具雛形受霸州市行政中心的帶動(dòng)，霸州市文化政治中心已初具雛形，對(duì)項(xiàng)目有輻射和帶動(dòng)效應(yīng)。3、未來(lái)新中心朝陽(yáng)路計(jì)劃打通后變成“站

43、前商業(yè)街”，將成為新的商業(yè)中心；迎賓道打造為霸州城市第一景觀大道；擬在火車站引入947路北京公交車，加強(qiáng)與北京之間的聯(lián)系。從未來(lái)的土地供應(yīng)來(lái)看，項(xiàng)目是市中心稀缺的中大規(guī)模居住中心：本項(xiàng)目地塊完整，拆遷量少，有一定規(guī)模，具備成為城市領(lǐng)軍的區(qū)域條件。四、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位1、檔次中高檔的確定是由于項(xiàng)目所處區(qū)域目前的形象及成熟度不足以支撐其成為高檔項(xiàng)目，并給予項(xiàng)目后期以提升的空間。2、品質(zhì)高品質(zhì)社區(qū)的確定是來(lái)源于開(kāi)發(fā)商打造精品社區(qū)的期望，在社區(qū)規(guī)劃、建筑、戶型功能、園林、配套等方面都力求超越霸州現(xiàn)狀水平，以樹(shù)立項(xiàng)目品牌及彰顯企業(yè)實(shí)力。3、首席突出項(xiàng)目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，打破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)局

44、面。4、人居以“人居”刷新現(xiàn)有居住概念，倡導(dǎo)人性化的、高品質(zhì)的居住，提供給客戶的除了居住空間，還有整體社區(qū)帶來(lái)的舒適感、身份感與尊重感，強(qiáng)調(diào)生活方式層面。5、樣板項(xiàng)目的核心主題，以“樣板”的形式出現(xiàn)，提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)水平，并成為中高端乃至高端消費(fèi)者選擇的最好參照。第五章 開(kāi)發(fā)方案的分析和預(yù)測(cè)一、總體規(guī)劃方案1、霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）提升城市地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點(diǎn)，全面帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（2）強(qiáng)調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間

45、。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點(diǎn)建設(shè)有星運(yùn)廣場(chǎng)，月亮灣、風(fēng)影廣場(chǎng)和幻雨泉。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點(diǎn)之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動(dòng)的小魚(yú)，弓形的小橋橫跨在月亮上。沿道路建設(shè)大面積的公共綠地，小區(qū)布局合理。2、規(guī)劃用地概況擬建項(xiàng)目占地面積56000，總建筑面積70000。3、項(xiàng)目組成擬建項(xiàng)目共建設(shè)框架結(jié)構(gòu)的8層住宅樓4棟、磚混結(jié)構(gòu)6層住宅樓9棟。4、防火及安全疏散本項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)消防進(jìn)行設(shè)計(jì)，樓前后間距為25米，樓側(cè)間距為9米，符合消防通道要求。建筑物耐火等級(jí)均為一、二級(jí)，間距布置能滿足防火間距要求。二、建筑方案設(shè)計(jì)1、建筑方案

46、總體構(gòu)思霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)建筑方案的基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握人與自然和諧發(fā)展這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求。因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形勢(shì)還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。本項(xiàng)目位于宋莊小區(qū)的北側(cè)，在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點(diǎn)建設(shè)有星運(yùn)廣場(chǎng)，月亮灣。占地面積超過(guò)整個(gè)小區(qū)的三分之一。共建設(shè)8層框架結(jié)構(gòu)住宅樓四棟及6層混合結(jié)構(gòu)

47、住宅樓9棟。住宅達(dá)到700套，可容納居民2450人。2、交通組織霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)交通由出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。3、平面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活運(yùn)用，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅彈體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。4、立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使小區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以

48、下類型。1、基礎(chǔ)選型根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定基礎(chǔ)選型。2、上部結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目建筑群地上部分有多層住宅、高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下室為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。四、公用設(shè)施方案1、供水排水水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑位DN200DN800，由迎賓道預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：140公升/人日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約343m3。給水設(shè)300500m3消防水池，安裝消防水泵2臺(tái)。在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱（每單元一個(gè)）。城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DN150，每戶設(shè)一組水表裝置。室

49、內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂由給水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水管網(wǎng)和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。室內(nèi)外排水室內(nèi)污水排放量按供水量的85%估算，約292m3/d。室內(nèi)排水經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。室外雨水按清污分流制排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按霸州地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。2、供電供配電系統(tǒng)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。供電電源：供電電壓為10kv電源，從宋莊接入。主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量7000kW，宋莊變電容量滿足要求。計(jì)量方式：10kv系

50、統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)分戶電表。照明及電力設(shè)計(jì)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按10（5）kW計(jì)算。照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB133-90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志等；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志等。電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。3、供氣采用城市天然氣管道供氣方式。主要用氣地為住宅

51、區(qū)，從迎賓道接入。4、采暖、通風(fēng)、空調(diào)采暖：小區(qū)居民供暖采用分體壁掛式采暖爐。住宅空調(diào)：采用分體式或立柜式空調(diào)，由用戶自行購(gòu)置。5、弱電設(shè)計(jì)小區(qū)通信線路由霸州固定市話網(wǎng)直接引入。住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音模塊化插座。數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用100Mbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。小區(qū)CATV由霸州市光纖電視網(wǎng)引入，每戶設(shè)23個(gè)電視用戶盒。設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。五、消防1、消防通道建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有力的交通應(yīng)急條件。2、消火栓小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。3、消

52、防水池根據(jù)小區(qū)消防水量，消防水池與小區(qū)水域共用，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足的水量，以滿足消防的要求。六、節(jié)能在建筑節(jié)能方面，最大限度地爭(zhēng)取得熱，最低限度向外散熱。具體體現(xiàn)在：通過(guò)有效的組團(tuán)規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)，從朝向、間距、體形上保證建筑物受太陽(yáng)輻射面積最大。減少建筑物的體形系數(shù)及外表面積和加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，以減少傳熱耗熱量。提高門窗的氣密性，減少空氣滲透耗熱量，提高門窗保溫性能和減少熱耗熱量。按照分戶采暖的原則，改善采暖供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行管理。第六章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積和內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積70000m2，其中住宅建筑面積61079m2，地下

53、室建筑面積8921m2。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)1、建筑使用功能2006年城市住宅流行模式為：家庭向小戶型化發(fā)展，戶規(guī)模以3.5口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較緊，能滿足服務(wù)半徑不同距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2006年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性提高，并使空間有可能劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這一趨勢(shì)，本項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)

54、施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本符合國(guó)家建設(shè)部門城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為毛坯房。外墻：高級(jí)外墻涂料；內(nèi)墻：雙飛粉；陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；窗（門）：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；其它：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、地下室、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)機(jī)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、有線電視及通信系統(tǒng)，一級(jí)保安監(jiān)視系統(tǒng)等。3、住宅戶型規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，水岸尚城住宅設(shè)計(jì)整體規(guī)劃突出小戶型的方案，工程戶型分布見(jiàn)

55、表6-1。表6-1 戶型分布表戶型面積（平方米）戶數(shù)比例%二室二廳一衛(wèi)85-9549470.57三室二廳二衛(wèi)100-13014821.14四室二廳二衛(wèi)140-1605883.28小計(jì)700100.00以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。三、工程項(xiàng)目一覽表以據(jù)初步規(guī)劃方案，本項(xiàng)目主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表6-2。表6-2 主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說(shuō)明1土建工程建筑面積70000

56、m21.1多層住宅建筑面積20000m21.2高層住宅建筑面積41079m21.3地下室建筑面積8921m22給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電系統(tǒng)（強(qiáng)電）配電房照明設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下室通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地第七章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排和招標(biāo)一、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施是指本項(xiàng)目自批準(zhǔn)立項(xiàng)開(kāi)始，到項(xiàng)目建成正式驗(yàn)收的整個(gè)期間，包括立項(xiàng)、編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置、安裝調(diào)試和竣工驗(yàn)收等階段。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)期擬定為18個(gè)月

57、。建設(shè)年限2006年7月-2007年12月。根據(jù)各關(guān)鍵程序要求，編制了施工進(jìn)度計(jì)劃，詳見(jiàn)表7-1表7-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目2006年度2007年度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1項(xiàng)目前期工作2施工圖設(shè)計(jì)審查3工程招標(biāo)4場(chǎng)地平整施工準(zhǔn)備5建筑工程施工6配套工程施工7竣工及交付使用三、招標(biāo)1、具體招標(biāo)范圍為確保項(xiàng)目建設(shè)按期完成，并實(shí)現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項(xiàng)目將按國(guó)家有關(guān)要求聘請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控。本項(xiàng)目擬對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑工程進(jìn)行招標(biāo)。2、招標(biāo)組織形式建設(shè)項(xiàng)目、建筑工程、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理，采用委托具有法人資格及相應(yīng)招標(biāo)代理資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成。建筑施工單位要

58、求三級(jí)資質(zhì)，設(shè)計(jì)單位要求乙級(jí)資質(zhì)、監(jiān)理單位要求丙級(jí)資質(zhì)。項(xiàng)目招標(biāo)情況詳見(jiàn)表7-2。表7-2 建設(shè)項(xiàng)目擬招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目名稱霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)一期工程建設(shè)單位霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目法人代表及聯(lián)系電話王宏樂(lè)設(shè)內(nèi)容建筑工程、設(shè)備采購(gòu)及安裝項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)總投資額9500萬(wàn)元建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)住宅資金來(lái)源自籌貸款資金所占比例招標(biāo)范圍招標(biāo)組織招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)擬劃分標(biāo)段（個(gè)）對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)要求全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察乙級(jí)設(shè)計(jì)乙級(jí)建筑工程三級(jí)安裝工程三級(jí)監(jiān)理乙級(jí)設(shè)備材料擬選擇的招

59、標(biāo)公告發(fā)布媒介河北省招標(biāo)投標(biāo)綜合網(wǎng)（http：/）情況說(shuō)明：安裝、設(shè)備采購(gòu)工程包括工程的給排水、采暖、電氣照明部分，該部分含在建筑工程項(xiàng)目中招標(biāo)；標(biāo)段劃分：工程監(jiān)理、工程施工各為一個(gè)標(biāo)段；重要材料包括商品砼、金屬門窗、建筑防水等，該部分含在建筑工程項(xiàng)目中招標(biāo)。 3、其它內(nèi)容本項(xiàng)目工程采用招投標(biāo)價(jià)款一次包干，其材料采購(gòu)由投標(biāo)單位采購(gòu)。第八章 環(huán)境保護(hù)一、污染源分析本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)狀范圍內(nèi)也以居住為主，基本上無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活廢水和生活垃圾。1、大氣污染源天然氣燃燒廢氣本項(xiàng)目居民供暖采用分體壁掛式采暖爐，最大燃?xì)饬?.8m3/h，平均燃?xì)饬?

60、.4m3/h，每天采暖5個(gè)小時(shí)，700戶居民共用天然氣588000m3/年，燃料廢氣由小排氣筒排至室外。廚房用天然氣每戶10 m3/月，小區(qū)居民共用天然氣84000m3/年。采暖和炊事燃燒天然氣約67.2萬(wàn)m3/年。因本地區(qū)是用于北京同質(zhì)的天然氣，根據(jù)北京環(huán)境總體規(guī)劃研究中給出的排放因子，即燃燒1000m3天然氣產(chǎn)生0.18kgSO2，1.76kgNOX、0.35kgCO。由此求出燃?xì)馕廴疚锱欧帕繛镾O2121kg/a，NOX1.182t/a，CO235.2kg/a。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，居住2450人，生活耗水量每天343m3，每年為1