2022年樓宇接管程序細則范文

1、第PAGE18頁共NUMPAGES18頁2022年樓宇接管程序細則范文樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗收作業(yè)指導(dǎo)書1目的和范圍1.1目的本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了規(guī)范yy物業(yè)管理公司對物業(yè)進行全面接管的工作程序、工作內(nèi)容和方法，從而物業(yè)管理工作的順利開展，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，滿足業(yè)主和用戶的需求。1.2適用范圍適用于yy物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理委托合同所約定的各類物業(yè)管理項目，包括大廈、住宅小區(qū)、工業(yè)廠房、商業(yè)等建筑主體以及公用設(shè)備、設(shè)施。2接管驗收操作規(guī)程內(nèi)容2.1總經(jīng)理負責(zé)成立物業(yè)接管驗收小組，明確各小組工作職責(zé)2.2接管驗收的準備工作a.新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前

2、，物業(yè)管理項目客戶部應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。2.3成立物業(yè)接管小組a.在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；b.接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：-公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；-物業(yè)部客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；-物業(yè)部工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。2.4接管驗收前的準備：a.接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準

3、備工作：b.與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準等；c.派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；d.提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終_、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；e.準備好接管驗收記錄表格：-房屋本體接管驗收表；-公共配套設(shè)施接管驗收表；-機電設(shè)備接管驗收表；-接管驗收問題整改表。2.5資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。a.物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：b.項目開發(fā)批準報告；c.規(guī)劃許可證；d.投資許可證；e.土地使用合同；f.建筑開工許可證；g.用地紅線圖。2.6綜合竣工驗收資料：a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬

4、工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖)；b.建設(shè)工程竣工驗收證書；c.建設(shè)消防驗收合格證；d.公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；e.供水合同；f.供電協(xié)議書、許可證；g.供氣協(xié)議書、許可證；h.光纖合格證；i.通信設(shè)施合格證；j.電梯準用證。2.7施工設(shè)計資料：a.地質(zhì)報告書；b.全套設(shè)計圖紙；c.圖紙會審記錄；d.設(shè)計變更通知單；e.工程預(yù)決算報告書；f.重要的施工_；g.隱蔽工程驗收記錄；h.沉降觀測記錄；i.其他可能會影響將來管理的原始記錄。2.8機電設(shè)備資料：a.機電設(shè)備出廠合格證；b.機電設(shè)備使用說明書(要求中文)；c.機電設(shè)備_、調(diào)試報告；d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。2.9業(yè)主資料：a.已

5、購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；b.業(yè)主_與購房合同復(fù)印件；c.業(yè)主家庭成員、緊急_、車輛情況。d.已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。4接管驗收標(biāo)準和驗收方法4.1驗收標(biāo)準為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準及業(yè)主生活的合理要求。4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。a.樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)

6、準b.主體結(jié)構(gòu)：c.外墻不得滲水；d.屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管_牢固、接口嚴密、不滲漏。e.樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.3內(nèi)墻面：a.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b.塊料(如瓷磚)面層。粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。c.頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。d.衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水

7、和滲漏。e.木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。5門窗：5.1門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；5.2門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；5.3玻璃_牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；5.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5.5電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；5.6不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；5.7高檔裝飾門裝飾完整。_樓梯、扶手。鋼木樓梯_牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。6其他裝修6.1木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。6.2飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。6.3油漆、刷

8、漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。6.4電器插座_牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。6.5光纖已開通，收視良好。6.6開關(guān)_牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。6.7燈具_牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。6.8水表、電表、氣表_牢固，讀數(shù)正常，無損傷。6.9衛(wèi)生潔具_牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。6.10給水設(shè)施_牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。6.11地漏、排水管道_牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。6.12門鈴、對講電話_牢固，操作靈活，效果良好。6.13防盜網(wǎng)、晾衣架_牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無

9、脫皮、6.14其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。_公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準_天臺：a.天溝、落水口暢通完好；b.隔熱層、防水層完好。c.散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。d.屋面避雷設(shè)施連接牢固。e.路燈、裝飾燈_牢固，完好無損，工作正常；燈柱_牢固，油漆完好。f.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，_穩(wěn)固。7.2道路：a.路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b.路沿石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c.塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d.交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。_室外消防栓：a.消防箱標(biāo)識清楚

10、，玻璃完好；b.消防設(shè)施配件齊全；c.消防管_牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。_樓宇門牌、樓棟號牌_牢固，標(biāo)識清楚。7.5垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。7.6安全員崗?fù)牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。a.安全員道閘_牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。7.7停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。a.自行車、摩托車棚_牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。7.8明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板_牢固、平穩(wěn)。a.沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。7.9護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。_臺

11、階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。7.11水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。7.12信報箱_牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。7.14招牌、廣告牌_牢固，安全，表面平整光潔。8機電設(shè)備的接管驗收8.1電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，_符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。8.2變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。8.3中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采

12、光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。8.4發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面油漆完好無損傷，設(shè)備_牢固，機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。8.5消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備_牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。8.6給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，_牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。8.7安全監(jiān)控設(shè)備。同消防監(jiān)控設(shè)備。9接管驗收遺留問題的處理9.1遺留問題的登記確認：9.2對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接

13、管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認；9.3對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。9.4對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時由公司總經(jīng)理協(xié)助進行。9.5對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。9.6對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。9.7接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長

14、期保存。2022年樓宇接管程序細則范文（二）物業(yè)管理接管驗收標(biāo)準作業(yè)程序(一)1.目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。3.職責(zé)(1)公司總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。(2)接管小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。(3)接管驗收小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4.程序要點(1)接管驗收的準備工作a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。b)成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)

15、理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。c)接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終_、調(diào)試工作，做到心

16、里有數(shù)；準備好接管驗收記錄表格：房屋本體接管驗收表；公共配套設(shè)施接管驗收表；機電設(shè)備接管驗收表；接管驗收問題整改表。(2)接管驗收的工作程序：a.總經(jīng)理下達接管驗收指令b.公司組建接管驗收小組c.作好接管驗收準備d.進行資料驗收移交e.驗收是否合格e1.否要求正確、真實補齊資料e2.是進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收f.是否合格f1.否要求發(fā)展商限時整改f2.是記錄歸檔(3)資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同；建筑開工許可證用地紅線圖物業(yè)管理接管驗收標(biāo)準作業(yè)程序(二)b)綜合竣工驗收資料：竣工圖(包括總平

17、面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；建設(shè)工程竣工驗收證書；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準用證。c)施工設(shè)計資料：地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審?fù)ㄖ獑?；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工_；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。d)機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；貢電設(shè)備使用說明書；(要求中文)機電設(shè)備_、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。e)業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或

18、付款方式。(4)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。(5)接管驗收標(biāo)準和驗收方法a)驗收標(biāo)準為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準及業(yè)主生活的合理要求。b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。(6)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準a)主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管_牢固、接口嚴密、不滲漏。b)樓地面面層

19、與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。c)內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料(如瓷磚)面層。粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。e)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。g)門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷

20、連接牢固，開啟靈活；玻璃_牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。高檔裝飾閡裝飾完整。h)樓梯、扶手：鋼木樓梯_牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。l)電器插座_牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。(a)有線電視已開通，收視良好。(b)開關(guān)_牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。(c)燈個_牢固，完好無損，反

21、應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。(d)水表、電表、氣表_牢固，讀數(shù)正常，無損傷。(e)衛(wèi)生潔具_牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。(f)給水設(shè)施_牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。(g)地漏、排水管道_牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。(h)門鈴、對講電話_牢固，操作靈活，效果良好。(i)防盜網(wǎng)、晾衣架_牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。(j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。(1)公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準a)天臺。天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。b)散水坡無下陷、斷裂

22、、與墻體分離，坡度適宜、平整。c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。d)路燈、裝飾燈_牢固，完好無損工作正常燈柱_牢固，油漆完好。e)綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，_穩(wěn)固。f)道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。g)室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全消防管_牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。h)樓宇門牌、樓棟號牌_牢固，標(biāo)識清楚。i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。j)保安崗?fù)窮，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。k)保安道閘_牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。l)停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。m)單車、摩托車棚_牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板_牢固、平穩(wěn)。o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。p)護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。s)信報箱_牢固，完好完損，標(biāo)識楚，表面平整光潔。(8)機電設(shè)備的接管驗收a)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清