萬科物業(yè)社區(qū)、商企、城市空間服務(wù)三駕馬車齊驅(qū)的龍頭物管公司

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250023 服務(wù)和業(yè)務(wù)模式持續(xù)變革，物管龍頭地位穩(wěn)固 6 HYPERLINK l _TOC_250022 服務(wù)和業(yè)務(wù)持續(xù)變革，引領(lǐng)物管行業(yè) 6 HYPERLINK l _TOC_250021 物業(yè)板塊業(yè)績貢獻(xiàn)較高，團(tuán)隊(duì)人員經(jīng)驗(yàn)豐富 7 HYPERLINK l _TOC_250020 在管面積 4.5 億平，穩(wěn)居行業(yè)首位，資產(chǎn)管理規(guī)模超 9 萬億，綜合實(shí)力遙遙領(lǐng)先 9 HYPERLINK l _TOC_250019 公司未來住宅、商企及城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)“三輪驅(qū)動(dòng)” 13 HYPERLINK l _TOC_250018 社區(qū)空間服務(wù)：提升業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的高質(zhì)

2、量增長 15 HYPERLINK l _TOC_250017 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：背靠母公司和市場化拓展形成雙輪驅(qū)動(dòng)，業(yè)績增長確定性強(qiáng) 16 HYPERLINK l _TOC_250016 社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)：圍繞業(yè)主社區(qū)資產(chǎn)，構(gòu)筑全周期服務(wù) 18 HYPERLINK l _TOC_250015 開發(fā)商前期服務(wù)：與母公司共成長，增長動(dòng)能強(qiáng)勁 21 HYPERLINK l _TOC_250014 公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在長期和短期均提升了資產(chǎn)價(jià)值 22 HYPERLINK l _TOC_250013 多元化的合作模式，促公司引領(lǐng)行業(yè)未來 24 HYPERLINK l _TOC_250012 商企空間服務(wù)：與戴

3、德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，助力公司盈利提升 26 HYPERLINK l _TOC_250011 PM 及 FM 業(yè)務(wù)雙線驅(qū)動(dòng)，未來業(yè)務(wù)規(guī)劃明確 27 HYPERLINK l _TOC_250010 商企業(yè)務(wù)高速增長，促進(jìn)公司未來營收提升 29 HYPERLINK l _TOC_250009 與戴德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，組建商企物管巨頭 31 HYPERLINK l _TOC_250008 案例解析一：七寶萬科廣場 33 HYPERLINK l _TOC_250007 案例解析二：萬博匯名邸三期 35 HYPERLINK l _TOC_250006 城市空間服務(wù)：落地項(xiàng)目可輔助，開拓公司新增長極 37 HYPE

4、RLINK l _TOC_250005 發(fā)展歷程：探路城市服務(wù)領(lǐng)域，未來或成公司最大業(yè)務(wù)單元 37 HYPERLINK l _TOC_250004 業(yè)務(wù)模式：國資控股和“總包-分包”模式運(yùn)作下提供市政一體化管理服務(wù) 39 HYPERLINK l _TOC_250003 案例解析：國內(nèi)首個(gè)“城市物業(yè)項(xiàng)目”珠海大橫琴項(xiàng)目 42 HYPERLINK l _TOC_250002 城市物業(yè)對比：物管企業(yè)紛紛進(jìn)場，萬科物業(yè)形成錯(cuò)位競爭 44 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 45 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 45圖表目錄圖表 1：公司發(fā)展歷程 7圖表

5、2：物業(yè)業(yè)務(wù)在集團(tuán)總營收比重不斷提高 8圖表 3：19 年物業(yè)占集團(tuán)地產(chǎn)外業(yè)務(wù) 83%營收 8圖表 4：萬科物業(yè)為集團(tuán) 5 大 BG 之一 8圖表 5：2019 年公司員工超 10 萬人 9圖表 6：19 年本科及以上學(xué)歷人群占比達(dá) 13.6% 9圖表 7：人均營收規(guī)模持續(xù)提升至 12.6 萬元/人/年 9圖表 8：14-19 年合同面積CAGR 達(dá) 39.8% 10圖表 9：19 年公司合同面積達(dá) 6.4 億平方米 10圖表 10：14-19 年在管面積 CAGR 達(dá) 45% 10圖表 11：14-19 年在管項(xiàng)目數(shù) CAGR 達(dá) 52% 10圖表 12：19 年公司在管項(xiàng)目達(dá) 3672 個(gè)

6、，穩(wěn)居第一 10圖表 13：19 年公司在管面積達(dá) 4.5 億平方米 10圖表 14：公司 2019 年末市占率已提升至 1.93% 11圖表 15：公司 2020 年服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模超 9 萬億元 11圖表 16：14-19 年公司并表營收 CAGR 達(dá) 45% 11圖表 17：公司并表營收 127 億元，領(lǐng)先同行 11圖表 18：14-19 年公司毛利潤 CAGR 達(dá) 58% 12圖表 19：近 3 年公司毛利率維持在 18-19% 12圖表 20：萬科物業(yè) 18.6%的毛利率屬于行業(yè)較真實(shí)的平均水平 12圖表 21：部分一二線城市物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)排名 12圖表 22：公司 3 大核心業(yè)務(wù)

7、和 4 大支持業(yè)務(wù) 13圖表 23：公司社區(qū)空間業(yè)務(wù)營收占比達(dá) 69% 13圖表 24：公司社區(qū)空間業(yè)務(wù)項(xiàng)目數(shù)占比達(dá) 72% 13圖表 25：近 3 年商企項(xiàng)目占比基本保持在 25%左右 14圖表 26：智能空間業(yè)務(wù) 2 大內(nèi)容 15圖表 27：投創(chuàng)中心業(yè)務(wù) 4 大板塊 15圖表 28：數(shù)信中心 3 大產(chǎn)品 15圖表 29：福訊中心開發(fā)社區(qū)一卡通等產(chǎn)品 15圖表 30：社區(qū)空間業(yè)務(wù)包含 3 大板塊 16圖表 31：2019 年萬科物業(yè)住宅項(xiàng)目達(dá) 2663 個(gè)，CAGR 達(dá) 22.1% 16圖表 32：14-19 年集團(tuán)銷售面積達(dá) 1.84 億平，銷售面積CAGR 達(dá) 18.2% 16圖表 33

8、：14-19 年集團(tuán)累計(jì)竣工面積達(dá) 1.34 億平，CAGR 達(dá) 16.8% 17圖表 34：公司市場化拓展面積占比約 50% 17圖表 35：公司防疫大數(shù)據(jù)平臺 17圖表 36：公司防疫大數(shù)據(jù)（被隔離單元概況） 17圖表 37：疫情反襯公司物業(yè)服務(wù)的高品質(zhì) 18圖表 38：樸鄰 4 大服務(wù)內(nèi)容 19圖表 39：樸鄰是資產(chǎn)全周期管理的起點(diǎn) 19圖表 40：樸鄰與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司形成錯(cuò)位競爭 19圖表 41：19 年末樸鄰門店數(shù)量增至 650 家 19圖表 42：家居中心 3 大服務(wù)內(nèi)容 20圖表 43：公司相較其他家裝企業(yè)的三大優(yōu)勢 20圖表 44：生活服務(wù)主要服務(wù)內(nèi)容 20圖表 45：友鄰計(jì)

9、劃整體流程 20圖表 46：公園里 95.7%的業(yè)主支持友鄰計(jì)劃實(shí)施 21圖表 47：公園里友鄰計(jì)劃實(shí)施效果 21圖表 48：公司前介服務(wù)貫穿項(xiàng)目開發(fā)全流程 22圖表 49：公司前介服務(wù)業(yè)務(wù) 22圖表 50：公司銷售案場服務(wù) 22圖表 51：銷售案場服務(wù)包含 3 類業(yè)務(wù) 22圖表 52：萬科物業(yè)代表性項(xiàng)目概況 23圖表 53：萬科物業(yè)管理較片區(qū)平均高 16% 23圖表 54：公司入駐項(xiàng)目有強(qiáng)大資產(chǎn)增值能力 23圖表 55：萬科入駐社區(qū)短期即帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲 23圖表 56：睿服務(wù) 3.0 的四大體系 25圖表 57：睿平臺數(shù)據(jù)管理體系 25圖表 58：首創(chuàng)置業(yè)持有首萬物業(yè) 51%股權(quán) 25圖表

10、 59：睿服務(wù) 1.0 至 3.0 迭代升級 25圖表 60：公司受委托入駐后，社區(qū)多方面提升（廣州錦尚蓬萊苑） 26圖表 61：2015-2019 年萬科物業(yè)收購項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì) 26圖表 62：PM 與 FM 的區(qū)別 28圖表 63：商企空間業(yè)務(wù)兩大板塊 28圖表 64：商企空間服務(wù)四大象限業(yè)務(wù) 29圖表 65：14-19 年商企營收整體增速高于社區(qū)營收 30圖表 66：19 年商企業(yè)務(wù)營收占比提升至 26.9% 30圖表 67：14-19 年商企營收 CAGR 高達(dá) 88% 30圖表 68：19 年公司商企項(xiàng)目數(shù)量占比近 3 成 30圖表 69：2018 年商企業(yè)務(wù)飽和收入預(yù)計(jì) 38.7

11、億元，同比增長 102% 30圖表 70：19 年新增項(xiàng)目飽和收入中，非住宅飽和收入占比達(dá) 38% 30圖表 71：物業(yè)公司商企品牌盤點(diǎn) 31圖表 72：2019 年萬科物業(yè)非住宅營收占比達(dá) 31% 31圖表 73：公司市場化項(xiàng)目占比達(dá) 63% 31圖表 74：萬科物業(yè)持有萬物梁行 65%的股權(quán) 32圖表 75：萬科物業(yè)和戴德梁行將形成優(yōu)勢互補(bǔ) 32圖表 76：與戴德梁行聯(lián)手將有效拓展業(yè)務(wù)范圍 32圖表 77：萬物梁行代表性商企項(xiàng)目概況 33圖表 78：七寶萬科廣場項(xiàng)目改造 35圖表 79：萬博匯名邸三期 36圖表 80：公司對項(xiàng)目 VI 標(biāo)識等進(jìn)行更新 36圖表 81：公司對石材進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 3

12、6圖表 82：公司打造標(biāo)桿消防控制中心 36圖表 83：公司對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化維保 37圖表 84：公司利用數(shù)字化運(yùn)營平臺進(jìn)行項(xiàng)目管理 37圖表 85：部分城市和省份精細(xì)化管理政策 38圖表 86：萬科物業(yè)在城市物業(yè)領(lǐng)域已落子珠海橫琴、雄安、廣州、青島、成都、廈門、武漢、江門等地 39圖表 87：萬科物業(yè)股權(quán)合作方成立的城市管理平臺公司多由國資控股 40圖表 88：萬科物業(yè)市政一體化服務(wù)內(nèi)容 41圖表 89：萬科物業(yè)采用“總包-分包”的運(yùn)作方式 42圖表 90：大橫琴城資服務(wù)內(nèi)容 44圖表 91：萬科物業(yè)成立的城市管理平臺公司多由國資控股 45服務(wù)和業(yè)務(wù)模式持續(xù)變革，物管龍頭地位穩(wěn)固萬科物業(yè)

13、是萬科企業(yè)股份有限公司下屬控股子公司，成立于 1990 年，萬科物業(yè)發(fā)展 30 年始終圍繞客戶需求，不斷進(jìn)行服務(wù)模式以及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新變革，作為龍頭企業(yè)，以創(chuàng)新精神引領(lǐng)著物管行業(yè)變革發(fā)展。服務(wù)和業(yè)務(wù)持續(xù)變革，引領(lǐng)物管行業(yè)起步期（1990-1995 年）：1990 年，萬科地產(chǎn)在首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目深圳天景花園就引入物業(yè)管理服務(wù)，也標(biāo)志著萬科物業(yè)的開端。1991 年，萬科物業(yè)吸收新加坡等地的管理經(jīng)驗(yàn)，在深圳天景花園成立了國內(nèi)首個(gè)業(yè)主委員會(huì)，推出了業(yè)主自治和專業(yè)化服務(wù)結(jié)合的“共管式”物業(yè)管理模式，這一模式使得管理處與業(yè)主關(guān)系大大增強(qiáng)，之后也被納入深圳行業(yè)法規(guī)，并在全國推行。1992 年，萬科物業(yè)正式注冊

14、，開始公司化運(yùn)作。1994 年萬科物業(yè)在荔景大廈推行“酒店式”物業(yè)管理模式，強(qiáng)調(diào)將管理行為模式轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)服務(wù)行為模式。初步發(fā)展期（1996 年-2009 年）：1996 年，深圳萬科物業(yè)管理公司成為國內(nèi)首個(gè)通過ISO9002 第三方國際認(rèn)證的物業(yè)管理公司，同年在全國首個(gè)物業(yè)管理公開招標(biāo)中，獲得深圳鹿丹村小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。 1998 年，公司借鑒澳洲優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，在深圳萬科城市花園推出“無人化”管理模式，率先采取了人車分流的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引入門禁對講、紅外報(bào)警等創(chuàng)新設(shè)備，無人化并非無人管理，旨在強(qiáng)調(diào)降低管理服務(wù)工作對業(yè)主生活的干擾。1999 年，公司在萬科俊園推行“個(gè)性化”服務(wù)模式，首次推出業(yè)主服務(wù)檔案

15、，包括業(yè)主信息、愛好等，以便滿足不同業(yè)主的個(gè)性化需求，到今天的 CRM 系統(tǒng)已錄入數(shù)百萬客戶的數(shù)據(jù)。2001年，公司獲得建設(shè)部首批頒發(fā)的物業(yè)管理一級資質(zhì)證書。2002 年，公司在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)與國際知名調(diào)查公司蓋洛普合作，對下屬各服務(wù)小區(qū)業(yè)主滿意度進(jìn)行第三方的獨(dú)立調(diào)查評價(jià)。2005 年，萬科物業(yè)將 “物業(yè)管理處”更名為“物業(yè)服務(wù)中心”，同年推出“五步一法”創(chuàng)新服務(wù)體系，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)在認(rèn)識客戶、了解客戶、幫助客戶、理解客戶和感動(dòng)客戶五個(gè)關(guān)鍵步驟合理配置資源并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值的最大化。2006 年，公司秉承萬科地產(chǎn)區(qū)域化模式，開始 “3+X”區(qū)域管理模式的探索，形成北京、上海和深圳

16、三大區(qū)域。市場化發(fā)展期（2009 年-2018 年）：2009 年，萬科集團(tuán)調(diào)整管理架構(gòu)，正式成立由物業(yè)事業(yè)部本部及一線公司組成的物業(yè)事業(yè)部，使其成為集團(tuán)獨(dú)立實(shí)業(yè)單元，開始踏上自負(fù)盈虧的市場化道路。2010 年，公司首次榮獲由中國指數(shù)研究院評選的“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”第一名。 2012 年，公司首創(chuàng) 11 大創(chuàng)新服務(wù)，提升公司服務(wù)質(zhì)量，同年，公司推出首家幸福驛站，以社區(qū)實(shí)體店的形式為業(yè)主提供“一站式”管家生活服務(wù)，包括房屋租售、午托晚托、家政服務(wù)等，豐富業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容。2013 年，萬科業(yè)主專屬 APP“住這兒”及萬科物業(yè)員工 APP “樂幫”上線，以信息化手段提供給客戶手機(jī)開門、訪客二維碼

17、等創(chuàng)新功能，客戶生活便利程度得到提升。2014 年，萬科物業(yè)發(fā)布睿服務(wù)體系，通過互聯(lián)網(wǎng)將業(yè)主、員工、設(shè)備等要素連接，提升了服務(wù)效率和用戶體驗(yàn)，引發(fā)行業(yè)震動(dòng)。2015 年，公司正式邁出全面市場化步伐，開始承接萬科集團(tuán)以外的項(xiàng)目，并引入實(shí)業(yè)合伙人機(jī)制，吸引和激發(fā)員工參與推動(dòng)公司的市場化擴(kuò)張進(jìn)程中，同年公司推出睿服務(wù) 2.0，從“記錄人與物數(shù)據(jù)”迭代為“連接人與物活動(dòng)”。2016 年公司推出 “睿服務(wù) 3.0”，公司實(shí)現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督閉環(huán)及收入的透明度，強(qiáng)調(diào)尊重業(yè)主權(quán)益。戰(zhàn)略升級期（2018 年-至今）：獲得“社區(qū)、商企、城市空間”三大門票，率先構(gòu)建“大物管”模式。2018 年 3 月，公司與 B

18、OMA 中國（國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì)中國分會(huì)）簽署協(xié)議，正式成為 BOMA中國的白金會(huì)員，公司得以學(xué)習(xí)國際商業(yè)地產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升公司商企物管服務(wù)能力；同年 7 月，公司以首次募集定價(jià)購買股份的方式，獲得戴德梁行 4.9%的股份，成為其第四大股東；同年 10 月，公司推出“萬物商企”子品牌，實(shí)施“住宅商企兩翼齊飛”的戰(zhàn)略，開始擴(kuò)展商企業(yè)務(wù)；2018 年 5 月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司簽約，攜手打造中國首個(gè)“物業(yè)城市”治理模式，公司開啟城市空間服務(wù)之路。2019 年，公司與戴德梁行簽約成立合資公司，進(jìn)一步強(qiáng)化雙方的合作，實(shí)現(xiàn)了“住宅商企兩翼齊飛”的戰(zhàn)略落地；同年，公司城市空間服務(wù)業(yè)

19、務(wù)相繼在雄安新區(qū)、廣州白云、成都高新區(qū)等地相繼落地。2020 年 5 月，公司城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)駐廈門鼓浪嶼，公司推出 CS 社區(qū)空間、BS 商企空間和 US 城市空間的空間服務(wù)“三駕馬車”，公司業(yè)務(wù)開始全面升級。圖表1：公司發(fā)展歷程資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所物業(yè)板塊業(yè)績貢獻(xiàn)較高，團(tuán)隊(duì)人員經(jīng)驗(yàn)豐富公司屬于集團(tuán) 5 大BG 之一，屬于非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中業(yè)績貢獻(xiàn)最高的。萬科集團(tuán)組織架構(gòu)由集團(tuán)總部和業(yè)務(wù)單元組成，業(yè)務(wù)單元包括 5 大事業(yè)群 BG：南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域和萬科物業(yè)以及 7 大業(yè)務(wù)線 BU：印力集團(tuán)、萬緯物流、萬科泊寓、梅沙教育、冰雪事業(yè)部、海外事業(yè)部及食品事業(yè)部

20、。2019 年萬科集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收 3654 億元、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)營收 127 億元、其他業(yè)務(wù) 25 億元，萬科近年來圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)在集團(tuán)總營收比重中不斷提高，由 2015 年的 1.5%提升至 2019 年的 3.5%，也是非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中業(yè)績貢獻(xiàn)最大的板塊，占比達(dá)到 83.3%。圖表2：物業(yè)業(yè)務(wù)在集團(tuán)總營收比重不斷提高圖表3：19 年物業(yè)占集團(tuán)地產(chǎn)外業(yè)務(wù) 83%營收資料來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所圖表4：萬科物業(yè)為集團(tuán) 5 大 BG 之一資料來源：公司公告，方正證券研究所公司 CEO 為朱保全，是萬科集團(tuán)合伙人兼物業(yè)事

21、業(yè)部首席合伙人、 CEO。1999 年至 2002 年任北京萬科人力資源部經(jīng)理、客戶服務(wù)中心經(jīng)理，2003 年任成都萬科總經(jīng)理助理，2004 年至 2008 年任萬科集團(tuán)總裁辦公室主任、行政總監(jiān)，2009 年至 2010 年任南京萬科總經(jīng)理， 2011 年任物業(yè)事業(yè)部CEO、集團(tuán)副總裁，擁有豐富的物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公司人才結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人均營收規(guī)模持續(xù)提升。萬科物業(yè) 2017-2019年員工人數(shù)快速增長，由 6.29 萬人到 10.06 萬人，2020 年 3 月在疫情影響之下，舉行 2 萬人“長江行動(dòng)”大型招聘活動(dòng)，吸納就業(yè)能力快速增長。在公司人數(shù)持續(xù)提升的同時(shí)，人才結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化，17-19年

22、公司本科及以上學(xué)歷人群占比由 9.5%快速提升至 13.6%，根據(jù)萬科并表的物業(yè)收入與萬科物業(yè)的員工人數(shù)進(jìn)行估算，人均營收規(guī)模也在快速提升，由 2015 年的 8.7 萬元/人/年提高至 2019 年的 12.6 萬元/人/年，人均營收規(guī)模的增加也彰顯了公司人力質(zhì)量的提升。圖表5：2019 年公司員工超 10 萬人圖表6：19 年本科及以上學(xué)歷人群占比達(dá) 13.6%資料來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所圖表7：人均營收規(guī)模持續(xù)提升至 12.6 萬元/人/年資料來源：公司公告，方正證券研究所在管面積 4.5 億平，穩(wěn)居行業(yè)首位，資產(chǎn)管理規(guī)模超 9 萬億，綜合實(shí)力遙遙

23、領(lǐng)先2014-2019 年公司合同管理面積、在管面積和覆蓋項(xiàng)目數(shù)均持續(xù)快速增長。2014-2019 年萬科物業(yè)的合同管理面積由 1.2 億平方米提升至6.4 億平方米，CAGR 高達(dá) 39.8%；在管面積由 0.7 億平方米提升至4.5 億平方米，CAGR 高達(dá) 45.1%；覆蓋項(xiàng)目數(shù)由 457 個(gè)提升至 3672個(gè)，CAGR 高達(dá) 51.7%，公司各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。2019 年公司合同管理面積位居行業(yè)第二，僅略低于碧桂園服務(wù)，達(dá)6.4 億平方米；在管面積則領(lǐng)跑全行業(yè)，達(dá) 4.5 億平方米。2019 年在管項(xiàng)目數(shù)上達(dá) 3672 個(gè)，大幅領(lǐng)先第二位的碧桂園服務(wù)，領(lǐng)跑全行業(yè)。萬科物業(yè)

24、作為中國物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，連續(xù) 10 年排名中國百強(qiáng)物管公司第一名。圖表8：14-19 年合同面積 CAGR 達(dá) 39.8%圖表9：19 年公司合同面積達(dá) 6.4 億平方米資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，公司公告，方正證券研究所圖表10： 14-19 年在管面積 CAGR 達(dá) 45%圖表11： 14-19 年在管項(xiàng)目數(shù)CAGR 達(dá) 52%資料來源：WIND，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表12： 19 年公司在管項(xiàng)目達(dá) 3672 個(gè)，穩(wěn)居第一圖表13： 19 年公司在管面積達(dá) 4.5 億平方米資料來源：公司官網(wǎng)，公司公告，方正證券研究所資料來源：公

25、司官網(wǎng)，公司公告，方正證券研究所萬科物業(yè)的市占率大幅提升，遙遙領(lǐng)先；資產(chǎn)管理規(guī)模超 9 萬億元。公司的在管面積市占率從 0.43%提升到 1.93%，CAGR 達(dá)到 36%。美國最大物管公司的市占率為 4%，這也將成為萬科物業(yè)未來的目標(biāo)方向。2019 年萬科物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 9.1 萬億元。2015 年 8 月萬科物業(yè)正式邁出市場化步伐，服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模增速大幅提升，2014 年 12 月公司服務(wù)資產(chǎn)為 1.2 萬億元，2015 年 8 月即提升 46至 1.75 萬億元，2016 年 8 月服務(wù)資產(chǎn)則提升 129至 4.61 萬億元，截止 2020年 1 月萬科物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá) 9.

26、1 萬億元，年復(fù)合增速達(dá)到50。圖表14： 公司 2019 年末市占率已提升至 1.93%圖表15： 公司 2020 年服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模超 9 萬億元資料來源：中指院，公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所萬科物業(yè)是行業(yè)中首個(gè)營收破百億的公司；相比在管面積，公司更加看重營收的增長速度。根據(jù)萬科的年報(bào)，2014-2019 年萬科并表的物業(yè)收入由 20 億元提升至 127 億元，CAGR 高達(dá) 44.9%（127 億包括子公司并表收入，以及萬科集團(tuán)內(nèi)部的成本收入抵消，因此實(shí)際萬科物業(yè)本身的收入會(huì)更高一些），萬科物業(yè)成為全行業(yè)首個(gè)營收過百億的公司，超過第二位的碧桂園服務(wù)達(dá) 30%。圖

27、表16： 14-19 年公司并表營收 CAGR 達(dá) 45%圖表17： 公司并表營收 127 億元，領(lǐng)先同行資料來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所公司近 3 年毛利率較為穩(wěn)定，19 年為 18.6%。2014 年-2019 年公司毛利潤提升顯著，由 3.8 億元提升至 23.6 億元，CAGR 高達(dá) 57.9%；公司毛利率在 2015、2016 年較高主要是因?yàn)槭杖牒统杀镜臉I(yè)務(wù)歸類問題，從 2017 年開始毛利率基本都維持在 18%-19%左右，比較穩(wěn)定。圖表18： 14-19 年公司毛利潤C(jī)AGR 達(dá) 58%圖表19： 近 3 年公司毛利率維持在 18-19%資料

28、來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所圖表20： 萬科物業(yè) 18.6%的毛利率屬于行業(yè)較真實(shí)的平均水平資料來源：公司公告，方正證券研究所萬科物業(yè)在一二線核心城市優(yōu)勢顯著。根據(jù) 2019 年中指院的物管管理服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)排名，公司在多個(gè)城市位居前列，在蘇州、上海位居第一，在成都、杭州、無錫位居第二。此外 2015 年公司與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合注冊首萬物業(yè)（詳見 2.5），分別持股 49%：51%，在北京物業(yè)排名中位居第九。圖表21： 部分一二線城市物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)排名北京上海重慶蘇州成都杭州無錫鄭州昆明貴陽首開物業(yè)萬科物業(yè)金科服務(wù)萬科物業(yè)藍(lán)光嘉寶綠城服務(wù)金科服務(wù)建業(yè)新生活俊發(fā)

29、物業(yè)中天物業(yè)長城物業(yè)大華物業(yè)龍湖智慧服務(wù)永旺永樂萬科物業(yè)萬科物業(yè)萬科物業(yè)康橋物業(yè)銀海物業(yè)花果園服務(wù)首欣物業(yè)高地物業(yè)新大正物業(yè)綠城服務(wù)保利物業(yè)南都物業(yè)龍湖智慧服務(wù)金科服務(wù)萬科物業(yè)碧桂園服務(wù)金融街物業(yè)永升物業(yè)保利物業(yè)新港物業(yè)華潤物業(yè)科技濱江物業(yè)無錫順茂物業(yè)萬科物業(yè)巨和物業(yè)萬科物業(yè)科住物業(yè)新城悅?cè)A宇物業(yè)永升物業(yè)中鐵建物業(yè)開元物業(yè)綠城服務(wù)綠城服務(wù)鴻園物業(yè)保利物業(yè)樂生活保利物業(yè)萬科物業(yè)金科服務(wù)龍湖智慧服務(wù)中奧物業(yè)開元物業(yè)中海物業(yè)云南城建物業(yè)貴州綠地物業(yè)中海物業(yè)中海物業(yè)天驕愛生活物管股份中海物業(yè)眾安物業(yè)新城悅綠都物業(yè)實(shí)力物業(yè)中鐵建物業(yè)華潤物業(yè)科技金地物業(yè)東原物業(yè)新城悅蜀信物業(yè)龍湖智慧服務(wù)陽光壹佰物業(yè)長城物

30、業(yè)云南建投物業(yè)興隆物業(yè)首萬物業(yè)龍湖智慧服務(wù)華潤物業(yè)科技天翔物業(yè)榮盛物業(yè)保利物業(yè)華潤物業(yè)科技雅生活服務(wù)中林物業(yè)金碧物業(yè)中鐵建物業(yè)世茂天成物業(yè)中海物業(yè)優(yōu)尼科物業(yè)德商物業(yè)宋都物業(yè)長城物業(yè)亞新物業(yè)云南城投物業(yè)世紀(jì)城物業(yè)資料來源：中指院，方正證券研究所1.4 公司未來住宅、商企及城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)“三輪驅(qū)動(dòng)”目前萬科物業(yè)將核心板塊分類定為三大業(yè)務(wù)主體：社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)和城市空間服務(wù)；并通過智慧空間、投創(chuàng)中心、數(shù)信中心、福訊信息等 4 大支持業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展。圖表22： 公司 3 大核心業(yè)務(wù)和 4 大支持業(yè)務(wù)資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所目前住宅業(yè)務(wù)仍然是公司的核心業(yè)績貢獻(xiàn)點(diǎn)，從營收和項(xiàng)目數(shù)量上看

31、都遠(yuǎn)高于其他兩項(xiàng)。根據(jù)公司 CEO 朱總公開透露，2019 年社區(qū)空間服務(wù)營收約 90 億元、商企空間服務(wù)約 35 億元、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)約5 億元（高于萬科并表的 127 億元營收，接近萬科物業(yè)本身的營收，1.3 中已說明），社區(qū)空間服務(wù)的占比最高，達(dá)到 69%，商企空間服務(wù)占比 27%。從項(xiàng)目個(gè)數(shù)上看，截至 2019 年，公司管理的住宅項(xiàng)目 2663 個(gè)，占比 72%；商企項(xiàng)目 1009 個(gè)，占比 27%；城市空間服務(wù)項(xiàng)目 5 個(gè)（2018 年 1 個(gè)，2019 年新簽約 4 個(gè)；2020 年至今又新增了 5個(gè)），占比 0.1%。近 3 年商企項(xiàng)目占比基本保持在 25%左右。圖表23： 公

32、司社區(qū)空間業(yè)務(wù)營收占比達(dá) 69%圖表24： 公司社區(qū)空間業(yè)務(wù)項(xiàng)目數(shù)占比達(dá) 72%資料來源：朱保全公開發(fā)言，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所圖表25： 近 3 年商企項(xiàng)目占比基本保持在 25%左右資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所智慧空間、投創(chuàng)中心、數(shù)信中心和福訊信息 4 大支持業(yè)務(wù)分別提升了公司在核心業(yè)務(wù)上的智能化能力、資本能力、數(shù)據(jù)信息能力和金融科技能力。智慧空間：該業(yè)務(wù)是公司的物聯(lián)網(wǎng)平臺。公司利用物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和應(yīng)用，針對社區(qū)、商業(yè)、園區(qū)等不同的空間，打造信息化系統(tǒng)，提升管理效率，降低成本，量化物業(yè)的每一個(gè)動(dòng)作。如針對社區(qū)項(xiàng)目，將設(shè)施設(shè)備信息化，通過管理系統(tǒng)隨時(shí)了解設(shè)施設(shè)備的

33、運(yùn)行狀態(tài)、維修狀況等，打造更加保值增值的智慧社區(qū)；如針對商業(yè)綜合體項(xiàng)目，利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)及傳感器等技術(shù)記錄和分析消費(fèi)者的信息，以便商家能夠更好地升級服務(wù)。業(yè)務(wù)主要聚焦“建筑智能化”和“智能物聯(lián)”兩大領(lǐng)域，目前已布局 50 余個(gè)城市，擁有自有施工團(tuán)隊(duì) 1300 余人，項(xiàng)目覆蓋面積達(dá) 2.3 億平方米。投創(chuàng)中心：該業(yè)務(wù)是公司的投資平臺，通過資本運(yùn)作，圍繞不動(dòng)產(chǎn)和美好生活進(jìn)行股權(quán)投資，最終促進(jìn)核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)非線性發(fā)展，主要包括戰(zhàn)略并購、生態(tài)圈投資、資產(chǎn)管理和未來業(yè)務(wù)孵化等 4 種不同的投資方式。如 2018 年對戴德梁行進(jìn)行戰(zhàn)略投資，雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，增強(qiáng)商企業(yè)務(wù)規(guī)模；如 2018 年通過萬物成長基金投

34、資有方科技，通過與其戰(zhàn)略合作，打造多種場景下的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，增強(qiáng)公司物聯(lián)網(wǎng)科技實(shí)力。數(shù)信中心：該業(yè)務(wù)是公司的信息化平臺，打造多款科技應(yīng)用產(chǎn)品，如“住這兒 APP”是針對社區(qū)居民的在線物業(yè)平臺，居民可以通過 APP 進(jìn)行物業(yè)報(bào)修、繳費(fèi)及生活服務(wù)等，提升客戶滿意度；“業(yè)財(cái)一體化產(chǎn)品”是針對公司內(nèi)部財(cái)務(wù)打造的管理平臺，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)單元的合同、訂單、計(jì)費(fèi)、財(cái)務(wù)結(jié)算等功能，有效提升辦公效率和質(zhì)量；“黑貓二號”是針對停車場的管理平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)無人值守、車牌自動(dòng)識別、來訪車輛管理等功能，大幅提升效率、降低運(yùn)營成本且提高車主停車?yán)U費(fèi)便捷性。數(shù)信中心將信息化賦能核心業(yè)務(wù)，促進(jìn)核心業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量和管理效率的雙重提升。福

35、訊信息：該業(yè)務(wù)是公司的金融科技平臺，由公司聯(lián)合央行支付牌照公司投資孵化的金融科技公司。與數(shù)信中心側(cè)重點(diǎn)不同，福訊中心的科技應(yīng)用專注于金融支付領(lǐng)域，成功開發(fā)社區(qū)一卡通、萬金友卡、萬金友付等 3 大產(chǎn)品，為公司社區(qū)提供門禁、支付、出行、社區(qū)消費(fèi)等多種功能，有效提升核心業(yè)務(wù)服務(wù)對象的滿意度和便利性。圖表26： 智能空間業(yè)務(wù) 2 大內(nèi)容圖表27： 投創(chuàng)中心業(yè)務(wù) 4 大板塊資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表28： 數(shù)信中心 3 大產(chǎn)品圖表29： 福訊中心開發(fā)社區(qū)一卡通等產(chǎn)品資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所社區(qū)空間服務(wù)：提升業(yè)主資產(chǎn)

36、價(jià)值的高質(zhì)量增長萬物社區(qū)空間服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商前期服務(wù)和社區(qū)資產(chǎn)服務(wù) 3 大類：第一、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。主要針對社區(qū)業(yè)主，參考睿服務(wù)體系提供四項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)，包括安全管理、環(huán)境綠化、保潔管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障。第二、開發(fā)商前期服務(wù)。主要針對開發(fā)商，協(xié)助其項(xiàng)目開發(fā)及銷售，主要包括前期介入服務(wù)及銷售案場服務(wù)兩類業(yè)務(wù)。第三、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)。針對業(yè)主需求，構(gòu)建房屋資產(chǎn)全周期服務(wù)體系，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美居中心、資產(chǎn)投資及生活服務(wù)等 4 大服務(wù)內(nèi)容，旨在助力社區(qū)資產(chǎn)升值。圖表30： 社區(qū)空間業(yè)務(wù)包含 3 大板塊資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：背靠母公司和市場化

37、拓展形成雙輪驅(qū)動(dòng)，業(yè)績增長確定性強(qiáng)公司住宅管理規(guī)?？焖僭鲩L，自有項(xiàng)目和外拓齊發(fā)力。我們預(yù)計(jì)住宅項(xiàng)目在管面積占比約 75%-80%。2017-2019 年公司住宅項(xiàng)目數(shù)量由 1787 個(gè)增至 2663 個(gè)，CAGR 達(dá)到 22%。管理內(nèi)容與其他公司基本一致，以“四?！睘橹?，主要包括安全管理、環(huán)境綠化、保潔管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理等。一方面依靠母公司萬科集團(tuán)的充分支持：萬科 2014-2019 年銷售面積持續(xù)增長，由 1784 萬平提升至 4112 萬平，CAGR 達(dá)到 18.2%； 2014-2019 年竣工面積持續(xù)提升，由1385 萬平提升至3008 萬平，CAGR達(dá)到 16.8%。另一方面則來

38、自于強(qiáng)大的市場化拓展：根據(jù)郁亮 2019 年業(yè)績推介會(huì)，2019 年公司市場化拓展項(xiàng)目面積整體占比約50，處于行業(yè)中上水平，仍有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。圖表31： 2019 年萬科物業(yè)住宅項(xiàng)目達(dá) 2663 個(gè)，CAGR 達(dá) 22.1%圖表32： 14-19 年集團(tuán)銷售面積達(dá) 1.84 億平，銷售面積 CAGR 達(dá) 18.2%資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所圖表33： 14-19 年集團(tuán)累計(jì)竣工面積達(dá) 1.34 億平，圖表34： 公司市場化拓展面積占比約 50% CAGR 達(dá) 16.8% 資料來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所新冠疫情凸顯

39、公司服務(wù)質(zhì)量，拓寬未來物業(yè)費(fèi)提價(jià)空間。2020 年新型冠狀病毒疫情爆發(fā)，在疫情中萬科物業(yè)發(fā)起“長江行動(dòng)”，針對疫情開展系統(tǒng)性防護(hù)措施，每天 8.5 萬員工在崗，提供出入體溫檢測、代購物資、全面消毒等工作，并利用科技建立防疫大數(shù)據(jù)平臺，記錄疫情病例監(jiān)測、員工健康及在崗信息、防疫整體情況等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，形成萬科物業(yè)疫情防控日報(bào)，2 月 13 日甚至得到央視的專門報(bào)道和表揚(yáng)。萬科物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量在市場中得以凸顯，公司將在市場上更加受到歡迎與認(rèn)可，這為未來公司物業(yè)單價(jià)的提升打開了空間。圖表35： 公司防疫大數(shù)據(jù)平臺圖表36： 公司防疫大數(shù)據(jù)（被隔離單元概況）資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官

40、網(wǎng)，方正證券研究所圖表37： 疫情反襯公司物業(yè)服務(wù)的高品質(zhì)資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)：圍繞業(yè)主社區(qū)資產(chǎn)，構(gòu)筑全周期服務(wù)社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋美居、資產(chǎn)投資及生活服務(wù)等 4 大類，其中房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要以樸鄰為平臺，房屋美居以美居中心為平臺，生活服務(wù)主要以住這兒APP 為平臺，公司圍繞業(yè)主，構(gòu)筑房屋全周期服務(wù)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)：萬科物業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以樸鄰為平臺，截止 2019 年末，樸鄰已進(jìn)駐全國 56 個(gè)城市，覆蓋萬科物業(yè) 1100 個(gè)在管項(xiàng)目，門店數(shù)量達(dá) 650 家，相較 2018 年 5 月的 355 家大幅增長 83%。前身為萬科租售中心，于2001 年成立，在 201

41、8 年品牌升級樸鄰，致力于為客戶提供二手房資產(chǎn)管理服務(wù)，包括房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)買賣、權(quán)證代辦及新房/工商鋪買賣等，樸鄰是資產(chǎn)全周期管理的重要其起點(diǎn)，之后通過物業(yè)交接、房屋售后、裝修維修到后期的物業(yè)管理、房屋托管、資產(chǎn)咨詢等，最終形成資產(chǎn)管理閉環(huán)。公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要在小區(qū)內(nèi)成立樸鄰，專注于萬科二手房的租售服務(wù)，而傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司則是在眾多小區(qū)附近開設(shè)門店。與鏈家等外部中介機(jī)構(gòu)相比，樸鄰獲取房源的效率和業(yè)主信任度更高，同時(shí)可以優(yōu)先獲得獨(dú)家委托權(quán)。圖表38： 樸鄰 4 大服務(wù)內(nèi)容圖表39： 樸鄰是資產(chǎn)全周期管理的起點(diǎn)資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表40： 樸鄰

42、與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司形成錯(cuò)位競爭圖表41： 19 年末樸鄰門店數(shù)量增至 650 家資料來源：方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所房屋美居：萬科房屋美居業(yè)務(wù)主要以美居中心為平臺，截止 2020 年 6 月，萬科家居中心服務(wù)面積覆蓋已超過 3000 萬平，服務(wù)業(yè)主累計(jì)超 30 萬戶。該業(yè)務(wù)誕生于 2010 年，專注于為萬科業(yè)主精選家居服務(wù)商，提供一站式的設(shè)計(jì)、安裝及售后的全套服務(wù)，幫助業(yè)主更好地實(shí)現(xiàn)拎包入住，主要業(yè)務(wù)范圍包括毛坯裝修、精裝加載和二次裝修。相較于其他裝修企業(yè)，美居中心主要優(yōu)勢在于主要有三點(diǎn)：服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。美居中心依托在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的多年深耕及對業(yè)主居住環(huán)境和習(xí)慣的了解，

43、積累了大量的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，從新房毛坯裝修、精裝加載到舊房的二次裝修，形成全閉環(huán)家裝服務(wù)鏈條，更能針對性地提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；購買價(jià)格實(shí)惠。由于服務(wù)范圍覆蓋萬科在管項(xiàng)目，僅為萬科業(yè)主提供服務(wù)，人力、物力相對集中，成本相對更低，因此能夠以更實(shí)惠的價(jià)格、更便捷的服務(wù)反饋業(yè)主；服務(wù)質(zhì)量有所保障。從售前產(chǎn)品研選、售中資金監(jiān)管到售后服務(wù)保障三大環(huán)節(jié)，萬科物業(yè)精選家裝品牌且配置一對一管家家裝服務(wù)，強(qiáng)大品牌也保障了服務(wù)品質(zhì)。圖表42： 家居中心 3 大服務(wù)內(nèi)容圖表43： 公司相較其他家裝企業(yè)的三大優(yōu)勢資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所生活服務(wù)：萬科生活服務(wù)業(yè)務(wù)主要以住這兒 A

44、PP 中的“友鄰市集”為平臺，實(shí)際是一個(gè)電商業(yè)務(wù)，但是公司以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的形式將利潤返還給業(yè)主，項(xiàng)目涵蓋社區(qū)改造、文化建設(shè)等等。友鄰市集主要針對業(yè)主的家庭生活需求，服務(wù)內(nèi)容包括送水、糧油生鮮、家政、旅游、教育、寵物生活等，涵蓋生活的方方面面。2016 年公司在友鄰市集板塊上推出“友鄰計(jì)劃”，業(yè)主在友鄰市集購買產(chǎn)品或服務(wù)，即向友鄰計(jì)劃捐贈(zèng)一定比例的款項(xiàng)，捐贈(zèng)的資金由公司投放入硬件更新及文化建設(shè)兩大領(lǐng)域，在此過程中公司整體保證零利潤，以此獲得優(yōu)質(zhì)公共空間和融洽社區(qū)氛圍，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)的增值保值。友鄰計(jì)劃實(shí)際落地效果較好，滿意度提升明顯。以深圳公園里項(xiàng)目為例，2017 年該社區(qū)通過“友鄰計(jì)劃”募

45、集約 1 萬元友鄰基金，幫助社區(qū)內(nèi) 198 米步行道路拓寬 1 米，有效地解決了此前 1.5 米的道路寬造成的人擠人現(xiàn)象，該計(jì)劃實(shí)施前得到 95.7%的業(yè)主支持，計(jì)劃落地后公園里二期業(yè)主滿意度提升了 3 個(gè)百分點(diǎn)。圖表44： 生活服務(wù)主要服務(wù)內(nèi)容圖表45： 友鄰計(jì)劃整體流程資料來源：住這兒APP，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表46： 公園里 95.7%的業(yè)主支持友鄰計(jì)劃實(shí)施圖表47： 公園里友鄰計(jì)劃實(shí)施效果資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資產(chǎn)投資：公司資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)指萬科物業(yè)對項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行改造升級，提升資產(chǎn)價(jià)值后變現(xiàn)，從而獲取溢價(jià)，項(xiàng)目資

46、產(chǎn)包括車位、會(huì)所、社區(qū)商鋪等。如公司對佛山萬科金域中央小區(qū)的車場進(jìn)行改造升級，全面采用無人值守的停車方案，對項(xiàng)目內(nèi) 300 多條車道進(jìn)行升級，有效提升資產(chǎn)溢價(jià)。開發(fā)商前期服務(wù)：與母公司共成長，增長動(dòng)能強(qiáng)勁公司開發(fā)商增值服務(wù)主要包括前期咨詢服務(wù)和銷售案場服務(wù)兩類：前期咨詢服務(wù)：該業(yè)務(wù)按照房地產(chǎn)開發(fā)流程可分為項(xiàng)目研究咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、施工安裝咨詢、物業(yè)交付咨詢等 4 類服務(wù)內(nèi)容。在房地產(chǎn)市場調(diào)研及可行性分析階段，公司憑借對周邊物業(yè)管理和潛在業(yè)主等信息的了解，為開發(fā)商提供項(xiàng)目研究咨詢服務(wù)；在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公司憑借對日后物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題倒推前期問題，在交通動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃、現(xiàn)場空間指示規(guī)劃、智能

47、化系統(tǒng)方案規(guī)劃等方面提供咨詢服務(wù)；在項(xiàng)目施工安裝階段，公司憑借對基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道鋪設(shè)等方面的經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助進(jìn)行工程審圖及查驗(yàn)；交付階段，公司提供查驗(yàn)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)測試、精裝修監(jiān)理及驗(yàn)收、物業(yè)交付方案策劃等服務(wù)。公司前期咨詢服務(wù)旨在降低開發(fā)商建設(shè)成本、節(jié)約后期運(yùn)營成本、規(guī)避設(shè)計(jì)缺陷及提升項(xiàng)目品質(zhì)，最終提升客戶滿意度并促進(jìn)資產(chǎn)增值。銷售案場服務(wù)：公司以 8S 專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供各類銷售案場服務(wù)，提升售樓處品質(zhì)，進(jìn)而提升業(yè)主體驗(yàn)，最終促進(jìn)樓盤的銷售。銷售協(xié)助服務(wù)：公司提供秩序維護(hù)、吧臺服務(wù)、餐點(diǎn)服務(wù)、會(huì)務(wù)接待、暖場活動(dòng)、形象展示、樣板房服務(wù)、銷售廳客戶服務(wù)等；基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：公

48、司提供日常維修、專項(xiàng)后勤保障、節(jié)能管理、物資管理等；環(huán)境維護(hù)服務(wù)：公司提供案場公共區(qū)保潔、樣板間清潔、日常綠化、專項(xiàng)保潔等服務(wù)。圖表48： 公司前介服務(wù)貫穿項(xiàng)目開發(fā)全流程圖表49： 公司前介服務(wù)業(yè)務(wù)資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表50： 公司銷售案場服務(wù)圖表51： 銷售案場服務(wù)包含 3 類業(yè)務(wù)資料來源：公司公告，方正證券研究所資料來源：公司公告，方正證券研究所公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在長期和短期均提升了資產(chǎn)價(jià)值公司優(yōu)質(zhì)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，使資產(chǎn)價(jià)值長期相較周邊形成溢價(jià)。根據(jù)萬科物業(yè)提供的 2016 年第三方調(diào)研數(shù)據(jù)，對公司 15 個(gè)大中城市的近1500 萬平的

49、10 年以上住宅進(jìn)行抽樣調(diào)查，在 15 個(gè)大中城市的 10 年以上住宅項(xiàng)目中，對比 2km 范圍內(nèi)同類型、同時(shí)間、同價(jià)格的樓盤， 99.4%的萬科物業(yè)在管住宅價(jià)格高于周邊，溢價(jià)空間達(dá)到 26.77%。2019年公司對武漢地區(qū)物管小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，范圍涉及大學(xué)園片區(qū)、軟件園片區(qū)等，萬科物業(yè)管理小區(qū)較片區(qū)二手房均價(jià)平均高 16%。圖表52： 萬科物業(yè)代表性項(xiàng)目概況業(yè)務(wù)小類項(xiàng)目名稱項(xiàng)目業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)模（萬平）服務(wù)效果前介服務(wù)深圳萬科云城社區(qū)134降低開發(fā)商建設(shè)成本，節(jié)約后期運(yùn)營成本案場服務(wù)深圳時(shí)代廣場社區(qū)140提升品牌形象，促進(jìn)樓盤銷售社區(qū)物業(yè)服務(wù)廈門海滄萬科城社區(qū)19母公司項(xiàng)目，2015 年接管后，2

50、016 年榮獲省物業(yè)管理示范項(xiàng)目社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)上海春申復(fù)地城社區(qū)10市場化項(xiàng)目，2016 年 10 月進(jìn)駐解決小區(qū)停車矛盾、南北通行問題、設(shè)施設(shè)備改造及停水矛盾，進(jìn)駐 2 個(gè)月房價(jià)總體上漲 6500元/平，資產(chǎn)保值增值顯著。資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)能力，使其入駐社區(qū)短期即帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值上漲。根據(jù)官網(wǎng)信息，多個(gè)小區(qū)由于萬科物業(yè)入駐，短期產(chǎn)生資產(chǎn)價(jià)值上漲動(dòng)能，如 2016 年 11 月 1 日，萬科物業(yè)與合肥國際花都業(yè)委會(huì)正式簽約，入駐一個(gè)月，國際花都二手房售價(jià)每平較進(jìn)駐前提升 3000 元；如萬科接收業(yè)委會(huì)委托的北京果嶺里，進(jìn)駐當(dāng)天小區(qū)二手房價(jià)立即從 5 萬元/平漲至 5

51、.2 萬/平；深圳龍崗卓弘高爾夫雅苑的二手房，在得到萬科物業(yè)將進(jìn)駐小區(qū)的消息后，房價(jià)漲了 20%，萬科幫助業(yè)主資產(chǎn)提升價(jià)值的能力，得到了市場的一致認(rèn)可。圖表53： 萬科物業(yè)管理較片區(qū)平均高 16%圖表54： 公司入駐項(xiàng)目有強(qiáng)大資產(chǎn)增值能力資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表55： 萬科入駐社區(qū)短期即帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所多元化的合作模式，促公司引領(lǐng)行業(yè)未來公司擁有多元化的外拓模式，包括品牌全委、股權(quán)合作、“睿服務(wù)”體系輸出等三大類。品牌全委（即承接其他開發(fā)商新盤或接手二手項(xiàng)目）：指業(yè)委會(huì)或其他開發(fā)商全面委托萬科物業(yè)對項(xiàng)目提供物業(yè)服

52、務(wù)事宜，如業(yè)委會(huì)委托公司提供住宅物業(yè)服務(wù)或社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)等，或者地產(chǎn)開發(fā)商委托公司提供前期介入服務(wù)或銷售案場服務(wù)等。公司接受委托后，為項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升社區(qū)房價(jià)、提高物業(yè)管理費(fèi)和收繳率并降低安全事故現(xiàn)象。以廣州錦尚蓬萊苑為例，社區(qū)合計(jì) 20 萬平方米，住戶達(dá) 1390 戶，在公司入駐后，房價(jià)由入駐前的 1.55 萬元/平提高至 2.59萬元/平，物業(yè)管理費(fèi)收繳率由 85%提高至 91.8%，盜竊事故由 7 起降低至零，公司的物業(yè)管理水平得到了體現(xiàn)。通常情況下，公司接手二手項(xiàng)目后物業(yè)費(fèi)都會(huì)有所上漲。股權(quán)合作（即收并購其他物業(yè)公司）：指公司以參股、控股、合資等多種資本化方式進(jìn)行住宅合作，公司輸出

53、先進(jìn)的技術(shù)及豐富的管理水平。在控股方面，公司自 2015 年全面市場化以來，收購動(dòng)作不斷，15-19 年分別收購 4 家、16 家、7 家、3 家和 7 家物業(yè)公司；在合資方面，公司銳意進(jìn)取，如 2017 年萬科物業(yè)與首開集團(tuán)合作成立北京首開萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，萬科輸出優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理模式和理念，來提升首開旗下物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏?！邦７?wù)”體系輸出（即公司輕資產(chǎn)的方式輸出管理體系和方法，以及系統(tǒng)和小部分人員）：指萬科物業(yè)與其他物業(yè)公司合作，對方物業(yè)公司繼續(xù)保留原有品牌，萬科物業(yè)則借助互聯(lián)網(wǎng)，輸出管理品牌、管理經(jīng)驗(yàn)及科技應(yīng)用，與對方物業(yè)公司共享客戶、服務(wù)等領(lǐng)域的資源和信息

54、。睿服務(wù)體系包括標(biāo)準(zhǔn)訓(xùn)練體系、睿管家體系、合伙人管理制體系和睿平臺數(shù)據(jù)管理體系等 4 大體系。在這個(gè)模式中，萬科物業(yè)的盈利模式主要是收取固定管理費(fèi)或進(jìn)行利潤分成，多數(shù)時(shí)候是兩者結(jié)合。公司的睿服務(wù) 1.0 最初在 2014 年 9 月發(fā)布，首創(chuàng)“睿管家”、事業(yè)合伙人制度及睿平臺，實(shí)現(xiàn)了人和物基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的紀(jì)錄和上線；睿服務(wù) 2.0于 2015 年 8 月發(fā)布，公司信息平臺可以直接供合作項(xiàng)目的業(yè)主和員工使用，并且睿服務(wù)對物業(yè)服務(wù)崗位的覆蓋率由 1.0 的 36%提升至 2.0的接近 100%，完成了人與物的連接；睿服務(wù) 3.0 于 2018 年 9 月發(fā)布，志在激活生態(tài)，體系主要提供 4 大內(nèi)容的輸出

55、，其中包括： 標(biāo)準(zhǔn)訓(xùn)練體系：公司對合作物管公司的專業(yè)能力進(jìn)行培訓(xùn)，通過資深專家授課等方式，輸出公司豐富的專業(yè)管理能力； 睿管家體系：針對合作項(xiàng)目，除了合作物管公司或萬科物業(yè)員工提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外（不同公司合作形式不同），萬科物業(yè)再為合作項(xiàng)目每 500 戶業(yè)主配置一名專屬睿管家，為網(wǎng)格內(nèi)業(yè)務(wù)提供專業(yè)服務(wù)； 合伙人管理制體系：公司為項(xiàng)目引入合伙人制度，職業(yè)物業(yè)師對項(xiàng)目投入一定的風(fēng)險(xiǎn)保證金，對項(xiàng)目進(jìn)行收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，該模式極大調(diào)動(dòng)一線現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)和業(yè)主滿意度； 睿平臺數(shù)據(jù)管理體系：該系統(tǒng)將客戶、管家、設(shè)施設(shè)備、員工用一套數(shù)據(jù)化運(yùn)營平臺連接，保障后臺管控者能夠有效了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，提高整體物業(yè)服務(wù)效率

56、與品質(zhì)。公司通過睿服務(wù)模式，與多家企業(yè)締結(jié)合作關(guān)系，合作形式有所不同。 2015 年 7 月首創(chuàng)置業(yè)引入睿服務(wù)體系，首創(chuàng)置業(yè)與萬科物業(yè)注冊成立首萬物業(yè)（首創(chuàng)置業(yè) 51%、萬科物業(yè) 49%），萬科物業(yè)介入首創(chuàng)新項(xiàng)目的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，為首創(chuàng)新項(xiàng)目成立定制服務(wù)包，并共享首創(chuàng)項(xiàng)目的業(yè)主、服務(wù)數(shù)據(jù)。截止 2019 年，首萬物業(yè)業(yè)務(wù)已拓展至北京、天津、青島、濟(jì)南、成都、重慶、杭州、上海、無錫、深圳、佛山、西安等 13 個(gè)重要一二線城市，在管項(xiàng)目 32 個(gè)，管理面積超過 800 萬平方米，在管資產(chǎn)突破 1986 億元，服務(wù)業(yè)主超 2 萬多戶、10 萬余人，服務(wù)對象包括首創(chuàng)置業(yè)、中房集團(tuán)、懿麟地產(chǎn)、新興集團(tuán)、順

57、鑫農(nóng)業(yè)、龍城集團(tuán)、中建集團(tuán)、中鐵地產(chǎn)等多家大型優(yōu)秀企業(yè)。圖表56： 睿服務(wù) 3.0 的四大體系圖表57： 睿平臺數(shù)據(jù)管理體系資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表58： 首創(chuàng)置業(yè)持有首萬物業(yè) 51%股權(quán)圖表59： 睿服務(wù) 1.0 至 3.0 迭代升級資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表60： 公司受委托入駐后，社區(qū)多方面提升（廣州錦尚蓬萊苑）資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所圖表61： 2015-2019 年萬科物業(yè)收購項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年收購公司北京譽(yù)鷹佰嘉物業(yè)；深圳市

58、卓弘物業(yè)；東莞市卓圣物業(yè)；寧波雅戈?duì)栁飿I(yè)；上海中邦物業(yè)； 武漢科瑞豪物業(yè)；江西恒通物業(yè)； 沈陽唐軒物業(yè)； 東莞東恒物業(yè)； 浙江華太物業(yè)； 浙江大管家物業(yè)；浙江贊成物業(yè)； 溫州新管家物業(yè)；樂清嘉恒物業(yè)； 美佳物業(yè)；廈門海聯(lián)翔物業(yè)； 廈門美麗佳園物業(yè)；嘉興耀成物業(yè)；嘉興福斯物業(yè)；寧波耐森物業(yè)；浙江耀江物業(yè)；德潤物業(yè)；浙江福謙物業(yè)；昆山華地物業(yè)； 東莞新霞物業(yè)； 廣州厚基物業(yè)； 廈門常春藤物業(yè)；天津生態(tài)城生恒物業(yè)；北京國晟物業(yè)； 桂林市臨桂奧林匹克花園物業(yè)；黑龍江省柏悅匯物業(yè)；深圳市晶發(fā)物業(yè)； 深圳市好天下物業(yè)；深圳市康達(dá)爾物業(yè)；武漢市金鼎物業(yè)；資料來源：公司官網(wǎng)，方正證券研究所商企空間服務(wù)：與戴德

59、梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，助力公司盈利提升萬科物業(yè)在 2000 年承接了首個(gè)政府項(xiàng)目，之后商企業(yè)務(wù)逐步發(fā)展壯大。2000 年 1 月，萬科物業(yè)正式進(jìn)駐建設(shè)部（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）大院，為總建筑面積 38 萬平方米的建設(shè)部行政辦公大樓和生活區(qū)提供專業(yè)的物管服務(wù)工作。此次接管是建設(shè)部采用邀標(biāo)的方式聘請萬科物業(yè)，首期合同簽訂 3 年，一直延續(xù)到現(xiàn)在。這也是建設(shè)部首次作為中國行政機(jī)關(guān)做的一次大膽創(chuàng)新，以市場化的管理方式開創(chuàng)了機(jī)關(guān)物業(yè)管理科學(xué)化、服務(wù)社會(huì)化的先河。隨著萬科物業(yè)的進(jìn)駐，用更加高效的責(zé)任制、人員分流等管理方式替代原來后勤部原來人員數(shù)量龐大、效率低下等問題。至此，機(jī)關(guān)大院的現(xiàn)代化管理拉開帷幕。萬科物業(yè)接管

60、的商寫項(xiàng)目包括企業(yè)總部、政府機(jī)構(gòu)、商務(wù)寫字樓、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)。2018 年底，萬科物業(yè)成立“萬物商企”子品牌，萬物商企繼承以客戶為中心的傳統(tǒng)，主要針對商企物業(yè)提供服務(wù)，滿足不同客戶在不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理中的不同需求。目前公司已簽約深圳騰訊大廈、深圳華為總部、深圳大梅沙萬科中心、北京京東集團(tuán)總部、北京建設(shè)部、北京國家審計(jì)署等眾多具有標(biāo)志性的政府和企業(yè)總部。PM 及 FM 業(yè)務(wù)雙線驅(qū)動(dòng)，未來業(yè)務(wù)規(guī)劃明確商企空間服務(wù)主要包括資產(chǎn)管理服務(wù)（PM，Property Management）及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)（FM，F(xiàn)acility Management）兩大類。資產(chǎn)管理服務(wù)（PM）：為運(yùn)營