城市管理第四章

1、 主要學(xué)習(xí)內(nèi)容：在簡單學(xué)習(xí)城市系統(tǒng)構(gòu)成相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，學(xué)會(huì)對(duì)城市用地及其適應(yīng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，把握城市用地的分類，理解各種不同用地的要求、影響因素、指標(biāo)等。第四章城市構(gòu)成與用地規(guī)劃1城市作為系統(tǒng)的特性：整體性和綜合性層次性、結(jié)構(gòu)性動(dòng)態(tài)性環(huán)境聯(lián)系性一、城市系統(tǒng)2 城市社會(huì)系統(tǒng)構(gòu)成 城市的系統(tǒng)構(gòu)成 政治系統(tǒng)：政治團(tuán)體的角度，市民之間的政治關(guān)系。伊拉克的兩個(gè)派別（什葉派和遜尼派）等。 人口系統(tǒng)：不同文化背景、收入、民族（種族）、宗教信仰、性別、教育水平等以及空間分布等。 城市文化系統(tǒng)：精神產(chǎn)品的生產(chǎn)、傳播、使用、儲(chǔ)存。 城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)構(gòu)成 按馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)， 城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)包括： 城市生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)：

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；技術(shù)結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu) 城市生產(chǎn)關(guān)系結(jié)構(gòu)： 所有制結(jié)構(gòu)；投資結(jié)構(gòu)345城市空間系統(tǒng)構(gòu)成： 城市空間系統(tǒng)可以從各要素的空間位置（選址）、集聚程度以及城市空間形態(tài)幾個(gè)方面考慮。城市生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)構(gòu)成61.概念與內(nèi)涵： 城市用地是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途和功能的土地的統(tǒng)稱，是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的土地。通常所說的城市用地，既指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚待開發(fā)建設(shè)的土地。 “地者，萬物之本原，諸生之根苑也?！?“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母”。二、城市用地及其適用性評(píng)價(jià) 7城市市區(qū)：城市行政區(qū)劃層面城市建成區(qū)：是城市行政區(qū)內(nèi)

3、已成片開發(fā)建設(shè)的地段，以及與城市有著密切聯(lián)系的城市建設(shè)用地；城市規(guī)劃區(qū)：在城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域；開發(fā)區(qū) ：由國務(wù)院和省級(jí)人民政府確定設(shè)立的實(shí)行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)建設(shè)地區(qū)的統(tǒng)稱。 8 矛 盾 耕地 城市建設(shè)用地 （土地局） （規(guī)劃局）二、城市用地及適用性評(píng)價(jià) 從1978年到2005年，全國設(shè)市城市建成區(qū)面積由7140平方公里增加到3.25萬平方公里，增長了369%。 耕地面積卻不斷減少。全國人均耕地，1949年為2.7畝，2003年剩余1.51畝。僅2003年，全國耕地面積就減少253.74萬公頃,與2002年相比減少2.01%。近年來我國城市化率和設(shè)市城

4、市建成區(qū)面積9自然屬性：不可移動(dòng)、耐久性、不可再生性、永續(xù)性、差異性社會(huì)屬性：地權(quán)明確經(jīng)濟(jì)屬性：稀缺性、資產(chǎn)性、區(qū)位效益性、邊際效益遞減性土地自身價(jià)值可以轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。 土地具有使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。法律屬性：城市用地的屬性10城市用地的屬性11行政區(qū)劃用途區(qū)劃房地產(chǎn)權(quán)屬規(guī)劃地價(jià)區(qū)劃城市用地的區(qū)劃12 8月19日上午，位于花園路與化纖廠路交叉口東南角的G043號(hào)地以1.31億元花落祥泰實(shí)業(yè)，成為“東部地王”。 9月17日，總面積為4530平方米的東航三角地國有土地使用權(quán)被中石化以8600萬元的天價(jià)拿走，折合每畝1265.64萬元，每平方米達(dá)1.78萬元，成為“濟(jì)西地王”。 10月19日，深圳華

5、強(qiáng)集團(tuán)以6.57億元天價(jià)拍下位于濟(jì)南歷下區(qū)解放路北側(cè)、山大路西側(cè)的鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院舊址地塊，該地塊占地約 45畝，折合單價(jià)每畝1460萬元，成為“濟(jì)南地王”。 12月3日，總面積10余畝的山師北街一地塊使用權(quán)，被山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.92億元的天價(jià)拍得，初步估算，約合每畝1900萬元，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米1.5萬元，成為山東省濟(jì)南市的新“地王”。 濟(jì)南最新地王：樓面地價(jià)高達(dá)每平方米1.5萬元 13討論：城市化發(fā)展到底是增加了耕地還是減少耕地？14 凡居民，量地以制邑，度地以居民，地邑民必參相得。 禮記王制 凡立國都，非于大山之下，必于廣川之上，高毋近阜而水用足，下毋近水而溝防省。因天

6、材，就地利，故城廓不必中規(guī)矩，道路不必中準(zhǔn)繩。 管子乘馬 人之居處，宜以大地山河為主。 陽宅十書 東有流水，西有大道，南有澤畔，北有高山。自然條件與城市用地的綜合影響 關(guān)系到城市職能的發(fā)揮 關(guān)系到城市的空間形態(tài) 對(duì)城市工程建設(shè)的直接影響2.城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 15自然條件與城市用地的綜合影響 在城市規(guī)劃與建設(shè)中，自然環(huán)境的作用與影響是作為一項(xiàng)條件而存在并給予考慮的，通常稱之為自然環(huán)境條件或簡稱為自然條件。城市自然條件的分析，包括資料的勘查、搜集和按規(guī)劃階段的需要進(jìn)行整理、分析和研究，這是城市規(guī)劃的基礎(chǔ)性工作之一。影響城市規(guī)劃與建設(shè)的自然條件是多方面的，如物理的、化學(xué)的、生物的等。

7、組成的自然環(huán)境要素有地質(zhì)、水文、氣候、地形、植被，以及地上地下的自然資源等。 16 自然環(huán)境條件的影響應(yīng)當(dāng)綜合分析，需要考慮下列一些情況： 一是由于地域的差異，自然條件的相殊，不同的城市不同，應(yīng)當(dāng)側(cè)重研究主導(dǎo)因素，研究其規(guī)律和作用； 二是有些自然條件，需要超越其所在的局部區(qū)域，從更大的范圍進(jìn)行考慮； 三是各種自然環(huán)境要素，有些存在相互制約和抵消的關(guān)系。172.城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 （1）地質(zhì)條件 建筑地基城市各項(xiàng)工程建設(shè)都由地基來承載。自然地基的構(gòu)成無非是土與石。由于地層的地質(zhì)構(gòu)造和土層的自然堆積情況不一，其組成物質(zhì)也各有不同，因而對(duì)建筑物的承載力也就不一樣。182.城市用地適宜性

8、評(píng)價(jià)的自然條件要素 （1）地質(zhì)條件 建筑地基 崩塌、滑坡 滑坡與崩塌是一種物理地質(zhì)現(xiàn)象?；率切逼略陲L(fēng)化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑動(dòng)。崩塌的成因主要是巖層或土層的層面對(duì)山坡穩(wěn)定造成的影響。當(dāng)裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌的方向，則易于崩落；尤其是因爭取用地，過分的人工開挖，導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而崩塌。19滑坡與崩塌2021222.城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 （1）地質(zhì)條件 建筑地基 崩塌、滑坡 沖溝 地震：一般規(guī)定，地震烈度7度以下，工程建設(shè)不須設(shè)防，在9度以上地區(qū)，則不適宜選作城市用地 地下礦藏 23地震術(shù)語示意圖震中震源震源深度震中區(qū)

9、震中距觀測點(diǎn)類 型震 級(jí)類 型震 級(jí)超微震震級(jí)1強(qiáng)烈地震6震級(jí)7弱震和微震1震級(jí)3大地震震級(jí)7有感地震3震級(jí)4.5巨大地震震級(jí)8中強(qiáng)地震4.5震級(jí)624 1976年，中國唐山市發(fā)生的大地震是世界地震史上最悲慘的一頁。在這次地震中 死亡：242769人 重傷：164851人 電影25城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 （2）水文與水文地質(zhì)條件 水文條件：流量、流速、水位、水質(zhì) 重要城市、工業(yè)區(qū)等，洪水的重現(xiàn)期為50-100年 水文地質(zhì)條件：地下水的存在方式、水深、水位、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫等26城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 太陽輻射日照標(biāo)準(zhǔn) 日照小時(shí)數(shù)、無日照日數(shù)、衛(wèi)生條件建筑間距

10、 影響到技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率、建筑密度、用地規(guī)模建筑朝向 影響到能源風(fēng)象風(fēng)力，也就是風(fēng)速風(fēng)向：8個(gè)或者16個(gè)方位觀測，形成玫瑰圖，最大頻率即盛行風(fēng)向。在規(guī)劃中應(yīng)該注意靜風(fēng)、城市風(fēng)、山谷風(fēng)等的影響。 （3）氣候條件27風(fēng)向頻率玫瑰圖利用當(dāng)?shù)貧庀筚Y料，將各方位的風(fēng)向頻率按比例繪制在方向坐標(biāo)圖上，并連成封閉折線。一般常用8個(gè)、16個(gè)、32個(gè)方向。28風(fēng)玫瑰的變形29城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 溫度：不同區(qū)域溫度， 城市熱島效應(yīng)，逆溫層降水與濕度： 影響到排水設(shè)施、城市用地選擇等 圖5-3 南京市主城區(qū)溫度空間及熱島分布圖19-26度17-19度15-17度10-15度圖 例30城市用地適宜性評(píng)

11、價(jià)的自然條件要素 （4）地形地貌條件 地形地貌分類：山地（高、中、低山）、丘陵、平原（高原）；臺(tái)地、階地、盆地、沖積平原、水系、河漫灘、沙洲、礁石、溝坳等。 地形地貌與城市規(guī)劃建設(shè) 影響城市布局平面結(jié)構(gòu)和空間布置 高程、高差與城市規(guī)劃建設(shè) 坡度與城市規(guī)劃建設(shè) 地形與小氣候 地形對(duì)通訊、電波有一定的影響31我國地形的分類單位：米名稱絕對(duì)高度相對(duì)高度山地500200丘陵200-50050平原2002032小范圍內(nèi)的地形類型33城市用地適宜性評(píng)價(jià)的自然條件要素 城市各項(xiàng)建設(shè)用地適用坡度 343.城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)城市用地的建設(shè)條件是指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)诮趦?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以

12、及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量，城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)更強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的方面。 微觀:城市用地現(xiàn)狀 城市用地布局結(jié)構(gòu)方面 城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀 在社會(huì)構(gòu)成方面，對(duì)土地利用的影響主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量，同居民需求之間的適應(yīng)性。 35宏觀：技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件交通運(yùn)輸條件用水條件供電條件用地條件364.城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。 基本因素層，包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度及其他因素等。 派生因

13、素層，即由基本因素派生出來的子因素，包括繁華度、交通通達(dá)度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口密度、建筑容積率和城市規(guī)劃等子因素，它們從不同方面反映基本因素的作用。 因子層，它們從更小的側(cè)面更具體地對(duì)土地使用產(chǎn)生影響。 37城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)因素因子體系 38（1）概念與內(nèi)涵： 是對(duì)城市的自然環(huán)境，按照城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評(píng)估。 作用：為城市用地選擇和城市布局提供科學(xué)依據(jù)。5、城市用地適用性評(píng)定 39（2）用地評(píng)定的要求 用地評(píng)定是城市規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是為城市規(guī)劃服務(wù)的，其內(nèi)容和深度根據(jù)不同規(guī)劃確定。 用地

14、評(píng)定主要以自然條件為內(nèi)容，同時(shí)也考慮一些人為的影響因素； _注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響. 用地自然環(huán)境的評(píng)定，不應(yīng)只是各個(gè)環(huán)境要素單獨(dú)作用的總和，而是要從環(huán)境意義上考慮文化相互的作用關(guān)系，綜合地鑒定其利弊。 用地評(píng)定要因地制宜。40（3）城市用地評(píng)定的分類 一類用地 適于城市建設(shè)的用地。 一般具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被洪水淹沒危險(xiǎn)，自然環(huán)境條件較為優(yōu)越等特點(diǎn)，是能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求的用地。這類用地一般不需或只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。其具體要求是：（a）地形坡度在10以下，符合各項(xiàng)建設(shè)用地的要求；（b）土質(zhì)能滿足建筑物地基承載力的要求；

15、（c）地下水位低于建筑物、構(gòu)筑物的基礎(chǔ)埋置深度；（d）沒有被百年一遇洪水淹沒的危險(xiǎn)；（e）沒有沼澤現(xiàn)象或采用簡單的工程措施即可排除地面積水的地段；（f）沒有沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象的地段。41 二類用地 需要采取一定工程措施，才能建設(shè)的用地。 其具體情況是：（a）土質(zhì)較差，在修建建筑物時(shí)，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度較淺，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）屬洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過11.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度較大，修建建筑物時(shí)，除需要采取一定的工程措施外，還需動(dòng)用較大土石方工程；（e）地表面有較嚴(yán)重的積水現(xiàn)象，需要采取專

16、門的工程準(zhǔn)備措施加以改善；（f）有輕微的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象，需要采取一定工程準(zhǔn)備措施等。42 三類用地 不宜進(jìn)行城市建設(shè)的用地 三類用地即不適于修建的用地。這類用地一般說來用地條件極差，其具體情況是：（a）地基承載力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭層或流砂層的土壤，需要采取很復(fù)雜的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超過20以上，布置建筑物很困難；（c）經(jīng)常被洪水淹沒，且淹沒深度超過1.5米；（d）有嚴(yán)重的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象，若采取防治措施需花費(fèi)很大工程量和工程費(fèi)用；（e）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價(jià)值很高的豐產(chǎn)農(nóng)田，具有開采價(jià)值的礦藏埋藏，屬給水水源衛(wèi)生防護(hù)地段，存在其他永久性

17、設(shè)施和軍事設(shè)施等。43.城市用地評(píng)定的分類 4445466、城市用地的選擇(1)用地選擇的影響因素 以用地適用性評(píng)定的成果為依據(jù)，按照規(guī)劃和建設(shè)的要求，綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等多方面的問題，對(duì)用地的適用性作出綜合評(píng)價(jià)。通常包括以下幾個(gè)方面： 建設(shè)現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 土地利用總體規(guī)劃 生態(tài)環(huán)境 文化遺存 社會(huì)問題 476、城市用地的選擇用地選擇的原則 按照規(guī)劃法、土地法等的要求和規(guī)定 選擇利用有利自然條件 盡量少占農(nóng)田，尤其農(nóng)田保護(hù)區(qū) 保護(hù)文物和礦藏 滿足建設(shè)要求，充分利用地形條件 可持續(xù)發(fā)展，保護(hù)環(huán)境的生態(tài)條件。4849 三、城市用地的分類與用地標(biāo)準(zhǔn) 1.用地分類 在不同的時(shí)期，不同國家，

18、城市用地分類不同。 按照所負(fù)擔(dān)的城市功能，根據(jù)國標(biāo)（GBJ137-90）城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，我國城市用地劃分成不同的類型，共有10大類，46中類，73小類。 城市用地分類應(yīng)采用字母數(shù)字混合型代號(hào)，大類應(yīng)采用英文字母表示，中類和小類應(yīng)各采用一位阿拉伯?dāng)?shù)字表示。城市用地分類號(hào)可用于城市規(guī)劃的圖紙和文件。 R，R1，R1150城市用地分類表 51用地類型中文名稱 代號(hào) 用地類型英文名稱 居住用地 R Residential Land 公共設(shè)施用地 C Commercial and Public Facility Land 工業(yè)用地 M Industrial,Manufacturing倉儲(chǔ)用地 W Warehouse Land 對(duì)外交通用地 T Intercity Transportation Land 道路交通用地 S Road，Street and Square 市政公用設(shè)施用地 U Municipal Utilities 綠地 G Green Spac