市婦女兒童用品商城可行性分析報告

1、xxxx婦女兒童用品商城可行性分析報告 目 錄 市場篇第一部分 合肥市概況第二部分 合肥市商業(yè)市場綜合分析第三部分 合肥居民消費行為分析項目定位策劃的原則及思路項目篇第一部分 項目分析第二部分 項目定位營銷篇總體營銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路二、營銷策略三、主題宣傳推廣策略四、事件營銷策略五、銷售現(xiàn)場的包裝策略六、項目定價策略七、招商策略八、營銷推廣實施建議市場篇第一部分 合肥市概況地理環(huán)境合肥，安徽省省會，位于江淮之間、巢湖之濱。市域總面積7266平方公里，建成區(qū)面積130平方公里，全市總?cè)丝?56多萬，其中市區(qū)人口156多萬，是全省旅游中心都市。合肥古稱廬州，歷史悠久，自秦置縣，至今已有

2、2200多年的歷史。由于北接中原，南近江南，歷為軍事重鎮(zhèn)和兵家必爭之地，自古就有“江南唇齒，淮右襟喉”，“江淮首郡、吳楚要沖”之稱。1992年，合肥被授予全國首批“園林都市”稱號，1999年榮獲“中國優(yōu)秀旅游都市”稱號。改革開發(fā)以后，合肥形成以科技、教育、旅游、文化、工業(yè)型為重的都市格局。都市布局規(guī)劃、都市進展目標(biāo) 堅持可持續(xù)進展的戰(zhàn)略，依托科研和教育的優(yōu)勢，大力進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，把合肥建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代都市。、都市性質(zhì) 合肥市是安徽省省會，全國重要的科研教育基地。、都市規(guī)模 人口規(guī)模：到2000年操縱在150萬人以內(nèi),到2010年達到30

3、0萬人以上。 用地規(guī)模：到2000年操縱在125平方公里以內(nèi),到2010年操縱在150平方公里以內(nèi)。 都市規(guī)劃區(qū)范圍：1672平方公里。、都市進展方向都市要緊向西南方向進展，適當(dāng)向東進展，操縱向北方向進展。要堅持“多中心、組團式”的規(guī)劃布局形態(tài)，合理操縱老城區(qū)環(huán)境容量，逐步有序地開發(fā)新城區(qū)。、都市形態(tài) 都市以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼伸展，接著保持風(fēng)扇形都市形態(tài)，三翼之間楔入大片田園、綠地，新城區(qū)在312國道南側(cè)依托老城區(qū)，相對獨立進展、都市總體布局 合肥都市分為5個分區(qū)：老都市為全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；東區(qū)為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；北區(qū)為居住

4、、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；西南區(qū)為居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)；新城區(qū)為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼居住、游憩功能。 全市建立合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新火車站綜合試驗區(qū)和蜀山、巢湖、紫蓬山風(fēng)景區(qū)。人口環(huán)境 人口自然增長率略有上升。據(jù)公安年報統(tǒng)計，全年出生人口48153人，出生率10.92，比上年上升0.67個千分點；死亡人口20951人，死亡率4.75，上升0.65個千分點；人口自然增長率為6.17，上升0.02個千分點。全市年末戶籍總?cè)丝跒?44.68萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口168.96萬人，農(nóng)業(yè)人口275.72萬人，市區(qū)年末人口為168.52萬人，非農(nóng)業(yè)人口14

5、5.77萬人。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2004年，全市在崗職工年平均工資為16369元，比上年增長17.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610元，增長10.6%；人均消費性支出6998元，增長12.3%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為43.2%。農(nóng)民人均純收入2889元，增長21.2%；農(nóng)民人均生活消費支出2509元，增長21.8%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為49.5%。居民住房條件接著改善，城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，農(nóng)村居民人均居住面積29.3平方米，比上年分不擴大1%和2.1%。1、家庭戶人口全市共有家庭戶123.92萬戶，家庭戶人口為419.07萬人，占常住人口的93.84%，平均家庭戶規(guī)

6、模為3.38人，比1990 年第四次人口普查的 4.09人下降了0.71人。2、年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲的人口為100.31萬人，占常住人口的 22.46%；15-64歲的人口為315.24萬人，占常住人口的70.59%；65歲及以上的人口為31.04萬人，占常住人口的6.95%。3、性不構(gòu)成 全市常住人口中，男性為234.57萬人，占52.52 %；女性為212.02萬人，占47.48% 。性不比（以女性人口為100）為110.6。4、民族構(gòu)成全市常住人口中，漢族人口為442.88萬人，占常住人口的99.17%；各少數(shù)民族人口為3.71萬人，占常住人口的0.83%。5、城鄉(xiāng)常住人口

7、 全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口206.34萬人，占常住人口的45%；居住在鄉(xiāng)村的人口240.25萬人，占常住人口的55%。經(jīng)濟環(huán)境 國民經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)增長，經(jīng)濟總量和人均水平跨上新臺階。初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值589.7億元，比上年凈增104.74億元，增長16.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值54億元，增長16.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值297.2億元，增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值238.5億元，增長14.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為9.16：50.4：40.44。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值為13378元，比上年增加2658元。物價總水平上漲。全年城鎮(zhèn)居民消費價格總水平比上年上升2.2%，其中食品價格上

8、漲7.3%，居住價格上漲6.0%；工業(yè)品出廠價格總水平上升2.5%；原材料、燃料、動力購進價格總水平上升15.6%。宏觀與微觀景氣指數(shù)高位運行。隨著經(jīng)濟持續(xù)快速健康進展，企業(yè)家信心明顯增強，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況持續(xù)趨好。反映宏觀經(jīng)濟運行質(zhì)量的企業(yè)家信心指數(shù)全年在132.89153.29之間高位運行，四季度達140.55；反映企業(yè)運營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)全年一直保持在140以上，四季度到達全年最高點,為153.26點。消費品市場繁榮活躍。2004年，我市城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，推動了居民消費水平的提高、消費結(jié)構(gòu)升級的加快和消費層面的拓寬，消費品市場日漸興盛。全年實現(xiàn)消費品零售額239.77億元，同比增

9、長15.6%，比上年加快3.3個百分點，為1998年以來最高增幅。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長14.8%，餐飲業(yè)增長24.3%。從城鄉(xiāng)市場看,呈共同進展態(tài)勢。全年農(nóng)村市場增長14.8%，都市增長16.2%。投資環(huán)境 2003年合肥市投資環(huán)境進一步優(yōu)化，投資速度高速增長，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資255.11億元，比上年增長51.2，是“九五” 以來最高增幅。其中房地產(chǎn)投資完成89.70億元，增長1.24倍。2003年，全市消費品市場消費結(jié)構(gòu)升級加快，消費熱點比較突出。全市全年實現(xiàn)消費品零售額207.43億元，同比增長12.3，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為187.26億元，增長12.4。至去年年底，

10、全市商品交易市場為344個，全年商品成交額175.7億元。外部環(huán)境更加優(yōu)化投資環(huán)境，交通運輸?shù)牟粩嗤晟?。利用外資增勢良好，全年完成進出口總額30.18億美元，同比增長31.3，其中，出口18.19億美元，增長21，實現(xiàn)貿(mào)易額順差6.2億美元。第二部分 合肥市商業(yè)市場綜合分析05年度，合肥房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、新建商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售面積和登記預(yù)售面積等各項指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長。然而因為房產(chǎn)新政等因素的阻礙，合肥商品房預(yù)售面積、存量房交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量卻直線走低1、供求關(guān)系差不多平衡供求總體是平衡的，供應(yīng)大于需求。這一狀況講明合肥房地產(chǎn)市場的需求受房產(chǎn)新政

11、策的阻礙比較大。 2、投資消費接著保持合理的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資仍以住宅為主，占總量的85。新建商品房中住宅的買賣成交量占成交總量的75以上。消費對象結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，個人購房占主導(dǎo)地位。3、空置商品房面積增幅加大 4、金融對房地產(chǎn)市場的制約有增無減 有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)金融政策出臺，金融對合肥房地產(chǎn)市場的支持力度是開始下降。特不是對項目貸款加大了監(jiān)管力度，提高了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于個貸的阻礙也開始加強，提高了利率和降低貸款的比例和年限?？偟膩砜?，2005年合肥房地產(chǎn)市場進展是正常和健康的。分析總結(jié)及以后市場的預(yù)測與分析一、商鋪市場分析總結(jié)（一）行業(yè)五年總結(jié)過去的5年是合肥零售業(yè)平穩(wěn)進展的5年，社會消費品零售總額

12、的年增長率差不多保持在8%-9%，而且行業(yè)具有7大特點：傳統(tǒng)零售業(yè)不斷讓位給現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)傳統(tǒng)百貨店大部分進入微利狀態(tài)連鎖超市、大賣場和便利店進展趨勢不同購物中心大舉引入和快速進展成為市場亮點新興業(yè)態(tài)被不斷引入并得到快速進展購物者日益成熟，個性化購物群體越來越多專業(yè)市場逐漸發(fā)達，同時潛力巨大（二）商鋪劃定各自范圍依照合肥市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃及各商業(yè)街的租金水平，合肥商業(yè)街可分中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)和都市邊緣商業(yè)區(qū)三個層面。其中中心商業(yè)區(qū)包括傳統(tǒng)的淮河路、長江路、四牌樓和城隍廟等4個黃金地帶；次級商業(yè)區(qū)包括三孝口、新站、新合肥商業(yè)城及各區(qū)范圍內(nèi)的特色 商業(yè)區(qū)。（三）政策牽動商鋪旺銷1、合肥市政府逐步出臺

13、的利好政策也牽動著商鋪的熱銷，由于政府方面并軌新政策的出臺，目前合肥商鋪價格尤其是一環(huán)線外店鋪較為廉價，因此吸引著大量以江浙及沿海商家為主的投資者介入，這一趨勢將啟動新一輪商鋪搶購戰(zhàn)的形成。2、更為有利的大環(huán)境是，隨著百貨業(yè)、連鎖業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的領(lǐng)先開放，國外零售業(yè)巨頭差不多紛紛進入中國市場。為應(yīng)對新的競爭態(tài)勢，合肥許多銀行、零售商已開始展開新一輪的“圈地運動”，其中商鋪作為商家的必爭之地自然占有重要地位。而連續(xù)多年GDP增幅自然將催動商業(yè)的繁榮，進而招來商鋪需求的不斷擴大。二、分析性結(jié)論市場走勢已呈現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折趨勢，銷售開始走低，整體形勢不容樂觀；房價走勢呈緩慢前進勢頭，增幅趨緩，價格上

14、漲幅度減小，個不地區(qū)和個不樓盤甚至可能會出現(xiàn)走跌現(xiàn)象；對部分樓盤的開盤時刻、推廣打算已產(chǎn)生阻礙；對已開盤銷售而目前僅余少部分產(chǎn)品的項目阻礙不大，但關(guān)于“撞在槍口”上的樓盤阻礙甚大，關(guān)于立即開盤的項目則產(chǎn)生延遲、觀望的阻礙。政策對中低端樓盤阻礙不大，對遠郊區(qū)域阻礙甚微。政策對高端樓盤阻礙較大，對市區(qū)樓盤、對價格泡沫成分大的樓盤阻礙甚巨。商業(yè)市場供需特征1、居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分不合肥居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)區(qū)集聚，日常消費在住宅配套商業(yè)集聚的特點。由于中心城區(qū)的居民大量外遷，近年來環(huán)線外的消費日益增長。為了重振中心城區(qū)，市政府又開始有意識的推進中心城區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)，使外移的的

15、消費回流一部分。同時，舊商業(yè)市場改造將使原有的商業(yè)進行重新組合，為商業(yè)流制造新經(jīng)營地，這又給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。2、商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代合肥商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專業(yè)市場、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。淮河路百大體育運動城，正是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化進展的一個前兆。3、地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營面積呈正向關(guān)系淮河路、長江路、四牌樓、城隍廟等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地

16、段，出租比例相對較低。4、商場與店面需求分類明顯，各取所需休閑類、對品牌敏感性不太強的商家大多選擇沿街店面，要緊依靠人流保證營業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費用較低，同時不須和他人利潤分成，往往也情愿選擇街鋪。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營者因要借助大商場已有的知名度而希望能在鼓樓如此的知名商場中占有一席之地。頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮河路、長江路那樣過于喧嘩的商業(yè)街。大型商場為了保持本身形象，聚攏人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場經(jīng)營者經(jīng)常會采納差異化租金策略。對聞名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補。5、商場進入品牌競爭時代

17、知名度較高的商場其門如市，租金水平也會有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，同處于四牌樓商圈，淮河路和長江路已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。6、規(guī)模效應(yīng)與錯位經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)是指同等級、同類型的商場聚攏在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚攏效應(yīng)。錯位經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚攏在一起時，各商場采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個體利益與整體利益都達到最大，四牌樓商業(yè)布局是典型的案例。表2-3-1商業(yè)的錯位經(jīng)營商場名稱經(jīng)營理念目標(biāo)客戶建筑面積(平方米)鼓樓商廈一次購足，體驗購物休閑樂趣從小孩到老人35000商之都倡導(dǎo)時尚追求品位的消費者30000樂普生商廈服務(wù)一般百姓生活一般消費者27000百盛購物中心流行的領(lǐng)導(dǎo)者追求流行的淑女們

18、20000合肥百大實實在在，服務(wù)大眾講求實惠的工薪階層230007、地段級差顯著目前的商業(yè)用房租金水平最高的是商圈，接下來是長江中路、淮河路、城隍廟、宿州路路、三孝口。商業(yè)用房租金受地段的阻礙最大。按租金水平,可將以上區(qū)域分為兩個層次，、淮河路、長江路為第一層次，上述其余區(qū)域為第二層次。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級差的梯度性十分明顯。地段的購成要素中，交通是極其重要的因素。圍繞市中心的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房價值。8、人口聚攏對商業(yè)用房租金阻礙日益顯著人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的阻礙日益明顯。處于發(fā)射型交通的聚合點，

19、數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住互動，租金優(yōu)勢十分明顯。隨著市中心人口外移及合肥其他地區(qū)商業(yè)的不斷繁華，中心商業(yè)的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。9、商業(yè)網(wǎng)點密度適中的商街，租金水平較高商街或商城要有一定的商業(yè)聚攏，但如密度過大，經(jīng)營又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會受到阻礙。三、以后進展趨勢預(yù)測從當(dāng)前合肥市的商業(yè)市場的進展?fàn)顩r以及一些趨勢來看，以后合肥市的商業(yè)市場將呈現(xiàn)出以下一些趨勢：合肥百貨業(yè)將進一步整合，集中度上升食品和雜貨零售領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)其現(xiàn)代化的進程服裝服飾、辦公用品等成為新型零售業(yè)態(tài)的要緊行業(yè)市場開放度加大，吸引更多零售商進入合肥市場市場份額將集中到大型零售商手中購物中心的創(chuàng)新、治

20、理和優(yōu)化將是以后市場的熱點業(yè)態(tài)創(chuàng)新、治理技術(shù)應(yīng)用和供應(yīng)鏈突破成為競爭優(yōu)勢來源自動售貨、電子商務(wù)、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)進展加快商鋪投資逐漸郊區(qū)化。四、商用物業(yè)開發(fā)建議傳統(tǒng)的商業(yè)模式強調(diào)更多的是完成一個消費結(jié)果，而并不注重整個消費過程的質(zhì)量?，F(xiàn)在有專門多人尤其女性去商業(yè)場所或者穿行商業(yè)空間是沒有確切目的，并不一定是去消費，因為有專門多需求都差不多滿足，而且特不便捷，大型超市（如家樂福等）確實是滿足這種需求的產(chǎn)物，那么剩下那么多的各種類型商業(yè)空間該如何辦呢？這就需要商業(yè)空間復(fù)合化、生活化，力圖成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?。只有不斷變化其商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營模式，制造出一種新的生活圖式，以引導(dǎo)消費潮流的進展。同

21、時，人們也在這種圖式中感受到美好的生活和以后生活的場景，從而產(chǎn)生消費欲望。在人們需求特征逐步轉(zhuǎn)變的阻礙下，今后合肥商業(yè)的進展趨勢是：商業(yè)由“專門化”向“生活化”進展，由“生活化”向“專業(yè)化”集中。依據(jù)合肥商業(yè)進展趨勢，為商鋪制定行之有效的市場策略需注重以下三個定位：一、功能主題定位（一）生活功能商業(yè)生活功能的規(guī)劃應(yīng)與周圍住宅小區(qū)規(guī)模、目標(biāo)客戶、周邊商業(yè)配套相關(guān)聯(lián)。（二）文化功能商業(yè)的文化功能規(guī)劃應(yīng)與小區(qū)居住層次、周邊人文歷史相關(guān)聯(lián)。（三）便利功能 關(guān)于商場式的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃和設(shè)計定位上一定要考慮其使用的便利性功能，體現(xiàn)在兩個方面，定位的功能組合方便治理，經(jīng)營的定位要最大的方便消費者的購物，一

22、體化消費、一站式購物，相關(guān)的配套功能齊全。二、空間定位(一)矛盾規(guī)避由于商業(yè)的特定功能，決定在住宅項目中設(shè)置商業(yè)街首先必須規(guī)避商業(yè)喧囂和住宅寧靜所帶來的矛盾，這在中心區(qū)較高檔次住宅區(qū)規(guī)劃中尤為重要。解決方法之一是在沿街商業(yè)中采納騎樓的建筑形式或在住宅用地邊、角設(shè)置主題商業(yè)街。（二）以人為本的空間尺度現(xiàn)代都市空間設(shè)計常面臨著如此一種矛盾，以“車行”為量度的交通空間（10-20公里的度量單位）和以“人行”為量度（2-3公里的度量單位）的交通空間的協(xié)調(diào)。這種客觀矛盾的存在使獨立的步行商業(yè)街設(shè)計要比沿車行干道設(shè)置的臨街店鋪更適合人的生活適應(yīng)。三、租售定位（一）出租與出售方式商鋪出售，今后的治理特不困難

23、，經(jīng)營品種的雜亂及參差不齊，將阻礙樓盤的品牌，這關(guān)于滾動開發(fā)的樓盤阻礙更大。一些注重品牌及滾動開發(fā)的物業(yè)采納了出租的方式，對商鋪的用途加以詳細規(guī)劃和操縱，滿足了小區(qū)業(yè)主的日常生活需求，也提升了項目品質(zhì)。（二）以租驗售方式采納以租驗售，即先租后賣的經(jīng)營策略，要緊適用于對區(qū)域商業(yè)價格較難把握的情況。如此一為便于治理，二可確定商鋪真正價值，以便今后能夠獲得最大利潤。采納該種策略可預(yù)先規(guī)定不同位置商業(yè)的用途，對不同業(yè)態(tài)的店鋪從數(shù)量上予以操縱，其作用在于有效幸免惡性競爭的發(fā)生，主動關(guān)心商家規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。五、商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，合肥房地產(chǎn)市場的進展和商

24、用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的進展商提出更高的開發(fā)要求。從市場現(xiàn)狀來看，合肥商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化要緊表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。如本市 “服裝市場概念”的炒作。2商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位專門多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。有專門多人明明明白有那個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個如何樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，

25、相應(yīng)就會減少成交機會。如同商圈的“城隍廟商城”項目。3營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得較濫的手法。4建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求在早期，進展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，進展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)治理和商業(yè)治理等手段，來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。5

26、商業(yè)經(jīng)營治理水平與項目開發(fā)水平不能同步進展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)治理水平差不多進展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)治理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)營治理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)治理機構(gòu)在市場上較少，目前負責(zé)商場經(jīng)營治理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門或其屬下的子公司，只負責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營治理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。專門多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是進展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營治理不善是重要緣故之一。第三部分、合肥居民消費行為分析一、合肥市居民消費支出分析居民人均消費性支出：2004都市居民人均消費性支出

27、為6010 元；2005上半年都市居民人均消費性支出3112元，比去年同期增長2.50%。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。二、合肥市民消費心理分析1消費適應(yīng)消費者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）合肥消費者最常去的商業(yè)場所是四牌樓區(qū)，其次為城隍廟、淮河路、三孝口一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)要緊地位。四牌樓在合肥具有無可代替的商業(yè)吸引力。消費者的月逛街購物次數(shù)月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上比例9.6%23.1%21.3%46%每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。消費者的購物逗留時刻在四牌樓商

28、業(yè)區(qū)購物所花費的時刻依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在城隍廟購物的消費者所花費時刻依次為1-2小時、1小時以下、2小時以上。四牌樓由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費者的逛街逗留時刻，從而有利于激發(fā)更大的商機。出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會阻礙本項目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜愛再買生活所需然后去買其它比例53.3%46.9%0.8%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。關(guān)于占一半多比例的“隨機型購物”

29、，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。2購買行為消費者的消費水平 大部分消費者的購物費用在100-300元之間。 而200-300元是城隍廟購物者與四牌樓購物者消費水平的分界點，在200元以下，在城隍廟購物的消費者比四牌樓購物的消費者多，而在200元上，四牌樓購物的消費者比城隍廟購物的消費者多，反映出四牌樓的消費者消費能力較強。消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。關(guān)于許多商業(yè)街來講，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應(yīng)占較大的比例。消費者的購物考慮因素大部分消費者在購買商品時

30、，首先看該商品自己喜不喜愛，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環(huán)境等。因此，商品的款式、陳列方式等阻礙消費者對該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。3主力消費群體特征在四牌樓、城隍廟一帶消費的客戶集中在20-30歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。4要緊商業(yè)地段經(jīng)營者分析1商家對目前經(jīng)營狀況的評價大部分經(jīng)營者對目前的經(jīng)營狀況認為較為一般，其次為不太中意及比較中意。2商品各檔次銷售情況分析在對各檔次商品的銷售情況方面，在四牌樓經(jīng)營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在城隍廟經(jīng)營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。此現(xiàn)象與

31、前面提到的在城隍廟購物的消費者，其所花的購物費用及消費品味低于四牌樓的現(xiàn)象較為一致。3商家的理想經(jīng)營模式經(jīng)營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體18.6規(guī)?；⑻厣?jīng)營24.9商鋪組合多元化18.6有專門多品牌店10.6購物消費環(huán)境好17.1統(tǒng)一治理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃10其它1.4許多經(jīng)營者的理想經(jīng)營模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營，希望通過商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營方式來吸引消費者，而同時許多經(jīng)營者希望自己經(jīng)營的地點能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環(huán)境等。4商家選擇經(jīng)營場所的要緊阻礙因素許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金

32、及購物環(huán)境等，因此租金及售價關(guān)于經(jīng)營商鋪的做生意人士來講反而不象住宅那樣阻礙那么大，假如該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也專門少過問。三、客戶群體分析1目標(biāo)客戶群體針對商用物業(yè)的消費特性，目標(biāo)客戶群要緊分為以下三類：投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪要緊是考慮一個商業(yè)項目是否興盛，投資回報是否高，進展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。投資者的最終目標(biāo)差不多上其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，通過經(jīng)營的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對自

33、己經(jīng)營的商品或服務(wù)在項目所在商業(yè)市場的進展前景和獲利空間。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主操縱成本的運用，因此能獲得較高的利潤。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因為租用商家的數(shù)量和意向會直接阻礙到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，確實是希望通過租用商家?guī)禹椖康匿N售。2目標(biāo)客戶群的需求分析投資者投資者為確保商鋪的保值增值，同時保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不

34、至于在專門短的時刻內(nèi)就被不的競爭對手超越或取代。最差不多要有足夠的停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。經(jīng)營者經(jīng)營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設(shè)備的維護費用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運行等。項目定位策劃的原則及思路充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，即保證公司的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。“售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的

35、消費人群進行合理而準(zhǔn)確的市場定位。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的要緊攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象。優(yōu)先引進核心主力店。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。從長遠的進展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合都市規(guī)劃，制定項目的市場定位。結(jié)合都市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街的優(yōu)勢，打造項目品牌。站于商業(yè)物業(yè)長遠進展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度考慮，為公司爭創(chuàng)利潤最大化。項目篇第一部分 項目分析一、地理位置本項目地處合肥市商業(yè)中心城隍廟，位于安慶路與淮河路之間的霍邱路上，屬于城隍廟商圈的核心范圍，其商業(yè)價值具備先天的

36、區(qū)位和地段優(yōu)勢。本項目西面緊臨城隍廟商城，東接安徽假肢廠，北面是霍邱路，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。（本項目地理位置圖）二、項目規(guī)模本項目東西向長約56米，南北向長約44米；規(guī)劃總用地面積約為4350平方米，總建筑面積約21000。最高建筑高度為24米，其中地面規(guī)劃為6層，地下2層，其中負1、地上1-6層為大型購物廣場（建筑面積約1.9萬），負二層規(guī)劃為地下停車場。屬于合肥城隍廟的商業(yè)大盤項目。三、項目現(xiàn)狀項目是安徽省民政廳的辦公地，通過招拍的形式取得了該塊地的所有權(quán)，目前項目的拆遷工作尚未開始，依照項目的推進速度和打算，可能在年底完成項目的拆遷工作，明年初開始正式動工建設(shè)，在明年年底

37、差不多完成項目的建設(shè)，可能在2007年3、4月份開始正式投入使用。四、項目的資源整合由于本項目所處的專門環(huán)境及歷史緣故，使得本項目具有多重資源：4.1與都市規(guī)劃前景的整合結(jié)合目前合肥的大拆違工作的推進，關(guān)于本項目的操作帶來了空前的機會，隨著拆違工作的深入開展，目前市區(qū)內(nèi)的違章商業(yè)用房差不多大面積的被拆，大量的經(jīng)營戶目前處在沒有經(jīng)營場地的境地，隨著拆違工作的持續(xù)進行，還將有大量的經(jīng)營戶加入到查找經(jīng)營場地的行列。巨大的市場資源給本項目的帶來了前所未有的機遇。4.2與商業(yè)進展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合在市場競爭日趨激烈的今天，商用物業(yè)項目除了進展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世

38、界零售業(yè)大趨勢。本項目若以“專業(yè)市場”作為經(jīng)營定位，將立足于合肥商業(yè)中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購物中心。4.3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合本項目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)，將整個商場定位于專業(yè)市場的主題，令商業(yè)組合有了專業(yè)的空間，能有效地彌補該區(qū)購物功能不足的缺憾，豐富了整個項目的商業(yè)價值。4.4與步行街文化的整合在中國，步行街的興起是近20年的情況；在合肥，步行街文化依舊剛剛開始。本項目地處規(guī)劃中的霍邱路上，可參考大型購物中心的設(shè)計理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計思想，在保證商場功能統(tǒng)一的同時，把商場融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有制造力的“步行街商廈”。4.5與旅游資源的整合目前，旅游消

39、費差不多成為一種時尚，一些聞名的旅游都市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費、購物。在合肥，假日經(jīng)濟差不多成為商場營業(yè)額提升的重要法寶。城隍廟本身確實是合肥的一個旅游景點，盡管其旅游資源單一，然而因為旅游和購物的有機融合使得城隍廟差不多成為合肥的一個最具活力的旅游景點，大量的外地客人也給城隍廟帶來了巨大的財寶。4.6與電子商務(wù)資源的整合電子商務(wù)是以后商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，特不有利于商鋪的銷售與招商。建設(shè)電子商務(wù)平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、

40、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場。4.7與事件營銷策略的整合事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參觀和慶典活動是在特定時期進行，比如，進展商能夠邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標(biāo)客戶到項目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時把握項目進度，增強項目的信心。此外，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)特不重要，一個已購鋪客戶專門可能會再引進一個或多個客戶前來購買。五、項目SWOT分析5.1總表優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢地段優(yōu)勢項目可塑性強人氣優(yōu)勢配套優(yōu)

41、勢劣勢分析（W）項目綜合成本高項目所在路段交通環(huán)境差城隍廟商業(yè)形象差項目工期長，市場有壓力機會分析（O）城隍廟商業(yè)功能面臨調(diào)整合肥大拆違帶來的機遇專業(yè)市場缺失目前周邊項目營銷手段落后威脅分析（T）市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅項目其它的競爭對手較多現(xiàn)有政策不利于本項目招商消費觀念限制金融政策立即調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高5.2項目優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢本項目所在的城隍廟是合肥市的一級商業(yè)中心，該區(qū)的都市功能為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進一步加強，成為合肥都市生活和旅游的核心區(qū)。本項目地處商業(yè)區(qū)的核心范圍，擁有

42、先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強的吸引力。優(yōu)勢應(yīng)用：城隍廟的房產(chǎn)開發(fā)項目是合肥的“高價區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)合肥的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。地段優(yōu)勢城隍廟是合肥市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，其周邊的六安路、安慶路、淮河路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地點。本項目位于城隍廟的核心地段，并與城隍廟商城相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。優(yōu)勢應(yīng)用：研展合肥城隍廟在合肥商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。項目可塑性強本項目建筑面積約22000平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；重新整合城隍廟的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目具備專門強的可塑空間。優(yōu)勢應(yīng)用：針對城隍廟商圈現(xiàn)有商

43、業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性。作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項目功能上能夠規(guī)劃地比較完善。人氣優(yōu)勢城隍廟商圈是合肥市民消費的集中區(qū)，本項目位于城隍廟商圈最繁華的地段上，為本項目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢應(yīng)用：人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。配套優(yōu)勢城隍廟商圈現(xiàn)時期的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。項目所在的霍邱路是城隍廟要緊通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴峻不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項目規(guī)劃帶來必須考量因素。本項目作為新

44、的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃時期規(guī)避市場風(fēng)險，在配套方面獵取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獵取更大商機。優(yōu)勢應(yīng)用：在規(guī)劃設(shè)計時期充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。小結(jié)項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。5.3項目劣勢分析（W）項目綜合成本高本項目的商業(yè)價值決定了物業(yè)的土地成本過高，導(dǎo)致今后的銷售價格偏高，過高的價格會損失大量的客源。應(yīng)對措施：利用有效的面積分割，降低單鋪的總價。 項目所在路段交通環(huán)境差城隍廟由于歷史及都市進展迅速等緣故，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴峻不足、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)

45、往來帶來極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈筮M展的一個重要瓶頸，對項目推廣不利。應(yīng)對措施：在規(guī)劃設(shè)計時期重視停車位設(shè)計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機。城隍廟商業(yè)形象差城隍廟商業(yè)形象一直以來在合肥市民心中不如何好，所經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低、質(zhì)量較差，而且假貨居多。應(yīng)對措施：在營銷推廣時期強化“專業(yè)市場”的市場號召力，逐步淡化城隍廟現(xiàn)時期商業(yè)形象不佳的阻礙。項目工期長，市場有壓力本項目現(xiàn)處于籌建時期，距離商鋪預(yù)售時刻尚有較長時刻，可能會錯失商鋪銷售的先機。應(yīng)對措施：及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；在項目客戶的原始積存時期和引導(dǎo)銷售時期，做好項目的

46、宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。5.4項目機會分析（O） 城隍廟商業(yè)功能面臨調(diào)整隨著商業(yè)市場的進展，城隍廟市場的商業(yè)功能也在逐漸的發(fā)生變化，原來的以批發(fā)為主、零售為附的商業(yè)結(jié)構(gòu)正在逐漸變化，目前和今后的城隍廟市場將逐漸演變?yōu)橐粤闶蹫橹?、批發(fā)為附的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能逐漸演變”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。合肥大拆違帶來的機遇利用目前城區(qū)商業(yè)鋪面嚴峻不足的現(xiàn)狀，迅速的啟動項目的前期工作，抓住現(xiàn)在機會會，將會給“大型購物區(qū)”帶來更多的客源和商機。專業(yè)市場缺失本項目的地理位置決定了項目的個性，地處城隍廟商圈的核心區(qū)域，可在項目的規(guī)

47、劃設(shè)計時期，將本商場設(shè)計融入專業(yè)商業(yè)市場設(shè)計，成為有制造力的“專業(yè)商廈”，為項目本身挖掘更多的附加值。目前周邊項目營銷手段落后如前文所述，將項目周邊商業(yè)項目與其他區(qū)域相比，現(xiàn)時期的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個不出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”時期，是較為落后的。如此，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，可總結(jié)出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。5.5項目威脅分析（T）市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅項目其它的競爭對手較多現(xiàn)有政策不利于本項目招商消費觀念限制金

48、融政策立即調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫合肥市商業(yè)競爭十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數(shù)量及總量都專門多，增長率超過市場的正常容量。項目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現(xiàn)象（如新站商業(yè)項目過度集中、總量過大）。城隍廟項目的啟動成功與否，對本項目有直接威脅城隍廟商城于本項目處于同一區(qū)域，并以“城隍廟”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢；就實際情況來看，其商業(yè)投資價值高于本項目，城隍廟商城運作的成功與否，將對本項目的推廣、銷售有直接的阻礙。項目其它的競爭對手較多與本項目同期開發(fā)的商業(yè)項目較多，使項目尚未推售即面臨競爭。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也關(guān)于本項目的銷售推廣有相當(dāng)大的分

49、流作用?，F(xiàn)有政策不利于本項目招商在項目推廣時期，政府對其他商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項目的招商。消費觀念限制合肥市民關(guān)于城隍廟的觀念直接阻礙著項目的品牌塑造和形象的提升。金融政策的調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高商品房銷售門檻的提高令整個房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求進展商具備一定量的開發(fā)資金，同時令銷售許可時刻延后?？?結(jié)從以上SWOT分析可知，本項目在區(qū)位、地段、人氣、項目可塑性、配套等幾個方面具備優(yōu)勢，在項目地塊、交通、商業(yè)形象、等方面存在不足，因本項目尚處于策劃銷售初始時期，只要能解決好種種不足及威脅的阻礙，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績。第二部分 項目定

50、位一、項目市場定位1.1 市場定位理念依照對市場及本項目的優(yōu)劣勢所進行的分析，結(jié)合城隍廟商圈的行業(yè)特性，能夠看出，目前城隍廟商圈中要緊以大型百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營為主，缺乏多功能綜合型購物中心。同時，消費者的消費觀念向休閑、文化娛樂等精神消費方面轉(zhuǎn)移，對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高。合肥城隍廟已開始不再適合當(dāng)前多樣化、個性化、追求休閑以及文化的消費趨向。本項目正好能夠填補這方面的空白，為繁榮與振興城隍廟商圈將有較大作用。1.2市場定位： 中心區(qū)旗艦級購物休閑廣場將本項目規(guī)劃成集購物、飲食、娛樂、時尚、休閑等功能于一身的現(xiàn)代化大型購物商城，并給予其鮮亮的特色和個性，引進高質(zhì)素的

51、商品和現(xiàn)代的經(jīng)營治理模式，定將使本項目成為城隍廟商圈甚至合肥市的標(biāo)志性商廈。二、項目形象定位時尚的購物概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購物環(huán)境、優(yōu)越的消費模式、鮮亮的特色，一系列的前景規(guī)劃將使本項目成為城隍廟商圈檔次最高、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的大型休閑購物中心。2.1形象主題定位： 大世界婦女兒童用品商城2.2支持點：合肥城隍廟在合肥商界擁有至高地位，具備極強的市場號召力。以后的商城將是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大規(guī)模購物中心，打造成為最先進的商業(yè)形態(tài)。同時也將體現(xiàn)都市功能的完善和提供現(xiàn)代都市生活方式的能力，本項目借其服務(wù)的功能和形式來表述“一站式消費中心”的概念。

52、2.3 項目名稱建議（待定）三、項目功能定位3.1商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B2停車場、商場設(shè)備層B1箱包、皮具等賣場類似北京秀水街、上海湘陽路市場的經(jīng)營方式和產(chǎn)品類不F1品牌店要緊是女裝、童裝：時尚、休閑女裝70-80戶或者精品童裝40-30戶F2品牌女裝、職業(yè)女裝薈萃最前衛(wèi)的潮流新奇時尚精品，包括服飾、鞋帽、精品；F3少淑女裝、內(nèi)衣、飾品區(qū)F4精品童裝、童鞋童帽、母嬰生活區(qū)、兒童飾品F5兒童玩具、文具書包、書籍音像、童車童床、兒童家居F6休閑娛樂區(qū)、電玩城、培訓(xùn)機構(gòu)、辦公注：各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是依照消費者的需求及消費習(xí)性，還有各類型商品對租金的承受能力綜合而定

53、。參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，大差不多上把商場的主力消費群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而將電器、家居類等相對較冷場的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達到消費人流平均分布的目的。3.3商品定位以經(jīng)營中檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭力。3.4功能定位合肥城隍廟全新概念的商城。全面導(dǎo)入專業(yè)商業(yè)運營機制，強化專業(yè)市場功能。傳統(tǒng)商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。具有極強的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。

54、四、商場目標(biāo)客戶定位4.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析消費群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個體工商戶特征：以經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主中小型商戶具備精品特色經(jīng)營意識對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設(shè)帶動經(jīng)貿(mào)進展特不樂觀近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青青年消費群體4.2商場的目標(biāo)消費群分析事實上商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項目的目標(biāo)消費群，則一般可按以下方面去進行。1525歲屬于沖動消費心理，而且有專門大的自

55、主支配權(quán)，喜愛攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。消費以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2535歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。消費勁以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔有用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品。3545歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌有用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層

56、次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體親軀體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費以中高為主。是主力消費群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。4.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析以投資為目的投資人士城隍廟商業(yè)區(qū)是合肥最興盛的商業(yè)圈，霍邱路位居城隍廟商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在合肥市有較強的知名度。隨著城隍廟改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。同時此區(qū)域是政府重點扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。另一方面，銀行存

57、款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存款的回報率更低，眾多投資者都希望能找到一個投資風(fēng)險相對低、回報大，同時更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，假如在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到本項目美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。出于對商鋪的治理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以本地人為主。以經(jīng)營為目的的商家城隍廟商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境及經(jīng)營的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)

58、定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理適應(yīng)，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興盛的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。五、設(shè)施配套建議項目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場的軟件配套，硬件配套是本項目的重要支持點，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。5.1商用項目的要緊配套項目大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)等載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型計量工具等軟件配套物業(yè)治理、商業(yè)治

59、理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)治理、商業(yè)治理、運輸治理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會商會等5.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議配套設(shè)施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，導(dǎo)致售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場的營運。建議進展商在規(guī)劃配套設(shè)施時，認真考慮以下要求：適度性原則各種類型商用物業(yè)關(guān)于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)符合商場檔次水平，每一個類型的項目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。有用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，幸免無謂的白費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的依舊要考慮物流需要的配套。超前性原則要使商場經(jīng)營能夠持續(xù)興盛，并在一段時期內(nèi)保持市場的競爭水平，

60、設(shè)施配套必須具有超前意識，進展商應(yīng)對以后幾年商用物業(yè)市場的進展趨勢作出準(zhǔn)確的預(yù)測，制定適當(dāng)?shù)某安呗?。六、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在專門大程度上阻礙到商鋪的銷售進度，也會阻礙到物業(yè)自身的經(jīng)營和治理。商鋪如何間隔須從市場的需求動身，從開發(fā)到配套都嚴格遵循市場進展的態(tài)勢，站在商家、經(jīng)營者和治理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動，如此所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。6.1大、小商鋪間隔的對比分析優(yōu) 勢不 足小商鋪間隔商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購買，加快銷售進度，迅