物管企業(yè)做好“營改增”工作建議

1、物管企業(yè)做好“營改增”工作的建議“營改增”就是原來對應(yīng)稅服務(wù)征收營業(yè)稅改成征收增值 稅。增值稅是以商品（含應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增 值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅是以全部營 業(yè)額作為計(jì)稅依據(jù)。兩個稅種的稅率、計(jì)稅基數(shù)不同，最大 的變化在于一般納稅人的增值稅允許抵扣，解決了營業(yè)稅多 重征稅問題，出發(fā)點(diǎn)是減輕企業(yè)稅負(fù)。由于有些服務(wù)的稅率 增加，雖然有抵扣，也可能導(dǎo)致最終稅負(fù)增加。具體行業(yè)具 體企業(yè)要進(jìn)行稅負(fù)測算，明確在新稅種下企業(yè)稅負(fù)的變化情 況。“營改增”給企業(yè)帶來的變化不僅是稅負(fù)的變化，它對 企業(yè)的收入、成本、利潤、預(yù)算、采購、報(bào)銷、合同管理、 發(fā)票管理、會計(jì)核算、納稅申報(bào)都

2、會產(chǎn)生影響，企業(yè)應(yīng)對相 關(guān)的影響進(jìn)行分析，對相關(guān)工作進(jìn)行調(diào)整細(xì)化，以順利做好 “營改增”工作。為做好“營改增”工作，企業(yè)的各層管理者和業(yè)務(wù)人員要掌 握增值稅的基本原理和知識，理解對企業(yè)各相關(guān)數(shù)據(jù)和相關(guān) 工作的影響。增值稅納稅人的種類增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn) 主要根據(jù)銷售額的多少。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模 納稅人。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三條規(guī)定的 年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為 500 萬元（含本數(shù)）。財(cái)政部和國家稅 務(wù)總局可以對年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。在中華人

3、民共 和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)中規(guī)定的銷售額的標(biāo)準(zhǔn)是 50 萬元或 80 萬元。本次銷售額標(biāo)準(zhǔn)較以前的標(biāo)準(zhǔn)放寬了不少。 除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不 得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。一般納稅人的計(jì)稅辦法應(yīng)納稅額 = 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額是納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和規(guī) 定的稅率計(jì)算并向購買方收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額=銷售額X稅率銷售額=含稅銷售額*（1 +稅率）進(jìn)項(xiàng)稅額為納稅人購進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或者負(fù) 擔(dān)的增值稅額。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可 以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。小規(guī)模納稅人的計(jì)稅辦法 小規(guī)模納稅人的計(jì)稅辦法又稱簡易計(jì)稅

4、方法，其應(yīng)納稅額是 指按照銷售額和征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額X征收率銷售額=含稅銷售額+（1+征收率）政策掌握政策主要指物業(yè)企業(yè)要清楚本企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)屬 于哪種征稅服務(wù)，稅率是多少。這主要依據(jù)財(cái)政部、國家稅 務(wù)總局下發(fā)的營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法、營業(yè) 稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定的相關(guān)條款。與物業(yè)企 業(yè)緊密相關(guān)的條款主要有：（一）營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法中有：1 、關(guān)于稅率方面：“（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條 第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不

5、動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17% 。”因此，可明確物業(yè)管理服務(wù)稅率為6% 。2、 免征政策： “對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達(dá)到2 萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。 2017年 12月 31 日前，對月銷售額 2萬元（含本數(shù)）至 3 萬元的增值稅小規(guī) 模納稅人，免征增值稅。3、“小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購買方索取增值稅專用 發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。”4、“將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動 產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng) 營租賃服務(wù)繳納增值稅。”“車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)

6、、過 閘費(fèi)等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。”因此物 業(yè)小區(qū)的停車場收入按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。“廣告服務(wù)，是指利用圖書、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、電 影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯(lián)網(wǎng)等各 種形式為客戶的商品、經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目、文體節(jié)目或者通告、 聲明等委托事項(xiàng)進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。”這 與前述按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅的發(fā)布廣告屬不同類 型的納稅服務(wù)項(xiàng)目。“商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力 資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)。”“企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市 場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動?！贝?處明確了物業(yè)管理

7、的納稅服務(wù)項(xiàng)目。（二）在營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中有： “不征收增值稅項(xiàng)目：房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公 積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng) 維修資金?！贝颂幟鞔_了住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅， 但沒明確向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)如何繳納增值稅，未明確 酬金制下收取的物業(yè)管理費(fèi)如何繳納增值稅。按照文件，物 業(yè)管理一般納稅人按 6%稅率繳納增值稅， 較營業(yè)稅稅率 5% 提高了稅率，而物業(yè)企業(yè)可用來抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有限，稅負(fù) 可能會有所增加。冀望國家對物業(yè)行業(yè)出臺一些優(yōu)惠政策。 特別是住宅物業(yè)都是微利或虧損，建議可參考教育醫(yī)療等行 業(yè)及物業(yè)行業(yè)的本體維修基金，對向業(yè)主直接

8、收取的住宅物 業(yè)管理費(fèi)免征增值稅，或者允許人工薪酬的多少比例可以在 應(yīng)納稅收入中扣減，最少允許因?yàn)樽畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的新增 成本可以在應(yīng)納稅收入中進(jìn)行扣減，以減少住宅項(xiàng)目的稅 負(fù)。“一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計(jì)稅方 法計(jì)稅”，文化體育服務(wù)和清包工、甲供工程、老建筑項(xiàng)目 的建筑服務(wù)，簡易計(jì)稅方法的征收率是 3%，和原來營業(yè)稅 稅率 3%基本一致?！安粍赢a(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)： 1、一般納稅人出租其不動產(chǎn)，可 以選擇適用簡易計(jì)稅方法 ,按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅 額。4、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人 出租住房），應(yīng)按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。”這點(diǎn)較 為特殊，選用了 5%的

9、征收率，物業(yè)企業(yè)的停車場收入和租 賃收入按此納稅，和原來營業(yè)稅稅率 5%基本一致。 稅負(fù)測算各簡要列舉一個一般納稅人和小規(guī)模納稅人的例子，按差異 法測算較為簡便。單位：萬元一般納稅人假如占收入10%的成本可取得專用發(fā)票含稅收入收入增加 稅負(fù)可抵扣 含稅成本進(jìn)項(xiàng)稅額M)50(111 ( 6% / 1.06-5% )=Ti 了,335000 x().1 =500500 x0.06/1,06=28,3稅負(fù)増加4萬元（-西銳負(fù)的變化取決于多少成本是可以取得專用發(fā)票. 小聽槓納稅人含稅收入減少稅負(fù)5005M) (5%-3%/1.03)=1(145開展培訓(xùn)為順利做好“營改增”工作，企業(yè)應(yīng)組織開展一次專門培

10、訓(xùn)， 企業(yè)各層管理者、財(cái)務(wù)人員、采購人員、預(yù)算人員、合同管 理人員均應(yīng)參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括本文所列出的內(nèi) 容。根據(jù)需要，財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員還可參加外單位舉辦的 專門培訓(xùn)。成立分支機(jī)構(gòu)部分物業(yè)企業(yè)所屬管理處原都申請過營業(yè)執(zhí)照，獨(dú)立申報(bào)納 稅，年收入在500萬元以下的應(yīng)核定為小規(guī)模納稅人，稅負(fù) 可以減輕。但有部分物業(yè)企業(yè)的下屬管理處原來沒有申請營 業(yè)執(zhí)照，合并在總公司納稅，一般肯定會是一般納稅人，稅率較高。因此年收入在 500萬元以下的原來沒有申請營業(yè)執(zhí) 照的，建議盡快去申請營業(yè)執(zhí)照，即成立分支機(jī)構(gòu)，獨(dú)立申 報(bào)納稅，可以減少企業(yè)稅負(fù)。稅種核定辦理新的營業(yè)執(zhí)照（已三證合一）或增加增值稅稅務(wù)登記

11、證 后，要辦理稅種核定，確定好稅種品目和相應(yīng)的稅率。物業(yè) 管理企業(yè)主要的品目和稅率參見下頁表對于建筑業(yè)、租賃服務(wù)、文化體育服務(wù)一般納稅人可選用簡 易計(jì)稅辦法，不增加企業(yè)的稅負(fù)。價格比較一般納稅人采購商品和服務(wù)，如可以取得增值稅專用發(fā)票， 價格比較應(yīng)是按不含稅價格進(jìn)行比較。物業(yè)企業(yè)零星采購較 多，到底在正規(guī)商場（可取得專用發(fā)票）還是在小店購買（沒 有專用發(fā)票），兩者進(jìn)行價格比較時，要注意可取得專用發(fā) 票的是用不含稅價格作為比較價格，而不能取得專用發(fā)票的 要用含稅價格作為比較價格。合同擬定一般納稅人采購商品和服務(wù)時要注意在合同中約定要開具增值稅專用發(fā)票，明確不含稅價格、稅金各是多少，并對開 具發(fā)票

12、的時間、風(fēng)險條款進(jìn)行約束。例如，“我方在取得增 值稅專用發(fā)票后x天內(nèi)付款”或“付款后x天內(nèi)供應(yīng)商需提 供增值稅專用發(fā)票”。如供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票是無 效虛假發(fā)票或者發(fā)生延遲開具增值稅專用發(fā)票的情況，供應(yīng) 商應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因開具虛假發(fā)票或延遲開票造成的一切損失 或損害，包括但不限于稅金、附加費(fèi)、罰金、滯納金和法律 費(fèi)用。而提供商品和服務(wù)的一般納稅人要注意在合同中約定付款 的時間，列出開票所需信息，并對服務(wù)的品目進(jìn)行明確，以 確定稅率。如約定“甲方收到乙方的費(fèi)用支付后開具等額增 值稅專用發(fā)票，甲方不接受未支付費(fèi)用而提前開票的要求”，開票信息包括：（1）名稱，（2）納稅人識別號，（3）地址、 電話

13、，（4）開戶行及賬戶。若乙方無法提供以上開票信息， 甲方將就收到的金額開具增值稅普通發(fā)票。甲方開具的增值 稅專用發(fā)票送達(dá)并經(jīng)乙方簽收后，若發(fā)生丟失，給乙方造成 經(jīng)濟(jì)損失的，甲方不負(fù)責(zé)賠償。發(fā)票管理增值稅專用發(fā)票具有可抵扣的性質(zhì)，國家對其管理是較為嚴(yán) 格的，為控制稅務(wù)風(fēng)險，物業(yè)企業(yè)應(yīng)高度重視專用發(fā)票的管 理，制定企業(yè)的增值稅發(fā)票管理制度，明確發(fā)票從稅局領(lǐng)用、保管、開具、發(fā)出、盤點(diǎn)、取得外單位發(fā)票、認(rèn)證等相關(guān)環(huán) 節(jié)的責(zé)任人和操作流程。增值稅發(fā)票管理要點(diǎn)內(nèi)容包括：1、空白發(fā)票管理要求：空白增值稅專用發(fā)票應(yīng)視同現(xiàn)金管 理，指定專人保管空白發(fā)票，存放在專用保險柜中，確保發(fā) 票安全，做到防盜、防失、防潮、

14、防霉?fàn)€毀損、防蟲蛀鼠咬； 領(lǐng)取空白發(fā)票一律由專人統(tǒng)一辦理，其他人員不得替代；每 月末發(fā)票保管人員要對空白發(fā)票進(jìn)行盤點(diǎn)，盤點(diǎn)空白發(fā)票存 量不足時，應(yīng)及時驗(yàn)舊和申購發(fā)票。2、企業(yè)開具增值稅發(fā)票要求：不得虛開發(fā)票；對開具錯誤 的發(fā)票或者發(fā)生銷貨退回及時進(jìn)行作廢或者進(jìn)行紅沖；防止 空白發(fā)票遺失，并注意防止開具出的發(fā)票在送達(dá)客戶前遺 失，送出的發(fā)票要有記錄本，由對方簽收。3、在取得外單位發(fā)票時要注意做到：及時取得可以抵扣的 增值稅憑證，防止發(fā)票遺失，及時進(jìn)行認(rèn)證。會計(jì)核算和財(cái)務(wù)影響企業(yè)在三種不同情況（營業(yè)稅、一般納稅人、小規(guī)模納稅人） 下會計(jì)核算是不同的，企業(yè)的收入、成本、稅金、利潤都產(chǎn) 生了變化，對企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)報(bào)銷的數(shù)據(jù) 都產(chǎn)生了影響。舉會計(jì)分錄如下：收入的核算營業(yè)稅下（5%） r借現(xiàn)金10()貸管理瞰入營業(yè)稅金及附加5應(yīng)繳稅金5（2）股納稅人CM） I借I現(xiàn)金100貸悸理費(fèi)收入94.34繳紋仝-增値稅一 一銷項(xiàng)稅額5.66（3）小規(guī)模納稅人（）:ft現(xiàn)金貸管理費(fèi)收入97,04應(yīng)繳脫金增侑稅2.9!咸本的核算（1）營業(yè)稅下*借營業(yè)成本100貸現(xiàn)金11KI：一般納稅人1有專用發(fā)票，6%）:背業(yè)成本9434貸現(xiàn)金10(應(yīng)繳稅金一增值稅一頂稅額5u66（陽一般納稅人&沒有