撤銷房產登記行為的法律思考

1、 撤銷房產登記行為的法律思考隨著城市改造和城市化進程的加快推進，房產登記受到社會越來越多的關注，由于城市房產流通頻率高，相關權益人更加依賴于登記取得法律保護，農村集土房屋隨著新農村建設也將轉為國有土地之房屋，?來僅限于居住的功能轉化為可以獲得?濟補償和上市流通的功能，功能的增加導致產權糾紛的頻頻暴發(fā)，從而引起對已辦理的房產登記行為的正確性的質疑，對于撤銷登記的需求隨之增多。撤銷登記是登記機構作出的一種具體行政行為，應當受到行政法的規(guī)制，一定程度上，撤銷登記為利益受損的相關人員提供了一種行政救濟方式，但是實際工作中，各種不盡合法的撤銷行為對房屋登記的正常秩序產生了不良影響。為深入理解撤銷登記的法

2、律意義，正確行使撤銷登記職能，有必要從當前的主要問題談起，分析撤銷登記的法律意義，提出如何堅持慎用撤銷登記?則，并就如何完善撤銷登記提出一些設想。一、當前出現(xiàn)的值得商討的撤銷登記情形1撤銷主體不適格。根據我市房產登記規(guī)定，錫山、惠山、新區(qū)、濱湖區(qū)房管局受市房管局委托辦理所轄區(qū)內部分房屋的產權登記事務，區(qū)房管局以市房管局名義登記發(fā)證，在受委托的范圍內行使其職權。當前發(fā)生的有些區(qū)房管局未?委托單位同意擅自撤銷房產登記的行為將會因為撤銷主體不合格而使撤銷歸于無效，直至引起行政敗訴。2. 登記瑕疵引起撤銷登記。有些登記因為工作失誤缺漏了一個非主要程序，比如在合并登記受理中涉及兩個登記行為，當事人提供了

3、相應的所有手續(xù)，只是因為登記時房屋已由建造單位轉移給受讓單位，受讓單位已實際占用，鑒于這一情況，登記機構未給建造單位發(fā)證，而直接發(fā)證給受讓人，因缺少其中之一的發(fā)證程序，導致法院要求撤銷轉移登記，這種無視程序的主次而一概予以撤銷的判決值得商洽。3申請不實引起撤銷登記。最常見的申請不實是申請人簽名虛假，例如，?來買賣雙方是親屬關系，辦理房產轉移登記時出讓方提供了房產證、土地證、身份證等主要證件，全權委托受讓方申請，但時過境遷因房屋拆遷或家庭糾紛，出讓方否認出讓事實，結果筆跡鑒定確實非其本人簽名，因此具備了申請不實的理由，引起撤證。僅以申請時某種現(xiàn)象的不實斷定登記錯誤從而予以撤銷登記的做法也過于偏激

4、。4撤銷上一手登記。有些房產己幾?轉手，變更了多次所有權人，有關利害關系人舉證認為其中有一道登記明顯存在申請不實，應予撤銷，但該房屋已轉讓給第三人，在這種情況下，如果只撤銷上一道登記，對利害關系人有何益處?如果因上一道登記被撤銷而撤銷其后的各道登記，則法律對善意第三人又如何交待?5實為撤銷登記但表述為注銷房屋權屬證書。當前不管是登記機構還是法院判決，出具的撤銷登記行為法律文書大多描述為“注銷某某的位于某地的某某號房屋所有權證”，這種只注銷權屬證書的描述很容易產生歧義，因為權屬證書僅是產權的憑證之一，發(fā)證僅是登記的一個環(huán)節(jié)，不能代表整個登記行為。二、實踐中應當慎重啟動撤銷登記首先不動產登記在民法

5、意義上的主要功能是物權公示。物權法指出，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，?依法登記，發(fā)生效力”，除法律特別規(guī)定外，房屋物權以登記為生效條件，不動產登記簿對外提供查詢，通過查詢可以使交易雙方準確了解房屋權屬狀況，降低社會交易成本，如果房屋登記存在一點瑕疵就予以撤銷，則將使人們無法相信登記簿，也影響登記機構的公信力和政府職能部門的權威，進而動搖房屋登記制度的基礎。其次房屋登記是具體行政行為，應當遵?行政法的信賴保護?則，不得隨意撤銷。行政行為具有確定力，不得變化無常，特別是第三人由于不知道行政行為有瑕疵而與行政相對人發(fā)生某種民事法律關系，由此帶來的利益也應受到保護。非因法定事由并?法定程序，

6、行政機關不得撤銷、變更已?生效的行政決定；因國家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤銷或者變更行政決定的，要對相對人因此而受到的財產損失依法予以補償。再次從考慮交易各方或第三方綜合利益的政策平衡出發(fā)，也應當慎重行使撤銷登記。在對當事人提出的一些簽名虛假要求撤證的情況下，?過筆跡鑒定很容易發(fā)現(xiàn)簽名確實為假，但應當明確的是代簽名并不必然意味著意思表示不真實，就如辦理房產轉移登記時，不僅要求雙方填寫申請書、簽定買賣d議，還要求出讓方提供身份證、房產證、土地證，買受方能提供齊全的資料辦理登記，是否可以視出讓方以默認的方式消除了簽名瑕疵，這種表現(xiàn)形式為假但意思表示為真就不應成為撤銷登記的充足理由，而判斷

7、意思表示是否為真這一結論需要深入的調查，非簡單作個筆跡鑒定就能得出。最后撤銷登記不慎使用將損害國家利益。有些購房者購買房屋辦理登記 后又心生后悔，買賣雙方通過司法途徑撤銷房屋登記，房屋所有權恢復為?權人。本應該通過再次轉移登記完成的申請被撤銷登記所取代，逃避了相應的稅費，損害了國家利益，撤銷登記豈不成為一些不法分子逃避稅費的工具?三、撤銷登記行為的適用范圍根據行政訴訟法第54條第項規(guī)定：“具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1主要證據不足的；2適用法律法規(guī)錯誤的；3違反法定程序的；4超越職權的；5濫用職權的?！睆拇丝梢钥闯?，被訴具體行政行為違

8、法，通常應當撤銷，但在實踐中，滿足上述法律規(guī)定條件時，還會發(fā)生撤銷不能或撤銷不應的情況，即不具有可撤銷內容的行政行為，一般而言，不具有可撤銷內容的行政行為有以下四種情形：l，損害不可恢復?狀；2授益行政行為相對人合法且無過錯；3具體行政行為因法律上或事實上的理由已?消滅；4撤銷具體行政行為將給國家、公共利益或他人利益造成重大損失的。第一、第三兩種情形屬撤銷不能，第二、第四123下一頁 兩種情形屬于撤銷不應。根據最高人民法院關于執(zhí)行中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋第五十七條第二款規(guī)定，人民法院認為被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內容的或具體行政行為依法不成立或者無效的，都應當作出確認被

9、訴具體行政行為違法或無效的判決。登記機構可以參照司法判決標準行使撤銷登記行為，在排除不具有可撤銷內容的登記行為外，還要就不同的登記行為認定是否可以行使撤銷登記。1、主要證據不足。能否撤銷登記還取決于此證據是否是登記的必要收件，如果必收件未收取，而事后又能補正的，應當作更正登記而不必辦理撤銷登記。例如，房屋初始登記時僅根據規(guī)劃工程許可證副本予以登記，事后發(fā)現(xiàn)未收許可證正本，登記機構應當通知當事人補辦許可證正本，如果當事人接受行政處罰后補辦了正本，則不需辦理撤銷登記，只需更正登記便可。當然，如果無法補到許可證正本，則說明房屋的合法性未被法律所認可，作為登記的主要證據不足，應當予以撤銷登記。證據不足

10、的另一種情形是登記時的形式證據齊全，但事后有人提出證據虛假，則同樣為證據不足，可以成為撤銷登記的充分理由。但由于虛假的外在表現(xiàn)形式還不一定是虛假的內在意思表示，如前文所述，虛假簽名并不必然是虛假意思表示，登記機構可以通過筆跡鑒定認定虛假簽名，而要認定虛假意思表示需要全面調查代簽名時的動機、具體情況等。如果僅以一次假簽名就認定虛假意思表示，從而予以撤銷登記，則由于撤銷登記也是一種具體行政行為，可以成為行政訴訟的標的，受到司法權的限制，因此隨便啟動撤銷登記對登記機構勢必帶來一定風險。2、適用法律法規(guī)錯誤。這也要視問題的嚴重與否決定是否撤銷。如果宅基地房屋的轉移登記參照城市房地產管理法，出售給城市居

11、民，則屬于明顯的法律適用錯誤，因為該法僅規(guī)范國有土地內的房地產管理，至于集體土地房地產登記應參照土地管理法等其它法律法規(guī)。3、違反法定登記程序。行政行為必須依據行政程序作出，以實現(xiàn)行政的客觀公正。根據房屋登記辦法，房產登記的一般程序是申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證，登記機構認為必要，可以公告、實地查看等，其中一般程序是房屋登記的規(guī)定程序，稱之為強制性程序，而發(fā)證、公告、實地查看等程序因不同的登記類型或不同的房屋類型而由登記機構有選擇地確定是否實施，稱之為任意性程序。行政程序可分為主要程序和次要程序，主要程序對登記行為的成立和相對人權益產生或可能產生重大影響，與程序公正性關系密切，違反主要

12、程序，相對人可申請撤銷，例如，集體土地房屋初始登記必需公告征詢異議，公告是此類登記的主要程序，否則容易引起事端，如果缺少這一程序，則違反了主要程序，異議人可申請撤銷登記。次要程序是指對登記行為的成立不起決定性作用或對相對人權益影響不大的行政程序。違反次要程序不合理但性質不嚴重，可以通過補救使之合法，若一律予以撤銷就會影響行政效率。四、完善撤銷登記制度的設想根據房產登記兼具的民法上公示的特點和行政法上公信力的特點，按照慎重撤銷和細化程序的?則，為更好地實現(xiàn)登記高效、公平、公正的目標，我們應當進一步完善現(xiàn)有的撤銷登記制度。1杜絕不適格行政主體擅自作出撤銷登記行為。根據物權法，登記機構行使登記職能、

13、作出登記行為，我市房產登記機構為市房產管理局，作出撤銷登記的主體當然應該是市房產管理局。受市房管局委托具體辦理登記事務的市產監(jiān)處和各區(qū)房管局，不能擅自撤銷授權單位所作的登記行為，否則，就是嚴重的越權或濫用職權行為，將被依法撤銷其作出的撤銷登記。同時，為防止這種行政亂作為的現(xiàn)象產生，在登記授權委托d議中應明確授權范圍、各自承擔的職責、違反d議擅自行政作為承擔的法律責任，從而更有效地規(guī)范撤銷登記。2規(guī)定登記機構依職權作出撤銷決定的情形。登記機構發(fā)現(xiàn)錯誤依職權作出撤銷決定是自行糾錯減少敗訴風險的有效途徑。但地方法規(guī)應當列舉具體情形，防止登記機構行政權的隨意擴大，保證登記行為的嚴肅性。筆者認為，以下情

14、況可以作出撤銷決定：一是登記主要?因證明文件被撤銷或認定為無效；二是申請不實導致登記錯誤；三是登記機構辦理有誤。但是，如果存在以下情況，即使?jié)M足以上所列情形，也不宜作出撤銷決定：房屋已?轉移為第三人所有，因為如果第三人為善意取得，則必須保護善意取得者，但對善意的判斷憑登記機構的權限無法深入調查；房屋上已設定抵押權或地役權等權利或有其他權利限制，因為抵押權人等相對人是在信賴登記簿的前提下設定權利的，如果撤銷登記必將危及其合法權益，引起行政訴訟。3明確撤銷登記的效力。撤銷登記的前提上登記違法或無效，結果是登記無效，因此撤銷登記的結果應當是權利恢復為被撤銷的登記前的狀態(tài)，而不是權利處于待定狀態(tài)，明確

15、了撤銷登記的效力，可以免去有關當事人重新申請或通過司法確認民事權利的途徑而再次登記。4依法律文書的判決方式決定是否辦理撤銷登記。有些行政法律文書直接判決為撤銷登記，但有些行政法律文書判決確認登記無效，則登記機構不能依此辦理撤銷登記；如果法院通過民事訴訟程序對有關民事爭議的裁判結果與登記機構的登記內容不符，應當肯定司法對民事爭議的最終裁判權，利害關系人可以持生效的民事判決書向登記機關申請撤銷登記，但已有第三人受讓該房屋并辦理了房產登記，則不能辦理撤銷登記；對于民事調解解除合同的，登記機構不能辦理撤銷登記，因為撤銷登記的前提必須是登記違法，也就是說在合法的前提下，登記不可逆轉。5完善撤銷登記工作程序。撤銷登記程序不同于其他類型登記，應當建立完善的工作流程和工作機制，特別是依職權撤銷登記，要健全內部工作程序。通常情況應按下列程序辦理：受托登記單位認為房屋登記符合撤銷條件的，提出撤銷意見報登記機構報批，由登記機構作出撤銷決定，撤銷決定書送達被撤銷的權利人，并告知其上繳權屬證書，無法收回的，公告作廢，同時調整登記信息為上一手登記狀態(tài)。需要特別說明的是，撤銷登記不能以注銷權屬證書這一程序來代替。因為發(fā)證僅是登記行為過程中的一個環(huán)節(jié)，頒發(fā)房產證是登記機關進行登記的項附隨義務，不能o蓋登記行為的全部