公房拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

1、公房拆遷協(xié)議由承租人簽房屋遇到拆遷時(shí)，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是被拆遷人維護(hù)自己合法權(quán)利 的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，房屋歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就有權(quán)利對(duì)涉及自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。 因此，對(duì)于產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的就是 產(chǎn)權(quán)人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時(shí)，誰(shuí)享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢？城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房 屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說(shuō)拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租 人 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但 無(wú) 權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償

2、安置協(xié)議?，F(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承 租人對(duì)被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí) 是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對(duì)該房屋居住權(quán)利的人員，對(duì)因該房屋引 起的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，是 對(duì)物權(quán)的誤解。“空掛戶”一般不享有權(quán)益公有房屋承租是社會(huì)歷史遺留的產(chǎn)物，也是社會(huì)福利性質(zhì)的房屋安置方式。承租人租賃 房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權(quán)。城市房屋租賃管 理辦 法第一條規(guī)定，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住的家庭成

3、員可以繼續(xù) 履行承租。上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則第五十四條規(guī)定“拆遷人給予房屋 承租人 的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了 “同住人”的概念， 上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則若干意見(jiàn)的通 知中，明確該細(xì)則中的“同住人”是指以下人員：1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口 ；2、拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上 （特殊情況除外）；3、本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年 和他處有無(wú)住房條件的限制。當(dāng)房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割產(chǎn)生糾紛時(shí)，究竟如何認(rèn)定“同住人”資格呢？市高級(jí)人民法

4、 院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答規(guī)定，有下列情形之一的人，也視 為同住人：具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的， 使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無(wú)權(quán)再主張本市其 他 公房拆遷補(bǔ)償款的份額；2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住 房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款；3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房 居 住，他處也未取得福利性房屋的；4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在

5、本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。（二） 有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無(wú)權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ) 償款：1、將本來(lái)享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的 ；2、獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住 人；3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶口，且在 該房屋內(nèi)實(shí)際居住的人員，實(shí)踐中“空掛戶”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。承租人死亡如何確定后繼者在公房承租人死亡后，其他居住人往往對(duì)承租人身份展開(kāi)爭(zhēng)奪。因?yàn)槌凶馊耸钦l(shuí)決定了 誰(shuí)有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而

6、法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意 義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬 可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰(shuí)應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢？城市房屋租賃管理辦法第十一條規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共 同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。也就是說(shuō)原承租人的家庭成員中具備與原承 租 人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續(xù)承租。上海市房屋租賃條例及市房屋土地資源管理局頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)貫徹實(shí)施上海市房屋 租賃條例的意見(jiàn)（二）對(duì)由誰(shuí)作為新承租人的先后順序作了具體規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，首先 是由承租人家庭內(nèi)部協(xié)商來(lái)確定由誰(shuí)擔(dān)任新的承租人，若協(xié)商不一致的

7、，出租人應(yīng)當(dāng)從在本 處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶（二） 原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）?；販嗉白优胁疬w權(quán)益按上海市相關(guān)規(guī)定的回滬政策，知青及其子女首先必須在滬落實(shí)戶籍，故不少知青及其 子女投親靠友將戶籍遷入親屬朋友家中。因戶籍地住房緊張，知青及其子女只能在外借房居 住，故“人戶分離”的現(xiàn)象較為普遍。平時(shí)尚能相安無(wú)事，一旦戶籍地房屋遇動(dòng)拆遷，知 青及 其子女為房屋安置補(bǔ)償款問(wèn)題，極易與在滬親屬一方產(chǎn)生糾紛?；販嗉捌渥优颉叭藨舴蛛x”，不能滿足相

8、關(guān)法規(guī)對(duì)同住人“實(shí)際居住生活一年以 上”的要求。市高院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答第五條第一款第3項(xiàng)規(guī) 定：“在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借 房居 住，他處也未取得福利性房屋的，可被視為同住人”。回滬知青及其子女的情況即符合 該項(xiàng) 規(guī)定，屬“同住人”的一種“特殊情況”，有權(quán)分得房屋安置補(bǔ)償款。但如果回滬知青及其子女在戶籍遷入被拆遷房屋處時(shí)曾作出承諾，對(duì)拆遷房“只報(bào)戶口， 不享受居住等權(quán)利”的，則應(yīng)按照上述 解答第六條規(guī)定處理，即應(yīng)認(rèn)可該承諾或協(xié)議的效 力，此時(shí)回滬知青及子女便無(wú)法享受拆遷安置補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆指钤瓌t相關(guān)法規(guī)規(guī)定，被拆

9、遷房屋獲得的補(bǔ)償應(yīng)歸房屋承租人及其所有共同居住人（同住人） 所有。本市拆遷單位在實(shí)際操作中還給予了設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及 一次性補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)買配套安置房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款 分割民事案件若干問(wèn)題的解答規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一 份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，艮1、承租人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正 常生活；2、承租人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過(guò)較多款項(xiàng)的及對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際 承擔(dān) 監(jiān)護(hù)義務(wù)的情況下，可以酌情多分。而因拆遷產(chǎn)生的

10、除被拆遷房屋補(bǔ)償款之外的搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)， 應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)在拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。拆遷安置補(bǔ)償是否屬于遺產(chǎn)根據(jù)中華人民共和國(guó)繼承法第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái) 產(chǎn)， 包括公民的收入、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)遺產(chǎn)必須符合三個(gè)條件：第一，必須是公民死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn)；第二，必須是公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；第三，必須是合法財(cái)產(chǎn)。只有同時(shí)具備這三個(gè)條件才能成為遺產(chǎn)。因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，對(duì)該房屋只有居住使用的權(quán)利而無(wú)所有權(quán)，不 屬于其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。承租人若

11、是在房屋拆遷前身故，他因?yàn)樵凶馊松矸轃o(wú)法獲得的補(bǔ)償， 這一身份利益也無(wú)法作為遺產(chǎn)分割。律師提示公有租賃房屋的房屋產(chǎn)權(quán)本身就不屬于承租人，因此不屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，其補(bǔ)償原則 不同于產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償。因?yàn)楣凶赓U房屋承租人和共同居住人（同住人）對(duì)該房屋都具有同等的居住使用 權(quán)，在該房屋拆遷時(shí)，拆遷人要解決的也是房屋內(nèi)原有居住人口的權(quán)益。因此，公房拆遷時(shí)， 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。但由于法律上規(guī)定和拆遷人談判并簽訂房屋拆遷安置協(xié)議的主體只能是房屋承租人，這 樣 就可能造成承租人權(quán)利的膨脹，簽約后領(lǐng)取補(bǔ)償款便占為己有，或少分給其他共同居住人， 這樣矛盾不

12、可避免。共同居住人一旦遇到這樣的情況，可以拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán) 利。鏈接與城市房屋拆遷相關(guān)的法規(guī)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì) 房屋 承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。第三十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ) 助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則第五十四條拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共 有。城市房屋租賃管理辦法第一條 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的。其共同居住兩年以上的家庭成員可以 繼續(xù) 履行承租。上海市房屋租賃條例第四十一條房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列 規(guī)定 處理：居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租 人死亡的，其生前的共同居