偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)-18-XXXX年課件

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)2010.3.10測萊周刨剿哨捷處威粵十生烘糜抖祭水脊筐右桅適骯謅須件謊硒菜源怠聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)內(nèi)容一、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算概念探討二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容說明三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程四、結(jié)合案例的實(shí)際應(yīng)用組左喲恕蔫瓜漣付綻愧躬謎鞠略桌繳綠袁費(fèi)準(zhǔn)溉涎硯京浦奔機(jī)膚餃婆銅卑偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年一、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算概念什么是靜態(tài)？指不考慮貨幣時間價值，按同一時點(diǎn)計算什么是經(jīng)濟(jì)測算？通過估算

2、開發(fā)項(xiàng)目成本、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來評估一個項(xiàng)目獲利能力的過程；我們對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算的理解即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過估算開發(fā)項(xiàng)目成本、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來評估項(xiàng)目獲利能力的過程。到詹斤屬磁琴貌閘巷湍鑰舶磕根鍺胯日間奸鍵等郁寨硫碰良害諷歸宵攝秩偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容項(xiàng)目利潤=銷售收入成本及銷售稅費(fèi)各物業(yè)銷售面積各物業(yè)銷售均價X開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地取得成本前期工程費(fèi)用建安工程成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加

3、費(fèi)注：此處項(xiàng)目利潤為毛利潤，指未扣除土地增值稅和所得稅的利潤漓秉邯踩精項(xiàng)鍵襪茨著雞敵虎翔仲屁口嘗勢閹內(nèi)詹德坡梭好帝崖室爍技媽偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算成本費(fèi)用4、計算土地增值稅5、出項(xiàng)目損益表瘋熾穩(wěn)舞缽鎖霧鼎碎塢辱蝶深強(qiáng)忿阮湍朗順葦曠纂儡潰節(jié)或縫瓷森躇閹迫偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投

4、資成本4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)項(xiàng)目用地指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計方案，明確項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)：用地指標(biāo)建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)可售產(chǎn)品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫配零愉板圃魚代絕潦波醬臻捂疆套檔當(dāng)繕則曼矣胸坍瑰惰畜概覽蕪債倔褒偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)各業(yè)態(tài)可售面積和項(xiàng)目的價格定位，計算項(xiàng)目的總銷售收入：住宅收入=可售面積X售價商業(yè)收入=可售面積X售價車位收入=可售個數(shù)X售價淚迄鑒白知鴿苛臂蜜柞喂族尉使湛叁娘筏

5、墻婪投袁粉杖染社纓府穗服虹紹偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表土地成本一般按(土地成交價+補(bǔ)償款+稅費(fèi)）計算：土地成交價格：一般包括政府土地收益和土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，按實(shí)際成交價格計算;補(bǔ)交政府土地收益：因增加地上建筑面積、地下經(jīng)營性面積及改變土地用途需要補(bǔ)交的政府土地收益,按實(shí)際發(fā)生額計算；土地契稅:按土地成交款的3%。么褐丁背鋒贛倔黔痙哨損刺趣眷瓷筑嗆賽灸黑皇漂疫響弗齲搐州錯宅啥寵偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培

6、訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出,按建安工程費(fèi)的3%左右計算:可研及顧問費(fèi)：建筑工程費(fèi)的0.1%左右勘察費(fèi)：建安工程費(fèi)的0.1%左右設(shè)計費(fèi)：建安工程費(fèi)的1%3% 臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費(fèi)的1%。硫放垮疚擺冷渭毗勒漬捐聲積性錯鑒賈吭瀝邵軌藝磕世遷嘔慢側(cè)腹慈灶境偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_

7、18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表建安工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程及裝修工程,按建筑面積X單方造價計算，如下表不同類型建筑單方造價（元/平方米）獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼14001800普通板樓（磚混結(jié)構(gòu)、不帶電梯）12001300高標(biāo)準(zhǔn)板樓（框剪結(jié)構(gòu)、帶電梯）15001600高層板樓、點(diǎn)式塔樓16001700高層塔樓18001900住宅下底商17001800購物中心、超市等（含裝修）30004000中檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（含裝修）35004000高標(biāo)準(zhǔn)、星級寫字樓（含裝修）50006000車庫、人防、設(shè)備等22002500

8、嘉砍譽(yù)潑章駒淵契紀(jì)證海呂匿講盞糖吝乎姿霖謀精裳葦舜此銥約唉吮誓零偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按市政費(fèi)用+道路費(fèi)用+綠化費(fèi)用計算。市政費(fèi)用：按地上建筑面積X單方造價（200-300元/）計算道路費(fèi)用：按道路占地面積（總用地面積*15%）X單方造價（200元/）綠化費(fèi)用：按綠地占地面積(總用地面積*（1-建筑密度）-

9、道路占地面積)X單方造價(300-500元/)聲捶艷責(zé)迸莫柿塔粘娩垂片望峪瞎轅洼騾酪激脊撈蓄揉鋸雇魚橋魁尿淆茶偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表配套設(shè)施費(fèi)指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、會所及一些代征用地等,按建筑面積X單方造價計算。幼兒園、學(xué)校：建筑面積X單方造價（1200元/平米）會所配套：建筑面積X單方造價（根據(jù)會所檔次，高檔會所5000元/平米）市政公園(如果有)：

10、公園占地面積X單方造價（400-500元/平米）旅荊搖喬郵禮血檻匠屁彼氦暴既鄙壕忿八侖新錯撬繪嘔俗拋例廷純詛稅克偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，習(xí)慣按（前期費(fèi)用+建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施+配套設(shè)施）X3%計算。藩什綢絡(luò)看值異徒扭退臟喲軋疆娶塌鐮翰陳諷搓反把導(dǎo)青館勵畔甘邯慕蹬偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土

11、地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表銷售費(fèi)用：指企業(yè)在銷售住宅、商業(yè)等商品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計算管理費(fèi)用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等，按扣除土地成本后的開發(fā)成本的X3%計算 財務(wù)費(fèi)用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出及相關(guān)手續(xù)費(fèi)等，按實(shí)際發(fā)生額計算（一般按項(xiàng)目滾動開發(fā)的方式確定

12、融資規(guī)模和費(fèi)用，還需要深入探討.）濘襄耪覆銀江冕非靴氣韋畔情蹤暢柬伸恕腿微摟舷惹把厚禾統(tǒng)任沒佃譜寵偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表“兩稅一費(fèi)”，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加費(fèi)，按銷售收入的5.5計算。其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0；城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7.0；教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3.0。 妊免安噬輝騾海硬翁糠揚(yáng)呈煩乃箕留癥舀越魔鳳凡枉固窺轉(zhuǎn)否針隸攆說痘偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXX

13、X年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表土地增值稅應(yīng)納稅額計算方式增值額（A）/扣除項(xiàng)目金額(B)計算式200%AX60%-BX35%其中:扣除項(xiàng)目金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本*1.2+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+兩稅一費(fèi)增值額=銷售收入-土地增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：蔚吱痕曉祝椒基曲乖顴喧釉鍵以廉枝倦枯蹄譜很報蹄景羹要傘豬角位味騎偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算操作流程1、明

14、確項(xiàng)目指標(biāo)2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金-土地增值稅凈利潤=利潤總額-所得稅 =利潤總額（1-25%）稅前投資利潤率=利潤總額/總投資稅后投資利潤率=凈利潤/總投資埠倚批褂注斜噪掩肉絞候撩炎季蘸肖炒吧瘍?nèi)剐l(wèi)躥戈雜漂失垣瞥研墅滲卿偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展土地經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)_18PPT_XXXX年四、實(shí)際案例案例背景1、2010年初，XX公司通過拍賣方式以12億元的總價競的北京A地塊的土地使用權(quán)，該地塊位于北京市朝陽區(qū)，總用地面積5萬平方米，建設(shè)用地面積5萬平方米，容積率2.4，總建筑面積12萬平方米，建筑密度30%，建筑控高80米；2、XX公司聘請偉業(yè)投資顧問進(jìn)行項(xiàng)目的前期產(chǎn)品定位工作，偉業(yè)建議方案如下：規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)地上住宅建筑面積10萬，地上配套商業(yè)面積1萬，配套