2005年廣州商用物業(yè)市場(chǎng)分析

1、二OO五年廣州商用物業(yè)市場(chǎng)分析合富輝煌房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)部2006-1-101第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析月 份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合計(jì)商鋪供應(yīng)量29.393.521.964.164.1012.9556.08一手成交4.652.632.102.035.955.885.304.263.864.496.3847.53二手成交3.7110.280.851.582.323.481.892.912.172.971.9034.06寫字樓供應(yīng)量18.287.990.710.1915.4212.2454.83一手成交3.121.300.844.201.753.056.356.

2、813.032.284.8637.59二手成交1.751.641.702.571.571.711.390.982.711.463.1420.622005年各月一手商鋪、寫字樓供求狀況單位：萬m2數(shù)據(jù)來源:廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析數(shù)據(jù)顯示，商用物業(yè)市場(chǎng)“供大于求”;從上述來自廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年1-11月份，全市十區(qū)商鋪預(yù)售面積為56.8萬平方米，成交面積為47.53萬平方米；寫字樓預(yù)售面積為54.83萬平方米，成交面積為37.59萬平方米。無論是商鋪還是寫字樓市場(chǎng)，都顯示出“供大于求”的特點(diǎn)。隨著廣州商用物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理

3、水平的不斷提高，越來越多的高檔商鋪、寫字樓物業(yè)只租不售“或“以租為主”，是導(dǎo)致2005年廣州商用物業(yè)市場(chǎng)從數(shù)據(jù)上看呈現(xiàn)出“供大于求”的主要原因。3第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析商用物業(yè)二手市場(chǎng)活躍2005年1-11月份，全市十區(qū)商鋪一手成交面積為47.53萬平方米，二手成交面積為34.06萬平方米，一、二手成交面積之比為58：42；2005年1-11月份，全市十區(qū)一手寫字樓成交面積為37.59萬平方米，二手成交面積為20.62萬平方注，一、二手成交面積之比為65：35；數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪一、二手市場(chǎng)成交量比已接近近住宅一、二手成交量之比；而寫字樓一、二手成交量之也在逐年拉近。商用物業(yè)的

4、二手市場(chǎng)也逐步活躍。4第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析2005年1-11月全市一、二手商鋪成交價(jià)格走勢(shì)單位：元/m2數(shù)據(jù)來源:廣州市國(guó)土資源和房屋管理局5第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析一手價(jià)格平穩(wěn)微升，二手價(jià)格波動(dòng)較大（商鋪）2005年1-11月份，全市十區(qū)商鋪一手成交均價(jià)以5月份為“分水嶺”，5月份呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，6-11月份則逐月上升。2005年1-4月份，各月一手商鋪成交價(jià)格在11000-14000元/平方米之間波動(dòng)，而5月份則跌至6922元/平方米，環(huán)比跌幅為39.22%。究其原因?yàn)椋?月份共成交一手商鋪 5.95萬平方米，而白云、黃埔、番禺三區(qū)合計(jì)成交面積為4.34萬平方

5、米，由于此三區(qū)商鋪價(jià)格較低，拉低了整體均價(jià)。2005年6-11月份，各區(qū)商鋪一手價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)微升，在9500-13000元/平方米之間波動(dòng)。6第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析一手價(jià)格平穩(wěn)微升，二手價(jià)格波動(dòng)較大（商鋪）2005年1-11月份，二手商鋪成交均價(jià)有一定的波動(dòng)，其中尤以4月、5月和7月三個(gè)月份的價(jià)格較高，分別為9035、7902、7167元/平方米；而其余各月份，全市十區(qū)二手商鋪的成交均價(jià)在4500-5700元/平方米之間上下波動(dòng)。4月、5月、7月三月份度二手商鋪成交價(jià)格較高，其主要原因在于這三個(gè)月番禺、花都、黃埔等邊緣區(qū)域成交量相對(duì)較少，拉高了整體均價(jià)。7第一部分：總體市場(chǎng)分析

6、供求分析價(jià)格分析2005年1-11月全市一、二手寫字樓成交價(jià)格走勢(shì)單位：元/m2數(shù)據(jù)來源:廣州市國(guó)土資源和房屋管理局8第一部分：總體市場(chǎng)分析供求分析價(jià)格分析一手均價(jià)8025元/平方米，二手均價(jià)4091元/平方米（寫字樓）2005年1-11月份，全市十區(qū)寫字樓一手成交均價(jià)為8025元/平方米，二手寫字樓成交均價(jià)為4091元/平方米（簡(jiǎn)單算術(shù)平均求得）。春節(jié)前后，為寫字樓買賣市場(chǎng)的淡期，受寫字樓市場(chǎng)成交特點(diǎn)的影響，2005年2、3月期間，一手寫字樓只成交1.3萬和0.84萬平方米，同時(shí)，價(jià)格上下波動(dòng)也非常大。其價(jià)格波動(dòng)大的原因在于成交標(biāo)的檔次的不同而造成的。二手寫字樓成交價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，波動(dòng)不大

7、。9第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望商鋪推售情況 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年前十位廣告商鋪樓盤備注：1、統(tǒng)計(jì)報(bào)紙為廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)； 2、統(tǒng)計(jì)期間為2005年1月1日至2005年12月31日； 3、上述廣告費(fèi)用按報(bào)社原價(jià)統(tǒng)計(jì)。10第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望商鋪推售情況 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年各區(qū)廣告商鋪樓盤量區(qū)域推盤個(gè)數(shù)比例越秀1428.00%海珠1122.00%天河918.00%荔灣816.00%白云36.00%番禺36.00%花都12.00%南沙12.00%合計(jì)501

8、00.00%越秀區(qū)包括大沙頭盛賢布藝、盛賢舊貨市場(chǎng)、盛賢攝影、盛賢紡織市場(chǎng)等。備注：、統(tǒng)計(jì)報(bào)紙為廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)； 、統(tǒng)計(jì)期間為2005年1月1日至2005年12月31日。11第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 老城區(qū)新盤減少，專業(yè)市場(chǎng)受追捧 位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中的商鋪開發(fā)已接近飽和，老城區(qū)商鋪供應(yīng)量銳減。荔灣、越秀今年新上市商鋪只有清平中藥材專業(yè)市場(chǎng)、珀東廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城三個(gè)商場(chǎng)。由于老城區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，周邊商業(yè)成行成市，專業(yè)市場(chǎng)極受追捧，如清平中藥材專業(yè)市場(chǎng)、華林玉器廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的租售都取較好的業(yè)績(jī)。

9、預(yù)計(jì)在06年上半年開始租售的動(dòng)漫星城的推售情況亦看好。12第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 天河、海珠商住裙樓商鋪趨增 天河、海珠、白云近年來住宅供應(yīng)量大增，住宅小區(qū)鋪與單體裙樓商鋪供應(yīng)量也隨之趨升，逐步形成與商場(chǎng)鋪抗衡的勢(shì)頭。特別是海珠區(qū)，2005年租售中的11個(gè)商鋪中，除了“國(guó)際輕紡城”，其作10個(gè)項(xiàng)目均為住宅裙樓商場(chǎng)，如熱的推愛都新天地廣場(chǎng)、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的家信廣場(chǎng)、中海名都商鋪、麗影商業(yè)廣場(chǎng)、光大花園及曉港雅筑等都有不少裙樓商鋪出售。此外，2005年天河區(qū)租售的9個(gè)刊登廣告的商場(chǎng)項(xiàng)目中，其中7個(gè)亦為住宅裙樓

10、商場(chǎng)，如東方都會(huì)廣場(chǎng)、星辰大廈、隆德大廈等。13第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 周邊區(qū)域新推商鋪少 商業(yè)的發(fā)展依賴于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及人口的分布，郊區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還未形成規(guī)模。2005年，廣州周邊區(qū)域如黃埔、白云、花都、番禺等區(qū)域新推商業(yè)較少，番禺區(qū)有清華坊、麗江花園及位于洛溪板塊的奧園城市廣場(chǎng)推出商鋪，其他幾個(gè)區(qū)只有零星一兩個(gè)商鋪面市。14第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 商鋪類型商鋪名稱所屬區(qū)域規(guī)模主

11、力面積 (m2/間)租售價(jià)格(萬元/m2)備注專業(yè)市場(chǎng)清平中藥材專業(yè)市場(chǎng)荔灣占地5500多m210-30首層：7-1005年10月推出二層：3-5華林玉器廣場(chǎng)（5號(hào)地塊）占地面積16220m2，樓高7層，總建面積近7萬m2首層：10-20二層：3-10首層：8-10二層：3萬左右05年初昊源3G數(shù)碼世界天河負(fù)1至3層共4層負(fù)一：10負(fù)一層：705年12月推出美林家居博覽中心占地15萬m2，建筑面積18萬m2 90-200(A館)A首層租:60元05年初推出御街國(guó)際家居飾品城經(jīng)營(yíng)面積3萬m2, 約1000個(gè)鋪位10-30租:90元(均價(jià))05年11月推出2005年主要新推商場(chǎng)一覽表15第二部分：

12、2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 小結(jié)： 2005年新推的專業(yè)市場(chǎng)中，以中藥材、玉器、數(shù)碼及家居飾品為主。首層的售價(jià)均在7-10萬元平方米米左右，二層的銷售價(jià)格為3萬元/平方米左右。16第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年主要新推商場(chǎng)一覽表17第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 小結(jié)： 2005年，新推的裙樓商場(chǎng)主要集中在海珠區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟的工業(yè)

13、大道、新港路、南洲板塊等路段。首層裙樓商場(chǎng)應(yīng)因地理位置的不同而有所不同，工業(yè)大道及新港路為5-6萬元/平方米，南洲路、江灣橋一帶為2-3萬元/平方米左右。 而05年全新推出的綜合性商場(chǎng)只有原東山酒家改建而成的“珀東廣場(chǎng)”，首層售價(jià)在4.8-5.8萬元/平方米之間。18第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 展望06年的商鋪市場(chǎng)，市場(chǎng)推貨將依然以住宅裙樓為主，海珠、天河、白云為主要的裙樓商鋪供應(yīng)地。隨著地鐵三、四號(hào)線的開通，沿線商鋪將會(huì)得到進(jìn)一步的升溫。隨著太古匯廣場(chǎng)的建設(shè)有珠江新城各項(xiàng)配套設(shè)施的逐步完善，天河路商鋪及珠

14、江新城的商鋪將會(huì)再次受到市場(chǎng)的追捧。19第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望寫字樓推售情況 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年前十位廣告寫字樓樓盤備注：1、統(tǒng)計(jì)報(bào)紙為廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)； 2、統(tǒng)計(jì)期間為2005年1月1日至2005年12月31日; 3、廣告費(fèi)用為媒體原報(bào)價(jià)。20第二部分：2005年商鋪市場(chǎng)總結(jié)分析及展望商鋪推售情況 05年廣州商鋪市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年各區(qū)廣告商鋪樓盤量區(qū)域推盤個(gè)數(shù)比例越秀730.43%海珠834.79%天河730.43%荔灣00%白云00%番禺00%花都00%南沙14.35%合計(jì)

15、23100.00%備注：、統(tǒng)計(jì)報(bào)紙為廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)； 、統(tǒng)計(jì)期間為2005年1月1日至2005年12月31日。21第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 天河甲級(jí)寫字樓供貨量充足 從年初推出壬豐大廈及廣晟大廈以來，本年度天河已有多棟寫字樓面世，包括富力科訊大廈、盈隆廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等。主要集中在體育中心周邊與珠江新城。該片區(qū)物業(yè)檔次高，物業(yè)管理水平較好，且有良好的商務(wù)配套基礎(chǔ)，是廣州甲級(jí)寫字樓主要的供應(yīng)地。22第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05

16、年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 老城寫字樓以低管理費(fèi)吸引買家 越秀、荔灣商業(yè)發(fā)達(dá)，今年地鐵沿線路段紛紛推出寫字樓項(xiàng)目。越秀城市廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)等售價(jià)在7000-10000元/平方米，管理費(fèi)便宜，一般在6-10元/平方米。而有老城區(qū)地標(biāo)之稱的中華國(guó)際中心也在年末推出市場(chǎng)，以完善的商業(yè)配套及方便快捷的交通打造老城區(qū)商務(wù)圈。23第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 住宅禁商令中低檔寫字樓復(fù)活 今年廣州樓市新政頻頻，寫字樓市場(chǎng)也受住宅禁商的影響，中低檔次的寫字樓供應(yīng)量迅速上升，如天河區(qū)的燕僑大廈、海珠區(qū)的L8夢(mèng)工場(chǎng)、愛都銘

17、軒寫字樓、順景商務(wù)中心等二線寫字樓紛紛推出市場(chǎng)。24第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 海珠寫字樓走自由路線 雖然海珠區(qū)商務(wù)發(fā)展還沒成氣候，但從中新大廈到順景商港，再有愛都新天地和近期的L8夢(mèng)工場(chǎng)，今年已推出多個(gè)小復(fù)式寫字樓項(xiàng)目。由于價(jià)格低，管理寬松，可24小時(shí)自由辦公，極受SOHO一族的喜愛。該類產(chǎn)品在今年大行其道，使廣州寫字樓市場(chǎng)多了一個(gè)新亮點(diǎn)，產(chǎn)品趨向多樣化。25第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 2005年主要新推寫字樓

18、一覽表物業(yè)類型項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域規(guī)模面積特點(diǎn)( m2/間)租售價(jià)格(元/m2)備注甲級(jí)寫字樓維多利廣場(chǎng)天河總建14.35萬m2,A、B兩個(gè)塔樓200-30015000毛坯，05年12月公開發(fā)售壬豐大廈總建面積9.64 萬m2100-20011000毛坯，05年初發(fā)售廣晟大廈總建面積3.70 萬m2100-30013800富力盈隆總建11.50萬m2120起1300005年11月30日開盤中華國(guó)際中心越秀寫字樓面積近12萬m2未間隔13800毛坯,05年11月發(fā)售乙級(jí)寫字樓L8夢(mèng)工場(chǎng) 海珠136套寫字樓40-927000毛坯,05.11.11發(fā)售愛都新天地 寫字樓面積1萬m2,約100套5080

19、7000毛坯,約于05年9月發(fā)售順景商港48套寫字樓56起6000約05年中開盤26第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 小結(jié):從目前廣州市場(chǎng)上新推的寫字樓來看，甲級(jí)寫字樓的售價(jià)都在11000-15000元/平方米之間；一些位于非寫字樓旺區(qū)，主要客戶群為中小企業(yè)的乙級(jí)寫字樓，售價(jià)則僅為6000-7000元/平方米之間。27第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 小結(jié):廣州商務(wù)寫字樓的發(fā)展主要集中在環(huán)市東路、東風(fēng)路、天河北與珠江新城。全

20、市范圍內(nèi)商務(wù)與居住功能分區(qū)趨勢(shì)明顯，在未來幾年寫字樓供應(yīng)主要還是集中在以上幾個(gè)商務(wù)區(qū)，并以天河為最。 明年寫字樓項(xiàng)目主要集中在天河北與珠江新城，估計(jì)全市總供貨量近200萬平方米。加上今年年末推出的多個(gè)樓盤部分要靠明年來消化，06年市場(chǎng)將迎來寫字樓市場(chǎng)的高峰期。 28第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 天河區(qū)06年寫字樓新盤一覽表樓盤名稱位置基本情況工程進(jìn)度京光廣場(chǎng)天河路總建22萬m2，3棟塔樓，包括53層、33層辦公樓和36層高級(jí)公寓快封頂天河城東塔天河路50層，總建8萬m2封頂金海大廈龍口東路總建3.3萬m2

21、封頂中誠(chéng)廣場(chǎng)天河北路51層，A、B兩座，總建23萬m2爛尾重啟中水廣場(chǎng)林和西路46層，總建7.8萬m2封頂天譽(yù)花園3期林和西路北塔30層甲級(jí)寫字樓，總建3.5萬m2快封頂天河商旅林和東路甲級(jí)寫字樓，總建約15萬m2(含酒店)在建中富力天河華庭林和東路1幢18層寫字樓快封頂耀中廣場(chǎng)林和西路1棟45層，總建13.25 萬m2出部分外立面合景國(guó)際金融廣場(chǎng)珠江新城占地7262 m2 ,總建6.54萬 m2 完成主體結(jié)構(gòu)供應(yīng)量將近100萬平方米！29第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 樓盤名稱位置基本情況工程進(jìn)度大鵬國(guó)際

22、廣場(chǎng)環(huán)市東路60層，寫字樓建面8.6萬m2在建(爛尾項(xiàng)目）錦城大廈寫字樓東風(fēng)東路總建3.2萬m2動(dòng)工在建捷雅城西門口24層，總建84990m2在建珠江國(guó)際大廈越華路45層，95037 m2在建保利國(guó)際廣場(chǎng)琶洲辦公樓總建面積19.5萬m2在建光大琶洲項(xiàng)目琶洲商務(wù)辦公總建14萬m2動(dòng)工越秀區(qū)、琶洲06年寫字樓新盤一覽表供應(yīng)量將近70萬平方米!30第三部分：2005年寫字樓市場(chǎng)總結(jié)分析及展望新推商鋪?zhàn)馐矍闆r 05年廣州寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)05年新推商場(chǎng)價(jià)格分析06年展望 小結(jié)： 2006年，全新推出寫字樓供應(yīng)量約接近170萬平方米，加上2005年推出寫字樓部分未消化面積，總體供應(yīng)量將超過200萬平方米。而

23、2005年1-11月份，廣州共成交一、二手寫字樓面積為58.21萬平方米，即使加上“只租不售”部分，2006年的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然空前激烈。31第四部分：2005年全新推售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分享商鋪個(gè)案寫字樓個(gè)案項(xiàng)目地址：廣州天河路371號(hào)開發(fā)/經(jīng)營(yíng)商：廣州興雅房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：負(fù)1至3層，經(jīng)營(yíng)面積7726平方米價(jià) 格：負(fù)一層：7萬元/平方米（連通三號(hào)線石牌橋站）主力面 積：10平方米/間為主實(shí) 用 率：約50%宣傳定位：租鋪不如買鋪管 理 費(fèi)： 60元/平方米/月物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)策劃公司：創(chuàng)基（商場(chǎng)策劃）集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)品種：負(fù)一層：電腦調(diào)節(jié)器邊產(chǎn)品及配件；一層：電腦品牌主力店 二層：電腦數(shù)碼

24、產(chǎn)品集中營(yíng)；三層：大型電腦超市（量販?zhǔn)剑c(diǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，與即將建設(shè)的太古廣場(chǎng)一路之隔，同時(shí)，周邊電腦市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成行成市；此外，該商場(chǎng)為廣州首個(gè)有產(chǎn)權(quán)銷售的電腦商場(chǎng)，且總價(jià)不高，預(yù)計(jì)銷售看好（預(yù)計(jì)春節(jié)后開售）。1、昊源3G數(shù)碼廣場(chǎng)32第四部分：2005年全新推售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分享商鋪個(gè)案寫字樓個(gè)案2、御街國(guó)際家居飾品城項(xiàng)目地址：珠江新城潭村路與平云路之間開發(fā)/經(jīng)營(yíng)商：三駿企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模：占地3萬平方米，分A、B、C、D、E五個(gè)街區(qū)，共1000個(gè)鋪位價(jià) 格：首層：約190 元/平方米/月（按實(shí)用面積算） 二層：約100元/平方米/月左右（按實(shí)用面積算）主力面 積：15-40平方米/間為主

25、（實(shí)用面積）實(shí) 用 率：臨建不詳，約有70%以上宣傳定位：華南家居飾品第一城管 理 費(fèi)： 10元/平方米/月物業(yè)管理公司：御街市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司經(jīng)營(yíng)品種：家居精品、窗簾布藝、裝飾燈藝、花卉、陶瓷/玻璃工藝、水晶、根雕木藝、字畫、收藏工藝、民間工藝、家庭園藝、水族等。點(diǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目規(guī)模較大，且珠江新城家居、建材的經(jīng)營(yíng)氛圍較濃，成行成市；但該項(xiàng)目屬于臨建（使用權(quán)為10年，已用2年），且商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司知名度不高，信心不足。33第四部分：2005年全新推售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分享商鋪個(gè)案寫字樓個(gè)案3、越秀/星辰財(cái)富港項(xiàng)目地址：珠江新城華穗路開發(fā)/經(jīng)營(yíng)商：越秀城建項(xiàng)目規(guī)模：1-3，共3層裙樓商場(chǎng)價(jià) 格：首層

26、：約6萬 元/平方米 二層：約2萬元/平方米主力面 積：50-145平方米/間為主（首層）實(shí) 用 率：93%宣傳語：雙首層，雙地鐵管 理 費(fèi)： 8元/平方米/月物業(yè)管理公司：未定經(jīng)營(yíng)品種：現(xiàn)銷售，未開始經(jīng)營(yíng)點(diǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目商鋪首層層高6米，整個(gè)商場(chǎng)呈“7”字形。借助珠江新城的發(fā)展進(jìn)入全新時(shí)期的良好契機(jī)，吸引了一些投資者購買，整體銷售情況較好。34第四部分：2005年全新推售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分享商鋪個(gè)案寫字樓個(gè)案4、美院藝港項(xiàng)目地址：海珠昌崗東路268、272號(hào)對(duì)望廣州美術(shù)學(xué)院開發(fā)/經(jīng)營(yíng)商：廣州粵沛房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：1-3，共3層裙樓商場(chǎng)價(jià) 格：首層街鋪：約5-6萬 元/平方米；首層內(nèi)鋪：3萬元

27、/平方米 二層：約2萬元/平方米主力面 積：20平方米/間為主實(shí) 用 率：50%宣傳語：藝術(shù)港管 理 費(fèi)： 未定物業(yè)管理公司：未定經(jīng)營(yíng)品種：首二層定位為綜合商場(chǎng)，三、四層定位為藝術(shù)品主題商場(chǎng)。點(diǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目原定于2005年12月28日公開發(fā)售，但當(dāng)天并未如期進(jìn)行發(fā)售，由此可見其認(rèn)購情況并不理想。在同一個(gè)裙樓商場(chǎng)里面分別定位兩種不同的主題經(jīng)營(yíng)還有待商榷。35第四部分：2005年全新推售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分享商鋪個(gè)案寫字樓個(gè)案5、珀東廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：廣州東山龜崗大馬路1號(hào)開發(fā)/經(jīng)營(yíng)商：東山酒家價(jià) 格：首層：4.8-5.8萬元/平方米 二層：約2萬元/平方米主力面 積：20平方米/間為主實(shí) 用 率：50%宣傳語：到東山最富庶的地方買鋪管 理 費(fèi)： 35元/平方米/月物業(yè)管理公司：未定經(jīng)營(yíng)品種：負(fù)一：藍(lán)夢(mèng)宮；首層：名店城、潮行天下 二、三層：百佳、麥當(dāng)勞四層：品牌天地；五六層：廣州酒家點(diǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越；全部為小面積商鋪，吸引了不少個(gè)人投資者入市，2