智慧養(yǎng)老示范基地建設項目可行性研究報告

1、智慧養(yǎng)老示范基地建設項目可行性研究報告智慧養(yǎng)老示范基地建設項目可行性研究報告（本文檔為word格式，下載后可修改編輯！）第一章總論1.1項目背景與概況今年年初，全國老齡工作委員會辦公室在京發(fā)布了由中國老齡科 學研究中心編寫的中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）中指出，2013 年我國老年人口（ 60歲以上）數量將達2.02億，老齡化水平將達 14.8%。超過世界平均水平。養(yǎng)老產業(yè)所產生的巨大經濟效益正在吸 引著全球的目光。隨著經濟的發(fā)展和社會的進步，人們的生活方式的 多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服 務甚至養(yǎng)老

2、專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。 養(yǎng)老正在突破傳 統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現了 異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老 產業(yè)開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。養(yǎng)老產業(yè)具有產業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業(yè)具 有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務、文化娛樂、信息咨 詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服 務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日 益增長的服務需求。從國內市場來看，養(yǎng)老產業(yè)尚處于“沉睡”階段，

3、很多商機有待開發(fā)?！笆濉睍r期，我國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數將由1.78億增加到2.21億，老年 人口比重將由13.3%增加到16%人口老齡化進程將加快，社會養(yǎng)老 保障和養(yǎng)老服務需求將大量增加。未來 5-10年間，中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā) 展?jié)摿薮?。智能化養(yǎng)老實驗基地，是經全國老齡工作委員會辦公室批準，全 國老齡辦信息中心推行的以智能化科技集成系統(tǒng)為基礎的老齡服務 示范項目。項目大體分為“智能化養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)”、“智能化老年宜居社 區(qū)”、“智能化老齡服務機構”等三大類型， 根據智能化程度不同分 為 初級、中級和高級三個等級。智能化養(yǎng)老服務具有科技集成、綠色環(huán)

4、保、優(yōu)質高效、整合資源 等優(yōu)勢，使老年人真正享受到更加人性化、有尊嚴的服務，智能化 養(yǎng)老實驗基地建設，有利于促進養(yǎng)老服務的專業(yè)化，提高養(yǎng)老服務 的科技水平和能力，為老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做” 的服務，對于解決我國養(yǎng)老服務技術設備簡陋、人員素質較低、服務 手段落后等問題，促進養(yǎng)老服務事業(yè)可持續(xù)發(fā)展將起到積極的推動作 用。在整個大的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，我公司通過周密的市場調查 和詳細的策劃，決定進行“某某市某某山智慧養(yǎng)老示范基地”項目的 建設。1.1.1項目名稱某某智慧養(yǎng)老示范基地建設項目1.1.2 承辦單位概況單位名稱：某某科技有限公司單位概況：某某科技有限公司是一家民營企業(yè)，成

5、立于2011年, 現有資產5億元。通過不斷的探索創(chuàng)新，歷經多次變革，公司經營范 圍拓展到房地產開發(fā)、礦產開發(fā)、旅游區(qū)建設，信息產業(yè)等多個領域。 公司及子公司現有員工80人，其中30歲以下占60% 3150歲的員 工占34%年齡結構合理。本科以上學歷占70%大專及其以下占30%公司白成立以來，主要從事礦產開發(fā)，擁有年產60萬噸的鉛鋅礦2座，年產值達50億元。隨著公司的發(fā)展，某某科技公司按照“融 資多樣化、股權多元化、運營市場化、發(fā)展產業(yè)化”的經營理念，著 力打造三大主營板塊：房地產開發(fā)及基礎設施建設板塊， 礦產及深加 工、旅游風景區(qū)建設板塊。努力實現三大目標：一、實現更大的社會 效益和擔負更大的

6、社會責任；二、壯大公司資產；二、充分發(fā)揮公司 融資平臺。某某科技公司愿以一流的服務，一流的質量和加倍的努力，攜手 社會各界同仁團結奮進，高標準、嚴要求，為某某省經濟的發(fā)展做出 貢獻。1.1.3擬建地點本項目擬建地點位于某某省某某市富民縣某某山旅游風景區(qū)內， 具體位于養(yǎng)生農莊片區(qū)。1.1.4項目整體定位依據全國老齡辦及全國智能化養(yǎng)老工作委員會相關文件精神，本項目的整體定位為：中國老齡服務產業(yè)的示范性工程、國家智能化養(yǎng) 老實驗基地、老年宜居社區(qū)一一專為老年人設計的智能化老年住宅與 之配套的子女住宅，配套齊全的三甲醫(yī)院、護理中心、中小學校、幼 兒園、商場、劇院、銀行、加油站等，以及獨具特色的民俗風情

7、園、 紅色文化教育基地、某某少數民族文化旅游基地。創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、 康復、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現代養(yǎng)老服務綜合社 區(qū)。引進國外先進養(yǎng)老理念和服務方式，吸引中高端老年客戶群體， 成為國內知名的“智能化養(yǎng)老示范工程”。1.1.6項目的實施進度項目總體建設周期為5年。第一年完成項目前期的設計、勘查及項目報件工作，以及基地內 的“五通”（水、電、氣、網絡、道路）一平的工作；第二年至第四年，完成全部土建工程、安裝工程和裝修工程的施 工；第五年，項目的設備采購，人員的培訓，為項目的開業(yè)做好充分的準備。1.1.7總投資及資金籌措項目預計投資為根據投資估算，項目總投資為956554479元1

8、.2報告編制依據和內容1.2.1編制依據1、中華人民共和國老年人權益保護法；2、社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 (2016-2020年)；3、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃；4、全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知；5、某某省老齡辦等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見；6、 某某省社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 (2016-2020年)；7、全國智能化養(yǎng)老實驗基地建設標準 (試行)；8、國家康居示范小區(qū)智能化系統(tǒng)示范小區(qū)建設要點與技 術導則；9、養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與運營標準；10、老年公寓和養(yǎng)老院設計指南；11、城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范；12、老年人建筑設計規(guī)范；1

9、3、方便殘疾人使用的城市道路和建筑設計規(guī)范；14、項目業(yè)主提供的其它相關基礎數據和材料。1.2.2 編制內容本項目是“某某市某某山智慧養(yǎng)老示范基地”建設項目，主要編 制內容包括項目建設的背景及必要性、市場分析、建設內容及規(guī)模、 建設地點與建設條件、總體規(guī)劃、建筑結構、公用工程和輔助設施、 環(huán)境保護與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機構及勞動定員、項目管理 與實施進度、項目招投標方案、投資估算與資金籌措、經濟與社會效 益評價、結論與建議等。通過對各個方面進行合理性及可行性分析， 為項目承辦單位和項目建設主管以及審批單位提供科學、準確的決策依據。1.3問題與建議1、雖然本項目擁有良好經濟與社會效益，但項

10、目投資巨大，項目建設自籌資金比例較大， 因此管理好資金使用流程， 提高資 金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于 項目總投資額的降低，是保證項目穩(wěn)定收益的首要因素。2、目前，我國養(yǎng)老地產行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，行業(yè)經 驗不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導致養(yǎng)老地產需要一定的市場培育期； 本行業(yè)的建設投資額巨大，僅有部分發(fā)達城市個別開發(fā)商開發(fā)了 老年住宅；同時，現有老年社區(qū)主要為中高經濟實力的老年客戶， 受眾群體有限。隨著未來人口老齡化加劇， 社會保障體系逐漸完 善，人們養(yǎng)老觀念的改變，養(yǎng)老地產行業(yè)市場前景日益廣闊?？?之，本行業(yè)機會與風險共存，整個行業(yè)總體市場前景廣闊?？茖W地吸收借鑒國內

11、外同行業(yè)成功案例的建設、經營與管理模式，并結合本項目的特點取長補短，是保證本項目成功的主要因素。3、本項目屬于大型公共建設項目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設時需注意建筑物的寬敞簡便，進出口應注意設置無障礙防滑設施，在建筑物的通道及邊緣應多采取圓滑的樣式盡 量避免棱角樣式，以此來避免老年人因腿腳不便而造成的意外事 故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動與休憩區(qū)域之間有相對的距離，但距離不應太遠，既要給予老年人活動的相對獨 立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活 的空間。4、本項目投資巨大，根據項目現狀相關條件和規(guī)劃功能布 局的關系，結合本項目的特點，我們建議本項目實施

12、滾動開發(fā)， 組團排列，可按照三期來開發(fā)，總建設工期約為 10年。第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景2.2項目建設的必要性1、本項目的建設是提高老年人生命生活質量、滿足各類老 年人不同需求的需要；本項目將按照全國老齡委辦公室的要求，與國內最具影響力的養(yǎng)老機構連鎖聯(lián)動，與加拿大、日本等國外養(yǎng)老機構互動，積 極探索時下最受老年人仰慕的時尚生活方式一一“候鳥式養(yǎng)老” 模式，建設成為規(guī)模大、設施全、服務高、理念新的高端智能化 養(yǎng)老實驗基地?；亟ǔ珊?，將形成養(yǎng)生頤養(yǎng)、健康延壽、快樂 享年、人性智能化等幾大板塊，突出以人為本、整體智能化平臺、 管家式服務、醫(yī)療聯(lián)動綠色通道等特點，全力打造滿足各類

13、老年 人群需要的首善養(yǎng)老服務示范社區(qū)。本項目按照養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與運營標準， 打造高標準、高規(guī)格的智能化老齡服務示范基地。項目總占地約500畝，總建筑面積50萬平方米。其中，智能化老年住宅 35萬 平方米，智能化老年住宅采用家居式養(yǎng)老住宅，即包括臥室、客 廳、廚房的配置，與普通居民住宅相同。老年住宅家家設有洗衣 房，地熱供暖，可泡溫泉，室溫自動調節(jié)，窗簾自動調節(jié)，空氣 自動凈化，坐便器的所有操作按鈕均在側墻上，方便老人使用；廚房內沒有燃氣，只提供電力，以防老人忘記關火，引發(fā)火災。 社區(qū)公園內不僅花草多，更有多處衛(wèi)生間，方便老人就近如廁， 公園內的座椅、步道均帶有按摩功能。基地內設有老

14、年大學，提 供管家服務。入住公寓的老人需佩戴“老人活動監(jiān)測器”，監(jiān)測器可將老人的一日三餐內容、活動量、血壓、脈搏等情況自動記 錄傳輸，護理中心就此對老人的身體情況進行遠程監(jiān)控，并提供個性化的保健方案。本項目采用陪伴式養(yǎng)老模式，入住老人子女既可以選擇與父 母同住，也可以選擇單獨居住。項目除籌建老年公寓外，還配套 建設還有康復中心、娛樂中心、老年大學、三甲醫(yī)院、養(yǎng)生會所、 酒店、中小學校、幼兒園、銀行、超市、加油站等；同時為了滿 足住戶的精神文化等需求，還建設有劇院、藝術中心、民俗風情 園、紅色文化基地、家庭農場等，整個基地空氣清新、綠樹成蔭、 流水潺潺、環(huán)境優(yōu)美，生活服務設施配套齊全，不僅適合頤

15、養(yǎng)天 年，也是休閑旅游的好去處。2、本項目的建設，是我國轉變養(yǎng)老服務發(fā)展方式，推進養(yǎng) 老服務結構戰(zhàn)略性調整，積極應對人口老齡化的必須選擇隨著我國經濟與社會的發(fā)展， 目前，我國已進入人口老齡化 快速發(fā)展階段，根據國家統(tǒng)計局與全國老齡辦最新統(tǒng)計，2013年我國60歲老年人口已經超過 2億，2025年將突破4億，2050 年將達到峰值4.83億。屆時，我國每3個人中就有1個老年人。 與此同時，2010年我國家庭平均人數為 3.1人，2030年將縮小 到2.6人，2050年縮到2.51人。獨生子女家庭占家庭總數的 37% “4-2- T家庭結構逐漸成為主流的結構。人口老齡化快速發(fā)展的同時， 我國養(yǎng)老服

16、務發(fā)展不平衡、 不 協(xié)調、不可持續(xù)問題日益凸顯，養(yǎng)老服務勞動力資源結構性短缺， 勞動密集型的養(yǎng)老方式難以為繼。傳統(tǒng)養(yǎng)老服務技術水平比較 低，服務難以滿足老年人需求。破解當前養(yǎng)老服務發(fā)展難題，獲 得可持續(xù)發(fā)展的動力，必須加快轉變養(yǎng)老服務發(fā)展方式，推進養(yǎng) 老服務結構戰(zhàn)略性調整。所謂智能化養(yǎng)老，就是運用智能控制技術提供養(yǎng)老服務的過 程，是以互聯(lián)網、物聯(lián)網為依托，集合運用現代通信與信息技術、 計算機網絡技術、老年服務行業(yè)技術和智能控制技術，為老年人 提供安全便捷健康舒適服務的現代養(yǎng)老模式。智能化養(yǎng)老是現代科技與養(yǎng)老服務有機結合的現代養(yǎng)老模式，代表先進養(yǎng)老方式的 發(fā)展方向。具有以下特點：一是科技集成。智

17、能化養(yǎng)老是現代科 技的集成平臺。集合了通信與信息技術、計算機網絡技術、老年 服務行業(yè)技術、現代醫(yī)療保健、智能控制技術等，實現了養(yǎng)老方 式的革命。二是以人為本。以老年人的需求為出發(fā)點和立足點， 通過高科技的技術、設備、設施和管理，最大限度地滿足老年人 的需要。三是綠色環(huán)保。應用先進的科學技術和產品，實現節(jié)能 減排、綠色低碳，為老年人營造一個適宜養(yǎng)生養(yǎng)老的生態(tài)環(huán)境。四是優(yōu)質高效?？茖W技術的應用，提高工作效率，降低了人力成 本，減輕了勞動強度，提高服務質量。五是整合資源。通過智能 化的科技集成平臺，整合了養(yǎng)老服務所需要的各種資源。如互聯(lián) 網、物聯(lián)網、醫(yī)療衛(wèi)生、護理康復、物業(yè)管理、建筑設計、社工 方法

18、等等。從應用范圍看，智能化養(yǎng)老系統(tǒng)通過對老年人家庭的智能化 改造，讓老年人在自己家里享受智能化的養(yǎng)老服務；通過對整個社區(qū)的智能化建設，使智能化養(yǎng)老系統(tǒng)覆蓋到每一個家庭、每一 個老人；還可以應用于養(yǎng)老機構或者老年服務機構，使生活在機構里的每一位老人都能享受到智能化的服務。從服務對象看，可以面向老年群體提供共性化的養(yǎng)老服務，比如物業(yè)管理、康樂活動、教育服務等；還可以針對老年人的特殊需求提供個性化的養(yǎng) 老服務，比如護理服務、康復服務、精神慰藉服務等。從服務內 容看，可以根據服務對象需求和消費能力的不同， 提供內容有別、 程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務智能、以人為本、綠色環(huán)保可持續(xù)，智能化養(yǎng)老這些

19、特點正 是代表著先進養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。作為全國智能化養(yǎng)老實驗基 地建設項目，本項目建設完成后，將成為探索我國養(yǎng)老住區(qū)智能 化系統(tǒng)建設的典型試點，必將推動智能化養(yǎng)老模式的發(fā)展，推進 我國養(yǎng)老服務結構戰(zhàn)略性調整。3、本項目的建設是適應社會經濟發(fā)展、構建和諧社會的必 然要求。全面建設小康社會和構建和諧社會成為我國在新時期社會 發(fā)展的重要戰(zhàn)略。讓包括老齡人口在內的全體社會成員共享經濟和社會發(fā)展帶來的成果，是全面建設小康社會和構建和諧社會的 重要內容。經過多年的改革開放，我國經濟發(fā)展和醫(yī)療技術水平得到了 很大的提高，人們的生活水平也相應得到極大的提升，人均壽命顯著延長，高齡老人明顯增多。在未來的15年

20、間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的 認可，在今后515年將陸續(xù)進入老年期，這將進一步加劇我國 人口老齡化的進程。老齡化步伐的快速邁進對原有養(yǎng)老模式提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。 單靠政府和福利機構的能力已經不能滿足社會成員的養(yǎng)老需求， 一是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構的數量不足， 二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務的內容和質量 也不能滿足老年人群的需要。 這些問題不解決，將直接影響到我 國構建社會主義和諧社會的大局。通過養(yǎng)老服務社會化的推行，可以很好的解決廣大老年朋友 和家庭的實際問題，養(yǎng)老服務社會化的良好運作必然會讓老年朋 友擁有穩(wěn)定、良好的心理狀態(tài)和生活狀態(tài)，并消除年輕一代關于 家里老人的養(yǎng)老問題的

21、擔憂，讓他們能精力充沛地投入到社會建 設中去。老年朋友安享晚年，代際關系良好，家庭和諧幸福，社 區(qū)氛圍安寧祥和是構建和諧社會的有效途徑。4、本項目的建設，是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養(yǎng)老服務消 費市場的形成。據推算，2015年我國老年人護理服務和生活照 料的潛在市場規(guī)模將超過 4500億元，養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需 求將超過500萬個。本項目建成后，預計需要各類醫(yī)務人員、管理人員、服務人 員等約2000人。隨著項目正式運營后所帶來的產業(yè)乘數效應， 預計將帶動超過三千人的就業(yè)， 這將能夠有效地促進當地的勞動 就業(yè)。第三章市場需求分析3.1項目市場定位整

22、體定位項目將采用“國家智能化養(yǎng)老示范基地 +文化產業(yè)園”結合 的經濟發(fā)展方式。3.2養(yǎng)老地產行業(yè)分析市場現狀我國養(yǎng)老地產較歐美發(fā)達國家而言尚處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)展還不成熟：第一，從養(yǎng)老地產市場需求看，一方面，家庭結構的小型化 發(fā)展、空巢老人的增加、養(yǎng)老觀念的逐漸改變等形成了養(yǎng)老地產 消費者的消費意愿；另一方面，中國人的傳統(tǒng)的消費習慣通常是 先積累后消費，多數人進入老年階段后， 都已經完成了一定的經 濟積累，且國家不斷完善養(yǎng)老保障制度，使得老年消費群體具備 了養(yǎng)老地產的實際消費能力。第二，從養(yǎng)老地產開發(fā)類型上看， 我國養(yǎng)老地產尚處于起步 階段，開發(fā)類型以老年福利中心、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院

23、等 政府興辦的各種福利性養(yǎng)老地產為主，房地產企業(yè)、機構、社會 和個人資本參與的養(yǎng)老地產在市場中比重較小，市場缺口較大。隨著養(yǎng)老模式的社會化發(fā)展，企業(yè)、機構不斷參與養(yǎng)老地產的開 發(fā)運營，尤其在經濟較發(fā)達地區(qū)逐漸出現商業(yè)性老年居住地產項 目，并以老年公寓、民營養(yǎng)老院、老年社區(qū)等為主要類型，較為 典型的案例有北京東方太陽城、嘉興江南太陽城、成都夕陽紅、 三亞清平樂等養(yǎng)老地產。各類型項目的不斷涌現實現了養(yǎng)老居住 的巨大市場需求，但因其開發(fā)經營仍不成熟，模式單一，現階段 的發(fā)展面臨著諸多困難，如有效需求不足、供給滯后、居住模式 陳舊、項目軟硬件配置水平低、產業(yè)發(fā)展政策不全面、社會管理 缺失、開發(fā)運營成本

24、高、利潤低、投資回收期長等。第三，從養(yǎng)老地產市場需求特征上看， 養(yǎng)老地產市場需求可 劃分為自住型需求、改善型需求、投資型需求及投機型需求。但 由于目前國內養(yǎng)老地產業(yè)未真正全面發(fā)展，養(yǎng)老地產暫時還不是社會資本的重點關注方向，因此養(yǎng)老地產市場需求類型以自主型 需求、改善型需求為主，投資投機型需求為輔。自住型與改善型 需求是普通老年消費人群為了實現或改善自己的養(yǎng)老居住需要， 通過購買或租賃等多種方式實現養(yǎng)老地產產品消費；投資投機型需求是指經濟狀況較好的中老年消費人群將養(yǎng)老地產作為投 資產品，充分利用其保值增值特性， 在價格上漲時出售或出租以 獲得差額利潤和租金收入。隨著市場的進一步發(fā)展、人們養(yǎng)老居

25、住觀念的改變以及經濟收入的不斷提高，養(yǎng)老地產市場需求將增加，通過需求帶動供給，促進養(yǎng)老地產市場的發(fā)展。第四，從養(yǎng)老地產市場供給上看， 伴隨著人口老齡化進程及近兩年國家房地產調控政策的出臺， 諸多大型房地產企業(yè)積極尋 求新的開發(fā)領域，在政府完善老齡產業(yè)發(fā)展政策及養(yǎng)老保障措施 的過程中，企業(yè)資金甚至機構資金逐漸進入養(yǎng)老地產市場，如 2010年底，以萬科為首的大型房地產企業(yè)先后進行養(yǎng)老地產項 目的開發(fā)，主要以高端養(yǎng)老地產項目為主，創(chuàng)新了商業(yè)養(yǎng)老地產的開發(fā)模式，完善了市場產品結構。但是，區(qū)域經濟發(fā)展的不平 衡性決定了養(yǎng)老地產市場發(fā)展的區(qū)域不均衡，消費群體的收入差異與養(yǎng)老觀念差異也使得當前國內養(yǎng)老地產市

26、場的總體狀況是 市場發(fā)展不成熟，尚未全面啟動，其癥結就在于養(yǎng)老地產潛在需 求量巨大而有效需求不足。3.2.2養(yǎng)老地產市場需求影響因素養(yǎng)老地產市場需求是指在某一特定時期內特定消費群體愿 意購買而且有能力購買的養(yǎng)老地產商品的數量。由于影響?zhàn)B老地產市場需求的因素眾多，本報告從市場供需主體兩方面進行分 析。1、市場供給主體層面養(yǎng)老地產市場的供給主體主要是城市政府及房地產開發(fā)企 業(yè)。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。養(yǎng)老地 產屬于老齡產業(yè)與房地產業(yè)的有機結合，為緩解政府養(yǎng)老資金壓力及提供開發(fā)利潤率以吸引企業(yè)參與建設，就必須給予企業(yè)政策支持，如：在供地上，由于地價與房價互動攀升，養(yǎng)老地產作為房

27、地產業(yè)的細分領域，地價與養(yǎng)老地產商品的價格也相互影響：地價高，則會拉升養(yǎng)老地產商品價格，影響消費群體的支付能力， 進而影響市場需求；在信貸上，信貸優(yōu)惠將提升房地產企業(yè)的項 目運營能力，相對較低的貸款利率利于保障項目的可獲利性，刺激房地產企業(yè)開發(fā)建設；在財稅上，減免稅收有利于提高企業(yè)開 發(fā)的積極性。各項優(yōu)惠政策的實施，能促進房地產企業(yè)投資開發(fā)， 直接增加有效供給，也能輔助城市政府解決養(yǎng)老居住問題，緩解養(yǎng)老壓力。部分城市在老年公寓的建設中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質， 但至今關于全面促進發(fā)展的 政策文件或措施未出臺，僅是個另U項目獲取一定的政策優(yōu)惠，不利于整個市場的蓬勃發(fā)展。

28、其次，房地產開發(fā)企業(yè)對于養(yǎng)老地產市場需求的影響主要是 通過供給影響需求。由于商品住宅、商業(yè)地產市場的高利潤，房 地產開發(fā)企業(yè)偏向其二者的投資開發(fā)，忽視開拓養(yǎng)老地產領域， 導致長久以來房地產市場產品結構不均衡。近兩年，國家嚴厲的房地產市場宏觀調控措施接連出臺， 國內已有部分房地產開發(fā)企 業(yè)向房地產業(yè)其他領域擴展，養(yǎng)老地產將成為新一輪的投資開發(fā) 熱點，養(yǎng)老地產的市場供給將增加， 逐漸與市場潛在需求實現平 衡，保持養(yǎng)老地產商品價格在一定水平合理波動。2、市場需求主體層面養(yǎng)老地產的市場需求主體主要是自住型及投資型的中老年 人群，自住型需求是通過購買或租賃養(yǎng)老地產產品以實現自住養(yǎng)老需要，投資型需求是將房

29、屋產權或使用權轉租給第三人以收取 一定的經濟利益。由于市場需求由經濟支付能力與需求意愿共同 構成，因此將市場需求主體的影響因素分為經濟性因素與社會性 因素。其中，經濟性因素主要包括：消費支付能力、經濟發(fā)展水 平、家庭居住水平、利率。消費支付能力包括工資水平、可支配 收入、子女贍養(yǎng)資金水平、愿意承擔的養(yǎng)老地產租售價格;經濟 發(fā)展水平用GDP表示；家庭居住水平主要是人均居住面積；利 率是指一年期的貸款利率。社會性因素主要包括：人口年齡與結 構、消費欲望、對養(yǎng)老地產市場的未來預期、政府政策等。人口 年齡與結構指老年人口的數量與其在總人口中所占比重；消費欲望是消費群體的養(yǎng)老觀念、消費觀念及對養(yǎng)老地產的

30、環(huán)境規(guī) 劃、建筑設計、設施設備、服務管理等的看法 ；對養(yǎng)老地產市場 的未來預期是從投資型消費群體角度，對未來預期樂觀，則會選擇投資行為；政府政策是城市政府在養(yǎng)老、土地、財稅、信貸等 各方面的政策措施。各項經濟性因素直接影響消費群體的需求支 付能力，社會性因素則影響消費群體的需求意愿，二者共同作用于市場需求主體。3.2.3 市場前景相關數據顯示，預計到2050年，中國的老年人口總量將超 過4億，占總人口的1/4以上。但現階段，我國養(yǎng)老產業(yè)和養(yǎng) 老服務的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機 構床位數只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機 構。2010年，我國老年市場需求近

31、1萬億元，但每年為老年人 提供的產品還不足 500億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國 才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓， 還是近些年出現的高端老年別墅，一經推出市場就搶購一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗 號，但真正實現提供完善的養(yǎng)老服務還需要很長一段時間的摸 索。近年來，之所以國內眾多開發(fā)商在最近幾年紛紛涉足老年公 寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一 開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構的關注焦點。以美國為例，上世紀90年代中期，隨著美國眾多房產公司 紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似

32、乎于一夜之間“迷戀”上 了這一全新的領域。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買 新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認可的同 時，紛紛開始上市并銷售股票。 此舉帶來的直接影響則是蜂擁而 至的開發(fā)商開始在全美范圍內大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力正是我國養(yǎng)老地產行業(yè)前景廣闊的 重要原因。第四章建設地點與建設條件4.1建設地點項目位于某某西北富民新區(qū)羅免鎮(zhèn)范圍內，介于東經10221 50 102 24 38，北緯 25 18 52 25 22 11 之間，東至糯支、桃樹凹，南至西核，西至富民與祿豐交界處，

33、 北至石板溝水庫，總面積約為863公頃。項目一期用地330000 平方米，約為500畝。場地自然形成高差，整個用地區(qū)域西北高 東南低，局差約20米。4.2建設條件4.2.1自然環(huán)境富民縣地處滇中，位于某某省會某某市西北部，距某某23公里，自古為川藏、滇北入滇中重鎮(zhèn)某某之要津，素有“滇北鎖 鑰”之稱。富民，土壤肥沃，氣候宜人，物產豐富，一年兩熟，以水稻 為主，自食有余，故稱“富民縣”。古乃益州郡屬地。境內群山 環(huán)繞，河山縱橫，螳螂川蜿流其間，山奇水秀，人杰地靈，人文 自然景觀異彩紛呈，其地處滇中北部，交通便捷， 108國道穿境 而過，縣鄉(xiāng)公路四通八達。4.2.2 氣候氣候變化較大，素有“一山有四

34、季，十里不同天”之說7氣候為典型的低緯度亞熱帶高原季風氣候，年平均氣溫15.8 C,年極端最高氣溫 33.4 C,最低氣溫-7 C；無霜期245天，全年 日照2287小時，年平均降雨量846.5毫米，蒸發(fā)量2032.5毫米。4.2.3抗震設防根據中國地震動參數區(qū)劃圖(GB18306-2001)及建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2010)規(guī)定，某某市所在地抗震設防烈 度為8度，所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。4.2.4基礎設施項目所在地為某某市富民縣某某山旅游風景區(qū)，道路交通方便，目前有一條四級瀝青路通往項目所在地；4.2.5場地條

35、件擬建場地四周地形平坦開闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質作用；本項目場地相對較為平坦， 有足夠的場地供施工時 堆放材料及攪拌物料，施工隊伍的用地也很容易解決。第五章項目建設方案5.1項目建設指導思想和基本原則5.1.1設計指導思想1、保護現有生態(tài)環(huán)境為前提，注意與周圍環(huán)境的協(xié)調性， 實現環(huán)境與文化的溶合。2、 充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。在總體 規(guī)劃前，應對全部場地進行精心調查， 對自然環(huán)境資源調查清楚。 根據具體位置的地形特點， 精心組織建筑空間，不僅可以減少土 石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風、防火、環(huán)境及道路、綠 化等。從而創(chuàng)造出一個建筑造型豐富、 高低錯落有致，重點突

36、出, 并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環(huán)境與文化產業(yè)聚集 區(qū)。3、體現獨具特色的文化產業(yè)園。深入把握空間環(huán)境和建筑 的特點，既要為聚集區(qū)創(chuàng)造出文化產業(yè)園的氛圍，又要體現“與 眾娛樂“的特點。注意營造大環(huán)境，精心創(chuàng)造小環(huán)境，在環(huán)境中 體現出文化品位。5.1.2設計原則1、符合某某市的有關規(guī)劃要求符合某某市總體規(guī)劃要求。 要充分體現和展示總體規(guī)劃的指 導原則和思想。2、功能分區(qū)與空間組合應根據選址的地形特征確定，根據不同文化功能組織 景點總平面布置宜相對集中，不宜分散?？偲矫娌贾脩?局合理、構圖均衡、疏密有間、空間組織有序。既要嚴謹規(guī)整、 富有特點。又要活潑靈動、自由開放，充分體現公益設施

37、與文化 旅游有機結合的特點。3、建筑風格與建筑設計建筑風格應視不同文體弱功能做出定位。文化產業(yè)園 區(qū)應定位，要與周圍的環(huán)境相協(xié)調；建筑要有代表性，體現某某地區(qū)的民俗文化。注重建筑的整體性。在呈現不同建筑單位的個性的同 時，注意建筑群體意識，形散而神不散。建筑的總體風貌是在和 諧中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中有變化，同時發(fā)揮建筑群體效應，提高文化 品位。實用性建筑一一在體現文化品位的同時，要適當考慮 到實際工業(yè)和農業(yè)中的實用性。4、環(huán)境與景觀設計要盡可能依托、利用原有的自然景觀資源，在設計中 體現、肯定、放大其價值及含義。對自然景觀以恢復為主，局部 地區(qū)采用人工造景，但力圖達到“雖有人做，宛如天開”的效果。要

38、充分利用現有的地形、地貌特征，利用其自然形成 的高低起伏，隱現自然，明暗開闊的環(huán)境空間。5.2設計原則設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他 們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動 等方面，以體現他們早先生活方式的連續(xù)性，最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨特生活能力。 從生理學角度研究發(fā)現， 人 進入老年后，身體機能退化，功能降低。這些都決定了老人相對 而言身體較虛弱，行動遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅 設計應從方便和經濟角度出發(fā)，占地宜小，室內空間緊湊，使老 人平時的生活自理和日?；顒拥睦щy最少而且省力，應使防火設計能保證最大安全。老人一般都喜歡寧靜，

39、怕吵，因此外界的環(huán) 境及室內的環(huán)境也應高度寧靜。而從建筑心理學出發(fā)，老人一般都較敏感，心理承受能力相對較差， 容易產生孤獨感和被拋棄 的消極心理，因此建筑室內布置應寬敞明亮、居住舒適，建筑造 型應富有生活氣息，不應看上去像在社會福利機構。因此，在老 年人居住宅的規(guī)劃與設計上，應遵循以下原則。1、設計人性化。平面設計要方便老人出行，不能有過多的 臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道），電梯前廳和電梯內要確 保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透， 有穿堂風，樓梯踏步高度不大于140mm跳面寬度不小于300mm 潑到坡度小于1/12,兩側要有扶手，每間隔150m應設休息座椅； 室內地面

40、應采用防滑設計，防跌扶手，各種開關、按鈕均采用大 型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽 臺相通，便于串門和互相照應等等。總之，設計要人性化，無障 礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。2、生活智能化。配備緊急呼叫對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網絡 系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。3、環(huán)境園林化。應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光， 接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。4、戶型合理化。應充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求， 結合當地實際，老年公寓酒店標 準設計，人均面積按20仃規(guī)劃，設置少量套間，方便家屬探視、 團聚。5、配套完善化。中心需配

41、有完善的醫(yī)療保障、商場、會所、 健身房、閱覽房、書畫室、花房、老年大學、娛樂室、門球場等 生活配套設施。5.2.1 建筑說明1、主要配套建設內容2、節(jié)能技術每幢及樓梯間均有良好的自然采光通風屋面采用新型隔熱保溫材料采用傳熱系數較小的墻體填充材料控制建筑各朝向的窗墻面積比外窗采用傳熱系數小，本身遮陽系數高的玻璃和外框 型材。3、人防設計在地下按建筑物所需人防面積設置人防，等級滿足人防部門要求，平時用作車庫，本項目地下建筑1215833平方米。5.4.3結構說明1、抗震設防根據中國地震動參數區(qū)劃圖(GB18306-2001)及建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2010)規(guī)定，某某市所在地抗震設防烈

42、 度為6度，設計基本地震加速度為 0.05g,所有建筑物均需按規(guī) 定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。2、基礎方案結構設計包括地基基礎的設計和主體結構的設計。 地基基礎 設計等級為乙級，地基基礎的設計應根據巖石工程勘察報告、 場 地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力，基礎埋置深 度應根據建筑設計、地質情況、土的凍結深度以及地下水位等情 況綜合考慮后確定。3、結構選型單層附屬結構采用磚混結構，屋面采用預應力空心板。2層4層的公共服務建筑物擬采用鋼筋混凝土框架結構，樓面及屋 面采用鋼筋混凝土樓板。9層及13層的住宅建筑物均擬采用框 架-剪力墻結構，樓

43、面及屋面采用鋼筋混凝土樓板。第六章智能化系統(tǒng)工程設計方案6.1項目需求分析根據某某市某某山智慧養(yǎng)老示范基地的建筑功能特點，在智能化建設方面除與之相適應的各種設施外，主要有三方面要著重 考慮。第一定位在老年人生活社區(qū)， 應當著重考慮老年人的實際 需求和日常使用的便捷性；第二，考慮到老年人身體因素，對于 環(huán)境調節(jié)的機電設備要求較高， 從智能化角度來看，就是要求樓 宇自控系統(tǒng)的調節(jié)能力要求較高；另外，一個高檔次社區(qū)不僅僅是對設施的要求，更重要的是高檔次的服務， 針對這個特點為某 某天鵝老年宜居社區(qū)配置了 （可選擇性）一系列輔助社區(qū)管理的 軟、硬件設施。一個好的社區(qū)建筑設計創(chuàng)造美觀典雅的社區(qū)環(huán)境為社區(qū)

44、的 服務提供了合理、舒適的服務空間，而配置完善的建筑機電系統(tǒng)更是為日后社區(qū)服務中心提供了一個經濟高效、安全舒適的服務平臺，使社區(qū)的各項服務功能成為可能。由此可見，社區(qū)的建筑 機電系統(tǒng)的合理配置在社區(qū)建設中顯得尤為重要。建筑機電系統(tǒng)是一個系統(tǒng)工程，涉及到建筑、通訊、計算機及網絡、自動控制 與管理、保安等多個領域的若干子系統(tǒng)，同時各個子系統(tǒng)間又存 在很多交叉和關聯(lián)。一個良好的社區(qū)機電系統(tǒng)配置應將這些相關 的子系統(tǒng)有機的統(tǒng)一成為一個整體，充分發(fā)揮各個子系統(tǒng)功能， 提供一個功能完美、設備先進、操作方便、安全可靠、投資經濟 的智能化建筑機電系統(tǒng)集成。作為專門為老年人建造的高檔次社區(qū)首先應以老年人使用 的

45、便捷性作為出發(fā)點，通過配置電氣系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、給排水系 統(tǒng)、電梯系統(tǒng)提供社區(qū)建筑的能源供應、舒適性環(huán)境和人身安全的基本保障；其次，從社區(qū)的經營管理角度來說，通過配置建筑 機電管理系統(tǒng)、社區(qū)經營管理系統(tǒng)、自助繳費系統(tǒng)、POSM結帳系統(tǒng)、安保系統(tǒng)等，從服務經營的角度出發(fā)，提供高效便捷、安 全可靠、投資經濟的服務設施。6.2設計原則和依據6.2.1設計原則1、技術先進性系統(tǒng)的規(guī)劃一定要兼顧眼前和未來的應用需求，要用長遠的 眼光，以保證規(guī)劃的科學性、先進性，保證所選用的硬件設備和 軟件系統(tǒng)的實用性和先進性,并具有較長的生命周期和先進水 平。充分發(fā)揮我公司的技術優(yōu)勢，通過系統(tǒng)的二次開發(fā)和整體集 成，使建

46、成后的系統(tǒng)在國內居于領先水平， 并在系統(tǒng)實際運行過 程中，建立緊密結合管理實際的科學化、現代化管理運行機制。2、穩(wěn)定性和可靠性選用主流并得到廣泛應用的國際知名監(jiān)控品牌；在系統(tǒng)設計、設備選型、調試、安裝等環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行國家、行業(yè)的有關標準及公安機關有關安全技術防范的要求，貫徹質量條例，保證系統(tǒng)的可靠性；采用成熟、穩(wěn)定、完善和通用的技術設備，系統(tǒng)有升級能力 和技術支持，能夠保證全天候長期穩(wěn)定運行， 有完備的技術培訓 和質量保證體系。無論從系統(tǒng)從結構上、產品性能上、設備的選型上還是到具 體的實施方案，都充分考慮到系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，并且在系統(tǒng)集成過程中對硬件設備安裝、操作系統(tǒng)應用、網絡連接、數據 庫

47、設計將盡可能完善的做出故障檢測、診斷及處理策略，以保證 系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，確保系統(tǒng)正常、穩(wěn)定、可靠、連續(xù)地運 行。3、開放性系統(tǒng)設計應充分系統(tǒng)的開放性， 除了保證系統(tǒng)內部之間的有 機協(xié)調和開放性之外，應留有面向外部系統(tǒng)的標準接口， 以實現 與其它子系統(tǒng)之間的數據交換，保證系統(tǒng)的不斷擴展。系統(tǒng)設備選型遵循有關國際標準、國家標準和行業(yè)標準，使 系統(tǒng)具有高度的開放性和技術上的兼容性，系統(tǒng)間應具有良好的互聯(lián)、互操作能力。4、可操作性提供清晰、簡潔、友好的中文操作界面，操控簡便、靈活， 易學易用，便于管理和維護，能自動糾錯和系統(tǒng)恢復，整個系統(tǒng) 的操作簡單、快捷、環(huán)節(jié)少，以保證不同文化層次的操作者及有

48、 關領導熟練操作系統(tǒng)。5、可擴展性系統(tǒng)設計不但要保證目前系統(tǒng)容量的要求， 也要考慮今后系 統(tǒng)的發(fā)展，便于向更新技術的升級與銜接。 要留有足夠的擴充余 量，考慮到今后業(yè)務的發(fā)展，系統(tǒng)在設計時必須考慮擴展性需求。本方案設計的系統(tǒng)可擴展性體現在以下幾個方面：數據的可擴展性：隨著系統(tǒng)功能的增加，原有數據和新增數 據可以無縫融合，無需對原有數據結構作重大修改。功能的可擴展性：未來系統(tǒng)增加的功能可以和原有功能緊密 結合，無需對現有系統(tǒng)結構重新設計。性能的可擴展性：當系統(tǒng)負載增加時，可通過對系統(tǒng)現有設 備增加硬件數量或升級系統(tǒng)以提高系統(tǒng)的性能， 無需更換現有設 備。系統(tǒng)結構易于擴充，以適應今后可能出現的較大

49、任務負載。 系統(tǒng)設備及軟件向下兼容，以保護系統(tǒng)的原始投資。6、易維護性具有強有力的系統(tǒng)管理手段，可方便地對系統(tǒng)資源進行集中 配置與調整。系統(tǒng)應支持集中、統(tǒng)一的管理視圖和圖形化管理界 面，能夠實時監(jiān)視設備的工作狀況。 系統(tǒng)各部分均采用模塊化結 構，各自具有相應的軟硬件自檢、故障診斷和安全保護措施，并 有利于用戶從事簡單的現場維護。7、安全和規(guī)范性系統(tǒng)設計應充分考慮信息資源的共享， 考慮信息的保護和隔 離，對不同的應用和不同的環(huán)境， 采取相應的措施對系統(tǒng)和數據 進行保護。系統(tǒng)建成后，除提供詳盡的用戶手冊和操作手冊外，在技術上提供先進的、可靠的、全面的安全保密方案和應急措施，從人 機界面設計、應用軟

50、件參數變更、系統(tǒng)設備自動檢測、拒絕非授 權訪問、系統(tǒng)恢復能力等方面，確保系統(tǒng)萬無一失。設計的規(guī)范性主要體現在系統(tǒng)的接口規(guī)范、數據規(guī)范、服務規(guī)范和操作的規(guī)范性，這些規(guī)范可對前期建設系統(tǒng)的數據結構、發(fā)布方式提供一個統(tǒng)一的規(guī)范, 為未來的業(yè)務模塊留有轉換接口 和軟件。8、良好的性能價格比整個系統(tǒng)應能夠在先進性、高效性、可靠性和穩(wěn)定性方面進 行考慮，在滿足用戶總體需求的前提下， 充分體現設備資源的共 享性，最大程度地降低系統(tǒng)造價和安裝成本。第七章 節(jié)能、節(jié)水措施7.1節(jié)能節(jié)水的必要性2007年6月3日，國務院印發(fā)的節(jié)能減排綜合性工作方 案，明確了 “十二五”期間中國實現節(jié)能減排的目標任務和總 體要求。

51、工業(yè)和信息化部 2011年3月28日公布了 “十二五”期 間和今年我國工業(yè)節(jié)能減排四大約束性指標。明確2015年我國單位工業(yè)增加值能耗、二氧化碳排放量和用水量分別要比“十一五”末降低18%、18%以上和30%,工業(yè)固體廢物綜合利用率 要提高到72%左右；明確今年這四項指標同比要分別降低4%、4%以上和7%左右以及提高2.2個百分點。2007年6月26日，建設部提出的“關于落實國務院關于 印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知的實施方案”，進一步細 化了建設行業(yè)的建筑節(jié)能工作。 這是貫徹落實科學發(fā)展觀， 構建 社會主義和諧社會的重大舉措；是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型 社會的必然選擇；是推進經濟結構調整

52、，轉變增長方式的必由之 路；是提高人民生活質量，維護中華民族長遠利益的必然要求。7.2設計依據1、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設部令 76號）；建設部其他 建筑標準、規(guī)范。2、公共建筑節(jié)能標準；公共建筑節(jié)能設計標準（2005 年7月1日實施）。3、 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準（JCJ134 2001）;4、“當前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設備 （產品）目錄”；“民用 建筑節(jié)水措施”。7.3建筑節(jié)能1、總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風向、窗墻比和建筑體形 系數等關系，要求自然通風良好，日照充足；加強室內通風、蓄 熱和隔熱。2、對建筑外立面和材料進行節(jié)能設計。采用新材料、新墻體（如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用

53、實心粘土磚 ）、新技術，提高 建筑熱環(huán)境綜合指標。3、屋頂覆蓋種植物；建筑室內采用雙層玻璃窗；尤其注重 開發(fā)利用太陽能。7.4能源管理1、建立有效的能源管理制度，安設用電分項計量裝置，并 明確管理責任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效率，達到合理 用能、均衡用能、節(jié)約用能。2、提高工作人員節(jié)能意識，利用節(jié)能宣傳周廣泛宣傳節(jié)能 工作，開展節(jié)能活動。3、工作人員在日常工作中，不得損壞建筑物圍護結構保溫層和室內采暖供熱管網系統(tǒng)造成損壞的，應當及時修復。第八章組織機構及勞動定員8.1組織機構項目的建設按照項目法人制的原則進行，為了項目的順利進行，將組建相應的項目經理部進行項目的總體管理和建設。項目經理是

54、項目的法人，全面負責項目的開發(fā)、前期報件、 建設的組織和管理、以及項目后期的運營等工作。8.2機構設置根據項目的具體情況，該項目由如下部門組成：工程建設部、物資供應部、綜合財務部、電子信息部、人力 資源部等五個部門。8.3人力資源開發(fā)8.3.1人力資源開發(fā)原則要本著以下原則進行人力資源開發(fā)：1、內部培訓選拔與外部招聘相結合。要積極培養(yǎng)、選拔內部現有在職人員，從社會招聘體育專業(yè)中高級經營管理人才和技 術骨干。同時，聘請知名專家為公司顧問，指導健身產品開發(fā)與 管理。2、院校培養(yǎng)和在職培訓相結合。通過院校培訓、行業(yè)培訓、 企業(yè)培訓和社會培訓等多種渠道，提高從業(yè)人員的整體水平。8.3.2人力資源配置根

55、據某某市某某山智慧養(yǎng)老示范基地整體規(guī)模和接待目標， 項目建成后預計需要各類從業(yè)人員1000人左右，其中管理人員180人，護工340人，后勤人員200人，醫(yī)療衛(wèi)生工作人員100 人，物業(yè)、保安、維修人員180人。其中，具有大專以上文化節(jié) 程度的達到50%Z上。其余的從業(yè)人員從職高、中等職業(yè)技術學 院和社會上進行招聘。管理、技術、服務人員全部持證上崗。定 期組織員工到大專院校進行培訓，并聘請有關專家舉辦專題講 座，提高員工業(yè)務水平。企業(yè)應重視人才，加強對人才的培養(yǎng)和使用，牢固確立根據 本人的實際能力分配崗位， 按勞取酬。使全園職工產生強烈的參 加經營管理意識，形成強大的凝聚力。第九章 項目管理與實

56、施進度9.1項目建設期管理1、項目實施原則項目管理實行公開招標和合同管理， 建立施工監(jiān)理制度，嚴 格執(zhí)行工程建設標準，做到監(jiān)管并重。項目管理辦公室對資金的 使用要?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和占用，并切實加強審計監(jiān)督，制定 獎懲制度，明確責、權、利，確保項目順利實施。2、施工管理由基建辦按照合同對中標人進行監(jiān)管，要求中標方對項目做出詳細的施工方案，明確項目目標、實施進度、質量技術保證等 內容，經審批后方可執(zhí)行。按照合同各方約定的責、權，分階段 對工程進行驗收，嚴把質量關，對不合格項目堅決不予驗收，拒 絕撥給項目經費，并根據責任合同和經濟合同， 對相關負責人追 究相應的責任。3、財務管理項目財務由項目財務處統(tǒng)一管理， 項目開支及資金撥付根據 進度按合同執(zhí)行。項目資金設立專戶，配備專門的財務人員進行 專人、專帳和資金封閉式運行管理，項目工程實行預算審批制度， 由管理辦公室審核，項目責任人簽字后方可執(zhí)行， 對項目資金實 行分階段驗收報賬管理，對不達進度、不合質量標準的工程堅決不予驗收，不予撥付剩余的工程建設資金，并追究有關責任人的責任。9.2項目實施進度本項目建設期為5年。其中：一期工程建設期 3年（2014 年7月20